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房产作为投资的3大优势：通胀保护、外部资金与被动收入

Stephan — Mon, 03 Aug 2026 09:01:14 +0000

房产作为投资的优势——在今天的视频中，我谈论房产作为投资的三大关键优势。房地产投资越来越受欢迎，尤其是因为它们能够抵御通货膨胀、产生被动收入并最终积累财富。以下是最重要的3大优势！

讲解视频：4分钟了解3大优势

提示！不要错过任何内容，现在就订阅YouTube：Lukinski！

优势1：通胀保护

通货膨胀会迅速使储蓄贬值。例如，如果您有100,000欧元，通胀率为5%，那么您每年会损失5%的资金。两年后，您的100,000欧元将只值90,500欧元。房产能有效抵御通货膨胀，因为租金通常会随通胀上涨。如果通胀率为5%，您的租金收入也会上涨5%。这意味着从长远来看，您将从不断增长的租金收入中受益，您的投资也能免受通胀影响。

资产：100,000欧元
通胀5%，1年后购买力：95,000欧元
通胀5%，2年后购买力：90,500欧元
……

额外提示！通胀对贷款和还款的影响

假设您贷款100,000欧元。在通货膨胀时期，您的资金会逐渐贬值。这意味着，当商品和服务价格上涨时，您资金的购买力却在下降。

有趣的部分来了：随着价格上涨、收入增加，您贷款的月还款额却保持不变。这意味着随着时间推移，您偿还的仍是同样固定的金额，但其实际购买力却在降低。

这带来两个重要影响：

您的债务被”贬值”

通货膨胀导致您的债务实际价值下降。这意味着最初贷款的100,000欧元，随着时间推移，其实际购买力会变得更低。换句话说，考虑到通货膨胀因素，您实际偿还的更少。

收入增长可减轻还款负担

如果您的收入随时间因通胀而增长，偿还每月还款额就会变得更容易。这意味着您可能有更多的财务空间用于其他投资，或更快实现您的财务目标。

优势2：您的租客替您偿还投资

房地产投资最好的特点之一是，您的租客替您偿还投资款项。银行会为您提供房产贷款，而您无需自己赚取这笔钱。您的租客支付月租金，用于覆盖部分融资款项。一旦融资完成，房产就完全归您所有。此外，您还能从土地增值中获益。即使地价每年仅上涨5%，这些收益经年累月也会积累成一笔可观的额外财富。

您只需要20%的自有资金
其余由银行提供（外部资金）
谁来还您的贷款？您的租客！

请永远记住这句话：

您的租客替您偿还投资！

优势3：被动收入

一旦您每月的租金收入覆盖了每月的支出，您就开始获得被动收入。这意味着您无需主动工作，每月都能赚取额外的钱。这种被动收入有助于您实现财务独立，让您有更多自由享受生活。例如，如果您每月支出为1,000欧元，每月租金收入为1,100欧元，那么您每月获得100欧元的被动收入。

房产年”成本” = 12,000欧元
年净冷租金 = 13,200欧元
盈余 = 1,200欧元

为什么房产投资是明智之选？

了解了这3大核心优势后，希望您已经不再有这个疑问！

房地产投资能有效抵御通货膨胀，让您在租客偿还投资的同时积累财富，并有机会获得被动收入。如果您喜欢这个视频，别忘了点赞并订阅我的新频道。请继续关注更多关于房地产投资的深度内容。感谢您的观看！

提示：投资指南

房产地段快速讲解：投资A类、B类和C类地段 @ 英格尔伍德，洛杉矶 – 最新视频

Stephan — Mon, 03 Aug 2026 09:01:10 +0000

投资A类、B类和C类地段——这次我特意前往洛杉矶英格尔伍德，就”房产地段“这一主题进行讲解。网上搜索显示的热门结果是犯罪、贫民窟和警察局，但实地所见真正让我感到惊讶。一切都在改变！这正是促使我提出这个问题的原因：房产的地段有何不同，应该在何时何地投资？现在就订阅：Lukinski YouTube！

该在哪里投资？A类、B类还是C类地段

该在哪里投资？三种地段类型快速讲解：

A类地段的房产在出售时承诺高额利润，但租金收入往往无法覆盖成本主要目标：出售获利
B类地段的房产提供正现金流，非常适合初学者，具有良好的经济发展和基础设施主要目标：正现金流
C类地段的房产存在风险，前景不佳、收入低、犯罪率高，可能导致价格下跌和空置主要目标：低购买价格、高收益

