5分钟内评估公寓楼

让我们从一个可能今天就发生在你身上的案例开始：

想象一下，一位朋友坐在你旁边的咖啡馆里，说：“在这条街上有人想出售一栋公寓楼，我认识那位老妇人，现在她的儿子在处理这件事。我帮你问问看。” 一天后，你通过WhatsApp收到了这些数据：年租金24万欧元，购买价格应为850万欧元，A类地段。听起来很吸引人 – 但这真的是一笔好交易吗？

重要的是：你只需要两个数字——购买价格（KP） 和 年净冷租金（JNKM）。凭借这两个数字，你可以立即计算出 价格系数 和 毛租金收益率。这两个指标是判断一项投资是否具有意义最重要的关键数据。

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计算房价因素和毛收益率

示例：

• 房价：8,500,000 €
• JNKM：240,000 €

现在立即开始：

房价因素 = 房价 / JNKM = 8,500,000 / 240,000 = 35,4

一个 购买价格因素 为 35 意味着：你需要超过 35 年的时间，通过租金收入才能收回购房成本 – 不考虑费用、利息和风险。

计算毛租金收益率

收益率 = 年租金收入 / 购买价格 = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

听起来似乎不错 – 但这只是 毛收益率。扣除费用后，实际剩余的金额会明显减少。相关内容稍后将详细说明。

根据地段理解购买价格因素的范围

一个35的系数并不总是不好 – 一个18的系数也不总是好。以下是典型的范围：

神奇的界限：为什么只有在约5.5%的毛收益率时才开始计算

如果你使用 外债 – 几乎所有人都会这么做 – 你必须计算持续的成本。以下是诚实的拆解：

真正吞噬你收益的是什么？

• 利息：目前约为贷款金额的 3.5 % 年利率
• 维护费用：1.0 %（新房）至 4.0 %（未翻新的旧房）– 经验法则平均值：2.0 %
• 管理费：每套住房每年 250–350 欧元（约 KP 的 0.3–0.5 %）
• 租金损失补偿：JNKM 的 2 %（空置、租客流失）
• 偿债：1–3 % – 这不是 损失，而是资产积累

经验法则：只有在 毛收益率超过 5.5 % 时，该物业才能自给自足。在 2.8 % 时，即使租金收入满额，你每个月都在亏损。

毛收益 vs. 净收益 – 决定性的差异

以 400 万欧元的购买价格和 24 万欧元的 JNKM（= 6 % 毛收益率）为例：

• 毛租金收入：24 万欧元
• – 维护费用 2 %：−8 万欧元
• – 管理费：−10.000 €
• – 租金损失 2 %：−4.800 €
• = 净租金收入：约 145.000 €
• 净租金回报率：145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

从 6 % 毛租金很快就能得到 3,6 % 净租金。这个数字应该出现在每一个推介中。

你最多应该支付多少钱？

将公式倒过来。你想要至少 6 % 的毛回报率？

最高购买价格 = 年净租金 / 目标回报率 = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

因此，如果目标是 6 %，该物业的最高价格应为 400 万欧元。如果目标是 8 %，甚至只能支付 300 万欧元。

例子：你想要 8 %

购买价格 = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

所有高于这个价格的，从财务角度来看都不具吸引力 – 或者你必须压低购买价格。

购房附加费用 – 被忽视的因素

注意：单纯的购买价格从不是最终价格。在购买公寓楼时，还有 8–12 % 的 购房附加费用：

• 土地转让税：3,5 %（巴伐利亚）至 6,5 %（北莱茵-威斯特法伦、勃兰登堡）
• 公证人 + 土地登记簿：约 1,5–2,0 %
• 中介佣金：0–7,14 %（可协商，通常由买卖双方各承担一半）

在 400 万欧元的购房价格下，你实际需要计划的资本投入约为 430–450 万欧元。这些额外费用还会使你的收益率额外降低约 0.3–0.5 个百分点。

现金流现实检查 – 每月末还剩多少？

针对 400 万欧元的联排别墅，采用 80 % 贷款的快速计算：

• 自有资金（20 % + 额外费用）：约 120 万欧元
• 贷款：320 万欧元 → 利率 3.5 % + 还款 2 % = 5.5 % 年供
• 年供：176,000 欧元
• 年净租金收入：约 145,000 欧元
• 运营现金流：−31,000 欧元/年（税前，折旧前）
• 扣除折旧（2 %）和税收优惠后：通常为 ±0 或略微为正

