在退休年龄出售房产

对于那些第一次面临房产出售的人来说，今天我想解释一下房产出售，同时也解释一下，如果你还不能完全放弃你的公寓或房子，你作为一个房产所有者有两种选择。部分销售和房地产年金。此外，如果 “仅仅 “是关于流动性的，还有一个替代方案，即抵押贷款。

如果你需要出售或需要钱。

1. 直接销售 – 全面销售
2. 部分出售–按比例，可选择全部出售
3. 房地产养老金–完整的月度支付
4. 抵押贷款–用信用融资

此外，关于这个主题的一个额外提示：正确的遗赠。

出售房屋/公寓 – 方案1

最后的决定是将房产直接出售给新的业主。让我们先说说这个过程，然后说说这个问题：有无房产中介出售？

一步步走向销售

典型的销售过程包括（简单解释）18个步骤，分为3个阶段。首先是准备工作，从销售时间，到销售价格的计算，再到曝光。

随后是相对耗时的销售阶段，从营销策略开始，从个人网络到房地产平台，与感兴趣的各方沟通，个人信用检查和财产检查。有了具体的感兴趣的各方，接下来就是销售谈判，当然还有最终销售价格或购买价格的谈判。

最后但并非最不重要的是，你来到了销售过程中，购买合同、公证预约、购买价格的转移和房产的交接。

• 出售财产

18个步骤的检查表

房地产销售的3个阶段

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

有无房产中介出售？

如果没有销售房地产的经验，你应该依靠房地产经纪人的专业知识。正如你在销售过程中所看到的，你需要时间、文件，但也需要知识，例如关于潜在买家的信用检查，这样你就不会进行30次没有导致销售的访问。此外，还有一些因素，如财产估价，但也有广告和曝光的维护。此外，还有一些人的情感负担。

正如开头所说，如果你还不能完全放弃你的公寓或房子，还有其他选择。

部分出售：按比例出售/居住权 – 方案2

在部分购买或部分出售房产的情况下，你的优势是你仍然是房产的唯一居住者和使用者。所谓的 “用益权 “是指，尽管你是新的部分所有者，但你拥有居住和使用你的财产的唯一权利。

部分销售是如何进行的？

同时，你把你的部分财产卖给一家金融公司。金融公司因此成为你的财产的共同所有者。金融公司购买几乎所有类型的房地产的股份，无论是土地、公寓、住宅、公寓楼，甚至是商业和特殊房地产。然后出售的份额通常在10%到50%之间。

通常，除了售出的部分，还直接讨论完整的销售，然后在10年、15年或20年内完成。

• 部分出售

快速描述。

• 金融公司购买房产的股份
• 被告成为部分业主；你拥有唯一的居住/使用权
• 为此，你要支付一笔使用费（每月）。

累积的使用费（准租金）。

在部分出售的情况下，你应该特别注意这些条件。快速解释：每年你按比例偿还所售金额的3%至5%。这被称为用户费。与你也可以用你的房产进行抵押贷款相比，这要多出2%到4%，因为用抵押贷款，你目前只需支付1%左右。

部分出售/抵押贷款比较。

• 部分销售：最低3%-5%的年利率。
• 抵押贷款：目前年利率为1%。

p.a. = 每年

为什么有些人还是选择了部分出售？出售给金融公司相对较快，不需要信用检查，购买价格转移快，特别是在老年流动资金短缺的情况下，是一个快速的选择。

部分销售总结。

• 你出售你的部分财产（通常是10-50%）。
• 部分购买房屋：是
• 部分购买单位：是
• 部分购买土地: 是
• 金融公司成为 部分所有者
• 你仍然是房产的唯一使用者
• 你每月支付一笔使用费
• X年的总销售额（可选）

10%-50%出售，选项2：部分出售。

房地产养老金：出售/居住权 – 方案3

房地产养老金对于已经达到较高年龄的人来说特别有意义，通常是从70、75岁开始。

房地产年金意味着：你完全出售你的财产（直接），但保留终身居住和使用的权利。此外，你每月还能收到一小笔钱。对一些人来说，这是一个很好的解决方案。因为你也不再有什么维护费用，新的主人会照顾这些。

与部分出售相比，你的晚年生活相对无忧。让我们再次总结一下房地产养老金的情况。

• 房地产养老金

房地产养老金的简单解释。

• 直接、完整的销售
• 终身居住权和使用权
• 卖方每月提供的小额 “额外养老金”。
• 没有维护费用

无忧无虑的晚年，在自己的财产中。

抵押贷款。只有流动资金？- 选项4

最后，第4个选项：如果流动性是你唯一关心的问题。

如果你想在晚年因资金周转问题而出售房产，建议你以抵押贷款代替出售。这样的抵押贷款要比例如部分出售的使用费要便宜得多。你仍然是房产的100%所有者，而不需要把股份给部分所有者。

