房地产公司：创办公司

您想购买并出租自己的第一处房产吗？您是否继承了一处房产，现在想自己从事物业管理、物业行政及其他相关领域的工作？那么最大的问题是，哪家公司才是正确的选择？第一步是什么？

基本上，您可以有许多不同的可能性和选择，来决定未来如何建立自己的企业。为了让您对不同类型的公司有一个初步的了解，我们为您编写了这本指南。在这里，您将了解到在美国作为创始人的不同选择。定义、开办技巧、优势、劣势和税收。为您的决策提供良好的基础。

美国法律表格 – 概述

• 有限责任公司
• 有限合伙
• 普通合伙
• 房地产有限合伙企业（参见 Immobilien-KG）
• C 公司（参照股份公司）
• S 公司
• 房地产控股公司（参见房地产控股公司）
• 房地产投资信托基金（REIT）/ 房地产投资信托基金（参见房地产投资公司

结合法律形式：

• 多重实体

为了完整起见

• 独资企业
• 美国的私有财产所有权（参照德国的私有财产所有权）
• 共有租赁 (TIC)（参见部分社区）

有限责任公司（LLC）

有限责任公司（LLC）是美国一种灵活而流行的法律形式。它为所有者提供有限责任的优势，类似于公司，但又兼具合伙企业的税收优势。利润和亏损直接归属于股东，避免了双重征税。此外，有限责任公司结构简单，管理灵活，对小型公司特别有吸引力。

• 逻辑链路控制

有限责任公司

对于头两到十处房产而言，有限责任公司（见德国的有限责任公司）最适合将责任风险降至最低，同时享受税收优惠。有限责任公司限制了所有者的个人责任，同时利润和损失直接归属于股东，避免了双重征税。相比之下，有限合伙企业（见 KG）在被动参与方面更具灵活性，但普通合伙人承担全部责任。普通合伙企业（见 OHG）由于承担无限责任，因此风险较高。

• 关于有限责任公司的更多信息

有限合伙企业

有限合伙企业至少由一名普通合伙人和一名有限合伙人组成。普通合伙人对公司债务承担全部责任，而有限合伙人仅以其出资额为限承担责任。这种结构常用于股权投资或房地产项目，因为它能明确区分主动参与和被动参与。从税收角度来看，有限合伙企业的优势在于利润只在合伙人层面征税。

• 有限合伙企业

普通合伙企业

普通合伙企业是一种所有合伙人都承担无限责任的合伙企业。这种法律形式具有灵活性，组建简单，无需办理繁琐的手续。利润和亏损归属于合伙人，并由他们个人纳税。但是，合伙人对公司债务承担全部责任的风险较高，因此这种形式可能不太适合某些商业模式。

• 普通合伙企业

房地产有限合伙企业（RELP）

房地产有限合伙企业（RELP）是一种特殊形式的有限合伙企业，用于房地产项目。在这种结构中，被动投资者作为有限合伙人进行投资，而普通合伙人接管运营业务并承担无限责任。房地产有限合伙公司具有税务透明的优势，特别适用于相关各方都希望明确责任和利润关系的大型房地产投资。

• 房地产有限合伙企业

C 公司

C 公司是一个独立于其所有者的法律实体。它为股东提供全面的责任限制。利润在公司层面纳税，分配给股东的利润则需缴纳个人所得税，这可能导致双重征税。尽管如此，这种法律形式仍具有一些优势，如可以进入资本市场，股东人数可以不受限制。

• C 公司

S 公司

S 公司与 C 公司类似，但不同之处在于利润和亏损直接转嫁给股东，从而避免了双重征税。但对股东的数量和类型有限制。那些希望享受税收透明度，同时又需要承担公司有限责任的小型公司通常会选择这种法律形式。

• S 公司

房地产控股

房地产控股公司是一种专门用于房地产所有权的公司。这种结构在法律和税务上将业主和房产所有者分开。它非常适合拥有和管理多处房产而不直接以自己的名义持有的投资者。因此，可以降低责任风险，利用税收优势。

