德国的AAA地段：柏林

购买第一套房产的人寻求即时回报。有时间的人可以在柏林获得令人印象深刻的收益。自用房产在3年后即可免税。无论是自用还是投资，柏林都是德国的最佳选择，这一点不会改变。

柏林房地产市场：一个具有非凡增值的市场。

这使得柏林不仅成为了一个值得去的地方，也成为了热门的热点地区。 柏林最昂贵的街道 主要位于市中心和西南部，直至瓦恩塞和波茨坦。在德国其他城市中，没有一个城市的投资额比柏林更高。然而，房屋的购买价格是如何发展的呢？

回顾过去10年的房价发展，以及您从中可以为您的投资在柏林学到什么。

您正在寻找一项或多项柏林的投资吗？请给我写信或打电话：联系我们。

为什么许多国内和国外投资者都喜爱柏林？

柏林房地产价值的惊人增长

过去10年柏林房地产价格的发展令人瞩目：从每平方米平均2,070欧元上涨至5,114欧元，涨幅达到令人印象深刻的147%（官方数据：联邦统计局）。即使在较短的时间段内，如5年（价格上涨51%，达到3,378欧元/平方米）和3年（价格上涨20%，达到4,249欧元/平方米），也显示出柏林房地产市场的巨大增长潜力。

柏林：10年内价格上涨147%

这些数字清楚地表明了柏林房地产的长期增值潜力：

• 10年：从2,070欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，价值增长147%。
• 5年：从3,378欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，增长51%。
• 3年：从4,249欧元/平方米上涨至5,114欧元/平方米，增长20%。

免税出售：自用房产示例

在德国节省税款其实并不难。例如通过自用房产。计算增值部分，这是一个非常安全的绝佳投资。

• 投资金额：1300万欧元
• 免税出售在私人使用3年后成为可能。
• 对于未出租的房地产，可以实现从1300万欧元增长到1560万欧元，即
• 增值20.3%或3年内增加2639万欧元。

PS:

• 长期出租：租金收入与增值的结合在10年后（计算投机税）可能导致显著的财富增长。

租金收益率与增值的比较

尽管目前租金回报率仅为1.2%，且平均每月冷租金为13,500欧元，但长期价值增长展示了真正的盈利潜力。在5年期间，租金总额将达到810,000欧元，10年期间将达到1,620,000欧元，这使房地产不仅成为持续的收入来源，也成为宝贵的财富积累方式。

您可以投资于 柏林出租公寓，也可以投资于用于自住的私人房地产，如 柏林别墅。

城市联排别墅、住宅和商业建筑在柏林。

柏林西南部的独家别墅。

私人使用和出租的税务优势

柏林房地产市场的一大亮点是税收优惠。对于私人用途，德国的税收体系允许在仅持有三年后实现免税出售，这由 投机税 规定。这意味着，一套以1300万欧元购入、未出租的房产，在增值20.3%后，可以以1560万欧元的价格出售——实现263.9万欧元的免税利润。

房东的战略投资策略

对于房东而言，十年的持有期为实现免税出售提供了长期投资机会。通过租金收入和资产增值的结合，房东在十年后可以实现显著的财富增长。这突显了选择合适的买卖时机以最佳方式利用市场机会的重要性。

结论：柏林房地产市场的长期前景

数据表明了一个明确的事实： 柏林房地产市场 为采取长期视角的投资者提供了巨大的潜力。尽管目前的租金收益率可能较为温和，但持续的资产增值和税收优势使得耐心和战略性行动变得值得。因此，柏林仍然是具有远见的房地产投资者的首选之地。

更多关于柏林投资的信息

在这里了解更多关于柏林投资的信息：

• 在柏林购买别墅
• 柏林最昂贵的街道
• 房地产作为投资
• 非市场房产柏林

回报杠杆：股权和利息

回报内最大的杠杆是：1）股权份额，2）利率和3）固定利息期。成本越高”，回报越差。

购买和租赁别墅的补充指南。

产量是什么意思？

回报，简单地说，就是将你的资本投资与你从你的财产（租金）中获得的收益进行比较。如果每年的回报率（收入/投资）是6%或更多，你的别墅所产生的收益就足以让租户支付你的别墅。

由于利率和其他因素造成的负收益效应。

每月的费用（还款、利息和维护）越高，回报就越低。因此，如果你必须为贷款支付的利率增加，这对回报有负面影响。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护

当然，这与公平是一样的。因为你一会儿就会知道，你必须提供明显更多的资产作为国外的抵押品。你要提供的资产越多，在你的财产中捆绑的资产就越多。

南部的租房和额外设施：游泳池、花园及共同。

此外，还有典型的维护费用，当然是延长的，还有花园服务和游泳池服务等方面。例如，如果你一年中只有2、3或4个月自己使用你的别墅，其余时间都租出去。

了解你需要知道的关于西班牙别墅融资的一切。

海外股权投资：西班牙

股本的使用在国外有很大的不同。其主要原因是，在出现疑问（违约）的情况下，银行只能通过加大努力来获取财产。因此，德国银行很少为国外的房产提供融资，而是将您推荐给当地的合作伙伴。

股票比较：德国、西班牙和美国

在德国，对于房地产融资，你需要为你的第一、第二和第三处房产提供大约15%的权益资本。

在西班牙，无论是马洛卡岛、伊比沙岛、马贝拉还是其他热点地区，银行的收费都要高得多，通常为50-60%。

• 德国的股权：10-15
• 在西班牙的股权：50-60
• 在美国的股权: 100%

如果你想在美国购买你的房产，你必须期待更多。通常情况下，你甚至要用100%的资金购买。这是为什么呢？

安全、访问和法律系统

正如导言中已经描述的那样。股权作为银行的抵押品。贷款的 “风险 “越大，条件越差。在这个国家，良好的信用等级足以获得10-15%的通常条件。在国外，许多因素都在起作用，例如法律制度。在欧洲，或欧洲共同体内，比在美国等第三国要容易一些。

贷款因素。

• 利率
• 固定利息期
• 股权份额

利率和固定利率

利率和固定利率 – 事实是，作为一个外国人，你在其他国家得到的条件更差，毕竟风险增加。利率，或更高的利率，对盈利能力有极端影响。

利息效应：成本增加仅为1%以上

假设你借了50万欧元作为融资的贷款。每年（每个月）你都要偿还一点贷款金额。这笔剩余债务越小，你支付的利息就越少。

第一年的利率实例。

• 500,000欧元，每年1%=5,000欧元/第一年
• 500,000欧元，每年2%=10,000欧元/第一年
• …

剩余的债务和利息计算年限(每年)

假设第1年后，你已经偿还了5%的贷款金额，即25,000欧元。这就留下了47.5万欧元的剩余贷款。下一年度的利息计算基础。

第2年的利率实例。

• 475,000欧元，每年1%=4,750欧元/第2年
• 475,000欧元，每年2%=9,000欧元/第二年

结论：增加1%的利息=增加94.9%的利息成本

你的贷款每运行一年，差额就会增加。

• 第1年+第2年，每年1%=9,750欧元的利息
• 第1年+第2年，每年2%=19,000欧元的利息
• 差额=9,250欧元（94.9%）。

利率固定的简要解释

按每年5%的还款率，你假设（没有无计划的还款），贷款期限为20年。这就是固定利率发挥作用的地方。

这就是为什么固定利率（借贷利率）如此重要。这里，利率在X期是固定的，并且在该期内保持不变。X年后，你就必须寻找后续融资。

这将告诉你更多关于你需要的资产、还款和你的利息块。我曾就西班牙等国家的别墅维护问题单独写过一份指南。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护–更多内容见指南。

在国外购买和租赁别墅

产量，季节，服务费，装修，融资…买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。

那些想出租别墅的人，不仅是为了自己使用而购买，也是作为一种经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。

• 购买和租赁别墅

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要，从公证到融资。我在马洛卡、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅可以在这里找到。

• 卢金斯基：别墅

任务。税务顾问是做什么的

在这里详细介绍税务顾问的问题之前，我们先看一下具体的工作，选择税务顾问所涉及的风险，以及技巧和与税务顾问的 “日常 “工作。首先，非常笼统地看一下税务公司涵盖的核心领域。除了记账之外，还包括财务会计、整个工资核算和雇员的工资核算，以及其他任务。

简单解释一下，税务顾问是做什么的？

公司中税务顾问的7项典型任务。

1. 关于税务准备和结构的建议
2. 簿记和财务会计
3. 工资会计和工资单
4. 损益表 (EÜR)
5. 报税单（后面会有更多关于这方面的内容）
6. 对纳税评估通知进行审计
7. 代表税务局和法院的工作

