别墅、房产、新建筑及公司 – 风险和错误

重要的是，本条指的是销售。

• 独家房产，如别墅
• 大型物业，如新建筑
• 特殊项目，如土地、林地、农业用地及有限公司。

如果你 “只 “想卖公寓或 “只 “卖房子，那么请继续阅读：出售房地产时最常见的15个错误。

每个人都会告诉你一些典型的错误，但在这里你也能得到销售房地产的真正见解!

前言：错误是人之常情，而且（！）是可以避免的。

在出售公寓、房屋和土地时，有一些典型的错误发生。你也会在所有的网站上发现这些错误!

也许你已经在研究你的房产销售时，看到了诸如 “避免这7个错误 “或 “你应该避免的10个错误”，当然还有更好的 “销售房地产时的11个最大错误 “这样的诡异标题。你已经从 “你应该避免的15个错误 “一文中知道了这些出售房地产时的 “典型 “错误。

错误是很正常的，因为正如介绍中提到的，每年只卖出27.1万多一点的房产，让我们来看看德国的房地产市场。其中相当一部分也是纯粹的B2B（即从公司到公司）。所以几乎没有任何私人卖家知道这些风险。

检查表：总结的15个错误

这些真正典型的错误也很快被列出。

1. 计划用于销售的时间太少 – 时间少？压力已经来临
2. 出售的错误时机 – 形势和经济
3. 对财产的描述不准确 – 揭露书写得不专业
4. 曝光中的不利照片 – 与曝光相同，几乎没有任何需求
5. 错误的目标群体和策略–例如，学生公寓在报纸上而不是在社会媒体上。
6. 房产价值评估不正确–房产找不到买家
7. 文件和证据缺失 – 文件无法提供
8. 房产没有为看房做好准备 – 没有在现场说服潜在的买家
9. 低估了销售过程的努力–这就是很多人的压力，例如，如果新的房产已经有了资金。
10. 销售和谈判被认为是容易的 – 准备工作就只能是半途而废，导致购买价格的损失
11. 销售阶段是单独设计的–在没有地产代理和专业知识的情况下私下销售
12. 潜在客户滞留时间过长–宝贵的时间被浪费了，财产因长时间上市而被烧毁。
13. 融资证明（买方）–不检查买方的信用度
14. 购房合同中的缺陷被忽视–权利，但也是最后期限
15. 烧毁的财产 – 在大众门户中的大型或独家财产

对于私人销售的小物件，这当然总是一个很好的第一次概述。然而，只要不再是 “只有 “10万欧元左右，而可能是100万、300万甚至1000万左右，就有完全不同的重要因素了。

房地产的黄金法则：作为销售因素的独占性

规则一。

最重要的是，当涉及到大于100万欧元的房产时，在销售方面具有排他性。

为什么？你可以在这里找到答案，在这篇文章中。

房地产的比较

让我们先来看看不同类型的买家以及他们检查和评估房产的方式。ETW “这个词代表了公寓。我们看了4组买家。

1. 集团：ETW/房子80平米~20万比较冷淡；也意味着买方方面大多没有经验，审查比较少。
2. 集团：150平米~90万/关键买家
3. 集团：200平米~120万/调研买家
4. 组别：250平方米和超过150万/考的买家
5. 集团：大型物业、新建筑、农业用地等。- 特殊物业/非常有经验的买家，大多有自己的房地产办公室

第1-3组，即200平方米以下的房产，大多属于普通房产市场，”只有 “私人对其感兴趣。这里的典型营销策略是。大量的帮助是很大的。通常是委托2或3个代理，房产已经在4或5个门户网站、报纸，甚至可能在社会媒体网络上。

第4组购买超过200平方米的房产，但仍然是私人购买。在这部分购买的人通常已经有了经验，知道自己在建筑结构、测量师等方面的情况。最迟在这里，你需要一个房地产经纪人的帮助来进行谈判。

