回报杠杆：股权和利息

回报内最大的杠杆是：1）股权份额，2）利率和3）固定利息期。成本越高”，回报越差。

购买和租赁别墅的补充指南。

产量是什么意思？

回报，简单地说，就是将你的资本投资与你从你的财产（租金）中获得的收益进行比较。如果每年的回报率（收入/投资）是6%或更多，你的别墅所产生的收益就足以让租户支付你的别墅。

由于利率和其他因素造成的负收益效应。

每月的费用（还款、利息和维护）越高，回报就越低。因此，如果你必须为贷款支付的利率增加，这对回报有负面影响。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护

当然，这与公平是一样的。因为你一会儿就会知道，你必须提供明显更多的资产作为国外的抵押品。你要提供的资产越多，在你的财产中捆绑的资产就越多。

南部的租房和额外设施：游泳池、花园及共同。

此外，还有典型的维护费用，当然是延长的，还有花园服务和游泳池服务等方面。例如，如果你一年中只有2、3或4个月自己使用你的别墅，其余时间都租出去。

了解你需要知道的关于西班牙别墅融资的一切。

海外股权投资：西班牙

股本的使用在国外有很大的不同。其主要原因是，在出现疑问（违约）的情况下，银行只能通过加大努力来获取财产。因此，德国银行很少为国外的房产提供融资，而是将您推荐给当地的合作伙伴。

股票比较：德国、西班牙和美国

在德国，对于房地产融资，你需要为你的第一、第二和第三处房产提供大约15%的权益资本。

在西班牙，无论是马洛卡岛、伊比沙岛、马贝拉还是其他热点地区，银行的收费都要高得多，通常为50-60%。

• 德国的股权：10-15
• 在西班牙的股权：50-60
• 在美国的股权: 100%

如果你想在美国购买你的房产，你必须期待更多。通常情况下，你甚至要用100%的资金购买。这是为什么呢？

安全、访问和法律系统

正如导言中已经描述的那样。股权作为银行的抵押品。贷款的 “风险 “越大，条件越差。在这个国家，良好的信用等级足以获得10-15%的通常条件。在国外，许多因素都在起作用，例如法律制度。在欧洲，或欧洲共同体内，比在美国等第三国要容易一些。

贷款因素。

• 利率
• 固定利息期
• 股权份额

利率和固定利率

利率和固定利率 – 事实是，作为一个外国人，你在其他国家得到的条件更差，毕竟风险增加。利率，或更高的利率，对盈利能力有极端影响。

利息效应：成本增加仅为1%以上

假设你借了50万欧元作为融资的贷款。每年（每个月）你都要偿还一点贷款金额。这笔剩余债务越小，你支付的利息就越少。

第一年的利率实例。

• 500,000欧元，每年1%=5,000欧元/第一年
• 500,000欧元，每年2%=10,000欧元/第一年
• …

剩余的债务和利息计算年限(每年)

假设第1年后，你已经偿还了5%的贷款金额，即25,000欧元。这就留下了47.5万欧元的剩余贷款。下一年度的利息计算基础。

第2年的利率实例。

• 475,000欧元，每年1%=4,750欧元/第2年
• 475,000欧元，每年2%=9,000欧元/第二年

结论：增加1%的利息=增加94.9%的利息成本

你的贷款每运行一年，差额就会增加。

• 第1年+第2年，每年1%=9,750欧元的利息
• 第1年+第2年，每年2%=19,000欧元的利息
• 差额=9,250欧元（94.9%）。

利率固定的简要解释

按每年5%的还款率，你假设（没有无计划的还款），贷款期限为20年。这就是固定利率发挥作用的地方。

这就是为什么固定利率（借贷利率）如此重要。这里，利率在X期是固定的，并且在该期内保持不变。X年后，你就必须寻找后续融资。

这将告诉你更多关于你需要的资产、还款和你的利息块。我曾就西班牙等国家的别墅维护问题单独写过一份指南。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护–更多内容见指南。

