真正的 “头等舱”

没有广播。没有旅客打电话。没有拥挤的人群。只有我、两名员工、一台笔记本电脑和三个城市之间三个小时的高效工作时间。那一刻，我明白了为什么那么多成功的企业家都使用私人飞机。这与魅力无关。这与华丽无关，而是与机上的工作环境有关–无论是在伦敦的房地产会议，还是在纽约的投资者会议。

德国包机的实际费用

大多数人都高估了私人飞机包机的费用，或者低估了费用，对账单大吃一惊。事实往往介于两者之间。根据我自己的经验和研究，我可以说：

• 超轻型喷气机（2-3 人，2 小时以内的短途飞行）：每次飞行约 2,500-3,500 欧元起 – 相当于三人的公务舱票价
• 轻型喷气机（4-6 人，欧洲内部航线）：约 5,000-9,000 欧元起 – 四至六人团队的理想选择
• 中型喷气机（6-8 人）：约 9,000-15,000 欧元起 – 更舒适，行李更多，距离更远
• 重型喷气机（8-12 人）：欧洲内部航线约 18,000 欧元起，迪拜等长途航线约 35,000 欧元起

重要提示：这些价格适用于整架飞机，而非每人。如果您乘坐四人飞机并平摊价格，轻型喷气机的价格通常与商务舱机票价格相近，不同之处在于您可以提前 90 分钟抵达目的地，并且没有机场压力。

从德国出发机场的所有航线的确切价格，可在德语世界中最透明的私人飞机比较门户网站privatjet.one 上找到。

喷气机等级解释：什么适合什么

第一次包机最常见的错误之一是：预订的飞机太多或太少。以下是我根据实际经验做出的评估：

超轻型喷气式飞机：非常适合单人旅行者或短途旅行的情侣（少于 2 小时）。机舱狭窄，行李少，但便宜且灵活。例如Phenom 100、Eclipse 550。

轻型喷气机：商务包机的主力。可容纳四至六人，行李充足，在欧洲内部航线上旅行舒适。例如：Phenom 300E、Citation CJ3+：Phenom 300E、Citation CJ3+。我最常用的就是这个级别。

中型喷气机：需要更高的舒适度且团队人数较多。机舱内的站立高度、独立的行李舱、更长的航程。例如Citation XLS+、庞巴迪挑战者 350。

重型喷气机：适用于较长的航线和较大的团队。直飞迪拜、直飞纽约–这是重型喷气机的天下。机舱内有睡眠设施、厨房和独立的办公区。例如湾流 G650ER、庞巴迪 Global 7500。 我已分别撰写了主要私人飞机品牌的详细比较。

私人飞机何时值得购买–我的个人计算

每次做出预订决定时，我都会做一个简单的计算。对我来说，时间就是金钱。如果我计划乘坐两小时缓冲时间的定期航班，提前一小时到达机场，而另一边的转机需要 45 分钟–那么 “廉价 “的定期航班实际上会浪费我每天四到五个小时的工作时间。

一架私人飞机按我的时间飞行，降落在小航站楼，滑行时间为十分钟。总时间：两小时。单程时差为两到三小时，回程时差为四到六小时。如果我诚实地告诉自己这些时间对我的价值，包机往往是更便宜的选择。

对于工作繁忙的房地产企业家、投资者和个体经营者来说，尤其如此。经常出差的人都知道，机场耗费时间，而时间耗费金钱。私人飞机则能将时间还给您。

安全与质量：我所关注的

• AOC 证书：航空运营人证书是强制性的–任何有信誉的经纪人都不会发送没有有效 AOC 的喷气机。欧洲公务航空协会 (EBAA)提供有关标准和成员公司的指导。
• 透明定价：不含餐饮、着陆或过夜费等隐性费用
• 喷气机机龄：最好选择机龄少于 10 年的喷气机–新机型更安静、更高效、更舒适
• 灵活性：如果天气原因取消航班，该怎么办？好的经纪人 = 好的替代解决方案

空腿：精明旅行者的内幕消息

灵活的旅客可以节省大量费用。空航段是指返程时飞机空飞–因为客户只预订了单程航班。

这些航班的折扣高达 75%。问题是：日期、时间和路线都是固定的。

如果您还经常出差，有时还能找到合适的空档，那就能节省不少钱。

私人飞机是一种工具，而不是身份的象征

经过数年的包机经验，我的结论很明确：任何将私人飞机纯粹视为奢侈象征的人都太短视了。作为一种生产力工具–空中办公室、节省时间和灵活性的来源–对于日程繁忙的企业家来说，私人飞机往往是最经济的决定。计算的结果往往超出你的想象。你只需实事求是地去做。

