购买房地产时的错误：你应该不惜一切代价避免它们

情绪化的房地产购买，在一个糟糕的地点购买一个过于特殊的房产，以及为个人使用而购买一个房子–可能的错误清单很长。在这里了解一下你应该不惜一切代价避免的东西!

错误：房产的位置不好

最严重的错误之一是在一个糟糕的地点购买房产。需求很低，租房很困难，空置风险很高。抢手的B区的大城市最适合。在大都市之外的郊区，房地产投资也是值得的。以下是最好的地点，一目了然。

• 在大城市购买（不是顶级A区的大都市）。
• 大都会区，著名的Speckgürtel，有良好的B区位置
• 抢手的B区城市

错误。你的房地产太特殊了

你的房产越特殊，以后出售或出租就越困难。一个能看到天际线的别致阁楼或森林边缘的设计师别墅 听起来很诱人，但远不如城市边缘的普通1-3室公寓更受追捧。我们的建议：所以在你开始寻找房产之前，要掌握不同类型的房屋和公寓及其需求，不要投资于过于花哨的房产。

虽然市场上的每处房产都有其独特的魅力，但以后转手可能就不那么容易了。

错了。购买个人使用的房产

初学者犯的最基本的错误之一是为自己的用途购买房产。毕竟，付清房产的不是租户和税务局，而是你自己。这使得业主自住成为最昂贵的住房形式。这就是为什么我们建议首先将房产作为资本投资，然后才是自住。

阅读提示：个人使用还是资本投资？优势和劣势

错误：购买房子作为你的第一个房产

与自住类似，当你买房时，你100%会承担费用。因此，对于你的第一处房产，不要投资于房子，而是投资于公寓。作为一个房主，你必须始终独自承担所有费用。然而，如果你是一个单位的所有者，这些费用将在各方之间分配。

错误：情绪化的房地产购买

你已经处理了房地产投资的话题，不同类型的地点和房地产类型，并澄清了投资或收益物业的问题，突然你偶然发现了一个让你想起童年的单位？这里最重要的是。永远不要根据自己的情绪来购买房产。坚持你的战略和你的目标，理性地思考购买问题。

错误：没有考虑到转售价值

在购买房产时，还要考虑到转售价值。毕竟，你不应该在以后的转售中出现大的损失。在这里，最重要的是，地点再次发挥了重要作用。

以下是3种类型的位置及其价值增长的比较。

• A区：每年价值增长4-6%。
• B地点：年价值增长1-2%。
• C区：价值没有增加（可能会有小幅下降）。

错误：因为有顶级设备而购买

如果你因为房产的特点而购买它，你甚至可能在购买时支付不必要的溢价。相反，你应该使用 “买入并翻转 “策略。换句话说，你以低廉的价格买下一处房产，对其进行装修和翻新，从而在转售时再次获利。毕竟，你不能增加你的财产的平方米，但你总是可以改善设施。

购买房产。从A-Z学习

如果你想了解更多关于个别错误来源的信息，那么请看我们的指南。

• 购买房地产时的错误(外部)

如果你想了解更多关于购买房产的信息，无论是自用还是投资，众多的文章，关于出租与未出租主题的指南，以及检查清单，都是免费的，24小时在线提供，与我们一起分享

单位、房子、公寓楼，房地产初学者的一切!

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• 购买房地产：学习– 外部

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在汉堡出售房屋或公寓：地区

汉堡不仅是德国最大港口的所在地，也是大量大公司、出版社和媒体机构的所在地。这座汉萨城不仅以其强大的经济、国际风范和不断增长的就业市场而令人印象深刻，而且还以其许多别致的街区而令人印象深刻。无论是家庭、单身、学生还是企业家，每个人在汉堡都有家的感觉。家人喜欢安静的罗瑟鲍姆（Rotherbaum），而单身人士和情侣则喜欢黑文城丰富多彩的城市生活。而易北河边上的城市郊区也有一些东西可以提供。

