别墅、房产、新建筑及公司 – 风险和错误

重要的是，本条指的是销售。

• 独家房产，如别墅
• 大型物业，如新建筑
• 特殊项目，如土地、林地、农业用地及有限公司。

如果你 “只 “想卖公寓或 “只 “卖房子，那么请继续阅读：出售房地产时最常见的15个错误。

每个人都会告诉你一些典型的错误，但在这里你也能得到销售房地产的真正见解!

前言：错误是人之常情，而且（！）是可以避免的。

在出售公寓、房屋和土地时，有一些典型的错误发生。你也会在所有的网站上发现这些错误!

也许你已经在研究你的房产销售时，看到了诸如 “避免这7个错误 “或 “你应该避免的10个错误”，当然还有更好的 “销售房地产时的11个最大错误 “这样的诡异标题。你已经从 “你应该避免的15个错误 “一文中知道了这些出售房地产时的 “典型 “错误。

错误是很正常的，因为正如介绍中提到的，每年只卖出27.1万多一点的房产，让我们来看看德国的房地产市场。其中相当一部分也是纯粹的B2B（即从公司到公司）。所以几乎没有任何私人卖家知道这些风险。

检查表：总结的15个错误

这些真正典型的错误也很快被列出。

1. 计划用于销售的时间太少 – 时间少？压力已经来临
2. 出售的错误时机 – 形势和经济
3. 对财产的描述不准确 – 揭露书写得不专业
4. 曝光中的不利照片 – 与曝光相同，几乎没有任何需求
5. 错误的目标群体和策略–例如，学生公寓在报纸上而不是在社会媒体上。
6. 房产价值评估不正确–房产找不到买家
7. 文件和证据缺失 – 文件无法提供
8. 房产没有为看房做好准备 – 没有在现场说服潜在的买家
9. 低估了销售过程的努力–这就是很多人的压力，例如，如果新的房产已经有了资金。
10. 销售和谈判被认为是容易的 – 准备工作就只能是半途而废，导致购买价格的损失
11. 销售阶段是单独设计的–在没有地产代理和专业知识的情况下私下销售
12. 潜在客户滞留时间过长–宝贵的时间被浪费了，财产因长时间上市而被烧毁。
13. 融资证明（买方）–不检查买方的信用度
14. 购房合同中的缺陷被忽视–权利，但也是最后期限
15. 烧毁的财产 – 在大众门户中的大型或独家财产

对于私人销售的小物件，这当然总是一个很好的第一次概述。然而，只要不再是 “只有 “10万欧元左右，而可能是100万、300万甚至1000万左右，就有完全不同的重要因素了。

房地产的黄金法则：作为销售因素的独占性

规则一。

最重要的是，当涉及到大于100万欧元的房产时，在销售方面具有排他性。

为什么？你可以在这里找到答案，在这篇文章中。

房地产的比较

让我们先来看看不同类型的买家以及他们检查和评估房产的方式。ETW “这个词代表了公寓。我们看了4组买家。

1. 集团：ETW/房子80平米~20万比较冷淡；也意味着买方方面大多没有经验，审查比较少。
2. 集团：150平米~90万/关键买家
3. 集团：200平米~120万/调研买家
4. 组别：250平方米和超过150万/考的买家
5. 集团：大型物业、新建筑、农业用地等。- 特殊物业/非常有经验的买家，大多有自己的房地产办公室

第1-3组，即200平方米以下的房产，大多属于普通房产市场，”只有 “私人对其感兴趣。这里的典型营销策略是。大量的帮助是很大的。通常是委托2或3个代理，房产已经在4或5个门户网站、报纸，甚至可能在社会媒体网络上。

第4组购买超过200平方米的房产，但仍然是私人购买。在这部分购买的人通常已经有了经验，知道自己在建筑结构、测量师等方面的情况。最迟在这里，你需要一个房地产经纪人的帮助来进行谈判。

第5组在流动中购买房产。每季度或甚至每月50个单位（即公寓）。一些投资者直接购买了1000个单位，无论是在A区、B区甚至C区。需要翻新的前酒店，被改造成公寓，甚至是林区、农业用地、旧预制建筑等。

第2条规则，来自第5组。

时间（通常）比金钱更重要

第4组和第5组需要独家中介，匿名的财产销售，而不是 “广泛的 “大众和营销，与投资者、房地产基金和家庭办公室直接联系。

家族办公室（投资者）和基金，而不是私人个体

如果你想在出售房地产时取得较高的购买价格，你必须牢记几件事，特别是第一条规则：独占性!