在国外购买和租赁别墅

产量，季节，服务费，装修，融资…买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。

那些想出租别墅的人，不仅是为了自己使用而购买，也是作为一种经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。

• 购买和租赁别墅

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要，从公证到融资。我在马洛卡、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅可以在这里找到。

• 卢金斯基：别墅

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集体投资：解释、优势和劣势

股权太少，时间太短，没问题!房地产的众筹投资允许你用最小的金额进行投资。我推荐Exporo和InRento等供应商进行500欧元起的小额投资。

让我们从基本知识开始。

什么是人群投资？

首先，什么是人群投资？

一个非常简单的比较是 “一个公共有限公司“。该公司向个人和机构出售各种股票。通过这种方式，许多人 “参与 “了一家公司，并为其发展提供必要的资金。这与房地产的众筹投资是一样的。

不是一个大的投资者，而是将股份分散给许多 “小 “投资者。这使得那些没有必要的信用等级、没有足够的资产或两者都没有的人可以投资房地产。这方面有几个供应商，如Bergfürst、Engel & Völkers、Exporo或InRento，你也会在后面的列表中找到。

越来越多的人希望参与到房地产市场中。Haufe本月还报道了“蜂群飞向房地产“，让我们来看看其优点和缺点。

房地产众投的优势

正如在介绍中已经了解到的，你作为投资者有一些优势，如低股本，各种物业作为投资选择，通过资本多元化将风险降到最低，但也有大量的参与（固定利率，利润相关的分配和出售时的参与）。

• 少量股本 – 从50-100欧元开始
• 一旦注册，各种投资选择
• 透明度 – 可以联系建筑公司（信息）。
• 风险最小化–资本分散在几个项目上

报酬和付款。

• 固定利率
• 与利润有关的分配
• 参与退出案件（出售财产）。

投资者的劣势和风险

与以往一样，有优点，但也有缺点，你应该考虑。这里还有《资本》杂志的另一篇文章《危险的游戏》。之后，你会详细了解所有的缺点和风险。

• 没有共同决定的权利（参与式贷款）。
• 长期的资本承诺 5年以上
• 项目失败时的全部损失
• 参与度太高–失去概览

房地产的众筹投资是如何进行的？

在绝大多数情况下，一个房产要被开发（翻修或完全重建）。

在常规的房地产投资中，人们现在会专门寻找一个合作伙伴来进行融资。然而，有了众筹，业主与众筹平台交谈，而众筹平台则负责分配股份。然后，在线平台为投资者代理房地产股份。

然后，这个众筹平台接管了对个人投资者的全部介绍，业主可以照顾他们的核心业务，建设和发展。因此，通过众筹，你不给相应的开发商提供 “典型的 “贷款，而是以参与式贷款的方式参与到房产中。这也意味着你对此事没有发言权。

当然，参与房产并不意味着你明天就可以搬进去，占用0.5平方米的空间。房地产是事后管理的，你只是一个资本提供者。你以固定利率和与利润相关的分配形式获得回报。

再次，报酬和支付。

• 固定利率
• 与利润有关的分配
• 参与退出案件（出售财产）。

这就是少数欧元如何变得越来越多的原因。

集体投资提供者

哪个众筹平台是最好的？你可以在哪里投资？有各种信誉良好的众筹供应商。以下是对市场的简要概述。最低投资额不同，取决于平台上的项目。

通常情况下，最低存款额在100至1000欧元之间。

提供者名单。

• 贝格菲斯特
• 群众投资房地产
• 斯科罗格投资公司（Scroogeinvest
• 恩格尔和沃克公司的数字投资
• 拓展
• 筹款
• 茵兰托
• 莱纳斯
• Rendity
• 储蓄银行
• 兴趣模块

