卖房换年金

许多老年公民面临着经济上的困境。在某些情况下，无论是储蓄还是养老金都不足以支付目前的生活费用。在其他情况下，健康问题会导致护理费用上升。唯一的出路是：卖掉自己的房子。

但是对于许多老年人来说，他们的家不仅仅是他们头上的一个屋顶。它是他们的家，是他们生活了几十年的地方，是他们熟悉的地方。卖掉他们的房子可能意味着他们要离开熟悉的环境，不得不搬到一个陌生的环境。

在这种情况下，出售房屋换取年金可能是一个有吸引力的选择。通过出售房屋换取年金，你可以继续住在你的房子里，并增加你每月的养老金支付。

房地产养老金如何运作

终身年金是卖方和买方之间的一项协议，卖方将其财产的所有权转让给买方，并获得终身年金作为回报。年金的数额在签订合同时确定，并取决于各种因素，如财产的价值、卖方的年龄和预期寿命，以及当前的利率。

作为对年金的回报，卖方保留了终身居住在该房产的权利。这意味着他可以继续居住和使用该房产。这使你可以继续呆在你熟悉的环境中，并仍然为自己提供经济保障。

人寿年金的概述：

• 平卖给年金提供者
• 每月支付年金而不是支付购买价格
• 终身居留权的登记

要求：年龄和财产价值

为了领取年金，必须满足某些要求。为了确保供应商有可计算的财务风险，许多人为卖家设定了最低年龄。这通常是在60到65岁之间。此外，无抵押的房地产通常是首选，而且房产的最低价值通常是固定的，因为它保证了最低的房地产年金。在这里，人们可以根据提供者单独设定的价值来确定自己的方向。一般来说，提供者要求的最低养老金为每月150至250欧元。

要求一目了然：

• 卖方的最低年龄：60岁及以上
• 最低赔付额：每月150欧元起
• 无抵押物的财产

税收：收入份额的所得税

在房地产终身年金的情况下，只有收入份额需要纳税，因为根据所得税法，年金支付被归类为 “其他收入”。收入份额受各种因素影响，特别是受签订合同时的年龄影响，可以作为特殊费用从税收中扣除。征税份额随着签订合同时年龄的增加而不断减少。这意味着，老年人一般要比年轻人缴纳更少的税。

人寿年金还是传统的平卖？

除了年金之外，你也可以选择传统的房屋出售方式。完全出售的优点：你一次性收到约定的购买价格支付。销售价格通常比终身年金高，但你失去了对房屋的所有所有权。

正如已经提到的，终身年金允许你继续住在家里，同时释放出你的房地产资产。此外，你还可以节省搬家的费用，不必购买新的公寓或支付租金。

以下是其优势一览：

• 终身年金：不需要搬出和释放房地产资本
• 传统销售：支付全部购买价格

结论：有保障地进入老年

总的来说，卖房换取终身年金为老年人提供了一个比传统卖房更有吸引力的选择。终身年金使人们有可能将出售所得转化为每月支付的养老金，直到人的生命结束，从而保证老年时有固定的收入。同时，人们必须意识到，随着房产的出售，所有的所有权都转移给了买方。为此，必须提前花足够的时间来权衡各自的优势和劣势，做出最适合自己的决定。

按比例出售房屋和单位的解释

部分出售房产是释放你的部分房地产资本并继续保留唯一居住权和使用权的好方法。在部分出售中，你的房产最多有一半被出售给部分出售的提供者。你立即收到购买价格。用益权在土地登记中得到保障，作为回报，你每月向部分买家支付一笔使用费。

