售价 | Lukinski https://lukinski.one Sat, 01 Aug 2026 18:33:19 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.6 确定市场价值：确定市场价值并计算销售价格 https://lukinski.one/%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%ef%bc%9a%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%e5%b9%b6%e8%ae%a1%e7%ae%97%e9%94%80%e5%94%ae%e4%bb%b7%e6%a0%bc/ Mon, 08 Jan 2024 16:58:02 +0000 https://lukinski.de/%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%ef%bc%9a%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%e5%b9%b6%e8%ae%a1%e7%ae%97%e9%94%80%e5%94%ae%e4%bb%b7%e6%a0%bc/ 市场价值的确定 – 财产评估条例(ImmoWertV) 对财产市场价值的确定做出了法律规定。除了房产的使用类型、面积和条件外，房产的能源效率也是确定市场价值的重要因素。市场价值由房地产经纪人或测量师确定。您需要了解的有关市场价值和估价方法的所有信息 [年份]，请点击此处！

市场价值：房屋和公寓的销售价格[年份

让我们从最重要的两个问题开始：

市场价值是什么意思？

市场价值是指根据物业或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他属性和位置，在规定时间内的正常业务过程中可以实现的价格。

2004 年，《德国建筑法规》（BauGB）第 194 条的市场价值定义中增加了 “市场价值 “一词，该词在整个欧盟范围内使用。因此，市场价值是对市场上可实现价格的估计。市场价值通常用于土地和建筑物的买卖。在强制出售、税务局评税、离婚和继承 时，也可能需要确定市场价值。

在哪里可以找到市场价值？

您不会在清单中找到市场价值，它必须使用典型的估价方法计算出来，稍后再详述。

确定市场价值：如何计算市场价值？

市场价值评估涉及房地产的宏观位置（城市/地区）和微观位置（房地产周边环境）、区域、面积以及可能降低价值的任何现有土地费用。根据 BauGB 的规定，市场价值不是一个永久固定的价值，而是指评估中所述的参考日期。在一定时期内，市场价值可能会发生重大变化。

市场价值对估价时的价值进行量化。市场价值评估需要考虑以下几点：

  • 如果开发，房产的重要价值
  • 房地产的性质和位置（面积、开发类型）
  • 法律情况（如土地登记、古迹保护）
  • 估值的其他目的

但是

但实际上，市场需求对房产价值有着决定性的影响。

不同地区对房产的需求和所追求的功能大不相同。想想慕尼黑和柏林这样的A 级城市，地理位置对市场价值起着至关重要的作用。

确定市场价值的文件

在对房地产销售进行估价时，一般会对以下文件进行分析：

  • 土地登记摘录
  • 建筑平面图、楼层平面图、剖面图
  • 建筑说明
  • 场地平面图和地块图
  • 居住面积计算
  • 能源证书

对于共有公寓，还需要提供以下材料：

  • 最近三次业主大会的会议记录
  • 业务计划
  • 分割声明（土地登记）
  • 住房福利声明

对于有收入的房产，也必须提交这些资料：

  • 运营成本
  • 租赁清单
  • 租赁协议

还必须考虑权利和抵押权：

  • 公证契约
  • 特殊登记（通行权、居住权等）

市场价值标准的权重

对房产的位置和未来预期风险给予了特别重视。这些风险通常是现代化风险，例如由于翻修工程积压而预计产生的费用。此外，还要评估最昂贵的维护措施，通常包括屋顶、地下室、窗户和暖气。房屋类型也要进行评估。如果建筑建于 1945 年之前，则属于老建筑；建于 1945 年之后，则属于新建筑。外部设计、平面图、花园、外墙、房间布局和采光条件也在评估之列。

位置、阳台和对目标群体的吸引力等因素对房产的可出租性起着重要作用。估价中还包括其他因素，例如电梯和房产的固定装置和设备：

  • 地块面积（居住面积比例或总面积）
  • 根据《居住面积条例》（WoFIV）规定的居住面积
  • 车库、地下停车场、停车位（现有翻修风险）
  • 地下室的额外可用性或地下室的翻修积压工作等
  • 物业所在地的人口统计
  • 物业类型（商业、住宅、护理、上市、其他特殊形式、混合物业）

