特拉华州公司的税收优势

特拉华州为希望落户该州的公司提供各种税收优惠政策。

事实 1：没有实体存在的公司无需缴纳州公司税

特拉华州最大的优势之一是，在特拉华州以外运营且在特拉华州没有实体机构的公司可免缴州企业所得税。这对于在互联网上运营或在不同州设有多个分支机构的公司来说尤其有利。

事实 2：特许权税低

与其他州相比，特拉华州的特许经营税相对较低。公司可以根据其资本或股票选择征税方式。这为企业提供了灵活性和潜在的节省空间。

事实 3：保护企业形象

特拉华州有保护企业主身份的法律。这对于重视隐私、不想公开个人信息的投资者来说是一个优势。

特拉华州：美国局势

我对前 10 处房产的建议

对于头两到十处房产而言，有限责任公司（见德国的有限责任公司）最适合将责任风险降至最低，同时享受税收优惠。有限责任公司限制了所有者的个人责任，同时利润和损失直接归属于股东，避免了双重征税。相比之下，有限合伙企业（见 KG）在被动参与方面更具灵活性，但普通合伙人承担全部责任。普通合伙企业（见 OHG）由于承担无限责任，因此风险较高。

• 关于有限责任公司的更多信息
• 所有美国法律表格

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

特拉华州的财产所有权

特拉华州也是一个极具吸引力的房产投资地，税收优惠使得在那里购买房产尤其具有吸引力。

事实 1：低房产税

与其他州相比，特拉华州的房产税相对较低。这使得在特拉华州拥有房产对投资者和业主来说具有经济吸引力。

事实 2：没有遗产税

特拉华州不征收遗产税或房产税，因此是为资产和遗产规划目的购买房产的理想地点。这对于希望在美国拥有房产的德国投资者来说尤其有利。

事实 3 租金收益率

特拉华州对租赁住房的需求不断增长，尤其是在威尔明顿和纽瓦克等城市。投资者可以从极具吸引力的租金收益中获益，同时享受该州的税收优惠。

德国投资者在特拉华州的税收优惠

对于德国投资者而言，特拉华州具有独特的优势，有利于他们拥有房产和创办企业。

美国/德国双重征税协定

美国和德国签订了双重征税协定，旨在防止德国公民在美国和德国为相同收入纳税。这使投资者能够避免双重征税，更有效地组织投资。

进入稳定的市场

特拉华州经济稳定，吸引了众多国际投资者。德国投资者可以从充满活力的房地产市场和多元化的商业环境中获益。

地方当局的支持

特拉华州有支持外国投资者的计划，帮助他们在该州定居并建立自己的企业。这可以通过专门针对外国投资者的咨询服务和网络来实现。

特拉华州税务结论

特拉华州已成为对企业和投资者，尤其是德国公民极具吸引力的避税天堂。特拉华州拥有优惠的税收制度，没有遗产税，房产税也很低，是拥有房产和创业的理想之地。如果您是德国投资者，希望在特拉华州开展业务，建议您了解具体的要求和优惠，并咨询专业人士，以便做出明智的决定。

特拉华州还是佛罗里达州：税收比较

特拉华州和佛罗里达州都是美国极具吸引力的避税天堂，但优势各有不同。特拉华州 对公司在该州以外赚取的利润不征收州所得税，而且报告要求极低，是控股公司和空壳公司的理想选择。另一方面，佛罗里达州 不征收个人所得税，这对个人和房地产投资者尤其具有吸引力。不过，与特拉华州不同，佛罗里达州的公司需要缴纳州企业所得税。

我的结论是：两者都有税收优惠，但特拉华州更适合公司，而佛罗里达州更适合个人。

在哪里设置？更多关于

• 佛罗里达作为避税天堂

美国法律表格：基金会与房地产

公司有哪些类型？如果您想成立自己的第一家美国公司，选择公司的法律形式是公司成立过程中的第一步。无论您是要成立一家特殊的房地产公司还是一家新成立的公司，我们都在这里为您总结了美国公司的所有类型，当然还有关于房地产投资的额外提示。

