Onere fiscale | Lukinski https://lukinski.one Thu, 10 Sep 2026 08:17:04 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.10 柏林 | Reinickendorf | 公寓楼 | 3,600,000 €，约 4,6% 的回报率 https://lukinski.one/%e6%9f%8f%e6%9e%97-reinickendorf-%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc-3600000-e%ef%bc%8c%e7%ba%a6-46-%e7%9a%84%e5%9b%9e%e6%8a%a5%e7%8e%87/ Sun, 27 Oct 2024 10:23:40 +0000 https://lukinski.de/%e6%9f%8f%e6%9e%97-reinickendorf-%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc-3600000-e%ef%bc%8c%e7%ba%a6-46-%e7%9a%84%e5%9b%9e%e6%8a%a5%e7%8e%87/ 位于柏林-雷尼肯多夫的一处公寓楼，售价 3.600.000 €，毛收益率约为 4,6 % —— 这是一个在当前柏林市场环境下值得仔细审查的提供。问题不在于雷尼肯多夫是否是一个安全的地段（它确实是），而在于房价、房价系数和租金水平是否能够带来可持续的现金流。我们将展示相关数据，将该地段与其他柏林区进行比较，并将其纳入专业 房地产作为投资 的背景中 —— 包括在首都购买 公寓楼 时典型的陷阱。

雷尼肯多夫：微区位与买家画像

柏林西北部的 Reinickendorf 在人口结构和城市规划方面与市中心的趋势区域有所不同。该地区是柏林最绿色的地区之一——Tegeler See 湖、Tegeler Forst 森林以及众多的公园区域构成了这里的特色。这里的买家较少以投机为目的，而更多是长期持有房产的业主和家族办公室。

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Reinickendorf 对多户住宅投资者的特别之处

  • 居住结构：拥有大量独栋和联排房屋，因此多户住宅供应紧张——从结构上有助于稳定租金
  • 租户群体：家庭、通勤者、中产阶级，租期较长（通常为 8 年以上）——流动性低
  • 交通：环线和 S25 地铁连接，U6 地铁直达 Alt-Tegel，A111 高速通往汉堡——在 BER 机场连接后尤为重要
  • 城市发展： 原机场场地TXL（“柏林TXL — 城市科技共和国”）作为长期价值推动力
  • 买家群体： 私人资产管理者，不像中区或弗里德里希斯海因区那样有主导性的基金压力

区内的典型房产类型

该区由非常多元的街区组成 —— 旧雷尼肯多夫、埃尔姆斯多夫、弗罗纳乌、泰格尔、维滕瑙、马尔克区。建筑质量从泰格尔的维多利亚时期联排别墅，到1950年代的行列式建筑，再到马尔克区的大规模住宅区。

  • 旧泰格尔/埃尔姆斯多夫： 老式住宅和城市别墅联排别墅，高每平方米价格
  • 维滕瑙/雷尼肯多夫东部： 1950年代至1970年代的存量物业，经典的收益物业
  • 弗罗纳乌： 别墅区，几乎没有联排别墅，高土地价值
  • 马尔克区： 大型住宅区，机构持有物业
  • 博尔西格瓦尔德/泰格尔南部： 混合存量，对中等时间轴有良好的收益机会

价格水平：雷尼肯多夫在柏林的比较

Reinickendorf 的价格低于柏林平均水平 —— 这不是弱点，而是打开了购买价格和可获得租金之间的差距。正因如此，这里的因素为 20–22 是现实的，而在 Prenzlauer Berg 或 Mitte 则要求 28–34。

区 MFH 平均因素 平均购买价格 €/m² 平均毛收益率
Mitte 28–34 5.500–7.500 2,9–3,6 %
Prenzlauer Berg 27–32 5.800–7.800 3,1–3,7 %
Charlottenburg 24–28 4.800–6.500 3,5–4,2 %
Reinickendorf 18–22 3.200–4.500 4,5–5,5 %
Spandau 17–21 2.900–4.000 4,8–5,8 %
Marzahn-Hellersdorf 16–20 2.600–3.600 5,0–6,0 %

根据当前价值 3.600.000 € 和 4,6 % 毛收益率的物业，得出的因素约为 21,7 —— 在 Reinickendorf 的高端市场中表现稳健，但并未过高。