比较税务顾问。3个最大的风险

您是否正在寻找附近的好的税务顾问？事实上，税务顾问的选择具有长期影响，因为合作是非常深入的。

密集、定期的合作

签约后，你几乎每周都要到税务局进行财务和税务方面的咨询，从征收到查询。工资单、预付增值税申报也是如此，当然还有关于税收结构的问题。因此，合作是深入的，特别是在小公司、自营职业者和成长中的公司，许多任务仍然由管理层自己完成。

因此，不可能在一夜之间改变税务公司。由于定期和深入的合作，公司与他们的税务顾问有非常密切的联系。

每月费用 负担

税务顾问的工作不是免费的，所以你的企业每月都有成本。

1. 行政管理的费用
2. 每个雇员的成本
3. 咨询、检查等的额外费用。

因此，税务顾问费用（后面会有更多介绍）由3部分组成。首先是每月的记账，按照正式的收费表收费（后文 “费用 “部分）。对你来说，这意味着你在公司的营业额越高，你的税务顾问被允许收取的费用就越多。此外，在第二步中，还有为你的雇员核算工资的费用。每个雇员都要额外收费。第三步是除了记账和雇员之外的一切：额外的问题、考试、文件，甚至是年度财务报表，所有这些都要花钱和根据时间。你的税务顾问的小时费率，但也是雇员的小时费率，也在月底的发票上。

因咨询太少而造成的损失：培训和激励

成为税务顾问的培训相对较快，一个课程约200小时，在全职研讨会上2至4个月。之后会有一个检查。这意味着许多税务顾问学习标准，而不是学习税收结构。

因此，许多税务顾问更像是税务审计师

你负责账户的分配，为员工正确开具账单，并正确进行年度财务报表的编制。问题是：这是否足够？根据公司、目标和规模的不同，税务顾问可能应该带来更多。

缺乏建议涉及2个风险因素，一方面是由于错过建议而造成的损失（税务提示，结构选择），同时也是由于建议太多造成的风险（成本效益因素）。因为，正如你所了解的，每增加一分钟都要收费。突然间，每月的费用不再是400欧元、500欧元或800欧元，而是突然在当月的账单上出现了4200欧元，这是由于许多咨询和工作路径（雇员采购文件直至考试和咨询时间本身）。

特别是对于刚起步的公司，如果税务公司没有绝对的信誉，这可能是一个成本陷阱。业主和经理们可能需要几年时间才能注意到这个错误–正如我所说，我们谈论的是小企业。到那时，成本已经爆炸了。

交税意味着损失利润

你已经知道了吗？对于许多公司来说。

税收是公司最大的成本因素

说到这里，实际上你每月最大的成本因素是什么（一旦你进入了5/6位数的营业额范围）？租金？工作人员？对于大多数公司来说，税收实际上是最大的成本因素，着眼于营业税、资本利得税等。因此，税务顾问的建议的质量也有很大的不同。

下面的计算例子旨在说明成本是如何增加的，也是通过多付的税款和通过后续成本，因为缺少的钱不能再投资以产生更多的钱。

计算实例：成本和缺乏再投资

由于缺乏建议，已经有200欧元的额外损失变成了每年2400欧元。除了损失之外，由于纳税太多，还有税务顾问的费用（咨询的额外服务）。即使按每月1小时计算，比方说按120欧元计算，你又是1440欧元了。每月320欧元，不能再投资，这意味着进一步的后续费用。开始时你缺乏投资的资金。缺少的每一欧元都无法通过明智的投资而翻倍。

即使你在3、4年后意识到工作不好，事后你如何检查哪些发票是合理的，哪些是不合理的？所以你不做，只是更换税务顾问。

如果你想聘请税务顾问，请牢记这一点。

3个最大风险的核对表

再次总结了3个风险。

• 密集的、定期的合作；承诺和改变的时间
• 每月和额外费用的数额
• 从长期来看：由于建议的质量/数量不足，造成损失（支付过多的税，加上税务顾问的费用，缺乏再投资）。

为了未来，请记住，税收筹划往往掌握在你的手中!

找一个税务顾问。3个最好的提示

说完了选择税务顾问的危险，现在直接说说如何找到一个好的税务顾问的技巧。

在Google & Co.的搜索结果中投放广告。

首先，最重要的提示：不要点击广告!你在互联网上寻找柏林-米特、科隆或汉堡的税务顾问，并像92%的人一样，在一个流行的搜索引擎中输入你的请求。

搜索引擎的第一位置总是伪装成搜索结果的付费广告。唯一的指示是小字 “广告”，有时也是 “赞助”。这些广告老虎机是非常受欢迎的!为什么？几乎每一次点击这里。根据我的经验，直接进入搜索结果的第二页，在这里你会发现更少的广告，也不是那些花了很多钱做营销的公司或税务局。

毕竟，谁来支付营销预算的钱？你，是税务顾问的客户。

对在线门户网站的评价

除了搜索引擎，比较门户网站、在线杂志和其他在线推荐来源也很受欢迎。请务必在这里寻找有质量和数量意义的意见。所以要比较评论的数量，因为只有一个评论是没有意义的，有时甚至是买的。

• 5-10条以上的评论
• 有意义的评估内容

有经验的自营职业者的建议

如果你认识其他企业家，相信他们的经验和意见。

重要的是，这些人应该是企业家，而不是私人。毕竟，公司的税务顾问这一主题与私人及其工资或薪金的主题不同。但也要记住，联系人已经与税务顾问合作了一段时间，最理想的是经验应该超过三或四年。如果你问那些刚开始创业的企业家朋友，他们只在税务公司工作了几个月，经验可能太短。

因此，来自那些本身已经成功经营了五年或十年以上的联系人的税务顾问提示是最好的。

这3个小提示听起来很简单，但对于在你的地区找到一个好的税务顾问非常有效。有信誉的公司，不产生不必要的费用（营销），并做扎实的工作。让我们再次总结一下这3个简单的提示。

检查表。附近的税务顾问，3个提示

3 来自实地的提示，找到一个税务顾问。

1. 不要点击搜索结果中的广告（直接进入第二页）。
2. 在线门户的评价（超过5个意见）。
3. 成功创业者的经验和建议

现在你已经了解了很多关于与税务顾问捆绑在一起的风险和危险，但也了解了关于如何找到一个好的税务顾问的技巧，包括在网上，让我们继续讨论你的税务顾问为你的企业执行的更具体的任务。

任务。税收结构、纳税申报、工资、资产负债表及合作。

如果你已经找到了一个好的税务顾问，那么从现在开始，主要是关于这些话题。

• 关于税务准备和结构的建议
• 报税（每月申报和年度评估）。
• 雇员的工资和薪金
• 年度账目

关于税务准备和结构的建议

如果你想在未来经营一家餐馆，一家有两三个员工的小企业，那么每月的财务报表、每年的资产负债表就是你的全部和终极目标。但如果你想作为一个公司成长，那么税收结构或避税是为你的公司选择合适的税务顾问的最重要因素之一。

税务顾问需要了解基础知识，以及新的税收立法，最重要的是了解避税的方法。

在这一点上，我们不想过于深入地探讨避税的问题。毕竟，有专家来做这件事!但必须强调的是，如前所述，对大多数公司来说，税收是最大的成本因素，每个月、每年都是如此。它变得更加美好。

没有花在税收上的每一欧元都可以被你重新投资，从而为你带来进一步的回报。

然而，在增长过程中，公司的法律形式也会发生变化。从一个可能的顺序来看，公司的发展可能包含以下阶段。

• 独资企业
• UG 有限责任公司
• 兴业银行股份有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 控股（有子公司）

税务顾问还帮助公司改变其法律形式。税收结构有如此多的方面，每一个方面都是单独生效的，取决于公司和它的活动。有了寻找税务顾问的三个实用技巧（上文），你可以在任何城市，甚至在你所在的地区找到这样的税务局。

然而，在日常生活中，公司税务顾问的任务不在于提供建议，而在于处理税务事宜。

税务事项的处理

现在我们来谈谈税务顾问工作的核心，简单地说：会计。处理税务事项几乎是每个税务局的常规标准任务。在此过程中，律师事务所对当前的前一个月进行评估。一旦所有疑问得到澄清，初步申报、评估、工资和其他信息将直接发送到税务局。

因此，每个月都会有报税单进来。根据公司的结构，这些包括工资税申报、资本收益税申报，以及对大多数公司来说，标准的营业额税预缴申报。

然后，每年都要根据商业模式和结构，准备各种报税。年度财务报表的典型标准包括，例如，所得税申报表、公司税申报表以及贸易税申报表，这反过来给你带来了实现。税收是公司最大的成本因素!

