宏观、中观和微观：定义

除了区分A-、B-和C-位置外，确定位置的第二步是区分宏观、中观和微观位置。宏观定位定义了房产的城市，中观定位指的是邻里，微观定位指的是周围的环境。为了描述一个物体的中观和微观位置，我们必须首先定义宏观位置。

以下是概述。

• 宏观位置（在德国的什么地方）
• 中间位置(哪个区)
• 微观定位（确切位置）

让我们仔细看看不同类型的情况。

宏观位置：A、B和C位置

宏观位置取决于你的个人目标和个人战略。你想投资房产作为一项资本投资吗？这是一个回报，还是一个投资物业？对于投资性房地产，我们总是推荐A类地区，即柏林、汉堡和慕尼黑等大都市地区。对于收益型房产，最好在好的B区和C区寻找，因为与购买价格相比，这里的租金收益很高。当然，你的个人喜好也是最重要的。

不同的宏观定位的总结。

• 甲地（大都市）
• B-地点（大城市/有积极发展的城市）
• C-定位（发展停滞的小城镇/城市）

因此，宏观定位的问题是：财产位于德国的什么地方？

中间位置：基础设施、连接与合作。

所以你现在已经决定了一个城市或一个地方？非常好!那么我们现在必须回答这个问题。

你想去城市的哪个部分？

大城市尤其提供各种有吸引力的地区，所有这些地区的特点和魅力各不相同。该区的交通状况如何？乘坐公共交通是否方便？邻近地区是否安全？到学校和/或工作地点的距离是否很长？所以要提前考虑你的生活状况、未来计划和需求。

因此，这里是你绝对应该牢记的中层内容。

• 基础设施
• 安全问题
• 离工作和学校很近
• 与其他地区的联系
• 环境影响

最重要的是在中间位置的情况下：该物业位于哪个区/街区？

微观定位：保证感觉良好的因素

最后，最后一步是确定微观定位。这是关于你的财产的周边环境。它是直接在街上还是靠近铁轨？这里是否安静，特别是在晚上，还是街道的噪音让你无法入睡？最近的购物市场在哪里？当你一走出你的前门时，你是否感到舒适和安全？

这一点以及更多是微观定位评估的重点。

• 噪声水平
• 停车设施
• 购物设施
• 洁净度

房屋的微观定位。

结论：个人偏好和客观决定

因此，在你开始寻找房产之前，考虑一下对你很重要的标准。看一下不同的区，还有房产所在的街道。毕竟，你应该在这里感到舒适和安全，并且在转售时不会遭受价值上的损失。

如果你想了解更多关于宏观、中观和微观位置的信息，请查看我为买家设立的新网站Immobilien-Erfahrung.de。

• 宏观、中观、微观形势解释–（外部）。

自住用途的房产：位置

因此，如果您想购买房产并在之后亲自入住，它首先必须让您喜欢！与将房产作为投资相比，这里的租金收益率并不重要。相反，您需要考虑的是您希望房产周边环境提供什么。毕竟，您的个人目标和期望才是最重要的。

您的个人目标对选择地点具有重要意义

保持或提升转售价值

此外，您在购房时应始终关注该房产的转售价值。毕竟，您可能有一天决定再次出售您的梦想房产。职业转型、家庭扩大、高龄或疾病往往是再次出售的原因。我们的建议是：在购房时始终选择（非常）好的地段，以避免未来可能出现的任何价值损失。

（非常）好的地段 = 保持或提升转售价值

A、B & C地段：在城外购买梦想房产？

在此尤其应避免C地段的房产。这种地段主要通过经济的负面发展、薄弱的基础设施和较低的需求来定义。尽管位于郊区、远离繁华大都市的喧嚣听起来很诱人，但您在此必须预计到未来可能出现的大幅贬值。在最坏的情况下，几年后您的房产可能只值土地价格。

• 在这里了解更多：A、B & C地段

重要标准：基础设施、文化活动 & Co.