柏林的法则：毛收益率 × 购买价格系数 ≈ 100。4.6% 收益率 × 21.7 系数 = 99.8 —— 市场计算一致。

详细数据指标

4.6% 的毛收益率听起来很吸引人，但并不能说明实际现金流的情况。关键在于在经营、维护储备金 和融资之后剩余的部分。

毛收益率 vs 净收益率

计算毛收益率 只是起点。想要现实地规划，必须参考 计算净收益率 —— 在柏林的多户住宅中，净收益率通常比毛收益率低 1.0–1.4 个百分点。

  • 毛收益率：4.6%（年净冷租金 ÷ 购买价格）
  • 不可摊销费用：冷租金的约 15–20%（管理、看守人、保险）
  • 维护储备金：现有建筑每年每平方米 8–12 欧元
  • 实际净收益率：税前 3.3–3.6%
  • 租金损失风险： 2 % 的应缴租金作为储备

正确计算购房附加费用

柏林征收 6,0 % 的土地转让税 —— 与勃兰登堡州、北莱茵-威斯特法伦州、萨尔州、石勒苏益格-荷尔斯泰因州和图林根州一起在全国处于较高水平。想要 计算购房附加费用 的人，应将 ~7,5–8,0 % 计入购房价格。

项目 税率 360 万欧元时的金额
土地转让税 柏林 6,0 % 216.000 欧元
公证费用 ~1,2 % ~43.200 欧元
地籍登记费用 ~0,5 % ~18.000 欧元
中介佣金（如适用） 3,57 % 毛额 ~128.500 欧元
总计 ~11,3 % ~405.700 欧元

实际用于购置的自有资金约为400万欧元——这一数字是每项严肃回报率计算的基础，而非裸露的购买价格。

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融资：自有资金与现金流逻辑

对于这种规模的联排别墅，银行通常期望自有资金为25-35%加上附加费用——在当前利率条件下，更高的贷款额度只能通过较差的条件来实现。在每次谈判之前，都必须进行计算自有资金需求的步骤。

融资示例计算

  • 购买价格： 360万欧元
  • 购买附加费用： 约29万欧元（不含中介）至约40.5万欧元（含中介）
  • 自有资金约30%： 约108万欧元用于购买价格+附加费用
  • 贷款： 约252万欧元
  • 年金在3.8%利率 / 2% 房屋贷款偿还： ~146,200 €/年
  • 4.6%年净冷租金： ~165,600 €
  • 税前现金流（简化）： +19,400 €/年

现金流缓冲较紧 —— 两个月的租金拖欠就可能使整年转为负数。如在 首次购房指南 中所述，流动性储备应至少达到六个月的租金。

银行文件的压力测试

银行不会资助最佳情况的计算。想要在谈判中被认真对待，应提交三种情景 —— 并明确说明从哪个点开始该项目将无法维持。

情景 租金空置率 利率 年现金流
最佳情况 0 % 3,5 % +28.500 €
基准情况 2 % 3,8 % +19.400 €
压力测试 5 % 4,3 % −6.800 €

压力测试显示了真正的承受极限：如果利率和空置率同时上升，现金流将转为负数。正是为此，折旧优势和租金储备中的隐性储备才存在——但这两者都必须能够主动提取。

清单：购买前的尽职调查

在提出报价之前，必须检查以下所有主题。只有这样，4.6%的数字才是可靠的。

  • 租户名单：包括合同开始日期、租金、面积、指数化——每单位
  • 能源证书：能源状况（供暖类型、隔热、窗户）
  • 维护积压：量化（屋顶、外墙、竖管、电气）
  • 租金对照表匹配：Reinickendorf——租金储备是否已用尽或达到上限？
  • 地籍图：最新（第二部分 + 第三部分，通行权，负担）
  • 建筑负担目录：及柏林旧有害物质登记
  • 共有部分说明：如为住宅合作社，或在区办公室的现有建筑档案
  • 附加费用结算：过去三年不可分摊费用的证明
  • 评价：根据 收益价值法 作为合理性参考
  • 现金流模型： 现金流计算器 包含三种情景（最佳/基准/压力）

购买联排别墅的税务方面

如果持有期限不足10年，根据《德国所得税法》第23条，在以后出售时将适用房地产投机税。只有在10年的投机期限计算期满后，出售收益才免税。对于这种规模的收益资产而言，长期持有本来就是标准做法。

折旧作为收益杠杆

  • 线性折旧现有资产： 每年2.0%的建筑价值（建造年份在1924年后）或2.5%（1924年前）
  • 购买价格分配： 土地 vs. 建筑物 —— 在Reinickendorf地区通常为25–35%的土地比例
  • 维护费用： 可立即抵扣（≠ 前三年内的购置相关费用！）
  • 利息： 可全额作为经营费用抵扣
  • 税务亏损结转： 在现金流紧张时，经常会出现实际的负的出租收入