之后，税务局准备好资产负债表。资产负债表是年度评估；它们不仅要寄给税务局，还要寄给《联邦公报》。在这里，只要你不是独资企业、GbR或类似企业，你的公司的资产负债表就可以被所有人看到。

检查表：6个任务领域

让我们再一次总结一下税务事项的处理。

1. 薪资核算
2. 税务申报/这包括工资税申报、资本利得税申报和预付增值税申报
3. 准备纳税申报/这包括所得税申报、公司税申报、贸易税申报、年度增值税申报以及遗产税申报，也包括富人的赠与税申报。
4. 簿记/这包括建立簿记、创建会计科目表、簿记本身，但也包括凭证的账户分配。
5. 编制财务报表/这包括简单的利润表、期初资产负债表、年度财务报表、中期财务报表、清算资产负债表和相关的解释性报告
6. 应用

为了完整起见，黑森州的税务顾问当然不仅要帮助建立企业，而且还要在出现问题时帮助企业结业。

破产方面的援助

为了完整起见，这里提到了税务顾问也提供的破产援助。公司倒闭，相应地需要有人来接管清算工作。因此，税务顾问的任务也包括协助破产。

在此阅读更多关于该主题的内容。

• 破产

我是否需要聘请税务顾问？

不，聘请税务顾问不是强制性的，无论你选择何种形式的企业。

与税务顾问的合作：你的任务

现在你已经了解了很多关于税务顾问的任务，各种财务报表，每月的登记和每年的资产负债表。但是，与税务顾问的合作在实践中是什么样子的？

实践经验：对谁有用？

首先，以下经验对谁有用？以下合作领域更适用于独资企业、UGs（haftungsbeschränkt）、GmbHs、10名以下员工。所有雇员在10人以下的公司都被视为小企业。然后从SMEs（中小型企业）开始，他们有10到250名员工。当然，在这里，你已经处于一个与你建立企业时完全不同的税收状况。

这个领域明确不是关于税收结构，而是关于与律师事务所的日常合作。从工资，他们的会计和医疗保险基金的计算，每月预付的增值税申报表，贸易税，以及年度财务报表，这些都会向你走来。顺便说一下，年度账目不包括在额外费用中，而是由税务顾问额外收取，如上文简述。但一会儿会有更多关于这个问题的内容。

如果你拥有或正在建立一个保持在10人以下，也许20人以下的企业，这些是你与你的税务顾问合作时将面临的标准流程。下面的部分应该给你一个概述!

工资、注册、健康保险等。征收和截止日期

任何公司最重要的事情是。

良好的团队合作!

只有通过好的，即有积极性和训练有素的员工才能保证好的结果，这对99%的公司都是如此。即使业主是 “奇怪的人物”，员工也是第一位的！”。因此，工资、向税务顾问登记的时间以及健康保险的计算都是一项任务，总是相互影响的，你给税务顾问的信息和她或他对信息的处理。

你的任务是什么？

你必须确保在每个月的15日之前及时提供工资数据

并非公司的所有员工都有固定的工作时间。因此，有些人现在会问自己，我怎么能确切地知道雇员XY将工作多少个小时？如果时间是灵活的，你必须估计一下时间的数目。在接下来的一个月里，任何缺勤都将再次得到补偿。

作为成本因素的健康保险–一个简短的题外话

但是，医疗保险也是一个很大的成本因素，往往被创始人忽视了。仅计算每个员工每月800至1500欧元的成本。按年计算，这是一个在推算和计算时容易被忽视的因素，因为健康保险不是支付的工资的一部分，它是单独收取的。仅每月800欧元，每年的成本系数就达9600欧元。任何人用2.5万欧元的启动资金创办有限责任公司，都会很快达到一个临界点。

下面是一个小例子。

• 工资（转会）：1500欧元
• 健康保险：700欧元
• 结算税务顾问：15欧元
• 总费用：2,225欧元
• 无意识成本：+32.6

精神上的1500欧元和实际支付的2225欧元之间的差距高达725欧元，或+32.6%。因此，请永远记住，工资和薪金的成本最终不仅包括对雇员的实际支付，还包括必须为每个雇员个人额外支付的医疗保险和工资费用。

这种计算误差随着每个雇员的增加而增加。例如，如果你在创业之初就通过投资或贷款雇佣了5名员工，并且不考虑医疗保险和工资的费用，那么在计算的例子中，你将有每月3575欧元的赤字。在贷款或投资5万欧元的情况下，5名员工是一个巨大的成本因素。经过6个月的时间，突然的、所谓的损失（你没有想到的）达到21,450欧元。

财务是企业失败的首要原因。

这就是为什么它很重要：你必须自己对税收和关税感兴趣。

不要把工作（只）留给你的税务顾问！你的税务顾问是谁？

然而，对于雇员来说，也有潜在的节省，应该由税务顾问来沟通。例如，如果为雇员提供特殊服务，如承担本来必须由雇员自己购买的上班途中的火车票的费用。一个好的税务局必须考虑到的许多方面。

你必须在当月15日之前按时提交工资数据，这一点很重要。对于没有固定工作时间的雇员，必须估计出预期的工作时间。

• 每月15日之前提交工资数据
• 提交实际和估计的工作时间（取决于雇员类型）

每月税收：增值税、贸易税等。

然而，除了雇员的工资之外，还有很多事情需要你和税务顾问去处理。

常规任务还包括每月的税务（预）登记。这里的重点主要是营业额税，以及当我们谈论普通公司，如GmbH（有限责任 公司）或AG （公共有限公司）时的贸易税。

如果有一个连续的因素几乎每天都在你的商业生活中起作用，那就是会计。无论是采购的收据、供应商的入库发票、客户的出库发票，所有的账目活动都在会计中得到了细致的记录、记载和存档。

会计的黄金法则

对于那些自己还没有接触过这个话题的人来说，在很简单的解释。

每一次预订都是一张优惠券

这是会计学中的经典黄金法则。这意味着，每一笔交易，无论是实物现金还是数字交易，都必须有收据为证。取决于它是否是一个传入的付款，一个传出的付款，或者甚至只是一个从账户到账户的移动。

• 收到的发票
• 发出的发票
• 帐户对帐户
• 其他类似的兴趣

今天，很大一部分记账是通过数字系统、会计软件完成的。在过去，仍然有经典的文件夹，简单地说，每个月都有一个文件夹。在这里，账户报表被归档，在每个单独的账户表后面，收据被集体归档。这样一来，所有的交易都可以透明地追踪，例如对于最重要的行为者之一–税务局。但整齐有序的记账对你自己也非常重要，因为这是获得你公司关键数据的唯一途径。

过去的簿记：文件夹、银行报表和发票按时间顺序排列。

简单地说，这已经是普通企业中的大量记账工作了。

每月的账目必须最迟在下个月的10号之前提交给税务局。

因此，你应该计划你的财务会计，以便在月末（1日、2日、3日）直接准备好。这样，你的税务局就有足够的时间来处理它们，你也有时间在没有时间压力的情况下回答询问。

提示!如果你记账晚了，请与你的税务顾问或税务局沟通–在所有税务问题上，沟通是一个非常非常有效的工具。

只要有足够的营业额，贸易税也会成为你和你的税务顾问的一个问题。贸易税是由税务局自动计算的。小公司在年底支付，有相应营业额和历史的公司按月支付，可以说是提前支付，这样到了年底公司就不会面临大笔的税单。

再次对最重要的任务进行了总结。

• 每一次预订都有一张凭证
• 在一起核算近1个月的经济收入
• 最迟于次月10日提交（税务局）

增值税条例。国内和国外

在国内的计算还容易组织，一到国外，很多人就会打上大问号。老实说，从我的经验来看，当我第一次面对这个问题时，我的头就炸开了。我从税务顾问那里得到的只是一个15分钟的解释。我的问题很简单：我什么时候收增值税，什么时候不收？