结论：即使毛收益率达到 6 %，这笔交易在最初几年也常常只是“黑零”。财富积累是通过还款 + 房价上涨实现的，而不是通过现金流。

租金上涨潜力 – 隐藏的杠杆

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

• 租金合同有多久了？（指数租金？阶梯租金？）
• Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
• 是否存在现代化改造的潜力（§ 559 BGB 改造后的租金上涨）？
• 如何确定 当地比较租金？

检查清单：你向卖家询问哪些数字？

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

• 购买价格 + 展示谈判空间
• JNKM – 每单位配置（应缴和实缴租金）
• 居住及使用面积（平方米，总计 + 每单位）
• 建造年份 + 最后一次彻底翻新
• 能源证书（能效等级，最终能源需求）
• 供暖系统（类型，建造年份，是否符合GEG标准）
• 屋顶 + 外墙（状况，最后一次翻新）
• 租户结构（租期，年龄，社会状况）
• 空置率 当前 + 近三年
• 维修储备金（如存在）
• 地籍簿摘录（负担，地役权，通行权）
• 土地价值 + 土地面积
• 地上权?（对许多买家来说是关键因素）

850万是一个好交易吗？收益物业 vs. 投资物业

在immobilien-erfahrung.de我已经详细谈到过：收益型与投资型房地产的区别。

区别在于侧重点：在收益型房地产中，重要的是每月进入你账户的金额——即通过租金收入带来的正向现金流，通常位于B类地段和C类地段。而在投资型房地产中，你依靠的是长期的资产增值和出售收益——通常位于A类地段，如柏林、科隆、杜塞尔多夫、汉堡、慕尼黑。

你想要直接获得现金？ 第一种方式能为你带来持续的收入。 你想要长期获得更多现金？ 第二种方式需要耐心、资金和市场知识——作为回报，将来可能会有丰厚的收益（并且可能在10年后免税）。

更佳：

如果你以低价购买A区房产并进行增值：现金流 + 长期资金 = 顶级选择。购买、增值、提高租金、享受资产增值。

FAQ – 关于公寓楼快速评估的常见问题

从哪个购买价格系数开始，购买公寓楼才值得？

粗略的经验法则：低于20的系数属于典型的现金流区域，20–25属于混合计算，超过25则需要实质性的

Lukinski 评级评估的内容 —— 以及不评估的内容

该评级将结构性的区位因素整合为一个评分：人口发展、经济实力、基础设施、劳动力市场和租金动态。同时考虑两个时间段——过去十年作为短期趋势，过去三十年作为长期基础。由此得出的评分能够过滤短期热潮，凸显真正的结构性优势。

五个核心因素详解

• 人口发展：人口数量的增长或减少，包括年龄结构和人口迁移差额
• 经济实力：人均GDP、失业率、税收收入、大型雇主锚点
• 基础设施：交通连接、教育、医疗、数字化
• 租金动态：过去十年和三十年每平方米冷租金的发展情况，可与租金指数进行比较
• 房价水平：每平方米价格与全国平均水平的比值，与地价标准相平衡

评级有意忽略的内容

城市内部的微区位、单个物业的质量或个性化的 房地产融资 并不属于评估范围。一个A级城市并不能保证避免位于差地段的劣质物业——而在C级城市中，一个合适的公寓楼可能表现远优于全市平均水平。因此，评级只是一种初步筛选，而非通行证。

城市评级 vs. 城市分区评级：决定性的附加筛选

柏林在评级中是一个A级城市——但市中心、Prenzlauer Berg 和 Charlottenburg 实际上属于A+，而 Marzahn-Hellersdorf、Hellersdorf 和 Spandau 的部分区域则更应评为C级。同样的情况也适用于汉堡（Eppendorf 与 Billstedt）、法兰克福（Westend 与 Griesheim）或莱比锡（Südvorstadt 与 Grünau）。如果只使用城市评级，最坏的情况下，买家可能会以A+的价格购买到D级的物业。

