房地产估价：因素，在线，免费 – 公寓，房屋和公寓楼
对房地产进行估价 – 如何对房产进行估价？估值的原因是多方面的。财产评估涉及大笔资金，所有各方都对专业分析感兴趣。如果你的房产价值在合适的范围内，这将产生很高的需求，最终会找到愿意支付最佳价格的感兴趣的人。不要把钱送出去!
财产估价：一步步解释
根据经验，我们可以说，客观和彻底的财产评估决定了销售的成功。如果价格太低，你就是在送钱；如果购买价格太高，你就是在疏远真正的潜在买家。设定正确的要价是出售房产时最重要的一点。
在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值及有限公司的估值问题之前，让我们从我们在与客户的咨询会议上收到的3个基本问题开始。
- 我如何对房产进行估值？
- 谁决定房产的市场价值？
- 银行是如何对房产进行估值的？
提示!在文章的后面，你会发现关于所有类型的财产估价程序的更多详细信息。
处置：年龄、投资、继承和变化
出售房产的原因有很多。投资考虑、遗产或生活环境的变化可能是决定性的。如果有孩子，家庭可能想要一个更大的房产。
到了晚年，许多人想搬到一个较小的房产，例如为了节省维修费用。业主往往对他们的财产有强烈的依恋。很多时间、工作和爱都被投入到房子或公寓里。
该房产有很高的个人价值，这反映在期望的购买价格上。然而，如果价格太高，许多买家就会立即挥手作罢。成功带来了正确的平衡。
任何在看房预约时出现的人都已经掌握了推低购买价格的论据。缺陷被找出来了，而潜在的买家最终只评估了他还需要为房产做多少工作。简而言之。
如果要价远远高于现实的市场价值，你将无法出售。
为了缩短销售时间并实现最佳购买价格，对市场价格的正确评估至关重要。
哪些财产被估值，如何估值？
在下表中，我们为房地产的类型及其通常的估值程序进行了汇编。通过 “抵消 “估值程序，对以前确定的价值进行了审查。
公寓（业主自住）
公寓（租给第三方）
住宅房屋（业主自用）
住宅楼（租用的，如公寓楼等）
土地(未开发的)
- 比较价值法
- 与之相抵消。[无]
土地（未开发但已出租）
对您的财产进行估价？是的。绝对的。
如果你想卖房子，我们的建议是：找专家进行有根据的估价。如果价格太低，你就会赔钱。我们会给你一个粗略的估价，进行初步评估。
一个简短的专家意见通常就足以对财产进行估价。这样的专家估价超越了标准化的估价，成为确定最佳报价的重要依据。
在这样的估价中，专家们还考虑到了区域特点、供应和需求。他们帮助你确定你的财产的当前市场价值。依靠经验丰富的联系人，为您的房产实现最佳销售价格。
出售房地产的估价
销售房地产时所有重要的估价信息的总结。
收入法。市场价值和建筑收入价值的细目
资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。
地价利息=7%*100,000欧元=7,000欧元
建筑物收入价值=5,600欧元*12.50（乘数）=70,000欧元
这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此，租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。
材料价值法。新建物业的价值
计算时首先用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。
真实的建筑价值是由建筑生产成本减去任何年限的减少而计算出来的。土地的实际价值（土地的市场价值）和建筑物的实际价值加在一起，再乘以一个实际价值系数。
实物价值=（100,000欧元+150,000欧元）*0.5=125,000欧元
实际价值系数的计算是基于建筑类型、初步实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的有形资产总价值表明了重建该财产所必须花费的财政资源。
比较价值法。类似房产的比较
比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。
可比房产的每平方米价格=300,000欧元/100平方米=3,000欧元/平方米
待估房产的购买价格=3,000欧元*200平方米=600,000欧元
在比较中，只考虑位于类似地点和具有可比性布局的房产。纳入评估的房产应来自住宅物业的附近。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值，因为这些地方在区域上是相对可比的。
房地产所有者的处方集
租用、购买、居住，在这里你可以找到作为业主的所有重要公式。在我们的房产公式集里，你可以找到购买、出售和租赁的计算方法和例子。租金或购买价格乘数、总收益率、股本回报率、物业收益率、维修储备金等等。点击这里，返回概览。
费用：房屋和公寓的最终估价
为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。
对于价值低于150,000欧元的房产，你可以期待大约1500欧元的费用。对于财产价值超过100万的公寓楼，估计费用增加到3000欧元。
- 价值150,000欧元以下，约1500欧元
- 价值超过1.000.000欧元，约为3.000欧元
额外费用：路权和公司。
