威斯巴登的房产市场

问题：你主要在黑森州首府威斯巴登及周边地区从事房地产咨询和投资工作，你如何看待这个问题？您认为该地区的房地产市场是如何发展的？

威斯巴登今天大约有29万居民。根据体面的预测，这一数字将在未来五年内上升到30万。这10,000人希望并需要住在某个地方。这方面所需的公寓必须由某人来建造和支付。因此，对于房地产的投资者来说，这里也有许多机会。

威斯巴登的新、旧建筑代表

然而，我们在威斯巴登有一个根本性的问题：新住房建设的机会相对较少。反正老城区的别墅很少进入市场。这里和那里都有一些没有价值的旧建筑被拆除，供新建筑使用。威斯巴登的郊区有一些新的建筑项目。最大的潜力在于闲置的军事用地，其中一些已经被开发，一些正在规划中。

对于资本投资者来说，最理想的是老式的城市别墅，在翻新和装修后可以享受到价值的提升。

房地产收益率保持在较高的水平

就收益率而言，我预计威斯巴登和周边地区的收益率不会增加，但我预计会在高位持续横向移动。5%及以上的数值是现实的。上升的可能性相当小，因为购买价格和租金以同样的速度向上发展，你真的需要一个非常长的投资期限，以获得高购买价格的回报，租金的显著增加和不断增长的回报。另一方面，当然也有后来出售房产的利润。购买价格的提高将产生相应的影响。

产量在威斯巴登。5%以上

威斯巴登的位置

黑森州的首府美丽地坐落在莱茵河畔，与北莱茵-威斯特法伦州接壤。附近的城市包括。

• 美因茨
• 法兰克福
• 达姆施塔特

这里是威斯巴登的网格图。

在威斯巴登周边地区也有很好的回报。

问题：你有关于威斯巴登及周边地区房地产盈利的内幕消息吗？

Hesse:Bad Schwalbach & Taunusstein

郊区的内幕消息是一回事。但是对于威斯巴登来说，如果你已经准备好开车去更远的地方，就购买价格和提供的东西的数量而言，你可以在周围的农村地区过得相当不错。例如，通往巴德施瓦尔巴赫或陶努斯坦的道路也很发达。但是，每天早上和晚上加入通勤车的队列，并不是每个人都喜欢的。潜在的租户也会考虑到这一点。

给投资者的提示：Bad Schwalbach和Taunusstein

莱茵兰-法尔茨州: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

莱茵河的另一边也提供了有吸引力的房地产机会。这就延伸到了宾根、巴特克鲁兹纳赫或沃尔姆斯的大门。基本上，人们还必须在这里看看，较低的购买价格在多大程度上也伴随着较低的租金，因此，这些地区的回报可能较低。事实上，宾根、英格尔海姆等周边地区作为资本投资提供了相当好的房产。购买价格比威斯巴登要低一些，但租金却不尽相同。因此，在个别情况下，人们可以期待比核心领域更好的回报。

威斯巴登附近的这些城市也被认为有利可图。

• 宾根
• Bad Kreuznach
• 蠕虫
• 英格尔海姆

购买投资性房地产。有还是没有经纪人？

问题：我怎样才能知道哪个经纪人是正确的？

认可优秀的房地产经纪人

至少在办公室门上那块擦得很亮的铜牌上没有。诚然，这是个相当轻率的说法。但事实上，找到合适的房地产经纪人就像找到合适的医生。只有在咨询过程中，我才会注意到这个人，他的资格和方式是否适合我。当然，有专业的经纪人协会，也有相应的培训和进修。所有这些也是非常重要的。

但更重要的是房地产经纪人是否了解他的市场。他能不能展示比较的价格？他在该地区有更多的参考房产吗？他的名字不仅在该地区闻名，而且有良好的声誉？如果对你来说，重要的是房地产经纪人相当谨慎，你应该特别重视谨慎。

因此，一旦你找到一个经纪人，你应该注意这些事情。

• 现有的比较价格
• 参考对象的数量
• 意识与声誉
• 自由裁量权

谨慎的经纪人：在市场外购买

问题：一个房地产经纪人在公开场合工作，需要许多联系人来使业务运作。你如何能做到谨慎？

事实上：也有真正的 “谨慎的经纪人”!特别是对于那些不喜欢在公开场合出现其出售或购买意图的客户来说，这种经纪人是很受欢迎的。如果房子前面没有尖叫的广告牌，威斯巴登的豪华别墅或一个伟大的顶层公寓可以卖得更好。在大多数情况下，业主和他们的财产不希望通过房子的照片或地点的描述来识别。

通过非市场房地产的自由裁量权

对于买家来说，这意味着他们只能通过这些谨慎的房地产代理之一来掌握这些房产。它们往往只出现在房产中介的档案中。在任何情况下，这些房产往往在相关的房地产门户网站上找不到。如果你去找房地产经纪人，你可以公开解决谨慎的问题。我认为一个好的房地产经纪人的谨慎工作方法是非常重要的，而且仍然被完全低估了。