购置相关的建造费用 —— 贵的经典项目

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG 是购房时的税务陷阱：在购房后最初的三年内，如果现代化和维修费用超过建筑物购置成本（净额）的 15%，这些费用将被强制归类为建造成本 —— 因此只能在 50 年的折旧期内分期扣除，而不能立即作为经营费用扣除。

结果：购买需要翻新的多户住宅时，应要么将小规模措施分散到三年限制之外，要么有意识地将全面翻新作为建造成本进行预算 —— 混合方式在税务上是最昂贵的。

柏林作为投资地点 —— 战略定位

柏林的住房市场表现出结构性短缺：净人口流入，自由市场段的建筑活动较少，租金上涨受到监管压力。瑞克ENDORF 从中受益，无需承受市中心区域的价格压力 —— 这形成了一种风险与回报比例，尤其对持有期在 15 年以上的房产持有者具有吸引力。

想要更全面地了解市场，可以在指南 房地产购买市场状况 中找到当前的市场定位。对于跨资产类别进行比较收益视角分析，收益比较 是一个有用的工具。

不那么显眼的内部杠杆：TXL区域

前泰格尔机场的场地将被开发为“城市科技共和国”以及一个拥有数千套住宅单位的住宅区（“舒马赫区”）。对于周边地区的现有房产持有者（博西格瓦尔德、泰格尔南、维滕瑙）来说，这意味着：由于就业机会增加和社区价值提升带来的双重效应——目前这些地区的联排别墅购买价格仍处于瑞克ENDORF标准因素范围内。

  • 就业岗位：计划中将有数千个高技能研究和技术岗位
  • 住宅建设：舒马赫区约有5000套住宅单位——缓解了压力，但也产生了吸引力
  • 公共交通：计划中的地铁线路延长和新公交线路连接该区域
  • 周边效应：2公里范围内的现有租金具有高于平均水平的指数增长潜力
  • 时间范围： 完全效果需等到街区完工 —— 早期买家受益最大

物业详情

以下概览简洁地总结了投资的关键数据——作为投资者决策和银行文件的快速参考。

  • Stadt: Berlin
  • Stadtteil: Reinickendorf
  • Immobilienart: Mehrfamilienhaus
  • Ca. Kaufpreis: 3.600.000 €
  • Ca. Bruttorendite: 4,6 %
  • Kaufpreisfaktor: ~21
    ]]> 加密货币的未来：比特币、以太坊和硬币替代品的历史+预测 https://lukinski.one/%e5%8a%a0%e5%af%86%e8%b4%a7%e5%b8%81%e7%9a%84%e6%9c%aa%e6%9d%a5%ef%bc%9a%e6%af%94%e7%89%b9%e5%b8%81%e3%80%81%e4%bb%a5%e5%a4%aa%e5%9d%8a%e5%92%8c%e7%a1%ac%e5%b8%81%e6%9b%bf%e4%bb%a3%e5%93%81%e7%9a%84/ Sat, 13 Feb 2021 17:02:10 +0000 https://lukinski.de/%e5%8a%a0%e5%af%86%e8%b4%a7%e5%b8%81%e7%9a%84%e6%9c%aa%e6%9d%a5%ef%bc%9a%e6%af%94%e7%89%b9%e5%b8%81%e3%80%81%e4%bb%a5%e5%a4%aa%e5%9d%8a%e5%92%8c%e7%a1%ac%e5%b8%81%e6%9b%bf%e4%bb%a3%e5%93%81%e7%9a%84/ 加密货币的未来–世界正日益被新的Covid-19病毒封锁。2020年3月是股票市场价格也暴跌的月份。像汉莎航空的证券跌到了约1/5的前期价值。在几周内减去80%的损失。这几乎发生在所有行业，除了电子商务和在线交易。相比之下，比特币和其他加密货币的价格却在坚挺。越来越多的投资者开始进入加密货币交易。是什么让加密货币与众不同？为什么im更想购买加密货币？自3月以来，比特币（BTC）已经达到453.9%。以太坊（ETH）376.2%，二元币（BNB）为428.5%。货币交易正吸引着越来越多的投资者，包括私人。这种现象在外汇市场很强烈，但更多的投资者也开始参与到股市中，最近在GameStop就看到了这一点。2月中旬，在大流行病开始后的12个月里，看看事态的发展；3月，封锁的后果。

    加密货币和硬币：功能、历史和未来

    没有投资建议或购买建议!

