集体投资：解释、优势和劣势

股权太少，时间太短，没问题!房地产的众筹投资允许你用最小的金额进行投资。我推荐Exporo和InRento等供应商进行500欧元起的小额投资。

让我们从基本知识开始。

什么是人群投资？

首先，什么是人群投资？

一个非常简单的比较是 “一个公共有限公司“。该公司向个人和机构出售各种股票。通过这种方式，许多人 “参与 “了一家公司，并为其发展提供必要的资金。这与房地产的众筹投资是一样的。

不是一个大的投资者，而是将股份分散给许多 “小 “投资者。这使得那些没有必要的信用等级、没有足够的资产或两者都没有的人可以投资房地产。这方面有几个供应商，如Bergfürst、Engel & Völkers、Exporo或InRento，你也会在后面的列表中找到。

越来越多的人希望参与到房地产市场中。Haufe本月还报道了“蜂群飞向房地产“，让我们来看看其优点和缺点。

房地产众投的优势

正如在介绍中已经了解到的，你作为投资者有一些优势，如低股本，各种物业作为投资选择，通过资本多元化将风险降到最低，但也有大量的参与（固定利率，利润相关的分配和出售时的参与）。

• 少量股本 – 从50-100欧元开始
• 一旦注册，各种投资选择
• 透明度 – 可以联系建筑公司（信息）。
• 风险最小化–资本分散在几个项目上

报酬和付款。

• 固定利率
• 与利润有关的分配
• 参与退出案件（出售财产）。

投资者的劣势和风险

与以往一样，有优点，但也有缺点，你应该考虑。这里还有《资本》杂志的另一篇文章《危险的游戏》。之后，你会详细了解所有的缺点和风险。

• 没有共同决定的权利（参与式贷款）。
• 长期的资本承诺 5年以上
• 项目失败时的全部损失
• 参与度太高–失去概览

房地产的众筹投资是如何进行的？

在绝大多数情况下，一个房产要被开发（翻修或完全重建）。

在常规的房地产投资中，人们现在会专门寻找一个合作伙伴来进行融资。然而，有了众筹，业主与众筹平台交谈，而众筹平台则负责分配股份。然后，在线平台为投资者代理房地产股份。

然后，这个众筹平台接管了对个人投资者的全部介绍，业主可以照顾他们的核心业务，建设和发展。因此，通过众筹，你不给相应的开发商提供 “典型的 “贷款，而是以参与式贷款的方式参与到房产中。这也意味着你对此事没有发言权。

当然，参与房产并不意味着你明天就可以搬进去，占用0.5平方米的空间。房地产是事后管理的，你只是一个资本提供者。你以固定利率和与利润相关的分配形式获得回报。

再次，报酬和支付。

• 固定利率
• 与利润有关的分配
• 参与退出案件（出售财产）。

这就是少数欧元如何变得越来越多的原因。

集体投资提供者

哪个众筹平台是最好的？你可以在哪里投资？有各种信誉良好的众筹供应商。以下是对市场的简要概述。最低投资额不同，取决于平台上的项目。

通常情况下，最低存款额在100至1000欧元之间。

提供者名单。

• 贝格菲斯特
• 群众投资房地产
• 斯科罗格投资公司（Scroogeinvest
• 恩格尔和沃克公司的数字投资
• 拓展
• 筹款
• 茵兰托
• 莱纳斯
• Rendity
• 储蓄银行
• 兴趣模块

是什么让房地产作为一项投资如此具有吸引力？

房地产投资有意义吗？

集体投资的结果是第二个优势，对你个人而言

随着每一个新房产的上市和报价，你会了解房产市场并学会对房产进行相应的评估。请务必在此阅读我关于计算租金收益率的文章，因为这将帮助你提前计算出房地产投资的吸引力。

由于许多方面的原因，房地产作为一种资本投资是非常有趣的。房地产作为资本投资的一个非常重要的原因，特别是在自己的养老金方面，就是房地产不受通货膨胀的影响。财产的物质价值可以保护它不受货币贬值的影响。看一下通货膨胀表 和未来25-30年的发展就会发现，房地产有很多优势，特别是与金融投资，如储蓄账户或用于养老的Riester养老金相比。

通货膨胀和非货币化：影响

例子。30年后，通货膨胀率将大幅上升，1,000欧元的购买力将最小化为只有600欧元。换句话说，如果你在30年内花费1,000欧元，你将只能得到今天价值600欧元的货物。在通货膨胀之后，这（大约）是减少了40%。

• 30年后储蓄本上的1,000欧元=600欧元的实际价值

现在我们直接回到房产作为投资的优势上来。这是租出来的。因此，承租人为每月使用有形资产（房地产）支付等值的费用（租金）。如果钱的价值减少了40%，你的租户就要多付40%的租金。因此，租金收入从1,000欧元增加到1,400欧元。因此，（大约）在通货膨胀之后，多了40%，或者说没有实际价值的损失。