提示!你可以从这个问题中迅速判断出税务顾问是否能轻松地解释事情。如果有人开始给你讲 “欧盟联合交易…… “的长篇独白，不要雇用他或她。- 不要雇用他或她。

以下是对国内和国外发票的增值税规则的简单回答。

对于企业对企业的交易（在德国）。

• 德国的发票和发票接收人：增值税
• 如果发票收件人在国外（欧盟申根地区）：无增值税
• 如果发票收件人位于第三国（欧盟以外）：无增值税

有一些特别的规定。

• 私人客户（B2C）总是支付销售税（私人的增值税）。
• 小企业条例下的公司可免于缴纳增值税

为了完整起见，这里列出了目前（截至2021/06年）属于欧盟，或者更确切地说，属于申根地区的欧洲国家。

• 申根国家。奥地利、比利时、捷克共和国、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典和瑞士。

资料来源：联邦外交部，申根国家条款

年度税收：年度财务报表和增值税申报实例

在年底，根据法律形式和公司结构的不同，财务报表被送到税务局。对于几乎所有的公司来说，这包括例如营业税的申报（免征营业税的小企业除外[Ust.]）。营业税申报表几乎概括了所有与营业税有关的税收交易。

关于每月营业额税的提示!特别是增值税是一个重要的项目，必须每月安全地支付。许多法案都有回旋余地，而税务局却没有。不要用它来支付账单。

如果不缴纳增值税，企业账户将被扣押。如果你一开始只有一个商业账户，你将很快陷入支付困难。因为，在金额结清之前，你不再有机会进入该账户。因此，非常重要的是：每月记账和每年结清周转税。

增值税申报表是由税务局准备的。此外，还有年度账目，这对所有公司都是强制性的。

年度财务报表也很重要。它再次清楚地总结了一切。虽然你和你的雇员在会计方面仍有许多自己的任务，但年度财务报表几乎完全由税务顾问准备。你可能只需要提前回答关于个别交易的几个问题。一旦税务顾问准备好年度账目，你就会收到一份评估报告，并必须在上面签字。提交通常不会发生在年关，而是在提交截止日期之前，最迟在提交截止日期之前按时提交，具有税收效益。

为了完整起见：小企业和自由职业者通常准备一个简短的EÜR（收入盈余账户）。

年度账目。内容

然后你会在年度账目中发现以下信息。

• 资产负债表
• 损益表
• 附录
• 管理报告
• 权益变动表；分部报告（仅与合并财务报表有关）

截止日期：自行编制/税务顾问

什么时候必须提交年度财务报表？目前，向税务局提交年度财务报表的截止日期是7月31日。如果你有税务顾问的协助，截止日期会大大延长，延长到第二年的2月28日或29日。

• 自己的生产：31.07.
• 税务顾问的准备工作：28或29.2.（次年）。

费用：税务顾问的费用是多少？

税务顾问的费用是多少？这个问题只能得到部分回答。税务顾问根据收费表收费，但他们在这里也有回旋余地。该收费表只包括标准服务，即每月记账。甚至年度账目也要额外收费。每一分钟的咨询都需要额外费用。每次你获得文件、记录或数字，都需要额外的费用。

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收费表

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来源：fivmagazine.de，税务顾问费用

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问题和解答：税务顾问

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税务顾问应该花费多少钱？比较报价

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税务顾问在英语中是什么意思？

在英语中，税务顾问被称为 “税务顾问”。

税务顾问的所得税申报费用是多少？

任何挣钱的人都必须缴纳所得税（减去免税额）。创始人首先问的问题之一是。在税务顾问处进行所得税申报的费用是多少？从上面的费用表中可以看出，一份所得税申报表的费用在142至853欧元之间。

什么时候值得聘请税务顾问？

这又让我们想到一个问题：我可以自己报税吗？正如我们上面所了解到的，聘请税务顾问并不是强制性的。因此，何时值得聘请税务顾问的问题不能笼统回答。简单地说，如果你有商业知识和兴趣，你可以自己做退税。然而，你有可能无法利用税收优惠，例如在税收优惠的情况下。因此，最多建议小企业和独资企业使用。对于所有其他形式的企业，无论是GbR、UG还是GmbH，你应该与税务顾问合作。最后，与税务局核实数据也是一个好主意。

设立公司、法律形式和税收

在此了解更多关于税收、法律形式和设立公司的最初几年的信息。

找到一家公司

创办公司 – 你想创办你的第一家公司？对你作为创始人的要求、股本、股东协议、创办费用、法律表格和检查表。这对初学者来说听起来很复杂，但实际上很简单。设立公司的程序通常相对相同。我在这里用简单的步骤为你总结了这个过程。学习如何建立自己的公司。在关于所有法律形式和公司类型的大指南之后，今天我们详细了解一下为初学者设立（房地产）公司的情况。

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德国的法律形式

德国的法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论是特殊的房地产公司还是创办新公司，在这里我为您总结了德国所有类型的公司。在这份公司名单中，你会发现对各类型公司的解释、优势、劣势、成本、程序与检查表和要求。此外，特别是对于房地产所有者，作为额外的：房地产有限公司（资产管理有限公司）和家庭基金会，具有税收优势。所有的法律形式都在一个列表中!

• 德国的法律形式

德国的税收

德国的税收–公司税（KST）、所得税（EST）、资本利得税（KapESt）、营业税（UST）、贸易税（GewSt）–谁支付什么？在这个关于德国不同类型的税收/税收形式的概述中，你会发现根据你所选择的法律形式，你作为个人和公司的相关税收。另外，在税收清单之后。围绕月度财务报表、年度财务报表和资产负债表，税收周期是如何运作的？对于那些正在建立自己的第一家公司并正在寻找一个好的税务顾问的人来说，有一点见解。有哪些税？简单的解释、定义，对税收的洞察力。

• 德国的税收

美国的税收

美国 – 在美国买房时要交哪些税？下面你将看到一份清单，列出了你必须支付的所有类型的税款，它们是多少，你可以在哪里阅读更多关于它们的信息，以及它们的用途。你需要知道的与购买房产有关的一切税收，无论是你的家还是度假屋。我们回答了这些问题，什么是 “转让税”？购买房产时，房产税是多少？以下是答案。

• 美国的税收

欧洲公司(SE)–成立形式、法律基础和公司简介

欧洲公司（Societas Europaea）–缩写为SE–在德语世界中也可以找到欧洲公司、欧洲股份公司或随便说说：欧洲股份公司的名称，并在法律意义上描述一个公司，因此是一个具有自己法律人格的法律实体。正如其德语名称所示，这种公司法律形式的章节被划分为股份。2004年，在所谓的《欧洲公司引进法》（简称：SEEG）的框架内，欧洲公司作为一种跨国法律形式被依法引进。

引入欧洲公司的背景是，一方面，有可能合并来自不同欧盟成员国的公司或建立一个控股公司。另一方面，SE的目的是通过认购股份，在经济活跃的公司和来自欧盟不同国家的法律实体之间建立联合子公司。

德国的其他典型企业。

• 公共有限公司(AG)
• 股份有限合伙企业(KGaA)
• 创业型公司/UG（有限责任）。
• 有限责任公司(GmbH)

社会企业的初步形成–合并、转换、控股、子公司

一个欧洲公司不是凭空成立的。形成过程–如前所述–受到某些规格的约束……此外，欧洲协会只能在某些情况下产生。根据《欧洲公司条例》–简而言之：《欧洲公司条例》–中提到的组建形式的条款数量，欧洲公司的组建主要可以通过四种不同的方式进行：通过合并、转换、组建控股公司或组建子公司。

• 合并入学/新基金会
• 转换基础
• 欧洲控股公司(Holding-SE)
• 欧洲子公司（子公司-SE）

其次，可以通过母公司SE建立一个欧洲子公司。然而，《社会责任条例》并没有规定自然人组建公司或从国家法律规定的现有公司拆分。

备选方案1–合并纳入或新组建：2个以上的股份制公司

你可以通过合并–即合并–几个现有的公司来组建一个欧洲公司。为了组建，至少需要两个国家的公共有限公司，这些公司要有所谓的跨境欧洲元素。简而言之：这些公司必须来自欧盟的不同成员国，或者，如果它们各自的注册办事处在同一个国家，它们必须在其他欧盟国家有至少两年的子公司。后者也被称为多国关系。

合并的目的可以是为了吸收，也可以是为了新的组建。在前一种情况下，收购公司采取SE的法律形式，而转让公司则在合并生效时被吸收到SE中。新的组建意味着，一旦合并生效，两个合并的公司就不复存在。然后，新的法律实体也可以在欧盟第三国成立，因为两个创始公司的注册办事处已经涵盖了多国国籍的要求。在这种情况下，人们也会说到第三国的合并。

两家公共有限公司合并为一家欧洲兴业银行究竟是如何运作的？

在合并的情况下，两个法律上独立的公司走到一起，从而在经济和法律意义上形成一个单一的实体。为此，至少有一家公司必须让出其法律独立性，这就是为什么合并是一种典型的公司收购形式。接管公司的购买价格可以优雅地以收购公司的股份支付。

