柏林土地出售：学习过程

在过去的10年里，销售几乎都是有回报的，许多投资者都在跳槽，建造公寓（ETW）。为什么？仅从2012年到2021年，柏林每平方米的公寓价格就上升了+168.1%，从1671欧元上升到4781欧元/平方米。住房用地、农业用地或森林，在这里逐步了解：在夏洛腾堡、威尔默斯多夫、普伦茨劳伯、克鲁兹堡和柏林所有其他地区出售土地。我们的卖地指南。

物业类型：出售的是什么？

影响一块土地价值的因素有很多，取决于它是草地或林地、农业用地、原始建筑用地、等待建设的土地或建筑用地。当然，一方面是土地的预期用途，在其上建造的可能性，当然还有核心价值因素之一：你的土地的位置。不管是建筑地块、建筑用地、林地还是柏林腹地的农业用地，对于卖家和业主来说，总是出现同样的问题!

这就是我们的指导手册的作用，它将带你一步一步地完成出售房产的过程，包括房产的估价。

在柏林的房产？没有经纪人，直接给我们

在我们开始进行土地销售的第1步之前–我们一直在寻找购买方案，并期待着您的来电。我们直接购买，没有房产中介，没有迂回，没有佣金。任何形式的发达土地，也包括农村地区的未开发土地、建设用地、耕地和森林。特别是在MVP柏林的半径范围内（约100公里）。

直接与我们的专家交谈，对你的财产进行初步的、粗略的、个人的评估。

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正确的时间：信贷压力、老年、遗产

尽管原因不同，但出售房地产的过程总是相对相同的。大体上说，有3个阶段：1）房产销售的准备阶段；2）营销阶段；3）销售的完成。

出售房产的原因是多方面的。如上所述，这可能是一笔突然的遗产，以及与一块甚至可能不在你自己附近的土地的对抗。即使它就在隔壁，你该如何处理这块地产呢？除了继承问题，当然还有许多其他原因，例如由于现有贷款造成的财务压力，以及年老。

无论如何。正确的时间是核心，这样就没有销售的压力。理想情况下，你现在就通知自己，因为你想在3或4个月内出售。如果你需要尽快出售，建议直接通过场外交易的专家与国内投资者、外国投资者、机构和建筑公司接触。稍后会有更多关于这方面的内容。

柏林的优势：城市的炒作

柏林对投资者的吸引是欧洲其他城市所没有的。柏林位于属于欧盟的许多国家的中间。柏林也是德国的相对中心，从慕尼黑、汉堡和科隆等城市出发，通过汽车、火车和飞机都很容易到达。作为首都，它不仅对游客和经济感兴趣；国家的主要政治也在这里。你看。很多，不同的目标群体!

这反过来又支持了销售。在Schönebergå’ŒWannsee等区或Kreuzberg、Friedrichshain等时尚街区以及Grunewaldå’ŒWeißensee等优雅区销售。

分三个阶段出售。销售的准备、营销和结束

你可能已经在我们的房产销售指南中读到了这三个阶段，以及它们各自的步骤。

这份关于在柏林出售土地的附加指南是专门为那些出售他们的第一个房产的人准备的。除了各阶段，我们还看一下财产评估（位置、布局、大小、发展等），销售所需的一般和更具体的文件和证件，以及……但让我们从第1步开始。

销售的准备工作

筹备土地的销售。规划和战略

准备阶段涉及到战略规划，就像出售公寓或房屋一样。准备阶段是销售成功的关键，这里涉及到正确的时机，选择正确的代理（如上文所述，针对正确的目标群体），重要的文件和销售记录，从中最终计算出出价（土地价值）。不管是建筑小区、森林、田野还是一亩地。

柏林是一个受人追捧的地方。同时，作为一个（第一次）卖家，你可能会犯极其大量的错误，最终让你损失惨重。在价值500万欧元的情况下，仅15%的损失就会导致75万欧元的损失。而且我们还不是在谈论柏林市中心的房产。例如，在柏林潘科，你可以得到这样的价格。

