可用空间、居住空间和建筑面积：有什么区别？

让我们非常简单地开始。你会在揭露会、广告中、每一个房产搜索中遇到这些价值。这就是为什么知道区别是很重要的。

3 你会经常遇到表面。

1. 地面空间
2. 有用的领域
3. 生活空间

这个顺序是专门为此目的而选择的。因为正如你在这里看到的，你从1）地板空间到2）可用空间到最后的3）生活空间。

提示!在文章的末尾，你还会发现额外的信息图表，以便于澄清。

由于互联网上仍有一个简单的计算 “公式”，所以在这里很简单地解释。

简单地表示为一个 “公式”。

• 楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。
• 可用面积=可用面积（居住区-地窖-阁楼-…）。
• 居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

一步一步地计算

让我们再一步一步地看一下这个过程。

基础领域：步骤1+定义

这意味着，1）建筑面积包括整个可用面积，以及走廊和楼梯（流通面积），垃圾房或供暖房（功能面积）。

这包括所有的楼层区域。

• 生活空间
• 阁楼、地窖、车库和阳台
• 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
• 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

这并不包括。

• 土地

计算一下。

楼面面积=使用面积+流通面积（如楼梯）+功能面积（如锅炉房）。

信息图。

例如：所有的建筑区域、有盖区域和高层。

有用的领域：步骤2+定义

在建筑面积之后，考虑2）可用空间，也就是房屋或公寓楼（对于公寓）中真正可以使用的空间。

这些包括，例如。

• 阁楼
• 地窖
• 车库
• 储藏室（生活空间之外）
• 阳台

这不再包括。

• 楼梯、走廊、…(所谓的交通区)
• 垃圾房、锅炉房、…(所谓的功能区)

计算一下。

可用面积 = 可用面积（居住空间、地窖、阁楼……）。

信息图。

例如：楼梯是可用建筑面积的一部分。

生活空间：步骤3+定义

只有这样，你才会来到3）生活空间。然后，居住空间表示房产的实际可居住空间。

通常只包括。

• 起居室（卧室、厨房、浴室、客厅等）。
• 阳台、木廊、露台和屋顶花园按25%计算，最多按50%计算（§4 WoFlV）。

计算一下。

居住空间=客厅（客厅+卧室+…）。

现在你知道区别了。

信息图。

例子。一座公寓的起居室。

摘要：作为信息图表的技术术语

再次快速总结，这些领域，用信息图简化。

1. 总面积(使用+交通+功能)
   1. 交通区域（楼梯、房屋内的走廊）。
   2. 功能区（锅炉房、废料房等）。
2. 可用面积（除交通区/功能区外的一切）。
3. 生活空间（未被占用的可用空间，例如：地窖）。

房子的总面积/楼面面积

使用+交通+功能的结果就是总面积。

房子里的可用空间

除交通区/功能区外的一切都导致了可用面积的增加。

房子里的生活空间

未被占用的可用空间，例如：地窖，被称为生活空间。

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财产税：定义和解释

财产税不能与土地转让税相混淆。土地转让税只在购买房产或地块时缴纳一次，而房产税则每年征收四次。财产税 “A “和财产税 “B “之间是有区别的。财产税 “A “是对房地产和农林用地征收的，而财产税 “B “适用于其他已开发的土地和建筑物。因此，收入财产和投资财产属于 “B “组。

• 农业和林业用地的财产税 “A”
• 其他已开发和可开发房产的房产税 “B”

财产税的计算：重要因素

有几个因素影响房产税的数额。这些包括财产的评估价值、个人评估率、联邦州和财产的类型。

这里一目了然。

• 根据财产价值（评估价值）征收，被征税的财产
• 市政当局（个人评估率）
• 联邦州(旧州或新州)
• 物业类型（住宅、半独立式住宅、公寓、其他）。

现在让我们仔细看看这个问题。

单位价值：房地产的价值

标准价值是指房地产的价值或财产的价值。下面是一个简短的计算例子。

• 确定的评估价值：100,000
• X 财产税率：0.35%。
• X市评估率（B）：470%。
• = 房地产税率

因此，你需要知道1）你的财产价值（评估价值），2）你的财产类型的财产税率和3）市政评估率（B）。

征收率和房产税代码：地点和房产类型

征收率是一个单独确定的数字，由城市或自治市确定。这要乘以你的财产的评估价值。这同样适用于财产税法。这取决于联邦州和财产的类型。

你可以在这里找到按联邦州划分的确切房产税数字。房地产的财产税

例如，汉堡的房产税数字与柏林的房产税数字不同。

例子。100,000欧元的公寓

让我们来看看一个简短的例子，作为结论。

• 确定的评估价值：100,000
• 财产税率：0.35%=350欧元
• 市政评估率（B）：470% = 1,645欧元
• = 1,645欧元或每季度411.25欧元（财产税率）。