是什么让房地产作为一项投资如此具有吸引力？

房地产投资有意义吗？

集体投资的结果是第二个优势，对你个人而言

随着每一个新房产的上市和报价，你会了解房产市场并学会对房产进行相应的评估。请务必在此阅读我关于计算租金收益率的文章，因为这将帮助你提前计算出房地产投资的吸引力。

由于许多方面的原因，房地产作为一种资本投资是非常有趣的。房地产作为资本投资的一个非常重要的原因，特别是在自己的养老金方面，就是房地产不受通货膨胀的影响。财产的物质价值可以保护它不受货币贬值的影响。看一下通货膨胀表 和未来25-30年的发展就会发现，房地产有很多优势，特别是与金融投资，如储蓄账户或用于养老的Riester养老金相比。

通货膨胀和非货币化：影响

例子。30年后，通货膨胀率将大幅上升，1,000欧元的购买力将最小化为只有600欧元。换句话说，如果你在30年内花费1,000欧元，你将只能得到今天价值600欧元的货物。在通货膨胀之后，这（大约）是减少了40%。

• 30年后储蓄本上的1,000欧元=600欧元的实际价值

现在我们直接回到房产作为投资的优势上来。这是租出来的。因此，承租人为每月使用有形资产（房地产）支付等值的费用（租金）。如果钱的价值减少了40%，你的租户就要多付40%的租金。因此，租金收入从1,000欧元增加到1,400欧元。因此，（大约）在通货膨胀之后，多了40%，或者说没有实际价值的损失。

• 1,000欧元的租金在30年内=没有损失（1,400欧元）。

因此，如果你把钱投资在金融产品上，就拿经典的储蓄本来说，你的实际损失是40%。

当你把钱投资在房产上时，你可以免受通货膨胀的影响。更妙的是，你还能从房产的增值中获益。德国是一个蓬勃发展的房地产市场，不仅是在最近几年，也是在过去几十年中。

人口在增长，住房很稀缺。

通过这种方式，你也能从租金上涨中获益。

没有像股票和公司那样的波动。

房地产还有一个优势，就是它几乎不受波动的影响。例如，如果你积极交易货币，投资股票或购买加密货币，你将经历不断的价格波动。根据投资的类型，货币、股票或加密货币，或多或少。租赁合同是长期的，租金按月转移，金额不变，甚至有因租金调整而增加的趋势。

• 房地产的价值是稳定的
• 房地产提供通货膨胀保护
• 房地产价值没有波动（像股票、加密货币和其他金融产品）。

斯图加特的主要建筑工地，盈利，感谢众筹。

股权资本：进入房地产投资领域

对大多数人来说，最大的症结是股权。

特别是当它不再是关于价值10万欧元的公寓（1.5万欧元权益），而是关于在大城市的投资，平价40万欧元、50万欧元甚至更多。对于购买价格为50万欧元的房产（包括辅助费用），你必须准备好75000欧元的资产。

购买房地产时的股权比例：来自银行的担保

让我们首先提出问题。

普通房产需要多少资产？

答案是不同的，特别是根据财产的位置。慕尼黑的公寓，对大多数人来说是买不起的，也在纽伦堡、弗莱堡周围更广泛的Speckgürtel。

在其他主要城市，如柏林、汉堡、杜塞尔多夫或法兰克福，情况也不例外。因此，房产的购买价格差异很大，在5万欧元（C区）和40万欧元（B区）之间。当然，如果我们谈论的是A类地区中非常好的微型地点，则更多。例如，慕尼黑-米特、柏林-米特、汉堡-米特、杜塞尔多夫-米特等等。

计算资产负债率：以下是计算方法

无论是5万欧元还是10万欧元，银行通常需要15%的股本来为房产融资。特别是如果这是你的第一个房产。

除了房产的购买价格外，还有附属的购买费用。根据联邦州的情况，包括土地转让税、公证费和土地登记条目，总共大约要多出7%至10%。

服务费通常为7%-10%，取决于联邦州+地产代理（如果涉及）。

这种波动一方面来自于土地转让税，在每个联邦州都有所不同。另一方面，是否委托房地产经纪人？在这里，经纪费用也因联邦州的不同而不同。在私人购买的情况下，买方和卖方必须各分担50%的经纪费用。最终，这导致了房产的总购买价格，包括附属的购买费用。