公司之间的合并在法律上要遵守所谓的合并指令90/434/EEC以及欧洲合并指令2005/56/EC。在德国境内，《德国转型法》（Umwandlungsgesetz，UmwG）也适用，而反垄断法在《反对限制竞争法》（Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung，GWB）中得到维护，其中 “合并 “一词专门用于兼并。

变体2–转换阵型。公共有限公司+外国子公司

最终，在国家层面存在的公共有限公司也可以转化为跨国公共有限公司–即AG转化为SE–只要公共有限公司在另一个欧盟国家保持了至少两年的子公司或分支机构。根据德国转型法（UmwG），转换为欧洲公司的性质与法律形式的改变相当。

然而，《欧洲公司条例》–简而言之：《欧洲公司条例》–规定了转换计划的准备工作，与法律形式的改变形成对比，因此，在该计划的范围方面，尤其是在内容方面，必须使用哪种法律依据，这一点并不清楚。在转换为欧罗巴股份公司的过程中，原则上不允许转让国家公共有限公司以前的注册办事处。

逆向转换。欧罗巴公司成为常规公司

如果事先满足所有必要的要求，将传统的公共有限公司转换为欧洲公司是没有问题的。但相反的情况呢？你能不能逆转转换，把你的欧罗巴股份公司重新变成国家层面上的正常公共有限公司？事实上，有可能将一个现有的欧洲公司转化为一个典型的AG。只要欧罗巴股份公司以其欧洲法律形式存在了至少两年，就可以制定一个转换计划，使公司恢复到其原始形式。然而，股东大会的批准是强制性的。

你可以在这里找到更多关于国家公共有限公司（AG）的信息。

• 公共有限公司(AG)

备选方案3–欧洲控股公司/SE：2个以上的公共有限公司/GmbHs

另外，来自不同欧盟成员国的两家或多家公司可以一起组成欧洲控股公司或控股公司-SE。这适用于股份公司（AG）和有限责任公司（GmbH）的任何组合，其中至少有两个公司必须来自不同的欧盟国家。或者，来自同一成员国的两个或多个参与公司各自在另一个欧盟国家保持一个子公司或分支机构至少两年，从而满足多个国籍的要求。

具体而言，公司参与SE控股公司意味着股份的交换：公司购买欧洲控股公司的股份，作为回报，贡献其现有的公司股份，据此，他们在伞状公司的股份必须在每种情况下传递超过各自创始公司所有投票权的50%。

你可以在这里了解更多关于国家公共有限公司（AG）和有限责任公司（GmbH）的信息。

• 公共有限公司(AG)
• 有限责任公司(GmbH)

欧洲控股公司的组建究竟是如何进行的？

一个控股公司–简称。控股公司、控股组织或伞形公司–当几家公司以某种方式进行分级结构时产生，因此并不描述其本身的法律形式，而是描述相互关联的公司的结构形式。各个公司相互持有股份，这就形成了经济上的依赖性。中央任务通常由母公司执行，它处于控股结构的顶端。

与根据民法（GbR）成立的合伙企业类似，控股公司是为特定的经营目的而成立的，在这种情况下，就是持有其他公司的股权或公司参与权。作为控股公司，你组织收购和管理股权，从而形成资本提供者或股东，下属公司通过他们的股权融资。

你可以在这里找到更多关于民法伙伴关系（GbR）的信息。

• 民法伙伴关系（GbR）

备选方案4–欧洲子公司/子公司-SE：2个以上法律实体

法律实体–公司、企业等–也可以共同组成欧洲子公司或附属公司。只要至少有两个法律实体受不同欧盟国家的法律管辖，或者至少有两个相关的法律实体在组建生效时在另一个欧盟国家保持了两年或两年以上的子公司或分支机构，这就有可能。

这种灵活性使得民法公司和商法公司–包括营利性的合作社–都可以建立一个联合的子公司SE。此外，公法和私法下的法人–无论盈利目的如何–如果至少有两个创始公司来自不同的欧盟国家，或者通过在其他欧盟成员国的子公司或分支机构满足多个国籍的要求，就可以建立一个SE子公司。

除了在组建过程中也可以选择让不承担有限责任的公司参与进来之外，与组建控股型SE最决定性的区别可能是，各个公司并不组成一个联合的SE伞状公司，而是以SE的法律形式组成一个联合子公司。

欧洲子公司的组建究竟是如何进行的？

一般来说，子公司是一个直接依赖于母公司的公司。母公司又被定义为拥有其他公司大部分股份的公司。建立一个拥有子公司的母公司的好处是，不同的业务领域可以由不同的公司管理，各个活动领域可以清楚透明地相互区分。

如果母公司建立自己的子公司，这被称为附属关系：这个术语来自中古拉丁语，可以翻译为收养–即收养为自己的孩子–或占有意义上的接管。如果外部公司由于协同潜力或潜在的市场力量增加而被收购，并从属于母公司，这种程序被称为联营。在德国，子公司SE的组建程序主要受德国公司法的约束；在其他国家，则适用各自国家的法律依据。

二级建制的SE子公司：SE by SE

一个欧洲社会团体实际上也可以作为一个人组建的结果出现，即SE by SE。这对没有或只是没有充分给予多国国籍的货架公司的提供者来说特别有意思。此外，自然人也可以收购架子上的SE的股份。与子公司SE一样，SE子公司的成立程序也要遵守公司注册地所在国的国家法律。因此，对于在德国成立SE子公司，必须遵循德国公司法的指示。

社会企业的形成是通过现有的欧洲公司建立一个社会企业子公司，然后由该公司作为社会企业母公司。由于成立的SE本身已经具有跨国界的欧洲元素，多国国籍的要求通常不适用于子公司，在某种意义上，子公司 “继承 “了多国国籍。同时，不需要其他公司参与二次组建。

法律依据：指令、条例和法律

由于欧洲协会是欧洲法律下的一种法律形式，必须考虑到各种欧盟和国家的法律基础。主要有(EC)2157/2001号条例，也称为欧洲公司条例(SE条例)，它接管了新的法律形式的引入，并在欧盟成员国和欧洲经济区国家之间建立了一个共同的法律框架。关于员工参与，第2001/86/EC号指令是作为一项补充措施提出的，以确保社会企业成立前的规则和做法不会简单消失。

• 2001年10月8日理事会条例（EC）第2157/2001号，关于欧洲公司的章程（SE）。
• 理事会2001年10月8日第2001/86/EC号指令，补充了欧洲公司章程中有关雇员参与的规定。

根据建立欧洲共同体的条约，引入了第1435/2003号条例（EC），该条例允许并组织引入欧洲合作社，简而言之：SCE。在此过程中，引入了第2003/72/EC号指令，该指令对欧洲合作社的雇员参与进行了规定。

• 2003年7月22日理事会条例（EC）第1435/2003号，关于欧洲合作协会的章程（SCE）。
• 理事会2003年7月22日第2003/72/EC号指令，补充了《欧洲合作协会章程》中有关雇员参与的内容。

由于COVID19的爆发，2020年出台了一项新的法规，考虑到退出限制和社会疏导措施，允许欧洲公司的强制性2020年大会或欧洲合作协会的大会推迟到年底举行。

• 理事会条例（欧盟）2020/699，2020年5月25日，关于欧洲公司（SE）的大会和欧洲合作社（SCE）的大会的临时措施（与欧洲经济区相关的文本）

除了已经提到的条例和指令外，在德国还有一些国家层面的条例和指令。

• 2004年12月22日关于引进欧洲公司的法律（SEEG）。
• 关于实施 2001年10月8日理事会条例 （EC）第2157/2001号《欧洲公司章程》（SE）的法律（SE实施法-SEAG），2004年12月22日
• 2004年12月22日欧洲公司员工参与法（SE Employee Involvement Act – SEBG）。
• 1965年9月6日的《德国证券公司法》（AktG）。
• 1897年5月10日《商法典》（HGB）。

中小企业的措施 – 欧洲私人协会和联合个人协会

中小企业–简而言之：中小企业–的资本公司也被提供了一个基本统一的欧洲法律形式，即Societas Privata Europaea–简而言之：SPE；采用德国名称。欧洲私人公司。2009年启动了引进这样一家公司的第一份草案，但由于其他欧盟成员国对其设计的持续批评，最终仅几年就失败了。