城市还是乡村？大城市还是小城镇？您是否已经大致确定了位置，现在需要进一步明确具体的周边环境。公共交通的接驳是否便利？是否有丰富的文化活动？周边环境是否安全安静？最近的医院在哪里？这些关于您房产微观位置的条件同样重要。

Hier einige weitere wichtige Kriterien:

• Infrastruktur
• 安全
• 文化活动
• 靠近公共设施
• 安全
• 清洁度

Immobilie als Kapitalanlage: Standort

Sie möchten eine Rendite oder Investment Immobilie erwerben? Dann sind hier die bereits erwähnten Kriterien, wie Infrastruktur, Sicherheit & Co. ebenfalls wichtig, [sentence incomplete – requires continuation]不过根据策略和目标，某些方面会被放在次要位置。在购买收益型房地产时，您务必考察B类和C类地段，以通过较高的租金收益率产生直接的现金流，而在投资型房地产中，尤其值得关注的是A类地段的物业。

总结：个人目标 & 个人策略

您的房产位置取决于您的目标和策略。根据房产类型，不同的因素尤为重要。自用房产主要考虑个人喜好和未来转售价值的提升，而投资房产则更关注租金回报率。至于投资型房产，尤其值得关注的是A类地段。

如果您想了解更多关于各类投资策略和理想地段的信息，请参考我们的指南：

• 房产的理想地段（外部链接）

建筑物利率比较–何时值得你的财产？

各种因素被用来计算建筑利率 。然而，首先，最重要的是，建筑利率是来自于金融市场的情况。其中最重要的是关键利率，它由德国的欧洲中央银行制定，表明可以在市场上借到钱的利率。对于未来的房地产所有者来说，关键利率对建筑融资的年利率有影响，特别是在危机时期，这对建筑商是有利的。

通过申请低利率的贷款，希望能对各行业的经济起到刺激作用。这也适用于房地产市场，因为为了加强市场，向建筑商提供有利的利率。虽然基准利率在这里已经确定了某种方向，但所有银行还是有不同的利率提供给客户。出于这个原因，建筑商值得比较建筑利率，以便为自己的房产获得最佳报价。

影响单独确定建筑利率的因素

然而，依赖市场的借贷利率并不自动是借款人每年必须为剩余债务支付的利率。最终的利率是在考虑到许多其他因素后才确定的。其中包括银行的加工费，因为他们提供建筑资金是要收费的。

因此，所谓的有效利率已经比实际借贷利率要高一些。根据建筑贷款的不同，各家银行对建筑商的有效利率也有所不同。另一个因素是建筑商-业主的个人情况。这包括基于信用评级的偿付能力、收入状况和可用的股本等内容。

这些因素也对最终建筑利率的高低有影响。因此，只有在获得这些个人信息后，才能提供关于利率的具体信息。这再次表明，比较不同的建筑利率是多么重要，以便找到适合你的个性化贷款。

有关建筑利率比较的信息–对你有什么要求？

在银行预约讨论建筑贷款时，将要求你提供一些重要信息，以便根据你的建筑项目单独调整建筑利率。这包括以下影响因素，除此之外。

房产的位置–邮政编码是一个重要的影响因素

邮政编码被融资计算器认为是最重要的标准之一。原因很简单，因为邮编已经告诉银行和信贷机构很多关于房产的位置和位置质量的信息。现在银行更容易对财产进行分类。银行一眼就能认出一些著名的邮编，如60323，它属于法兰克福著名的Westend区，并且知道那里的房产有多贵。一些贷款机构宣传说，某些地区或地方的房产或建筑项目可以获得利率上的优惠。因此，必须说明邮政编码。

股本和所需贷款金额

当然，你也应该知道你购买或建造房产所需的贷款金额有多高。在这里，确定可用的权益是非常重要的。为了确定你真正能够负担的费用，你应该事先计算出你的确切预算，并制定一个预算计划。权益资本决定了可用的贷款金额，从而决定了你能负担的对象。在与银行预约时，你应该已经知道房子的确切购买价格，这样才能准确计算出你的贷款。

财产的购买价格

在计算抵押贷款利率时，必须有贷款与价值比率，以便银行评估贷款风险。贷款与价值比率是由所需的贷款金额与抵押贷款价值的关系而产生的。抵押贷款的价值又来自于房产的市场价值减去10%至30%的安全折扣。这是为支付可能的翻修或额外费用以及有一个小的缓冲而计算的。银行宣传的条件通常是指最高贷款额度为抵押贷款价值的60%。