由于还评估了路权，可以开具20%=360欧元的附加费。这意味着，对于价值低于15万欧元的房产，费用为1500欧元的房产评估费加上360欧元的路权处理费；总费用为净额1860欧元。
价值评估(成本)
谁来准备房地产的评估？房屋估价师的费用是多少？古建筑的评估师的费用是多少？除非法律规定要求指定专家，否则房地产评估将为您提供您的房产在区域和全国市场上的真实估值。我们对土地、住宅和商业地产提供及时和精确的评估。
但是，如果要在法庭上提出估价，例如在离婚案件中，就必须召集专家，收取费用。对住宅或出租物业进行现场检查。通常情况下，评估的书面和数字副本都会发出。
率平
单位估价和价值因素 – 你有一套公寓，想知道它的价值是多少？当然，你可以立即带着这个问题去找估价师和/或房地产经纪人。然而，最迟在你想出售或遗赠公寓时，准确的估价就变得很重要。即使你要抵押房产–例如，因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的时候。
是什么影响了公寓的价值？但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。
给房子评分
粗略评估购买价格或对其进行估算–如果房子或公寓是不久前买的，建筑成本或购买价格为房子估值提供了初步基准。在卢金斯基房地产门户网站上，您可以通过与类似地点、相同面积和相同设备的房产进行比较，进一步了解您的房产的当前价值。我们对房产价格的确切确定取决于各种标准。
最重要的标准是位置。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被纳入房产比较中。作为莱茵兰-法尔茨州和黑森州地区的房产销售专家，我们可以通过房产对比迅速提供一个现实的评估。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中同样重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。
评价公寓房
你的财产的市场价值、估价和购买价格 –
如果你想出售你的公寓楼，那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。业主的核心问题。我的财产值多少钱？如何计算一栋公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁决定房产的市场价值？银行是如何对房产进行估值的？在多户房屋估价过程中，会遇到很多问题和很多事实。为了让你对位置、市场价值、可比房产、建筑结构等的复杂性有一个初步印象，我们为你写了这篇关于公寓楼估值的指南。
汇率属性
确定市场价值、估价和购买价格 – 如何对房产进行估值？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？
计算产量。配方集
计算房产价值 – 租用、购买、居住，在这里你可以找到作为业主的所有重要公式。在我们的房产公式集里，你可以找到购买、出售和租赁的计算方法和例子。租金或购买价格乘数、总收益率、股本回报率、物业收益率、维修储备金等等。
运行成本和储备金
- 为您的房产进行物业管理
- 维修、保养和翻修费用
- 不定期发生的维护费用
- 电话、信件、账户和利息
- 空置公寓按比例收取的服务费
- 法律费用和租金损失保险
租金乘数（购买价格系数）
在房地产介绍中，你几乎总能找到关于总收益率的信息，有时还能找到租金乘数。租金乘数（购买价格系数）是一个简单的关键数字，用于快速比较不同的房产。
这就是你计算租金乘数的方法。
租金乘数=购买价格/年度冷门租金
例子。
洛杉矶的一套公寓价格为100万欧元，每年带来的租金收入为5.2万欧元，其租金乘数为19.2。
租金乘数=100,000欧元/5,500欧元=19.2
毛收益率
总收益率（百分比）是与乘数相对应的。
这就是你计算总收益的方法。
毛收益率=年冷租金×100/购买价格
例子。
他们在洛杉矶的公寓每年产生相当于52,000欧元的租金收入，购买价格为100万欧元。毛收益率为5.2。
- 毛收益=52,000 x 100 / 1,000,000 = 5.2
毛租金收益率
这就是你计算总租金收益的方法。
100×年净冷租金/房产购买价格=总租金收益率（%）。
毛租金收益率的计算实例。
- 步骤：300万欧元购买价+35万欧元辅助费用=335万欧元
- 步骤：每年的净冷租金=150,000
- æ¥éª¤ï¼150,000欧å /3,350,000欧å ×100=4.47%çæ»ç§éåæ¥ç
净租金收益率
这就是你计算净租金收益率的方法。
- 步骤：购买价格+辅助购买费用
- 步骤：净冷租金-（年度）管理费用-（年度）维护费用=年度净收入
- 步骤：年净收益率/投资成本
净租金回报率的计算实例。
- 步骤：300万欧元购买价+35万欧元辅助费用=335万欧元
- 步骤：150,000欧元净冷租金-20,000欧元管理费-70,000欧元维修费=60,000欧元年净收入
- 步骤：60,000欧元的年净收入/3,350,000欧元的投资成本x 100 = 1.79%的净租金回报率
股本回报率
你用下面的回报公式来计算股本回报。
税后收益 x 100 / 绑定的股权
财产收益率
财产收益率的计算方法如下。
租金收入-维护成本-税收负担=财产收益