    这里提供的所有信息并不构成投资建议或购买建议。所有声明都是我普遍发表的意见。我从我作为一个私人投资者的经验中获得了这些信息。本经验报告不能也不打算取代专业人士的个人投资建议。

    自3月以来（11个月），收益是非常大的。

    • 比特币（BTC）453.9%。
    • 以太坊(ETH) 376.2
    • Binary Coin (BNB)，428.5%。

    如果你把时间再增加一倍，达到24个月，这个观点就变得更加明显了。如果你在2年前投资，你今天就能获得+1000%的利润。24个月前，价格正好是5,000美元，你可以用它买到1个比特币。今天，你会立即得到54,000美元，+49,000美元的利润。

    币（BTC）的价格随着时间的推移。如果呢？

    如果你在2013年投资了呢？那时，10月份的价格仍在120美元左右。半年后，比特币的价格为140美元，在2013年年底的12月，比特币首次达到1000美元大关。一开始，比特币只有几分钱。

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    加密货币的发展

    许多人对加密货币仍然非常挑剔，尤其是那些还没有自己的长期经验的人。与我交谈的许多客户也对加密货币持批评态度。他们更喜欢投资于股票、指数基金、艺术品。

    不要投资于加密货币!有风险，有危险……真的吗？

    但任何从小就对这一主题感兴趣的人，都亲身经历了数字货币或加密货币的不可阻挡的胜利。从最初的 “你听说过比特币吗？”到 “哇，比特币到了100美元 “再到今天的 “难以置信，45000美元”。下一步是什么？许多人已经在猜测下一个目标，即。

    100,000美元的比特币汇率

    10多年来，我们一直听到 “风险，危险……”，但历史表明，数字货币正变得越来越成熟。不仅在人们的头脑中，而且在商业中（见支付方式Paypal、Tesla），也在政府中，它们正在测试第一批数字货币模式。

    老实说–虽然一开始你认为每个星期都会很快结束，但它变成了几个月和几年。现在，加密货币，特别是对新生代来说，往往比经典的金融投资更有存在感。今天，不再只有比特币和其他一些替代品，而是有一整个加密货币库。软件公司、银行、政府，现在所有人都在谈论数字货币。像Paypal和特斯拉这样的商业巨头都接受它们作为一种支付手段。

    我们只是处于数字时代的开始吗？

    经济学就是心理学。就像数字货币一样

    那些在那里的人现在已经经历了一整个十年，即10年。比特币在2009年开始 “上线”。

    因此，如果你是30岁或更年轻，你已经知道数字货币的一半了。2000年以后出生的人从未以不同的方式认识世界。

    事实上，经过10多年的时间，一种心理上的稳定正在出现。人们信任数字货币

    评论家和先行者：股市不总是有风险的吗？

    电影曾经被妖魔化，电视和互联网也一样。新事物会引起恐惧–而对于那些有勇气的人来说则是机会（Frist Mover）。

    批评者说：风险太大，波动太大。但是，当你想到股票的时候，不总是这样吗？当然，股份是不同的东西，你背后有一个具体的反价值（品牌、产品、库存等）。但波动在证券交易所是很正常的，最晚也是有杠杆产品。如果你只看短期时期，你自然只看到了涨和跌的东西。那些从长远考虑的人可以积累他们的资产。

    这就是为什么我想利用这个小特辑，不仅看看大型、知名的加密货币如比特币、莱特币、以太坊等的发展，也看看新的替代品。

    加密货币快速解释

    你从未听说过加密货币背后的结构？

    以下是对加密货币概念如何运作的简要、非常简单的解释。正常的货币，所谓的FIAT货币，如欧元或美元，是由各个中央银行决定的。这意味着个别机构、人决定发生什么。

    另一方面，加密货币和硬币只由供应和需求决定。因此，比特币和其他加密货币一样，不受国家监管，只由市场（供应/需求）决定。

    五年前，任何关注加密货币的人都会注意到媒体上几乎没有关于它的报道。同时，它已经成为银行、审计师和政府的标准，提出越来越多的文件和战略，一些国家甚至正在研究在自己的金融系统中积极使用加密货币。

    区块链：”关联数据包

    简单地说，加密货币本身就是一个编码的数据链。所谓的区块链。

    加密货币是如何运作的？

    一切都被设定为P2P网络（点对点）。因此，数据是分散存储的。所有的数据块都与前任的数据块相连。在这个分布式数据库中，所有的交易实际上都是已知的！在这个数据库中，所有的交易都是已知的。

    因此，整个事情是一个网络，在这个网络中发布加密签名的信息 – 技术术语：区块链。你想看一下这些交易吗？在这里，你可以看到现场的个人交易有时会卖到100个比特币，数百万美元就这样横空出世。

