盒子特权：出售房产时节省税费

嵌套特权：一个值得了解的术语！

虽然我在房地产领域使用控股模式已有多年，但直到最近才接触到 “嵌套特权 “这个词。底线是什么？只需缴纳 1.54% 的房产销售税！如果你想知道，让我在这篇短文中向你介绍房产持有的世界。

房地产有限责任公司的税收

有限责任公司须缴纳公司税、团结附加税和贸易税，因此实际税率约为 30%。

但是，如果您在房地产项目中成立有限责任公司，您就可以享受贸易税延期减免的优惠。

在这种情况下，您只需为租金收入和租赁费缴纳 15.83% 的税款。

同样的低税率也适用于出售房产。不过，这里需要谨慎，以免落入商业地产交易的范畴。五年内最多只能出售三处房产，否则税率将升至 30%。

股份交易为房产销售提供了一种更加节税的选择。

房地产控股公司：税负降至 1.54

通过巧妙地构建您的有限公司，您可以将出售房产的税负降至 1.54%。更引人注目的是

1.54% 销售税

这一概念被称为股份交易，得益于控股结构和嵌套特权。您的企业结构由两家有限责任公司组成。其中一家公司收购房产，另一家有限责任公司作为母控股公司。如果您现在想出售房产，控股公司会将房地产有限责任公司的股份转让给买方。

嵌套特权在这里发挥作用

如果一家公司出售另一家公司的股份，95% 的利润仍然免税。

这意味着您出售房产所得利润的实际税率仅为 1.54%。

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• 有限责任公司：简单解释
• 资产管理有限责任公司

比较：自住物业与资本投资

快速、清晰，两种形式的区别：

财产的用途：事实 1

自利是什么意思？

购买房产是为了满足自己的居住需求。这里的重点是个人生活的舒适度–简单地说：您购买的是自己的梦想家园

投资意味着什么？

购置房产是为了创收。这可以通过出租或日后出售来实现。重点在于财务回报–简单地说：您购买的是一台赚钱机器

额外提示–两者在一定程度上也可以结合起来。买房或买公寓，住上 3 年，然后可以免税出售（投机期）。假设您买的是柏林的A 级地段，那么房价通常每年上涨约 8%。计算一下 3 年的时间，您就会发现仅这一项利润就相当可观。

差异一步步变大：

融资： 股权和信贷

自住：通常通过房产贷款或购房者的资产来提供融资。

资本投资：通常通过借贷资本（如抵押贷款）进行融资。这样做的目的也是为了利用借贷资本。需要对适当的融资进行规划，在此阅读更多关于购房前财务规划的信息。

额外提示–原则上，这两种形式是一样的，唯一的区别在于国家补贴和税收，稍后再详述。不过，在个人使用的情况下，银行可能会认为信用调查的风险更大。这是为什么呢？假设您有两份收入和一套住房。有人生病，有人失业，有人拖欠贷款。

投资者为什么喜欢借贷？

解释起来很长，简而言之：有很多方面。首先，你不希望把自己的资产花在房产上。有了融资的杠杆效应（20% 的资产[或更少] + 80% 的借贷资本），你就可以 “买得起更多的东西”。现在需要贷款，包括贷款分期付款，即每月还款。通货膨胀会导致货币贬值。因此，贷款分期付款变得越来越 “便宜”。点击此处了解更多信息：

• 作为资本投资的房地产

使用寿命：为完整起见

业主自住：业主有长期打算，打算自己居住。

资本投资：重点是短期或长期收入，无论是通过租金收入还是出售。对您来说同样重要的是：投机期。想快速计算您是否已经可以免税出售？使用我们的投机期计算器。

现在，我们来谈谈其中的一个主要区别。

税务方面：房东的税收优惠

自住：在某些情况下，可以申请税收优惠，如房主津贴或出售免税（自住后）。

资本投资：租金收入应纳税，但也可申请税收优惠，如折旧和与收入有关的费用。

自住者/投资者可享受哪些税收优惠？

额外提示 – 快速讲解，每个例子只有 2 个：

自住者可获得 自住者津贴：在一定条件下，自住者在建造或购买自住房产时可获得自住者津贴，以方便其融资。这就又回到了投机期的问题上，当然，投机期对于自住者出售房产也很重要。