讲解视频：房产地段一览

我在英格尔伍德的步行路线

从Phil’s Barbecue到Mega Donut，穿越英格尔伍德。

A类地段：出售时利润高，但……

在我的视频中，我讲解了投资A类地段意味着什么。慕尼黑、柏林或汉堡等这些地点，由于地价持续上涨，出售时往往能带来高额利润。然而，租金收入并不总能覆盖成本（收益率），这意味着您每月都需要倒贴钱。这就是所谓的A类地段投资房产。

A类地段代表慕尼黑、柏林和汉堡等城市的高端地区
由于地价持续上涨，这里的出售利润颇具吸引力
然而，租金收入往往无法覆盖高昂的成本，这可能给投资者带来每月的负担
A类地段的投资房产以长期增值著称，但需要耐心和资本

B类地段：正现金流，非常适合初学者

B类地段则是另一回事。这里的租金收入通常足以覆盖成本（本金偿还、利息、维护储备金），甚至能产生正现金流。这些地区经济发展良好，人口不断增长，基础设施完善。B类地段通常位于A类地段周边或个别大城市中，是非常理想的投资标的，尤其适合初学者。

B类地段是指A类地段周边或新兴大城市中的位置
这里的租金收入通常足以覆盖成本并实现正现金流
这些地段经济发展良好、人口增长、基础设施完善
B类地段非常适合寻求稳定投资机会的初学者

该投资A类地段还是B类地段？

A类地段 = 仅在出售时获利（年净冷租金 < 房产成本）
B类地段 = 直接产生正现金流（年净冷租金 > 房产成本）

C类地段：不要低估风险

还有C类地段，在这里您真的需要非常谨慎。比如杜伊斯堡的马克斯洛（Duisburg Marxloh）这样的城区或城市，前景不佳、收入低、犯罪率高。这里没人愿意买房，价格通常很便宜。但风险在于地价可能停滞甚至下跌，无法提供通胀保护。此外还有当地的客户群体、空置问题以及可能出现的”租霸”。

C类地段是风险较高的地区，前景不利、收入低、犯罪率高
投资者可能找到便宜的购买价格，但地价停滞或下跌且没有通胀保护的风险始终存在
空置和潜在的”租霸”是C类地段的典型问题，潜在租户可能会犹豫不决
这些地段需要全面的风险分析，对经验不足的投资者来说可能颇具挑战

Lukinski YouTube：收益、投资等更多内容

和我一起探索房产投资的关键因素、指标和基础知识。与其他投资形式相比，房产提供了一种”更安全”的资本投资方式，具有稳定的收益和长期增值。想明智地投资您的资金吗？我的建议是：房产、被动收入和美好生活。

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Cro的巴厘岛房屋之旅：天堂中的别墅 – 这就是Cro在巴厘岛的居住方式！

L_kinski — Mon, 27 May 2024 10:23:16 +0000

Cro – 德国最著名的面具佩戴者 – 在巴厘岛打造了一处豪华住宅，展示了在热带建筑和适当预算下可以实现什么。他的 巴厘岛别墅 将开放空间、天然石材、柚木和私人泳池融合在一起，形成了一种生活方式，越来越受到德国房地产买家的关注。我们借此房屋之旅进行一次诚实的分析：建筑风格、以欧元计价的价格、德国人的法律状况以及与马洛卡、伊比沙岛和马贝拉的直接比较。

巴厘岛别墅建筑的特点是什么？

巴厘岛别墅遵循一种名为“开放式生活”的原则：仅在必要时才设置墙壁。结果是在室内外之间形成了流畅的过渡 – 这不是一种建筑风格，而是对湿度高达75–90%、全年气温在27至33摄氏度之间的热带气候的一种回应。

典型的材料和建造方式

钢筋混凝土骨架 配以 Bengkirai、Merbau 或 Ulin（铁木）的木质元素
天然石材（安山岩、Paras 砂岩）用于地板、外墙和浴室
屋顶：传统的Alang-Alang茅草屋顶或现代的绿色屋顶平顶
口袋门：覆盖整面墙的宽度 – 房间完全向花园敞开
游泳池：在高级别墅中为标准配置，通常长度为8–15米，山坡位置配有无边泳池
户外浴室：配有露天雨淋浴和热带植物装饰

