税务检查表。房地产销售

长话短说。当涉及到房地产税时，你经常会得到冗长的解释。原则上，税收可以简单地概括为4点。

重要的是!这个小指南的目的是让你了解房地产和税收的主题。在所有情况下，请与你的专家或顾问讨论你的个人销售情况。

税务检查表。

1. 你对利润支付投机税（10年以下）；对私人和商业
2. 房地产转让税支付给买方；对于私人和商业
3. 你支付贸易税（遵守3个财产的规则）；对于商业贸易而言
4. 增值税由购买者支付；在商业贸易的情况下

更具体的是遗产税（ErbSt）和赠与税（SchenkSt）。阅读更多相关信息，请点击这里。用房地产节省税收。

现在让我们详细了解一下所有的税收负担。

房地产销售的投机期

如介绍中所述，投机期适用于房产销售。对于私人卖家来说，第一个重要的问题是：在过去的两年里，你是否自己使用过该房产，或者是由第三方使用过该房产？

自用或第三方使用

对于私人卖家来说，在投机税方面，这个方面非常重要。你的房产在出售前是由你自己使用还是由别人使用？

出售自住房产的收益是免税的。这必须满足两个因素，它必须1）在过去两年中被你使用过（居住目的），并且它必须2）在出售的那一年被你使用过，用于居住目的。

出售自住房产的收益是免税的（>2年）

提示。居住目的是指你作为业主居住在房产内，或有子女或配偶和伴侣有权享受儿童福利。

10年后免税出售

投机期意味着房产在期满后可以免税出售。投机期在10年后自动结束。如果你在这段时间内出售你的公寓、房屋或土地，并从中获利，那么投机税将成为应缴税款。

10年以下的投机税

关于投机税的规定。

• 10岁以下：适用投机税
• 从第10年开始：没有投机税

提示!在此阅读更多关于用房地产省税的信息。

计算投机税。投机税是多少？

投机税有多高取决于你的纳税等级。作为一个粗略的规则，你可以记住，投机税约为利润的40%。我们来看看一个计算的例子。

现在我们来到了一个大问题，你还能在这里 “省税 “吗，有没有可以从投机税中扣除的费用？

投机税=价值增加的数额

为了让你能够 “减税”，我们必须要到应税收益中去。使收益最小化的费用是销售费用，即经纪人的佣金或油漆工程等费用（提示：同时增值）。

所得税法》（EStG）：第23条私人销售交易

原则上，以下情况适用（根据《欧洲共同体法》第23条）：如果你在购买后十年才出售你的房产，你就不必交税。

(1) 私人销售交易（第22条第2款）为

1. 不动产和受民法不动产规定约束的权利（如可继承的建筑权、矿物开采权）的销售交易，其获得和销售之间的时间不超过10年。建筑物和户外设施只要是在这一时期内建造、扩建或扩大的，都应包括在内；这相应地适用于建筑物中属于独立不动产的部分，以及业主自用的公寓和部分拥有的房间。不包括在收购或完成和销售之间的期间完全用于自己的住宅目的的资产，或在销售年度和前两年用于自己住宅目的的资产。
2. 其他资产的销售交易，其收购和销售之间的时间不超过一年。日常使用的物品的处置不包括在内。在取得和出售若干类似的外币金额的情况下，应假定先取得的金额先被出售。如果是第1句意义上的资产，至少在一个日历年内从其使用中获得收入作为收入来源，该期限应增加到10年。
3. 销售交易中，资产的销售发生在收购之前。

通过退出或终止业务将资产转移到纳税人的私人资产，也应被视为收购。在无偿取得的情况下，就本规定而言，所有权被继承人取得或转让给私人资产的行为应归属于唯一的所有权继承人。获得或处置合伙企业的直接或间接权益，应被视为获得或处置按比例的资产。