估值：3 种估值方法

为您汇总有关房地产销售估价和其他估价程序的所有重要信息：

收入资本化方法：分为市场价值和建筑物收入价值

收入资本化法将房地产分为土地的市场价值和建筑物的收入价值。这包括租金收入、维护成本以及管理土地和建筑物的成本。因此，将租金收入减去管理成本与包括利息在内的土地价值进行比较。

材料价值法：新建房产的价值

在资产价值法中，首先使用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的资 产价值。建筑物的财产价值是根据建筑物的生产成本减去任何与使用年限有关的减值计算得出的。

有形土地价值（土地的市场价值）和有形建筑物价值相加，再乘以有形价值系数。资产价值系数的计算取决于建筑物的类型、临时资产价值和标准地价。以这种方式计算出的总资产价值表明重建房产所需的资金。

比较价值法：与类似房产比较

比较价值法将 您的房产与类似房产进行比较。这种方法尤其适用于出售公寓和住宅楼。比较价值也可用于确定未开发地块的价值。

只有地段相近、布局相似的房产才会被纳入比较范围。纳入估价的物业应紧邻住宅物业。比较价值法被认为特别现实。由于地段在区域内具有相对可比性，因此经常用于确定物业价值。

财产估值 [年份］

房屋估价、单位估价，要想卖个好价钱，您需要注意些什么？您可以在这里找到我的建议：

]]> 房屋出售时最常见的7大错误：价格、评价、市场营销、谈判 & 等。 https://lukinski.one/%e9%94%99%e8%af%af-%e5%8d%96%e5%ae%b6-%e4%bb%b7%e6%a0%bc-%e8%af%84%e4%bb%b7-%e5%b8%82%e5%9c%ba%e8%90%a5%e9%94%80-%e8%ae%ae%e4%bb%b7/ Sat, 14 Oct 2023 11:26:14 +0000 https://lukinski.de/%e5%8d%96%e5%ae%b6%e5%b8%b8%e7%8a%af%e7%9a%84-8-%e5%a4%a7%e9%94%99%e8%af%af%ef%bc%9a%e4%bb%b7%e6%a0%bc%e3%80%81%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e3%80%81%e8%90%a5%e9%94%80%e3%80%81%e8%b0%88%e5%88%a4%e5%92%8c/ 大多数宅院卖家在出售时会损失可实现价格的5%至15%——不是因为市场不好，而是由于可以避免的错误。对于价值75万欧元的宅院来说，这意味着损失3.75万欧元至11.25万欧元。好消息是：这里描述的七种错误都可以通过准备、市场知识和清晰的策略来避免。 宅院的出售是一项复杂的工作——从评估、市场营销到谈判、公证和税务。关于评估或出售还有疑问吗？欢迎随时联系我：联系我们。

概览：出售宅院时最昂贵的7+1个错误

Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die Übersicht. Du wirst sehen: Der finanzielle Schaden ist oft höher, als Verkäufer denken.

Fehler 典型的财务后果 避免
1. 错误的优惠价格 5–15 % 价格折扣，3–9 个月更长的保质期 比较价值法，专业评价
2. 差劲的展示 10–20 % weniger Anfragen, niedrigeres Preisniveau Home Staging, professionelle Fotos
3. Schwaches Marketing Wenig Bieter, kein Wettbewerb um die Immobilie 多渠道策略或非市场渠道
4. 谈判错误 3–8 % unter Maximalpreis BATNA，明确的最低价格，专业陪同
5. 检查时的缺陷 价格折扣，违约取消 Pre-Sale-Inspektion, Reparaturen vorab
6. Markt-Timing ignoriert Verkauf in schwacher Marktphase Indikatoren beobachten, Off-Market als Plan B
7. Emotionale Entscheidungen 延迟，错误决策，争执 外部咨询，明确书面目标
+1. Rechtliche & steuerliche Fehler 投机税，合同撤销，罚款 公证人，税务顾问，完整文件

1. 错误的报价 – 最昂贵的错误

确定正确的销售价格是整个过程中的最重要决定。一个 过高的价格 会吓跑买家，一个过低的价格则会白白损失五位数的金额。

问题：挂牌时间吞噬利润

德国市场的统计数据显示出一个明确的模式：在市场挂牌超过90天的房产被视为“已贬值”。买家会自动问：“这房子有什么问题吗？”结果：最终的销售价格平均比原始报价低8–12%。

