灯罩 | Lukinski https://lukinski.one Mon, 12 Feb 2024 19:46:39 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 有产权和无产权房产贷款：部分、全部和 110%融资的比较 https://lukinski.one/%e6%9c%89%e4%ba%a7%e6%9d%83%e5%92%8c%e6%97%a0%e4%ba%a7%e6%9d%83%e6%88%bf%e4%ba%a7%e8%b4%b7%e6%ac%be%ef%bc%9a%e9%83%a8%e5%88%86%e3%80%81%e5%85%a8%e9%83%a8%e5%92%8c-110%e8%9e%8d%e8%b5%84%e7%9a%84/ Fri, 05 Jan 2024 12:36:15 +0000 https://lukinski.de/%e6%9c%89%e4%ba%a7%e6%9d%83%e5%92%8c%e6%97%a0%e4%ba%a7%e6%9d%83%e6%88%bf%e4%ba%a7%e8%b4%b7%e6%ac%be%ef%bc%9a%e9%83%a8%e5%88%86%e3%80%81%e5%85%a8%e9%83%a8%e5%92%8c-110%e8%9e%8d%e8%b5%84%e7%9a%84/ 作为未来的房主，正确的购房融资是您必须做出的最重要的决定之一。资产净值在其中起着至关重要的作用，因为它直接影响到融资方案和长期财务负担。在这里，我将为您比较三种不同的融资方案，从全额融资到股本出资，并分析其对每月分期付款和总成本的影响。此外，我们还将探讨为什么保留一定数量的股权是可取的，以及这对利率有何影响！

首先：为什么 110% 或全额融资是值得的？

作为投资者，您更愿意贷款购买房产，并在较长时期内（约 35 年）偿还贷款。这样做的好处是：您需要的资产较少，因此可以 “投入更多资金”（因为您不需要任何资金）。这使您可以获得更多的租金收入。是的，有利息，但也有通货膨胀。货币贬值确保贷款分期付款实际上变得 “更便宜”。点击此处了解更多信息：房产作为投资的优势。

这就是为什么值得计算这三种情况的原因！

房产的全额融资：成本

全额融资示例：假设房产购买价为 240,000 欧元，且无股本出资：

  • 房产购买价：24 万欧元
  • 股本：0 欧元
  • 贷款额：24 万欧元

贷款条件：

  • 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
  • 期限：20 年
  • 每月分期付款：1,218.75 欧元

按购买价的 110% 融资：费用

110% 融资示例 – 在这种情况下，除了购买辅助费用和储备金外，还为购买价格的 10% 提供融资：

  • 房产购买价：24 万欧元
  • 股本：0 欧元
  • 贷款金额（包括 10%的辅助费用）：264 000 欧元

贷款条件：

  • 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
  • 期限：20 年
  • 每月分期付款：1,345.00 欧元

股权融资：成本

股权举例 – 假设您出资 20% 的购房款作为股权：

  • 房产购买价：24 万欧元
  • 股本： 48 000 欧元
  • 贷款金额： 192 000 欧元

贷款条件：

  • 利率（实际利率）2.5%
  • 期限：20 年
  • 每月分期付款：975.00 欧元

如何为住房和公寓融资？

选择正确的融资方案对您长期成功购房至关重要。全额融资可以让您在没有资产的情况下购房，但会导致每月分期付款额增加，利息导致总成本增加。使用较高的贷款额度（例如购房价格的 110%）进行融资可以支付额外的费用，但会进一步增加每月的负担。

由于贷款额较小，引入资产可以降低每月分期付款额，减少总成本。由于银行承担的风险较低，因此利率也会更高。不过，最好还是保留一定数量的资产，以备不时之需或维修之需。

最终，最佳融资方案取决于您的个人财务状况和长期目标。为了做出正确的决定，建议您仔细规划，考虑不同的情况，必要时向财务专家寻求建议。

房屋和公寓的优惠融资？

让自己的生活更轻松，为购买房屋或公寓早做准备。第一步始终是明确融资问题。简单地说

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步骤 1：购买前明确融资

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]]> 欧洲公司（SE）–成立, 法律, 税收, 优势 & 公司。 https://lukinski.one/%e6%ac%a7%e6%b4%b2%e5%85%ac%e5%8f%b8%ef%bc%88se%ef%bc%89-%e6%88%90%e7%ab%8b-%e6%b3%95%e5%be%8b-%e7%a8%8e%e6%94%b6-%e4%bc%98%e5%8a%bf-%e5%85%ac%e5%8f%b8%e3%80%82/ Wed, 24 Mar 2021 15:52:45 +0000 https://lukinski.de/%e6%ac%a7%e6%b4%b2%e5%85%ac%e5%8f%b8%ef%bc%88se%ef%bc%89-%e6%88%90%e7%ab%8b-%e6%b3%95%e5%be%8b-%e7%a8%8e%e6%94%b6-%e4%bc%98%e5%8a%bf-%e5%85%ac%e5%8f%b8%e3%80%82/ Societas Europaea (SE) – Societas Europaea是一种法律形式，是在欧洲层面的协调工作中引入的。因此，在德国的用法中，”Europäische Gesellschaft “或 “Europäische Aktiengesellschaft “å’ŒEuropa AG也是常用的术语。欧洲公司的特点首先是通过基本统一的法律基础和有关公司雇员共同决定权的人事政策框架，简化了在欧盟成员国和欧洲经济区国家的跨境商业活动。你想成立自己的（房地产）公司？在这里你可以找到德国所有类型的公司和法律形式。

欧洲公司(SE)–成立形式、法律基础和公司简介

欧洲公司（Societas Europaea）–缩写为SE–在德语世界中也可以找到欧洲公司、欧洲股份公司或随便说说：欧洲股份公司的名称，并在法律意义上描述一个公司，因此是一个具有自己法律人格的法律实体。正如其德语名称所示，这种公司法律形式的章节被划分为股份。2004年，在所谓的《欧洲公司引进法》（简称：SEEG）的框架内，欧洲公司作为一种跨国法律形式被依法引进。

引入欧洲公司的背景是，一方面，有可能合并来自不同欧盟成员国的公司或建立一个控股公司。另一方面，SE的目的是通过认购股份，在经济活跃的公司和来自欧盟不同国家的法律实体之间建立联合子公司。

德国的其他典型企业。

社会企业的初步形成–合并、转换、控股、子公司

一个欧洲公司不是凭空成立的。形成过程–如前所述–受到某些规格的约束……此外，欧洲协会只能在某些情况下产生。根据《欧洲公司条例》–简而言之：《欧洲公司条例》–中提到的组建形式的条款数量，欧洲公司的组建主要可以通过四种不同的方式进行：通过合并、转换、组建控股公司或组建子公司。

  • 合并入学/新基金会
  • 转换基础
  • 欧洲控股公司(Holding-SE)
  • 欧洲子公司（子公司-SE）

其次，可以通过母公司SE建立一个欧洲子公司。然而，《社会责任条例》并没有规定自然人组建公司或从国家法律规定的现有公司拆分。

备选方案1–合并纳入或新组建：2个以上的股份制公司

你可以通过合并–即合并–几个现有的公司来组建一个欧洲公司。为了组建，至少需要两个国家的公共有限公司，这些公司要有所谓的跨境欧洲元素。简而言之：这些公司必须来自欧盟的不同成员国，或者，如果它们各自的注册办事处在同一个国家，它们必须在其他欧盟国家有至少两年的子公司。后者也被称为多国关系。

合并的目的可以是为了吸收，也可以是为了新的组建。在前一种情况下，收购公司采取SE的法律形式，而转让公司则在合并生效时被吸收到SE中。新的组建意味着，一旦合并生效，两个合并的公司就不复存在。然后，新的法律实体也可以在欧盟第三国成立，因为两个创始公司的注册办事处已经涵盖了多国国籍的要求。在这种情况下，人们也会说到第三国的合并。

两家公共有限公司合并为一家欧洲兴业银行究竟是如何运作的？

在合并的情况下，两个法律上独立的公司走到一起，从而在经济和法律意义上形成一个单一的实体。为此，至少有一家公司必须让出其法律独立性，这就是为什么合并是一种典型的公司收购形式。接管公司的购买价格可以优雅地以收购公司的股份支付。

公司之间的合并在法律上要遵守所谓的合并指令90/434/EEC以及欧洲合并指令2005/56/EC。在德国境内，《德国转型法》（Umwandlungsgesetz，UmwG）也适用，而反垄断法在《反对限制竞争法》（Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung，GWB）中得到维护，其中 “合并 “一词专门用于兼并。