    交易量不断上升。数字货币

    就在本周，各种消息纷至沓来，在PayPal已经宣布要接受比特币作为支付手段之后，特斯拉本周也产生了大新闻。一方面，比特币将被接受为一种支付手段，另一方面，特斯拉自己也向比特币投资了15亿美元。特斯拉从随后的股价跳涨中赚到的钱可能比所有电动汽车（链接到 “特斯拉杀手 “Nio）加起来还要多。公告发布后，价格上涨了约20,000美元，几乎是市场价值的100%。

    比特币在其第一个十年后成为最受认可的数字货币。除了比特币之外，还有其他一些代表，它们存在的时间更长。这些包括以太坊、莱特币和比特币现金。

    今天有新币问世，作为投资有兴趣吗？

    5美元以下的硬币。比特币替代品

    在我们继续评估价格之前，这里要看一下随着数字货币变得更加多样化而出现的投资策略。为什么我发现低于5美元的硬币如此有趣？问题1：短期发展+/-6个月。

    • A) 比特币在未来几个月内翻倍的概率是多少？因此，从目前的~45,000美元到90,000美元
    • B）在同一时期，新币翻倍低于5美元的概率是多少？

    在这里阅读更多关于这个和其他2个加密货币交易策略的信息。

    目前，有趣的是像这样的硬币

    • 瑞波（XRP） ~ 0.58美元
    • 卡达诺（ADA） ~ 0.90美元
    • Iota (miota) ~ 1.23美元
    • Stellar (XLM) ~ 0.55美元
    • EOS ~ 4.70美元
    • Trom (TRX) ~ 0.05美元
    • Tezos (XTZ) ~ 4.74美元

    还在怀疑吗？如果…24个月的投资

    在我的新文章中，我做了一个计算的例子，我想在这里快速展示一下。该假设。

    如果你在2年前就投资比特币会怎样？

    想象一下，你几年前以5,000欧元的价格购买了比特币。今天的价格是53,000美元。 如果你今天卖掉它，你的口袋里会有265,000美元。那是整整26万美元的利润。即使扣除25%的资本利得税（在德国，资本交易的利润必须始终纳税），你仍然会有165,000美元的净利润，甚至在纳税之后。如果你还没有支付任何资本利得税，这只应在你的年度财务报表中支付，即在你出售加密货币时不直接支付。

    计算示例：24个月的比特币 – 5,300 %的利润

    如果你在今天投资，正好是2年前，你将获得5300%的利润。

    几年后的利润。

    • 以1,000美元/5个比特币购买5,000美元
    • 当前价格53,000美元*5枚硬币=265,000美元的价值
    • 利润：260,000美元
    • 利润（税后）：195,000美元

    PS：在我写这篇文章时，价格已经涨到了54,000美元以上。直接是一个更新。

    几年后的利润。

    • 以1,000美元/5个比特币的价格购买5,000美元
    • 目前价格54,000美元*5枚硬币=27万美元的价值
    • 利润：265,000美元
    • 利润（税后）：198,750美元

    所以在这篇文章中，我的利润会再次增加+5,000美元。

    即使是24个月前，你也会赚到+1000%。在这里，价格正好是5,000美元，你可以用它来购买1个比特币。今天，你会立即得到54,000美元，+49,000美元的利润。

    大流行病中的课程：分析和评估

    以下是几个课程的例子。你知道吗？现在有超过1,400种数字货币。然而，只有一小部分的交易量超过1000美元/天。这些都牵动着数以亿计的人。

    比特币(BTC)

    以太坊、ETH、比特币、BTC、EOS、比较、分析、Covid-19、Corona、大流行、货币交易、外汇交易、加密货币、硬币、数字货币、价格收益、价格、价格趋势 – 概述。

    紧接着科罗娜之前/之后的价格高涨。

    • 价格高点（2020年初）：10,200
    • 价格高点（2021年初）：46,300
    • 差额：+36,100
    • 价格水平：453.9
    • 更多关于。比特币

    比特币(BTC)/美元

    比特币(BTC)/欧元

    以太坊 (ETH)

    紧接着科罗娜之前/之后的价格高涨。

    • 价格高（2020年初）。311
    • 价格高点（2021年初）：1170
    • 差异: +859
    • 价格水平：376.2
    • 更多关于。以太坊

    以太坊（ETH）/美元

    以太坊（ETH）/欧元

    二元硬币(BNB)