• 房地产控股

房地产投资信托基金（REIT）

房地产投资信托基金（REIT）是一种投资于房地产并在证券交易所交易的特殊公司。投资者可以购买股票，从而间接投资于房地产，而无需直接拥有房地产。房地产投资信托基金享受税收优惠，但必须将大部分利润作为股息分配给股东。对于在房地产领域寻找流动性和多样化投资机会的投资者来说，房地产投资信托基金是一个很受欢迎的选择。

• 房地产投资信托基金

多重实体

多种公司形式的结合为创业者提供了分散风险和最大化税收优惠的机会。例如，有限责任公司可与股份有限公司结合使用，以分离运营和行政职能。这在房地产行业或需要在法律和财务上分离不同业务领域的更复杂业务模式中尤为有用。

• 多重实体

独资企业

独资企业又称独资经营，是美国最简单的法律形式。所有者对企业承担唯一责任，但也对企业债务承担无限责任。这种形式适合规模较小的公司或不需要复杂结构的自由职业者。由于公司与所有者之间不存在分离，因此直接对所有者的收入征税。

• 独资企业

在美国拥有私有财产

以个人身份在美国直接拥有房产既是机遇也是风险。业主可以从房产增值和租金收入中获益，但也必须遵守税收和法律义务。此外，个人拥有房地产可能会导致责任风险，而采用适当的法律形式（如房地产控股公司或有限责任公司）可以最大限度地降低这种风险。

• 在美国拥有私有财产

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房地产投资信托基金：形成、优势和劣势

对于一个较大的投资类型。可以设立一个管理房地产投资的信托基金，许多股东在其中投入大量资金。这些是华尔街版的房地产控股公司，涉及大量的资本。

定义和基础知识：房地产信托基金

房地产投资信托基金首先是一个房地产投资信托基金。乍一看，房地产投资信托基金类似于一个房地产公司。它是一家经营或拥有房地产的公司。这些通常是产生收入的，如酒店、基础设施或仓库。这意味着其经济的大部分来自于收入，而不是销售或增值。房地产投资信托基金通常也不是多样化的。例如，一个专门从事木材的房地产投资信托基金将拥有大量的土地，但很少有办公空间。

• 房地产投资信托 – 上市公司

建立一个房地产投资信托基金。大型房地产公司

如果你想成立一个房地产投资信托基金，你首先需要起草公司章程。通常情况下，房地产投资信托基金最初是管理公司，因为需要100个投资者。接下来，你决定在哪个州成立你的房地产投资信托基金，并联系该州的秘书。接下来，《私募备忘录》（也称为《发售备忘录》）包含了关于房地产投资信托基金的重要信息，如将要投资的物业和董事会成员的信息。现在你开始通过提供你的招股说明书来寻找投资者，让他们了解你的战略、结构等。一旦达到100这个神奇的数字，你就可以申请公司证书了。最后，向国税局提交1120表，你就完成了!

过程总结。

1. 起草公司章程
2. 决定一个地点
3. 与国务秘书联系
4. 撰写私人配售的备忘录
5. 在招股说明书的帮助下寻找投资者
6. 提交公司证书和1120表

文件。

• 私募备忘录（又称发售备忘录）。
• 手册
• 1120表

优势。低风险、多样化和灵活性

投资者可以从他们通常不会进行的投资中获益。这些可能是大规模的基础设施项目，一个普通人通常没有钱投资，但可以与许多人合作作出贡献。此外，他们能够在房地产市场内实现投资的多样化，因为他们以最小的金额拥有多个房产的股份。房地产投资信托基金投资的风险也较低。另一个肯定的优势是，投资者可以迅速出售他们的股票。另一个优势是，虽然你不能以外国公民的身份在美国投资传统的房地产，但你可以通过房地产投资信托基金投资。