房地产投资者、家族办公室、任何种类的 “机构 “都会检查房地产报价，他们在买卖房地产时更喜欢匿名。它不仅是关于独家别墅，而且首先是关于新建筑、公寓楼、街区、建筑地块等等。

因此，诸如公寓、住宅、联排住宅、半独立式住宅等个别单位要与。

1. 有几个单元的房产（排屋、小区、街道……）。
2. 富人和/或知名人士的专属房产

这样的对象不应该出现在公共门户网站上，因为在理想情况下，只应该有1个感兴趣的人迅速并立即成为买家。对于500万欧元以上的房产（请阅读我们的购买简介），时间是最有价值的因素。

买家必须有坚实的财务背景，资本证明应该不是问题。了解这些特殊的房产投资者、私人和投资团体是我们的工作。因此，我们99%以上的财产从未在任何地方出现过!

因此，安置工作不需要几个月，有时只需要7至10天。

场外房地产的巨大优势，以及向私人、家族办公室和其他方面出售。

• 买家和卖家的匿名性
• 良好的购买价格，通过独家优惠

位于A区的公寓房，有发展潜力。

燃烧的房地产 – 10个门户，10个经纪人，……危险

房地产中介和房地产门户网站会带来风险吗？是的，没错。

广告太多 – 错误1

最大的危险是这样的，你的财产在门户1，门户2，门户3，所以坚实的买家会感到奇怪。

为什么这个房产在这么多的门户网站上列出？

为什么？房地产买家比较报价（见上文第1-5组）。一旦出现重复，他们就会产生怀疑。

• 为什么该房产需要这么多的营销？
• 该房产有什么缺点吗？
• 购买价格是否太高了？

如果你的报价现在站在数以千计的其他报价中，找到感兴趣的人的可能性就会减少，出售房地产时犯的典型错误也会减少。

太多的经纪人 – 错误2

相应地出现了第二个致命的错误，它使许多私人销售的价格下降。因为房产没有迅速售出，所以又找来了第二家房产中介，甚至可能是第三家、第四家和第五家房产中介。

你不会相信这种情况经常发生。即使是1000万起的高价房产。

危险：该物体被烧毁。

销售的因素：买方和心理学

房地产受制于2个因素。

• 以数字为基础
• 基于情感的

情绪很快得到解释：每个人都喜欢在附近购买，他们知道自己的方式。如果是纯粹的数字，通常总有一些有趣的替代品（地点）有更好的回报。这意味着情感因素也在起作用。

当然，”烧毁的房产 “并不意味着你失去了70%、80%的购买价格，但它确实推迟了房产销售，有时甚至是几年。特别是在房子的情况下。通常情况下，私人卖家不得不接受一个较低的报价。

毕竟，在某些时候，它必须被卖掉，特别是如果已经有了新的房产，不管是搬家还是新的爱人住在另一个城市，都必须被卖掉。

匿名性、排他性：对已知的买家不开放市场

匿名销售不仅对建筑公司很重要，这两个群体通常也不希望引起注意。

1. 富有的人和公众人物
2. 继承前的处置

富有的个人和公众人物–除了价格之外，还有上述所有者的熟悉程度。特别是，富人和公众人物不希望他们的财产被公开，接受公众监督。无论是球迷还是媒体代表，在百万富翁圈子里，匿名被认为是非常非常重要的。

然后还有一个群体，他们更喜欢匿名销售，从而同时受益于独家销售的效果，即更高的购买价格。

继承前出售–即使是在死前出售房产的问题上，也有很多人不希望自己的孩子或近亲，往往甚至是邻居知道房产出售的情况。这可能导致在销售完成之前出现争议。

提示!你是否还在考虑是出售还是遗赠？在这里了解如何做：正确遗赠。也为你的孩子和所爱的人。正确继承。

通过排他性产生的稀缺性效应：影响购买价格

这种短缺（即个人投资者的有针对性的方法）也对可以实现的销售价格有积极影响。

只要这个优惠只提供给一个人，它就具有极强的排他性，相应地，为了保证这个优惠，就会接受更高的金额。

另一个好处是，这加快了购买过程。

毕竟，潜在的买家就知道他或她是迄今为止唯一被提供给该房产的人。

反之亦然。如果一个房产在五个门户网站上，还没有被卖掉，为什么要给它施加压力？到目前为止，它似乎也不太顺利。

现在想象一下，当你出售你的房产时，作为一个熟练的房地产经纪人（买方和卖方）使用这些知识，甚至可能是第一次。因此，好的技巧是很有价值的，经验也是如此。特别是当涉及到谈判时。