从高处俯瞰施瓦嫩韦尔德（Schwanenwerder）：岛屿

这就是：德国和柏林最独特的岛屿。当然，这里的房产也是柏林最昂贵的房产之一。这里仅有 38 处房产，而且每处都是高水准的。对许多人来说，施瓦嫩维德岛不是一个居住地，而是一个属于自己的世界。以下是我们上一篇关于施瓦嫩维德的报道中的一段话：

“隐私已成为最稀缺的货币。这座别墅提供了大量的隐私”。

施瓦嫩维德（Schwanenwerder）正是如此。它直接坐落在万湖（Wannsee）边上，只有一条通路，环境清幽，安全设施齐全。纯净的大自然，被一个拥有 390 多万居民的首都所环绕。站在这里，你会完全忘记 20 分钟车程之外就是喧嚣的柏林。超独特，超安静。

历史？我的推荐：Schwanenwerder, PDF Berlin.de（下载）

尼古拉斯湖、泽伦多夫、格吕内瓦尔德

在前往柏林市中心的途中，您会自动经过最佳地点。尼古拉塞（Nikolassee）、泽伦多夫（Zehlendorf）和格鲁内瓦尔德（Grunewald）–这三个地方几十年来一直代表着繁荣、自然、古老的别墅、大使馆和历史悠久的家庭。

您知道吗？最好的地区总是在西南部，因为来自欧洲的南风经常会到达那里。过去，西南风带来新鲜空气，而废气则流向东北方向。- 回到施瓦嫩韦尔德！

附近有住宅区、森林、公园和极为安静的街道。Schwanenwerder 本身就是家庭、企业家和投资者的家园，他们虽然生活在首都，但却希望过着完全隐居的生活。这里没有车流、没有游客，只有绝对的私密性。

格拉夫别墅：德国最昂贵的别墅

我经常站在码头上欣赏这座别墅，它是德国最先进、最昂贵的别墅。有很多传言，包括之前的主人之一是布拉德-皮特。这是真的吗？谁知道呢。但这说明了我们这里的水平。别墅由Graft 设计。上一次 “上市”（非市场）的价格为7900 万欧元。

• 价格： ~ 7 900 万欧元

事实上，这并不是唯一的别墅。岛上的其他房产也能轻松卖到 5,500 万至 6,000 万欧元。紧挨着这座超现代化别墅的是施瓦嫩霍夫别墅（Schwanenhof）–整个施瓦嫩维德岛上最古老的别墅。它几乎没有比这更有历史意义的了。

就连主要媒体也经常报道这个岛屿：

• Schwanenwerder – 图片
• Schwanenwerder – Tagesspiegel

施瓦嫩霍夫：施瓦嫩维德的第一座别墅

施瓦嫩霍夫庄园给人留下深刻印象的是它历史悠久的大门–如今谁还会有这样的大门呢？在它的后面，是一个我认为是地中海式的小奇迹。这里魅力无穷，历史悠久，完全隐藏在绿树丛中。从外面看不到任何景色，也没有任何来往车辆。这是岛上真正的原创。

• 价格：约 900 万欧元

施瓦嫩韦尔德地图

柏林的施瓦嫩维德（Schwanenwerder）：

Schwaenwerder 的近景：

施瓦嫩韦尔德历史

时至今日，这座小岛给人的感觉就像是一片与世隔绝的柏林，宁静、绿色、建筑风格罕见。要想了解这座房子，就必须走得更远一些：施瓦嫩维德（Schwanenwerder）最初是怎么形成的，谁在这里建造了第一批别墅，为什么选在这个特殊的地方？

来源：Schwanenwerder, PDF Berlin.de(下载)

该岛最初是如何成为一座岛屿的

19 世纪末，施瓦嫩维德（Schwanenwerder）只是万塞一个不起眼的地方。它不是世外桃源，也不是郊区别墅，而是一个想法。柏林房地产开发商弗里德里希-威廉-韦塞尔（Friedrich Wilhelm Wessel）有这样一个想法。他买下了这块地皮，将其填平，塑造并确定了一个概念：大片土地、充足空间、宁静祥和、没有喧闹的用途。施瓦嫩维德将成为一个疗养地，成为不断发展的城市的另一种选择。