变体2–转换阵型。公共有限公司+外国子公司

最终，在国家层面存在的公共有限公司也可以转化为跨国公共有限公司–即AG转化为SE–只要公共有限公司在另一个欧盟国家保持了至少两年的子公司或分支机构。根据德国转型法（UmwG），转换为欧洲公司的性质与法律形式的改变相当。

然而，《欧洲公司条例》–简而言之：《欧洲公司条例》–规定了转换计划的准备工作，与法律形式的改变形成对比，因此，在该计划的范围方面，尤其是在内容方面，必须使用哪种法律依据，这一点并不清楚。在转换为欧罗巴股份公司的过程中，原则上不允许转让国家公共有限公司以前的注册办事处。

逆向转换。欧罗巴公司成为常规公司

如果事先满足所有必要的要求，将传统的公共有限公司转换为欧洲公司是没有问题的。但相反的情况呢？你能不能逆转转换，把你的欧罗巴股份公司重新变成国家层面上的正常公共有限公司？事实上，有可能将一个现有的欧洲公司转化为一个典型的AG。只要欧罗巴股份公司以其欧洲法律形式存在了至少两年，就可以制定一个转换计划，使公司恢复到其原始形式。然而，股东大会的批准是强制性的。

你可以在这里找到更多关于国家公共有限公司（AG）的信息。

备选方案3–欧洲控股公司/SE：2个以上的公共有限公司/GmbHs

另外，来自不同欧盟成员国的两家或多家公司可以一起组成欧洲控股公司或控股公司-SE。这适用于股份公司（AG）和有限责任公司（GmbH）的任何组合，其中至少有两个公司必须来自不同的欧盟国家。或者，来自同一成员国的两个或多个参与公司各自在另一个欧盟国家保持一个子公司或分支机构至少两年，从而满足多个国籍的要求。

具体而言，公司参与SE控股公司意味着股份的交换：公司购买欧洲控股公司的股份，作为回报，贡献其现有的公司股份，据此，他们在伞状公司的股份必须在每种情况下传递超过各自创始公司所有投票权的50%。

你可以在这里了解更多关于国家公共有限公司（AG）和有限责任公司（GmbH）的信息。

欧洲控股公司的组建究竟是如何进行的？

一个控股公司–简称。控股公司、控股组织或伞形公司–当几家公司以某种方式进行分级结构时产生，因此并不描述其本身的法律形式，而是描述相互关联的公司的结构形式。各个公司相互持有股份，这就形成了经济上的依赖性。中央任务通常由母公司执行，它处于控股结构的顶端。

与根据民法（GbR）成立的合伙企业类似，控股公司是为特定的经营目的而成立的，在这种情况下，就是持有其他公司的股权或公司参与权。作为控股公司，你组织收购和管理股权，从而形成资本提供者或股东，下属公司通过他们的股权融资。

你可以在这里找到更多关于民法伙伴关系（GbR）的信息。

备选方案4–欧洲子公司/子公司-SE：2个以上法律实体

法律实体–公司、企业等–也可以共同组成欧洲子公司或附属公司。只要至少有两个法律实体受不同欧盟国家的法律管辖，或者至少有两个相关的法律实体在组建生效时在另一个欧盟国家保持了两年或两年以上的子公司或分支机构，这就有可能。

这种灵活性使得民法公司和商法公司–包括营利性的合作社–都可以建立一个联合的子公司SE。此外，公法和私法下的法人–无论盈利目的如何–如果至少有两个创始公司来自不同的欧盟国家，或者通过在其他欧盟成员国的子公司或分支机构满足多个国籍的要求，就可以建立一个SE子公司。

除了在组建过程中也可以选择让不承担有限责任的公司参与进来之外，与组建控股型SE最决定性的区别可能是，各个公司并不组成一个联合的SE伞状公司，而是以SE的法律形式组成一个联合子公司。

欧洲子公司的组建究竟是如何进行的？

一般来说，子公司是一个直接依赖于母公司的公司。母公司又被定义为拥有其他公司大部分股份的公司。建立一个拥有子公司的母公司的好处是，不同的业务领域可以由不同的公司管理，各个活动领域可以清楚透明地相互区分。

如果母公司建立自己的子公司，这被称为附属关系：这个术语来自中古拉丁语，可以翻译为收养–即收养为自己的孩子–或占有意义上的接管。如果外部公司由于协同潜力或潜在的市场力量增加而被收购，并从属于母公司，这种程序被称为联营。在德国，子公司SE的组建程序主要受德国公司法的约束；在其他国家，则适用各自国家的法律依据。

二级建制的SE子公司：SE by SE

一个欧洲社会团体实际上也可以作为一个人组建的结果出现，即SE by SE。这对没有或只是没有充分给予多国国籍的货架公司的提供者来说特别有意思。此外，自然人也可以收购架子上的SE的股份。与子公司SE一样，SE子公司的成立程序也要遵守公司注册地所在国的国家法律。因此，对于在德国成立SE子公司，必须遵循德国公司法的指示。

社会企业的形成是通过现有的欧洲公司建立一个社会企业子公司，然后由该公司作为社会企业母公司。由于成立的SE本身已经具有跨国界的欧洲元素，多国国籍的要求通常不适用于子公司，在某种意义上，子公司 “继承 “了多国国籍。同时，不需要其他公司参与二次组建。

法律依据：指令、条例和法律

由于欧洲协会是欧洲法律下的一种法律形式，必须考虑到各种欧盟和国家的法律基础。主要有(EC)2157/2001号条例，也称为欧洲公司条例(SE条例)，它接管了新的法律形式的引入，并在欧盟成员国和欧洲经济区国家之间建立了一个共同的法律框架。关于员工参与，第2001/86/EC号指令是作为一项补充措施提出的，以确保社会企业成立前的规则和做法不会简单消失。

  • 2001年10月8日理事会条例（EC）第2157/2001号，关于欧洲公司的章程（SE）。
  • 理事会2001年10月8日第2001/86/EC号指令，补充了欧洲公司章程中有关雇员参与的规定。

根据建立欧洲共同体的条约，引入了第1435/2003号条例（EC），该条例允许并组织引入欧洲合作社，简而言之：SCE。在此过程中，引入了第2003/72/EC号指令，该指令对欧洲合作社的雇员参与进行了规定。

  • 2003年7月22日理事会条例（EC）第1435/2003号，关于欧洲合作协会的章程（SCE）。
  • 理事会2003年7月22日第2003/72/EC号指令，补充了《欧洲合作协会章程》中有关雇员参与的内容。

由于COVID19的爆发，2020年出台了一项新的法规，考虑到退出限制和社会疏导措施，允许欧洲公司的强制性2020年大会或欧洲合作协会的大会推迟到年底举行。

  • 理事会条例（欧盟）2020/699，2020年5月25日，关于欧洲公司（SE）的大会和欧洲合作社（SCE）的大会的临时措施（与欧洲经济区相关的文本）

除了已经提到的条例和指令外，在德国还有一些国家层面的条例和指令。

  • 2004年12月22日关于引进欧洲公司的法律（SEEG）。
  • 关于实施 2001年10月8日理事会条例 （EC）第2157/2001号《欧洲公司章程》（SE）的法律（SE实施法-SEAG），2004年12月22日
  • 2004年12月22日欧洲公司员工参与法（SE Employee Involvement Act – SEBG）。
  • 1965年9月6日的《德国证券公司法》（AktG）。
  • 1897年5月10日《商法典》（HGB）。

中小企业的措施 – 欧洲私人协会和联合个人协会

中小企业–简而言之：中小企业–的资本公司也被提供了一个基本统一的欧洲法律形式，即Societas Privata Europaea–简而言之：SPE；采用德国名称。欧洲私人公司。2009年启动了引进这样一家公司的第一份草案，但由于其他欧盟成员国对其设计的持续批评，最终仅几年就失败了。

作为一项替代措施，创建一个所谓的Societas Unius Persona–简而言之：SUP；用德语命名的项目。欧洲一个人的公司–启动了。这种传统有限责任公司（GmbH）的欧洲变体追求的目标是使具有法律行为能力的单一成员公司能够从事跨境商业活动，这些公司可以由单一管理合伙人组织和管理。与国家的Unternehmergesellschaft（haftungsbeschränkt）一样，一个象征性的欧元将被设定为最低资本。到目前为止，SUP的概念也受到了广泛的批评，这就是为什么目前无法预见Societas Unius Persona是否以及何时会作为一种公司形式出现。