在库尔豪斯附近也可以找到一些非市场的房产。

财产、盈利能力和融资：在线收益率计算器

问题：在无数的在线计算器中，你认为哪些对房地产投资者或那些正在成为房地产投资者的人有帮助？

用在线计算器计算贷款

我先说说贷款计算器。我看不出那里有什么做错了。这就是为什么我不会特别推荐任何电脑。Stiftung Warentest或一家著名的在线报纸的计算器在隐蔽转发用户数据方面当然不会有什么嫌疑。基本上，这样的在线计算器只能是一个初步的信息来源。例如，对于我的问题，我的房产贷款每月需要支付的利息和还款率是多少。我也可以反过来问。

如果我每个月有一笔X的资金，我可以负担多少贷款额度来购买一个单位？

这些确定贷款的计算器是值得信赖的。

1. 基金会（Stiftung Warentest
2. 严肃的在线报纸

房地产贷款：与银行顾问交谈

另一方面，我不知道有什么贷款计算器–甚至是金融机构的计算器–可以计算出我的房地产贷款 在股本和其他抵押品方面所需支付的利率。这始终是一个与银行个人讨论的问题。这就是为什么调用和使用互联网上的各种贷款计算器是没有用的。对我来说，信息最准确、结果最安全的最佳贷款计算器仍然是与金融家本人交谈。从不同的银行获得报价是一个好主意。有时在提供的利率方面确实存在明显的差异。

提示：最可靠的方法总是和你的融资银行谈一谈!

计算回报：在线和当面

任何考虑将房地产作为投资的人自然都想知道他们的房产会产生什么样的回报。换句话说：我的投资能赚多少钱？当然，互联网上有很多这方面的工具。房地产的收益率计算器通常与房地产机构或金融机构挂钩。这不是一个缺点，你只需要知道它。因为绝大多数网上的房产收益率计算器无法考虑到房产的每一个细节。这就是为什么通过在线计算器了解概况，然后与真正的财产进行个人对话，总是要好得多。

综上所述。

• 在线计算收益和贷款金额
• 然后，在第二步，寻求与你的银行顾问进行讨论。

与你的银行顾问进行简短的交谈永远不会有坏处。

并非每平方米都算作生活空间!

问题：作为一个单位的房东，如何计算每平方米的价格？

其实这是一个简单的问题，但有一些小的 “细节上的魔鬼”。因为通常情况下，每个人都知道他们单位的面积和他们每月支付的费用（不包括基于消费的服务费）。剩下的就是租金（或购买价格）除以总面积的简单划分计算。

租金（或购买价格）除以总平方米数

酒窖、露台和凉亭

问题仍然是：我可以在生活空间中包括什么？例如，地窖房间不计入生活空间。这也适用于公寓外的储藏室。阳台、露台或木屋只算作其居住面积的一半。

综上所述。

• 地窖：没有居住空间
• 阳台/露台：一半算作居住空间

天花板高度和楼梯

你还应该用卷尺测量天花板的高度。高度低于一米的东西根本不算是居住空间，天花板高度低于两米的房间只算一半。这对阁楼单位尤其重要。非常特殊的规则也适用于单位的柱子和楼梯。然而，一个合适的房地产专家非常了解这些规定。在这里，也要简单地征求意见。

以下是概述。

• 天花板高度低于1米。没有生活空间
• 天花板高度小于2米。一半算作居住空间

整个事情与楼梯有很大不同。

成功投资你的钱。房地产的替代品

问：在威斯巴登，毫无疑问，不仅有房地产交易，而且由于靠近法兰克福各银行的总部，你的客户当然也对其他金融产品感兴趣。请向我们的读者解释一下，除了房地产，你还会推荐哪三种资本投资。这些投资有什么弊端吗？

投资的形式取决于目标

首先，我建议任何想通过投资赚钱的人都应该问问自己。扪心自问，你自己是否愿意在利润和损失方面承担风险。因为投资必须始终适合个人和他或她的目标。一个投资者寻求最大的安全性，而另一个投资者对风险和损失没有异议。然后还有人从字面上想看看自己的钱投到了什么地方，这又对其他投资者完全漠不关心。

原材料和稀土

那些不怕大风险的人可以把钱投资于商品或稀土，例如。这是一种还不是很普遍的投资形式，但正变得越来越流行。在一些大银行和咨询市场上，有一些人对这个问题相当了解。正如我所说，这不是为胆小的人准备的，顺便说一下，这是一项应该运行几年的投资，以弥补价格的波动。

银行和保险的投资基金

对于纯粹的安全狂热者–提到完全不同的一面–有一些基金，其利润是有上限的，但也有防止损失的保护。这种基金由银行和保险公司提供。然而，许多人认为它们非常无聊。

艺术品。谨防伪造!