• 人工形成的岛屿
• 韦塞尔的划分
• 概念：宁静与私密

第一批房屋：谁建的，为什么建

斯瓦嫩维德（Schwanenwerder）的第一批别墅并非偶然建成。韦塞尔要求购房者在短时间内建造高质量的房屋。他想要的不是一个杂乱无章的街区，而是一个有凝聚力的时尚建筑群。为此，业主们请来了当时最优秀的建筑师。Paesler & Natho设计了早期的乡村别墅，带有塔楼、凸窗和法式造型。伯恩哈德–塞林（Bernhard Sehring）是柏林最受欢迎的建筑师之一，他设计的别墅引人注目，并注重细节。后来，布鲁诺-保罗（Bruno Paul）和理查德-布伦贝格（Richard Blumberg）也加入了他的行列，他们都以优雅、宁静的建筑风格著称。鲁道夫-于尔根斯（Rudolf Jürgens）和路德维希-莱塞尔（Ludwig Lesser）等园林艺术家对花园进行了规划。每栋别墅都是一件小型艺术品。

• Paesler & Natho 设计的首批别墅
• 塞林和布鲁诺-保罗的风格特点
• Lesser & Jürgens 的花园艺术

施瓦嫩霍夫别墅：充满法国风情的乡村别墅

施瓦嫩霍夫别墅建于 1900 年左右，正是在这一时期。这座房子沿袭了法国晚期巴洛克风格：两个小圆顶塔楼、弧形线条、一个可以眺望湖景的大露台。这是一座具有代表性但并不奢华的乡村别墅。第一份图纸显示，这座房子非常开阔–大窗户、大量采光、花园，与其说是一座房产，不如说是一座公园。

• 法国晚期巴洛克
• 大露台
• 开放式平面图

岛上的氛围：避暑别墅和疗养地

1910/1920 年前后，企业家、商人和银行家在此居住。许多人将他们的房子作为夏日居所。清晨，水边一片寂静，傍晚，露台上有同伴相伴，中间还有园丁、小船和长长的花园小径。施瓦嫩霍夫别墅就是其中的一部分：它不是一座宫殿，而是一座优雅、宁静的住宅，专为想要远离城市生活的人们而建。

• 避暑别墅
• 大型花园
• 优雅的建筑

几十年来的改建和变化

多年来，施瓦嫩霍夫宫内发生了许多变化。北侧的塔楼圆顶在第二次世界大战期间被毁，之后再也没有重建。阁楼在 20 世纪 50 年代进行了扩建，后来又增加了新的居住空间。20 世纪 90 年代，修建了朝南的现代化扩建部分，扩建了房屋并使其符合现代生活要求。花园大厅被关闭，小路被重新铺设，一些历史细节被遗失，另一些则得以保留。

• 重组 1950 年代
• 1990 年代的扩展
• 部分改建

花园、位置和景观：施瓦嫩维德的与众不同之处

尽管发生了很多变化，但有一点始终未变：位置。从这里可以俯瞰万湖（Wannsee），与邻近的房屋遥遥相望，绿树成荫。花园经过多次改造，有时宽敞俏皮，有时则更加明朗现代。如今，施瓦嫩霍夫花园融合了历史内涵和现代元素。您可以看到它的起源，也可以看到它的发展。

• 大量绿色
• 万湖美景
• 现代花园设计

更多关于施瓦南德的故事？建议

历史？我的推荐：Schwanenwerder, PDF Berlin.de（下载）

1.5% 这个数字意味着什么？

如何继承遗产，该怎么办？遗产税又被称为“愚蠢税“，这可不是没有道理的。换句话说，不处理遗产税的人都是傻瓜。为什么这么说呢？从这里您就能一目了然：3,000 万欧元的税负仅为 150 万欧元。

1.5% 并非法定税率，而是大额公司遗产可能产生的实际平均税率。当商业资产的免税规则、递延以及某些情况下的减免共同作用时，就会产生 1.5%的税率。因此，只有一小部分遗产价值被征税。