这就是你计算资产负债率的方法。

• 融资要求：100,000欧元
  (购买价格加辅助费用)
• 股权资本：15,000欧元
• 从银行贷款：85,000欧元

购买价格的计算，包括额外费用。

• 购买价格：100,000欧元
• 土地转让税示例北威州（6.5%）：6,500欧元
• 公证费（1.5%）：1,500欧元
• 土地注册登记（0.5%）：500欧元
• 经纪人佣金（3.57%[3,570/2]）：1,785欧元

融资的信用度：众筹作为一种选择

不是每个人都有必要的信用度来进行如此大的融资。即使有股权资本，例如因为正常收入也算（自营职业）。然而，更多的人甚至没有必要的股权资本可用。对于那些不想等待的人来说，有一个很好的选择：自己投资房地产作为资本投资。

选择房地产作为投资的理由有很多，如果你的自有资金尚不充足，可以选择房地产的众筹投资。

住宅区有许多公寓（新建筑）。

寻找有利可图的房地产

集体投资并不剥夺你对投资哪个房产的决定权。这就是为什么我们再次开放了这个问题。

你如何找到有利可图的房地产？

你还是要自己决定你想把钱投资在哪个房产上。也许你已经知道我关于购买第一处房产的详细指南？在这里，你将了解到不同类型的房地产，收益性房地产和投资性房地产之间的区别，但也有（非常重要的）房地产收益。

一旦你知道并理解了，房地产收益率是一个简单的计算。它着眼于投资金额（购买价格和辅助购买成本）和月收入（租金收入）。其结果是一个百分比。

如果高于6%，所有费用通常由偿还融资、利息和维修储备金支付。任何高于6%的回报都意味着为你提供额外的财富积累。因此，房产收益率是房产投资者的一个极其重要的因素。因为有了这个单一的关键数字，你可以评估房地产投资的吸引力，也可以将不同的投资物业相互比较。

让我们先来看看租金收益率的简单公式。

年净收入/投资*100=租金收益率

租金收益率再次被细分为净租金收益率和毛租金收益率。差异在哪里？

• 净租金收益=包括辅助购买费用
• 毛租金收益=不包括辅助购买成本

有了这些知识，你可以更好地作为一个投资者，从而为你的投资找到真正有利可图的房产。

一旦你在一个众筹平台上注册，浏览各个投资物业，并根据收益率进行比较。当然，你不会得到100%的租金支付，但你会看到所有平台的收益。现在你知道这一切是怎么回事了吧!

今天就用500欧元起的投资赚取租金收入。我的建议。

• 茵兰托

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购买房地产的股权投资

无论是自用还是投资，每一次购买房产都需要权益资本。特别是如果你要购买你的第一处房产，你需要贡献的资产数额是很重要的。如果你买的是自用的房产，你应该尽可能多地贡献资产。如果你是作为资本投资的房产，少即是多。

作为一项基本规则。

• 自身利益=尽可能多的股权
• 资本投资 = 尽可能少的股权

这是为什么呢？

公平作为一种安全机制

为了让银行给你的财产提供贷款，它需要一定的安全保障，即以后能全额拿回这笔钱。这就是为什么要提前检查你的信用度。你的财务状况越是流动，你需要的资产就越少。然而，如果你的支出超过了你的收入，你将需要更多的资产。一旦你收到贷款，你就要每月通过还款来还款。