法律形式变体SE & Co KGaA – 拥有普通合伙人SEçš„KGaA

有时，欧洲公司也会与股份有限公司（KGaA）结合出现。例如，家族企业有时会把自己组织成Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – 简而言之：SE & Co KGaA。在这种情况下，他们形成了法律意义上的公共有限公司–然而，作为个人责任合伙人的普通合伙人不是普通的自然人，而是专门的欧洲公司（SE）。如果普通合伙人是由AG体现的，就说是AG & Co KGaA，如果是普通合伙人GmbH，就说是GmbH & Co KGaA。

以SE & Co KGaA的法律形式变体运作的公司只在20世纪90年代末，在联邦最高法院（BGF）的一项法院裁决明确解释了公开的法律问题后才存在。著名的医疗保健集团费森尤斯公司（Fresenius SE & Co KGaA）是德国最大的私人医院运营商之一，它和其他许多来自各行各业的公司一样，决定成立一家SE & Co KGaA。声音载体和多媒体产品、户外广告、植物育种和生物技术、泵技术以及隔热复合系统，仅举几例。

SE & Co KGaA公司的例子。

  • AURELIUS Equity Opportunities SE & Co.慕尼黑大学
  • Edel SE & Co.慕尼黑大学
  • Fresenius SE & Co.慕尼黑大学
  • KWS SAAT SE & Co.慕尼黑大学
  • KSB SE & Co.慕尼黑大学
  • Mutares SE & Co.慕尼黑大学
  • Sto SE & Co.慕尼黑大学
  • Ströer SE & Co.慕尼黑大学

CEWE Stiftung & Co. KGaA是一个特殊案例。在这家公司中，普通合伙人由一个基金会体现出来。原则上，股份有限合伙制在所有可以想象的组合中都是可能的，GUB Investment Trust KGaA就指出了这样一个例子。

在这里阅读更多关于 “建立家庭基金会 “的主题。

SE成立的详细情况–注册办事处、公司名称、管理层和公司。

你想成立一家欧洲公司，并自己在单一市场上活跃吗？要做到这一点，你的公司必须首先满足一些要求。在这里，你可以了解到关于多国国籍、最低资本、共同决策等方面的所有信息，从而使你能够以正确和知情的方式设立你的欧洲公司。首先：你的公司必须是一个法律实体，有自己的法律人格。除了作为法律实体的地位外，还必须遵守所谓的多国籍原则，并且必须证明有跨境的欧洲元素。

进一步的规定涉及公司的注册办事处和总部，所需的最低资本，适当的公司名称和注册，管理和公司机构，以及最后但并非最不重要的，会计要求和劳动力的共同决定权。

  • 多重国籍原则
  • 注册办事处和总部
  • 最低资本
  • 公司名称和注册
  • 管理和公司机构
  • 会计
  • 劳动力的共同决定权

多国原则是一个跨边界要素

多国籍原则要求欧洲公司所有参与的创始公司中至少有两家具有跨国界的欧洲元素。用通俗的话说，至少有两家公司必须受不同欧盟成员国的法律管辖，或者，必须能够通过在另一个欧盟国家维持了两年或两年以上的子公司或分公司来证明有跨境因素。

一家欧洲公司的所在地和总部

要成立欧洲公司，你的公司的注册办事处和总部必须位于同一个欧盟成员国。选择注册国家具有决定性的意义，因为除了欧盟法律之外，各自适用的国家法律构成了欧洲公司的法律基础。原则上，如果情况需要或公司因此获得好处，可以随后将公司的注册办事处和总部转移到另一个欧盟成员国。德国工商会协会（DIHK）对这一优势描述如下。

“比喻说。Europa AG是一种法律形式，有25种颜色。因此，选择欧罗巴公司的注册办公室为我们提供了有趣的设计可能性”。

一些国家对成立欧洲公司有更严格的要求：例如，成员国保加利亚、丹麦、法国、希腊、拉脱维亚、奥地利和捷克共和国要求公司的注册办事处和总部有相同的地址。

SE的融资：最低资本为12万欧元

另一个要求涉及所需的最低资本：以注册地和总部在德国的欧洲公司为例，你至少需要12万欧元，即比传统的德国公共有限公司所需的5万欧元的股本多出一倍以上。资本要求 – 以及其他要求 – 在不同的欧盟成员国可能有所不同。原则上可以在公司章程中约定更高的认购资本。

作为一项规则，欧罗巴股份公司的最低资本应以欧元计价。如果居住国的官方国家货币不是欧元，公司可以要求以自己的国家货币编制和公布其年度财务报表和合并财务报表。

  • 最低资本：120,000欧元（德国）

作为商标的Europa AG：公司名称与注册

公司名称包括法律形式的后缀 “SE”，它或者作为前缀出现在公司名称之前，或者作为后缀出现在公司名称之后。注册必须在创始国的登记册上进行–在德国是在商业登记册上–同时也要在欧洲共同体的官方杂志上公布。如果以后公司的注册办事处搬到另一个欧盟成员国，Europa AG的注册可以很容易地调整，没有任何复杂的问题。

现有的欧洲协会不必因此而解散，也不需要在新的地点重新建立。只有在那里的登记簿上有一个条目，并向原欧盟国家发出通知，然后后者在其自己的登记簿上删除该条目。欧盟不同成员国登记册中的所有条目和删除内容都在《欧洲共同体公报》中平行列出。

社会企业的结构：管理和公司机构

在管理方面，对二元制和一元制进行了区分–新德国人：两级/一级模式。它们的不同之处主要在于公司内任命的SE机构的不同类型和数量。然而，在这两种情况下，被任命的机构成员的任期最长为六年，其中不排除重新任命。

  • 二元制
  • 一元化体系

双轨制（两级模式）

德国监事会章程的结构是二元制的基础，有时也被称为两层模式。它代表了传统的管理部门分为三个机构，据此，除股东大会外，监事会被任命为控制机构，执行委员会为管理机构。

如果欧罗巴股份公司的股本超过300万欧元，则必须至少任命两名人员进入执行委员会。只要不是共同决定的公司，较小的欧洲公司可以根据公司章程将执行委员会限制为只有一个人。对管理机构的监督是监事会的责任，监事会的规模直接受制于股本的数量。在共同决定的Societas Europaea的情况下，监事会成员也必须是股东的代表和员工队伍的代表。

一元化系统（单层模式）

另一方面，所谓的单层模式是以英美的董事会制度为基础。它代表了一种一元制，根据这种制度，除了由公共有限公司的股东组成的股东大会之外，只任命一个单层的董事会。

原则上，规定董事会有三名成员，其中一名必须是执行董事。然而，可以任命不同数量的人进入董事会，据此，允许的最大成员数量取决于公司的股本，根据法律规定，股本超过300万欧元的欧洲公共有限公司不得任命少于三名成员。

在德国，一元化的欧洲公司也被要求在董事会中有与传统的二元化监事会相同水平的雇员代表参与。

会计规则

在会计方面，公司注册地和总部所在国的权利适用于欧洲股份有限公司–其形式在欧洲法律下基本是标准化的。除了税收和会计，公司有义务通过年度财务报表，包括注释以及资产负债表、损益表（P&L），并准备一份关于公司业务过程和情况的报告。

  • 年度账目
    • 资产负债表
    • 损益表
    • 财务报表的说明
    • 关于公司业务过程和情况的报告

SE雇员的共同决定权

由于欧盟没有制定欧洲公司共同决策的法律表述，所以要么雇主和雇员双方有一个有约束力的协议，要么根据欧洲公司的组建形式确定公司的有效共同决策权。你可以在下面找到更多关于个别形式的公司的信息。

特别谈判机构：雇主和雇员

原则上，雇主和雇员有可能成立一个所谓的 “特别谈判机构”，共同就企业共同决策达成一个合适的协议，并以书面形式固定下来。该机构的成员是在一定的国家关键基础上秘密直接选举产生的，成员最多不超过40人。

特别谈判机构 “必须在管理层宣布计划成立欧洲公司后的十周内成立。必须在6个月内作出决定–如果申请延长期限，则在12个月内作出决定。

关于工人参与的谈判

特别谈判机构 “可以决定雇员参与欧罗巴股份公司的事宜，但必须为此达成合格的多数决定。导致减少共同决策的协议需要代表两个或更多欧盟国家至少三分之二雇员的三分之二多数。然而，这只在特殊情况下适用。

赞成减少参与的特别多数只适用于以下情况：在合并的情况下，至少有25%的员工总数，或者在成立控股SE或附属SE的情况下，至少有一半的员工总数需要参与。在通过转换组建SE的情况下，原则上不能决定减少参与权。

  • 合并：至少有25%的雇员代表
  • 控股/附属公司：至少有50%的员工代表
  • 转换：不可能减少

终止正在进行的谈判和弃权决定

然而，在三分之二多数的情况下，也可以决定中断正在进行的谈判或根本不进行谈判。在这种情况下，Europa AG的注册没有共同决定的模式。然而，在以共同决策的股份公司为基础的转换形成的情况下，这种放弃决议一般被排除在外。