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局部出售土地

首先，让我们从基础知识开始，对于那些只听说过 “部分出售房产 “的人。

部分出售是什么意思？部分购买是如何进行的？

一点定义 –部分销售背后的原则是基于销售和随后你支付给新的部分所有者的用户费。因此，在理解上，”使用费 “被简单地解释为与租金或租赁相比较。

部分销售一目了然。

• 你卖掉一部分股份（通常是10%-50%）。
• 金融公司成为部分所有者
• 你保留全部使用权
• 你为此支付了一笔用户费

无论是在北威州还是在其他地方，仍然在运作。

使用费的差异

在购买房产时，有一个基本因素很重要：使用费有多大？如果你不需要因为流动性而很快出售，无论如何你应该考虑抵押贷款的替代方案。这是因为在出售部分房产时，使用费（劣势）通常在3-5%之间。

• 使用费取决于供应商：每年3-5%。

例子。

• 出售股份：100,000欧元
• 使用费：每年3-5%。
• 费用：3,000 – 5,000欧元/年

因此，你为售出的价值100,000欧元的股票支付3,000至5,000欧元的年费。

你的财产的价值是如何确定的？

如果你不知道你的土地的当前价值，仍然需要确定。关键数字（如地块的面积）、其用途（未开发的土地或已使用的农业用地、森林、泉水等）是其核心。重要的是标准地价，你可以在标准地价图中找到，但也有专家意见。这就是最终决定具体估值的原因。

在此阅读更多关于该主题的内容。

• 汇率属性

当然，最抢手的地块是在城市地区，但许多人也出售农业用地。

比较：土地的抵押贷款

与抵押贷款相比，你只需支付1%，这是部分出售的一个明显的缺点。作为回报，你不需要通过银行的信用检查。另一个好处是，你几乎可以立即收到购买价格。

按1%计算，每年可节省2000-4000欧元。在10年内，有相当大的差别。

• 优势：更有利的条件
• 劣势：信用检查

因此，如果你缺乏流动资金，以至于你被迫立即出售房产，那么部分购买是一个可能的选择。因为你节省了房产销售的许多步骤。

另一方面，你有很高的后续费用。这就是为什么要进行比较的原因!销售？部分出售？财产的抵押贷款？我的建议显然是抵押贷款，因为它为你节省了2/3的费用（比较：部分出售）。如果你需要快速的钱，真的很快，部分出售绝对是一个选择。

所以一定要考虑这两种选择，部分出售和房产贷款。

第2步：财产的全部出售

所有部分出售的供应商还让你直接选择在可预见的未来将你的房产全部出售。然后，买方是以前的部分业主，他成为房产的唯一所有者。

在这里，我在指导手册《部分出售房地产》中又给出了两个宝贵的提示。

1. 销售总额和通货膨胀
2. 安排用益物权

迅速解释。

销售总额和通货膨胀

假设你在15年内卖出，通货膨胀（非货币化）已经增加了~32%，按2%/年计算。因此，如果你得到的升值幅度低于32%，甚至连通货膨胀都没有得到补偿。这就是为什么值得看一看供应商的比较。

安排用益物权

如果你完全出售你的财产，但想继续使用它 “直到你的生命结束”，同意用益权。用益权保证你有使用权，直到你的生命结束（不可转让）。

保持液体状态。

出售房产的部分是如何运作的？

让我们再次简要地总结一下这些发现。

差异销售和部分销售

在普通的土地出售中，你出售的是你的全部财产，也就是100%的土地股份。在地块的部分出售中，你只出售财产（地块）的一部分。

大多数部分出售的卖家购买的比例在10%、20%、25%甚至50%之间，也就是你房产的一半。作为回报，你通常会迅速而轻松地收到购买价格。这就是部分销售的巨大优势!

部分出售后的使用费

为了进一步单独使用，你必须每月支付使用费，即所谓的使用费。根据你为部分出售房产所选择的供应商，金额在3%到5%之间（每年购买价格）。与你的土地抵押贷款（只有1%）相比，这对土地销售来说已经是一个相当大的差异。

结论：部分出售土地有意义吗？3个选项

部分出售 – 如果你需要快速的钱，真的很快（几周内），由于流动性的限制，那么部分出售你的财产是一个选择。

出售和租赁–如果你有一点时间（超过几周），你更应该考虑出售你的房产，然后将其出租。因为特别是在通货膨胀方面（第二步的总销售），你的部分销售有一些不利因素。

你的房产抵押贷款–重要的是，与你的银行沟通。你也可以在年龄较大时获得贷款。许多人害怕这一点，说 “反正我不会从银行获得贷款”。错了!因此，与你的银行和2或3个备选方案进行讨论。这样，你只需支付1%，而不是3-5%（按目前的利率）。

提示!也是林区在进一步耕种的情况下的一种选择。

部分出售XL：投机税，继承人和公司的共同体。

在这里阅读更多关于部分出售的信息–看看使用成本、优势、劣势、税收、从共同继承人那里出售、离婚等等。我对卖家的建议!