你的信用评级越好，你的资产就越少

重要提示：作为一个自住者，你必须自己偿还贷款的利息。另一方面，投资者可以从他们的税收中扣除。

自身利益：这是你需要多少股权

因此，作为一个自住的人，你必须尽可能多地引入资产。此外，股权越高，利息负担越低。你带来的股本越多，融资银行的风险就越小，计算出来的利率就越低。

一般情况下：自住者的资产为20%。

每月费用和收入

那么，你每个月应该赚多少钱？我们的建议：你的每月贷款费用不应超过你净收入的40%。

下面是一个计算例子。

• 收入（净额）：3,000欧元
• 40%=1,300欧元

因此，包括利息在内的每月还款额不应超过1300欧元。

资本投资：这是你需要的少量股本

虽然你需要尽可能多的权益资本用于自住，但作为一个投资者，你享有的优势是，你需要贡献的权益资本要少得多。你也可以从你的税收中扣除利息。理想情况下，即使是租户也会间接地支付你的利息。作为一个作为投资的房产买家，你的资产只包括10-15%的费用。

这些措施包括。

• 附带的购买费用
• 土地转让税
• 公证费
• 法庭费用
• 经纪费用

滚动资产：快速投资

我们的建议：利用你的滚动资产。但它是如何工作的呢？这很简单：你购买一个房产，并贡献股权。现在这部分资金通过赎回再次支付，你可以直接用于你的下一次投资。

结论：这就是你所需要的股本的数量!

因此，这里又是经验法则。

• 自身利益=尽可能多的股权
• 资本投资 = 尽可能少的股权

在个人使用的情况下，你的资产作为银行的担保，它肯定迟早会拿回你的钱。原则上，你投入的股权不应超过你净工资的40%。另一方面，作为一个投资者，你只需要贡献10%到15%的股权。利息要由承租人承担，在滚动资产的帮助下，你可以直接投资于下一处房产。

你可以在我的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）中找到更多关于股权和房地产融资的信息，为房地产买家服务。

• 股权(外部)

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购买现有房产。从旧的到几乎不用的

现有房产是指已经建成的项目–无论是房子、公寓还是公寓楼。在这里，房产的建造年份可以有很大的不同。与新建筑相比，这里的主要特点是房产已被占用或过去曾被占用。以下是优势和劣势的比较。

优势。购买价格低，租金收益高

与新建筑相比，现有房产的购买价格要便宜得多。低廉的购买价格也伴随着较低的辅助购买成本。这对房地产的融资有特别积极的影响。与购买新建筑相比，所需的权益资本要少得多。

所有优势一目了然。

• 购买价格低
• 更少的辅助购买费用
• 几乎不需要股权资本
• 高租金收益
• 随时可以入住

劣势。维护和修理费用高

许多现有的房产都是老建筑–即建于1953年以前的房产。 这些房屋和公寓的高龄往往导致高额的维修费用。购买后还必须经常定期进行维修。一些房地产投资者就利用了这一点。他们购买现有的房产，对其进行装修和翻新，最后将其出租，并获得高额租金回报。

以下是其缺点。

• 维护和修理费用高
• 购买前的技术检查

购买新建的房产。新建和未入住

当然，你也可以选择投资于新建筑。这些建筑要么是完全新的，尚未入住，要么是仍在建设中的房产。

新房产的优势：现代技术，无维修费用

由于新建的房产是全新的，所以购买后几乎没有任何维修费用。该技术是最先进的，没有使用的痕迹。根据施工阶段的不同，你也可以对内部设计有发言权。

在购买新的、仍未入住的房产时，你可以享受以下优势。

• 高技术标准
• 维修风险低
• 低维护成本
• 施工阶段的共同决定

新房地产的缺点：购买价格高，价值损失大

同时，新建筑的投资成本也大大增加。购买价格远远高于现有房产的价格。这也导致了更高的辅助购买成本和增加的股权投资。同时，租金收益率非常低，在第一次入住后，房产的价值迅速下降。