阅读全文：出售房产

最受欢迎的生活和居住区是。

• 布兰肯斯
• 里斯恩
• おはました。
• 港口城市
• 哈夫斯特胡德
• 罗瑟鲍姆

Blankenese: 富裕的地区，可以看到易北河的景色

毗邻流行的里森住宅区，是布兰肯斯（Blankenese）的豪华区。享受这个独特住宅区所提供的美丽景观和自然。高昂的海拔使其成为一幅独特的画面。特雷彭维特尔(Treppenviertel)是独一无二的：这个区的后面是一个住宅区，有老渔民的房子，只能靠步行到达。这是一个无车生活的项目。而易北河的景色也是布兰肯恩斯的魅力之一。

• 在Blankenese出售房地产

里森：易北河畔的时髦郊区

受欢迎的里森区位于优雅的布兰肯斯(Blankensee)和独特的奥特玛尔森(Othmarschen)的西部。汉堡最西边的地区直接与石勒苏益格-荷尔斯泰因接壤，有大约15900名居民，面积为16.65平方公里。里森也属于汉堡-阿尔托纳区，是易北河边上的豪华郊区之一。

• 在Rissen出售房地产

Othmarschen:生活质量高的独家区

汉堡-奥特马斯宁位于独特的布兰肯斯和安静的 罗瑟鲍姆之间。这里的景点、餐馆和咖啡馆琳琅满目，不仅在该区非常有名，而且直接在整个城市都很受欢迎。靠近奥尔顿鱼市和易北河的独特景观也为该区增添了独特的魅力。

• 在Othmarschen出售房地产

哈芬城：位于市中心的豪华住宅区

哈芬城区位于汉堡的中心地带，位于汉堡老城区的南部。Rotherbaumå’ŒHarvestehude区也离得不远。哈芬市区是高度现代化的，最近才开发的。自2003年以来，汉堡市中心一直在进行哈芬市区的重建工作。除其他外，这里正在Kehrwiederspitzeå’ŒElbbrücken之间创建新的住宅区。在以前的港口地区，正在建造十个带有现代住宅楼的城市街区。

• 出售哈芬市的房地产

哈维斯特胡德：转型中的杰出地区

该区被奥森-阿尔斯特河和伊塞贝卡纳尔河所包围，位于艾姆比特尔区，与格林德尔和施隆普区为邻。南面与受欢迎的罗瑟鲍姆区接壤，而备受欢迎的哈芬城住宅区也在不远处。

• 在Harvestehude出售房地产

罗瑟鲍姆：阿尔斯特边缘的高档区

罗瑟鲍姆区位于市中心的北部。它的南部与受欢迎的哈维斯特胡德区接壤，也离现代的哈芬城住宅区不远。16,000名居民已经在这个拥有都铎式别墅的地区定居。

• 在Rotherbaum出售房地产

在汉堡出售房产：通过房产中介还是私下出售？

在汉堡出售房产– Lukinski是整个德国的房地产专家。我们代表柏林、慕尼黑、汉堡和杜塞尔多夫等城市的最佳地点，出售公寓、单户和多户住宅、地块以及商业地产。我们活动的重点之一是房地产的网络营销–因为这是潜在买家集中进行初步选择的地方。我们的经验表明。

专业介绍的房产卖得最快

因此，超过72%的卖家都信任他们的房地产经纪人和公司!在此了解为什么通过房地产中介出售房地产是值得的。什么是合格的房地产经纪人，以及私人房产销售的最大隐患。

房地产经纪人：优势与任务

最重要的是，经纪人有经验，可能更了解这个地区。这给他们个人带来更少的压力，有更多的时间做其他事情，最重要的是有更大的安全感。此外，你不应该忘记房地产经纪人的联系方式。他们在市场上有长期的存在，这意味着他们可以更快找到潜在的买家。但是，一定要找一个有信誉和有能力的房地产经纪人，这样他才能用他的经验支持你。

阅读提示：非市场–匿名和谨慎地出售房产

除了适合当地市场的专业估价外，这也确保你能成功联系到潜在的买家。你不必担心获得所有的重要文件，安排和进行看房，并自行检查有关各方的偿付能力。对于许多业主来说，卖房子 是一次性的事情，所以缺乏诀窍和值得推荐的专业知识。