你的房子值多少钱？

解决方案：比较价值法 + 市场脉搏

在我的网站上，你可以找到关于评价的详细文章。你可以自己动手做很多事情，但也要清楚了解其中的风险和常见错误。时间较少的人可以选择请专业人士对房产进行评估。

正确的定价策略：

  • 提示1：进行彻底的市场调研 – 分析过去6个月内3公里半径范围内至少5个类似销售案例
  • 提示2：请专业评估师或房产中介进行评估，理想情况下应采用比较价值法和实物价值法
  • 提示3：略低于市场价的定价可以激发竞标竞争，最终价格可能高于市场价
  • 提示4：千万不要设定情感化的“期望价格” – 市场并不关心你的回忆

内部小贴士：95%规则

Setze den Angebotspreis bei rund 95 % des Marktwerts an. So entsteht “Schnäppchen-Wahrnehmung”, du erhältst mehr Anfragen, und durch Bieterwettbewerb landest du oft bei 100–105 % des Marktwerts. Ich kann insbesondere das Vergleichswertverfahren empfehlen.

Rechenbeispiel：850.000 € 宅院 以月光价格出售

  • Marktwert: 850.000 €
  • Mondpreis: 950.000 € (zu hoch)
  • Folge: 6 Monate keine ernsthaften Anfragen
  • 首次降价： 899.000 € → 依然没有动静
  • 第二次降价： 829.000 € → 首次询价
  • Finaler Verkaufspreis: 795.000 €
  • 与市场价值相比，直接95%报价的损失：约 60,000 €

2. Immobilienpräsentation und Vorbereitung

吸引人的展示决定了买家是否会提出看房请求。在线广告中的前3秒钟决定了80%的点击率。

问题：第一印象至关重要

糟糕的手机照片、堆满物品的房间、未整理的床铺——研究表明：配有专业照片的房源广告可带来高达118%的更多浏览量，并且能快约32%地售出。

解决方案：房屋布景和专业摄影

房产准备工作：

  • 提示1：在房屋布景、清洁、小修缮和墙面颜色上投资1500至5000欧元，投资回报率通常为5至10倍
  • 提示2：聘请一位拥有广角镜头和HDR技术的建筑或房地产摄影师（费用约为300至800欧元）
  • 提示3：创建一个虚拟的360度全景漫游或简短的无人机视频——在高端房源中是必备的
  • 提示4：彻底去个性化——移除家庭照片、宗教物品、政治内容和爱好奖杯
  • 提示5：不要过度装饰——买家希望可以真实地进行布置，而不是站在一个展示厅中

内部建议：先展示外观

买家在进入车道时就已经决定是否喜欢这栋房子。首先应投资于外墙、前院、入口门和信箱。这800欧元可能使售价提高20,000欧元。

3. 市场营销与展示

成功地 出售房产 需要正确的策略 – 不是尽可能广泛的覆盖面，而是正确的覆盖面。

在市场中 vs. 非市场中 – 战略基本原则

  • 在市场中：ImmoScout24、Immowelt、eBay Kleinanzeigen – 最大覆盖面，大量咨询，耗费大量时间
  • 非市场中：直接联系来自投资者网络中已筛选的买家 – 隐秘、迅速，适合高端房产

想要最大程度的隐秘性，选择非市场方式出售。优势：邻居中没有窥探者，看房时没有“生活方式游客”，可有针对性地联系买家。

市场营销与展示 – 建议：

  • 提示 1：利用在线平台、社交媒体和精准定位 – Facebook 和 Instagram 广告对高端房地产极为有效
  • 提示 2：与拥有自己买家网络的中介合作 – 不仅仅是那些在 ImmoScout 上刊登广告的中介
  • 提示 3：将看房安排为集体预约（”Open House”） – 在买家之间制造竞争压力
  • 提示 4：提供高质量的房源介绍，包括平面图、位置图、能源证明和翻新历史 – 而不是普通的两页传单

内部提示：高端买家不在 ImmoScout 上

预算超过 100 万欧元的富裕买家很少自己搜索 – 他们有购房顾问、家族办公室或值得信赖的中介。想要出售高端房产的人必须知道这些顾问在哪里寻找房源。

4. 谈判与成交

谈判不是直觉，而是一门手艺。在这个环节犯错，可能会损失售价的 3–8 %。

最常见的谈判错误

  • 过早透露最低价格
  • 对低于报价 20 % 的低球报价做出情绪化反应
  • 没有书面反报价，只做口头承诺
  • 不要准备备选方案 – 买家会立刻察觉

谈判策略 – 建议：

  • 建议1：在第一次谈判前明确你的最低价格（BATNA：”Best Alternative To a Negotiated Agreement”）– 书面记录
  • 建议2：让买家先提出具体报价 – 通常先报价的一方会处于劣势
  • 建议3：对低价报价不要表现出愤怒，而是提出一个略低于报价的价格作为反报价
  • 建议4：不要卖给第一个出价的人 – 始终创造一种竞争局面，至少是信息上的竞争
  • 建议5：不仅仅谈判价格 – 附属物品、交割时间、定金支付方式也都可以协商