    紧接着科罗娜之前/之后的价格高涨。

    • 价格高点（2020年初）：28
    • 价格高点（2021年初）：120
    • 差距：+92
    • 价格水平：428.5

    二元硬币（BNB）/美元

    二元硬币（NBB）/欧元

    EOS

    紧接着科罗娜之前/之后的价格高涨。

    • 价格高点（2020年初）：5.4
    • 价格高点（2021年初）：4.3
    • 差距：-0.9
    • 价格水平：79.6

    EOS / USD

    EOS / EUR

    交易：阅读提示

    1. 交易应用程序: 建议
    2. 交易策略
    3. 加密货币。列表

    交易应用程序: 建议

    eToro应用程序 – 交易股票、ETF、加密货币，你已经在我的博客中了解了很多交易知识。当然有很多问题：你用哪个应用程序交易，我推荐什么？因此，今天我想与你分享我最喜欢的交易应用程序，eToro。12个月内资产增长29.88%，通过 “复制人 “和 “复制组合 “实现低风险，或通过主动交易和交易策略实现高达127.35%。在这里一步步了解应用程序、费用和更多信息。

    交易策略

    无论是加密货币、货币交易、股票、商品还是贵金属，这3个策略将帮助你了解基本的股市游戏。我制定了这3个策略，以帮助初学者和新手简明扼要地了解机械原理。由于我是伴随着比特币而不是股票成长起来的，这里特别强烈地提到了数字货币。然而，这5种投资类型的机制或策略是相同的：加密货币、货币交易、股票、商品或贵金属。我想在这里排除ETF和指数基金，因为这里的风险和价格波动要低得多。

    加密货币。列表

    比特币、比特币现金、以太坊、莱特币、Dash、瑞波币、Zcash或Binarcy币：它们被认为是传统支付手段的答案。货币的数字化和分散化使银行变得多余。只有买家和卖家对其数字货币的控制和安全负责。你是否也想投资Bitcoin & Co.以下是最流行的加密货币的概述。

    NFT：数字艺术/加密艺术

    数字艺术，一个新的现象。在这里你将了解到一切：什么是NFT？ 你如何购买NFTs？存在哪些市场，艺术品市场对投资者来说是如何发展的。同时，数字艺术市场的价格比实体艺术市场的价格更高。像 “CryptoPunks”、”Bored Ape Yacht Club “这样的收藏品只是最著名的数字艺术作品中的两个。作品《5000天》使这位艺术家一夜之间成为在世的第三大富豪（在克里斯蒂拍卖行以6900万美元成交）。购买、出售、收藏和数字艺术的画框。

    ]]>         在柏林出售房地产：公寓、地块或公寓楼，费用，程序及公司。 https://lukinski.one/%e5%9c%a8%e6%9f%8f%e6%9e%97%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e5%9c%b0%e5%9d%97%e6%88%96%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc%ef%bc%8c%e8%b4%b9%e7%94%a8%ef%bc%8c/ Fri, 16 Oct 2020 19:36:47 +0000 https://lukinski.de/%e5%9c%a8%e6%9f%8f%e6%9e%97%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%81%e5%9c%b0%e5%9d%97%e6%88%96%e5%85%ac%e5%af%93%e6%a5%bc%ef%bc%8c%e8%b4%b9%e7%94%a8%ef%bc%8c/ 卖掉柏林的房产 – 作为一个国际化的地方，柏林是一个吸引来自世界各地的人居住的地方。你想出售你的公寓，你的公寓楼或你在全球大都市柏林的地块？无论你是想私下出售还是与房地产经纪人合作，通过我们的免费指南和关于出售房产和房产估价的提示，你将为从购买合同到税收做好充分的准备 – 欢迎来到柏林!返回:出售房产。

    在柏林出售公寓和房子

    柏林是个性化、创造性和充满机会的地方。350多万人将他们的生活中心转移到这里。自2001年起，柏林被划分为12个不同的区。新的地区结构带来了人口数字的平坦化。尽管各区的风格和受欢迎程度不同，但在每个区都能找到受欢迎的住宅区。

    不要浪费时间，直接开始，在这里学习所有的脚本。

    看一看柏林。

    柏林：地图和位置

    柏林提供了从时尚、艺术、金融、初创企业等各个方面的服务，而且不胜枚举。在这个拥有375万人口的城市中，几乎没有人找不到自己的激情。这也体现在城市的扩张和不同地区。由于这个原因，它经常被描述为 “多城合一”。