经纪人的主要任务一目了然。

• 房地产估价
• 买家联系
• 采购重要文件
• 组织和实施旅游
• 结算和购买合同

私人房地产销售： 优势

Blankensee、Rissen、Rotherbaum或Hafen市–如果你决定私下卖掉你的房子，你可以了解潜在的买家，自己看一下。此外，你不应该忽视房地产经纪人的费用。也许因为节省了佣金，我会得到一个更好的价格？因此，你不会把掌舵权交给别人，一切都在你的掌控之中，可以跟踪每一个步骤。

阅读提示：私下出售房产

以下是对所有优点的总结。

• 经纪人没有费用
• 对销售过程的持续控制

出售房地产的过程：估价、营销与合作。

汉堡是德国最受欢迎的城市之一。汉堡的需求以及由此产生的房产价格正在持续上升。然而，很难预测这一趋势将持续多久。今天卖掉你的房子或公寓可以达到一个非常有利的销售价格。

良好的计划是战斗的一半

无论是继承的房产还是你自己的房子–销售绝对应该是长期规划的。在这里，您可以了解到所有关于程序、财产评估、最重要的文件和有限公司的信息

估值：确定单位、房产和公寓楼的购买价格

无论是旧楼里的宽敞公寓，还是高档平房或豪华独立屋–经验表明，业主设定的售价都太高了。这个家很受人喜爱，投入了大量的时间和精力。在出售房产时，有品位和高质量的内部装修往往不会引起潜在买家的兴趣，溢价也不被接受。潜在的买家主要关注的是房产的技术状况和房间的布局。如果你计划在商人、建筑师和其他人的帮助下翻新或整修你的房产，这可以极大地提高你的房产价值。

以下问题影响你的房产购买价格。

• 什么需要在短期内修复？
• 该房产处于什么状况？
• 浴室和厨房是否需要现代化？
• 房屋的布局和楼梯是怎样的？
• 幼儿园和学校的距离有多远？

重要文件：从土地登记册的摘要到能源证书

出售房屋需要获得各种文件。你的潜在买家也在寻找有关建筑许可证、建筑描述的信息，并有关于房产的法律问题。在计划的销售之前，应该有以下文件。

• 能源证书（刊登广告时必须提供）。
• 土地登记摘要和地籍图
• 居住空间计算
• 建筑物描述
• 平面图、立面图
• 建筑许可证
• 维护、现代化和修理的证据

及时与当局和办公室联系，以便及时、完整地提供文件。我们将很乐意帮助你获得一些文件。这些文件不仅在销售时需要。当第一个房产广告发布时，能源证书已经是强制性的了，而且在看房时必须向潜在的买家出示，无需询问。

如果必须先申请文件，一定要留出足够的时间和费用!

揭秘：房地产营销

曝光是房地产销售中的一个决定性标准。互联网和社交媒体平台是买方研究的热点。我们专门从事全德国房地产的网络营销，并为您的房产销售设计有吸引力和有意义的宣传片。

这里有一些关于如何介绍你的房子和单位的提示。

1. 创建美学照片
2. 写作有趣的文本
3. 名义上的现实购买价格

汉堡：汉萨城的房地产

汉堡是德国唯一一个提供港口感觉的大都市。每天都有数以千计的集装箱通过港口设施到达该市。这就是为什么这么多人被吸引到汉堡。不仅有繁荣的汉萨经济，汉堡也是主要媒体公司、广告公司的所在地，当然还有相应的大量房地产经纪人。最重要的是，Elbphilharmonie以其独特的建筑风格代表着汉堡。

• 汉堡的房地产

在汉堡销售：附近的街区

你想出售其他地区的房产？然后在这里继续阅读。

• 布兰肯斯
• 里斯恩
• おはました。
• 港口城市
• 哈夫斯特胡德
• 罗瑟鲍姆

在汉堡买房：热门住宅区

在这里了解更多关于各区的情况。

• 易北河郊区
• 哈芬城
• 哈夫斯特胡德
• 斯佩克尔城
• 吕梁市
• 温特胡德

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房地产资产负债表：投资转盈余

如果你没有机会观看视频（飞机、火车等）：你可以在视频下面直接找到包含所有提示的文字记录。

提示。税收，财务。这是老板的事。我关注亚历克斯作为房地产投资者已有近一年时间。最近，我还参加了他的税务辅导，在这里阅读更多关于那段时间和我在税务辅导中学到的东西。Alex Fischer的经历。

房地产作为一种投资是如何运作的

你只需支付一次10,000欧元，就能立即获得100,000欧元的价值。再说一次，你不是在30年内拥有这10万欧元的价值，而是立即拥有，价值的增加可以立即发生。这怎么能行呢？我现在就给你看!