从你的房屋银行获得建议，如果有必要，还可以获得2、3个备选方案。

关于主题的额外提示：正确的遗赠方式

你是否还有子女、孙子女、近亲或其他你想遗赠的不动产的人？那么在早期阶段就应该考虑到地球的问题!一方面，你可以节省税收，另一方面，你仍然可以体验到捐赠的快乐。

预期的遗产: 税收和公司。

提示!在为时已晚之前，尽早与你的父母和祖父母谈谈遗产问题。因为提前继承可以为你节省不少费用，特别是税款。在这里了解更多关于早期继承的信息。

• 正确遗赠

对于继承人。

• 正确继承

正确的继承也常常意味着防止子女之间的争吵。

采取预防措施!

“卖掉一半的房子”

迅速卖出，迅速得到钱–这是越来越多的人在年老时意识到自己的四面墙越来越大时想要的。不管是三室一厅，四室一厅，甚至是舒适的五室一厅等等。

那些想为自己的公寓快速赚钱的人越来越多地寻找 “部分出售公寓”。因为人们听到了许多好处。快速、不复杂、不需要信用检查。这是真的，但也有一个缺点，就是之后每月支付的使用费。

迅速卖出10-50%的平股

各个卖家购买20%-50%之间的平股。如果你的公寓的市场价值在7位数的范围内，你有时可以 “只 “卖出单位的10%。

• 不超过100万的价值=10-50
• 超过100万的价值=10-50

这里显示的是20%出售份额的示意图，是一个3室的单位。

部分出售共管公寓：什么是部分出售？

让我们先来看看公寓部分出售的定义。

什么是单位的部分出售？

如开头所述，你卖出的股份在20%到50%之间。你把股票卖给一家金融公司。这使你成为一个由两方组成的公寓业主协会。作为回报，你可以迅速收到相应的购买价格，不受银行/贷款的影响。

快速赚钱，听起来很不错，不是吗？

无论是在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆甚至是 “小 “城市出售，在没有任何信用检查的情况下迅速支付购买价格是有好处的（在银行比较信用）。但也有缺点。使用费，同样也是整体销售的费用。

使用费=你单位的租金

部分出售后=你必须支付使用费

金融公司成为你单位的部分所有者。然而，你仍然是该公寓的唯一使用者。因此，从现在开始，你每月支付一笔使用费，准 “租 “你的公寓中不再属于你的那部分。

根据供应商的情况，这种使用费大约为每年3%。(每年)。对使用费进行简单、快速的计算。

• 使用费（ETW）：每年3%。

每月的公式使用费（取决于供应商）。

• 每月使用费=3%*购买价格（份额）/12
• = 3% * 100.000 / 12

这意味着你每月支付250欧元。

100,000欧元的用户费=250欧元/月

一如既往，取决于供应商。你可以在这里找到所有供应商的部分购买公寓：比较。

这就是金融公司为自己再融资的方式。

劣势？使用费与信贷

不复杂的，快速赚钱的公寓，这真是一个诱人的提议。这就是为什么你应该再看看各种部分购买平的提议。

如果你倒在真正简单的销售提议上，你会很快得到钱。然而，为此，你要支付–正如所了解的那样–每月的用户费。许多人利用了这个提议，因为你认为，我无法获得房产贷款，尤其是在年老的时候。

然而，房地产贷款要便宜得多!特别是在目前的利率下。目前，你在这里只需支付1%的年费，而不是像部分销售那样支付3%或更多。

比较部分销售/贷款。

• 部分销售/月=250欧元
• 抵押贷款/月=85欧元

因此，请记住，简单地说。

房地产贷款（目前）便宜了66%!

因此，值得与你的房屋银行交谈，也许还有2或3个替代品。

部分出售房地产：优势、劣势、税收和公司。

在这里阅读更多关于部分出售的信息–看看使用成本、优势、劣势、全部出售、通货膨胀下的计算增值以及比较什么是 “更便宜的”：部分购买或替代房产贷款，更确切地说，抵押贷款？此外，税收，从继承人的社区出售，离婚等等。我对卖家的建议!