Cros Villa：House Tour展示的内容

Cros庄园包括一个主区域，配有厨房、餐厅和台球桌，一个专业的音乐工作室，一个创意工作室（也可用作家庭影院），带有树屋氛围的卧室，以及一个配有私人泳池的花园。特别引人注目的是来自Gianyar的定制家具，以及他在寻找一年并评估了十台乐器后终于找到的钢琴。

Villa一览 – AD Germany Tour

巴厘岛别墅的价格是多少？以欧元计价

巴厘岛早已不再是购物天堂。在乌鲁瓦图或森马亚克等顶级地段，高端别墅的价格已达到马贝拉水平。下表显示了出售或租赁（25–30年）的参考价格：

地区	特色	别墅（3–4间卧室，带泳池）
Canggu / Berawa	冲浪，文艺青年，数字游民	450,000 – 150万欧元
Seminyak	成熟，海滩俱乐部，餐厅	600,000 – 250万欧元
Uluwatu / Bukit	超豪华，悬崖边，海景	120万 – 800万欧元
Ubud	艺术，健康养生，丛林氛围	350,000 – 200万欧元
Sanur / Nusa Dua	家庭，度假村风格，安静	500,000 – 300万欧元

自建成本（不包括土地）

标准建造方式：约600–900欧元/平方米
高端（如Cros Villa）：1,200–1,800欧元/平方米
超豪华（设计师，悬崖边）：从2,500欧元/平方米起
对比：德国新建目前约3,500–5,500欧元/平方米

定制家具：在巴厘岛，一款定制的超大沙发价格约为1,500–4,000 €，而在德国几乎买不到低于12,000 €的。马斯和 Gianyar 的木匠和木工坊属于整个亚洲最好的之一。

德国人的法律地位：购买时真正适用的规定

大多数房屋参观中缺失的最重要事实是：外国人不得在印度尼西亚拥有土地。 购买别墅的人实际上只能获得三种模式中的一种。

外国人的三种土地所有权模式

Hak Sewa (租赁权)： 25–30 年的租赁权，可续期。最常见的模式，透明且安全。通过公证人（Notaris/PPAT）进行交割。
Hak Pakai (使用权)： 持有居留许可（KITAS/KITAP）的外国人可获得 30 年使用权，可续期。比单纯的租赁权更安全。
PT PMA（印尼公司）： 通过自己的公司购买土地。虽然繁琐，但对有意出租的投资人来说通常是最佳选择——实际毛回报率可达 8–15%。

您绝对应该避免的事情

“候选人”结构（印尼人托管土地）：法律无效，存在高全部损失风险
无PPAT公证的购买：没有获准的房地产公证人绝不要签字
不明确的分区类别：绿色土地（稻田，“Sawah”）通常不得开发
自然灾害风险：巴厘岛位于“火环”上 – 地震、火山爆发和洪水是真实的风险

巴厘岛 vs. 马洛卡 vs. 马贝拉：直接对比

Kriterium	Bali	马洛卡	马贝拉
德国人拥有权	仅限租赁权/PT PMA	完全所有权（欧盟）	完全所有权（欧盟）
购买附加费用	约5–8 %	约11–13 %	约10–12 %
毛租金收益率	8–15 %（短期租赁）	3–5 %	3–6 %
从德国出发的行程	15+小时飞行	约2.5小时	约3小时
气候	热带，全年温暖	地中海气候，夏季炎热	地中海气候，非常晴朗
法律保障	中等	高（欧盟法律）	高（欧盟法律）
价值稳定性	波动，增长中	非常高	非常高
语言 / 日常	英语/印尼语	德语广泛使用	德语广泛使用

将马洛卡、伊比沙岛或马贝拉与巴厘岛进行比较，很快就会发现：欧盟法律、短途旅行和价值稳定性都明确支持欧洲。巴厘岛在回报率、按价格计算的建筑质量以及生活氛围方面占优。

对在马洛卡自建房屋感兴趣的人，可以在这里找到一篇关于在马洛卡建造别墅的建筑师经验报告。

为什么巴厘岛对德国人来说很有趣

低廉的建筑成本、高品质的生活、国际化的机场（登巴萨的努拉莱机场）以及完善的外籍人士网络，使巴厘岛成为富裕德国人最喜欢的热带目的地。此外，印尼的税法对于在德国具有正式纳税义务的外国人来说相对简单——只要不打算在印尼建立永久的税务居住地。