• 美国法律表格

分担成本，实现利润最大化

为什么要投资公寓？它们是获得更高回报的关键，尤其是在首次投资时

在投资房地产时，选择公寓还是住宅 至关重要。公寓的一大优势是，您将成为业主社区的一员。这意味着大部分共同费用都是共同承担的。比方说，您需要更换暖气系统。

如果您的第一笔投资是在一栋有 8 个单位的公寓里，您只需支付总费用的 12.5%。例如，如果更换供暖系统的费用为 10,000 欧元，您只需支付 1,250 欧元，而不是全部 10,000 欧元。

计算示例：成本分摊 WEG

通过一个小例子来说明公寓与住宅的费用如何划分：

在这个例子中，作为房主，您必须支付供暖系统维修的全部费用 10 000 欧元。而作为公寓协会的业主，您只需支付您应承担的部分，即 1250 欧元（占总费用的 12.5%）。这说明了共管公寓中费用的分摊方式，与住宅相比，共管公寓可以节省大量费用。

公寓：优化收益和现金流的关键

这种财务结构可以使您的投资收益和现金流大为改观。它是最大化投资潜力的有力杠杆。通过选择公寓，您不仅可以进行明智的投资，还可以确保有效的成本分配，并有可能提高您的整体回报。

明智的房地产投资

了解公寓的优势

决定投资房地产是一个重要的考虑因素，了解共管公寓的好处可以帮助您做出符合自己财务目标的选择。无论您是经验丰富的投资者还是房地产新手，请记住：分摊成本会对您的投资结果产生重大影响。明智投资，让您的现金流不断增长！

如果您想了解更多关于公寓的好处，请关注我现在的Lukinski YouTube！

私人出售公寓还是与房产中介合作？

让我们从销售人员最关心的问题开始。两种方法都可以，但取决于你的时间。让我们来看看两者的优缺点。

在没有房产中介的情况下出售公寓：DIY 挑战

没有房产中介也能卖房吗？

如果您决定在没有房产中介帮助的情况下出售自己的公寓，那么您需要做好准备，独自面对一个紧张而耗时的工作阶段。这个过程包括评估公寓、确定出价、整理文件和记录、制作吸引人的宣传册和拍照等步骤。您还需要熟悉在线门户网站，与潜在买家沟通，区分真正感兴趣的买家和好奇者，并进行初步讨论。

您有时间（和精力）进行准备和销售过程

然而，这仅仅是个开始。您还需要进行信用调查，以确保潜在买家有能力支付购房款。此外，还需要进行大量的看房，这可能会耗费大量时间。最后，您还需要进行谈判，谈判可能会一直持续到购房合同和公证任命最终确定。

在以下情况下，决定不通过房产中介出售房屋：

• 您有足够的时间和耐心完成整个准备和销售过程。
• 您已准备好深入了解房地产市场和销售的法律问题。

通过房产中介出售公寓：专业支持

我应该聘请房产中介吗？

另外，您也可以选择聘请房产中介出售房屋。这可能是一个非常有益的选择，尤其是如果您想节省时间，避免出售过程中经常出现的压力。

如果您想省时省心，请聘请房产中介。就是这么简单。

通过聘请房产中介，您可以将上述大部分工作委托给专业人士。中介将对房产进行评估，设定最佳要价，制作专业的展示材料，拍摄高质量的照片，并在各种在线门户网站上介绍房产。他（她）将负责与感兴趣者沟通，只选择真正的潜在买家，进行信用调查并组织看房。

如果出现以下情况，请选择经纪人

• 在销售过程中，您既想节省宝贵的时间，又想获得专业知识。
• 您希望从经验丰富的房产中介的市场知识和谈判技巧中获益。

总的来说，对于您应该私下出售房产还是使用房产中介的问题，并没有统一的答案。这取决于您在出售过程中能够并愿意投入多少时间、精力和专业知识。无论您的决定如何，重要的是您要做好调查研究，选择最适合您个人需求和目标的方案。