• 从本来不可能的投资中获利
• 多样化的投资
• 低风险
• 快速出售股票
• 如果是外国的，则不被阻止

劣势。缓慢、征税和失去控制

前面已经提到了一些缺点。主要的缺点是，房地产投资信托基金通常没有什么增长，因为它们不能将其收益再投资。他们被迫将90%的利润返还给投资者，这意味着只有10%的利润可以再投资于公司。虽然大多数红利只征收15%的税，但房地产投资信托基金的红利要作为常规收入征税。这是个更高的比率。还有一个缺点是，房地产投资信托基金的投资者对运营决策没有控制权，这意味着他们对无效的变化可能无能为力。最后，一些房地产投资信托基金（但不是全部，做你的研究！）会产生高昂的管理和交易费用。这在逻辑上会导致对股东的分配减少，从而降低投资者的回报。

• 增长乏力
• 股息被高度征税
• 对运营决策没有控制权
• 管理和交易费用高

房地产REIT：要求、利润

如果你想进入房地产投资信托业务，有几件事需要考虑。如果你拥有房地产或想买卖房地产，房地产投资信托基金不适合你。相反，如果你有多余的资本，想投资于一个缓慢增长和安全的信托，这是正确的选择。

REITs是否在证券交易所上市？

是的！这是与其他有限责任公司或例如有限合伙公司的根本区别。它们是公开交易的，因此你可以像投资其他信托或股票一样投资于房地产投资信托基金。在某种意义上，它们是你投资于物业经理的股票。

• 是的，REITs是公开交易的

我可以建立自己的房地产投资信托基金吗？要求

是的！即使这并不容易。有几件重要的事情要牢记在心。首先，在成为房地产投资信托基金之前，大多数公司是有限责任公司，一旦找到足够的投资者，就申请成为房地产投资信托基金。这些要求不是在房地产投资信托基金的第一年提出的，而是通常在第二年提出。

• REITs有几个要求
• 大多数房地产投资信托基金开始时是有限责任公司

一个房地产投资信托基金有多少投资者？

第一个重要的要求是，你必须有至少100名投资者。对于大多数人来说，很难找到这些。特别是如果你对房地产没有什么经验，就很难找到这么多愿意承担风险的投资者。

• 至少100

REITs的分配 – 超过90%的利润

根据法律规定，房地产投资信托基金的结构必须是每年至少有90%的利润必须作为红利分配给投资者。这是一条法律，因此，一旦房地产投资信托基金不这样做，它就失去了这样的地位，不再有资格享受房地产投资信托基金的额外好处。

• 房地产投资信托基金必须向投资者分配至少90%的利润

房地产投资信托基金的投资对象是什么？

国税局的另一项法律：房地产投资信托基金还必须将其价值/资产的至少75%投资于某种形式的房地产。这通常不是一个问题，因为大多数房地产投资信托基金将其90%以上的资产投资于房地产。房地产投资信托基金还必须从房地产投资中获得至少95%的总收入。

• 房地产投资信托基金必须将其资产的至少75%投资于房地产

你能通过REITs发财吗？- 利润、投资红利

大多数人不会通过房地产投资信托基金致富。它们只缓慢地产生红利，但它们通常非常安全。例如，你不太可能将你的投资翻倍。尽管如此，大多数房地产投资信托基金的长期表现优于大多数股票，这意味着它们是一种更安全的投资。虽然有一些巨型房地产投资信托基金显示出大规模的升值和为投资者带来巨大的利润，但它们并不是快速致富的股票。

• 房地产投资信托基金是一项安全但增长缓慢的投资

投资于房地产或REITs？如何决定

如果你无法决定是投资于房地产投资信托基金还是房地产？观看这段视频，它解释了你需要知道的关于REITs和房地产的一切。

有限责任公司可以成为房地产投资信托基金吗？差异和相似之处

首先，最重要的是，房地产投资信托基金像公司一样被征税。在实践中，这意味着大多数打算成为房地产投资信托基金的管理公司将以有限责任公司/LLC的形式开始运作。一旦这个有限责任公司足够大，它将申请成为一个房地产投资信托基金。