谈判失败和标准规则

如果雇主和雇员双方不可能达成协议，则谈判失败，标准规则自动适用。其目的是保障劳动力现有的共同决定权，首先是将欧罗巴股份公司录入国家登记册。根据公司的形式，公司共同决策的吸收方式不同。

在通过转换形成的情况下，国家AG现有的共同决定权将继续存在。在其他组建形式的情况下，创始公司的最高参与标准可以转移到欧洲公司–但只有在欧洲公司在国家登记处登记之前，覆盖所有雇员一定比例的参与安排已经在相关公司中生效。在合并形成的情况下，需要25%的覆盖率，而在SE控股公司和SE子公司的情况下，甚至需要两倍的覆盖率。

  • 转换：先前共同决定权的转移
  • 合并：覆盖总劳动力的25%。
  • 控股/附属公司：覆盖总劳动力的50%。

Europa AG的优势 – 统一、国际和灵活

欧洲公司是一种相对较新的企业法律形式，自2004年10月8日起只能根据欧洲法规成立。因此，它不是很普遍，而且在许多企业家看来，还没有证明自己。另一方面，欧洲协会已经有很多优势，特别是在大公司的跨国商业交易方面，这极大地塑造了不同欧盟成员国和欧洲经济区国家之间的跨境合作。

  • 一套统一的规则
  • 国际声誉
  • 加强雇员的共同决定权
  • 跨境合并
  • 灵活的座椅重新定位
  • 精简行政结构
  • 通过分支办事处减少成本
  • 设立SE子公司

在欧盟和欧洲经济区有一套统一的规则

一套有利于几个欧洲国家之间跨境合作的统一规则是欧洲公司的特点。通过建立欧洲股份公司，你可以用一个在所有欧盟成员国和欧洲经济区国家有效的贸易名称做生意，而且你不需要为你的公司设立大量的子公司，以发展有效的国际商业网络。

国际声誉和加强员工参与

另一个好处是，Societas Europaea这个名字表达了你的公司的国际性，并产生了公共威望。最后但并非最不重要的是，欧洲公司的建立也对公司的员工产生了积极影响。欧盟范围内的统一规则创建了一个人事政策框架，如果你的员工在几个国家为你的公司工作，那么这个框架可以加强你的员工的共同决定权。

欧洲范围内的股份公司合并形成

合并形式的公司允许企业家首次将其公共有限公司与另一个欧盟成员国的公共有限公司合并。目前正在讨论批准所有公司的跨境合并，这可能为国家公共有限公司、有限责任公司和其他从事跨境业务但不想放弃其法律形式而选择欧洲公司的公司提供一个有吸引力的选择。

灵活地搬迁注册办事处

注册办事处的灵活和简单的搬迁是欧洲公司的另一个决定性的优势：尽管欧洲公司的注册办事处和总部最初必须位于同一个欧盟成员国……你公司的注册办事处后来可以很容易地搬迁到另一个欧盟国家。这样，你就可以对市场的变化作出灵活的反应，并巧妙地利用欧洲法律体系的竞争来为你服务。

精简行政结构

就欧罗巴股份公司而言，可以在两种行之有效的管理模式中进行选择：二元制（在这个国家的习惯做法）和基于英美模式的一元制。这样一来，注册地在德国的欧洲公共有限公司仍然可以使用精简的行政结构，这使得统一的管理形式成为可能，特别是对于跨国公司而言。

分支机构和东南亚附属机构

欧洲兴业银行也可以在整个欧洲保持分支机构，而不是子公司，这意味着在行政和管理机构方面可以大大减少成本。如果建立子公司在以后的阶段被证明是有用的，你作为所有者也可以以欧洲公司的法律形式建立它们。

Europa AG股东的税收：所得税、贸易税、增值税、资本税和所得税

在欧洲经济区(EEA)的所有国家，Europa AG要遵守那里适用的有关税收和费用的规定。因此，没有对现行税收作出特别规定。对于在其他欧盟成员国的常设机构和分支机构，它要承担有限的纳税责任，必须遵守那里适用的法规。除其他事项外，这涉及为税收目的确定利润的问题。

在德国，股份有限公司通常要缴纳企业所得税和贸易税。此外，非免税销售也应缴纳营业税。对股份公司股东的利润分配一般要缴纳资本利得税，而公司中的自然人必须缴纳所得税。支付给劳动力的工资–例如，执行委员会成员的薪酬–需要缴纳工资税。

你可以在这里了解到你在房地产公司可以预期的税收。

双重征税条约（DTAs） – 德国、欧盟和欧洲经济区

在德国与欧盟（EU）和欧洲经济区（EEA）的其他成员国之间，适用所谓的双重征税协议 – 简称DTA。该协议确保通过授予一个参与国征税的权利，并同时拒绝或至少限制另一个国家的征税权，从而避免对海外所得的双重征税。这个概念有时也被称为屏障效应或屏障功能。

示范协议OECD-MA和OECD转让定价指南

这方面的一个例子是国际上活跃的经济合作与发展组织（OECD）的示范公约，其关于收入和资本的示范税收公约（OECD-MA）在全世界得到认可，并成为3000多个政府间双重征税协议的基础。

经合组织还处理了众所周知的维持外国常设机构时的转移定价问题。这个著名的组织定期为跨国企业和税务管理部门发布转让定价指南，以确保向母体SE适当计提利润。它们可以作为跨境公司的指南，根据公平交易原则，在公平交易水平上确定协议价格。

母子公司指令：股息支付的征税问题

通过修订过时的第90/435/EEC号指令–所谓的母子公司指令–并引入第2003/123/EC号指令，可以消除之前存在的对股息支付的双重税收负担。根据新的规定，子公司的全部税收应交给子公司所在的成员国。然而，那里可能不会征收资本利得税（KapSt）。

母公司可以使用豁免法或推算法来避免双重征税。

  • 理事会1990年7月23日关于适用于不同成员国的母公司和子公司的共同税收制度的指令 （90/435/EEC）
  • 理事会2003年12月22日指令2003/123/EC，修订关于适用于不同成员国的母公司和子公司的共同税制的指令90/435/EEC

合并指令：对所有权的跨国界变更征税

在某些情况下，跨境注册的欧洲公司可以在不影响损益的情况下进行管理，并免于征收隐性储备金。然后，它属于第90/434/EEC号指令–所谓的合并指令–的范围，后来被第2005/19/EC号指令修改。多年来，《合并指令》反复进行了细微的修订，因此，实质性的内容如今也适用于注册办事处的跨境转让、常设机构转换为子公司以及从母公司分拆出来的情况。

在德国，欧共体指令最初在《重组税法》（UmwStG）中实施，后来也在《关于引入欧洲公司的税收措施和修订其他税收法规的法律》（SEStEG）中实施。

  • 理事会指令1990年7月23日，关于适用于不同成员国公司的合并、分割、资产转让和股份交换的共同税收制度（90/434/EEC）。
  • 2005年2月17日理事会指令2005/19/EC，修订关于适用于不同成员国公司的合并、分割、资产转让和股份交换的共同税收制度的指令90/434/EEC

Societas Europaea (SE)–对谁来说是值得的？

欧洲公司特别适用于在欧盟和欧洲经济区内有跨境业务的大型公共有限公司。对于那些没有被12万欧元这一可观的最低资本所吓倒的人来说，有许多机会可以在跨国界活跃起来，并在减少努力和节约成本的情况下实现其创业目标。跨境流动使你能够按照最适合你的法律制度设立公司，并在必要时灵活地将你的注册办事处和总部搬迁到另一个欧盟国家。

欧洲公司究竟对谁有价值？大型国际公司和快速成长的公司在IPO时尤其可以从欧洲公司的优势中获益，并加强其外部形象，因为欧洲公司在整个欧洲享有很高的声誉和尊重。即使你对典型的德国管理模式和公共有限公司的僵化结构不满意，转换成立欧洲公司对你来说也是特别有吸引力的，因为在这里你可以转换为一元制，精简公司机构。

欧洲公司（SE）的替代方案：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是公司成立过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

公司类型详见。

]]> 出售房地产。公寓、住宅、楼房 – 程序、费用和提示 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e3%80%82%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%80%81%e6%a5%bc%e6%88%bf-%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e8%b4%b9%e7%94%a8%e5%92%8c%e6%8f%90/ Fri, 12 Mar 2021 12:18:32 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e3%80%82%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%80%81%e6%a5%bc%e6%88%bf-%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e8%b4%b9%e7%94%a8%e5%92%8c%e6%8f%90/ 出售房产 – 你想出售你的房产？对于成功和有利可图的房产销售，一个有根据的、现实的估值总是第一步。这最终决定了要确定的销售价格。在下一步，房地产经纪人将您的房产带给有兴趣的人。 这不仅是房产门户和营销，而且还包括房产估价、潜在买家的信用检查、看房预约和谈判，直至购买合同、公证预约和税务问题。在这里的指南中了解一下出售房地产的主题。简单的解释，一步一步来!