• 经验法则：在A级城市内部，不同城区之间的评级可能相差多达两个等级
• 城区质量指标：购买力指数，社会救助比例，学校成绩平均分，空置率
• 实践：城市评级用于初步筛选，城区调研用于物业决策

评级量表直接对比：收益 vs. 价值增长

每个评级类别都遵循自己的投资逻辑。A类地段是价值增长型投资，具有较低的持续收益；C类和D类地段是现金流投资，具有较高的风险。下表显示了每类的典型指标——毛收益率、购买价格因素和实际的€/m²范围。

地点投资的最简单规则：毛收益率越高，资产增值越低——反之亦然。同时追求两者的人，会购买B+级产品。

城市列表：按评级类别示例分配

以下概述显示了每类的典型示例城市。重要的是：由于人口和经济的发展，精确的分类可能会发生变化——该列表仅供参考，而非正式推荐。您可以在评级的主目录中找到几乎所有700个城市的完整数据库。

提示：这些分类仅为示例。在每一类中都存在范围，一些城市处于过渡状态——请参阅下方“类别转换”部分。

A+ 隐形冠军：资产增值而非现金流

慕尼黑、汉堡、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫——A+ 地点被视为最安全的投资，但对初学者来说往往是一个陷阱。一个35的房价系数意味着毛收益率仅为约2.9%。扣除偿还、利息和 维护储备金 后，持续的 现金流 经常为负——您每个月都在支付。

何时 A+ 仍然有意义

• 高自有资金比例： 至少40% 自有资金，以防止现金流转为负数
• 通货膨胀保护： 想要保护财富免受通货膨胀影响，而非积极积累财富
• 遗产规划： 持有时间长，后期可利用 遗产税策略
• 流动性： 即使在危机时期，A+地段的转售也是可能的
• 租户保障： 租户信用良好，租金拖欠率低

典型陷阱 —— 精确计算

一名买家以每平方米6,150欧元的价格（总价400,000欧元）购买了慕尼黑一套65平方米的公寓，其中自备资金为80,000欧元。在每月18欧元/平方米的冷租金（每月1,170欧元，每年14,040欧元）和每年约18,500欧元的年金（3.8%利率，2%偿还率，贷款320,000欧元）的情况下，每年将产生约4,500欧元的持续亏损——尚未计入物业管理费、不可摊销部分和租金缺口缓冲。在考虑所有附加费用后，实际每年的负现金流仍可能在6,000至8,000欧元之间。增值必须在整个持有期内完全弥补这一亏损——在慕尼黑历史上这是可行的，但并非自然规律。

A+地段的隐性风险

• 租金刹车 + 租金上限讨论： 政治风险比 B/C 级别更高
• 高额物业费： 高端地段通常为 4 – 5 €/m²，其中 1,50 – 2 €/m² 不可分摊
• 翻新压力： 旧建筑存量存在高能耗低效率问题
• 价值修正风险： 利率调整后，顶级地段出现最强烈的房价下跌

B+ 空缺：最佳风险收益比

评级中的内幕区域是 B+ 和 A- 等级：莱比锡、德累斯顿、纽伦堡、明斯特、卡尔斯鲁厄、曼海姆、波恩、奥格斯堡、埃尔朗根。在这里，您可以找到 20 至 25 之间的房价系数，同时租金需求稳定，每年实际增值率为 2 – 4%。在这一类别中，当前收益与资产增值的比例在结构上最佳。

为什么 B+ 对许多投资者来说是理想选择

• 租金刹车通常比顶级七大城市更温和
• 机构投资者竞争较少
• 购房附加费用： 9 – 12 %，视联邦州而定 —— 可先使用 购房附加费用计算器 进行估算
• 学生城市 具有稳定的出租市场，不受经济周期影响
• 增值储备： 相比A类城市具有提升效应
• 大型雇主锚点： 西门子（埃尔兰根）、宝马（雷根斯堡）、SAP（沃尔道夫-曼海姆）在结构上稳定租赁需求

B+ 地点莱比锡示例计算

一套位于莱比锡、面积为75平方米、售价220,000欧元（约合2,930欧元/平方米）的公寓，冷租金为9欧元/平方米（每年8,100欧元），在约27倍的系数下，毛收益率约为3.7%。如果地段优质，租金达到11欧元/平方米，收益率可提升至4.5%。若拥有25%的自有资金（55,000欧元），并以3.8%的利率贷款，根据还款比例，现金流可能保持中性或略微为正。重要的是：莱比锡的租金水平在15年内已翻倍以上——真正的杠杆在于持有期间租金的上涨。在投资前，请将您的数据与当地的租金收益率进行比较。