下面是一个具体的计算示例，显示了公司继承 1 亿欧元遗产的实际税率如何从30%降至1.5%。非常简短，所以很容易理解。

第一个起点 – 无福利

法定比率：30

计算：
1 亿欧元 × 30 % = 3000 万欧元税款
→ 有效税负：30

2. 减免折扣（标准减免 85）

遗产税和赠与税法》（ErbStG）规定，如果企业持续经营至少5 年，则企业资产可免税 85%。

计算：
1 亿 × 15 % = 1,500 万欧元应纳税额
1500 万 × 30 % = 450 万欧元税款
→ 有效税负：4.5

3. 期权豁免（可 100%豁免）

任何人只要承诺将公司继续经营7 年，并且不大幅减少工资，就可以申请100%的免税。

计算：
1 亿欧元 × 0 % = 0 税收
→ 实际税负：0

4. 结构化与推迟相结合

在实践中，往往是混合使用：

• 部分资产外包给控股机构。
• 税款可无息延期支付7 年。
• 在进行“需求测试“的情况下，可以部分免税。

这意味着

真正的效果
税务局往往只能收到150万欧元，而不是450 万欧元。
→ 有效税负：1.5

5. 计算概述

以下是概述：

简而言之：您只需缴纳 150 万欧元的税款

从法律上讲，国家可以要求支付3 000 万欧元。实际上，由于免税规定、控股和延期，公司继承人往往只支付150 万欧元。

结束。

如果你想知道…没有家族基金会的参与？

SPIEGEL 杂志文章中的 1.5%是在没有家族基金会的情况下得出的–这完全是由于法定的商业资产豁免。家庭基金会可以起到补充作用，但不是产生这一数字的原因。

另一方面，家族基金会本身也是一种结构化工具。它也可用于优化税收，但方式不同：

• 有了家族基金会，资产可以在继承之前转移。
• 这样就可以避免或推迟遗产税义务。
• 不过，这里适用不同的规则：应缴纳遗产税，但有时间差（如每 30 年）。

结合企业资产，家族基金会可用于节省额外税款，但这是一个单独的策略。

了解更多信息：

• 家庭基金会

德国如何征收遗产税？

遗产税（与赠与税一起）规定了资产转移时应向税务机关缴纳的税款。税级、免税额和受青睐的资产类型是决定性因素。重要：赠与也算数–您可以每十年使用一次许多免税津贴。这样您就可以进行长期规划，巧妙地分配资产。

• 法律依据：ErbStG + 估价法
• 一至三类税，视关系而定
• 津贴：例如 500 000 欧元（配偶）、400 000 欧元（子女）
• 礼物的十年规则
• 青睐商业资产、家庭住宅
• 累进税率取决于等级和水平

有用的链接和资料来源：

• 联邦财政部 – 遗产和赠与税
• §ç¬¬ 16 节 ErbStG 津贴
• 维基百科：德国的遗产税

税级和免税额：基本缓冲

纳税等级取决于与立遗嘱人的关系远近。第一类（配偶、子女、孙子女）的免税额明显高于第二类（如兄弟姐妹）和第三类（无亲属关系的第三方）。此外，还有特殊的养老金补贴（如配偶）。结果：由于有津贴，很大一部分正常遗产已经免税。只有剩余部分需要纳税。

家庭住宅和延期付款：保护您的住房

如果配偶或子女在某些条件下（如持续使用、持有期）购买了自住的家庭住房，则可以继续免税。对于不动产或公司，如果纳税会危及资产，也可以延期纳税。这为融资或重组提供了时间，而不必立即出售。

• §Section 13 ErbStG 家庭住宅
• 家庭住宅信息表（NRW）

商业资产：85%或 100%免税

在继承企业的情况下，如果满足条件（工资总额、持有期、行政资产比率），则适用标准免税额（85%）或选择免税额（100%）。这在政治上是可取的：公司继承应确保就业，而不是因税收负担而倒闭。对于大额遗产而言，这是减税的杠杆。

• 慕尼黑工商会：商业资产和免税

Erbe & Nachlass

当你继承了很多遗产时，为什么要储蓄？

大额遗产有计划地利用优惠待遇。在资产结构上，尽可能多地将其归入受青睐的 “抽屉”：商业资产、住宅财产（家庭住宅）、用益权概念和递延赠与。这就降低了税基，从而降低了实际税率。研究和政府答复显示平均而言，主要继承人通常只需缴纳个位数的低税率。

• 有效负载往往只有百分之几
• 理由：豁免 + 津贴 + 组织
• 馈赠代替继承（时间为您所用）
• 使用权：转让价值，保留使用权
• 基金会解决方案和家庭部门
• 保护物质推迟/部分支付

