离婚时共同房产的四种处理方式

原则上，离婚后处理房产有四种方式。哪种方式更合适，取决于流动性、信用状况、家庭是否有孩子以及贷款期限。以下概述展示了典型成本范围和适用场景：

哪种选项最常见？

在实践中，自由交易占主导地位——大约三分之二的离婚案例都采用这种方式，因为缺乏信用或独自承担的意愿。伴侣的付款是第二常见的解决方案，但经常因银行审核而失败。

真正决定选择的因素

• 承接方的流动性
• 独自融资的信用状况
• 家庭中的子女和换学风险
• 市场阶段——买方市场或卖方市场
• 伴侣之间的冲突程度

债务责任：搬出不等于无债

离婚时最重要的误解：搬出去的人认为自己已脱离贷款。这是错误的。只要双方都签署贷款合同，根据《德国民法典》第421条，双方都需承担全部债务责任——银行可以向任何一方全额追偿，无论谁仍住在房子里。

债务免除必须由银行明确批准。银行并不对此负有义务——并且会像审核新贷款一样严格审查剩余的信用状况。如果没有这种免除，搬出去的伴侣将多年继续承担风险。

对自身后续融资的影响

这对那些希望自行融资购买新房产的人来说有实际影响：旧贷款在信用评估中仍然会被计入——即使前伴侣支付了月供。这常常会阻碍新的开始，并导致计划中的房产作为投资只有在正式获得债务免除后才有可能实现。

如果没有达成协议会怎样？

• 分割拍卖 — 根据《强制执行法》第180条，每位共有产权人都可以申请。拍卖所得通常比市场价低20–30%。
• 持续的双重负担 — 贷款还款加上搬出去的伴侣的新租金。
• 税务陷阱 — 投资期限继续计算，自用保护可能失效。
• 律师费用的激增 — 涉及房地产的争议性程序每页费用很快会达到 10,000–30,000 €。
• 因忽视导致的价值损失 — 在冲突阶段，维护工作通常会被停止。

配偶的支付：计算方式如下

最常见的愿望 — 尤其是对于有孩子的家庭 — 是让一方配偶承担房屋。支付金额遵循一个简单的公式，但有三个关键变量，这些变量在实践中几乎总是导致谈判。

公式

(市场价值 减去 未偿还贷款) 除以二 = 支付给退出合伙人的金额。对于价值 600,000 €、未偿还贷款为 250,000 € 的 宅院，这意味着接手合伙人需支付 175,000 € —— 通常通过增加融资额度来支付。

三个关键点

• 市场价值 —— 在 80 % 的情况下存在争议。建议：聘请认证评估师，而非使用在线工具。
• 信用状况 —— 银行必须批准单独融资，通常包括新的贷款评估。
• 提前解约赔偿 —— 在重新贷款时需支付，提前解约赔偿计算器 可提供初步估算。

如果信用状况不足

如果收入不足以单独承担购房资金，还有其他选择：父母作为共同借款人、出售给有居住权协议的家庭成员，或暂时出租并在以后进行购买。如在 房地产融资指南 中所述，银行在离婚情况下会特别严格地审查 —— 并且需准备支付更高的利率。

税务陷阱：离婚后的投机期限

如果在根据《所得税法》第23条规定的10年期限内出售房屋或转让份额，将面临对利润征收的投机税。自住的情况有例外 —— 但前提是该房产在出售当年及前两年内一直连续自住。

为什么离婚会破坏税务保护

正是在这里，分手时会出现棘手的问题：如果一方搬出去，并在两年后将他的份额卖给前任，那么他将不再适用自用房产的豁免。因此，在每次转让前应 计算投机期限 —— 并使用具体数字。

经验法则：如果一半份额的价值增值了 100,000 欧元，且边际税率是 42%，那么将面临约 21,000 欧元的税负 —— 通过时机选择或在转让前自用房产可以避免。

转让的时机选择

• 等待 直到 10 年期限届满
• 自用 直到转让当天
• 离婚后果比较 与税务顾问协商
• 赠与 作为配偶的替代方案进行评估

实物分割 — 被忽视的选择

对于联排别墅、带独立入口的双拼别墅或配有封闭式附属住房的房屋，有一种很少被提及的解决方案：实物分割。该房产将通过公证人分割为两个或多个独立单元，每个合伙人各获得一个。无需支付现金，无需提前支付，也无需缴纳投机税。