锚定因素：B+城市在结构上稳定的原因

• Universität mit 20.000+ Studierenden: dau
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  这 5 个因素决定了公寓楼的价值

  提前提示，我推荐我的导游：

  • 公寓楼估价

  对价值起决定性作用的是

  1. 物业位置（宏观和微观位置）
  2. 财产和缺陷（状况）
  3. 使用类型
  4. 租户和租赁协议
  5. 潜力

  赶紧解释：

  房产所在地：柏林、伍珀塔尔还是乡村？

  众所周知，地理位置是房地产估价的决定性因素。宏观位置（区域和城市范围的因素，如经济形势、基础设施和发展前景）和微观位置（房产的直接周边环境、邻里关系、公共交通的便利性）都会被考虑在内。

  下面是 ImmoScout24 的快速报价查询：

  • 柏林 Rudow –1,149,000 € / 355 平方米居住面积 –A 级地段
  • 上巴门，伍珀塔尔 –629,000 € / for 456 m²living space –B-location
  • Wusterhausen/Dosse (Brandenburg) –128,000 欧元，居住面积305 平方米–C 区位置

  柏林和 Wusterhausen 相距约 100 公里，购买价格相差约 10 倍。 地理位置对房产价值的影响如此之大。

  想了解更多信息？请阅读我的指南：

  • 物业位置

  财产状况

  公寓楼的状况在估价中起着关键作用。建筑年份、建筑结构、翻新和现代化要求以及能源效率等方面都在考虑之列。维护良好、现代化程度高的建筑可能比需要翻新的老房子价值更高。

  更多关于施工年限和缺陷的信息：

  • 财产和缺陷

  使用类型

  公寓楼的各种可能用途也会影响其价值。它是纯粹的住宅物业，还是也有商业单元？是否有潜在的发展机会，例如通过改建或扩建？

  租户和租赁协议

  租户的质量和租约的长期稳定性是公寓楼价值的决定性因素。稳定的租户组合和长期的租赁协议可以增加房产的吸引力，从而提高其价值。

  公寓区/社区的潜力

  最后，还要考虑公寓楼的潜力。这包括因周边地区的规划开发、现代化措施或租金收入优化而可能带来的增值。

  总之，确定公寓楼的价值是一项复杂的任务，需要对各种因素进行综合分析。因此，为了确定物业的实际市场价值，建议由测量师或物业专家进行专业估价。

  如果您想进一步了解公寓楼估价方面的信息或需要专业支持，我很乐意为您提供帮助。请写信给我，无需承担任何义务：联系方式

  提醒大家一点，我推荐我的指南：

  • 公寓楼估价

  

  ]]> https://lukinski.one/%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%ef%bc%9a%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%e5%b9%b6%e8%ae%a1%e7%ae%97%e9%94%80%e5%94%ae%e4%bb%b7%e6%a0%bc/ Mon, 08 Jan 2024 16:58:02 +0000 https://lukinski.de/%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%ef%bc%9a%e7%a1%ae%e5%ae%9a%e5%b8%82%e5%9c%ba%e4%bb%b7%e5%80%bc%e5%b9%b6%e8%ae%a1%e7%ae%97%e9%94%80%e5%94%ae%e4%bb%b7%e6%a0%bc/ 市场价值的确定 – 财产评估条例(ImmoWertV) 对财产市场价值的确定做出了法律规定。除了房产的使用类型、面积和条件外，房产的能源效率也是确定市场价值的重要因素。市场价值由房地产经纪人或测量师确定。您需要了解的有关市场价值和估价方法的所有信息 [年份]，请点击此处！

  市场价值：房屋和公寓的销售价格[年份

  让我们从最重要的两个问题开始：

  市场价值是什么意思？

  市场价值是指根据物业或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他属性和位置，在规定时间内的正常业务过程中可以实现的价格。

  2004 年，《德国建筑法规》（BauGB）第 194 条的市场价值定义中增加了 “市场价值 “一词，该词在整个欧盟范围内使用。因此，市场价值是对市场上可实现价格的估计。市场价值通常用于土地和建筑物的买卖。在强制出售、税务局评税、离婚和继承 时，也可能需要确定市场价值。