但要回到准备工作的第1步。

1. 设置时间安排
2. 经纪人任命
3. 收集文件
4. 准备好财产
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章

时机和经纪人的选择

首先，是时间规划。对于房产的销售，你应该计算出至少3个月的时间，从第一个想法到任命公证人和转移购买价格。当然，它可以更快（前面提到的在非市场领域对投资者的直接和谨慎的做法），但我们想在这里做一个总体概述

距离出售至少3个月，并不意味着3个月后就会出售。正确的房地产经纪人的决定在这里起着作用，房地产的估价也是如此。如果估价定得太高，你将失去你的房产的潜在买家 – 即使是在柏林!

总的来说，很明显，在时间压力下销售绝不是一个好的选择。

这个国家的房地产价格相对较高，几乎所有的地方都很稳定；毕竟，它是世界上最强大的房地产市场之一。尤其是柏林，长期以来一直在经历着繁荣的局面。柏林的平方米价格正在上升，尽管市政府正在与之斗争。针对 “投机者”（投资者）的措施包括：Mietpreisbremse（尽管最近被推翻了）、关于翻新和现代化的条例、将出租公寓改为自住公寓等。

柏林：价格发展（比较）

大多数投资者的目标是：开发土地。这意味着：住宅单位越多，可建设的土地面积越大，越好。这一点在查看柏林的公寓每平方米的售价时也很明显。

从2012年到2021年第一季度，柏林公寓的要价发展是巨大的。以下是对平均价格的深入了解，以每平方米欧元计算。

• 2012年（第一季度）：1,671欧元/平方米
• 2015年（第一季度）：2,321欧元/平方米（+38.9%）。
• 2017年（第一季度）：3,154欧元/平方米（+35.9%）。
• 2019年（第一季度）：3,897欧元/平方米（+23.5%）。
• 2021年（第一季度）：4,781欧元/平方米（+22.6%）。

从2012年第1季度到2021年第1季度，总共增长了+168.1%。

私自出售土地？

根据我的经验，如果没有以前销售的专业知识，这是一个真正的实验和风险，在房地产销售中可能出现许多错误。通常建议寻求房地产律师的帮助，因为他或她更熟悉节省房地产销售的税收，财务等等。

如果你对通过私人出售房产可能发生的危险感兴趣，请在这里阅读我们列出的典型的、出售房产时的15个错误。共管公寓、房屋、 公寓楼、土地。

• 房地产销售中的错误

因此，让我们简单地总结一下。如果你在市场外卖给关系好的经纪人，可以非常快，有时不到30天就能完成交易，这要归功于内部网络中投资者的有针对性的接近。当通过房地产门户网站销售时，更像是3个月，并与私人进行大量的沟通，加上信用检查等。

在安排好时间和选择好的房地产经纪人后，我们就开始处理你在出售房产时需要的文件和证件。

出售土地的文件和记录

这些文件要及早准备，因为它们也用于财产的估价，我们稍后将谈到。

阅读提示：出售房产。文件

通常情况下，在出售房产之前，你需要以下文件。

1. 地籍图或土地登记处的房地产图
2. 发展计划
3. 土地登记摘录 土地登记处
4. 土地使用计划
5. 初步的建筑申请
6. 建筑物抵押品的信息
7. 发展的证明
8. 财产税的通知

准备好情节？下一步不应该是房产估价和报价吗？不，因为价格往往可以通过不做任何外观上的修正而向上调整一点。还没有拍过照片，没有曝光，也没有接触过投资者。

财产估价前的价值增加

这里有一个实践中的小例子：当我与我的投资者交谈时，他们通常是较大的公司、研究所或家族办公室。相应地，从国内某地迅速派人到现场快速了解房产情况。就这样，乘车很快，步行几米就到了。