这带来了众多的好处。让我们仔细看看它们。

部分出售的优势

无论是私人出售部分房屋还是通过专业的部分出售供应商出售–你都能保持你的财务独立，留在你熟悉的环境中，还能从额外的现金流中受益。

部分出售的优势一目了然。

• 改善流动资金
• 不需要搬出房产
• 对财产的唯一用益权
• 继续使用或出租房产的可能性
• 卖方或继承人可以回购

通过即时支付获得更多财务自由

部分房产出售的最大优势之一是，你可以立即获得流动资金，而不必完全出售房产。因此，你可以迅速而轻松地获得资金，以履行财政义务，进行投资或实现终生的愿望。

对财产的唯一用益权

作为部分卖家，你可以获得住在家里的权利，并按照你的意愿使用它。你可以将房产用于自己使用，也可以让家庭成员或护理人员搬进来。此外，用益权还允许你出租你的房产。

通过租房和升值积累财富

部分房产的出售也可以成为一个机会，通过出租房产来促进财富积累。出租房产可以产生定期的租金收入，这可以作为额外的收入。

在房产增值的情况下，你也会受益，例如，如果你决定在10年后完全出售你的房产。

卖家和继承人受益

不仅你作为卖家从部分出售中受益，而且你的继承人也从中受益。随着你的流动资金的增加，家庭在经济上得到了缓解。在你死后，继承人也被赋予了回购所售股份的优先权。如果你的继承人决定出售全部财产，部分买家接手结算，你的继承人就不用担心什么了。

在出售一部分时，也有一些事情需要考虑。那么，部分出售的缺点是什么？

部分出售的弊端

与其他模式相比，如终身年金，在部分出售的情况下，你仍然是房产的所有者。由于注册用益权的存在，你可以从房产中获得额外的现金流，但同时这也伴随着一些成本。

使用费。每月向部分购买者支付费用

如前所述，作为用益权人，你必须每月向买方支付一笔使用费。使用费的数额取决于各种因素，如当前的经济形势和支付的购买价格。由于使用费的数额因部分出售的供应商而异，建议你比较不同的部分出售公司，以便为你找到最好的报价。

费用：测量师、公证员和公司。

除了每月的使用费之外，部分房产出售也会有一些其他的成本和费用。最重要的成本因素之一是准备部分出售合同，该合同必须由公证人认证。还有确定房产当前价值的评估师的费用。哪些费用你必须自己支付，哪些费用由部分买家承担，也因供应商的不同而不同。

作为部分卖家，你可能会产生这些费用。

• 使用费
• 专家费
• 土地登记和公证费
• 维修费用
• 行政费用
• 实施费用
• 投机税，如果适用

因此，建议提前了解预期的费用，以方便长期的财务规划。

要求。对谁来说，部分出售是值得的？

因此，在看了优点和缺点之后，问题变成了。

对谁来说，部分财产出售是值得的？

什么时候按比例出售有意义，什么时候没有意义，取决于你的财产以及你的个人情况。在大多数情况下，出售部分的购买价格不应低于100,000欧元。由于在部分出售中最多购买50%的房产，通常只有最低市场价值为20万欧元的房产才有资格。由于部分出售房地产是一种房地产年金模式，因此该优惠通常更多针对老年人。

你应该带着这些先决条件。

• 财产价值：至少200,000欧元
• 奖金：至少100,000欧元
• 卖方的最低年龄
• 理想情况下：完全/基本付清的财产

对于那些需要流动资金但又不想完全放弃房地产资产的业主来说，部分出售是最有意义的，他们希望房产留在家族中，直到继承人以后决定如何处理该房产–这是终身年金和反向抵押贷款所不提供的选择。

结论：对供应商进行比较是值得的

总的来说，房地产的部分出售为业主提供了一个有吸引力的选择，可以快速轻松地获得流动资金，而不必出售整个房产。特别是对老年人来说，部分出售可以是实现财务自由的一个好选择。此外，出租房产的剩余部分或价值的增加可以帮助积累资产。由于条件不同，你应该提前花足够的时间将不同的部分出售供应商相互比较，从而找到最适合你的报价。

房地产经纪人：工作描述–活动、要求和收入

在这篇文章中，我们向你介绍房地产经纪人的职业。这篇文章的目的不仅是向你介绍这个职业的一般情况，也是为了让你有机会检查这个职业是否适合你。虽然可能发生的情况是，你只有在实习期间、培训期间或学习之初才意识到这个职业是否真的适合你，但事先了解一下工作描述还是有意义的。

房地产经纪人培训（Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau）。

房地产经纪人（Immobilienkaufmann/-frau）是一个公认的培训职业，持续时间为三年。培训在公司和职业学校之间交替进行。在培训的第二年，将举行一次中级笔试，在培训结束时，必须通过三次笔试和一次口试。如果你对一般的职业不感兴趣，而主要是对培训和与之相关的一切感兴趣，你可以阅读我们关于培训、机会和工资的文章。