• 不动产的部分出售
• 部分销售商的比较

临时出售土地

在出售地块时，首先会出现与出售 房屋类似的问题，而且在出售时犯的错误也往往是一样的。然而，这里还有一些值得一提的地方，使土地的销售更加特殊。提示。最后，我们还为您准备了一些特殊情况，如农业用地、林地，但也包括有泉水的土地。

就地块而言，必须注意它是建设用地还是建筑估价用地。在后一种情况下，该财产必须首先由各市镇开发。只有当水、气、电和污水的连接可以使用时，才可以在房产上进行施工。通常情况下，建筑地块比建筑土地更有价值。

建筑用地或建筑估价用地

基本问题。

• 建筑用地或
• 农场估价土地

对于这一点，第一步是看一下土地买卖的快报。

1. 卖还是不卖？正确的时间
2. 用于具体评估的文件
3. 在博览会上的财产介绍
4. 与有关方面的沟通
5. 检查和谈判（购买价格）

卖还是不卖？正确的时间 – 第1步

第一步是决定出售 – 在所有领域，位置是最重要的，不仅是在出售你的开发或未开发的房地产时。在所有的房地产销售中–包括所有的地块–位置最初是销售价格的核心估价因素。

一个实际的例子。

• 轻松出售：柏林附近的建筑用地，位于最好的基础设施中间
• 困难的销售：位于巴伐利亚阿尔卑斯山的房产，没有基础设施

私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，涉及风险，使销售和整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。销售房地产需要一个良好的买家网络，而房地产往往不公开展示，只在内部作为非市场物业。这样一来，就不会有人发现你的建筑地块的出售。向房地产开发商直接销售地块在这里也很受欢迎。

• 粗略的房地产估价（销售时是/否）。
• 公开或非市场销售

具体评估的文件 – 第2步

第2步是文件–另一个重要点是与销售有关的文件。获得它们需要花费大量的时间、金钱和神经。然而，如果没有重要的文件，你就不能提供你的房产，所以你不能把这部分的组织工作排除在外。为了简化销售，并提供您的房子与所有相关文件，值得聘请一个房地产代理。只有这样才能对房产进行估价并确定出价。

这通常包括。

1. 地籍图或地籍办公室的房地产图
2. 发展计划
3. 土地登记摘录 土地登记处
4. 土地使用计划
5. 初步的建筑申请
6. 建筑物抵押品的信息
7. 发展的证明
8. 财产税的通知

在博览会上介绍财产 – 第3步

第三步是展示–无论是 “卧底 “还是在 “公开 “市场，专业的介绍和翔实的图片是销售房产的基础。通过广告或场外展示，你与潜在的买家建立了第一次联系，并为询问看房事宜奠定了基础。如果你的描述包含的信息太少，或者图片没有回答问题，那么就不会有兴趣，或者你不得不处理大量的个别问题。

这时，潜在买家的第一个 “购买决定 “已经做出。我到底要不要多看一眼？

与有关各方的沟通 – 第4步

第四步是沟通–如果你的房产产生了兴趣，潜在客户就会等待你的快速回应，并认为你可以通过电话和网络进行沟通。尤其是这一点，占了99%的时间投资。财产越是独特，事先进行的检查就越多。因为看房预约和谈判花费的时间更多。

检查和谈判（购买价格） – 第5步

第五步是看房和谈判–这就是房地产经纪人的经验真正发挥作用的地方。出价和报价（来自买家）往往相差30%、40%，怎么办？现在，它归结为谈判技巧，一点销售心理学，但也是关于建筑、物质、基础设施和位置的硬事实。此外，该地区的发展起着重要的作用，对财产的潜力进行分析。

如果卖方和买方同意，就可以签订购买合同。然后在公证处对所有交易进行密封。

出售土地的免费提示？是的!

作为房地产经纪人，我们代理市场价值在100万欧元以上的房产，即豪宅类别下的ETW。我们希望你能了解销售过程，以便你能透明地提前计划你的公寓销售。

你知道我们无可比拟的优势是什么吗？我们每月独立接触超过25万名读者，这意味着一年总共有300万人。我们独立于普通的房地产门户网站，接触到一个有偿的、特殊的目标群体。此外，我们在非市场区域提供内部买家群体和投资者，你无法通过通常的报价接触到他们。阅读更多关于。地产代理。

提示!还要注意进一步的链接，在这里你会发现对特殊主题和技术术语的更深入解释。

已开发和未开发的。建筑用地、可耕地或林地

就像出售房屋一样，土地的价值也是确定的。通常情况下，市政当局每两年确定一次所谓的标准地价，这些地价是由其他地块的销售所得。然而，这些标准的土地价值对销售没有约束力。地块的位置和交通联系在定价中也起着重要作用。位于热门住宅区的建筑地块，价格较高。那些朝南的地块也有较高的销售价值。在这之后，你必须找到一个买家。在这个时代，这大多是在网上进行的。