成本：买方、卖方和配送

在德国，房地产中介的费用可能会有所不同，这取决于各种因素，如地区、房产价值以及与中介签订的个人协议。房产中介佣金基本上分为两种：

1. 买方佣金：由房产买方支付
2. 卖方佣金：由房产卖方支付
3. 费用分摊：通常为每种情况下购买价格的 3%至 7%的一半

经纪法中的买方原则

自 2020 年 12 月 23 日起，所谓的买方原则适用于德国的房地产中介法。这意味着委托房地产中介的人支付佣金。在公寓销售中，通常由卖方支付佣金。在公寓出租的情况下，费用通常由委托房产中介的人承担，即房东或租户，具体取决于协议。

佣金面议

具体的佣金数额可以协商，也有一些房产中介采用固定的一次性付款方式。费用也会因房产中介和个人协议的不同而不同。因此，在决定选择一家房产中介之前，最好事先了解确切的费用和条件，并获得多个报价。

清单：寻找信誉良好的房产中介

使用本清单查找您所在地区信誉良好的房产中介。如有疑问，请写信给我或打电话给我：联系方式

方面	建议
研究和建议	在网上搜索并查找当地广告。获得朋友、家人和熟人的推荐。
经验和专业知识	询问房产中介的经验以及他们在该行业工作了多长时间。询问过去类似交易的情况。
参考资料和评论	向过去有类似交易的客户索取推荐信。在网上搜索客户评价和反馈。
当地市场知识	确保房产中介非常了解当地的房地产市场。
专业精神	注意专业形象、沟通和守时。
服务和福利	明确房产中介提供哪些服务。讨论准备博览会、组织看房等事宜。
收费透明	询问经纪人的佣金或费用结构。要求以书面形式列出费用。
高质量网络	了解房产中介的潜在买家和投资者网络。这可以使销售过程更加轻松。
化学与信任	选择与您有良好私人关系且值得信赖的经纪人。
比较和选择	从不同的房产中介处获取多个报价并进行比较。根据事实和参考做出决定。

到底要不要预订房地产教练？

只要在谷歌上搜索 “房地产辅导”，你就会看到广告和数以百计的网站，它们只想得到你的钱!你已经可以从所谓的登陆页面的结构中看到这一点。这些网站几乎不提供任何信息，而只是一个 “按钮 “来 “注册”、”购买 “或 “获得免费信息”：

在这里你将学到：

1. 识别有信誉的（可疑的）教练员
2. 你会得到3个好教练的具体提示

对于：

• 房地产初学者
• 房主：内部
• 企业家：内部
• 财务自由和被动收入
• 房地产销售
• …

对企业家的辅导–实例

一个例子胜过千言万语–如果你每年的营业额已经超过100万欧元，而只需缴纳~15%的税，而不是~25%，通过正确的法律形式和公司结构，如家族基金会，效果是巨大的。

• 100万营业额，10万利润，25%=25,000欧元的税收负担
• 100万营业额，10万利润，15%=15,000欧元的税负（10,000欧元的利润/年）。

如果现在教练的费用是2,000欧元，在大师班的1天 – 为什么不呢！？按500万营业额的比例，假设利润为50万欧元，年底就多出5万欧元。

一个简单的例子!如果我们留在这里，有更多的好处，如税收补贴等。

现在我相信你已经开始做数学题了!

不一定非得是大师级的，但你应该注意一些事情，以便找到好的、有信誉的房地产教练。或者你可以简单地看一下我的推荐。

初学者的教练：学习入门

我自己最明目张胆的经历是在柏林，一个21岁的女性参与者。她之前在瑞士设立了一个基金，现在她想进入房地产行业。极其有趣的人!然后，她开始作为一个提示者，也就是说，她自己没有投资或经纪业务。现在她已经22岁了，积累了丰富的知识，问问题都是点到为止，哇。无论是BGF的计算，还是租户名单和对过于慷慨的计算的怀疑。令人印象深刻的是，只要有正确的雄心和培训，就有可能做到这一点。

德国的房地产辅导

再一次，这是我在德国的推荐名单：

• Alex Fischer– 我的全面建议
• 房地产教练

严肃的房地产辅导：要注意什么？

对我来说，只有两个质量标准

1.经验

2.成功

为什么成功是第二位的？任何人都可以有一个 “一招鲜”，可以被谈论多年。但谁能创造持续的成功呢？你可以在这里找到好的教练。

重要的是经验和成功!