  在哪里可以找到市场价值？

  您不会在清单中找到市场价值，它必须使用典型的估价方法计算出来，稍后再详述。

  

  确定市场价值：如何计算市场价值？

  市场价值评估涉及房地产的宏观位置（城市/地区）和微观位置（房地产周边环境）、区域、面积以及可能降低价值的任何现有土地费用。根据 BauGB 的规定，市场价值不是一个永久固定的价值，而是指评估中所述的参考日期。在一定时期内，市场价值可能会发生重大变化。

  市场价值对估价时的价值进行量化。市场价值评估需要考虑以下几点：

  • 如果开发，房产的重要价值
  • 房地产的性质和位置（面积、开发类型）
  • 法律情况（如土地登记、古迹保护）
  • 估值的其他目的

  但是

  但实际上，市场需求对房产价值有着决定性的影响。

  不同地区对房产的需求和所追求的功能大不相同。想想慕尼黑和柏林这样的A 级城市，地理位置对市场价值起着至关重要的作用。

  确定市场价值的文件

  在对房地产销售进行估价时，一般会对以下文件进行分析：

  • 土地登记摘录
  • 建筑平面图、楼层平面图、剖面图
  • 建筑说明
  • 场地平面图和地块图
  • 居住面积计算
  • 能源证书

  对于共有公寓，还需要提供以下材料：

  • 最近三次业主大会的会议记录
  • 业务计划
  • 分割声明（土地登记）
  • 住房福利声明

  对于有收入的房产，也必须提交这些资料：

  • 运营成本
  • 租赁清单
  • 租赁协议

  还必须考虑权利和抵押权：

  • 公证契约
  • 特殊登记（通行权、居住权等）

  市场价值标准的权重

  对房产的位置和未来预期风险给予了特别重视。这些风险通常是现代化风险，例如由于翻修工程积压而预计产生的费用。此外，还要评估最昂贵的维护措施，通常包括屋顶、地下室、窗户和暖气。房屋类型也要进行评估。如果建筑建于 1945 年之前，则属于老建筑；建于 1945 年之后，则属于新建筑。外部设计、平面图、花园、外墙、房间布局和采光条件也在评估之列。

  位置、阳台和对目标群体的吸引力等因素对房产的可出租性起着重要作用。估价中还包括其他因素，例如电梯和房产的固定装置和设备：

  • 地块面积（居住面积比例或总面积）
  • 根据《居住面积条例》（WoFIV）规定的居住面积
  • 车库、地下停车场、停车位（现有翻修风险）
  • 地下室的额外可用性或地下室的翻修积压工作等
  • 物业所在地的人口统计
  • 物业类型（商业、住宅、护理、上市、其他特殊形式、混合物业）

  估值：3 种估值方法

  为您汇总有关房地产销售估价和其他估价程序的所有重要信息：

  收入资本化方法：分为市场价值和建筑物收入价值

  收入资本化法将房地产分为土地的市场价值和建筑物的收入价值。这包括租金收入、维护成本以及管理土地和建筑物的成本。因此，将租金收入减去管理成本与包括利息在内的土地价值进行比较。

  材料价值法：新建房产的价值

  在资产价值法中，首先使用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的资 产价值。建筑物的财产价值是根据建筑物的生产成本减去任何与使用年限有关的减值计算得出的。

  有形土地价值（土地的市场价值）和有形建筑物价值相加，再乘以有形价值系数。资产价值系数的计算取决于建筑物的类型、临时资产价值和标准地价。以这种方式计算出的总资产价值表明重建房产所需的资金。

  比较价值法：与类似房产比较

  比较价值法将 您的房产与类似房产进行比较。这种方法尤其适用于出售公寓和住宅楼。比较价值也可用于确定未开发地块的价值。

  只有地段相近、布局相似的房产才会被纳入比较范围。纳入估价的物业应紧邻住宅物业。比较价值法被认为特别现实。由于地段在区域内具有相对可比性，因此经常用于确定物业价值。

  财产估值 [年份］

  房屋估价、单位估价，要想卖个好价钱，您需要注意些什么？您可以在这里找到我的建议：

  • 财产估值 [年份］

  