内部建议： “沉默策略”

在买家报价后保持5秒钟的沉默。大多数买家会感到有义务自行提高报价。这种技巧已经带来了数万欧元的收益。

5. 检查与评估

在销售过程中，检查和 评估 是标准流程。问题可能会延迟销售甚至导致交易失败 – 并带来财务负担。

问题：瑕疵的重新谈判

如果买方评估师发现发霉、屋顶渗漏、老化的电路 – 买方通常会要求价格折扣，通常是实际维修费用的1.5至3倍。

解决方案：售前检查

  • 提示1：在发布房源信息前，请专业人士对房产进行评估 – 费用为400–800欧元
  • 提示2：提前修复可修复的瑕疵，或在定价时明确计入这些费用
  • 提示3：公开所有文件：供暖维护合同、屋顶检测、电路检测、能源证明
  • 提示4：透明度建立信任 – 隐藏的瑕疵可能导致合同撤销和损害赔偿

6. 市场时机与市场不确定性

房地产市场受到利率周期、地区趋势和法律变化的影响。错误的时机可能导致五位数的损失。

最重要的指标

  • 利率水平： 上升的建造利率会使买家的购房预算减少多达30%
  • 通货膨胀： 高通货膨胀使实物资产更具吸引力——通常对卖方有利
  • 地区需求： 人口流入、就业市场、基础设施项目
  • 季节性： 春季（3月至6月）和初秋是最强的销售期

解决方案：灵活性和备选方案

  • 提示1：如果你不一定要出售，观察市场6至12个月
  • 提示2：在市场低迷时期，非公开市场交易通常比公开营销更好
  • 提示 3：作为替代方案：出租并在 2–3 年后出售，届时可能在投资期限后免税

7. 情感挑战

出售房屋在情感上是一种负担 – 尤其是在继承、离婚或长期的家庭住宅的情况下。然而，情绪是谈判中最差的伙伴。

典型的情感陷阱

  • 期望价格基于回忆而非市场价值
  • 因个人原因拒绝买家（“这个人我不喜欢”）
  • 继承人之间就价格和策略发生争执
  • 在长时间挂牌后因沮丧而仓促做出决定

解决方案：外部客观性

  • 提示 1：将业主角色与销售角色分开 – 一旦发布广告，房屋在情感上就属于下一位业主
  • 提示 2：在继承人共同拥有房产的情况下：书面确定共同策略和最低价格
  • 提示 3：让中立的顾问或中介进行谈判 – 防止冲动决策
  • 提示 4：在每次合同决定前预留 24 小时的考虑时间

+1. 法律和税收

]]> 出租房屋/公寓房屋出售。地点、条件、估价、房产中介、税费+销售中的所有步骤 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e5%b1%8b-%e5%85%ac%e5%af%93%e6%88%bf%e5%b1%8b%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e5%9c%b0%e7%82%b9%e3%80%81%e6%9d%a1%e4%bb%b6%e3%80%81%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e3%80%81%e6%88%bf%e4%ba%a7/ Sun, 06 Feb 2022 12:11:37 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e5%b1%8b-%e5%85%ac%e5%af%93%e6%88%bf%e5%b1%8b%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e5%9c%b0%e7%82%b9%e3%80%81%e6%9d%a1%e4%bb%b6%e3%80%81%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e3%80%81%e6%88%bf%e4%ba%a7/ 出售公寓房[年] – 你想出售你的出租房，并对你的公寓房的程序、房地产经纪人、估价和评估有疑问？在这里，你可以找到所有关于第一个问题的重要答案和完整的销售清单，分为18个简单步骤。首先了解粗略的估值，并进一步了解（文章链接），3种典型的估值方法；如果你想了解它们。随后是价格比较，在A-、B-和C-位置的出租屋之间，以及整个检查清单，包括销售中的所有步骤，包括税收（出租屋的投机税）。你想从我们这里得到一个估值，并有直接购买的选择吗？我很高兴，在这里你可以找到我的详细联系方式。

