1）在时间压力下出售，准备不足

房地产销售的工作量和范围常常被低估。常见后果是由此产生的时限压力，这会对销售价格产生负面影响。销售准备中的错误可能会带来广泛的影响，不仅仅是财务上的。最终，买家还必须凭借所提供的资料和信息在其银行获得融资。如果准备不足，销售项目可能在任何阶段都失败。

提示：不要把任何事情留给偶然。为您的房地产销售准备留出足够的时间。

明确设定目标，并有远见地规划销售步骤。请让我们专业的服务协助您有针对性地、以最佳方式出售您的房产。

2）错误的房价评估

确定报价始终基于房产的价值。然而，业主的个人评估往往与之相差甚远：他们可能高估或低估了售价。在任何一种情况下，都会造成财务损失，甚至可能使买家无法筹集购房资金。我们的市场合理评估由多种因素组成。在评估过程中，我们只考虑与您房产相类似的物业。这包括 房屋类型 或 户型，以及 房产位置 和装修情况。确定售价是成功出售房产的一个关键因素。

提示：我们的方法会分析您所在地区已售出的物业，从而得出一个现实且符合市场行情的售价。不要浪费您的钱。

您需要了解的所有关于评估的信息都在这里：

• 评估房产

有问题？评估，出售，Lukinski

斯蒂芬·M·察亚（卢金斯基）

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3) 不完整或缺失的文件

准备和提供房产出售所需的文件在每个阶段都是必要的。买家、政府部门、机构和银行都会要求文件或出具相关证明。请尽可能早地准备所有必要的 文件和证明。目前的地籍簿摘录由地方法院出具，同时还需要有关住宅区的分割声明。从建筑图纸、地籍簿摘录和位置图中得出的完整基本信息，至少在 看房时间 时会被有诚意的买家询问。如果能源证书或重要文件未能及时准备，潜在买家可能会失去兴趣，或者在稍后出售时交易失败，例如银行可能对缺少文件或过高的售价提出异议。

提示：如果您希望，我们可以为您获取许多所需的文件。

这里是一份关于 房屋出售 和 房产出售 的重要文件清单：

1. 平面图
2. 位置图
3. 地籍簿摘录
4. 火灾保险证明
5. 附加费用概览
6. 所有翻新工作的清单
7. 照片
8. 当前的 能源证书
9. 居住面积的说明
10. 可能存在的租赁合同
11. 如有多位业主，需说明产权比例
12. 详细的房产描述

有关最重要的文件的更多信息请参阅：

• 出售文件

4) 表现不佳的房产

房地产如今在线上销售 – 无论是 离婚、分手还是 遗产。潜在买家会在社交媒体和互联网的在线数据库中寻找合适的房产。请以最佳方式和针对目标群体展示您的房产。

提示：在看房预约之前，甚至在第一次拍照之前，出售的房产必须保持整洁并具有居住感。

不要忘记将您的房产从内部和外部都整理到最佳状态。

• 不要拖延维修和翻新工作。
• 清理杂物，营造一个清晰明了的印象。
• 保持清洁，营造舒适且吸引人的氛围。

所谓的“房屋展示”（Home Staging）效果显著。通过这种方式，房产会被精心准备，使潜在买家仿佛置身家中，并爱上这套房产。我们很乐意为您提供建议。以下是一些房屋展示的小贴士：

• 看房前请移除个人物品
• 从视觉和情感上提升房产价值

5) 照片：自然光、空间感和多样性

但最重要的因素还是图片——尤其是对于 房地产营销 和展示资料而言。买家当然希望尽可能多地了解房产，以便判断这处房产是否符合他们的需求。

为了拍出理想的房产照片，您需要注意一些事项：首先，房间必须干净整洁。此外，您一定要在自然光线下拍摄，这样买家才能清楚地看到房间，并判断房间能获得多少自然光。

最美的房间可能是屋顶露台、开放式厨房，或者带景观的凸窗。您的主图应具有代表性，能够突出房产的最佳之处。所有房间的照片，以及如有花园、阳台或露台的照片、外立面照片和尤其是平面图，都绝不能缺少。

摄影小贴士概览：

• 房间干净整洁
• 自然光（有助于展现明亮的房间）
• 第一张图片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和区域
• 平面图

在展示资料中需要注意哪些方面，您可以在这里了解：

• 制作展示资料

6) 没有做好准备就进行看房

买家在看房时会提出重要的问题。他们需要时间来熟悉房产及其周边环境。对于建筑相关的问题，买家期望得到专业且有依据的回答。在出售房地产时，买家会详细询问共有产权的相关问题，因为这些产权也会随着房产一同被购买。