出售房产：程序+检查表

房地产有很多类型，每种类型的房地产都吸引着非常具体的买家群体（目标群体）。公寓、住宅、别墅、公寓楼甚至是土地。但是，出售的原因也很重要（如果必须迅速发生的话）。出售房地产可以有各种原因，包括 “紧急 “情况，如即将破产、离婚，甚至是继承父母的房屋，有一个大问题：怎么办？持有、租赁和管理还是出售？

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

出售房地产。你应该牢记什么？

在这本指南中，你将了解销售的所有核心步骤。适用于所有类型的房地产，从共管公寓到公寓楼。你会发现这里有关于多户住宅的特别之处。卖掉一栋公寓楼。让我们从销售房地产这件事开始，一步步来。

在我们的咨询课程中，这些是客户最常问的8个问题。

  • 出售房产的最佳方式是什么？
  • 我应该何时出售我的房产？
  • 在销售开始之前，你应该澄清什么？
  • 私自出售房产还是通过房产中介出售？
  • 你能以什么价格出售你的房产？
  • 哪些段落应该出现在购买合同中，哪些不应该？
  • 你应该在购买合同中提到已知的缺陷吗？
  • 什么时候出售房产是免税的？

在所有领域。

位置和类型极大地决定了你的财产的销售价格

让我们从3个阶段的程序开始–这就是你如何出售你的房产!

房地产销售的3个阶段

  1. 准备：准备财产和销售
    1. 财务规划和销售时机
    2. 聘请房地产经纪人
    3. 记录和文件
    4. 提高财产价值
    5. 确定报价价格
    6. 创作揭露性文章
  2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
    1. 市场财产
    2. 与潜在的买家联系
    3. 筛选和选择潜在的买家
    4. 信用检查
    5. 查看日期
    6. 销售谈话和购买价格谈判
  3. 销售交易：购买合同直至移交
    1. 在公证处起草购买合同
    2. 公证员任命
    3. 土地登记册的输入和付款处理
    4. 财产移交
    5. 公证费和经纪人佣金
    6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

准备：准备财产和销售

在出售房产之前，与所有盈利的创业项目一样，在谈判结束时有足够的利润，有必要提前计划。一个人从自己的投资组合中出售X个房产中的一个，因此没有什么时间压力。别人卖掉自己的房子（自住），需要资金来资助新的房产，这就造成了销售中的时间压力。

因此，第1步：”时间规划，如有必要，财务规划”。

财务规划和销售时机

因此，在准备销售时，有两个方面特别重要。一个切合实际的前瞻性时间计划和一个初步的、粗略的财务计划（对于较大的财产，宿舍和公司）。S0不仅要实事求是地确定销售时间，还应该提前计算任何辅助费用。

雇用房地产代理：任务和优势

有无房产中介出售？很大程度上依赖于房地产经纪人，但不仅仅是因为这些个别的程序和过程，特别是他们自己的时间，对大多数卖家来说是一种高商品。因此，我们总是建议与房地产经纪人一起出售你的房子或公寓。一个有经验的房地产经纪人非常熟悉目前的市场，有自己的买家网络，并利用自己的经验。

那些在出售房产时犯错的人要付出昂贵的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。

  1. 有经纪人的柏林：78.6%
  2. 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
  3. 汉堡的经纪人：65.1%
  4. 有经纪人的科隆: 63.0%
  5. 斯图加特的经纪人：56.8%
  6. 有经纪人的慕尼黑：55.2%
  7. 有经纪人的法兰克福：53.3

出售所谓的 “免费”，即私人和没有经纪人，涉及风险，并使销售以及整个交易（估值到公证和购买合同）容易出现错误。

文件和记录：能源证书和公司

你需要为销售准备哪些文件？在我们进行房产营销之前，你首先需要组织好销售所需的所有重要文件。这可能需要相当长的时间。在此了解出售房屋或公寓需要哪些文件。

提高财产价值：公寓和房屋

在准备过程中，你可以做很多事情来积极地影响你的房产的销售价格。根据房产、建筑类型、条件和可能性的不同，范围从视觉上的改善，例如由专业的清洁人员进行，到翻新和现代化，以提高房产的价值。

确定报价价格。对房屋和公寓的估价

正如我们之前所了解到的，出价并不是卖价!你可以以500万的价格在波鸿提供一个简单的100平方米的公寓，但是否有一个相关的感兴趣的人随后会对报价做出回应是个问题。因此，确定一个好的报价是很重要的。但如何计算房产的销售价格？财产如何估价？

为房子创作揭秘–检查清单

你已经学到了很多关于销售房地产的知识。现在，是时候通过创建财产说明来应用初步知识了。这篇揭露文章让感兴趣的人有了初步的了解。在必须组织耗时的看房预约之前，潜在的买家可以快速而轻松地看到最重要的信息，在有疑问的情况下，还可以与其他报价进行比较。

现在让我们进入销售阶段。

估值：财产类型（市场价值）

除了 “出价：估价和期望销售价格 “这一步骤外，这里还有关于各个房产类型的更详细的信息。所有关于房地产销售估价的重要信息，为您总结。对财产进行估价。

我的房子还值多少钱？无论是房子、地块、公寓还是整栋公寓楼，成功的房地产转让的基础始终是对自己的财产进行坚实、现实的估值。

如果要价远远高于现实的市场价值，你就不会卖出/买家就不会出手。

如果价格太低，你就是在送钱；如果购买价格太高，你就是在疏远真正的潜在买家。设定正确的要价是出售房产时最重要的一点。

个别财产类型的估价。

现在让我们来看看上面提到的3种估价方法。

  1. 资本化收益法
  2. 材料价值法
  3. 比较价值法

收入法。市场价值和建筑收入价值的细目

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。

地价利息=7%*100,000欧元=7,000欧元

建筑物收入价值=5,600欧元*12.50（乘数）=70,000欧元

这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此，租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。

材料价值法。新建物业的价值

计算时首先用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。

真实的建筑价值是由建筑生产成本减去任何年限的减少而计算出来的。土地的实际价值（土地的市场价值）和建筑物的实际价值加在一起，再乘以一个实际价值系数。

实物价值=（100,000欧元+150,000欧元）*0.5=125,000欧元

实际价值系数的计算是基于建筑类型、初步实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的有形资产总价值表明了重建该财产所必须花费的财政资源。

比较价值法。类似房产的比较

比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。

可比房产的每平方米价格=300,000欧元/100平方米=3,000欧元/平方米

待估房产的购买价格=3,000欧元*200平方米=600,000欧元

在比较中，只考虑位于类似地点和具有可比性布局的房产。纳入评估的房产应来自住宅物业的附近。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值，因为这些地方在区域上是相对可比的。

在我们进入销售过程之前，下面是各个房产类型的估价方法。

单位/公寓的估价（包括部分地块）。

最迟在你想出售或遗赠公寓时，你自己的公寓的确切估价变得很重要。即使在抵押的情况下–例如因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的地方。是什么影响了公寓的价值？但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

率性的房子/独立的房子

粗略评估购买价格或对其进行估计 – 如果房子或公寓是不久前买的，建筑成本或购买价格为房子的估值提供了初步的指导。最重要的标准是位置。各个地区的房产价格差异很大。因此，只有附近的房产才应该被列入房产比较中。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中也很重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

公寓楼的估价（包括租赁协议）。

如果你想出售你的公寓楼，那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。业主的核心问题。我的财产值多少钱？如何计算一栋公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁决定房产的市场价值？银行是如何对房产进行估值的？在多户房屋估价过程中，会遇到很多问题和很多事实。为了让你对围绕位置、市场价值、可比房产、建筑结构等的复杂性有一个初步印象，我们为你写了这份关于多户房屋估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格。

对土地（已开发和未开发的）进行估价

确定市场价值、估价和购买价格 – 如何对房产进行估值？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？