买家/开发商想要什么？- 检查清单

在深入探讨主题、法律等问题之前，我们首先要处理更多的一般性问题：出售土地的税收是多少？你需要什么来卖土地？没有公证，你能卖掉房产吗？出售土地是否需要缴税？

让我们从潜在的买家开始。他们最终决定是否拒绝、接受或甚至超越购买价格。

在寻找合适的相关方时，可以考虑以下几个方面。

• 土地类型
• 可能的用途
• 财产规模
• 土地的坡度
• 城市或农村位置
• 运输连接

使用的可能性（法律状况）

土地的类型也决定了其可能的用途。是建筑用地、农业耕地还是林地。地块的大小通常是以平方米为单位的。对于大面积的农业地区，公顷是常见的。坡度指的是土地的坡度。这种情况在斜坡上尤其明显。

位于城市的土地提供了与农村地区土地不同的使用可能性。这首先适用于发展的类型。此外，交通连接也发挥着重要作用。它主要对建筑地块或商业地块具有首要意义。

农田或城市内的建筑区。

可视化：售后的新建筑项目。

销售的准备工作–检查清单

在喧嚣的日常生活中出售房产，要求相当高：计划和思考以及说话，你将在接下来的两份卖房准备清单中看到。

出售前的业主问题

涉及的时间、预约、信用评级和查看。作为一个房地产经纪人，你知道在出售房产时你要做多少工作。

这尤其是指在房地产交易方面的经验，以便在出售房屋时提前避免风险和错误。

另一个积极的方面是房产的营销。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有为销售做计划的时间，从通过广告、照片、门户网站进行准备，回答有关各方的询问，预约看房，检查潜在买家或投资者的信用度，谈判购买价格、购买合同、税收等等。

出售房屋的9个简单步骤。

我的财产值多少钱？

这个问题是在最开始。要发布报价，你需要一个房产的价格。但确定报价并不那么简单。除了房产的基本有形价值（如果你的土地上有建筑），其他因素也会进入销售价格。

市场价值评估作为销售的基础

在这方面，估价是重点，并为与财产、存储相关信息和基础设施嵌入相对应的价格奠定了基础。

在确定的市场价值的基础上，你可以排除高估房产或以低于实际价值的价格进行宣传。

由于房产价格不断上涨，你应该在出售前直接进行估价，而不是依赖你已知的、已经是几年前的市场价值信息。

顺利处理土地的出售

您的广告已经发布，并引起了人们的兴趣。现在，房产的销售进入了一个阶段，完美的组织和安排变得非常重要。看房必须是有计划的，与你和潜在的买家一起安排时间，进行和评估。

如果申请人表示出严重的兴趣，代理人会检查他或她的信用度，并获得包括融资确认在内的自我披露。通过在早期阶段检查潜在买家的财务背景，可以在签订合同前不久排除问题。

提示。卖掉市场（房地产开发商）

非市场意味着你的房产销售将永远不会被公众看到。你的房产只会被推荐给内部的、有偿的、有理想星座的买家群体。非市场销售尤其被那些希望对销售以及地址、照片和更多内容保密的知名人士所使用。私人也利用这项服务，例如，如果他们不想让家人或邻居知道即将进行的销售。对于这种谨慎的非市场销售，你需要一个拥有良好网络的著名房地产经纪人。你的优势：没有人会发现这笔买卖。

• 抛售市场

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

• 汇率属性

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

• 评估师或专家（房地产经纪人）的估价
• 如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

在此阅读更多信息。

• 汇率属性

建筑法：后来开发的地块

法律依据–建筑法被认为是以后开发地块的基础。为此，建筑当局需要一些文件，如。

• 地区
• 走廊
• 包裹
• 概要
• 法律负担
• 已登记的建筑物抵押品
• 关于相邻房产的信息

地区：房地产地籍

Gemarkung是在一个城市的房地产地籍中发现的一个面积单位。Gemarkung描述了一块土地的所有权，并在土地登记册上登记。Flur这个词指的是一个开放的区域，通常是一个农业区。

地块是一个地区的正式测量部分。大纲以面积为单位勾勒出各自的地块。

土地抵押（以前的抵押）：法定抵押权

不动产的法定抵押权主要包括抵押贷款、土地抵押、年金债务、终身年金、地役权、用益权和实际抵押。抵押贷款曾经是一种常见的贷款担保形式。银行尤其使用这些选项来保证贷款。

今天，在德国，抵押贷款已在很大程度上被Grundschuld所取代。

与抵押相比，土地抵押是独立于要担保的债权的。年金债务是另一种类型的土地抵押，为付款提供担保。然而，这些付款并不消灭债务，而是应被视为利息支付。

人寿年金、用益物权和权利

如果是终身年金，可以用一块土地作为抵押。人寿年金本身就是义务法下的合同，在特定情况下可以强制执行。地役权规定了邻居可以使用财产的权利，或财产所有者不得在其财产上进行某些事情。这主要是指通过许可或要登记禁止建筑的情况。