希望建设者提供的固定利率

建筑商应该始终对固定利率有一个概念，并且也要说明。然而，希望固定利率的时间越长，目标利率就越高。因此，一个已知的期望利率对你和你的顾问都很重要。

开发商的期望还款率

建筑商也应该对期望的还款率有所了解，因为这也会对借贷利率产生影响。如果还款额低于某一限额，一些银行会对借款利率收取附加费。这通常是百分之二的极限，不应该被压低。其原因是，低利率导致了极长的期限，而这一期限又会因为还款率或不定期的还款而大大加快。

然而，你也可以在网上得到一个大概的建筑利率。有许多平台可以比较各家银行和信贷机构的建筑利率，并为您提供可用优惠的大致情况。然而，即使是这些在线比较，你也必须提供所有这些信息，这样才能为你单独定制贷款报价。

最佳的利率设计是良好贷款的全部和最终目的

为了最大限度地减少建筑商-业主未来的利率变化风险，在选择固定利息期限时，已经应该考虑到一些事情。在大多数情况下，银行和机构只提供某些选项。大多数情况下，提供以下选项。

• 浮动利率的建筑贷款
• 10年的固定利率
• 5年的固定利率

越来越多的信贷机构和银行最近开始为客户提供15年、20年甚至25年的固定利息期。然而，可变利率的贷款对客户来说至关重要，因为它们带来了高风险。市场上的每一次加息都会被贷款人用来提高他们的利率，因此你的成本会上升。虽然这种贷款通常有最优惠的利率，但风险太大，建筑商不应采取这种做法。

这是保持后续利率风险尽可能低的一个重要基础。对客户来说，办理全额还款贷款始终是最理想的。全额还款贷款是一种房地产贷款，在整个还款期中利率保持不变。因此，利率变化的风险被消除了，对客户来说，在期限内不存在利率上升的风险。因此，没有必要进行后续融资。然而，这些全额还款贷款通常比普通年金贷款贵得多，例如，普通年金贷款有5年或10年的固定利率。

还款率–对建筑利率有决定性作用

与正确的利率一起，初始还款率是成功贷款的决定性因素。与利率一样，还款率取决于许多因素，包括市场上的现状和利率。因此，在低利率阶段，应商定更高的还款额，不低于百分之三。在这种情况下，5%的初始还款对客户特别有利。然而，这可能会因情况不同而有所波动。

然而，在计算还款率时，一定要考虑利率，因为这两者之间有很大的影响。你应该仍然能够负担得起还款率，没有任何问题。还款率越高，建筑贷款的偿还速度就越快，再融资时只会有少量的剩余债务。这样，较高的月利率将不再对月度分期付款产生如此巨大的影响。

为了说明不同的还款方式，融资会有多大的不同，计算的例子可以说明，在每种情况下选择不同的还款率，其他细节保持一致。

例1:
贷款金额为150,000欧元，利率为1.80 %。这个例子中的还款率是5%。固定利率为10年，每月贷款分期付款为850欧元。根据给定的数据，10年后借款人仍有67,893.37欧元的剩余债务。因此，后续融资可以以5%的新利率和每月1010欧元的新分期付款开始。因此，贷款的总期限最后是17年。

例2:
这里的贷款金额也是150,000欧元，利率为1.80%。然而，这个例子中的还款率只有1%。固定利率也是10年，因此每月的贷款分期付款为350欧元。根据给定的数据，10年后借款人仍有133,578.67欧元的剩余债务，即比例子1中的要多得多。 因此，后续融资可以以4.80%的新利率和680欧元的新月度分期付款开始。最后贷款的总期限是借款人的57年。

建筑利息计算器–只需在网上获取报价

然而，在你去银行之前，在网上进行初步计算以了解市场和当前形势是有意义的。你也可以在这些计算器中输入你的个人详细资料，获得适合你需要的报价。因此，对于未来的财产所有者来说，有很多好处，因为建立了一个概览。你可以在这里找到最好的在线建筑利息计算器。

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