销售阶段：推销房产，寻找买家

销售阶段从找到一个战略开始。房地产销售中的策略寻找？是的，这是正确的。在这里，这也是一场供求关系的游戏。

营销房地产。防御性、进攻性和非市场性

为了把你的公寓或房子带给买家，还必须进行适当的营销。这方面有几个策略，根据房产类型和地点的不同而不同。让我们仔细看一下不同的选择。

与潜在的买家联系。接受查询

现在很大一部分工作是处理来自有关方面的询问。因为：你的房产刚做完广告，潜在的买家就开始联系你了。在此阅读更多信息。

筛选和选择潜在的买家。技巧

根据房产的排他性，与每个潜在买家的沟通过程可能需要数小时甚至数周。毕竟，不是每个潜在的买家都是合适的买家。

信用评估：检查相关方的经济信用度

为了确保潜在的买方有能力支付，首先必须检查他的经济信用。信用评估的过程是什么意思，它是如何运作的–更多内容请看这里。

组织和进行看房预约

必须认真准备看房预约。毕竟，这里往往决定了谁对你的房产真正感兴趣，谁将被排除在买家之外。为了提出正确的论点，所有的文件最迟必须在此时提供。毕竟，大多数新买家都想知道他们在购买房屋或公寓时遇到了什么。

销售谈话和购买价格谈判

不仅看房要做好准备，销售会谈也要做好准备。一旦找到了合适的买家，下一步就是谈判价格了在这里，你既需要销售技巧，也需要说服力。你可以在这里找到我们的提示。

销售交易：购买合同直至移交

一旦找到了合适的买家，就该进入下一个阶段，即销售过程了

在公证处起草购买合同

购买谈判很成功，找到了一个买家。祝贺你!现在只是起草购买合同的问题，交易可以开始了。钥匙的数量，交接，设备和有限公司 – 在这里找出哪些要点必须包括在购买合同中。

公证员任命。公证、程序和期限

在你移交你的财产之前，你和买方进行公证预约，以确认财产的销售。在我们的指南中阅读更多关于程序和期限的信息。

土地登记的输入和付款处理

随着在土地登记册上的登记和购买价格的转移，计划中的房产销售成为成功的销售。全额购买的价格将记入你的账户，你现在可以用这笔钱进行新的投资。

财产移交

移交协议，更确切地说，是公寓移交协议或房屋移交协议，总结了向新业主、房东或租户移交房产时的状况。交接过程总是一样的，重要的文件被移交，当然是原件，最后是钥匙。

公证费和经纪人佣金

在购买价格之后，买方通常需要支付公证员和房地产经纪人的费用。然而，这里有一个小的变化，这就是为什么将其作为一个项目单独提及。有了关于房地产代理的新法律，在保留的前提下，在出售给私人时，我为房地产代理分担费用，这就是情况。根据这项新的法律，卖方必须至少支付房地产经纪人的一半费用。值得注意的是，这只适用于私人销售。

出售房地产时交税

在税收方面，在大多数卖家中，只有买方要承担土地转让税。如果你以个人身份进行销售，而且不是出于商业目的，一般不需要缴税。然而，这只适用于房产销售发生在购买十年之后，并且在过去五年中你没有出售超过三处房产，包括这一处。请在此查看当前的确切立法。

出售房产 – 结论

通过这份关于出售房地产的详细和免费的指南，我想让你深入了解出售房地产的过程。从正确的时间管理开始，选择房地产经纪人，准备房地产，正确的展示，营销，与感兴趣的各方沟通，安排看房预约，购买价格的谈判，购买合同，公证，土地登记和其他一切

你学会了如何一步一步地出售房产，沿途有一些小技巧和提示。

如果您正在为您的公寓、房屋或别墅寻找房地产专家，我们是您的正确联系人。在德国、欧洲和美国拥有强大的网络。这样一来，你不仅可以从典型的门户网站上接触到典型的买家。你可以接触到独家买家圈，来自德国的房地产开发商，来自欧洲的企业家，来自美国的投资者。我们找到正确的策略，你就可以利用你的时间获利。

出售房地产：给卖家的更多提示

在这里，你会发现更多关于土地、公寓、住宅、公寓楼和别墅的具体提示。

出售土地

出售房产是一个你考虑了很久的决定。出售的原因可能是多方面的。但是，当涉及到销售的成功时，所有业主都达成了共识。财产应该以最好的价格出售，而且不需要长时间的等待。如果你决定私下出售，你将面临巨大的任务组合和组织细节。在实践中，通过具有专业知识的房地产经纪人提供您的房产已经证明了它的价值，因为错误的来源被消除了，您可以完全没有压力地提供您的房产，并对您的日常生活进行重新组织。

出售平房

公寓出售–生活中的许多原因让我们打起了出售公寓的主意。特别是在晚年。是不太适合老年生活，难以到达，还是根本就太大太贵？是与工作有关的搬迁，还是公寓对家庭来说已经太小了？卢金斯基在出售房屋的过程中为您提供有力和可靠的支持。使用我们的在线服务，并收到您的住宅物业的估价。

从估价到投机税。在这本指南中，你会发现所有重要的因素都以简单的术语解释。逐步了解卖房的过程，这样你也能回答这个问题。有无房产中介出售？房地产的私人销售涉及许多风险和错误来源，从单位的评估到要价再到个人的营销，从 “广告 “到内部客户网络和非市场房地产销售。了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？出售时需要提前准备哪些文件？还有，如果你的房子还没有完全付清，你能卖掉吗？

出售房屋

出售房屋 – 单户房屋的特点是只有一个家庭、一对夫妇或一个人单独居住。他们有一个花园，也是属于主人的。并非所有的独立屋都是由其主人居住的。也有可能租到带花园的独立屋。在几乎所有的联邦州，单户住宅作为一种住房形式非常受欢迎。房地产市场上的需求也相应地高涨。

房屋类型：类型

不同房屋类型的销售过程是相似的。

  • 单户住宅（和公寓楼）
  • 排列式房屋
  • 半独立式住宅
  • 城市别墅
  • 墅
  • 设计师之家
  • 乡村别墅
  • 半木结构的房子
  • 包豪斯/立方体
  • 地中海之家
  • 更加特别的（船长之家、弗里斯兰之家、帐篷之家、瑞典之家或平房）。

为了最好地协助你出售房产，我们建议你在预约前以最佳方式准备必要的文件。

迅速出售你的房子？技巧

迅速出售房屋 – 出售房屋是一个复杂的问题，涉及许多不同的步骤。从创建一个有吸引力的广告，到房产的评估和随后的法律步骤，如购买合同和与公证人的预约。在所有这些步骤中，必须考虑到各种要点，以便尽可能快地完成房产销售的利润。

尽快成功出售房产，比你想象的要难。有许多事情需要考虑，也有许多错误可能会犯。因此，你应该从一开始就了解这些过程，并确保你所做的一切是正确的。只有拥有正确的专业知识和对这个问题的正确支持，这个过程才会让你更容易。

出售公寓房

出售公寓楼 – 你想出售？如果你决定私下出售你的房子，这意味着投入大量的时间。从评估到创建博览会，到接触客户和销售阶段，几个月过去了，对市场没有任何了解。

这就是为什么对私人卖家来说，最重要的是始终要实事求是地估计时间!毕竟，这一切都始于销售之前，你一定不要低估了准备时间。对自己要现实和诚实，比如说，对可能积压的装修工作。除了公寓或房屋的所有工作外，还有出售的所有准备工作。

基本问题早在销售之前就出现了。以下是在你开始销售公寓楼前最重要的问题的简要概述：你是否有后续物业的前景？是否需要翻新/整修？是否有所有的文件（地籍图、土地登记册的摘录、平面图、能源证书）？

出售别墅

出售别墅–别墅和专属庄园的出售并不遵循常规模式。为什么？越是独家的房产，卖家就越有可能寻找绝对谨慎的房产中介。这里的技术术语。非市场物业。他们没有出现在任何财产门户中。非市场房产只提供给内部的、已知的买家，如私人、家庭办公室和投资者。以下是对该主题的概述：出售别墅。

离婚

无论谁决定结婚娶妻，在大多数情况下都打算与配偶永远共度一生，分享属于他们的一切。结婚时，没有人想到最终会有离婚，甚至可能会有财产纠纷。但在2017年，德国的离婚率超过36%，这表明不幸的是，并非所有的婚姻都能永远持续下去。通常情况下，出轨、日常生活包括例行公事、甚至财务问题都是离婚的原因。

遗产

出售继承的房子–有一些常见的问题传到我们这里，如 “我什么时候可以出售继承的房子？”特别是围绕一个主题有许多变化：出售时的税收。出售继承的房屋是否需要纳税？继承的房屋如何征税？一套房子的遗产税是多少？在出售继承的房屋之前，必须首先决定是否接受遗产。应该注意的是，遗产只能作为一个整体接受。不仅土地和财产被收购，而且抵押贷款和任何债务也由继承人承担。因此，继承人不仅有权利，也有义务。你有六个星期的时间来决定支持或反对遗产。在这段时间内，你必须计算接受遗产在经济上是否有利可图。