对于曝光，对于估价，但也对于这种自发的看房，值得一看的是，你仍然可以提高你的财产的价值的方法。从简单的 “美丽修正 “到进一步发展的准备措施。

我们的实际例子涉及柏林的一处房产。任何熟悉柏林的人都知道，没有安全措施的空房子很快就会变得乱七八糟。如果连柏林的公寓楼都被占用，那么没有任何财产是安全的。

这些只是小事，但正如房产价值的提高可以通过小的外观修正或装修来实现一样，房产也可以在房产照片前、估价前、第一次看房前进行优化。例如，你可以通过咨询工匠来进行装修工作，或者咨询柏林的建筑师来进行小的改建，从而提高房产的价值。我们谈论的不是5%或10%的价值增长，但即使是市场价值为100万的房产的1%或2%的价值增长，也已经是一个相当大的数额，你作为卖家可以从中获利。

发售价格：确定房产价值（估价）。

一块土地的估价受制于各种因素，就像任何财产的估价一样。除其他因素外，以下因素对土地的估价具有决定性作用。

首先，与任何财产一样，是位置问题。

位置、位置、位置……。也适用于柏林的房产

这也是关于发展和交通连接的问题。土地估价的下一个因素是地块的大小。但尺寸并不是一切，布局也起着一定的作用。除了规模和布局，当然还有开发、土壤质量、标准土地价值，以及可能的污染场地和第三方权利。

你应该始终与你的顾问（经纪人）合作，讨论和制定确切的细节。

除了位置和规模，它自然会变得更加具体：如果我们谈论的是建筑用地，我们谈论的是土壤样本，我们谈论的是林地，那么还包括气候变化，到农业用地等等。因此，土地估价并不像住房估价或房屋估价那样容易总结。

价值因素：检查表

这些因素对评估很重要。

• 财产的位置
• 尺寸和切割
• 该地区的发展
• 土壤成分
• 发展程度或可建性
• 被污染的场地
• 第三方权利
• 标准接地值

财产类型

此外，根据房地产的情况，还有开发地区的价值因素。取决于哪些选项可用于施工。

• 森林或草地地块；如果有必要，不允许有任何建筑
• 等待建设的土地；在可预见的未来可能会建设。
• 原始建设用地；土地尚未开发
• 建筑用地；在发展计划的框架内可进行开发

出售土地的准备工作 – 结论

以下是对各个步骤的总结。一份由6个关键点组成的简单清单，将帮助你了解出售房产的过程。

1. 时间安排
2. 经纪人任命
3. 文件
4. 准备好财产
5. 发售价格
6. 揭秘

当涉及到土地的估值时，各种因素都在发挥作用。当然，我们不能在这个一般的指南中传达每个单独的财产评估的复杂性，但我们可以给你这个提示：问自己以下问题。

• 你卖的是什么类型的土地？是建筑地块、林地、农业用地吗？
• 你的财产有多大？
• 你的房产打算用于什么类型的用途？
• 如何在你的地块上进行建设？这意味着建筑面积（GFA）和房屋类型和/或单位类型
• 与你的房产所在地有哪些交通联系？

柏林：首都的房地产

首都、大学城、历史要塞，而且作为一个国际化的地点，对家庭、夫妇、单身和学生来说是一个有吸引力的居住地。因此，柏林面临着因移民而持续增长的人口。

柏林房地产市场：概述

柏林提供了从时尚、艺术、金融、初创企业等各个方面的服务，而且不胜枚举。在这个拥有375万人口的城市中，几乎没有人找不到自己的激情。这也体现在城市的扩张和不同地区。由于这个原因，它经常被描述为 “多城合一”。漫步在柏林米特(Berlin-Mitte)，与克鲁兹堡(Kreuzberg)截然不同，普伦茨劳伯(Prenzlauer Berg)也不常与泽伦多夫(Zehlendorf)混淆。

• 柏林的房地产

生活在柏林：受欢迎的住宅区

我们介绍了德国首都最美丽的街区，并告诉您在哪里可以买到最好、最优质和最独特的房产来建立您的新家，或者哪些地区最适合投资房产作为投资。这里我们介绍最受欢迎的住宅区–从高档的格吕内瓦尔德到迷人的施马根多夫，从安静的达勒姆到历史悠久的夏洛滕堡。返回概览：在柏林生活。