第5组在流动中购买房产。每季度或甚至每月50个单位（即公寓）。一些投资者直接购买了1000个单位，无论是在A区、B区甚至C区。需要翻新的前酒店，被改造成公寓，甚至是林区、农业用地、旧预制建筑等。

第2条规则，来自第5组。

时间（通常）比金钱更重要

第4组和第5组需要独家中介，匿名的财产销售，而不是 “广泛的 “大众和营销，与投资者、房地产基金和家庭办公室直接联系。

家族办公室（投资者）和基金，而不是私人个体

如果你想在出售房地产时取得较高的购买价格，你必须牢记几件事，特别是第一条规则：独占性!

房地产投资者、家族办公室、任何种类的 “机构 “都会检查房地产报价，他们在买卖房地产时更喜欢匿名。它不仅是关于独家别墅，而且首先是关于新建筑、公寓楼、街区、建筑地块等等。

因此，诸如公寓、住宅、联排住宅、半独立式住宅等个别单位要与。

1. 有几个单元的房产（排屋、小区、街道……）。
2. 富人和/或知名人士的专属房产

这样的对象不应该出现在公共门户网站上，因为在理想情况下，只应该有1个感兴趣的人迅速并立即成为买家。对于500万欧元以上的房产（请阅读我们的购买简介），时间是最有价值的因素。

买家必须有坚实的财务背景，资本证明应该不是问题。了解这些特殊的房产投资者、私人和投资团体是我们的工作。因此，我们99%以上的财产从未在任何地方出现过!

因此，安置工作不需要几个月，有时只需要7至10天。

场外房地产的巨大优势，以及向私人、家族办公室和其他方面出售。

• 买家和卖家的匿名性
• 良好的购买价格，通过独家优惠

位于A区的公寓房，有发展潜力。

燃烧的房地产 – 10个门户，10个经纪人，……危险

房地产中介和房地产门户网站会带来风险吗？是的，没错。

广告太多 – 错误1

最大的危险是这样的，你的财产在门户1，门户2，门户3，所以坚实的买家会感到奇怪。

为什么这个房产在这么多的门户网站上列出？

为什么？房地产买家比较报价（见上文第1-5组）。一旦出现重复，他们就会产生怀疑。

• 为什么该房产需要这么多的营销？
• 该房产有什么缺点吗？
• 购买价格是否太高了？

如果你的报价现在站在数以千计的其他报价中，找到感兴趣的人的可能性就会减少，出售房地产时犯的典型错误也会减少。

太多的经纪人 – 错误2

相应地出现了第二个致命的错误，它使许多私人销售的价格下降。因为房产没有迅速售出，所以又找来了第二家房产中介，甚至可能是第三家、第四家和第五家房产中介。

你不会相信这种情况经常发生。即使是1000万起的高价房产。

危险：该物体被烧毁。

销售的因素：买方和心理学

房地产受制于2个因素。

• 以数字为基础
• 基于情感的

情绪很快得到解释：每个人都喜欢在附近购买，他们知道自己的方式。如果是纯粹的数字，通常总有一些有趣的替代品（地点）有更好的回报。这意味着情感因素也在起作用。

当然，”烧毁的房产 “并不意味着你失去了70%、80%的购买价格，但它确实推迟了房产销售，有时甚至是几年。特别是在房子的情况下。通常情况下，私人卖家不得不接受一个较低的报价。

毕竟，在某些时候，它必须被卖掉，特别是如果已经有了新的房产，不管是搬家还是新的爱人住在另一个城市，都必须被卖掉。

匿名性、排他性：对已知的买家不开放市场

匿名销售不仅对建筑公司很重要，这两个群体通常也不希望引起注意。

1. 富有的人和公众人物
2. 继承前的处置

富有的个人和公众人物–除了价格之外，还有上述所有者的熟悉程度。特别是，富人和公众人物不希望他们的财产被公开，接受公众监督。无论是球迷还是媒体代表，在百万富翁圈子里，匿名被认为是非常非常重要的。