提示：我们将协助您准备看房时可能遇到的问题。在挑选买家时，我们会提前筛选，以避免浪费时间和精力。

我们为您承担销售洽谈。凭借多年的经验，我们可以非常成功地进行房产销售谈判。作为中介，我们保持客观，不会被催促做出决定。

• 看房预约小贴士

结论：如何避免错误 & 风险？

如果您想 出售 房产并从一开始就避免这些陷阱，请直接联系房地产代理机构。 房地产经纪人 是具有专业知识的联系人，他们不仅拥有多年的经验，还具备必要的专业知识和知识。

通过经纪服务，您可以排除漫长的谈判和拒绝的买家，从而尽快 签订购房合同 并启动交接程序。

有问题？评价，出售，Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)您还有关于评估或出售的疑问吗？免费提供价值评估、中介建议，也许我们直接就能找到合适的买家。请随时给我写信或打电话，完全免费且无任何义务。

• 联系我们

你可以选择简单的、单一的和合格的单一经纪授权。如果你想在经纪人的佣金下仍然有能力行事，并保留事先出售的权利，你应该避免合格的佣金，并在签署合同时在其他两个解决方案中决定。

经纪合同中的内容：这些事实必须存在

在与你指定的房地产经纪人签订的合同中，双方的所有权利和义务都得到了详细的解释。一个重要的合同点是商定的佣金，出售时由买方支付，出租时由业主支付。其他的合同内容是基于你想要的服务范围和房地产中介承诺提供的服务。

经纪合同在双方签署的那一刻起就变得有效。例如，通过你的签名，你指示房地产经纪人出售你的房子，并采取所有必要的和促进销售的措施。在合格的唯一授权的情况下，你进一步同意，你不会委托其他房地产经纪人，你不会私自出售你的财产。在合同中，你会发现所有的细节和任务，将承担的房子的销售和实现的房地产代理自己。经纪合同必须是书面的，所以口头协议是无效的。

合同对双方都有约束力

经纪合同的约束性给了你安全感，委托的经纪人会尽一切努力确保你的房子被迅速出售。所有的数字和任务、佣金及其到期日以及对我们房地产经纪人的特殊要求都包含在合同中。地产代理会在合同签订前向你提出建议，并与你一起寻找最适合你的房屋销售要求的合同形式。他将为你起草书面合同，并给你时间检查细节和委托进行任何修改。

关于经纪人主题的更多信息。

出售

有各种原因使你考虑出售房产。我们的许多客户在继承父母的房子时已经拥有了自己的房子或公寓，不知道现在该如何处理遗产。你是否面临这个问题，或者有其他原因要出售你的房子？我们专业的网上房地产经纪人会支持你，帮助你为房产获得最好的价格，在销售过程中不会把漫长的等待提上日程。虽然你也可以作为唯一的所有者私人出售，但由一群继承人共同拥有的房子或公寓会带来更大的挑战。

经纪人的任务

基本上，房地产经纪人在销售和出租阶段之前和期间履行所有重要的任务。他创造一个曝光，确定你的财产的市场价值，为你的财产做广告，然后作为你和感兴趣的人之间的接口。虽然创建和发布广告是一项耗时但一次性的任务，但回答客户的询问是房地产经纪人日常业务的一部分。

• 在这里你可以找到更多关于经纪人任务的信息。

经纪人的佣金 – 最重要的规定

在所有出售或出租的房产中，80%以上是通过中介进行的。这意味着，业主委托房地产经纪人宣传报价，并代表他实现所有的任务，直到缔结合同。专业经纪是客户和房地产经纪人之间商定的一项服务。在提供服务后，应收取佣金，即所谓的中介费。谁支付佣金取决于佣金的类型和佣金的原因。如果你通过房产中介出售你的房产，买方通常会付款。对于租金，自2015年起适用买方原则，因此，发票接收人和佣金支付人与委托经纪服务的人相同。

• 在这里你可以找到更多关于经纪人佣金的信息。

简单的经纪合同、单独合同或合格的单独合同

你想委托房地产经纪人并影响合同的形式？在你了解了根据合同范本的可能性后，你有可能从一开始就选择具体的合同形式，并在协议中找到最适合你的解决方案。

你不必主要依靠房地产经纪人向你出示合同，输入你的数据并让你签字。你的信息越丰富，对各种合同形式越熟悉，你就越容易委托你所选择的房地产经纪人提供与你有关的服务，并从透明的合同中受益。