在大多数情况下，继承人决定继承。即使财产离继承人的居住地很远。但正是在这种情况下，出现了应该如何处理该财产的问题。如果居住或出租房屋都不是一种选择，最常见的考虑是出售继承的房屋。

遗产破产

遗产破产，是什么？一个与我们关系密切的人的死亡，总是一个沉重的负担。不管是已经可以预见一个人活不了多久了，还是命运出人意料的一击，对亲属来说，这种情况总是不容易。一个人的死亡通常不仅与繁重的悲痛有关，而且还必须处理遗产问题。有许多不同的情况。有些人在死前已经想好了谁应该继承哪些股份，而另一些人则没有想过这个问题，或者没有时间去处理这个话题，因为他们被命运的安排吓了一跳。

]]> 出售土地：程序、建筑法、房地产经纪人、公证、费用和税收 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e5%b9%b4%e4%bb%bd%ef%bc%9a%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%b3%95%e3%80%81%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba%e3%80%81%e5%85%ac/ Fri, 26 Feb 2021 20:23:47 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e5%b9%b4%e4%bb%bd%ef%bc%9a%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e5%bb%ba%e7%ad%91%e6%b3%95%e3%80%81%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba%e3%80%81%e5%85%ac/ 出售一块土地 – 在农村或大都市，出售一块土地是你考虑了很久的决定。出售的原因可能有很多。但是，当涉及到销售的成功时，所有业主都同意。财产应该以最好的价格出售，而且不需要长时间的等待。如果你决定私下出售，你将面临巨大的任务组合和组织细节。在实践中，通过具有专业知识的房地产经纪人提供您的房产，已经证明了它的价值，因为错误的来源被消除了，您可以在没有压力和重新组织您的日常生活的情况下提供您的房产。你已经知道你的财产的价值吗？节选自指导手册：销售房地产。

临时出售土地

在出售地块时，首先会出现与出售 房屋类似的问题，而且在出售时犯的错误也往往是一样的。然而，这里还有一些值得一提的地方，使土地的销售更加特殊。提示。最后，我们还为您准备了一些特殊情况，如农业用地、林地，但也包括有泉水的土地。

就地块而言，必须注意它是建设用地还是建筑估价用地。在后一种情况下，该财产必须首先由各市镇开发。只有当水、气、电和污水的连接可以使用时，才可以在房产上进行施工。通常情况下，建筑地块比建筑土地更有价值。

建筑用地或建筑估价用地

基本问题。

  • 建筑用地或
  • 农场估价土地

对于这一点，第一步是看一下土地买卖的快报。

  1. 卖还是不卖？正确的时间
  2. 用于具体评估的文件
  3. 在博览会上的财产介绍
  4. 与有关方面的沟通
  5. 检查和谈判（购买价格）

卖还是不卖？正确的时间 – 第1步

第一步是决定出售 – 在所有领域，位置是最重要的，不仅是在出售你的开发或未开发的房地产时。在所有的房地产销售中–包括所有的地块–位置最初是销售价格的核心估价因素。

一个实际的例子。

  • 轻松出售：柏林附近的建筑用地，位于最好的基础设施中间
  • 困难的销售：位于巴伐利亚阿尔卑斯山的房产，没有基础设施

私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，涉及风险，使销售和整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。销售房地产需要一个良好的买家网络，而房地产往往不公开展示，只在内部作为非市场物业。这样一来，就不会有人发现你的建筑地块的出售。向房地产开发商直接销售地块在这里也很受欢迎。

具体评估的文件 – 第2步

第2步是文件–另一个重要点是与销售有关的文件。获得它们需要花费大量的时间、金钱和神经。然而，如果没有重要的文件，你就不能提供你的房产，所以你不能把这部分的组织工作排除在外。为了简化销售，并提供您的房子与所有相关文件，值得聘请一个房地产代理。只有这样才能对房产进行估价并确定出价。

这通常包括。

  1. 地籍图或地籍办公室的房地产图
  2. 发展计划
  3. 土地登记摘录 土地登记处
  4. 土地使用计划
  5. 初步的建筑申请
  6. 建筑物抵押品的信息
  7. 发展的证明
  8. 财产税的通知

在博览会上介绍财产 – 第3步

第三步是展示–无论是 “卧底 “还是在 “公开 “市场，专业的介绍和翔实的图片是销售房产的基础。通过广告或场外展示，你与潜在的买家建立了第一次联系，并为询问看房事宜奠定了基础。如果你的描述包含的信息太少，或者图片没有回答问题，那么就不会有兴趣，或者你不得不处理大量的个别问题。

这时，潜在买家的第一个 “购买决定 “已经做出。我到底要不要多看一眼？

与有关各方的沟通 – 第4步

第四步是沟通–如果你的房产产生了兴趣，潜在客户就会等待你的快速回应，并认为你可以通过电话和网络进行沟通。尤其是这一点，占了99%的时间投资。财产越是独特，事先进行的检查就越多。因为看房预约和谈判花费的时间更多。

检查和谈判（购买价格） – 第5步

第五步是看房和谈判–这就是房地产经纪人的经验真正发挥作用的地方。出价和报价（来自买家）往往相差30%、40%，怎么办？现在，它归结为谈判技巧，一点销售心理学，但也是关于建筑、物质、基础设施和位置的硬事实。此外，该地区的发展起着重要的作用，对财产的潜力进行分析。

如果卖方和买方同意，就可以签订购买合同。然后在公证处对所有交易进行密封。

出售土地的免费提示？是的!

作为房地产经纪人，我们代理市场价值在100万欧元以上的房产，即豪宅类别下的ETW。我们希望你能了解销售过程，以便你能透明地提前计划你的公寓销售。

你知道我们无可比拟的优势是什么吗？我们每月独立接触超过25万名读者，这意味着一年总共有300万人。我们独立于普通的房地产门户网站，接触到一个有偿的、特殊的目标群体。此外，我们在非市场区域提供内部买家群体和投资者，你无法通过通常的报价接触到他们。阅读更多关于。地产代理。

提示!还要注意进一步的链接，在这里你会发现对特殊主题和技术术语的更深入解释。

已开发和未开发的。建筑用地、可耕地或林地

就像出售房屋一样，土地的价值也是确定的。通常情况下，市政当局每两年确定一次所谓的标准地价，这些地价是由其他地块的销售所得。然而，这些标准的土地价值对销售没有约束力。地块的位置和交通联系在定价中也起着重要作用。位于热门住宅区的建筑地块，价格较高。那些朝南的地块也有较高的销售价值。在这之后，你必须找到一个买家。在这个时代，这大多是在网上进行的。

买家/开发商想要什么？- 检查清单

在深入探讨主题、法律等问题之前，我们首先要处理更多的一般性问题：出售土地的税收是多少？你需要什么来卖土地？没有公证，你能卖掉房产吗？出售土地是否需要缴税？

让我们从潜在的买家开始。他们最终决定是否拒绝、接受或甚至超越购买价格。

在寻找合适的相关方时，可以考虑以下几个方面。

  • 土地类型
  • 可能的用途
  • 财产规模
  • 土地的坡度
  • 城市或农村位置
  • 运输连接

使用的可能性（法律状况）

土地的类型也决定了其可能的用途。是建筑用地、农业耕地还是林地。地块的大小通常是以平方米为单位的。对于大面积的农业地区，公顷是常见的。坡度指的是土地的坡度。这种情况在斜坡上尤其明显。

位于城市的土地提供了与农村地区土地不同的使用可能性。这首先适用于发展的类型。此外，交通连接也发挥着重要作用。它主要对建筑地块或商业地块具有首要意义。

农田或城市内的建筑区。

可视化：售后的新建筑项目。

销售的准备工作–检查清单

在喧嚣的日常生活中出售房产，要求相当高：计划和思考以及说话，你将在接下来的两份卖房准备清单中看到。

出售前的业主问题

涉及的时间、预约、信用评级和查看。作为一个房地产经纪人，你知道在出售房产时你要做多少工作。

这尤其是指在房地产交易方面的经验，以便在出售房屋时提前避免风险和错误。

另一个积极的方面是房产的营销。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有为销售做计划的时间，从通过广告、照片、门户网站进行准备，回答有关各方的询问，预约看房，检查潜在买家或投资者的信用度，谈判购买价格、购买合同、税收等等。