作为一项替代措施，创建一个所谓的Societas Unius Persona–简而言之：SUP；用德语命名的项目。欧洲一个人的公司–启动了。这种传统有限责任公司（GmbH）的欧洲变体追求的目标是使具有法律行为能力的单一成员公司能够从事跨境商业活动，这些公司可以由单一管理合伙人组织和管理。与国家的Unternehmergesellschaft（haftungsbeschränkt）一样，一个象征性的欧元将被设定为最低资本。到目前为止，SUP的概念也受到了广泛的批评，这就是为什么目前无法预见Societas Unius Persona是否以及何时会作为一种公司形式出现。

法律形式变体SE & Co KGaA – 拥有普通合伙人SEçš„KGaA

有时，欧洲公司也会与股份有限公司（KGaA）结合出现。例如，家族企业有时会把自己组织成Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – 简而言之：SE & Co KGaA。在这种情况下，他们形成了法律意义上的公共有限公司–然而，作为个人责任合伙人的普通合伙人不是普通的自然人，而是专门的欧洲公司（SE）。如果普通合伙人是由AG体现的，就说是AG & Co KGaA，如果是普通合伙人GmbH，就说是GmbH & Co KGaA。

• AG & Co KGaA – 见公共有限公司（AG）。
• GmbH & Co KGaA – 见有限责任公司（GmbH）。

以SE & Co KGaA的法律形式变体运作的公司只在20世纪90年代末，在联邦最高法院（BGF）的一项法院裁决明确解释了公开的法律问题后才存在。著名的医疗保健集团费森尤斯公司（Fresenius SE & Co KGaA）是德国最大的私人医院运营商之一，它和其他许多来自各行各业的公司一样，决定成立一家SE & Co KGaA。声音载体和多媒体产品、户外广告、植物育种和生物技术、泵技术以及隔热复合系统，仅举几例。

SE & Co KGaA公司的例子。

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co.慕尼黑大学
• Edel SE & Co.慕尼黑大学
• Fresenius SE & Co.慕尼黑大学
• KWS SAAT SE & Co.慕尼黑大学
• KSB SE & Co.慕尼黑大学
• Mutares SE & Co.慕尼黑大学
• Sto SE & Co.慕尼黑大学
• Ströer SE & Co.慕尼黑大学

CEWE Stiftung & Co. KGaA是一个特殊案例。在这家公司中，普通合伙人由一个基金会体现出来。原则上，股份有限合伙制在所有可以想象的组合中都是可能的，GUB Investment Trust KGaA就指出了这样一个例子。

在这里阅读更多关于 “建立家庭基金会 “的主题。

• 建立一个家庭基金会

SE成立的详细情况–注册办事处、公司名称、管理层和公司。

你想成立一家欧洲公司，并自己在单一市场上活跃吗？要做到这一点，你的公司必须首先满足一些要求。在这里，你可以了解到关于多国国籍、最低资本、共同决策等方面的所有信息，从而使你能够以正确和知情的方式设立你的欧洲公司。首先：你的公司必须是一个法律实体，有自己的法律人格。除了作为法律实体的地位外，还必须遵守所谓的多国籍原则，并且必须证明有跨境的欧洲元素。

进一步的规定涉及公司的注册办事处和总部，所需的最低资本，适当的公司名称和注册，管理和公司机构，以及最后但并非最不重要的，会计要求和劳动力的共同决定权。

• 多重国籍原则
• 注册办事处和总部
• 最低资本
• 公司名称和注册
• 管理和公司机构
• 会计
• 劳动力的共同决定权

多国原则是一个跨边界要素

多国籍原则要求欧洲公司所有参与的创始公司中至少有两家具有跨国界的欧洲元素。用通俗的话说，至少有两家公司必须受不同欧盟成员国的法律管辖，或者，必须能够通过在另一个欧盟国家维持了两年或两年以上的子公司或分公司来证明有跨境因素。

一家欧洲公司的所在地和总部

要成立欧洲公司，你的公司的注册办事处和总部必须位于同一个欧盟成员国。选择注册国家具有决定性的意义，因为除了欧盟法律之外，各自适用的国家法律构成了欧洲公司的法律基础。原则上，如果情况需要或公司因此获得好处，可以随后将公司的注册办事处和总部转移到另一个欧盟成员国。德国工商会协会（DIHK）对这一优势描述如下。

“比喻说。Europa AG是一种法律形式，有25种颜色。因此，选择欧罗巴公司的注册办公室为我们提供了有趣的设计可能性”。

一些国家对成立欧洲公司有更严格的要求：例如，成员国保加利亚、丹麦、法国、希腊、拉脱维亚、奥地利和捷克共和国要求公司的注册办事处和总部有相同的地址。

SE的融资：最低资本为12万欧元

另一个要求涉及所需的最低资本：以注册地和总部在德国的欧洲公司为例，你至少需要12万欧元，即比传统的德国公共有限公司所需的5万欧元的股本多出一倍以上。资本要求 – 以及其他要求 – 在不同的欧盟成员国可能有所不同。原则上可以在公司章程中约定更高的认购资本。

作为一项规则，欧罗巴股份公司的最低资本应以欧元计价。如果居住国的官方国家货币不是欧元，公司可以要求以自己的国家货币编制和公布其年度财务报表和合并财务报表。

• 最低资本：120,000欧元（德国）

作为商标的Europa AG：公司名称与注册

公司名称包括法律形式的后缀 “SE”，它或者作为前缀出现在公司名称之前，或者作为后缀出现在公司名称之后。注册必须在创始国的登记册上进行–在德国是在商业登记册上–同时也要在欧洲共同体的官方杂志上公布。如果以后公司的注册办事处搬到另一个欧盟成员国，Europa AG的注册可以很容易地调整，没有任何复杂的问题。

现有的欧洲协会不必因此而解散，也不需要在新的地点重新建立。只有在那里的登记簿上有一个条目，并向原欧盟国家发出通知，然后后者在其自己的登记簿上删除该条目。欧盟不同成员国登记册中的所有条目和删除内容都在《欧洲共同体公报》中平行列出。

社会企业的结构：管理和公司机构

在管理方面，对二元制和一元制进行了区分–新德国人：两级/一级模式。它们的不同之处主要在于公司内任命的SE机构的不同类型和数量。然而，在这两种情况下，被任命的机构成员的任期最长为六年，其中不排除重新任命。

• 二元制
• 一元化体系

双轨制（两级模式）

德国监事会章程的结构是二元制的基础，有时也被称为两层模式。它代表了传统的管理部门分为三个机构，据此，除股东大会外，监事会被任命为控制机构，执行委员会为管理机构。

如果欧罗巴股份公司的股本超过300万欧元，则必须至少任命两名人员进入执行委员会。只要不是共同决定的公司，较小的欧洲公司可以根据公司章程将执行委员会限制为只有一个人。对管理机构的监督是监事会的责任，监事会的规模直接受制于股本的数量。在共同决定的Societas Europaea的情况下，监事会成员也必须是股东的代表和员工队伍的代表。

一元化系统（单层模式）

另一方面，所谓的单层模式是以英美的董事会制度为基础。它代表了一种一元制，根据这种制度，除了由公共有限公司的股东组成的股东大会之外，只任命一个单层的董事会。

原则上，规定董事会有三名成员，其中一名必须是执行董事。然而，可以任命不同数量的人进入董事会，据此，允许的最大成员数量取决于公司的股本，根据法律规定，股本超过300万欧元的欧洲公共有限公司不得任命少于三名成员。

在德国，一元化的欧洲公司也被要求在董事会中有与传统的二元化监事会相同水平的雇员代表参与。

会计规则

在会计方面，公司注册地和总部所在国的权利适用于欧洲股份有限公司–其形式在欧洲法律下基本是标准化的。除了税收和会计，公司有义务通过年度财务报表，包括注释以及资产负债表、损益表（P&L），并准备一份关于公司业务过程和情况的报告。

• 年度账目
  • 资产负债表
  • 损益表
  • 财务报表的说明
  • 关于公司业务过程和情况的报告

SE雇员的共同决定权

由于欧盟没有制定欧洲公司共同决策的法律表述，所以要么雇主和雇员双方有一个有约束力的协议，要么根据欧洲公司的组建形式确定公司的有效共同决策权。你可以在下面找到更多关于个别形式的公司的信息。

特别谈判机构：雇主和雇员

原则上，雇主和雇员有可能成立一个所谓的 “特别谈判机构”，共同就企业共同决策达成一个合适的协议，并以书面形式固定下来。该机构的成员是在一定的国家关键基础上秘密直接选举产生的，成员最多不超过40人。

特别谈判机构 “必须在管理层宣布计划成立欧洲公司后的十周内成立。必须在6个月内作出决定–如果申请延长期限，则在12个月内作出决定。

关于工人参与的谈判

特别谈判机构 “可以决定雇员参与欧罗巴股份公司的事宜，但必须为此达成合格的多数决定。导致减少共同决策的协议需要代表两个或更多欧盟国家至少三分之二雇员的三分之二多数。然而，这只在特殊情况下适用。