以下情况也应被视为第1句第1项意义上的销售

1. 如果从企业资产中的处置是在获得资产后的十年内进行的，则是对企业资产的贡献，以及
2. 对一个公司的隐性贡献。
   (2) 第1款中提到的那种私人销售交易的收入，只要是属于其他类型的收入，就应包括在其他类型的收入中。
   (3)第1款规定的销售交易的利润或损失应是销售价格与购置或生产成本和收入相关费用之间的差额。在第1款第5句第1项提及的情况下，售价应改为根据第6条第1款第5项在出资时评估的价值，在第1款第5句第2项提及的情况下，应改为公平市场价值。在第(1)款第2句提及的情况下，应以根据第6(1)条第4款或第16(3)条确定的价值取代购置或生产成本。只要在确定第2条第1款第1句第4至第7项意义上的收入时已经扣除了损耗、增加的扣除额和特别折旧，就应减少购置或生产成本。如果历年私人销售交易实现的总利润低于600欧元，则利润仍应免税。在第1款第5句第1项的情况下，利润或亏损应在处置商业资产的价格产生的日历年内确认，在第1款第5句第2项的情况下，应在隐性贡献的日历年内确认。损失只能抵消纳税人在同一日历年内从私人销售交易中获得的利润额；不得根据第10d条扣除。然而，根据第10d条，这些损失应减少纳税人在前一评估期或随后的评估期从私人销售交易中按照第1款获得的收入；第10d(4)条应比照适用。

资料来源：联邦司法部（截至2021年5月）。

房地产转让税：买家还是卖家？

作为卖家，你需要缴纳土地转让税吗？好消息!这笔税款是由买方承担的。

买方支付土地转让税，而不是购买者

通常情况下，房地产转让税在3.5%和6.5%之间，取决于房产或土地所在的联邦州。为了快速了解情况，我们在此总结了所有16个联邦州的土地转让税率，并举例说明了从巴伐利亚到汉堡的1-5百万欧元的购买价格。

• 房地产转让税–表格和计算实例

房地产转让税法》(GrEStG)：第13条 税收债务人

以下是根据第13条第2款GrEStG的法律文本的简要介绍。

税款债务人是。

1. 作为一项规则：参与收购交易的人作为合同的当事人。
2. 在依法收购的情况下：以前的所有者和收购者。
3. 在通过征用获得的情况下：获得者。
4. 在止赎程序中出价最高的情况下：出价最高的人。
5. 如果一家公司至少有95%的股份被合并在一起，而该公司的股东是
   1. 收购方的。
      收购方。
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      这些利益相关者。
6. 在合伙企业的合伙人发生变化的情况下：合伙企业。
7. 如果在一家公司拥有至少95%的经济利益：持有该经济利益的法律实体。

资料来源：联邦司法部（截至2020年9月）。

商业地产交易：房地产的销售

如果你想出售几处房产，更确切地说，是在5年内出售3处或更多的房产，那么你就要遵守商业房产交易的规定（§15 EStG）。在《所得税法》（EStG）中，更准确地说，在第15条商业贸易收入中，对私人资产管理的免税收入和商业运营的应税收入进行了区分。

商业贸易的规则。

在5年内从3个物业

如果房产进行商业交易，不仅要对资本收益征税，还必须进行交易登记并缴纳相应的税款。根据《欧洲共同体法》第15条，贸易税也应缴纳。

贸易税解释

贸易税，简称GewSt，一般是对每个德国商业企业的收入征收，因此是基于各公司的客观收入能力。由于 有限责任公司、股份公司和类似的公司由于其法律形式总是被视为商业企业，贸易税对公司来说是强制性的–无论创始团队的构成如何。

• 贸易税

为了完整起见，谁来支付销售税？买方支付销售税，以及土地转让税。

用房地产节省税收

阅读提示!用房地产省税–学习征税知识!你是你能找到的最伟大的金融专业人士，为你的个人环境（私人和公司）。自己计算税收是将自己的税收负担降到最低的工具。

所以这是一个将税收转化为私人财富的问题

你要向税务局交的税越少，你的私人财富积累就越快。在本指南中，你会发现更多关于税收优化的话题。在大多数情况下，我们处理的是在德国购买房地产的问题，但在最后，你也会发现在欧洲投资的提示和大的特殊：美国的税收。从德国的辅助购买费用、土地转让税和法律形式（如房地产有限公司、家庭基金会和其他法律形式）的基本知识开始。

• 用房地产节省税收

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