检查前提条件

这并非适用于每个物业，但值得一试。前提条件：具备建筑上的可分性，可实现独立的供应接口，获得建筑监督部门的同意。尤其是在 多户住宅 中，这通常是经济上最佳的解决方案 —— 双方都能保留资产价值，双方都保持所有权。

何时分产会失败

• 无独立单元的单户住宅
• 无独立计量表的共用供暖系统
• 建筑法规 不允许分割（最小地块面积）
• 地籍结构 仅有一个地块且难以分割

清单：分产后的前30天

这一顺序在实践中已被证明有效 —— 偏离通常会付出金钱或谈判地位的代价：

• ✓ 地籍摘要 —— 确认实际登记人
• ✓ 贷款协议 —— 剩余债务、利率锁定、提前还款权利
• ✓ 请 评估房产价值 — 最好找中立的评估师
• ✓ 向银行 询问提前解约赔偿金（书面形式）
• ✓ 计算 持有期限 — 购买日期 + 10 年
• ✓ 明确 定期支付 的房屋管理费和分期付款，书面确认
• ✓ 检查 家庭财产保险和建筑物保险 是否符合当前状况
• ✓ 在签署任何文件前，咨询 家庭法律师 和税务顾问

何时出售，何时持有？

这一决定很少能纯粹出于情感做出 — 但从经济角度来看，有一些明确的指标。当没有足够的信用来独自承担贷款，旧贷款利率不具吸引力，或伴侣之间的沟通使出租变得不可能时，出售通常是更理性的选择。而持有尤其值得考虑的情况是，旧利率明显低于当前市场水平，并且家中有孩子。

出售的优点

出售通常是财务上最干净的解决方案，因为它使双方财务上脱钩。最重要的论点：

• 干净的分离 — 没有共同的风险
• 流动性 为双方重新定位提供资金
• 避免 长期潜在的冲突
• 免税 在自用情况下可能实现

支持保留

如果信用状况良好且旧贷款具有吸引力，保留可能是划算的。主要优势：

• 稳定性 为孩子在熟悉的环境中提供保障
• 无价值损失 不受出售压力或市场疲软影响
• 有利的旧利率 可以保持
• 财富积累 通过进一步偿还和增值

FAQ：分离与宅院

如果我的伴侣要求出售，我必须出售吗？

并非直接——但事实上经常如此。根据《共同财产法》第180条，每位共同业主均可申请分割拍卖，通常拍卖价格会低于市场价值20–30%。因此，自由协商出售几乎总是比通过法院出售更具经济性。

• 任何一方均可随时要求进行分割拍卖
• 拍卖所得明显低于市场价值
• 自由协商出售需要双方达成一致
• 调解通常比诉讼更经济

搬出后谁来支付贷款?

在银行面前，双方仍需共同承担全部债务。在内部关系上，可以达成协议——例如，留在房屋中的合伙人支付贷款，并作为交换获得较低的付款。必须以书面形式确定。

• 银行可以随时向双方要求全额还款
• 内部关系应以书面形式规定，最好由公证人办理
• 类似租金的使用补偿可以抵扣
• 额外还款应按比例分配，否则在以后出售时会引起争议

如果我将我的份额转让给前配偶，是否需要缴纳投机税？

是的，如果自购买日起未满10年，并且在出售当年及前两年内没有持续自住，就会产生投机税。这是离婚时最常见的税务陷阱，因为搬离的配偶很容易失去自住免税的资格。

• 根据《所得税法》第23条，10年期限自购买日起算
• 自住免税要求连续无间断地自住
• 在离婚后续协议中转让可能适用特殊规定
• 在签署任何文件前应咨询税务顾问

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居住权一目了然。建筑物的个人使用

• 居住权持有人个人使用建筑物或部分建筑物的权利
• 只有权居住，而不能从事商业活动
• 要求：土地所有者和购买者之间经过公证的协议，并在土地登记册上登记。

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转让（土地登记）一目了然。财产所有权的转让

• 买方和卖方之间的协议
• 财产的所有权被转移
• 转让在土地登记册上执行

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