比较样本并找到完美的合同形式

你想签发一份简单的经纪合同、一份单独的经纪合同或一份合格的单独经纪合同吗？第一次雇用房地产经纪人的业主并不了解各个合同选项之间的差异，因此在同意签订合同之前，应该相应地了解一下情况。当然，你也可以选择与房地产经纪人进行能力咨询，但如果你已经提前告知自己并获得基本知识，你就能保证做出最好的合同决定。

通过对各种样本的比较，你可以看到三种合同模式之间的差异是基于什么，以及你在每种情况下需要考虑什么。你也可以要求你选择的房地产经纪人给你寄样品，并在你签订合同之前告知你各种可能性。

唯一任务的样本

如果你想让你的房产由房产中介代理，但又不想放弃自己的选择，我们建议你仔细看看唯一合同的样本。你应该避免使用合格的单独合同，因为这排除了你作为私人业主保留销售权的事实。

如果你在经纪期间进行私人销售，例如因为一个潜在的买家亲自与你联系，这种行为将导致你在合格的唯一合同的情况下向经纪人支付的损失索赔。

看合同样本的一个重要原因是撤销的条件。所有的措辞是否正确？经纪费是否与以前的协议一致，经纪合同的期限是多长？你可以将所有这些信息作为样本发送，如果你不完全同意合同中的解释或发现错误，可以毫无问题地进行修改。

合同范本是否适合作为模板？

每个经纪合同都必须符合内容、执行和形式方面的法律要求。作为业主，你不需要知道法律上有效的经纪合同的要求，但你应该了解这些形式。

这就是你加速缔结合同的方式！这就是你加速缔结合同的方式。

在你签署有约束力的协议之前，你可以通过比较各种测试样本来了解合同的组成部分。有些房地产代理合同非常厚重和广泛，而其他样本则较短和更具体。在实际起草合同之前，将与你有关的所有细节纳入合同样本，并将其提交给你信任的房地产代理，可能是值得的。

如果澄清了基本情况，并提供了你所希望的服务细节，你将加快合同的缔结，并有把握使房地产经纪人更迅速地为你采取行动，因此，你的财产将更快地出售。许多房产中介一般在合同签订前向客户出示样本，要求他们检查客户要求的所有条目和服务。作为客户，你可以要求得到一份样本，并花时间仔细审查合同样本，并进行任何想要的修改。

正规经纪合同前的合同样本!

你决定使用房地产代理的专业服务是正确的。无论你想出售、出租或搜索房产，你都能节省大量时间。因为有了房产中介的合同，你就进入了一个具有法律约束力的提供服务的关系，我们建议你事先起草一份合同样本。

合同的正常缔结使您有义务遵守您的部分协议并履行合同条件。这适用于房地产经纪人和签署合同的业主。考虑将样本作为初步合同，这是检查日期、委托服务和合同期限以及委托协议的理想选择。如果你同意样品，实际的合同就达成了，你委托的房地产经纪人将负责你的订单。

经纪人合同：提示和帮助

你想卖房子或公寓，对房地产市场没有经验，想不惜一切代价避免错误？那么，我们建议你使用房地产经纪人的全面服务，并简化你的住宅物业的耗时和复杂的销售过程。当你雇用房地产代理时，你不必将你的房产销售纳入你的日程安排，因为所有的任务都由你的房地产代理直接接管，并以你的利益为重。

经纪人的任务

基本上，房地产代理履行了在销售和出租阶段之前和期间的所有重要任务。他创造一个曝光，确定你的财产的市场价值，为你的财产做广告，然后作为你和感兴趣的人之间的接口。虽然创建和发布广告是一项耗时但一次性的任务，但回答客户的询问是房地产经纪人日常业务的一部分。

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经纪人的佣金 – 最重要的规定

在所有出售或出租的房产中，80%以上是通过中介进行的。这意味着，业主委托房地产经纪人宣传报价，并代表他实现所有的任务，直到缔结合同。专业经纪是客户和房地产经纪人之间商定的一项服务。在提供服务后，应收取佣金，即所谓的中介费。谁支付佣金取决于佣金的类型和佣金的原因。如果你通过房产中介出售你的房产，买方通常会付款。对于租金，自2015年起适用买方原则，因此，发票接收人和佣金支付人与委托经纪服务的人相同。

• 在这里你可以找到更多关于经纪人佣金的信息。

在大多数情况下，房屋销售应该迅速进行，不需要长时间的等待就可以实现。当私下出售时，你作为业主的负担很重，因为你必须在个别阶段之前和期间自己进行所有的工作。然而，只要你按正确的顺序采取所有步骤，并意识到你将不得不在未来几周或几个月内投入大量的时间与潜在的买家讨论和看房，私人出售房屋是完全可能的。

私下交易的销售价格

私下销售往往比通过房产中介销售的房子取得更低的销售价格!