• 格鲁内瓦尔德
• 夏洛腾堡
• 动物园
• Dahlem
• 洛克菲勒
• Prenzlauer Berg
• 克鲁兹堡
• 库尔弗斯滕达姆

在柏林出售房地产：房屋、公寓和土地

作为一个国际化的地方，柏林对来自世界各地的人来说是一个有吸引力的居住地。夏洛腾堡（Charlottenburg）的威尔默斯多夫（Wilmersdorf）区以其保存完好的绿地而令人信服，而柏林潘科（Berlin-Pankow）的普伦茨劳伯格（Prenzlauer Berg）和威森斯（Weißensee）住宅区则以其无可匹敌的价格和中心位置而令人振奋。你想出售你的公寓，你的公寓楼或你在全球大都市柏林的地块？有了我们关于房产销售和房产估价主题的免费指南和提示，你就可以做好充分准备。返回概览：在柏林出售房产。

• Pankow
• 夏洛腾堡
• 威尔默斯多夫
• 弗里德里希斯海恩-克鲁兹堡
• Prenzlauer Berg
• 克鲁兹堡
• Wannsee
• 斯特格利茨
• 舍内贝格

遗嘱中的前继承和后继承

原则上，”继承和遗产 “的话题总是由一个（专业）律师来负责的。前继承人和后继承人的构建很复杂。尽管如此，有几个容易理解的原则，每个业主都应该知道，也可以很容易地自己实施。以下是一些反复出现的问题，我们将在下文中回答。

• 前继承人和后继承人–这到底是怎么回事？
• 我母亲是前任继承人。她被允许如此轻易地出售她的那部分房子吗？
• 房主（前继承人）是否有权不经后继承人同意而出售房屋，还是后者必须同意出售？
• 我是继承人，现在怎么办？
• 尽管有继承权，但房子还是要卖？

前继承人-后继承人：这是什么意思？

任何想遗赠东西的人都可以自由决定继承人，因此也可以将自己的遗产错开转让给几个人。随后的继承人就是在另一个人–所谓的前继承人–之前继承了遗产之后才接受遗产的人。例如，立遗嘱人可以为继承的发生选择一个场合或时间点，如成年或通过硕士考试。

前任和后任继承人都是遗嘱人的合法继承人。然而，他们并没有形成一个继承人共同体，在这个共同体中，他们会同时继承，但由于遗嘱人的唆使，他们会一个接一个地继承。

已婚夫妇的前继承人和后继承人–保障家庭资产的安全

通过前继承人和后继承人的方式进行继承监管，经常被已婚夫妇使用。通过这种方式，他们可以确保整个联合资产留在自己的家庭中。为此，配偶双方各自指定对方为前继承人，共同子女为后继承人。即使在配偶一方死亡后再婚的情况下，资产也不能由新配偶继承。

前任继承人–任务、义务和权利

预先继承人也被称为 “临时继承人”。这是因为他们对遗产只有有限的处置权。特别是在继承房地产的情况下，这种情况对双方都有影响–即前任和后任继承人。首先，有遗产税。开始时，总是要由前任继承人支付。

• 前任继承人必须从前任继承人的资金中支付遗产税。
• 预先继承人只是继承人，直到后来的继承事件发生为止
• 如果房产被继承并由之前和之后的继承人自己居住，则不需要缴纳遗产税
• 在接受遗产后，该房产必须由业主自住至少十年
• 业主自用的居住面积不得超过200平方米
• 只有这样才不需要缴纳遗产税

统计数据–德国的遗产

在此阅读更多事实和数据。房产统计。我们还有其他有趣的研究、调查和统计数据，主题是：德国的继承权。

处置的限制–例外情况和前任继承人 在房地产交易中的权利

前任继承人不能自由处置遗产。继承法对前任继承人处置遗产有一定的限制，因为在后续继承的情况下，资产要不折不扣地归属后续继承人。例如，未经后来的继承人同意，前任继承人不得出售或赠送遗产中的任何财产。前任继承人可以将其他继承物品据为己有，但他有义务在继承发生后对继承人的价值进行补偿。