因此，这里是缺点。

• 购买价格高，辅助购买费用高
• 初次收集后的价值损失很大
• 租金收益率低
• 如果仍处于施工阶段，则不可以直接居住

结论：购买现有建筑还是新建筑？

这个问题的答案取决于你的个人目标。如果你想买一个收入型房产，那么你应该看看B和C区的现有房产。特别是如果这是你的第一次房地产投资，建议你投资于现有房产。如果高技术标准和对室内设计的发言权对你很重要，那么新建筑是你的正确选择。

现在你可以在我的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）上找到更多关于新建筑和现有房产的事实，供房产买家参考。

• 现有的还是新的财产？优势、劣势和建议（外部）

如果你想了解更多关于购买房产的信息，无论是自用还是投资，众多的文章，关于出租与未出租主题的指南，以及检查清单，都是免费的，24小时在线，与我们一起学习

单位、房子、公寓楼，房地产初学者的一切!

现在Immobilien-Erfahrung.de上有了新的消息。

• 购买房地产：学习– 外部

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确定最高购买价格。重要因素

购买房产最重要的步骤之一，也是一个经常被低估的步骤，就是确定房产的最高购买价格。为了避免不必要的意外，在你开始寻找房产之前确定这一点很重要。这通常包括与你的银行顾问坐下来，仔细研究你的财务状况。然后你拿出一定数量的股本，银行再给你相应的贷款。这笔贷款的金额取决于你的信用度 （为此你必须提交一份自我披露）和你必须展示的资产。房地产的贷款价值比率和每月的抵押贷款也被考虑在内。

股权X + 银行贷款Y

这些都是重要的因素。

• 信用评级
• 房地产的抵押贷款价值
• 可用股权
• 月度负荷

现在让我们更详细地了解一下各个因素。

信用评级：资产与负债

当你的信用等级被检查时，你的资产和负债被列出并比较。如果余额是正数，即你的资产超过了你的支出和负债，你获得贷款的机会就非常大。而这个信用等级越高，你的股权投资就越低。毕竟，银行也希望尽快拿回你的钱，并希望确保它能拿到钱。

资产与负债相匹配

房产的抵押贷款价值：市场价值&市场价值

房地产的抵押贷款价值一般低于市场价值。市场价值是指房屋或公寓在目前出售时的销售价格。这就是为什么市场价值也被称为 “理论市场价值”。抵押贷款的价值平均比这个数字低20%。为了将贷款违约的风险降到最低，银行的贷款以抵押贷款价值为基础，而不是以市场价值为基础。

抵押贷款的价值=市场价值-20%。

可用权益资本：对资产负债表的依赖性

一般来说，需要20%的股权资本。如前所述，权益的具体数额最终取决于你的信用等级。你的资产负债表越是正面，你所要显示的权益就越少。因此，你也可以用10%或15%的股权来投资房产。

信用评级越好，股权资本越少

每月负担：收入和支出

影响融资，从而影响最高购买价格的最后一个重要因素是你的每月负担。与信用检查类似，这里要比较收入和支出。这对银行来说很重要，因为它允许他们设定还款、利息和赎回的条件。

结论：确定最高购买价格和融资

除了你的信用度和可用的权益资本外，还取决于你的每月融资和抵押贷款价值。这样，你不仅可以在开始寻找房地产之前确定最高购买价格，还可以确定偿还贷款的条件。

购买房产。从A-Z学习

如果你想了解更多关于最高购买价格的信息，那么请看我们的指南。

• 购买价格高度(外部)

指南§æ‰€æœ‰äº‹å®ž§å†…部提示§è´­ä¹°æ£€æŸ¥è¡¨ï¼Œå…³äºŽæˆ¿åœ°äº§æ–°äººåœ¨è´­ä¹°å•ä½æ—¶çš„问题。拥有或租赁，为公寓融资，找房子，房地产门户网站，代理，估价，购买价格，谈判和税收。来自专家的知识和经验，在一个指南中。逐步了解买房的过程和许多内幕消息!

• 购买平面

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