赞成减少参与的特别多数只适用于以下情况：在合并的情况下，至少有25%的员工总数，或者在成立控股SE或附属SE的情况下，至少有一半的员工总数需要参与。在通过转换组建SE的情况下，原则上不能决定减少参与权。

• 合并：至少有25%的雇员代表
• 控股/附属公司：至少有50%的员工代表
• 转换：不可能减少

终止正在进行的谈判和弃权决定

然而，在三分之二多数的情况下，也可以决定中断正在进行的谈判或根本不进行谈判。在这种情况下，Europa AG的注册没有共同决定的模式。然而，在以共同决策的股份公司为基础的转换形成的情况下，这种放弃决议一般被排除在外。

谈判失败和标准规则

如果雇主和雇员双方不可能达成协议，则谈判失败，标准规则自动适用。其目的是保障劳动力现有的共同决定权，首先是将欧罗巴股份公司录入国家登记册。根据公司的形式，公司共同决策的吸收方式不同。

在通过转换形成的情况下，国家AG现有的共同决定权将继续存在。在其他组建形式的情况下，创始公司的最高参与标准可以转移到欧洲公司–但只有在欧洲公司在国家登记处登记之前，覆盖所有雇员一定比例的参与安排已经在相关公司中生效。在合并形成的情况下，需要25%的覆盖率，而在SE控股公司和SE子公司的情况下，甚至需要两倍的覆盖率。

• 转换：先前共同决定权的转移
• 合并：覆盖总劳动力的25%。
• 控股/附属公司：覆盖总劳动力的50%。

Europa AG的优势 – 统一、国际和灵活

欧洲公司是一种相对较新的企业法律形式，自2004年10月8日起只能根据欧洲法规成立。因此，它不是很普遍，而且在许多企业家看来，还没有证明自己。另一方面，欧洲协会已经有很多优势，特别是在大公司的跨国商业交易方面，这极大地塑造了不同欧盟成员国和欧洲经济区国家之间的跨境合作。

• 一套统一的规则
• 国际声誉
• 加强雇员的共同决定权
• 跨境合并
• 灵活的座椅重新定位
• 精简行政结构
• 通过分支办事处减少成本
• 设立SE子公司

在欧盟和欧洲经济区有一套统一的规则

一套有利于几个欧洲国家之间跨境合作的统一规则是欧洲公司的特点。通过建立欧洲股份公司，你可以用一个在所有欧盟成员国和欧洲经济区国家有效的贸易名称做生意，而且你不需要为你的公司设立大量的子公司，以发展有效的国际商业网络。

国际声誉和加强员工参与

另一个好处是，Societas Europaea这个名字表达了你的公司的国际性，并产生了公共威望。最后但并非最不重要的是，欧洲公司的建立也对公司的员工产生了积极影响。欧盟范围内的统一规则创建了一个人事政策框架，如果你的员工在几个国家为你的公司工作，那么这个框架可以加强你的员工的共同决定权。

欧洲范围内的股份公司合并形成

合并形式的公司允许企业家首次将其公共有限公司与另一个欧盟成员国的公共有限公司合并。目前正在讨论批准所有公司的跨境合并，这可能为国家公共有限公司、有限责任公司和其他从事跨境业务但不想放弃其法律形式而选择欧洲公司的公司提供一个有吸引力的选择。

灵活地搬迁注册办事处

注册办事处的灵活和简单的搬迁是欧洲公司的另一个决定性的优势：尽管欧洲公司的注册办事处和总部最初必须位于同一个欧盟成员国……你公司的注册办事处后来可以很容易地搬迁到另一个欧盟国家。这样，你就可以对市场的变化作出灵活的反应，并巧妙地利用欧洲法律体系的竞争来为你服务。

精简行政结构

就欧罗巴股份公司而言，可以在两种行之有效的管理模式中进行选择：二元制（在这个国家的习惯做法）和基于英美模式的一元制。这样一来，注册地在德国的欧洲公共有限公司仍然可以使用精简的行政结构，这使得统一的管理形式成为可能，特别是对于跨国公司而言。

分支机构和东南亚附属机构

欧洲兴业银行也可以在整个欧洲保持分支机构，而不是子公司，这意味着在行政和管理机构方面可以大大减少成本。如果建立子公司在以后的阶段被证明是有用的，你作为所有者也可以以欧洲公司的法律形式建立它们。

Europa AG股东的税收：所得税、贸易税、增值税、资本税和所得税

在欧洲经济区(EEA)的所有国家，Europa AG要遵守那里适用的有关税收和费用的规定。因此，没有对现行税收作出特别规定。对于在其他欧盟成员国的常设机构和分支机构，它要承担有限的纳税责任，必须遵守那里适用的法规。除其他事项外，这涉及为税收目的确定利润的问题。

在德国，股份有限公司通常要缴纳企业所得税和贸易税。此外，非免税销售也应缴纳营业税。对股份公司股东的利润分配一般要缴纳资本利得税，而公司中的自然人必须缴纳所得税。支付给劳动力的工资–例如，执行委员会成员的薪酬–需要缴纳工资税。

• 企业所得税 (KSt)
• 贸易税 (GewSt)
• 增值税(VAT)
• 资本利得税 (KapESt)
• 所得税 (EST)
• 工资税 (LSt)

你可以在这里了解到你在房地产公司可以预期的税收。

• 节省房地产税

双重征税条约（DTAs） – 德国、欧盟和欧洲经济区

在德国与欧盟（EU）和欧洲经济区（EEA）的其他成员国之间，适用所谓的双重征税协议 – 简称DTA。该协议确保通过授予一个参与国征税的权利，并同时拒绝或至少限制另一个国家的征税权，从而避免对海外所得的双重征税。这个概念有时也被称为屏障效应或屏障功能。

示范协议OECD-MA和OECD转让定价指南

这方面的一个例子是国际上活跃的经济合作与发展组织（OECD）的示范公约，其关于收入和资本的示范税收公约（OECD-MA）在全世界得到认可，并成为3000多个政府间双重征税协议的基础。

经合组织还处理了众所周知的维持外国常设机构时的转移定价问题。这个著名的组织定期为跨国企业和税务管理部门发布转让定价指南，以确保向母体SE适当计提利润。它们可以作为跨境公司的指南，根据公平交易原则，在公平交易水平上确定协议价格。

母子公司指令：股息支付的征税问题

通过修订过时的第90/435/EEC号指令–所谓的母子公司指令–并引入第2003/123/EC号指令，可以消除之前存在的对股息支付的双重税收负担。根据新的规定，子公司的全部税收应交给子公司所在的成员国。然而，那里可能不会征收资本利得税（KapSt）。

母公司可以使用豁免法或推算法来避免双重征税。

• 理事会1990年7月23日关于适用于不同成员国的母公司和子公司的共同税收制度的指令 （90/435/EEC）
• 理事会2003年12月22日指令2003/123/EC，修订关于适用于不同成员国的母公司和子公司的共同税制的指令90/435/EEC

合并指令：对所有权的跨国界变更征税

在某些情况下，跨境注册的欧洲公司可以在不影响损益的情况下进行管理，并免于征收隐性储备金。然后，它属于第90/434/EEC号指令–所谓的合并指令–的范围，后来被第2005/19/EC号指令修改。多年来，《合并指令》反复进行了细微的修订，因此，实质性的内容如今也适用于注册办事处的跨境转让、常设机构转换为子公司以及从母公司分拆出来的情况。

在德国，欧共体指令最初在《重组税法》（UmwStG）中实施，后来也在《关于引入欧洲公司的税收措施和修订其他税收法规的法律》（SEStEG）中实施。

• 理事会指令1990年7月23日，关于适用于不同成员国公司的合并、分割、资产转让和股份交换的共同税收制度（90/434/EEC）。
• 2005年2月17日理事会指令2005/19/EC，修订关于适用于不同成员国公司的合并、分割、资产转让和股份交换的共同税收制度的指令90/434/EEC

Societas Europaea (SE)–对谁来说是值得的？

欧洲公司特别适用于在欧盟和欧洲经济区内有跨境业务的大型公共有限公司。对于那些没有被12万欧元这一可观的最低资本所吓倒的人来说，有许多机会可以在跨国界活跃起来，并在减少努力和节约成本的情况下实现其创业目标。跨境流动使你能够按照最适合你的法律制度设立公司，并在必要时灵活地将你的注册办事处和总部搬迁到另一个欧盟国家。