• 1,000欧元的租金在30年内=没有损失（1,400欧元）。

因此，如果你把钱投资在金融产品上，就拿经典的储蓄本来说，你的实际损失是40%。

当你把钱投资在房产上时，你可以免受通货膨胀的影响。更妙的是，你还能从房产的增值中获益。德国是一个蓬勃发展的房地产市场，不仅是在最近几年，也是在过去几十年中。

人口在增长，住房很稀缺。

通过这种方式，你也能从租金上涨中获益。

没有像股票和公司那样的波动。

房地产还有一个优势，就是它几乎不受波动的影响。例如，如果你积极交易货币，投资股票或购买加密货币，你将经历不断的价格波动。根据投资的类型，货币、股票或加密货币，或多或少。租赁合同是长期的，租金按月转移，金额不变，甚至有因租金调整而增加的趋势。

• 房地产的价值是稳定的
• 房地产提供通货膨胀保护
• 房地产价值没有波动（像股票、加密货币和其他金融产品）。

斯图加特的主要建筑工地，盈利，感谢众筹。

股权资本：进入房地产投资领域

对大多数人来说，最大的症结是股权。

特别是当它不再是关于价值10万欧元的公寓（1.5万欧元权益），而是关于在大城市的投资，平价40万欧元、50万欧元甚至更多。对于购买价格为50万欧元的房产（包括辅助费用），你必须准备好75000欧元的资产。

购买房地产时的股权比例：来自银行的担保

让我们首先提出问题。

普通房产需要多少资产？

答案是不同的，特别是根据财产的位置。慕尼黑的公寓，对大多数人来说是买不起的，也在纽伦堡、弗莱堡周围更广泛的Speckgürtel。

在其他主要城市，如柏林、汉堡、杜塞尔多夫或法兰克福，情况也不例外。因此，房产的购买价格差异很大，在5万欧元（C区）和40万欧元（B区）之间。当然，如果我们谈论的是A类地区中非常好的微型地点，则更多。例如，慕尼黑-米特、柏林-米特、汉堡-米特、杜塞尔多夫-米特等等。

计算资产负债率：以下是计算方法

无论是5万欧元还是10万欧元，银行通常需要15%的股本来为房产融资。特别是如果这是你的第一个房产。

除了房产的购买价格外，还有附属的购买费用。根据联邦州的情况，包括土地转让税、公证费和土地登记条目，总共大约要多出7%至10%。

服务费通常为7%-10%，取决于联邦州+地产代理（如果涉及）。

这种波动一方面来自于土地转让税，在每个联邦州都有所不同。另一方面，是否委托房地产经纪人？在这里，经纪费用也因联邦州的不同而不同。在私人购买的情况下，买方和卖方必须各分担50%的经纪费用。最终，这导致了房产的总购买价格，包括附属的购买费用。

这就是你计算资产负债率的方法。

• 融资要求：100,000欧元
  (购买价格加辅助费用)
• 股权资本：15,000欧元
• 从银行贷款：85,000欧元

购买价格的计算，包括额外费用。

• 购买价格：100,000欧元
• 土地转让税示例北威州（6.5%）：6,500欧元
• 公证费（1.5%）：1,500欧元
• 土地注册登记（0.5%）：500欧元
• 经纪人佣金（3.57%[3,570/2]）：1,785欧元

融资的信用度：众筹作为一种选择

不是每个人都有必要的信用度来进行如此大的融资。即使有股权资本，例如因为正常收入也算（自营职业）。然而，更多的人甚至没有必要的股权资本可用。对于那些不想等待的人来说，有一个很好的选择：自己投资房地产作为资本投资。

选择房地产作为投资的理由有很多，如果你的自有资金尚不充足，可以选择房地产的众筹投资。

住宅区有许多公寓（新建筑）。

寻找有利可图的房地产

集体投资并不剥夺你对投资哪个房产的决定权。这就是为什么我们再次开放了这个问题。

你如何找到有利可图的房地产？

你还是要自己决定你想把钱投资在哪个房产上。也许你已经知道我关于购买第一处房产的详细指南？在这里，你将了解到不同类型的房地产，收益性房地产和投资性房地产之间的区别，但也有（非常重要的）房地产收益。

一旦你知道并理解了，房地产收益率是一个简单的计算。它着眼于投资金额（购买价格和辅助购买成本）和月收入（租金收入）。其结果是一个百分比。

如果高于6%，所有费用通常由偿还融资、利息和维修储备金支付。任何高于6%的回报都意味着为你提供额外的财富积累。因此，房产收益率是房产投资者的一个极其重要的因素。因为有了这个单一的关键数字，你可以评估房地产投资的吸引力，也可以将不同的投资物业相互比较。

让我们先来看看租金收益率的简单公式。

年净收入/投资*100=租金收益率

租金收益率再次被细分为净租金收益率和毛租金收益率。差异在哪里？

• 净租金收益=包括辅助购买费用
• 毛租金收益=不包括辅助购买成本

有了这些知识，你可以更好地作为一个投资者，从而为你的投资找到真正有利可图的房产。

一旦你在一个众筹平台上注册，浏览各个投资物业，并根据收益率进行比较。当然，你不会得到100%的租金支付，但你会看到所有平台的收益。现在你知道这一切是怎么回事了吧!

今天就用500欧元起的投资赚取租金收入。我的建议。

• 茵兰托