    柏林最受欢迎的地区: 概述

    在这里，你可以了解到柏林最受欢迎和最受欢迎的地区的概况。其中包括潘科夫和莱尼肯多夫。除了对各自房地产市场的简要介绍外，你还可以找到各自地区的面积、居民人数、人口密度和相关地区的情况。

    • Treptow-Köpenick是面积最大的地区。
    • 柏林潘科是人口最多的地区

    潘科夫：受人尊敬和受欢迎的地区，价格适中

    柏林人口最多的地区，也是最富盛名的地区之一，这里的房产价格有时比米特区低。这包括著名的普伦茨劳尔山（Prenzlauer Berg）和魏森斯（Weißensee）。

    • 面积：103.01平方公里
    • 人口: 377,996
    • 人口密度：每平方公里3,669.5人
    • 地区。Blankenburg, Blankenfelde, Buch, Französisch Buchholz, Heinersdorf, Karow, Pankow, Niederschönhausen, Prenzlauer Berg, Rosenthal, Stadtrandsiedlung Malchow, Weißensee, Wilhelmsruh

    卖在。

    Prenzlauer Berg：适合年轻家庭的舒适的郊区氛围

    宁静的普伦茨劳贝格区位于柏林潘科区的魏森斯和弗里德里希沙因之间，曾经是一个独立的自治区。

    • 州: 柏林
    • 行政区：潘科夫
    • 海拔高度：91米
    • 面积：10.955平方公里
    • 人口：165,003（2019年12月31日）。
    • 人口密度：15,062人/平方公里
    • 邮编：10119, 10247, 10249, 10369, 10405, 10407, 10409, 10435, 10437, 10439, 13187, 13189
    • 区号：0301
    • 车辆登记号。B

    夏洛腾堡：具有大城市特色的旧楼公寓

    在这个柏林区，对居住空间的需求不断增长。这是因为夏洛滕堡正在不断地进行自我革新，包括库尔弗斯滕达姆(Kurfürstendamm)和萨维尼广场(Savignyplatz)周围的地区。

    • 面积：64.72平方公里
    • 人口：325,233
    • 人口密度：每平方公里5,025.2人
    • 地区。夏洛腾堡, 夏洛腾堡-北, 格鲁内瓦尔德, Halensee, 施马根多夫, 韦斯滕德, 威尔默斯多夫

    威尔默斯多夫：靠近中心的绿色区域

    威尔默斯多夫(Wilmersdorf)可能是柏林最绿的地区之一–格吕内瓦尔德(Grunewald)森林几乎占了该区总面积的一半。另一个超级亮点是高额的房产价格。除了少数例外，Wilmersdorf是一个一流的、维护良好的住宅区。

    • 在Wilmersdorf出售房地产

    特雷普托-科佩尼克：老城区、湖泊和施普雷河畔的热门地区

    城市的东南部发展迅速：施普雷河两岸新楼林立，美丽的老城区继续发展。还有许多 “绿色 “区域–公园、湖泊和树林：例如，特雷普托尔公园（Treptower Park）、科佩尼克尔森林（Köpenicker Wald）、米格尔湖（Mügelsee）、施普雷河本身或阿德列斯霍夫公园。

    • 面积：168.42平方公里
    • 人口：245,299
    • 人口密度：每平方公里1,456.5人
    • 地区。Adlershof, Altglienicke, Alt-Treptow, Baumschulenweg, Bohnsdorf, Friedrichshagen, Grünau, Johannisthal, Köpenick, Mggelheim, Niederschöneweide, Oberschöneweide, Plänterwald, Rahnsdorf, Schmöckwitz

    莱茵肯多夫：靠近森林和草地的公寓

    共管公寓在这个地区占主导地位，所以这里的业主和建筑的比例非常高。由于未来泰格尔机场的关闭，共管公寓变得越来越重要。

    • 面积：89.46平方公里
    • 人口：245,083
    • 人口密度：每平方公里2,739.6人
    • 地区。Borsigwalde, Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Konradshöhe, Lübars, Märkisches Viertel, Reinickendorf, Tegel, Waidmannslust, Wittenau

    柏林米特。靠近市中心，喧闹而热闹

    市中心。米特区被认为是艺术和文化、媒体和政治以及科学和研究的中心。除了许多著名的建筑和景点，如勃兰登堡门、洪堡大学和博物馆岛之外，该地区还以其文化、经济和房地产而闻名。

    • 面积：39.47平方公里
    • 人口: 342,247
    • 人口密度：每平方公里8671.1人
    • 地区。Gesundbrunnen, Hansaviertel, Mitte, Moabit, Tiergarten, 婚礼