有用的链接和资料来源：

• 南德意志报 – 通过遗产税实现不平等
• ZEIT – 大额继承人支付的费用较少
• 维基百科：遗产税统计

不动产公司：战略性地转移税收负担

许多家庭依靠所谓的Immobilien-GmbH，尤其是大宗财产资产。房地产被转移到企业资产中。这样做的好处是：公司股份通常可以享受高达 85% 甚至 100% 的免税规定。此外，股份可以在几代人之间分阶段转让，通常与赠与和用益权相结合。

家族基金会：永久性税收优化

家族基金会汇集资产，确保世代相传。由于基金会不会消亡，因此没有传统的遗产税。相反，现行税率较低。这种模式通常适用于两位数百万的资产，以确保长期的实质内容，避免高额的一次性费用。

与时俱进的设计：利用十年周期

如果开始得早，您可以每隔十年通过赠与来分配资产。这样，您的免税额就可以增加好几倍。例如：父母每十年可以为每个孩子免税转移 40 万欧元–如果有两个孩子，每轮就是 80 万欧元。在 20 年或 30 年的时间里，这样就可以获得很高的免税转让额度，而且最后不会有继承风险。

使用权和居住权：让渡价值，保持控制

例如，通过保留用益权 ，您可以转让一处房产，但要确保租金收入或使用权。这就降低了赠与的税值，因为用益权的资本价值已被扣除。这样，您就能保持财务安全，同时更有效地利用免税免额。

为什么要征收 “愚蠢税”？糟糕的规划要付出真金白银的代价

如果完全不做规划，就会放弃免税额、失去免税资格（例如由于未能遵守最后期限）或由于结构不利而陷入较高的税率。建议有助于弥补差距：从婚姻财产制度的组织到遗嘱、分割安排、继承前和继承后，直至基金会。什么都不做 “与 “精明规划 “之间的区别：往往是数万到数百万不等。

5000 万欧元继承例计算 + 税收优化

明镜周刊》报道：“富有公司的继承人通常只需缴纳 1.5%的税款”。这可能吗？有可能。巧妙的规划可以减轻税负。如果不进行规划，5000 万欧元的遗产很快就要缴纳近 1500 万欧元的税款。通过巧妙的规划，税负可降至 1-5%。研究、法律和实例都清楚地表明，那些及早进行优化的人可以节省数百万欧元。这正是遗产税经常被称为 “愚蠢税 “的原因。

• 5000 万欧元遗产计算示例

避免遗产税？我的结论

你很少能完全避税，但你可以管理它。关键在于：及早开始，错开赠与时间，确定受青睐的资产类型，遵守持有和薪资规则，正确使用家庭住房。资产越多，杠杆作用就越大，犯错的代价也就越高。及时获取税务和法律建议，妥善记录一切，并进行变式规划（继承、赠与、基金会）。这将把 “愚蠢的税 “变成可避免的成本陷阱–您将从遗产中获得更多。

柏林米特带屋顶露台的联排别墅

联排别墅将现代建筑风格与永恒的奢华和最大限度的私密性融为一体。采光充足的房间共四层，提供个性化的设计选择–从尊贵的起居区到最舒适的休闲区。私人屋顶露台为这一独特的房产加分不少。

• 柏林别墅和联排别墅最新信息

四层独享生活

联排别墅拥有宽敞的开放式布局、优雅的设计元素以及高品质的装置和设备。精致的材料、落地窗和现代智能家居技术营造出最高水准的生活氛围。屋顶露台是举办独家活动或在柏林屋顶上度过轻松夜晚的理想场所。

• 约 400 平方米的居住面积
• 四层豪华楼层
• 私人屋顶露台

柏林米特生活在高级政府区

Berlin

柏林米特区是德国最受欢迎的住宅区之一，是历史、现代和国际化的独特结合。在使馆、部委和高级精品店之间，正在形成一个世界上无与伦比的居住环境。这里对高品质房产的需求尤其旺盛，而供应量却非常有限。

该地点的优势

这里可以直达政府区、文化中心和各种餐馆，是柏林最独特的地址之一。私密性、中心位置和城市生活方式的完美结合，使得这里的联排别墅价值特别稳定，对投资者极具吸引力。

• 位于柏林市中心的著名位置
• 独享景观的屋顶露台
• 供应有限，需求旺盛

您在柏林米特的房产顾问

购买独一无二的联排别墅需要谨慎的建议、全面的市场知识和个性化的支持。作为房地产顾问，我们将陪伴您走过从最初接触到最终成交的每一步。从我们在高端市场的专业知识中获益，发现您在柏林米特的完美联排别墅。

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