谈判风险：价格修正和重新谈判

即使在初步谈判中，人们也喜欢打供应/需求牌。在真实情况下，卖家很快就会变得不确定。有些买家直到最后一秒才进行谈判。

当房产中介知道其他三个中介拥有该房产时，他们也是这样。突然间，你可以通过娴熟的谈判使价格产生很大的差异，我也可以打电话到别的地方。

简而言之，越是独家销售的房产，要价越小，地块、独家和大型房产的销售速度越快，利润越高。

房地产门户网站显然在这里提供了错误的目标群体。私人买家对这种昂贵和精细的项目不感兴趣。但对于项目开发商来说，无论是私人、房地产开发商还是大型投资基金，这样的报价可能非常有趣。至少，如果你有正确的网络。

你认为在德国有多少人会在巴伐利亚买一块林地，比方说？例如，有多少人会购买一个提取金属的矿场的股份？这正是需要非常排他的、有经济实力的投资者来做的事情。水源、矿场、林地，与典型的公寓或排屋不相符合的房地产和投资对象变得更加有趣。其中包括水源、铜矿、铁矿或林地，以及农业用地。

你已经可以看到所教的东西是多么多样化。A&O总是很有价值。

估值和专家意见 – 有充分理由… !!!!

你的财产值多少钱？相信我，很大一部分房地产经纪人会在上面写上一个很好的数字!你会在心里想。

我的财产值多少钱？

为什么大多数房产中介会这样做？当然，私人卖家通常会得到一到两个比较性报价。因此，如果房产中介A说你的房子值90万，房产中介B说92万，房产中介C说95万欧元，那么你会选择谁就很清楚了。

危险：经纪人的高估

请注意!这是一种错误的估价，最终恰恰导致了上面提到的错误：10个门户，10个经纪人。最后，你的公寓、房子或公寓楼在无数的门户网站上，甚至更糟糕的是，也许还有无数的经纪人。

为什么？因为第一个房地产经纪人没有实现销售，由于估值过高。

另一个重要的危险源。

利益的信用评估。资本证明

信用检查对房地产卖家极为重要。毕竟，你不希望与一个、两个甚至三个连你的财产或他们的土地都买不起的人谈判！这是不可能的。财产越有价值，对财产的这种检查和估价就越有依据。

这样的房产（20、30或更多单位）当然不再由私人购买，而是通常由公司、机构或所述投资基金购买。相应地，信用度检查的复杂性也在增加。对于外国投资者来说，情况变得更加复杂。

如果你与 “非市场 “合作，因为在这里，和我们一样，很大一部分买家已经从历史上认识。因此，可以快速提供资本证据，沟通良好，信息、文件和证据也可以快速获得。

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花钱借钱

你通过抵押贷款来偿还房地产。你必须为这个抵押贷款支付利息。没有其他国家的抵押贷款利率像阿根廷这样高。在这里偿还抵押贷款意味着41.11%的不舒服的抵押贷款利率。在芬兰，这要便宜得多，只有1.42%，可以应付。在我们看抵押贷款利率之前，让我们简单地解释一下抵押贷款本身是什么。

• 最高的抵押贷款利率：阿根廷 – 41.11%。
• 最低的抵押贷款利率：芬兰 – 1.42%。

抵押贷款：定义和解释

抵押贷款是一种贷款类型。也就是说，它是贷款人代表借款人支付的一笔钱。抵押贷款是一种用于偿还财产的贷款。借款人必须偿还他或她所借的钱，但不是一次性付款，而是分期付款。这意味着，例如，相对于在一次交易中支付100万，借款人可以在100个月内每个月支付1万。此外，贷款人通常会收取利息，即除利息外，借款人还需支付贷款总额的一定比例。

对抵押贷款的细节感到好奇？我们易于理解的指南解释了你需要知道的一切。

• 抵押贷款的简单解释 – 如何

抵押贷款利息 – 它是什么？

利息是你在别人借钱给你时为服务和风险付出的代价。抵押贷款利息以年付款的形式表示，例如，是5%。这意味着每年你都要向抵押贷款人支付总贷款额的5%的额外费用。

抵押贷款是如何运作的？

谁为他们的抵押贷款支付的费用更少？哪种抵押贷款对谁有用？有一些特征使一些人作为借款人对贷款人更有吸引力；然后这些人需要支付的抵押贷款利息比其他人少。这些特点可以通过经验法则简单理解。你在成交时支付的费用越多，贷款人的风险越低，利率就越低。以下因素意味着你支付的抵押贷款利率较低。