欧洲公司究竟对谁有价值？大型国际公司和快速成长的公司在IPO时尤其可以从欧洲公司的优势中获益，并加强其外部形象，因为欧洲公司在整个欧洲享有很高的声誉和尊重。即使你对典型的德国管理模式和公共有限公司的僵化结构不满意，转换成立欧洲公司对你来说也是特别有吸引力的，因为在这里你可以转换为一元制，精简公司机构。

欧洲公司（SE）的替代方案：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是公司成立过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产有限公司/资产管理有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 房地产股份公司(REIT-AG)
• 欧洲协会(SE)
• 基金会/家庭基金会

房屋评估

最重要的标准是位置。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被列入房产比较中。作为莱茵兰-法尔茨州和黑森州地区的房产销售专家，我们可以通过房产对比迅速提供一个现实的评估。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中非常重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值及有限公司的估值问题之前，让我们从我们在与客户的咨询会议上收到的3个基本问题开始。

• 如何给房子估值？
• 谁决定房子的市场价值？
• 银行是如何对房子进行估值的？

当然，总有两方在寻找房地产的粗略估价方法。房地产卖家和房地产买家。

首先，这里有2个给卖家和买家的直接提示。

卖方 – 最快的估价方法

自己进行估价–为此使用初始指标，例如这个价格图集（外部），了解当前的土地价格。然而，这只能给你一个概述。许多其他因素在一个好的、粗略的估值中起作用。

由专业人员进行估价–适用于土地、公寓、房屋、公寓楼，但也适用于特殊房产。这6个因素对估价有影响：房产类型、位置、楼层和居住面积、房产的建造年份。可选的因素有：出售的原因（如果你需要快速出售）和房产的图片。

• 获得评级

买方 – 最快的估价方法

5秒钟内完成估值？这可以通过租金收益率，或者更准确地说，毛租金收益率来实现。作为一个小插曲，对于长期投资，拥有大量资产的买家来说，还有一个购买价格因素。

但是，区别是什么，这种超级快速的估价是如何进行的？房地产初学者和新手在评估房产时经常听到两个技术术语，购买价格因素和总租金收益率（简单说就是租金收益率）。两者都有助于快速的房产估价，以便你可以比较不同的报价。甚至在看房之前，在房地产门户网站上看博览会、报价或广告时。

5秒内评级。

• 租金收益率（和购买价格因素）

市场价值的定义：简单解释

市场价值被定义为在某一时间点根据各种标准计算出来的价格，而且是在正常业务过程中可以实现的财产。确定市场价值有几个出发点。一方面，它们涉及法律环境，另一方面涉及财产的实际特征。这指的是装修状况、家具、建筑中的位置、能源证书等等。

业主的个人情况不在考虑范围之内。因此，对于市场价值来说，业主是否和如何迫切地需要出售的资金并不重要。另一方面，对相应类型房产的普遍需求对市场价值也有影响。在欧洲法律中，往往不使用市场价值这一术语。在这里，人们长期以来一直在谈论市场价值。

估值依据：物质、产量或比较价值

为确定一项财产的价值，规定了三种不同的程序。进行房屋估价，例如，使用物质价值法、资本化收益价值法和比较价值法。在所有的估价方法中，财产的物质价值是第一个决定性因素。这些评估方法可以单独使用，也可以组合使用。方法的选择主要取决于住宅的用途。例如，资本化收益价值法通常用于出租公寓，而比较价值法用于自住公寓和房屋。

目前，交通价值在南部地区的上升尤为强劲。

ä½ å¯ä»¥åœ¨Statista找到更多信息图表

进入市场价值的因素

房产的市场价值最终是指在市场上能够实现的销售价格。然而，在实践中，房屋或公寓的市场价值主要是基于对供应和需求的现实评估：对一块土地或房产的需求越高，相应的供应越少，房产的市场价格就越高，从而其市场价值就越高。

按标准地价确定场地的价值

确定房产位置的最简单方法是使用标准地价。在德国，每块土地的标准地价是单独确定的。然而，土地价值也只是一个指导性价值，因为只考虑了固定的平均价值。具体地块的实际特点–有利的和不利的–并没有反映在标准地价中。标准值是一个从其他土地销售中得出的计算值。标准地价在比较价值程序中起着核心作用。

建筑物的价值是如何确定的

对于一个完整的财产评估，除了土地价值外，还要考虑到现有建筑物的市场价值。建筑物的价值是由其潜在用途决定的。如果是租用的建筑物，则要比较每年的租金收入和同一时期内将发生的维修费用。例如，如果只能实现很低的租金，例如基于当地的租金指数，那么房产的收入潜力也是有限的。这也包括在市场价值中。

估值费用

为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

对于价值低于150,000欧元的房产，你可以期待大约1500欧元的费用。对于价值超过100万欧元的豪华房产或公寓楼，估计费用增加到3000欧元。

• 价值150,000欧元以下，约1500欧元
• 价值超过1,000,000欧元，约3,000欧元

来源：联邦专家协会

房屋估价中什么算数

对于非租赁建筑，除地价外，房屋估价中还包括以下标准。

• 地点
• 房屋类型– 独栋别墅、公寓房、排屋、别墅、半木结构房屋等。
• 装备
• 建筑质量
• 带有尺寸、布局和房间数量的建筑平面图

建筑质量和地板覆盖物、浴室、厨房和屋顶的状况也是确定市场价值的标准。其他区别于附近其他房产的特殊功能，如壁炉、漂亮的花园、温室、地板采暖、游泳池或安全和智能技术，都会影响价格的确定。由于大型和现代化的浴室以及定期的翻新措施，住宅物业也变得有趣。

资产价值法：这就是资产价值的计算方法

与以市场为导向的比较价值评估不同的是，公开任命或宣誓的估价师使用资产价值法来计算财产的内在价值。只有标准的土地价值和财产的生产成本被考虑在内。然而，通过有经验的房地产经纪人的估价，你也可以依靠确定最佳的购买价格。我们知道哪些地点和特征是特别受欢迎的。在确定购买价格时，我们会考虑到房地产市场的当前情况。我们的评估程序能够对你的财产的可实现的市场价值得出准确的结论。所用的比较价值法并不注重房产的实质价值，而是注重可比地点的类似房产报价实际达到的销售价格。

• 实际价值法

总是很重要：能源效率

卖方在法律上有义务向潜在的买方提供该公寓或建筑的能源证书。在房地产中，低能源需求是一个非常受欢迎的特征，对房地产的估值有有利的影响。经验法则。能源效率越高，买方的能源成本（供暖、电力）就越低。同时，理想化的原因也在购买房地产时的能源效率方面发挥了重要作用：现代房地产客户只想在尽可能小的程度上对气候变化负责。

创造附加值。加建、改建和装修

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说到房产的状况，窗户、屋顶和外墙是最重要的。如果已经进行了翻新，以取代过时或陈旧的装置，这肯定会增加房产的价值。测量师还考虑了 “装修积压 “一词下与房产状况有关的因素：未来的业主在接下来的几年里可以预期哪些费用？新的节能供暖系统、更新的浴室设备、门把手或额外的隔热材料是为房产增值的进一步措施。

提交土地登记摘要

土地登记摘录包含了有关房产及其发展的过去和现在的事件：房产何时为谁所有，哪些建筑是在哪一天建立或改变的？地方法院的土地登记处负责管理本地区所有的土地登记条目，并根据要求向业主提供土地登记摘要。

• 土地登记摘录

租赁协议包括在估值中

通常情况下，推销没有出租的房产比较容易，因为许多买家想搬进他们自己买的新房子或公寓。如果房产被出租，在这种情况下，销售收入就会有所下降。另一方面，对于投资者来说，公寓的入住率是影响购买意向的决定性因素。

对于出租房屋的财产评估，非常重要的是现有的租赁协议。如果潜在的买家可以通过购买房产获得回报，那么出租的住宅房产当然可以引起投资者的兴趣，并提高价格。租赁协议提供了关于租户在房屋或公寓里住了多长时间以及每月净租金有多高的信息。好的房地产经纪人使用资本化收益价值法来确定购买出租物业的实际回报。

德国的住房价格：上升的趋势

你可以在Statista找到更多的统计数据

确定的购买价格

无论哪种评估程序，购买价格最终都会受到市场事件的影响。从买方的角度来看，目前要求的购买价格对许多人来说似乎太高了。另一方面，卖方在目前的房地产价格发展中具有相当大的优势：由于–当然取决于位置–目前可达到的价格，许多业主目前可以出售他们的房产，大大高于实际市场价值。