用益权规范了财产的使用。用益权人因此获得与土地所有者相同的所有权利。只禁止出售。用益权包括土地所有者承诺履行的所有行为。用益权使债权人能够在拍卖中出售财产。

定居点的房屋建设。

工业区内的大型建筑工地。

税收。税额和投机期

出售房产时最重要的问题之一是税务局要求你支付的税款。

在其他任何时候，土地的销售都没有像今天这样有利可图。特别是建筑用地的价格很高，对私人和商业买家来说都很有趣。如果你在一个时尚的地方或靠近城市的地方拥有一块土地，你不必为寻找一个有偿的买家而寻找很长时间。然而，出售地块并不免于纳税。

每笔销售都会产生税收。

当然，这也适用于土地。

利润（销售收入）的税收

自2012年起，土地的销售要按25%的税率纳税。这适用于出售一块土地的利润。出售土地没有流转税。只有在收购的财产被算作企业资产的情况下，企业才需要缴纳贸易税。

税收负担：25

投机期为10年

就未开发的土地而言，所有权的长短起着重要作用。为了节省投机税，房产在出售前应至少已被你占有10年，如果是继承，则应由死者占有。在未开发房地产的情况下，无法证明占用意义上的自用，这使得投机期成为税收评估的约束因素。

原则上，这里也适用十年的投机期。利润是由收购成本和销售收入之间的差额计算的。

投机期：10年

在大块土地上不可能施工的情况下，分割也是有意义的。然而，在德国的一些联邦州，分割一块土地需要特别的官方许可。这方面的信息可以从公共建筑当局或土木工程师处获得。

由于需求持续增长，而热门地区的供应有限，在某些情况下，持有房产一段时间，以后再出售可能是值得的。如果你把土地作为一种投资，不想放弃所有权，租赁也是一种选择。

哪种方式最适合你取决于各种因素，因此，房地产经纪人会根据具体情况进行研究和推荐。为了让潜在的买家清楚地了解开发方案，你需要一个有效的开发计划。这是出售地块时你需要组织并向潜在买家展示的文件的重要部分。同样地，营销策略对于实现预期的要价也是至关重要的。

公证契约的程序

公证证明总是遵循一定的模式。首先，选择一个日期进行公证。除公证员外，所有签约方都必须亲自出席这一预约。公证员宣读了购买合同。然后仍然可以提出修改要求。公证员决定是否可以进行所需的更改。之后，购买合同由合同双方和公证处正式签署。

公证员随后确保该购买行为被记录在土地登记册上。此外，税务局也被告知购买的情况，它向买方发送房地产转让税通知。最后，公证处向买方发送他的费用发票。

特殊情况。森林、草地、田野和泉水

农业用地、林地或有泉水的土地。以下是我们经常收到的几个特殊案例。

出售农业用地

出售农业用地 – 你打算出售农场的农业区、耕地、草地和牧场。出售的常见原因是年老、放弃农场或财务压力，如来自目前的融资、这里或另一个企业的压力。有时，公司的结构将不得不进行瘦身，有时它 “只是 “一个继承的问题。第一个问题：销售是如何进行的？出售农业用地时，你要考虑什么？

• 出售农业用地

出售林地

森林、草地、估价、税收及公司 – 森林有一个很大的优势，它们提供了一个再生的原材料。同时，它们不是为经营者提供短期利润，而是提供长期回报。因此，许多林地的所有者并不像房地产和财产的 “典型 “土地所有者那样思考问题，往往是为几代人做打算。你知道吗，即使是快速生长的云杉树在自然界中的寿命也可以达到600年。70-80年后，它们被砍伐，那时它们的树干大约有30米高。简而言之，有许多参数影响到林地的销售。我怎样才能出售我的森林？

• 出售林地

出售土地和来源

土地和泉水的程序、估价、匿名出售–出售水泉时也有很多问题。现在是你销售的正确时机吗？如果是这样，最有效的销售方式是什么？水是一种稀缺资源。尽管我们的地球表面超过71%是水，但生产性的清洁水源却越来越少。低供应，高需求：不仅要考虑区域性买家，还要考虑投资基金，是的，甚至是食品公司。

• 出售水源

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都在一篇大的、免费的文章中，用于房产、公寓、房子、别墅、公寓楼。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售土地：3阶段检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