• 不动产的部分出售
• 部分销售商的比较

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定义：什么是租赁权？

你已经找到了你感兴趣的房子或公寓楼，但它位于租赁土地上？或者你已经找到了一个合适的房产，但它受制于租赁权？这意味着什么呢？简单地说，可继承的建筑权意味着所有权和使用权是永久分离的。这里对两方进行了区分。可继承建筑权的授予者和可继承建筑权的持有人。可继承建筑权的持有人租赁了土地，然后有权使用土地，以换取每年的地租。

以下是关于地租的总结。

• 所有权和使用权永久分离
• 2 当事人：租约所有人和租约持有人
• 用租赁权换取建筑权

地面租赁的优势：有利的购买价格

当然，地面租赁既有优势也有劣势。最大的优势可能是，这里的购买价格明显低于平常，因为省去了土地本身的购买价格。租赁者还可以从减少的辅助购买费用中受益。

租赁土地上的房产购买价格要低得多

劣势：每月地租

作为被允许使用土地的回报，你必须每月或每年向土地所有者支付地租。此外，由于土地的价值稳步下降，同时地租产生的费用，你的房产的抵押贷款价值会大大降低。

地面租赁的两个缺点一目了然。

• 支付地租会产生费用
• 房地产的抵押贷款价值下降

结论：租赁权是否值得？

因此，在租赁土地上购买或建造房产会带来不同的优势和劣势。虽然你可以享受低价购买，但同时也有定期的地租。而房产的抵押贷款价值也会下降。

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• 租赁权（外部）

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单位、房子、公寓楼，房地产初学者的一切!

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• 购买房地产：学习– 外部

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购买现有房产。从旧的到几乎不用的

现有房产是指已经建成的项目–无论是房子、公寓还是公寓楼。在这里，房产的建造年份可以有很大的不同。与新建筑相比，这里的主要特点是房产已被占用或过去曾被占用。以下是优势和劣势的比较。

优势。购买价格低，租金收益高

与新建筑相比，现有房产的购买价格要便宜得多。低廉的购买价格也伴随着较低的辅助购买成本。这对房地产的融资有特别积极的影响。与购买新建筑相比，所需的权益资本要少得多。

所有优势一目了然。

• 购买价格低
• 更少的辅助购买费用
• 几乎不需要股权资本
• 高租金收益
• 随时可以入住

劣势。维护和修理费用高

许多现有的房产都是老建筑–即建于1953年以前的房产。 这些房屋和公寓的高龄往往导致高额的维修费用。购买后还必须经常定期进行维修。一些房地产投资者就利用了这一点。他们购买现有的房产，对其进行装修和翻新，最后将其出租，并获得高额租金回报。

以下是其缺点。

• 维护和修理费用高
• 购买前的技术检查

购买新建的房产。新建和未入住

当然，你也可以选择投资于新建筑。这些建筑要么是完全新的，尚未入住，要么是仍在建设中的房产。

新房产的优势：现代技术，无维修费用

由于新建的房产是全新的，所以购买后几乎没有任何维修费用。该技术是最先进的，没有使用的痕迹。根据施工阶段的不同，你也可以对内部设计有发言权。

在购买新的、仍未入住的房产时，你可以享受以下优势。

• 高技术标准
• 维修风险低
• 低维护成本
• 施工阶段的共同决定

新房地产的缺点：购买价格高，价值损失大

同时，新建筑的投资成本也大大增加。购买价格远远高于现有房产的价格。这也导致了更高的辅助购买成本和增加的股权投资。同时，租金收益率非常低，在第一次入住后，房产的价值迅速下降。

因此，这里是缺点。

• 购买价格高，辅助购买费用高
• 初次收集后的价值损失很大
• 租金收益率低
• 如果仍处于施工阶段，则不可以直接居住

结论：购买现有建筑还是新建筑？

这个问题的答案取决于你的个人目标。如果你想买一个收入型房产，那么你应该看看B和C区的现有房产。特别是如果这是你的第一次房地产投资，建议你投资于现有房产。如果高技术标准和对室内设计的发言权对你很重要，那么新建筑是你的正确选择。

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• 现有的还是新的财产？优势、劣势和建议（外部）

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• 购买房地产：学习– 外部

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