    房地产销售：估价、购买价格和有限公司。

    这座城市的特点是拥有众多的景点和当地的娱乐场所，而且还有良好的基础设施。作为一个生活的地方，柏林非常受各年龄段的人欢迎。如果你决定在柏林提供房产出售，通常可以取得高于德国其他同等规模城市的购买价格。

    德国购买价格最高的城市。比较

    与慕尼黑、法兰克福、斯图加特和汉堡一起，柏林是德国公寓购买价格最高的十大城市之一。不仅如此：在整个德国，每平方米的价格也在持续上升。房地产市场正在蓬勃发展，在不久的将来也看不到尽头。

    在过去4年中，每平方米的购买价格增加了约65%。

    请看德国2015年和2020年公寓购买价格最高的城市对比。 另外：柏林的每平方米价格对比。

    • 2015年：每平方米购买价格3,303欧元
    • 2019年：每平方米购买价格为5,578欧元

    Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

    确定财产价值。确定购买价格

    你的房产购买价格是由各种因素决定的。这包括位置、周围的基础设施，以及你的房产的大小、内部设计和状况。如果你最近装修了你的房产，这对购买价格会有积极的影响，无论是通过新的供暖系统还是在建筑师或工匠的帮助下。然而，由于柏林的房地产需求量很大，或多或少需要翻新的房产也可以卖得很好。当然，购买价格通常低于处于最佳状态的房产的价格。第一个结论：即使在较差的条件下，你也经常可以出售你在柏林的房产。

    以下是影响你的房产价值，从而影响你的卖价的一些最重要的标准。

    提示!在这里找到更多关于房屋估价的信息和提示。

    柏林的人口数字：人口发展

    是什么使柏林作为一个城市如此具有吸引力？作为一个生活和工作的城市，柏林享有很高的知名度。这可以从人口数字中看出。自20世纪80年代中期以来，居民人数一直在持续上升。

    涌入越多，销售成功越快

    涌入柏林的人流有增无减!对于作为房产卖家的你来说，这种发展通常意味着你的房产能够迅速销售成功。如果你的房产位于核心城区或某个受人追捧的地区，情况尤其如此。但根据我们的经验，在实际城市区域之外的周边地区的房产–例如在英格尔海姆–也可以在短时间内以良好的价格出售。

    以下是柏林1960年至2019年的人口数据对比。

    • 1960: 2.202.241
    • 1995: 3.471.418
    • 2010: 3.460.725
    • 2015: 3.520.031
    • 2019: 3.669.491

    Statistik: Einwohnerzahl in Berlin von 1960 bis 2019 | Statista

    房地产经纪人：任务和技巧

    房地产经纪人不仅客观和独立地支持你对你的财产进行估价，而且理想地组织为你的财产单独定制的完美销售过程。这从创建一个专业的博览会开始，通过选择适合目标群体的销售渠道来实施，并通过组织和实施所有看房预约和与感兴趣的人进行销售谈判来完成。然而，在选择房地产经纪人时，应注意某些标准，最重要的是，应注意尊重和各自的声誉。

    优势。专业知识和经验

    即使是，特别是在抢手的地方，选择正确的方式出售你的房产对成功具有决定性意义。例如，在价格谈判中，”保持胆量”，不做任何草率的让步是特别重要的。公证合同也可能是 “棘手的”，因此，有一个经验丰富的房地产专家陪同你完成销售过程，可以保护你免受不愉快的意外之苦。因此，在对你的房产进行估价之后，再与你的房地产经纪人谈他们的服务。此外，一个好的房地产经纪人也会就免税销售、财务及公司的主题提供建议。

    卖家的常问问题

    在出售之前，作为所有者，你需要问自己9个问题。

    1. 你是否有预期的后续财产？
    2. 单位是否需要翻新/整修？
    3. 是否有所有的记录和文件？
    4. 是否要支付提前还款的罚金？
    5. 是否有分房声明、建筑保险、业主会议记录、水电费账单、租金清单等？
    6. 是否有公寓的维护清单（维护费用）？
    7. 库存是否应该出售？
    8. 是否有优先购买权？
    9. 公寓的价值？

    提示!现在继续阅读。卖掉你的公寓。

    柏林：首都的房地产

    在柏林购买、租赁和出售房地产 – 柏林不仅是德国房地产的 “必争之地”，柏林在整个欧洲和全世界都很有名。与伦敦和巴黎一样，柏林也是欧洲人自己、游客和房地产投资者的热点地区。在这里，你可以找到关于购买、销售、租赁、资本投资和其他一切你需要了解的柏林房地产市场的大概览。

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