如何找到好的房地产教练？这是我的3个提示!

1. 提示–参与者的声音的数量和质量
2. 提示 – 北方数据在线检查在1分钟内完成
3. 提示 – 我的教练建议

与会者的意见：数量和质量 – 提示1

对什么的信任？参与者的推荐是好的，但也可能是假的，特别是如果它是纯文本的。

• 许多参与者的声音
• 最好是有明确名称的视频格式
• 在现场从教练或事后，不仅从 “家”。

篡改参与者的意见：这就是它的工作方式

我自己是一名SEO，所以我（也）处理网络营销和搜索引擎优化的问题。没有什么比参与者的意见更容易 “伪造”。特别是现在有了AI（人工智能）和ChatGPT这样的程序。

例子？

这些不是真实的评论，但它们看起来很有说服力!特别是如果你不期望它们。

“我叫马库斯，几个月前预订了房地产辅导课程。我已经买了我的第一套公寓，想学习如何扩大我的房地产投资组合。教练的指导绝对是惊人的！教练帮助我优化我的策略，并告诉我如何扩大我的房地产投资组合！教练帮助我优化了我的策略，告诉我如何成功地投资更多的公寓。感谢教练，我能够将我的投资组合增加到12套公寓，并超过我的财务目标。我非常感谢房地产在线教练的团队，并强烈推荐他们！”

很抱歉举了这么长的例子，但这正是事情的真相！”！

那么该怎么做呢？

北方数据检查：你的教练能做什么？- 提示2

提示：只需在 “北方数据 “查询此人。在这里你可以看到这个人是独资企业还是有几家公司的人，最好还有资产管理或房地产有限公司或家庭基金会。

这就是你在检查时应该注意的问题：

• 广泛的结构，而不是 “仅仅 “一个UG或GmbH
• “Immobilien GmbHs“（房地产的资产管理）。
• 资产管理
• 家庭基金会

网上背景调查：2个例子

设置得越专业、越全面越好。

例如：小企业家，”只有 “一个UG。

实力雄厚的房地产投资者，拥有聪明的公司结构和持股：

优势和劣势

让我们诚实地总结一下优点和可能的缺点（取决于你工作的教练），优点和缺点：

检查：如何找到好的房地产教练

让我们再次总结一下这3条提示：

1. 提示–参与者的声音的数量和质量
2. 提示 – 北方数据在线检查在1分钟内完成
3. 提示 – 我的教练建议

例子：数以千计的参与者，庞大的社区（10万以上）不会错（图片：Alex Fischer Event）。

德国的房地产辅导

再一次，这是我在德国的推荐名单：

• Alex Fischer– 我的全面建议
• 房地产教练

出售公寓楼：完全出售还是每个单位单独出售？

谈到出售公寓楼，有几种方法。一种可能性是将整栋楼作为一个单元出售。另一种选择是将大楼分成各个单元，然后分别出售。这两种选择都有优点和缺点，在做决定时必须考虑到。

你有这两个选择：

1. 出售整个财产
2. 出售个别单位

在大多数情况下，业主决定出售整个房产。

完全出售房产的优势和劣势

如果你决定出售整栋公寓楼，在完整出售的情况下，销售过程要简单得多。毕竟，为一栋完整的大楼寻找买家比为几个独立的单位寻找买家要容易。同时，完整的公寓楼比单个单位或独户住宅的需求量小，因为公寓楼通常只对资本投资者和投资者感兴趣。

