为什么租购是房地产贷款的替代品？

要申请房地产融资，你通常要拿出购买价格的10%至20%作为股本。对银行来说，现有的资本降低了风险；此外，辅助费用不是共同出资的，必须由你单独支付。当然，也有一些机构为房地产提供全面融资。然而，全额融资的利率和要求要高得多。

简单易懂的原则

通过租购，你与车主签订了一份租赁协议。这说明在某个时间点上，租赁的房产将成为你的财产。此外，为房屋或公寓商定的购买价格是以书面形式规定的。租金包括一个精确定义的储蓄金额，以便日后购买。通过分期付款，你作为租户搬进房产，通过储蓄金额成为业主。当你购买房产时，只有节省下来的金额可以冲抵价格；前业主保留部分月供作为租金。

租购 – 有两种模式可供选择

在这个过程中，你可以选择下面描述的两种模式之一。

经典形式的租购

在这种模式下，你和现任业主决定在什么条件下将财产转移给你的所有权，以及何时转移。购买价格，包括利息，被推迟，你用每月的分期付款来偿还你的债务。要么每月的分期付款被设定得很高，以至于你在一段时间后成为业主，而没有任何最后付款。或者你在租赁期过后用贷款来支付剩余的债务。在这种情况下，储蓄的金额可以作为融资银行的抵押品（股权）。

合作模式

在合作社拥有的房屋和公寓的情况下，经常使用购买选择权。你签署的租约包括购买该住宅物业的选择权。在购买的情况下，合作社从购买价格中扣除部分已付租金。价格在你签署租约时就已经固定，不会改变。你可以在租期结束时拒绝购买，因为你没有承担任何购买的义务。还值得知道的是，在传统的分期付款方式中，要求你支付购买价格的20%作为首付款的情况并不少见。如果你无法筹集到这笔钱，首付就会分期加入到租金中，导致每月的负担大大增加。由于你在经典租购中与车主签订了一份有约束力的合同，你必须在约定的时间内准备好剩余的购买金额。在租购的情况下，总是要支付一次性的签字费。

购买期权

对于期权购买，没有具有约束力的合同，但你的期权权利必须记录在土地登记册上。通过这种方式，你在规定的时间内保证了购买的权利。然而，这种保障导致了相对较高的租金，其中包括还款和利息。合作社用高额的月租费来约束他们的租户的购买行为。只有极少数合作供应商允许终止合作，并退还储蓄分期付款。

租购总是有公证证明的

与经典的房地产购买类似，租赁-购买合同必须由公证处执行。由于必须起草两份合同，因此工作更加繁重。除租赁合同外，还必须起草一份购买房产的协议，这两份文件都应由公证处进行公证。未经公证，任何租赁-购买协议都是无效的。在期权购买的情况下，必须委托公证处在土地登记册上进行登记。这种优先购买权在租约终止时自动失效，否则在固定的购买日期之前都是有效的。注意：无论选择哪种方式，在做出租购决定之前，你都应该向独立的房地产专家寻求建议。不幸的是，行业中总有一些害群之马，他们想通过所谓的诱人的租购条件来摆脱难以出售的房产。在签署合同之前，双方应向公证处咨询可能的破产问题，并商定适当的条款。

租购的优点和缺点

这两种模式对业主以及租户（后来的业主）都有优势和劣势。以下方面似乎是有利的。

• 卖方发放的贷款为拥有住房提供了便利，但租金比传统的出租房屋要高得多。
• 由于购买时很少需要贷款，因此在租购方面，银行被冷落了。
• 在经济上，该房产立即成为租户的财产，因为他也用他的租金支付来贡献储蓄。
• 商定的分期付款不受利率发展的影响，在整个期间保持不变。
• 期权购买模式允许租户在房屋或公寓中居住一段时间，然后决定是否购买。
• 房东不受当地租金指数的约束，他可以要求更高的租金，如果合同被取消，也不需要进行任何偿还。

与经济生活中的每项交易一样，租购除了有好处外，也有坏处。硬币的反面是这样的。

• 最终，你作为租户所支付的费用远远高于你直接购买房产的费用。
• 与传统房地产贷款相比，条件通常更差。租金明显高于当地可比的租金，而且还有成交费和其他费用。
• 在任何情况下，你都需要有高于平均水平的安全收入，以便能够支付高额租金和储蓄缴款。
• 在卖方破产和计划中的购买没有实现的情况下，你的付款通常会损失。
• 对传统房地产购买的补贴不能用于租赁购买。
• 虽然你必须在租赁期间按比例支付维修和现代化的费用，但你往往被剥夺了对大规模建设措施的发言权。
• 专家建议，根据月度分期付款，租赁购买的还款比例至少为80%。

结论：租购作为一种信贷选择

租购往往是为自己的四壁融资而匆忙选择的一种方式。由于这需要很高的收入，通过银行进行全额融资成为可能，也显得很明智。没有股权资本的融资利率略高，但政府的赠款和补贴抵消了这一点，特别是对年轻家庭而言。在决定租购之前，你应该寻求合格的建议，考虑房地产融资的经典途径。