2026年4月29日,联邦内阁通过了所谓的”租赁法II”(Miete-II-Gesetz)。这是自2015年引入房租限制令以来,德国租赁法领域最全面的一次干预。该法律聚焦四个核心领域:家具附加费、指数租金调整、短租和现代化改造措施。

对房东和投资者而言,这一方案在某些细分市场带来了具体限制——同时也在其他方面引入了简化措施,旨在放松此前因官僚程序而受阻的现代化改造。

家具附加费:最高10%——堵上一个漏洞

此前,出租带家具的住房可以规避房租限制令。房东可以收取一笔没有明确上限的”家具附加费”,使租金远高于当地可比租金水平。

“租赁法II”将该附加费限制在该细分市场当地可比租金之上最高10%。这尤其影响到:

• 法兰克福、慕尼黑、柏林的外派人员公寓(此前往往比可比租金高出40%至80%)
• 以超额租金为盈利模式的家具齐全的服务式公寓
• 通过平台(Wunderflats、Spotahome等)进行的中期租赁

对于通过高端家具租赁优化收益的投资者而言,这意味着收入受到直接限制。对现金流的影响取决于目前租金超出110%门槛的幅度。

指数租金:高通胀期间涨幅减半

指数租赁合同将租金与消费者价格指数(CPI)挂钩。在2022至2023年的通胀浪潮中,许多房东利用这一挂钩机制大幅上调租金7%至8%——虽然合法,但在政治上颇具争议。

“租赁法II”对此进行了干预:如果消费者价格指数(联邦统计局)超过年通胀率3%的门槛,指数化租金调整将被限制为CPI涨幅的一半。若CPI为4%,则最高允许的租金涨幅为2%。

对于签有指数租赁合同的房东而言,这意味着:租金的通胀保护只有在市场正常阶段才能完全发挥作用。在真正的高通胀阶段,传导效应会被削减。这降低了指数租赁合同相对于不受此规定影响的阶梯式租赁合同的吸引力。

短租:6个月上限与许可义务

关于短租的新规定直接冲击Airbnb市场。今后,住房每年最多可在未经官方许可的情况下用于短租6个月。超过这一期限则需要许可,而地方政府预计将从严审批。

商业住宿经营者(酒店、旅馆)以及业主自住的主要住所不受此限制。对于将公寓作为短租投资运营的投资者而言,测算方式将发生根本性变化。

简化现代化改造:2万欧元以下无需租户同意

另一方面,该法律带来了一项长期以来备受期待的宽松措施:每个居住单元成本不超过2万欧元的现代化改造措施,今后可在无需租户书面同意的情况下实施——前提是这些措施有节能依据或能切实提升居住价值。

此前,许多本应合理的改造措施因租户抵制或过于繁琐的通知程序而搁浅。这一简化措施对单项改造尤其有利:更换窗户、供暖系统现代化改造、浴室翻新。

在投资受保护历史建筑的背景下,这一规定尤为重要,因为现代化改造成本在税务上依然具有可观的抵扣优势,而新的门槛也显著简化了流程。

投资者综合评估:利弊如何权衡?

“租赁法II”并非对产权的根本性干预,而是对特定细分市场中过度现象的规范。评估要点如下:

• 标准租赁:几乎不受影响。长期正常出租者几乎感受不到变化。
• 高端家具租赁:直接受影响——10%的上限压缩了超额收益。
• 作为投资的短租:受到显著限制,需重新审视该模式。
• 现代化改造方:受益于2万欧元的简化措施。

对于将住宅地产作为长期资本投资并以传统方式出租的人而言,这项改革基本不会带来影响。140万套住房缺口这一结构性需求过剩,依然是最主要的投资理由。