如果你正在寻找一种更不寻常的投资形式，你应该看看艺术物品。在达姆施塔特这个新艺术城市，这当然是一个可以想象的选择，特别是在当地有市场，也有很多专业人才。然而，我不是这个领域的专家，不能对各种艺术形式的价值说太多。但如果你看一下严肃的官方统计数据，你会很快意识到，艺术市场上有很多事情正在发生。你当然不需要成为一个艺术史学家，就可以在这个市场上正确地投资你的资本–也就是说，有利可图。但你确实需要知识和经验。即使如此，你也无法避免被伪造。

房地产仍然是一个受欢迎的投资。

作为自己账户上的股票交易员，这份工作值得吗？

问题：股票背后有一个长期和部分成功的投资历史。也有很多人认为他们自己可以充当股票交易员、提示者和日间交易者。但是，股票交易的现实是什么样子的？是否真的可以快速获利，与作为投资的房地产有什么区别？

作为一个股票交易员的生活

当然，我自己并不是一个活跃的股票交易员，而且–就我今天看来–我也不打算做股票交易员。然而，我在股票方面有很多经验，我可以说：如果你想自己照顾你的股票组合和投资，你需要很多知识和时间。特别是如果你真的想快速获利。因为这意味着我必须持续关注我感兴趣的公司股票和它们的债券。此外，我总是随身带着电话，这样我就能以闪电般的速度要求我的代理人买入或卖出股票。

任何想处理股票和投资的人都需要大量的知识和时间。

通过多样化将风险降到最低

在任何情况下，我都要提醒大家注意互联网上可以找到的无数顾问–比如收益率计算器。如果小费者遵循他们自己的建议，德国将不得不成为一个百万富翁的国家。对我们大多数人来说，股票交易的现实看起来很不一样。人们应该计划长期投资，这样价格波动就没有什么影响了。始终建议广泛分散风险–即在几个公司的股票上，也许还有政府债券、货币等。只要有一点技巧和好的建议，你可以自己组装一个具有良好性能的套餐，或者把它留给你的资金顾问。

提示：将风险广泛分散在几个公司的资产上

股票交易的弊端

这些和其他投资的缺点并不总是那么明显地显示出来。这要从备受推崇的风险说起。因为这是一个不是很实在的变量，很多投资者都喜欢忽略。根据座右铭：我看不到的就不存在。股票、艺术品、手表、政府债券的价值波动取决于许多外部因素，而这些因素只有专家才能掌握。而且即使是专家也可能出错–正如我们在过去经常看到的那样。

这些金融投资会受到价值波动的影响。

• 股票
• 艺术作品
• 钟表
• 政府债券

小心税收!

投资的运行成本–无论是证券还是其他–都是非常真实的，必须加以量化。发行附加费、托管账户费、当期资本利得税等都会减少收益。另一方面，出售出租房产的利润在十年后是免税的。在任何情况下，这一数额都必须加到总回报中。

10年后出售租来的房产免税

威斯巴登。具有高娱乐价值的生活

问题：威斯巴登及其周边地区的生活是怎样的？你的客户怎么说？有哪些值得一看的地方，有哪些活动，等等？是什么让这个地区对投资者如此感兴趣？

莱茵高和陶努斯

威斯巴登人自己可能会原谅我，我现在首先指出的是周围的地区。城门外就是莱茵高，那里有漂亮的半木结构和葡萄种植小镇埃尔特维尔（Eltville）、奥斯特里赫-温克尔（Oestrich-Winkel）、哈滕海姆（Hattenheim），一直到吕德斯海姆（Rüdesheim）。在那里，你会发现埃伯巴赫修道院和艾宾根的希尔德加德修道院。莱茵斯泰格（Rheinsteig）徒步旅行路线，当然还有莱茵河自行车道也从这里开始。威斯巴登位于陶努斯山脚下，因此美丽的徒步旅行路线和冬季的越野滑雪道都近在咫尺。

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• 哈滕海姆
• 吕德斯海姆
• 陶努斯山脉

附近的大都市

我当然不需要提到离法兰克福的距离。我甚至想把达姆施塔特包括在内，因为它有面向未来的IT部门的公司。因为莱茵-美茵地区良好的交通基础设施意味着，即使是威斯巴登和周边地区的居民也能快速到达奥登瓦尔德山脚下的地区。在威斯巴登和周边地区，没有人需要认真担心缺乏租房兴趣的问题，也就是说，也需要担心租房的停滞期。

从威斯巴登出发，这些城市都很容易到达。

• 法兰克福
• 达姆施塔特
• 奥登瓦尔德

威斯巴登也有很多景点–从市场广场上的教堂到库尔豪斯。

聚焦法兰克福：在莱茵-美茵地区投资

您想在莱茵-美茵地区投资？然后在这里了解更多信息。

• 法兰克福投资
• 法兰克福的价格
• 达姆施塔特的资本投资
• 资本投资美因茨

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