出售公寓楼[年]：是这样做的

简要定义：出租屋或公寓楼是由一个业主拥有的出租物业（公寓楼、两户住宅，也包括单户住宅）–即不是房主协会。这意味着潜在的买家正在投资于通常是一个更广泛的项目。这就是为什么我为你写了这个关于 “出售公寓楼 “的小的、额外的指南。

不是每个人都有销售房地产和公寓楼的经验，有些人也是第一次面临房地产销售，往往是继承人对这样的房产管理不知所措，因为太远或因其他原因要出售。

在第一次销售之前，当然有很多东西需要了解，首先是（重要的）估价！这是最重要的。在这里学习基本知识。

他们不向自住者出售。投资出租房屋的投资者和资本投资者计算和比较关键数字。销售的准备工作做得越好，你能获得的利润就越多。

对于公寓楼，有3个核心因素适用。

  • 你的财产的位置：位置和发展
  • 公寓楼的状况：维修和翻新
  • 租户、租赁协议和空缺

你的财产的位置：位置和发展

卖家有很多问题，但对很多人来说最重要的一个问题是 “我的出租屋值多少钱”？归根结底，房地产市场，像所有其他市场一样，是关于供应和需求。因此，估价一方面包括房产本身（销售对象），另一方面包括需求方（潜在的买家）。

地点检查：城市、区、街道、门牌号

位置（城市、区和街道）–最重要的方面，不管是多户住宅形式的公寓楼，还是单户住宅或两户住宅，房产的位置对房产价格影响最大，因此也对你的房子的整体估值影响最大。

土地价格

那是什么意思？一个简单的例子：在一个糟糕的C区（例如北威州的杜伊斯堡）的公寓楼对买家来说不如一个好的B区物业（北威州的埃森）有兴趣。因此，C类地区的房地产价格较低。在B区，需求要高得多，房产价格也是如此。在此了解更多关于房产位置的信息。

稍后会有更多的内容，以慕尼黑对杜伊斯堡为例进行计算。

销售时间

在A类地区（如汉堡）的公寓楼，只要有现实的估值和良好的网络，就能迅速售出。特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他拥有大学、学院和良好综合发展的城市。如果 “价格 “合适，在B地也是如此。对于位于C区的公寓楼，销售过程可能需要更长的时间。

在一个现实的销售价格。

  • 像汉堡这样的A级地点 – 迅速售出
  • 像埃森这样的B级地点–相对较快地售出
  • 像杜伊斯堡这样的C区–相对较长（高于价格的销售）。

快速的意思是，如果有一个有效的买家，你将在2-3周内到达公证处。

提示：确认潜在买家的融资情况

这里有一个提示：在你对潜在买家投入大量 “时间 “之前，让他们向你出示他们银行的融资确认书。在这种情况下，X对象的融资金额为X，已经被银行提前批准。

地区和发展

看完了宏观形势，我们再看中观形势，即具体的地区。当然，不仅城市的情况/发展（人口发展、人口统计、经济……）起作用，而且在评估中也考虑到了地区的发展。

最后一步是微观定位，即你的房产的具体街道和门牌号。

因此，如果你想利用第三人的专业知识对你的出租物业进行估价，你就必须公开地址–所以要寻找有推荐信的值得信赖的合作伙伴。

只有在有地址（位置）+检查（条件）的情况下才可能进行估价

想想看，一栋公寓楼，在一条繁忙的主干道上，和仅有200米远的公寓楼，在城市绿地上的区别。

同样的街道，不同的质量和土地价格

这里有一个小小的、有趣的比较。

慕尼黑/莱比锡/杜伊斯堡的售价—-比较!

地点对公寓楼价值的影响也相应较大。作为一个例子，让我们来比较一下一栋有400平方米居住空间的公寓楼，它的建造年份和状况都差不多。在杜伊斯堡（北威州）等C区，莱比锡（萨克森州）的B区和慕尼黑（巴伐利亚州）的A区，400平方米。

慕尼黑。

  • 地区：Lehel
  • 发售价格：6,671,000欧元
  • 莱比锡的差距：+ 4.8米/+ 259 %。
  • 杜伊斯堡的差距：+6米/+871 %。

莱比锡

  • 地区：Lindenau
  • 发售价格：1,860,000欧元
  • 慕尼黑之差：- 4.8米
  • 杜伊斯堡的差异：-1.2Mio.