然后还有一个群体，他们更喜欢匿名销售，从而同时受益于独家销售的效果，即更高的购买价格。

继承前出售–即使是在死前出售房产的问题上，也有很多人不希望自己的孩子或近亲，往往甚至是邻居知道房产出售的情况。这可能导致在销售完成之前出现争议。

提示!你是否还在考虑是出售还是遗赠？在这里了解如何做：正确遗赠。也为你的孩子和所爱的人。正确继承。

通过排他性产生的稀缺性效应：影响购买价格

这种短缺（即个人投资者的有针对性的方法）也对可以实现的销售价格有积极影响。

只要这个优惠只提供给一个人，它就具有极强的排他性，相应地，为了保证这个优惠，就会接受更高的金额。

另一个好处是，这加快了购买过程。

毕竟，潜在的买家就知道他或她是迄今为止唯一被提供给该房产的人。

反之亦然。如果一个房产在五个门户网站上，还没有被卖掉，为什么要给它施加压力？到目前为止，它似乎也不太顺利。

现在想象一下，当你出售你的房产时，作为一个熟练的房地产经纪人（买方和卖方）使用这些知识，甚至可能是第一次。因此，好的技巧是很有价值的，经验也是如此。特别是当涉及到谈判时。

谈判风险：价格修正和重新谈判

即使在初步谈判中，人们也喜欢打供应/需求牌。在真实情况下，卖家很快就会变得不确定。有些买家直到最后一秒才进行谈判。

当房产中介知道其他三个中介拥有该房产时，他们也是这样。突然间，你可以通过娴熟的谈判使价格产生很大的差异，我也可以打电话到别的地方。

简而言之，越是独家销售的房产，要价越小，地块、独家和大型房产的销售速度越快，利润越高。

房地产门户网站显然在这里提供了错误的目标群体。私人买家对这种昂贵和精细的项目不感兴趣。但对于项目开发商来说，无论是私人、房地产开发商还是大型投资基金，这样的报价可能非常有趣。至少，如果你有正确的网络。

你认为在德国有多少人会在巴伐利亚买一块林地，比方说？例如，有多少人会购买一个提取金属的矿场的股份？这正是需要非常排他的、有经济实力的投资者来做的事情。水源、矿场、林地，与典型的公寓或排屋不相符合的房地产和投资对象变得更加有趣。其中包括水源、铜矿、铁矿或林地，以及农业用地。

你已经可以看到所教的东西是多么多样化。A&O总是很有价值。

估值和专家意见 – 有充分理由… !!!!

你的财产值多少钱？相信我，很大一部分房地产经纪人会在上面写上一个很好的数字!你会在心里想。

我的财产值多少钱？

为什么大多数房产中介会这样做？当然，私人卖家通常会得到一到两个比较性报价。因此，如果房产中介A说你的房子值90万，房产中介B说92万，房产中介C说95万欧元，那么你会选择谁就很清楚了。

危险：经纪人的高估

请注意!这是一种错误的估价，最终恰恰导致了上面提到的错误：10个门户，10个经纪人。最后，你的公寓、房子或公寓楼在无数的门户网站上，甚至更糟糕的是，也许还有无数的经纪人。

为什么？因为第一个房地产经纪人没有实现销售，由于估值过高。

另一个重要的危险源。

利益的信用评估。资本证明

信用检查对房地产卖家极为重要。毕竟，你不希望与一个、两个甚至三个连你的财产或他们的土地都买不起的人谈判！这是不可能的。财产越有价值，对财产的这种检查和估价就越有依据。

这样的房产（20、30或更多单位）当然不再由私人购买，而是通常由公司、机构或所述投资基金购买。相应地，信用度检查的复杂性也在增加。对于外国投资者来说，情况变得更加复杂。