• 出售财产

这是我们大型购房指南的一部分。返回到美国买房。

天使之城–在洛杉矶购买公寓

洛杉矶，梦想成真的地方。这里有名人、好莱坞、广阔的城市景观、海滩和冲浪以及你能想象到的其他一切。从马里布到贝莱尔，银湖和威尼斯海滩。为了体验这个城市的独特氛围，大都市的交通和混乱是值得的。所以你想住在洛杉矶，但你不知道从哪里开始？要想知道在哪里和如何生活，当然不容易。你是选择中城或和零售业的天堂，还是选择银湖并与年轻的学生一起玩耍？我们在下面为您介绍全部情况。

洛杉矶经济 – 概述

洛杉矶拥有庞大的经济，是仅次于东京和纽约的世界第三大经济体。当然，它的优势在于创意部门。好莱坞是世界上最大的电影制作区，无数的明星和女星在这里拥有自己的豪宅和大宅。然而，这并不能说明全部情况。它也是一个蓬勃发展的高科技产业的所在地，有一波初创企业搬到这个沿海城市。还有一个强大的航空航天和运输业，也许出乎意料的是，它是全国最大的国际贸易行业。

• 国内生产总值：9410.6亿。
• 创意、高科技和放大器；航空工业

洛杉矶无人机–它可以是多么的美丽

洛杉矶有很多视觉上的享受。海边的夕阳，海滩和摩天大楼。看一看洛杉矶的无人机镜头。

洛杉矶全面指南–热门街区+更多内容

买还是租？计算方法解释

无论你是买还是租，在洛杉矶你都要付出高昂的代价。你是买还是租，取决于经典的 “收支平衡点”。你需要支付多长时间的租金才能达到付清房子的金额。例如，在洛杉矶，一个中等价位的房子大约是63万美元，而租金可能是2000美元左右。这意味着，如果你在你的房子里住了6年，你将支付相同数额的租金，以便能够购买它。简而言之，这取决于你是想买还是想租。假设你在住宅中至少住了五年，你的租金必须低于2,600美元，以使租房更有利可图。

此外，当你考虑到洛杉矶可控的房产税时，在洛杉矶买房甚至可能比在其他地方买房更好 这意味着拥有房产并不是一项高额的经常性投资。

• 如果你的租金>2,600美元，则购买

现在是在洛杉矶买房的好时机吗？

也许。目前，高空置率意味着低租金。这意味着，目前租房可能更有优势。然而，考虑到不断增长的市场，现在投资可能是明智的，因为高空置率可能导致更多的房东以比平时更高的价格出售他们的房产，从而推动价格下降。这意味着，当市场不可避免地恢复时，你有可能迅速获利。

哪个州的房产税最高？ 完整列表

• 各州房产税 – 列表

洛杉矶房地产市场 – 解释

洛杉矶的房地产市场，就像美国的许多超级城市一样，表现良好。例如，单户住宅销售同比增长23.2%。房价中位数为63万美元，这表明这里的房地产是多么独特。洛杉矶既不是一个卖方市场，也不是一个买方市场。有多少财产清单，就有多少销售。结合高增长，这显示了强劲的销售和成熟的投资机会。价格也在上涨，单户住宅上涨超过16%。

房地产价格发展

洛杉矶地区的住房价格每年上涨约13%，去年的销售数量也在增加。现在公寓的中位价是66.7万美元。此外，从平均租金来看，近年来租金价格一直保持稳定。

• 2017: 2,281 $/m²
• 2018: 2,385 $/m²
• 2019: 2,516 $/m²
• 2020: 2,524 $/m²

你需要知道的关于洛杉矶地区的情况

洛杉矶是一个巨大的城市，横跨几个区。要选择住在哪里几乎是不可能的。一般来说，有的人想住在贝莱尔或比佛利山庄等著名的住宅区，也有的人想住在洛杉矶市中心的喧嚣或年轻的人，而那些想找一个更舒适的氛围的人则会去银湖或中城，例如。一般来说，在洛杉矶，租房而不是买房是一个不错的选择。购买价格相对较高。

• 最低的租金。杰弗逊公园 1,355美元
• 最高的租金。蒙大拿州北部 4,690美元

如何买房

当然，买房是一个漫长而艰巨的过程，需要大量的时间和资金投入。从开始到结束，有一些不可替代的步骤，如果错过了，就会造成很大的损失。如果你不确定要投资哪些房产，可以从这里开始。