  ]]> https://lukinski.one/%e5%8f%af%e7%94%a8%e7%a9%ba%e9%97%b4%e3%80%81%e5%b1%85%e4%bd%8f%e7%a9%ba%e9%97%b4%e5%92%8c%e5%bb%ba%e7%ad%91%e9%9d%a2%e7%a7%af%ef%bc%9a%e5%8c%ba%e5%88%ab%ef%bc%9f%e8%bf%99%e5%b0%b1%e6%98%af%e5%ae%83/ Fri, 03 Dec 2021 16:45:02 +0000 https://lukinski.de/%e5%8f%af%e7%94%a8%e7%a9%ba%e9%97%b4%e3%80%81%e5%b1%85%e4%bd%8f%e7%a9%ba%e9%97%b4%e5%92%8c%e5%bb%ba%e7%ad%91%e9%9d%a2%e7%a7%af%ef%bc%9a%e5%8c%ba%e5%88%ab%ef%bc%9f%e8%bf%99%e5%b0%b1%e6%98%af%e5%ae%83/ 可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？- 在这里，你将了解到各个面积规格的区别(房产介绍)，还有，一个计算各个面积的简单 “公式”。重要的是，例如，计算产量。不管是房子还是公寓（部分所有权）都无所谓。在此指南中了解更多信息：购买你的第一套公寓。

  可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？

  让我们非常简单地开始。你会在揭露会、广告中、每一个房产搜索中遇到这些价值。这就是为什么知道区别是很重要的。

  3 你会经常遇到表面。

  1. 地面空间
  2. 有用的领域
  3. 生活空间

  这个顺序是专门为此目的而选择的。因为正如你在这里看到的，你从1）地板空间到2）可用空间到最后的3）生活空间。

  提示!在文章的末尾，你还会发现额外的信息图表，以便于澄清。

  由于互联网上仍有一个简单的计算 “公式”，所以在这里很简单地解释。

  简单地表示为一个 “公式”。

  • 楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。
  • 可用面积=可用面积（居住区-地窖-阁楼-…）。
  • 居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

  一步一步地计算

  让我们再一步一步地看一下这个过程。

  基础领域：步骤1+定义

  这意味着，1）建筑面积包括整个可用面积，以及走廊和楼梯（流通面积），垃圾房或供暖房（功能面积）。

  这包括所有的楼层区域。

  • 生活空间
  • 阁楼、地窖、车库和阳台
  • 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
  • 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

  这并不包括。

  • 土地

  计算一下。

  楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。

  信息图。

  

  例如：所有的建筑区域、有盖区域和高层。

  

  有用的领域：步骤2+定义

  在建筑面积之后，考虑2）可用空间，也就是房屋或公寓楼（对于公寓）中真正可以使用的空间。

  这些包括，例如。

  • 阁楼
  • 地窖
  • 车库
  • 储藏室（生活空间之外）
  • 阳台

  这不再包括。

  • 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
  • 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

  计算一下。

  可用面积 = 可用面积（居住空间、地窖、阁楼……）。

  信息图。

  

  例如：楼梯是可用建筑面积的一部分。

  

  生活空间：步骤3+定义

  只有这样，你才会来到3）生活空间。然后，居住空间表示房产的实际可居住空间。

  通常只包括。

  • 起居室（卧室、厨房、浴室、客厅等）。
  • 阳台、木廊、露台和屋顶花园按25%计算，最多按50%计算（§4 WoFlV）。

  计算一下。

  居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

  现在你知道区别了。

  信息图。

  

  例子。一座公寓的起居室。

  

  摘要：作为信息图表的技术术语

  再次快速总结，这些领域，用信息图简化。

  1. 总面积(使用+交通+功能)
     1. 交通区域（楼梯、房屋内的走廊）。
     2. 功能区（锅炉房、废料房等）。
  2. 可用面积（除交通区/功能区外的一切）。
  3. 生活空间（未被占用的可用空间，例如：地窖）。

  房子的总面积/楼面面积

  使用+交通+功能的结果就是总面积。

  房子里的可用空间

  除交通区/功能区外的一切都导致了可用面积的增加。

  房子里的生活空间

  未被占用的可用空间，例如：地窖，被称为生活空间。

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