然而，遗嘱人可以免除预继承人的许多限制。这就被称为豁免预继承人。”豁免遗产”–届时也可能包括不动产–可由豁免的前继承人单独出售，而不必征得后继承人的同意。

继承前和继承后–律师的建议

经纪人提示：购买继承的房产时要注意

如果要出售房产，有许多细节需要考虑–对卖方和买方都是如此。最迟在这里–在咨询了律师的意见后–房地产经纪人应该发挥作用。卢金斯基-卢金斯基的专家们拥有必要的专业知识来帮助解决这些复杂的问题。

尤其重要的是：房地产经纪人有必要的距离，以准确确定继承的财产的价值。对于继承的房屋，往往因为继承人想迅速摆脱继承的财产而不必要地送出钱财。也有可能出现相反的情况：许多记忆和情感附着在继承的房子上，以至于价值被定得太高。这样一来，房产就很难出售。

找到一个作为预继承人的经纪人

作为预继承人寻找经纪人意味着要注意非常特殊的服务。这是因为经纪人必须非常熟悉错综复杂的继承法律问题，以及前任和后任继承人之间的联系。

卢金斯基作为预继承人为你表演。

• 你所继承的财产的中性估价
• 对销售所需的所有遗产文件进行专业筛选和排序
• 对您的物品进行专业的、促进销售的展示（照片/视频）。
• 你的情绪状态会得到特别考虑
• 正确创建一个有吸引力的销售宣传片
• 在所有相关媒体上谨慎地介绍你的财产
• 分析我们广泛的客户档案，寻找合适的买家
• 谨慎地组织和执行看房预约
• 谨慎地与潜在的买家进行谈判（如果需要，不需要你在场）。
• 与公证处合作完成购买合同的签订

经纪人何时能得到报酬？

一个有信誉的房地产经纪人和房产卖家只有在成功完成后才会得到报酬，并在销售过程开始时就讨论其收费标准。因此，公开性和透明度是房屋卖家识别好的房地产经纪人的基本标准。

在德国有多少遗产？

在这里你可以看到德国的遗产和礼物。调查范围从2008年到2018年，显示每年有超过11万份遗产被分配。如果继承人群体不能达成一致意见，就很有可能发生纠纷。在这里，你可以找到更多关于主题的有趣研究、调查和统计数据：德国的继承权。

你可以在Statista找到更多的统计数据

有多少钱是继承的？

自2014年以来，特别是汉堡在德国一直处于领先地位。汉堡目前以167.80欧元位居榜首。在其他城市，没有这么多的遗产。以占全德国2.19%的人口比例（8279万中有182万），每年继承的总量为30573.16万欧元。

• 人口比例 汉堡 2.19%
• 德国的继承权（对比年份）109,635；据统计，汉堡有2,401份继承权
• 遗产总额（汉堡/年）305,731,600欧元

你可以在Statista找到更多的统计数据

法定继承：这是你根据法律规定的继承方式

法定继承对继承人的顺序和被继承的个人金额都有规定。首先是最亲近的亲属，如子女和孙子，然后是较远的亲属，如侄子和侄女，都可以继承。较近的亲属一般将较远的亲属排除在继承范围之外。继承人个人的继承比例在继承证书上有记载。

法律上的继承是建立在parantel或订单制度之上的。它将亲属分为不同的顺序。死者的子女和孙子孙女属于第一等级。死者的父母、兄弟姐妹、侄女和外甥属于第二等级。第三个顺序包括死者的祖父母、叔叔和姑姑以及堂兄弟姐妹。配偶和注册伴侣不被视为亲属，但拥有作为配偶的继承权。这使他们具有特殊地位，并限制了亲属的继承权。前一顺序的亲属总是将后一顺序的亲属排除在继承之外。

阅读更多关于继承人社区的分权拍卖的主题!