• 更高的借贷费用
• 较大的存款
• 该物业是一个私人住宅
• 更好的信用评级

APR或利率？意义解释

在美国，对不同类型的利率进行了区分。APR和利率之间的区别是什么？利率是贷款本身的年度成本，而年利率是借款人的年度成本，包括除原始百分比率外的费用和其他成本。这样一来，借款人就能清楚地知道贷款将花费他多少钱。它是基于联邦《贷款实情法》。

• 利率是指贷款本身的年度成本
• APR是指借款人的年度费用

计算抵押贷款利息。公式

如何计算抵押贷款的利息？你将收到如上所述的抵押贷款利率或APR。这是一个年利率，但你必须每月支付。举个例子，让我们来看看50万美元的贷款，年利率为5%。

贷款额 x 利率 = 年付款额

$500.000 x 5% = $25.000

每个月你必须支付这个数额除以12（一年中的12个月）。这意味着你还必须计算这个数额，以便正确地进行预算。那么，你如何计算你的每月抵押贷款利息？

年付款 / 12 = 月付款

$25.000 / 12 = $2.083

你是否想知道买房时需要付多少钱？这里有太多的额外费用，无法一一列举，但我们已经总结了你需要知道的一切。

• 购买房屋时的所有额外费用

抵押贷款利率的类型

在选择抵押贷款时，你必须在固定利率和可变利率之间做出决定。这些差异很大，这就是为什么了解每种变体的优点和缺点是非常重要的。

固定利率与可调利率

固定利率贷款和可调整利率贷款（也叫可调整利率抵押贷款），顾名思义，区别在于利率的可变性。这意味着固定利率贷款在整个贷款期限内具有相同的利率，而可调利率贷款在整个贷款期限内具有不同的利率。

固定利率贷款具有吸引力，因为它们提供了安全保障。利率不会改变，因此预算和规划更容易。通常情况下，固定利率贷款在开始时比可变利率贷款更贵。此外，固定利率贷款是根据时间段设定的。最受欢迎的时间框架是15年固定利率贷款。这意味着，借款人在15年内偿还贷款和相同的利率。

可调利率贷款最初是有吸引力的，因为利率较低。然而，由于它们可以改变，借款人可能会惊讶地发现，随着时间的推移，利率会增加。这些通常也是以例如5年的固定利率开始，之后利率开始变化。

抵押贷款利率的比较。哪里的利率最高？

有一些房地产投资的顶级目的地。为了了解在财政上值得投资的地方和利率高的地方，我们挑选了一些关键的目的地。以下是世界各地抵押贷款利率的完整列表。

美国–投资的土地

纽约还是洛杉矶？真是个不错的选择。在美国，你的平均抵押贷款利率要高得多，为4.9%。但幸运的是，要节省房产税并不难。4.9%远低于许多其他国家，包括美国邻国墨西哥的11.1%，但比其另一个国家加拿大的平均比率3.6%要高。它在世界上的巨大地位意味着它是一个永远具有投资吸引力的地方，而且它不太可能很快成为一个零市场。

抵押贷款利率4.9% – 排名67

• 国内生产总值：205.4亿美元。
• 人口：327.2百万。

德国 – 消费者保护

另一个流行的房地产投资国家是德国。德国的平均抵押贷款利率较低，为1.88%。随着经济的增长，以及有像柏林这样的文化中心、杜塞尔多夫这样的购物和时尚中心或科隆这样的新科技怪兽，这是一个不断增长的市场，许多投资者希望投资于此，这一点并不奇怪。

抵押贷款利率1.88% – 排名95

• 国内生产总值：39.5亿美元。
• 人口：83.02百万。

联合王国 – 历史和权力

女王的故乡，伦敦，大本钟和巨石阵。在这个曾经是世界头号强国的地方，有很多东西值得一看。没有一个国家能像维雷尼群岛那样拥有如此悠久的权力和金钱传统，它们离欧洲最远。他们的平均抵押贷款利率为3.20%，是世界上最低的国家之一，低于美国。

抵押贷款利率3.20% – 排名79

• 国内生产总值：2.86万亿美元。
• 人口：66.65百万。

世界范围内的抵押贷款利率 – 全面排名

以下是世界上有抵押贷款利率（或相当于）的国家的完整名单。这些都是按照从高到低的比率排列的。你可以看到，阿根廷、伊朗、乌兹别克斯坦和乌克兰的抵押贷款利率最高。还要注意，不同时间段的利率会有很大不同。这些与美国的平均水平有很大的不同，美国的平均水平是4.9%。