• 房产类型 – 你应该买哪一个

检查清单 – 购买前要做的事情

如何准备买房。在你购买房产之前，你需要做这5件事。

• 了解你的财务状况
• 汇编有关你的财务的文件
• 与你潜在的抵押贷款经纪人交谈
• 决定融资的类型
• 寻找律师、房地产经纪人和验房师

当你购买房产时，你需要支付抵押贷款的首付款。在洛杉矶，由于房产价格相对较高，你的首付至少应该是20%，以避免抵押贷款的利率，这可能会非常高。

单位购买–从谈判到成交的过程

为了最终买下这套房子，你要开始谈判。

出价–如何就售价进行谈判

所以你决定这是你的梦想公寓。现在怎么办？好了，现在是时候提出建议了。这意味着要带着报价去找卖家。谈判有两个方面，你必须选择一个或另一个。要么你试图降低销售价格。例如，以80万美元购买房产，而不是85万美元。另一个选择是谈判成交费用，例如，就销售价格达成一致，但要求卖方支付一些额外费用，包括房产购买税。当然，这些策略意味着要么在那一刻银行账户上有更多的钱，要么在未来减少每月的费用数额。作为一项规则，你可以期望谈成销售价格的5%-10%。

接下来的步骤–建筑检查

你的贷款人肯定会要求你对公寓楼以及单位本身进行检查。这通常显示出轻微的缺陷，例如，未来有必要进行的维修工作或结构性缺陷等。

降低房地产的销售价格

现在你可以重新谈判了。你已经确定了建筑物的缺陷，现在有了一个强有力的谈判地位。把你的顾虑传达给卖家，他很可能在谈判中更加宽松。

在购买房产的过程中，你还可以节省很多容易产生的额外费用，我们给你提供完整的指南。

• 购买房屋时的所有额外费用

最后，一个重要的步骤!通过

不要忘了走进去!这是最常见的初学者的错误之一。搬出后，事情可能会发生变化，以前的主人可能打破了一些东西，或者一个橱柜可能掩盖了一个错误。如果你不做最后的走访，这可能是你以后最大的遗憾。它不需要那么长的时间，而且肯定是值得的，至少是为了安心。

在洛杉矶有什么不同？

当然，与美国其他地方相比，在洛杉矶买房也有一些注意事项。当然，正常的过程会发生。你用首付作为抵押贷款的一部分买了一套房子，支付过户费，然后是税费，然后搬进去。

洛杉矶的热门房地产类型。

在洛杉矶，有几种不同类型的热门房产。与其他大多数郊区一样，最受欢迎的是独立式住宅、半独立式住宅和共有公寓。这些都很受欢迎，因为它们提供了一个相当私人的空间，而没有邻居与你挨家挨户的麻烦。请注意，复式楼（甚至三层楼）通常很难为居民所拥有，因为投资者倾向于购买和出租它们。其他类型的房产包括排屋、小型联排别墅（优势：没有业主协会！）、合作社（”建筑合作社”），类似于纽约的住房市场，TIC（共有产权），当然还有臭名昭著的空置地块，你只需购买一块空地。

• 独立式房屋
• 复式
• 平坦
• 联排别墅
• 小生活
• 贸促会
• 空置地块

购买公寓前的准备和规划

在洛杉矶，获得预先批准是同样重要的，甚至是更重要的。用英语来说，这就是抵押贷款预先批准。这意味着你的贷款人必须证明你将有能力为你的房屋提供抵押贷款的证明。

• 获得抵押贷款预先批准!

谈判–多付了你的房子

在洛杉矶，因谈判而导致的价格急剧变化是罕见的。绝大多数房产都是以清单价格或其附近的价格出售。这意味着几乎没有谈判，即使有也是小规模的谈判。

税收 – 额外的房地产费用

当然，洛杉矶的税收与全国其他地方不同。如果你想在洛杉矶拥有房地产，了解加州从房产税到房地产转让税的独特税收是很重要的。

几乎每个人都交了太多的税。节省房产税尤其容易。了解如何。

• 节省税款 美国房地产

保险 – 昂贵的额外费用

不要忘记，你需要支付房主保险。洛杉矶的房主的保险金额范围很广。在一些地方，你可以支付低至837美元，洛杉矶的平均金额为1116美元。

• 1,116美元/年 房主保险

节省的技巧 – 降低你的房主保险!