税收。少数优势

如果你想要减税，REITs可能不适合你。与传统的房地产投资相比，税收注销几乎是无限的，包括折旧、抵押贷款、利息等，房地产投资信托基金没有那么多的特权。

1. 房地产投资信托基金的股息征税
2. 折旧费用

普通收入 – 房地产投资信托基金的股息

房地产投资信托基金产生的至少90%的收入必须转给投资者。这要根据投资者的个人边际税率来征税。换句话说，投资者从房地产投资信托基金中获得的收入要像其他收入一样征税。

• 股息由投资者作为普通收入来征税

折旧费用 – 房地产投资信托基金税收优惠

折旧费用可以减少收入的数额。房地产投资信托基金的投资者可以通过将这些注销与收到的红利相抵销来最大限度地减少他们的税收。

• 使用房地产投资信托基金，你可以注销折旧

房地产投资信托基金的结论：大时代，小时代

REITs当然有很好的存在理由。他们提供了一种独特的方式来投资于庞大的、似乎无可匹敌的房地产市场，而不必花费数百万美元或进行抵押贷款。然而，风险越小，回报就越少，这种类型的投资不太可能迅速或强烈地得到回报。这是一个小而稳定的回报。它可能有吸引力，也可能没有吸引力，这取决于你喜欢什么!

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C类公司/C类公司：成立、优势和劣势

C类公司，也叫C公司，是一个真正的公司，与类似的S类公司不同。这意味着一些税收优惠被取消了，而另一些优惠则开始发挥作用。在下文中，你将了解为什么以及在哪些情况下C公司可以成为你的正确决定。

定义和基础知识：作为真正公司的C型公司

C型公司是一个应税实体，其运作方式与公司类似。它拥有的任何房地产或财产也以公司的名义持有，任何价值的增加，如升值，都以公司的名义征税。

• C公司=应税实体

创办C-公司：指导、步骤、文件

要成立C型公司，你需要做的第一件事是选择在哪里备案。有三件重要的事情需要考虑。申请费（内华达州最贵，夏威夷、科罗拉多和阿肯色州最便宜），法律和章程，以及你的名字是否已经被占用。然后你需要组建你的董事会，然后向州政府提交公司章程。但要注意。这并不意味着你的公司已经成立，而是你只是通知该州你打算成立一个公司。接下来，你将与董事会一起决定事情将如何运作，谁将做什么，什么是允许或不允许的（即正式制定公司章程并找到一份运营协议）。完成这些工作后，将以书面形式转交给国家。

过程总结。

1. 选择一个地点（例如：夏威夷或科罗拉多）。
2. 找到一个董事会
3. 提交公司证书
4. 公司协议
5. 最终认证

文件。

• 公司协议
• 公司形式/管理结构的声明

优势。筹集资本和负债

C型公司是克服S型公司许多问题的一个好办法。首先，你提高了筹集资金的能力，因为这种结构使吸引投资者更加容易和方便。另外，与所有形式的房地产公司一样，有责任保护，也就是说，承担责任的是公司，而不是公司背后的人。最后，一个主要优势是C-Corps在某种意义上是自我延续的。大多数公司结构在所有者或投资者离开后就不复存在。然而，C-Corps的情况并非如此，即使所有者离开公司，它们仍然存在。

• 更容易的资本采购
• 责任保护
• 自我支持

劣势。双重征税、法规和费用

现在，尽管有这么多优点，但也有很大的缺点。这些导致许多人宣称，没有人应该在C-Corp中持有他们的房地产，但这当然不是真的。当然，最大的缺点是双重征税。许多人寻求房地产合伙企业以避免这种非常的双重征税。例如，有限合伙企业 允许投资者对其利润只交一次税，而C-Corp则不然。另外，C-Corps有很多必须遵守的规定。这意味着会计师或业主有大量的文书工作。最后，C-Corps可能有很高的建立和维护成本。