出售免税：如果您在一定的持有期后出售自住房产，所获利润在某些条件下可以免税。但是，如果您在买房后十年内出售房屋，则不适用此规定。

资本投资者可以 申请折旧：资本投资者可以对其租赁的房产申请折旧。这意味着他们可以扣除某些成本，如建筑物折旧和融资成本，从而减轻他们的税收负担。

与收入有关的费用：通过租房产生的所有费用，如修理费、管理费和保险费，都可以作为与收入有关的费用扣除，以减少应纳税收入。

关于税收和财产的更多信息

• 投资者的税收优惠

维护和管理

业主自住：业主负责物业的维护和管理。

资本投资：可将管理和维护工作移交给第三方，如物业管理公司。

额外提示–你应该期待什么？我建议每年支付购房款的 2%。我这里还有一个维修储备金的小计算器。PS: 当然，您可以将运营成本转嫁给租户。

预期回报：挣钱，不花钱

自住：主要动机是个人生活质量，投资回报是次要的。

资本投资：重点是回报，投资者期望从房产中获得收益。同样，因为这对投资者非常重要：

“重点在于回报，投资者期望从他们的房产中获得收入”。

选择自住还是投资取决于您个人的财务目标、情况和偏好。两种方式各有利弊，应谨慎做出决定。

向地产专家学习？

短小精悍，我的推荐：

• 房地产指导

首先：为什么 110% 或全额融资是值得的？

作为投资者，您更愿意贷款购买房产，并在较长时期内（约 35 年）偿还贷款。这样做的好处是：您需要的资产较少，因此可以 “投入更多资金”（因为您不需要任何资金）。这使您可以获得更多的租金收入。是的，有利息，但也有通货膨胀。货币贬值确保贷款分期付款实际上变得 “更便宜”。点击此处了解更多信息：房产作为投资的优势。

这就是为什么值得计算这三种情况的原因！

房产的全额融资：成本

全额融资示例：假设房产购买价为 240,000 欧元，且无股本出资：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本：0 欧元
• 贷款额：24 万欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
• 期限：20 年
• 每月分期付款：1,218.75 欧元

按购买价的 110% 融资：费用

110% 融资示例 – 在这种情况下，除了购买辅助费用和储备金外，还为购买价格的 10% 提供融资：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本：0 欧元
• 贷款金额（包括 10%的辅助费用）：264 000 欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1
• 期限：20 年
• 每月分期付款：1,345.00 欧元

股权融资：成本

股权举例 – 假设您出资 20% 的购房款作为股权：

• 房产购买价：24 万欧元
• 股本： 48 000 欧元
• 贷款金额： 192 000 欧元

贷款条件：

• 利率（实际利率）2.5%
• 期限：20 年
• 每月分期付款：975.00 欧元

如何为住房和公寓融资？

选择正确的融资方案对您长期成功购房至关重要。全额融资可以让您在没有资产的情况下购房，但会导致每月分期付款额增加，利息导致总成本增加。使用较高的贷款额度（例如购房价格的 110%）进行融资可以支付额外的费用，但会进一步增加每月的负担。

由于贷款额较小，引入资产可以降低每月分期付款额，减少总成本。由于银行承担的风险较低，因此利率也会更高。不过，最好还是保留一定数量的资产，以备不时之需或维修之需。

最终，最佳融资方案取决于您的个人财务状况和长期目标。为了做出正确的决定，建议您仔细规划，考虑不同的情况，必要时向财务专家寻求建议。

房屋和公寓的优惠融资？

让自己的生活更轻松，为购买房屋或公寓早做准备。第一步始终是明确融资问题。简单地说

你能买得起多少房子？你能买得起多少公寓？

步骤 1：购买前明确融资

先说融资。

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