下面列出的是一个20年的固定利率的计划。然而，它们准确地概述了这些比率高或低的地方。

• 阿根廷 – 41.11 %
• 伊朗 – 20.84 %
• 乌兹别克斯坦 – 20.15 %
• 乌克兰 – 19.22
• 尼日利亚 – 18.50 %
• 土耳其 – 15.57%
• 斯里兰卡 – 14.66 %
• 肯尼亚 – 14.56 %
• 哈萨克斯坦 – 14.55
• 巴基斯坦 – 14.05 %
• 白俄罗斯 – 13.95
• 埃及 – 13.48 %
• 巴拉圭 – 13.38 %
• 多米尼加共和国 – 12.62
• 尼泊尔 – 11.74 %
• 哥伦比亚 – 11.47 %
• 格鲁吉亚 – 11.41 %
• 亚美尼亚 – 11.30 %
• 孟加拉国 – 11.21 %
• 墨西哥 – 11.10 %
• 洪都拉斯 – 10.92 %
• 厄瓜多尔 – 10.73 %
• 印度尼西亚 – 10.29%
• 俄罗斯 – 10.25 %
• 南非 – 10.23 %
• 哥斯达黎加 – 9.69 %
• 巴西 – 9.66 %
• 秘鲁 – 9.64 %
• 摩尔多瓦 – 9.39 %
• 印度 – 9.25 %
• 越南 – 9.17 %
• 萨尔瓦多 – 8.93
• 突尼斯 – 8.91 %
• 伊拉克 – 8.86 %
• 玻利维亚 – 8.65%
• 阿塞拜疆 – 8.48 %
• 牙买加 – 8.33 %
• 乌拉圭 – 7.83
• 约旦 – 7.82 %
• 危地马拉 – 7.79 %
• 巴勒斯坦 – 7.67 %
• 菲律宾 – 7.61 %
• 黎巴嫩 – 7.08%
• 黑山 – 6.63 %
• 阿尔及利亚 – 6.34 %
• 巴林 – 6.32 %
• 特立尼达和多巴哥 – 6.30
• 科威特 – 5.99 %
• 冰岛 – 5.96 %
• 罗马尼亚 – 5.86 %
• 北马其顿 – 5.53
• 巴拿马 – 5.42 %
• 泰国 – 5.41 %
• 摩洛哥 – 5.34 %
• 中国 – 5.15 %
• 阿尔巴尼亚 – 5.12 %
• 匈牙利 – 4.98 %
• 卡塔尔 – 4.78%
• 阿曼 – 4.71 %
• 希腊 – 4.67
• 科索沃（有争议的领土） – 4.66
• 波兰 – 4.48 %
• 马来西亚 – 4.44 %
• 新西兰 – 4.39 %
• 阿拉伯联合酋长国 – 4.27 %
• 沙特阿拉伯 – 4.21 %
• 美国 – 4.19
• 波斯尼亚和黑塞哥维那 – 4.14 %
• 马耳他 – 4.07 %
• 克罗地亚 – 4.02
• 塞尔维亚 – 4.01 %
• 智利 – 3.92 %
• 澳大利亚 – 3.92 %
• 保加利亚 – 3.84 %
• 以色列 – 3.62 %
• 爱尔兰 – 3.58 %
• 加拿大 – 3.55 %
• 韩国 – 3.44 %
• 联合王国 – 3.20
• 斯洛文尼亚 – 3.18 %
• 塞浦路斯 – 2.97 %
• 挪威 – 2.89 %
• 瑞典 – 2.75
• 捷克共和国 – 2.68 %
• 拉脱维亚 – 2.67
• 香港 – 2.57 %
• 爱沙尼亚 – 2.52 %
• 立陶宛 – 2.40
• 新加坡 – 2.38 %
• 西班牙 – 2.35 %
• 葡萄牙 – 2.28
• 荷兰 – 2.24 %
• 奥地利 – 2.07 %
• 意大利 – 1.94 %
• 德国 – 1.88 %
• 台湾 – 1.84 %
• 比利时 – 1.81 %
• 丹麦 – 1.69 %
• 法国 – 1.56 %
• 斯洛伐克 – 1.54 %
• 瑞士 – 1.52 %
• 日本 – 1.47 %
• 芬兰 – 1.42

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