如果你与 “非市场 “合作，因为在这里，和我们一样，很大一部分买家已经从历史上认识。因此，可以快速提供资本证据，沟通良好，信息、文件和证据也可以快速获得。

生活在Schmargendorf：具有郊区风情的安静区

施马根道夫为人谦和，属于中产阶级，很安静。有孩子的家庭、工作的夫妇和企业家尤其被吸引到这里。房地产价格合理，城市景观的特点是有许多当地的教堂和纪念碑，而且生活水平很高。

欢迎来到柏林：德国的首都

柏林被认为是一个国际时尚、艺术和文化大都市。搬到柏林听起来很吸引人，并提供了相当多的新的可能性和机会。德国的首都在各方面都是一个令人惊叹的城市。无论是在库尔弗斯滕达姆（Kurfürstendamm）购物，还是在勃兰登堡门（Brandenburg Gate）观光，或是在柏林的众多博物馆中追溯历史。其历史价值也是不可超越的。柏林真的拥有这一切!

Schmargendorf: 地图和位置

柏林-施马根多夫位于夏洛腾堡区，与格吕内瓦尔德（Grunewald）、威尔默斯多夫（Wilmersdorf）和哈伦塞（Halensee）交界。

有趣的地方。Kreuzkirche，市政厅和Messelpark

Schmargendorf由于其舒适的氛围，可能类似于一个无辜的郊区，但在这里永远不会感到无聊。众多历史悠久的教堂邀请您踏上德国历史的脚步，而位于该区南部的梅塞尔公园(Messelpark)则以其精心打理的绿地和轻松的风格让人感到愉悦。

在这里可以找到施马根多夫的更多景点。

• 桥梁博物馆
• 欧洲文化博物馆
• 施马根多夫市政厅
• 克鲁兹教堂(Kreuzkirche)
• 施马根多夫村教堂
• 摩斯-斯特夫特
• 园区

知名邻居：Gisela Trowe, Willy Birgel & Walter Franck

不仅是有孩子的家庭，年轻的专业人士、学生和投资者都很欣赏郊区的施马根多夫。几十年来，电影、电视、体育和音乐界的知名人士也被吸引到这里。他们中的一些人只在这里短暂居住，另一些人则在施马根多夫度过了最后的岁月。最著名的居民包括女演员吉塞拉-特罗维（Gisela Trowe）、歌剧歌手布里吉特-米拉（Brigitte Mira）和德国演员沃尔特-弗兰克（Walter Franck）和维利-比尔格（Willy Birgel）。

以下是施马根多夫最著名的居民。

• 吉塞拉-特罗维（女演员）
• 莱亚-罗什（记者）
• 布里吉特-米拉（歌剧演唱者）
• 科内莉亚-弗罗伯斯（女演员）
• Willy Birgel (演员)
• 沃尔特-弗兰克（演员）

观光。施马根多夫之行

区中心宽阔的街道吸引着你去散步，而郊区安静的角落则以其轻松的风格和未受破坏的自然环境激发着你的灵感。加入我们的绿色Schmargendorf之旅!

在Schmargendorfer Alleen的独家别墅

在中心：咖啡馆、精品店和许多商店

Schmargendorf的房地产和每平方米价格

你想在Schmargendorf购买房产？近年来，出租和自用物业的价格急剧上升。无论是老建筑中的宽敞公寓，还是高级别墅或翻新的平房，都可以在这里找到关于每平方米价格的一切信息。

阅读提示：柏林–最贵的街道

房屋、公寓和土地的购买价格

总的来说，近年来，施马根多夫市现有房产的购买价格上涨了12.6%。如果你对房龄超过3年的公寓感兴趣，你可以预期每平方米支付3636欧元左右。对于新建的公寓，每平方米4493欧元。