杜伊斯堡

  • 地区：Hochemmerich
  • 发售价格：68.7万欧元
  • 慕尼黑之差: – 6米
  • 莱比锡的差异: – 120万。

因此，慕尼黑（A区）和杜伊斯堡（C区）的公寓楼之间的差异是相当大的+ 871 %。

地点之后是对他们的公寓楼的仔细观察。

公寓楼的状况：维修和翻新

一处房产做的工作越多，投资者想花的钱就越少。工作越少，投资者愿意支付的费用就越多–这是一条简单而合理的经验法则。

相应地，第二个主要价值因素是你的公寓楼的状况。所有的东西都得到了维护，或者说老公寓楼里也许还有积压的翻新工程？根据维修措施的广泛程度，这必须包括在报价中。

现有的旧房产–无论建于1920年、1930年还是1960年，与 新建筑相比，旧房产都有各自的缺陷和劣势。关于建筑结构、砖石、隔热和隔音的一切，以及你作为业主应该期待哪些维修和缺陷。

房产越老，缺陷的清单就越大。在这份指南中，我实际上是为买家写的，你会发现按年代列出的典型房产集。

评估一栋公寓楼：了解方法

你的房产的市场价值、估价和购买价格 – 如果你想出售你的出租房产，那么有一点很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。

为了让你对位置、市场价值、可比房产、建筑结构及公司的复杂性有一个初步印象，并帮助你在销售时避免错误，我们为你写了这篇关于公寓楼估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。

莱比锡的一个1A的比较，在翻新（对买方来说）或维护良好的现有财产的支出，差异是巨大的。

租户、租赁协议和空缺

因素1）位置，因素2）实质，在出售公寓楼时，估值的第三个主要权重是租户和租赁协议。租户名单和租户历史在这里起着核心作用。你的房子里有哪些住户？商定了哪些条件，租户如何履行其付款义务？

并非每所房子都是完全出租的，有些房子也有空缺。房产的位置在这里也有影响；在C区，空置率自然高于良好的B区或绝对的黄金地段，即A区，那里的居住空间总是供不应求。

关于租户，但也关于房产的状况，有时需要文件和记录来进行具体的估价。非常有经验的房地产经纪人、投资者和开发商，只需要检查房子。

稍后，你将在销售的18个步骤中了解更多这方面的信息。

最后，对于那些第一次销售的人来说，一个重要的问题。

有无房产中介出售？

对于那些第一次卖房的人来说，一个好的、有经验的房地产经纪人是必不可少的。

事实上，经纪人为你分担了很多，真的很多工作。

与你的出租屋不约而同的是，简单的公寓放在房地产门户网站上，寻找购买自住的买家，相应的买家数量很多。

租赁房屋更有可能在个人网络内被中介，有经验的房地产经纪人，有良好的声誉和良好的投资者买方网络。

事实上，很大一部分房产都是通过房地产经纪人进行中介的，特别是当涉及到大型房产、公寓楼，甚至是有很多住宅单元要出售的新楼。

如果你在出售房产时犯错，你将付出沉重的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。下面是对主要城市的考察。

  1. 有经纪人的柏林：78.6%
  2. 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
  3. 汉堡的经纪人：65.1%
  4. 有经纪人的科隆: 63.0%
  5. 斯图加特的经纪人：56.8%
  6. 有经纪人的慕尼黑：55.2%
  7. 有经纪人的法兰克福：53.3

尽管如此，了解销售的步骤是很重要的，因为这将帮助你找到好的和有经验的房地产经纪人来进行销售。有了这些知识，你也可以越来越多地建立起自己的网络，例如，如果你打算在未来更频繁地参与房地产市场。

一步一步来：销售检查表

现在你已经了解了很多关于出租房屋（和公寓楼）的价值或估价，现在是关于房屋的实际销售。不管是独立屋、半独立屋还是公寓楼，所有类型的出租屋最终都是以同样的方式出售的，其中包括18个步骤–除非你碰巧认识一个私人买家，从而可以跳过个别步骤，如曝光、与感兴趣的人沟通和看房。

这就是他们在公寓楼里的销售方式，分18个步骤。

准备：准备和评估租约

准备好财产和销售

销售阶段：潜在的买家和谈判

营销房产并寻找买家

销售处理：移交一栋公寓楼

购买合同直到移交

祝您在销售中取得好成绩!