• 双重征税
• 许多法规=许多文书工作
• 大量的基础和维护费用

你投资房地产，想省税？

不动产税减免

房地产C公司：大型投资

要想大规模地投资房地产，C类公司是最合适不过的了。现在，重要的是要知道实际的C-公司和S-公司背后是什么，以及它们意味着什么。

S公司和C公司的区别是什么？

在现实中，没有真正的区别。S-Corps也是C-Corps，只是他们提交了不同的国税局表格。S公司也被称为Sub-S，是一家提交了2553表并选择按《美国法典》S分章所述方式处理的C公司。当然，你总是可以选择拥有一个以上的房地产公司，即多重实体，这使你获得每种商业形式的好处。

S公司=具有次级S地位的C公司

术语和法律的混乱 – 投资被误解了

应该提到的是，无论如何，任何成立的公司都是C类公司。这是没办法的事。这意味着你将默认形成一个C型公司。只有在事后才有可能申请S-公司的选举。这就使该公司进入次级S状态。

C型公司如何避免双重征税？节省房地产税

每个人都想少交财产税。特别是如果你为已经征过税的收入缴税，而房地产投资往往就是这种情况。那么，如何才能避免C-Corps的最大缺点，即双重征税？让我们来解释一下。首先，为什么这是一个缺点，然后是转换为S型公司的法律环境，如何转换为S型公司以及这个过程需要多长时间。最后，为了了解你要付多少钱，美国各州C级公司的全部税率。

1. 为什么双重征税对公司来说是不利的？
2. 我可以将我的C型公司转换成S型公司吗？
3. 如何将C型公司转换为S型公司
4. 成为S公司需要多长时间？
5. C公司的税收是什么？

为什么双重征税对公司来说是不利的？

本身，允许双重征税的法律结构并不是一个问题。如果你想从房地产投资中获利，这是个问题。事实上，公司不是像有限责任公司或S公司那样的转手实体，它有许多优势。由于这些原因，人们选择了C型公司。 如果投资者、所有者或成员想从公司获得资金，双重征税才是一个缺点。在S型公司的情况下，这将作为个人收入申报一次。在C型公司的情况下，它的税款一次在公司，一次在所有者自己的口袋。

• 提款时只有一个问题

避免双重征税：我可以将我的C型公司转换成S型公司吗？

购买房地产所涉及的税收已经很混乱了，有时还很昂贵。如前所述，使用C型公司意味着你有可能被双重征税。然而，有可能将你的C-Corps转换为S-Corps并避免这个问题。一些C型公司的股东从未利用过转换选项，因此仍需缴纳双重税。自1986年税法以来，个人税率已经降低，使得C型公司转换为S型公司成为可能。由于S-Corps有更有利的税收结构，这将避免双重征税的问题。

• 是的，自1986年以来，你可以将C公司转换为S公司

如何将C类公司转换为S类公司 – 房地产投资

一个可能的解决方案是将C类公司转换为S类公司，以避免对C类公司的财产清算进行双重征税。要成为S型公司，C型公司必须向美国国税局提交IRS 2553表。这份表格必须由所有股东签署，这意味着每个股东对从C型公司转换为S型公司有否决权。只要公司符合转换的正式要求，国税局对2553表的批准是例行的（而不是随意的）。

• 使用国税局2553表
• 获得所有股东的批准

成为S公司需要多长时间？

这取决于你是一个现有的还是一个新的公司。新公司必须在成立后的2.5个月内申请S-公司的选举。对于现有的公司，是在各自的税收年度开始前的2.5个月。然而，当局批准一个新公司总共需要四到六个星期。

• 2.5个月或2个月零15天
• 提交后四至六周

C公司税率 – C公司的税率是多少？

考虑到双重征税，看一下C-公司的一般税率也很重要。这些对投资者或业主将获得的工资有重要影响。自2010年国税局的改革以来，这些都被设定为相同的比率。看看下面的表格，比较以美元计算的收入和投资者的税率。

• $0 – $50.000: 15%
• $50.000 – $75.000: $7.500 + 25%
• $75.000 – $100.000: $13.750 + 34%
• $100.000 – $335.000: $22.250 + 39%
• $335.000 – $10.000.000: $113.900 + 34%
• $10.000.000 – $15.000.000: $3.400.000 + 35%
• $15.000.000 – $18.333.333: $5.150.000 + 38%
• $18.333.333: 35%