这些活动–销售、中介、管理、出租

房地产经纪人的活动因雇主不同而不同。房地产经纪人有不同的就业机会。以下领域是可以想象的。

• 财产管理
• 设施管理
• 建筑协会、银行和保险公司的房地产部门
• 住房公司
• 地产代理

这些活动包括购买、出售、出租和租赁土地或建筑物，为客户提供房地产事务咨询，行政办公工作，组织和陪同建筑项目，以及监督新建筑和改建项目。这个职业的优势显然在于它的多样性。房地产办事员并不总是要在办公室工作；他们也可以在实地工作，例如在建筑项目上。

• 购买、出售、出租和租赁土地或建筑物
• 为客户提供房地产方面的建议
• 行政办公室工作
• 组织和陪同建筑项目
• 监督新项目和转换项目

要求 – 我是否适合？

在培训期间，你获得了许多作为房地产经纪人工作的前提条件。你不仅在学校的理论部分学到了很多新东西，而且在公司的实际工作中也获得了很多经验，发展很快。如果你还是带着一些基本要求，你可能会发现工作更容易，也可能更愉快。特别是，沟通技巧对你从事这一职业有极大的帮助，因为你将不断地与其他人接触。如果你有毅力，有说服力，愿意学习，开放和友好，你也会受益。对数字的诀窍也会对你的训练产生积极影响。

• 沟通技巧
• 耐力
• 说服力
• 愿意学习
• 开放、友好的人格魅力
• 数字计算

如果你在学校期间能显示出数学、德语和经济学的良好成绩，这可能对你特别有帮助。

房地产经纪人的收入 – 取决于工作经验、公司和地点

房地产经纪人的收入可以有很大差异。在德国，房地产经纪人的平均工资约为每月3,666欧元毛额。你的工资会受到不同因素的影响。一方面，它对你已经获得多少专业经验和你属于哪个税务等级起着作用，另一方面，它取决于你工作的公司。一般来说，你可以从这个原则出发。公司越大，你的工资就越多。你的公司的位置也起着重要作用。随着你的专业经验增加，你也会得到更多的薪水。

还请阅读。

• 培训、机会和工资

https://ihrhausverkauf.de/beruf-immobilienkaufmann-immobilienkauffrau-ausbildung-chancen-gehalt/

https://ihrhausverkauf.de/top-7-studiengaenge-rund-um-immobilien/

尽管失去了继承权，但仍有强制性的部分 – 你有这些权利

在许多家庭中，有一些冲突往往导致父母想要剥夺其子女的继承权。父母必须在他们的遗嘱中确定这一愿望。然而，更常见的是，希望只在配偶双方死亡之前剥夺子女的继承权。这在所谓的柏林意志下是可能的。因此，较长寿的配偶首先是唯一的继承人，只有在他或她死后，共同的子女才会继承。在此了解法律提供了哪些替代方案以及如何确定强制部分。

剥夺亲属的继承权–遗嘱、继承合同、柏林遗嘱

原则上，每个人都可以自由决定指定谁为继承人，取消谁的继承权。遗嘱人不需要在遗嘱中说明他为什么将某一亲属排除在继承之外。然而，排除在外并不意味着继承人什么都得不到，因为每个继承人都有对强制部分的要求。这一要求必须由继承人自己提出，因为这些强制性的部分要求并没有在继承证书上注明。如果遗嘱人指定某人为唯一继承人，这一方面意味着此人独自继承全部遗产，另一方面也意味着其他任何人都不应该继承实际有权继承的遗产。

已婚夫妇可以在继承合同或柏林遗嘱中共同剥夺近亲的继承权。在柏林遗嘱的经典形式中，配偶双方规定，寿命较长的一方将是唯一的继承人，只有在配偶双方都去世后，子女才能继承。这样，父母就剥夺了其子女的继承权，直到双方都去世。如果有人被剥夺了继承权，那么本来属于这个继承人的那部分遗产就归属于如果被剥夺继承权的人在继承时已经死亡的那个人，成为继承人。

享有的权利–只有近亲才能获得强制性的部分

尽管丧失了继承权，但近亲们仍有权获得部分资产。这一事实在法律上是基于死者对其近亲的照顾义务，即使在他死后。然而，这只适用于近亲，根据法律，近亲的定义如下。近亲包括婚生、非婚生和收养的子女、配偶（只要在继承时婚姻仍然有效）、已登记的同性伴侣以及死者的父母，只要没有子女。孙子女只有在被排除在遗产之外，且其父母已不在世的情况下才有权继承。死者的兄弟姐妹和祖父母无权获得强制性的部分，因此不被视为近亲。那些被剥夺继承权的人必须自己向其他继承人主张其对强制部分的权利。