分离继承人群体：清偿债务，分配遗产

理想情况下，共同继承人的继承人会迅速从遗产中支付任何债务，然后通过按份额分配剩余财产来解散共同继承人。然而，现实往往并非如此。继承人群体中的纠纷往往确保在继承后多年仍无法解决。这种继承人共同体的每个成员都有权在任何时候要求解散，即使没有好的理由。

一步一步来：解散继承人的共同财产

为了使继承人共同体在没有争议的情况下解散，最好是遵循某些步骤。从遗产的正确估价到遗产税，有一些重要的细节需要考虑。

确定遗产

在确定遗产之前，继承人的共同体不能被分割。继承人从死者有账户或存款的银行获得大部分信息。要获得这些东西，需要有继承证书或有法院命令的遗嘱开启协议。然而，债务也是遗产的一部分。为了完全确定遗产，应该对债务和资产进行比较和调节。

支付遗产的债务

遗产的债务可以由共同继承人的继承人从遗产中支付。属于遗产的物品为此目的被出售并不罕见，如房地产或土地。

考虑到礼物和捐赠

如果继承人在生前收到了死者的礼物或捐赠，那么这些礼物或捐赠可能要被平均分配。需要均衡化的礼物以算术方式增加遗产，并从受赠人的继承配额中扣除。每位继承人都可以要求其他继承人提供有关此类礼物的信息，以便正确考虑这些礼物。

出售不可分割的物品

如果对某些物品无法进行真正的分割，如继承人共有的财产，继承人可能不得不出售这一物品或将其赎回。为了做到这一点，首先必须确定一个现实的销售价格。如果在这里没有达成协议，可以由其中一个继承人发起分房拍卖。

分布可分割的物体

遗产主要是由继承人在性质上进行分割。因此，每个继承人都可以在与其他继承人达成协议的情况下从遗产中为自己取走物品。金钱和证券可以由继承人群体按照各自的份额进行分割。

考虑到护理服务

如果子女在其生前不顾一切地照顾过世的父母，可以为此要求赔偿。这必须与遗产的期限、范围和价值相适应。

公证帮助

如果不能达成协议，可以由继承人团体召集公证员。公证员在继承人之间进行调解，以便尽快达成协议。然而，应该记住，这种援助与一些费用有关。

考虑到税务局

遗产税总是要为遗产支付的。然而，遗产中的一些东西可以从税收中扣除，例如葬礼的费用或开立遗嘱的费用。

了解更多关于继承人社区的信息!

继承人共同体的错误 – 视频

关于主题的问题：处理遗产问题

如果死者没有留下遗嘱，通常会有许多关于遗产分配的未解之谜。法律继承应该是对这种情况的规范，但继承人之间经常出现纠纷。为了不让你有任何问题得不到解答，让你了解关于遗产问题的所有事实，现在由Lukinski的专家来回答最重要的问题。

我如何才能解散继承人共同体？

只有在所有继承人都能一致同意分配遗产的情况下，才能解除继承人的共同财产。根据不同的情况，可能需要部分拍卖或公证来协助进行。

有可能转让遗产吗？

继承发生后，每个继承人可以自由处置他或她的份额。因此，将遗产转让给第三人是完全可能的。

一个人也可以出售自己在继承人群体中的份额吗？

在遗产中你自己的房地产或土地份额不能被出售，直到你通过继承人团体的一致决定成为这些物品的唯一所有者，或者继承人团体已经解散并且份额已经被支付。

申请继承权证书需要什么条件？

申请遗产证明，需要身份证或护照、死者的死亡证明、户口本、共同继承人和其他亲属的姓名和地址，如果适用，还需要遗嘱或继承合同或其监护人的信息。

什么是遗产和解协议？

遗产清算协议规定了在继承人群体中按照份额划分遗产。

分割拍卖中会发生什么？

在分权拍卖中，属于遗产的物品，如房产或土地，被拍卖，所得收益在继承人之间按份额分配。

什么时候应该放弃继承权？

如果债务过重，资产无法弥补遗产的债务，或者破旧的房地产是遗产的一部分，翻新成本太高，则应放弃继承。