Cros 在巴厘岛的生活 – 之前的见解

https://www.youtube.com/watch?v=H30Sxekb9Vo

Cro – 谁藏在防疫面具背后？

Cro，本名Carlo Waibel，是一位德国音乐人、歌手、制作人和设计师。他凭借单曲《Easy》一举成名，获得了多张白金唱片以及Echo奖。他的风格被归类为“Raop”（说唱+流行），而他的防疫面具则成为其独特的标志。除了音乐，他还活跃于时尚界，并在巴厘岛生活多年，那里他进行创作、绘画和弹奏钢琴。

Cro – Easy（官方版本）

巴厘岛作为投资：机会与风险

在巴厘岛投资的人应该了解这两方面。机会是真实的——但它们依赖于欧洲投资者并不熟悉的因素。相反，如果寻求具有欧盟法律保障的稳定投资房地产，那么在德国大城市或马洛卡会更稳妥。

机会

高租金回报率：专业短期出租可获得8–15%的毛租金回报率
较低的建筑成本与欧洲相比 – 相同的建筑质量，花费更少
增长的市场：巴厘岛旅游业每年增长，新建项目数量上升
生活质量加分：泳池、员工（清洁工、园丁）每月300–600欧元是现实的

风险

产权问题：外国人无法直接拥有土地所有权 – 租赁权到期
自然灾害：阿贡火山、地震风险、洪水
偏远位置：从德国出发飞行时间超过15小时，无法迅速干预
政治风险：印尼法律可能变化 – 没有欧盟保障
湿气损害：电子设备、乐器在85%的空气湿度下会持续受损

常见问题：在巴厘岛购买别墅

作为德国人，我可以在巴厘岛购买别墅吗？

外国人无法在印尼拥有直接的土地所有权。现实可行的模式包括租赁权（Hak Sewa，可续期25–30年）、持有居留许可的使用权（Hak Pakai）或成立PT PMA公司。这三种模式都十分正规，每天都有人使用——前提是必须有授权的公证人/PPAT参与。

Cro的别墅要花多少钱？

Cro的别墅位于高端市场，拥有独立的工作室、工作室、泳池和宽敞的土地。类似物业的价格根据地段不同，从约80万欧元到250万欧元不等（租赁权）。Canggu或Berawa：约80万欧元起。Ubud高端：约70万欧元起。Uluwatu悬崖：经常超过200万欧元。

在巴厘岛购买房地产的合理租金回报率是多少？

通过Airbnb等平台或当地别墅经理进行专业出租，毛租金回报率可达8–15%，远高于欧洲水平。前提条件：优越的地段（Canggu、Seminyak、Uluwatu）、积极的管理以及60–80%的季节性入住率。

购买巴厘岛房地产有哪些风险？

最大的风险是产权问题：租赁权到期后无法续期，续期是可以协商的，但并非有保障。此外还有自然灾害（阿贡火山）、政治风险以及单纯的地理位置距离。对于注重安全的投资者而言，欧洲大都市的豪华房地产是更为稳定的选择。

Cro无法生活的10件事

房产 Instagram：学习投资 1×1，简明扼要地解释投资

L_kinski — Sat, 14 Oct 2023 09:00:36 +0000

Instagram 上的 Property 1×1 – 成为房产投资者的简单方法！在我的 Instagram 视频中，我分享了我的房产投资知识–无论是在日常生活中、出差途中还是会议间隙。在这里，您可以以简洁易懂的方式了解您需要知道的一切。就像小型免费在线课程一样，你可以在 Instagram 应用程序中找到有关租金收益、融资、选址等方面的提示。我们计算租金收益率，学习如何计算年度冷租金，并做出有理有据的投资决策。正如我常说的：卢金斯基，我们走！现在就访问我的 Instagram 房地产投资频道。 Instagram 房产投资。

实例：紧凑型视频讲解

一张图片胜过千言万语！下面是几个例子：

购置房产：如何获得优惠的房产报价

真正的利润在于购买，这就是为什么房产收购是你成为房产投资者和房产投资家的过程中一个如此重要的话题。在 YouTube 上，我提供了从数字渠道到给业主打冷电话等各种收购技巧。