在你决定在没有房产中介的情况下出售你的房子之前，我们想指出，在确定报价的过程中存在着巨大的错误。请对你的房产进行专业评估，只有当你知道房子的市场价值时，才能确定价格。这意味着你必须雇用一个评估师，并支付评估费用。这产生的费用平均为1000欧元，这导致一些业主放弃了确定价格的重要依据。

私人调解的风险

对你的房子进行主观的估价会有风险，你会把价格定得过高或过低。过高的价格限制了潜在买家的兴趣，而过低的价格则与损失有关。一般来说，可以说私人出售的房屋通常比专业经纪的房产取得的销售收入要低。这一事实是基于，除其他外，房地产经纪人因其职业和经验而具有的谈判技巧。如果你作为业主想快速出售，那么低于实际价值出售房屋的风险就会增加。要意识到这一事实，并通过将价格定位在市场价值上并由专家来确定来排除它。

关于准备和销售处理的事实

在每次出售房屋之前，必须获得必要的文件。你将需要土地登记册的摘录、能源证书、估价、平面图、任何土地抵押的证明或房产没有抵押的证明。此外，必须提供场地和发展计划，以及所进行的翻修和维护工作的文件。为了准备一个博览会，你需要图片，从其最美丽的一面来展示该物业，从而促进兴趣。所有的描述必须是真实的、有意义的，也包括任何缺陷。

组织事项：可及性、文件

在发布博览会后，你应该通过电子邮件和电话检查你的可用性，因为潜在的买家希望得到迅速的回应，而且往往是立即预约看房。要做好准备，你将在晚上和周末收到特别多的询问，并应做好相应的准备。看房的时间需要良好的组织，因为预约必须与你的日常工作和潜在买家的时间可能性相协调。

如果出售的意图变得严重，你将需要感兴趣的一方提供关于信用度和收入的文件，以及确认融资的保证。检查这些文件需要经验，必须排除在签订合同前不久出现问题的可能性，例如，由于尚未获得融资。只有花费大量的时间和精力，才能在你不了解陷阱和忘记重要因素的情况下私下出售房屋。

客观估价作为私人房屋销售的基础

作为一个业主，你总是与你的房子有一种情感联系。这意味着对销售价格的客观评估是非常困难的，甚至是不可能的。在你的财产中存在着导致高估或低于实际价值的价格的记忆，这取决于方向。

只有当你的出价基于专业确定的市场价值时，你才能真正客观地进行销售，把主观感受排除在外。大多数潜在的买家与卖家进行价格谈判。这时，精神力量和谈判技巧变得很重要。你已经确定了价格并参考了市场价值。现在，如果你不想压低为房产设定的价格，并在此过程中取得不利条件，你的谈判技巧就很有必要。

更多关于出售房屋的信息。

出售

有各种原因使你考虑出售房产。我们的许多客户在继承父母的房子时已经拥有了自己的房子或公寓，不知道现在该如何处理遗产。你是否面临这个问题，或者有其他原因要出售你的房子？我们专业的网上房地产经纪人会支持你，帮助你为房产获得最好的价格，在销售过程中不会把漫长的等待提上日程。虽然你也可以作为唯一的所有者私人出售，但由一群继承人共同拥有的房子或公寓会带来更大的挑战。

经纪人的任务

基本上，房地产代理履行了在销售和出租阶段之前和期间的所有重要任务。他创造一个曝光，确定你的财产的市场价值，为你的财产做广告，然后作为你和感兴趣的人之间的接口。虽然创建和发布广告是一项耗时但一次性的任务，但回答客户的询问是房地产经纪人日常业务的一部分。

• 在这里你可以找到更多关于经纪人任务的信息。

经纪人的佣金 – 最重要的规定

在所有出售或出租的房产中，80%以上是通过中介进行的。这意味着，业主委托房地产经纪人宣传报价，并代表他实现所有的任务，直到缔结合同。专业经纪是客户和房地产经纪人之间商定的一项服务。在提供服务后，应收取佣金，即所谓的中介费。谁支付佣金取决于佣金的类型和佣金的原因。如果你通过房产中介出售你的房产，买方通常会付款。对于租金，自2015年起适用买方原则，因此，发票接收人和佣金支付人与委托经纪服务的人相同。