你有问题吗？你想从我们这里得到一个估值，并有购买选择吗？我很高兴，在这里你可以找到我的详细联系方式。

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Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

  • Bausubstanz
  • Ausstattung
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Zimmeranzahl
  • Zimmeraufteilung
  • …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. 信息：柏林不动产。 Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

  1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
  2. Immobilie – Fläche und Substanz
  3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

  1. Ertragswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

  • Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
  • Mängelliste des Objekts erstellen
  • Bestehende Finanzierung einkalkulieren
  • Finanzielle Situation der Zielgruppe
  • Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

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Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

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Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

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对您的房产进行估价 – 您是否正在对您的房产进行粗略的初步估价？了解这里的步骤，以便能够提供初步、粗略的估价。我需要这些因素才能为您提供初步评估。不仅适用于土地、公寓、住宅、公寓楼，也适用于特殊房产。估价时需要考虑以下 6 个因素：房产类型、位置、楼层和居住面积、房产建造年份。以下内容也是可选项：出售原因（如果您需要快速出售）和房产图片。

程序概览：6 个步骤 评估

免费、匿名、在线 – 您在寻找合适的售价吗？让我为您的房产做个粗略估价吧。在本文中，我将为您简要介绍初步、粗略的房产估价需要哪些信息。您还可以找到更多有趣的文章链接，内容涉及建筑年份、缺陷、房产类型等。

第一次免费评估？我会的，为了你！

如果您想直接与我联系，可以在这里写信给我本人：

首先，概述一下流程。6 个步骤：

  1. 步骤：房地产类型
  2. 步骤：定位
  3. 步骤：占地面积和居住面积
  4. 步骤：建造年份
  5. 步骤：出售原因
  6. 步骤：视觉效果

第 1 步：土地、公寓还是房屋？房产类型

第 1 步是关于您要出售的房产类型。我们会评估

第 2 步：房产位置

请提供准确的详细信息，因为即使是微小的地点也会有极大的差异。有主干道的主干道价格便宜，而小街小巷的价格可能很高。

  • 街道、门牌号
  • 邮编、地点

第 3 步：占地面积和居住面积

第 3 步，记下建筑面积和实际居住面积。

  • 占地面积
  • 生活空间

步骤 4：建造年份

缺陷因房产建造年份而异。

提示！点击此处了解更多相关信息：

步骤 5：出售原因

为什么要出售？所有信息都将得到 100% 的保密，并受到全面的数据保护。但是，出售的原因是很重要的，例如在离婚（和财产分割）或因资金周转问题（和缺乏时间）而出售的情况下。

步骤 6：视觉效果

图片胜过千言万语。此外，请务必发送 2 至 3 张房产照片，以便对房产的实质内容有一个初步的、非常粗略的印象。

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准确估价：计算和成本

在第一次粗略估价之后，几乎总是由专家或估价师进行精确估价。为了让您对估价方法和计算有所了解，下面简要介绍三种核心估价方法。

成本和限值：专家意见

如果房产价值在 15 万欧元以下，预计费用约为 1500 欧元。对于房产价值超过 100 万欧元的公寓楼，预计费用将增加到 3000 欧元。

  • 价值 15 万欧元以下，约 1 500 欧元
  • 价值超过 1,000,000 欧元，约合 3,000 欧元

额外费用：路权费和公司费用

由于还需要评估通行权，因此可以开具 20%=360 欧元的附加费发票。这意味着，如果房产价值低于 15 万欧元，则房产评估费为 1500 欧元，外加 360 欧元的通行权处理费；总费用为净额 1860 欧元。

对哪些财产进行估值，如何估值？

下表列出了房地产的类型及其通常的估价程序。在 “抵消 “估价程序中，要对先前确定的价值进行复核：

公寓（业主自住）

公寓（租给第三方）

住宅（业主自住）

住宅楼（出租，如公寓楼）

土地（未开发）

土地（未开发但已出租）

联系方式

保密、匿名、安全。

购买不动产：公寓 + 公寓楼

以下是作为卖方的概述。我们的重点是购买房地产：

  1. 股票单位（个人或组合）
  2. 居民人数在 10 万或以上的城市的住房单元
  3. 项目金额从 10 万欧元到 300 万欧元不等（如超过此金额，则需要良好的人脉关系）

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