C公司摘要：对于大型投资

C-Corp也许是许多公司的下一个步骤。它是为更多的投资者服务的，并且有更多的机会。但这并不能使他们摆脱自身的劣势，从双重征税就可以看出。

比较：S公司还是C公司？

这就是问题所在。欲知详情，请阅读我们关于S公司的详细文章。在这本书中，你将了解到关于你应该选择S型公司还是C型公司来减少你的房地产业务的责任所需要知道的一切。

见房地产S公司

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多个实体。基础、优势和劣势

因此，你想通过建立不是一个而是几个实体来改善你的房地产投资？这是一个明智之举，因为你不应该在同一个实体中拥有非常不同的投资。如果你既有短期投资（如炒房），又有长期投资（如租房），你应该把它们作为独立的实体来处理。

定义和基础知识：多个实体

定义就是这样。例如，如果你是一个以上实体的成员，你既是有限责任公司 的一部分，也是有限合伙企业的一部分，或者同时是单一成员的有限责任公司和S公司的一部分。

• 不同的实体满足不同的需求

建立多个实体。需要考虑的问题

事实上，如果你拥有一个以上的实体，就很少有冲突。这意味着，如果你有一个以上的实体，你就没有额外的努力。唯一的问题可能是，你必须把它们分开。要了解如何建立每种类型的实体，请看下面的链接。

成立有限责任公司

组建有限责任公司是一个相对简单的过程。在我们的文章中，你会发现整个解释和详细的分步指南，说明你在组建有限责任公司时需要考虑什么。

LLC – 房地产

有限合伙企业的成立

有限合伙企业也是最受欢迎的房地产公司形式之一。通过这种形式，你可以实现相当大的安全和节约。你唯一要确保的是，你要和你的伙伴们相处得很好!了解更多。

有限合伙 – 房地产

成立S型公司

有时它被批评，但这种形式的公司在你的袖子里仍然是实用的。特别是对于短期投资，这种形式给你带来了安全和节税。如果你已经有一个用于长期投资的有限责任公司，但发现你的短期投资想法不能很好地被这种形式所满足，那么S型公司是理想的选择。此外，组建一个S型公司!了解更多。

房地产的S公司

房地产实体：许多实体，许多优势

有了多个实体，你就有了更多的自由，因为你不会被一种形式的公司的缺点所限制。

多个有限责任公司：我的财产有多少个有限责任公司？

可以选择为不同的财产选择多个有限责任公司。当你考虑到使用有限责任公司的原因时，这是有道理的。这是为了避免责任。如果你的有限责任公司拥有许多财产，你可能不承担责任，但所有的财产都可能发生损害。这意味着，虽然你可能不会失去你的钱，但你会失去你所有的投资。

多个有限责任公司=更少的责任

你是否需要为每个出租物业单独设立有限责任公司？

当然，这并不是一个坏主意，特别是如果你主要关心的是避免责任。另一方面，如果你拥有大量的房地产，这种越来越多的有限责任公司可能成为负担，不值得。简而言之，你不需要它们，但如果你没有太多的财产，你应该拥有它们。

• 没有，但你也许应该拥有它们

如何合并房地产实体

有这么多不同类型的实体，然后又有这么多方法来形成每个实体，你可能被困在一个有太多门的房间里。但不要担心，有一种典型的形式可能会适合你的需要。它是特拉华州有限责任公司与S公司（或作为S公司征税的有限责任公司）的结合。特拉华州有限责任公司由于其税收优势，很适合于长期投资。另一方面，S型公司很适合短期投资，这种形式的公司更容易管理。

• 特拉华州有限责任公司+S公司

多重实体摘要：所有世界中最好的东西

有了多个实体，你就最有可能做出正确的选择。无论你做什么投资，你都有可能在你的有限责任公司或有限合伙公司或S公司内找到一个合适的人选。

• 多个实体，多种选择
• 你可能会节省更多的钱

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