• 在这里你可以找到更多关于经纪人佣金的信息。

创始人和创始团队

广义上讲，就是要为读者回答这三个中心问题。

1. 你有必要的个人资格吗？
2. 你有必要的专业资格吗？
3. 你有必要的创业技能吗？

特别是关于专业资格、行业知识以及对所带来的资格或缺乏资格所带来的机会和风险的整体分析。

1. 你有什么资格/专业经验，如果适用，有什么执照？
2. 你有什么行业知识？

不公平的优势–使战略成功可以规划

关于 “你有什么行业知识？”的问题，从对弗兰克-特伦的采访中得到的提示，他是创业和投资方面的专家之一。弗兰克-特伦曾谈到所谓的 “不公平优势”，他认为这在初创企业中是极为积极的一面。不公平的优势 “意味着你已经有15年的销售经验，比如说。但 “不公平的优势 “也可能意味着你有很多开发方面的知识，因此可以独立建立一个软件，不需要其他专家。不公平的优势 “也可能意味着你来自广告公司，因此在公共关系和营销方面有很多知识和非常好的网络。什么是 “不公平的优势”？

1. 你有什么商业技能？
2. 有哪些特别的优势？
3. 什么是赤字？他们是如何得到补偿的？
4. 你想生产或销售什么产品/服务？
5. 创始人团队（注意：长期承诺！）。

风险分析和风险评估

正如你已经看到的，风险分析和风险评估总是在发挥作用。这也是关于潜在投资者以及银行家的不稳定的商业模式。

如果你提出一个创始团队，你必须表明你们在一起工作的方式不可能有差异。使你们团结起来的是协同作用。因为初创企业往往因为创始团队而失败。大多数情况下，甚至在产品上市之前–没有人听说过它们，它们在创立之前也没有统计记录。

一个共同的想法很快就能找到，日常的合作则是另一回事。只要有了最初的财务差异，即使是很小的金额也会导致纠纷的产生。

效力和工作上的差异

更为严重的是工作的强度。如果创始人A在项目上每周工作80个小时，如上所述，而创始人B通常只有15个小时，那么就存在差异。如果创始人A与创始人B谈起赤字，就会有理由说工作不一定能用时间来衡量：”这取决于结果。如果我（创始人B）设法在短时间内做了很多重要的事情，那就完全可以了！”。经常发生的情况是，创始人A意识到创始人B不具备人们所认为的专业知识。突然间，这个被人津津乐道的 “销售天才 “毕竟不是什么奇才，销售量太少。即使创始人A设计了一个绝对伟大的产品，销售量也不能如愿增加。纠纷是不可避免的。

劣势和给你的联合创始人的问题

1. 长期承诺
2. 长期检查可能的合作伙伴 > 长期的承诺。
3. 初步：谅解备忘录或合资企业
4. 你的伴侣是否投入了同样多的时间？
5. 他/她能提供什么样的生产力/质量？
6. 当金钱流动时，欲望就会到来

指导手册：建立自己的企业和商业计划

你想自己创业做房产中介，还是有其他的创业想法？我们对你的商业计划和概念提供提示支持。无论你是全职还是兼职的自雇人士。如果你想自己创业，你必须考虑很多事情，无论是事先还是在运营业务方面。从正确的想法到健康保险–当你想开始自己的事业时，你需要考虑什么？

没有对企业家进行培训或继续教育。你要么是一个总经理，要么不是。始终重要的是你自己的雄心壮志，因为这是每天进步的唯一途径。

专题一目了然。

1. 商业计划书
2. 创始人和创始团队
3. 产品/服务：USP
4. 提高客户满意度
5. 市场概况：客户与竞争
6. 参考客户。正面的图像传输
7. 市场分析/验证：商业理念
8. 选址
9. 营销概念：分销
10. 广告：谷歌广告，搜索引擎，报纸，广播？
11. 营销：媒体广告、成本和CPMs
12. 营销：交易会、培训和贸易广告
13. 营销：销售谈话、电话和心理学
14. 营销：促销、折扣和特别优惠
15. 营销：社交媒体和在线广告
16. E-business: 公司的电子商务
17. 合作。合作原则
18. 财务规划：资本和融资

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