房地产的有趣之处在于它是一个资产负债表。这意味着它有一个收入方和一个支出方。房地产的另一个特点是，你不一定要有10万欧元。如果你通常想把钱投资于股票基金或建筑协会，你必须有10万欧元，才能进行10万欧元的建筑协会或10万欧元的投资。

对于房地产，它是这样运作的。例如，如果你的收入足够好。这意味着你作为单身人士的净收入超过2000欧元，或作为已婚人士超过2500欧元。那么这就意味着你已经交了税，你在银行有一个好名声。这意味着银行认为你是一个好客户。为此，银行借给你10万欧元，并以该房产作为抵押。

阅读提示!房地产融资：银行是怎么想的？

现在让我们来看看这份资产负债表。

财产的收入方和支出方

我已经说过：资产负债表有一个收入方和一个支出方。在收入方面，第一个因素是 “租金”。这里我们计算出大约5%的租金收入，相当于每年5000欧元。那么我们就有了税收优势。这大致相当于每年1%，也就是1,000欧元。这将是收入方面的问题。支出方面：我们有利息；关于利息，重要的是它是债务的利息。 你借了钱，所以你必须向银行支付债务的利息，因为你对银行有债务。可以说，这就是钱的贷款费用。不要与信贷余额的利息相混淆。那是不同的东西。也就是说，如果银行欠你的钱，那么你就会得到钱。让我们把这个利息定为4%。这将相当于约4000欧元。

事实上，目前的利率甚至更低。但我更喜欢计算得更长远一点，对财产来说更糟糕一点，这样你就可以看到，即使是在加息的情况下，整个事情仍然会成功。稍后你会发现更多关于利率上升等问题。

资产负债表的收入方面。

• 租金收入（5%）=5,000欧元/年
• 税收优惠（1%）=1,000欧元/年

资产负债表的支出部分

• 债务利息（4%）=4,000欧元/年

在这个例子中很重要的是：它是关于理解房地产的原则。

赎回和破坏性因素

现在让我们继续讨论还款问题。还款无非就是还钱。利息是借钱，还钱是还钱。 所以你要确保债务变得越来越少。

在这个例子中，我们现在将还款额定为2%。这相当于一个大约25-30年的期限。这相当于每年2,000欧元。然后，我们有必须计算的成本。这些包括维修，例如，如果物业上有什么东西需要修理，或者物业管理的费用。这些不能转让给承租人。换句话说，它们是你真正必须自掏腰包的费用。这些可以按1%计算，这是一个很好的平均值，在这个例子中相当于1,000欧元。

计算自己的投资。还款和费用后

现在我们画一条线。4,000欧元加2,000欧元加1,000欧元，一年总共是7,000欧元。资产负债表必须是平衡的。

支出方面的新情况。

• 还款(2%)=2,000欧元/年
• 时间：25-30年
• 运行成本（1%）=1000欧元/年
• [债务利息（4%）=4,000欧元/年，从上面看]。

如果我们现在把它加起来，我们会看到 “哎呀，少了1000欧元”。这就是个人投资。我们按1%计算，即1000欧元，注意，是每年。对于一个10万欧元的房产来说，这意味着每月约80欧元。为了这每月80欧元的收入，我们得到了价值10万欧元的房产。现在我告诉你，房地产的伟大之处在于，你必须一次投资1万欧元，甚至不是立即投资，而是分期付款。作为回报，你马上就能得到价值10万欧元的资金。

这（截图）是一个时间轨迹。从0年开始。那将是购买的年份。在第30年，也就是房产被付清的那一年。2%还款的房产将在大约30年后还清。我稍后会解释原因和方法。在这里，我简单地标记了中间站。因此，我们必须（最初）每年支付1000欧元的自有资金。这意味着我们每年支付1,000欧元，乘以10年。因此，我们总共要支付10,000欧元。