被剥夺继承权？有权获得强制性的部分？- 视频

金额–这就是强制性部分的计算方法

强制份额是该人有权获得的法定遗产份额的一半。在精确计算中，必须考虑到所有的亲属，包括继承人和被剥夺继承权的人，以及放弃继承权的人。不被考虑的是那些在遗嘱人在世时已经放弃继承权的人。

举例来说，遗产的分配如下。有一位死者留下三个孩子作为继承人。孩子1在遗嘱人生前已经放弃了继承权。孩子2被遗嘱人剥夺了继承权，必须向孩子3索取他的强制份额，因为孩子3在遗嘱中被指定为唯一继承人。在正常的继承情况下，每个孩子将获得三分之一的遗产。由于孩子1在生前已经放弃了继承权，所以在计算时就不考虑了。因此，遗产在孩子2和孩子3之间平分。由于孩子2被剥夺了继承权，他只有权获得强制性的部分，即其实际遗产的一半。因此，孩子2继承了四分之一的遗产，孩子3作为唯一的继承人，继承了四分之三的遗产。

一旦明确计算出配额，就可以确定遗产的价值，以便找出个别配额应得的数额。市场价值对这第二次计算具有决定性意义。这是以继承人在出售中可以获得的金额为基础的。为了进行这种计算，通常需要由专家对房地产、公司或土地的价值进行评估。然而，为此发生的费用减少了对强制部分的索赔。因此，最好是在没有专家的情况下确定价值，并在他们之间商定一个强制性的部分，特别是在小地产的情况下。

计算遗产的强制部分 – 视频

撤回强制部分 – 遗嘱人有这些权利

在特殊情况下，父母有可能完全剥夺其子女的继承权，同时也剥夺他们的义务部分。这一愿望必须在遗嘱中明确规定并说明理由。BGB规定了完全取消继承权的一些理由。在《德国民法典》第2333条中，列出了以下可以完全剥夺继承权的人。

• 想夺取立遗嘱人或近亲的生命
• 因刑事犯罪被判处一年以上不得假释的监禁，或因此而被送入精神病院或康复机构
• 对死者或与死者关系密切的人犯了罪。这包括，例如，盗窃或身体伤害。
• 杀害遗嘱人或父母双方

一般来说，遗嘱人将强制部分的受益人的份额作为最低经济利益留给他或她，一定是不合理的。没有理由完全剥夺继承权，例如，孩子与父母断绝一切联系，不关心他们。然而，如果遗嘱中剥夺了一个孩子的继承权，而遗嘱人在死前原谅了这个孩子，那么遗嘱中的处置是无效的。

对强制性部分的索赔须遵守三年的时效期限。这从索赔发生的那一年的年底开始。通常情况下，这是在死亡后一年的1月1日。

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围绕遗产的强制部分这一主题的最重要问题

遗嘱中的强制部分和剥夺继承权的话题是一个困难的话题，经常引起受影响者的疑问。为了确保你能充分了解情况，不在期限和形式上犯任何错误，卢金斯基专家回答了所有关于遗产必修部分的重要问题。

义务部分的百分比是多少？

被剥夺继承权的亲属的强制份额相当于他或她实际有权获得的遗产份额的一半。百分比必须视情况而定，因为这取决于有多少个共同继承人以及遗产有多大。

有3个孩子的必修部分是多少钱？

如果遗产在三个孩子之间平分，每个孩子将获得三分之一的遗产。如果三人中有一人被剥夺了继承权，因此要求获得强制性的部分，他或她将获得他或她本应享有的一半遗产。在这个例子中，六分之一的遗产。

强制部分能否超过时效？

强制部分在三年后就失去了时效。该期限从死亡年份后一年的1月1日开始。

一个人可以拒绝强制性的部分吗？

为了获得强制性的部分，这必须由继承人提出。如果他不这样做，三年后索赔就失去了时效。因此，对强制性部分有要求的继承人不必拒绝它，而只是不必要求它。

在失去继承权的情况下，强制性的部分是什么？

如果继承人在遗嘱中被遗嘱人剥夺了继承权，那么他或她仍然有权获得强制性的部分。这种强制性的份额相当于法定继承份额的一半。

强制部分可以在生前申请吗？

强制部分可以由遗嘱人在生前以赠与或和解的形式支付给被剥夺继承权的亲属。索赔是不可能的；只有与遗嘱人达成协议才可能有这种选择。