这些是减少你在房屋保险上花费的最重要的提示。

• 安装一个包括火灾、烟雾和一氧化碳警报器的家庭安全系统
• 改造你的老房子以符合地震法规
• 用防火材料替换你的屋顶
• 向你的保险代理人查询，看你是否有资格获得折扣方案
• 修理和更换线路和管道，使之符合现行建筑规范。

在洛杉矶生活的地方–最佳邻里关系

你可能听说过康普顿、英格尔伍德、好莱坞之类的地方。你可能也有一些先入为主的观念，认为在这里生活到底有多危险或多安全。我们给你一份经过充分研究的洛杉矶最差居住地区的名单。

为超级富豪提供的房屋

当然，美国的一些超级富豪在洛杉矶有超豪华住宅，其中有来自各地的超级明星，几乎每个电影明星都在洛杉矶有至少一处住所。下面我们就来看看这些价值5000万美元的超高端房产之一。当然，你会在传说中的贝莱尔区找到它。

洛杉矶最差的社区–危险、犯罪、低生活水平

你可能听说过康普顿、英格尔伍德、好莱坞之类的地方。你可能也有一些先入为主的观念，认为在这里生活到底有多危险或多安全。我们给你一份经过充分研究的洛杉矶最差居住地区的名单。最好记住，洛杉矶在百老汇以东的地方都比较危险。

• 滑板街
• 时尚区
• 洛杉矶中南部
• 康普顿
• 中心城市
• 杰弗逊公园

洛杉矶值得一去的地方

有几个居民区是你不能错过的。这些都是经典之作，如好莱坞或贝莱尔。在洛杉矶，最适合投资的街区当然是那些著名的街区，但如果你想在正确的地方投资，也有几个街区需要注意。洛杉矶的时尚街区比比皆是，比如卡尔弗城或银湖。你可能已经错过了一些，如回声公园、Frogtown和Tujunga。

经典：好莱坞，比佛利山/贝尔-艾尔，市中心

臀部：费尔法克斯，埃尔塞贡多，中国城，卡尔弗城

未来：回声公园、弗罗格镇、图琼格

您想了解更多信息。在洛杉矶哪里可以买到公寓？我们告诉你你需要知道的一切

• 最适合购买的街区–洛杉矶

洛杉矶最佳学区

你在考虑搬到洛杉矶去吗？当你考虑到教育质量、安全等问题时，这些是最好的学区。

• 赫莫萨海滩市小学
• 纽霍尔
• 南帕萨迪纳大学
• Palos Verdes Unified
• 圣马力诺联合大学
• 胡桃谷联合大学
• 洛杉机加拿大统一
• 天普市联合大学
• 曼哈顿海滩联合大学
• 阿卡迪亚联合大学

我应该租一个合作公寓吗？

合作社在纽约可能比其他地方更有名，更受欢迎。然而，你仍然会在洛杉矶不时地遇到他们。合作公寓有点难，有一个复杂和耗时的过程，但时间的投资是值得的，通常有较低的房产税，有机会建立股权，还有更多。

什么是合作公寓？房地产公司

合作公寓是指由住房合作社管理的公寓。当你购买合作公寓时，你实际上并没有购买房产，即你想居住的四面墙。相反，你是在购买一个法律实体的股份。你购买的股份使你有权使用建筑物的某一部分。因此，你不是房产的所有者，而是一个允许你使用你居住的公寓的会员。当然，这也意味着你们不做抵押贷款，而是做联合贷款，即贷款支付股份。

• 你买的是股票，不是房产

为什么你应该选择合作社 – 解释

由于你不是房产本身的所有者，所以你不需要支付房产税。相反，合作社支付整栋楼的房产税，并在成员，即居民之间进行分配。合作社的主要优势在于它更便宜。每位居民支付的房产税较低，由于合作社不以盈利为目的，所以额外费用也较低。最后，合作社的居民，即使他们不拥有房产，也有权享受房产所有者可以要求的许多税收减免。

• 更加便宜

如何在洛杉矶购买合作公寓–一步一步来

在你买入合作社之前，有几个步骤需要经过。在你接触合作社或确定你感兴趣的单位之前，你需要咨询律师、抵押贷款经纪人和工程师。虽然这不是必须的，但这将大大增加你得到你想要的房子的机会。这是因为一旦你确定了你想要的单位，你就会申请。董事会对你的申请作出决定。这个委员会显然希望有最好的居民，所以你要把自己表现成一个认真的买家，这很重要。所有合作社都有一个具体的要求清单，包括你需要支付多少首付和你有多少财务储备。然后你与卖家联系，开始产权搜索和抵押贷款申请程序，并完成购买。

在洛杉矶购买公寓 – 检查清单

如果你想在洛杉矶买房，这些是你最需要做和考虑的事情。

1. 下定决心吧!租用还是购买？
2. 做好准备!参观城市，探索市场
3. 律师上!寻找你的律师
4. 选择负担得起的!促进单位、合作社或新兴社区的发展

抵押贷款银行一瞥

• Hypothekenbank – Pfandbriefbank的过时名称
• Pfandbrief – 有担保和有利息的期票
• 业务领域：购买、汇总和销售抵押贷款以及发放贷款
• 许多德国银行在该地区提供服务

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