节选（上面的视频，6:15分钟）。

来源：Alex Fischer Youtube

因素租金上涨和期限

那么我们就说以下几点。在第10年，我们将租金提高一次，增幅为20%。当然，没有人这样做，但这里的重点是了解房地产的原则，这就是为什么我们保持简单。我们不是每年都连续增加，以小比例增加，而是在10年内什么都不做，然后增加一次，增加20%。

计算的例子。零跑者

然后在20年后，我们再次做同样的游戏。现在我们来看看这对我们的资产负债表有什么影响。在第10年，我们增加20%，也就是说，5000欧元是我们以前的租金，我们增加20%，那么我们突然有6000欧元的租金。6,000欧元的租金加上1,000欧元的税收优惠，就是7,000欧元，我们需要7,000欧元，这意味着我们自己的投资落空。这意味着从第10年到第20年，我们一直在支付正负零。

• 租金（前9年）：5,000欧元/年
• 租金（10-19年）：6,000欧元/年（+20%）。
• 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
• 总收入：7,000欧元/年
• 自己的投资（从第11年开始）：0欧元

计算例子：正的现金流

然后在第20年，我们再把租金提高20%。这将是在这里，20%，我们现在有6000欧元的租金收入，意味着我们然后有7200欧元的租金收入。意味着我们现在在这里有1200欧元。为什么？ 我们有7200欧元，1000欧元的税收优惠是8200欧元，我们只需要7000欧元，这意味着我们有1200欧元的盈余。这意味着在20-30年，我们将得到12,000欧元的回报。

• 租金（20-29年）：7,200欧元/年（+20%）。
• 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
• 总收入：8,2000欧元/年
• 盈余：1,200欧元/年

优化现金流，实现流程自动化

你首先要擦亮你的眼睛，寻找 “现金流机会”（产生被动现金流的方法）。在此了解更多关于优化现金流和自动化流程的信息。如何增加你的现金流（外部）。

1. 步骤：房地产融资和购买
2. 步骤：优化现金流

来源：Alex Fischer

房产的实际价值：面对通货膨胀的价值稳定性

但我原来说过，我们必须投资一次1万欧元，才能立即得到10万欧元的房产。那是因为我在这里没有考虑到这部分。因为我把这部分留给了不可预见的情况。例如，公寓可能不会被租出去，或者可能需要进行大修。房地产的另一个优势是，通常情况下，如果你有10万欧元的信贷，通货膨胀每年都会减少该信贷。

3%的通货膨胀率使你在一年后只有97,000欧元，或25年后有40,100欧元。

房地产的好处是，你有一个有形的资产，而这个有形的资产通过通货膨胀而增值。我们将在进一步的课程中解释这到底是如何运作的。

贷款减少，实际价值增加

资产是正的货币价值，贷款是负的货币价值。你购买房产的贷款是一种负的货币价值。这种负的货币价值当然也会受到通货膨胀的影响。就是说。

30年后，10万欧元的债务，即负货币价值，也只值4.01万欧元。

财产上升和债务同时下降的这把剪刀，是财产真正的乐趣所在。

记住：信用度就是一切

你们中的一些人可能会问自己，”哎呀，如果这有什么了不起。为什么不是每个人都这样做？这很简单：不是每个人都能做到这一点。为了能够做到这一点，你必须a）适当纳税，b）在银行有一个好名声。什么时候才能在银行有一个好名声？当你作为单身人士至少净赚2000欧元或作为已婚人士至少净赚2500欧元。

房地产还是投资基金？

房地产还是投资基金？房地产和传统投资的区别在于，在传统投资中，你不可能用5000欧元拥有20万欧元。这将永远不会奏效。对于投资性房地产来说，确实如此。例如，为什么把钱投资于房地产而不是基金是明智之举，以及房地产作为一种投资是如何运作的，我将在这里解释一下

• 房地产还是投资基金？(外部)

Der Beitrag 房地产资产负债表/盈利能力：收益的房地产，房地产购买和现金流优化 erschien zuerst auf ℄ 财产.