然而，出售整栋楼也可以获得较低的价格，因为买方要承担潜在的空置和租赁问题的风险。

以下是其优点和缺点：

• 优势：容易和快速销售
• 缺点：零售价格低

这就是为什么值得划分公寓楼的原因

相比之下，将建筑分成独立的单位可以提高售价。由于每套公寓现在可以单独出售，也可能更容易找到买家。

但缺点是，将大楼分割成独立的单位可能涉及额外的费用，如建造隔墙和安装独立的公用事业线路。此外，你应该提前预留足够的时间，因为公寓楼的分割必须认真准备和处理。

• 优势：增加购买价格和许多感兴趣的人
• 缺点：成本和时间密集

即使把房子分成几个单位需要很多资源，但把房子分成几个产权份额也是值得的。为了使这一做法顺利进行，你有几件事要考虑。

将一栋公寓楼划分为独立单元

为了将公寓楼分割成独立的单位并分别出售，你必须采取某些步骤。我们现在就来仔细看看这是如何进行的。

建筑监理机构出具的完备性证明

如果一栋公寓楼被划分为几个共管公寓，就会成立一个共管公寓业主协会（简称WEG）。这方面的一个重要前提是，根据《共管法》的规定，要有自成一体的证书。该证书由负责的建筑监督机构颁发，并确认各个公寓是独立的。这意味着它们有一个独立的、可上锁的入口，有自己的天花板和墙壁，还有自己的卫生间。

必须满足这些条件，住宅才能被视为上锁：

• 独立的、可上锁的通道
• 自己的天花板和墙壁
• 自己的卫生间

通过建筑师或工程师提供的隔断计划

除了隔离证书外，你还需要一份整个建筑物的分区计划。该计划是分割声明的一个重要部分，显示了建筑物将如何被分割。

关于分配计划的最重要信息一目了然：

• 另外还需要
• 显示建筑物的划分
• 包括位置和尺寸
• 由建筑师或工程师创作

它必须由合格的建筑师或工程师编制，并说明各个单位的确切尺寸和位置。

分割声明的公证证明

一旦你收到隔离证书和分房计划，你就可以准备分房声明。这说明每个业主将把他或她的财产转换成与整个住宅区的份额相对应的共同所有权份额。分割声明必须经过公证，才具有法律效力。

共同所有权份额的土地登记条目

最后，你必须在土地登记处进行登记，以确保共同所有权的份额。这通常是由公证员完成的，公证员起草所有权转让契约，并在相关的土地登记处申请登记。

一旦完成这一步骤，你就可以出售相应的单位。但出售后，租户会怎样？

这是你需要牢记的内容：租户的优先购买权

如果你将一栋公寓楼改建成独立的公寓并出售，你必须记住，目前的租户有优先购买权。这意味着租户有机会以你和另一个买家之间的购买合同中约定的相同条件购买他们以前的公寓。优先购买权的作用是给租户一些安全感，确保他们不会被轻易踢出他们的公寓。

但是，租户有可能不行使他或她的优先购买权。在这种情况下，你可以把房子卖给其他愿意履行购买合同条件的买家。

出售房屋时免受解雇的保护

此外，根据《德国民法典》（BGB），买方受现有租赁协议的约束。这意味着，即使在房屋出售后，租户仍然保留他们的租赁协议，不必担心他们会被终止。

如果你打算出售公寓楼里的各个单元，你必须遵守至少三年的通知锁定期。在这段时间内，新的买家不能简单地终止租赁协议。

提示：为了避免卖房时买家和租客之间的潜在冲突，你应该在购买合同中加入有约束力的条例。这些规定应提及未付租金的索赔、运营成本的支付和押金的偿还。

综上所述：

• 买方受现有租约的约束
• 出售后终止租户不可能
• 终止锁定期为3年
• 提示：在购买合同中记录所有手续

结论：单独出售公寓楼

是将公寓楼作为一个整体出售，还是将其分割成单个单位出售，取决于各种因素，如大楼的状况、位置和该地区的住房需求。如果你决定将公寓楼分割成独立的单位并出售，你可以期待高的销售价格。同时，必须考虑到租户的优先购买权和对解雇的保护。