出售房屋的9个简单步骤。

  1. 你个人对卖房的了解程度如何？
  2. 你以前卖过房子吗？
  3. 你能创造一个有意义的广告（在线和印刷）吗？
  4. 你如何评价你在现场会谈中的谈判技巧？
  5. 你愿意让任何陌生人进入你的财产吗？
  6. 你想让所有人都知道你的出售意图吗？提示：我们的非市场物业
  7. 你是否准备好处理出售房屋所需的法律要求？
  8. 你是否准备自己承担推销房屋的时间和精力？

许多人选择房产中介的原因之一，除了将风险降到最低之外，还有就是买方网络。特别是在地块的情况下，我们建议你不仅在区域内推销你的房产房地产投资者正在寻找有趣的房产，特别是包括热门地段的地块，但也包括有发展潜力的地段。谈判相应地更加密集，但出售房产的利润可以相应地增加，收获颇丰。

我的财产值多少钱？

这个问题是在最开始。要发布报价，你需要一个房产的价格。但确定报价并不那么简单。除了房产的基本有形价值（如果你的土地上有建筑），其他因素也会进入销售价格。

市场价值评估作为销售的基础

在这方面，估价是重点，并为与财产、存储相关信息和基础设施嵌入相对应的价格奠定了基础。

在确定的市场价值的基础上，你可以排除高估房产或以低于实际价值的价格进行宣传。

由于房产价格不断上涨，你应该在出售前直接进行估价，而不是依赖你已知的、已经是几年前的市场价值信息。

顺利处理土地的出售

您的广告已经发布，并引起了人们的兴趣。现在，房产的销售进入了一个阶段，完美的组织和安排变得非常重要。看房必须是有计划的，与你和潜在的买家一起安排时间，进行和评估。

如果申请人表示出严重的兴趣，代理人会检查他或她的信用度，并获得包括融资确认在内的自我披露。通过在早期阶段检查潜在买家的财务背景，可以在签订合同前不久排除问题。

提示。卖掉市场（房地产开发商）

非市场意味着你的房产销售将永远不会被公众看到。你的房产只会被推荐给内部的、有偿的、有理想星座的买家群体。非市场销售尤其被那些希望对销售以及地址、照片和更多内容保密的知名人士所使用。私人也利用这项服务，例如，如果他们不想让家人或邻居知道即将进行的销售。对于这种谨慎的非市场销售，你需要一个拥有良好网络的著名房地产经纪人。你的优势：没有人会发现这笔买卖。

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

  • 评估师或专家（房地产经纪人）的估价
  • 如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

在此阅读更多信息。

建筑法：后来开发的地块

法律依据–建筑法被认为是以后开发地块的基础。为此，建筑当局需要一些文件，如。

  • 地区
  • 走廊
  • 包裹
  • 概要
  • 法律负担
  • 已登记的建筑物抵押品
  • 关于相邻房产的信息

地区：房地产地籍

Gemarkung是在一个城市的房地产地籍中发现的一个面积单位。Gemarkung描述了一块土地的所有权，并在土地登记册上登记。Flur这个词指的是一个开放的区域，通常是一个农业区。

地块是一个地区的正式测量部分。大纲以面积为单位勾勒出各自的地块。

土地抵押（以前的抵押）：法定抵押权

不动产的法定抵押权主要包括抵押贷款、土地抵押、年金债务、终身年金、地役权、用益权和实际抵押。抵押贷款曾经是一种常见的贷款担保形式。银行尤其使用这些选项来保证贷款。

今天，在德国，抵押贷款已在很大程度上被Grundschuld所取代。

与抵押相比，土地抵押是独立于要担保的债权的。年金债务是另一种类型的土地抵押，为付款提供担保。然而，这些付款并不消灭债务，而是应被视为利息支付。

人寿年金、用益物权和权利

如果是终身年金，可以用一块土地作为抵押。人寿年金本身就是义务法下的合同，在特定情况下可以强制执行。地役权规定了邻居可以使用财产的权利，或财产所有者不得在其财产上进行某些事情。这主要是指通过许可或要登记禁止建筑的情况。

用益权规范了财产的使用。用益权人因此获得与土地所有者相同的所有权利。只禁止出售。用益权包括土地所有者承诺履行的所有行为。用益权使债权人能够在拍卖中出售财产。

定居点的房屋建设。

工业区内的大型建筑工地。

税收。税额和投机期

出售房产时最重要的问题之一是税务局要求你支付的税款。

在其他任何时候，土地的销售都没有像今天这样有利可图。特别是建筑用地的价格很高，对私人和商业买家来说都很有趣。如果你在一个时尚的地方或靠近城市的地方拥有一块土地，你不必为寻找一个有偿的买家而寻找很长时间。然而，出售地块并不免于纳税。

每笔销售都会产生税收。

当然，这也适用于土地。

利润（销售收入）的税收

自2012年起，土地的销售要按25%的税率纳税。这适用于出售一块土地的利润。出售土地没有流转税。只有在收购的财产被算作企业资产的情况下，企业才需要缴纳贸易税。

税收负担：25

投机期为10年

就未开发的土地而言，所有权的长短起着重要作用。为了节省投机税，房产在出售前应至少已被你占有10年，如果是继承，则应由死者占有。在未开发房地产的情况下，无法证明占用意义上的自用，这使得投机期成为税收评估的约束因素。

原则上，这里也适用十年的投机期。利润是由收购成本和销售收入之间的差额计算的。

投机期：10年

在大块土地上不可能施工的情况下，分割也是有意义的。然而，在德国的一些联邦州，分割一块土地需要特别的官方许可。这方面的信息可以从公共建筑当局或土木工程师处获得。

由于需求持续增长，而热门地区的供应有限，在某些情况下，持有房产一段时间，以后再出售可能是值得的。如果你把土地作为一种投资，不想放弃所有权，租赁也是一种选择。

哪种方式最适合你取决于各种因素，因此，房地产经纪人会根据具体情况进行研究和推荐。为了让潜在的买家清楚地了解开发方案，你需要一个有效的开发计划。这是出售地块时你需要组织并向潜在买家展示的文件的重要部分。同样地，营销策略对于实现预期的要价也是至关重要的。

公证契约的程序

公证证明总是遵循一定的模式。首先，选择一个日期进行公证。除公证员外，所有签约方都必须亲自出席这一预约。公证员宣读了购买合同。然后仍然可以提出修改要求。公证员决定是否可以进行所需的更改。之后，购买合同由合同双方和公证处正式签署。

公证员随后确保该购买行为被记录在土地登记册上。此外，税务局也被告知购买的情况，它向买方发送房地产转让税通知。最后，公证处向买方发送他的费用发票。

特殊情况。森林、草地、田野和泉水

农业用地、林地或有泉水的土地。以下是我们经常收到的几个特殊案例。

出售农业用地

出售农业用地 – 你打算出售农场的农业区、耕地、草地和牧场。出售的常见原因是年老、放弃农场或财务压力，如来自目前的融资、这里或另一个企业的压力。有时，公司的结构将不得不进行瘦身，有时它 “只是 “一个继承的问题。第一个问题：销售是如何进行的？出售农业用地时，你要考虑什么？

出售林地

森林、草地、估价、税收及公司 – 森林有一个很大的优势，它们提供了一个再生的原材料。同时，它们不是为经营者提供短期利润，而是提供长期回报。因此，许多林地的所有者并不像房地产和财产的 “典型 “土地所有者那样思考问题，往往是为几代人做打算。你知道吗，即使是快速生长的云杉树在自然界中的寿命也可以达到600年。70-80年后，它们被砍伐，那时它们的树干大约有30米高。简而言之，有许多参数影响到林地的销售。我怎样才能出售我的森林？

出售土地和来源

土地和泉水的程序、估价、匿名出售–出售水泉时也有很多问题。现在是你销售的正确时机吗？如果是这样，最有效的销售方式是什么？水是一种稀缺资源。尽管我们的地球表面超过71%是水，但生产性的清洁水源却越来越少。低供应，高需求：不仅要考虑区域性买家，还要考虑投资基金，是的，甚至是食品公司。

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都在一篇大的、免费的文章中，用于房产、公寓、房子、别墅、公寓楼。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售土地：3阶段检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

  1. 准备：准备财产和销售
    1. 财务规划和销售时机
    2. 聘请房地产经纪人
    3. 记录和文件
    4. 提高财产价值
    5. 确定报价价格
    6. 创作揭露性文章
  2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
    1. 市场财产
    2. 与潜在的买家联系
    3. 筛选和选择潜在的买家
    4. 信用检查
    5. 查看日期
    6. 销售谈话和购买价格谈判
  3. 销售交易：购买合同直至移交
    1. 在公证处起草购买合同
    2. 公证员任命
    3. 土地登记册的输入和付款处理
    4. 财产移交
    5. 公证费和经纪人佣金
    6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

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