以下是一个概述。

• 买房（新）：2345欧元/平方米
• 购买公寓（现有）：3,636 €/m²
• 购买公寓（新）：4,493欧元/平方米

租用房地产。新旧建筑的对比

你不确定是否要把房地产作为资本投资，因此更倾向于租房子或公寓？在这里，每平方米的价格不仅因房产类型而异，也因建筑年份而异。新建的公寓比现有的公寓和住宅要贵得多。

如果你想租房，你必须考虑到这些每平方米的价格。

• 租房（现有）：10.38欧元/平方米
• 租房（新）：10.17欧元/平方米
• 公寓租金（现有）：12.97欧元/平方米
• 公寓租金（新）：17.28欧元/平方米

房地产作为一种投资：租金收益

你想投资房地产，买一栋公寓楼，然后把它出租，赚取利润？施马根多夫市的总租金收益率通常高于其他联邦州的租金收益率。因此，不仅公寓楼作为投资物业具有吸引力，而且现有的个别单位和新建的单位也具有吸引力。

租金收益率平均为3.5

更重要的是，在Schmargendorf房地产的投资总是值得的。因为柏林的住宅是有需求的。你可以在工匠、建筑师和公司成功装修后出售你的现有房产，并从中获利。不管是什么类型的房子或公寓，如果你想在柏林出售你的房产，你有机会获得真正的利润。

结论：在施马根多夫生活

柏林的生活和居住情况因区而异。例如，施马根多夫(Schmargendorf)以其保存完好的城市景观、安静的氛围和郊区的风情而令人振奋。宽敞的街道吸引着你去喝咖啡和购物，各种文化机构和高标准的生活使施马根多夫成为柏林最有吸引力的居住地之一。如果你想在这里购买房子或公寓，你可以期待高租金收益和可接受的每平方米价格。

柏林：首都的房地产

首都、大学城、历史要塞，而且作为一个国际化的地点，对家庭、夫妇、单身和学生来说是一个有吸引力的居住地。因此，柏林面临着因移民而持续增长的人口。

柏林房地产市场：概述

柏林提供了从时尚、艺术、金融、初创企业等各个方面的服务，而且不胜枚举。在这个拥有375万人口的城市中，几乎没有人找不到自己的激情。这也体现在城市的扩张和不同地区。由于这个原因，它经常被描述为 “多城合一”。漫步在柏林米特(Berlin-Mitte)，与克鲁兹堡(Kreuzberg)截然不同，普伦茨劳伯(Prenzlauer Berg)也不常与泽伦多夫(Zehlendorf)混淆。

• 柏林的房地产

生活在柏林：受欢迎的住宅区

我们介绍了德国首都最美丽的街区，并告诉您在哪里可以买到最好、最优质和最独特的房产来建立您的新家，或者哪些地区最适合投资房产作为投资。这里我们介绍最受欢迎的住宅区–从高档的格吕内瓦尔德到迷人的施马根多夫，从安静的达勒姆到历史悠久的夏洛滕堡。返回概览：在柏林生活。

• 格鲁内瓦尔德
• 夏洛腾堡
• 动物园
• Dahlem
• 洛克菲勒
• Prenzlauer Berg
• 克鲁兹堡
• 库尔弗斯滕达姆

在柏林出售房地产：房屋、公寓和土地

作为一个国际化的地方，柏林对来自世界各地的人来说是一个有吸引力的居住地。夏洛腾堡（Charlottenburg）的威尔默斯多夫（Wilmersdorf）区以其保存完好的绿地而令人信服，而柏林潘科（Berlin-Pankow）的普伦茨劳伯格（Prenzlauer Berg）和威森斯（Weißensee）住宅区则以其无可匹敌的价格和中心位置而令人振奋。你想出售你的公寓，你的公寓楼或你在全球大都市柏林的地块？有了我们关于房产销售和房产估价主题的免费指南和提示，你就可以做好充分准备。返回概览：在柏林出售房产。

• Pankow
• 夏洛腾堡
• 威尔默斯多夫
• 弗里德里希斯海恩-克鲁兹堡
• Prenzlauer Berg
• 克鲁兹堡
• Wannsee
• 斯特格利茨
• 舍内贝格