刚开始做投资者时，最重要的是购置有利的房产：

让人知道你在 X 地区购买房产！家人、亲戚、朋友、熟人和同事都是您强有力的宣传工具。

只要有人听到风声，就会有人提供线索。

被动收入：通过出租赚钱

被动收入是许多人孜孜以求的梦想，而房产则为实现这一梦想提供了机会。试想一下，在工作之余，无需主动工作，每月就能获得 5000 欧元的收入。你会有什么感觉？许多人正是依靠房产来实现这一目标的。

通过租金收入积累资产
额外收入 – 被动收入
安心

5%的回报率：这意味着什么？

5% 的回报率意味着什么？在这段视频中，我将解释为什么在不同的资产类别中，5% 的估值是不同的。

如果您想直接 “用房产赚钱”，5% 是不够的。请阅读 “您需要多少回报率“：如果您想在出租的第一个月就直接赚钱，“至少 “需要多高的回报率。

作为通货膨胀保护手段的财产：保值

购买共有公寓是一个明智的决定，尤其是对于房产新手而言。购买公寓后，您就成为了公寓业主协会（WEG）的一员，这意味着许多公共费用都由协会分担。试想一下，在一栋有五方业主的公寓楼里，您只需支付 20% 的公共费用。这意味着您可以节省大量费用。

财产的长期增值
租金收入逐步增加
稳定的摊销率

公寓与住宅：公寓的优势

投资者通常选择 30 年或 35 年的长期融资。这为进一步投资创造了流动资金。您可以向银行贷款，而不是自己支付全部购房款，通常只需投入 20% 的股权。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

加入业主协会
分担成本 – 例如供暖系统

长期投资融资

投资者通常在 30 年或 35 年的较长时期内进行融资。这为进一步投资创造了流动性。您无需自己支付 100%的购房款，而是从银行贷款，通常只出资 20%。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

创造流动性
通货膨胀导致资产增加，而摊销额保持不变

在 A 类地区和 B 类地区购房：区别

在房地产界，地段通常分为 A、B 和 C 地段。在 Instagram 上，我将为您讲解这些地段的基本知识，并分析它们的区别和优缺点。敬请关注，获取宝贵的房产投资知识。

投资者的故事：向伟大的投资者学习

你可以在我的博客上找到很多投资者的故事，当然，我现在也为 LinkedIn 做了一些！比如这里的《好莱坞乐园》。

现在就在 Instagram 上订阅！

别忘了订阅我的频道，了解最新信息，从宝贵的房产投资技巧中获益。

房地产 TikTok：学习投资 1×1，快速投资，简单讲解

L_kinski — Sat, 14 Oct 2023 09:00:34 +0000

TikTok 上的房地产 1×1 – 将房地产作为一种投资，成为房地产投资者，一步一步，简单明了，短小精悍 – 现在就在 TikTok 上学习一切有关房地产投资的重要知识。我在日常生活中、在出差途中、在会议间隙、在有人问我有关房地产投资的问题时，经常自发地制作视频！为您提供小型免费在线课程：在 TikTok 应用程序中免费提供租金收益、融资、房产位置、购买技巧等内容。我们计算租金收益率，学习计算年冷租金，做出投资决策。正如我喜欢说的：卢金斯基，我们走！点击此处进入频道：TikTok 房地产投资。

实例：视频简明扼要

视频胜过千言万语！下面是几个例子：

被动收入：租房赚钱

被动收入是许多人对生活的向往和追求。因为它让你无忧无虑。假设你知道，除了资本积累（房产由租户偿还），你每月还能不劳而获 5000 欧元：你会作何感想？这就是许多人将房地产作为资本投资的原因。

财富积累，租户为您的房产买单
额外收入、被动收入
无忧无虑

@lukinski_real_estates

Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

♬ Originalton – Lukinski

房地产收购：如何获得低廉的房地产报价

真正的利润在于购买，这就是为什么物业收购是您成为物业投资者和房地产投资者之路上的一个重要话题。在 YouTube 上，我提供了从数字渠道到给业主打电话（冷电话）的购房技巧。

@lukinski_real_estates

Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

♬ Originalton – Lukinski

作为资本投资者，起步阶段的第一件大事就是购置负担得起的房地产：

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