卖房换年金

许多老年公民面临着经济上的困境。在某些情况下，无论是储蓄还是养老金都不足以支付目前的生活费用。在其他情况下，健康问题会导致护理费用上升。唯一的出路是：卖掉自己的房子。

但是对于许多老年人来说，他们的家不仅仅是他们头上的一个屋顶。它是他们的家，是他们生活了几十年的地方，是他们熟悉的地方。卖掉他们的房子可能意味着他们要离开熟悉的环境，不得不搬到一个陌生的环境。

在这种情况下，出售房屋换取年金可能是一个有吸引力的选择。通过出售房屋换取年金，你可以继续住在你的房子里，并增加你每月的养老金支付。

房地产养老金如何运作

终身年金是卖方和买方之间的一项协议，卖方将其财产的所有权转让给买方，并获得终身年金作为回报。年金的数额在签订合同时确定，并取决于各种因素，如财产的价值、卖方的年龄和预期寿命，以及当前的利率。

作为对年金的回报，卖方保留了终身居住在该房产的权利。这意味着他可以继续居住和使用该房产。这使你可以继续呆在你熟悉的环境中，并仍然为自己提供经济保障。

人寿年金的概述：

• 平卖给年金提供者
• 每月支付年金而不是支付购买价格
• 终身居留权的登记

要求：年龄和财产价值

为了领取年金，必须满足某些要求。为了确保供应商有可计算的财务风险，许多人为卖家设定了最低年龄。这通常是在60到65岁之间。此外，无抵押的房地产通常是首选，而且房产的最低价值通常是固定的，因为它保证了最低的房地产年金。在这里，人们可以根据提供者单独设定的价值来确定自己的方向。一般来说，提供者要求的最低养老金为每月150至250欧元。

要求一目了然：

• 卖方的最低年龄：60岁及以上
• 最低赔付额：每月150欧元起
• 无抵押物的财产

税收：收入份额的所得税

在房地产终身年金的情况下，只有收入份额需要纳税，因为根据所得税法，年金支付被归类为 “其他收入”。收入份额受各种因素影响，特别是受签订合同时的年龄影响，可以作为特殊费用从税收中扣除。征税份额随着签订合同时年龄的增加而不断减少。这意味着，老年人一般要比年轻人缴纳更少的税。

人寿年金还是传统的平卖？

除了年金之外，你也可以选择传统的房屋出售方式。完全出售的优点：你一次性收到约定的购买价格支付。销售价格通常比终身年金高，但你失去了对房屋的所有所有权。

正如已经提到的，终身年金允许你继续住在家里，同时释放出你的房地产资产。此外，你还可以节省搬家的费用，不必购买新的公寓或支付租金。

以下是其优势一览：

• 终身年金：不需要搬出和释放房地产资本
• 传统销售：支付全部购买价格

结论：有保障地进入老年

总的来说，卖房换取终身年金为老年人提供了一个比传统卖房更有吸引力的选择。终身年金使人们有可能将出售所得转化为每月支付的养老金，直到人的生命结束，从而保证老年时有固定的收入。同时，人们必须意识到，随着房产的出售，所有的所有权都转移给了买方。为此，必须提前花足够的时间来权衡各自的优势和劣势，做出最适合自己的决定。

居住权解释

当谈到房地产作为养老保障时，很快就会提到居住权。根据《德国民法典》第1093条规定的居住权，使受益人有权自行居住在一处房产或其部分，即使该房产属于他人。这是一种物权，因此与土地不可分割，并且在每次所有权变更时仍然有效。

有期限的、终身的、有偿的、无偿的

居住权可以根据需要灵活设定。在实践中，主要有四种形式：

• 终身 & 无偿 — 家庭内部转让时的经典形式
• 终身 & 有偿 — 受益人支付较低的租金，常见于出售给投资者的情况
• 有期限 & 无偿 — 例如计划五年后搬入养老院前
• 延期条件 — 居住权在配偶去世或特定日期时才开始

居住权 vs. 使用权 — 决定性区别

计划通过长期居住保障进行出售的人，必须清晰区分这两种工具。它们经常被混淆 —— 但其经济后果却有显著差异。

经验法则：只想继续居住的人会选择居住权。希望保持灵活性，可能想出租或搬走但又不希望失去权利的人则会选择使用权。

谁适合选择居住权？

典型的情况

在实践中，终身居住权主要在以下四种情况下达成：

• 父母至子女 — 提前安排继承，每十年可使用赠与税免税额度
• 夫妻之间 — 在各自拥有房产的情况下，为寿命较长的一方提供保障
• 出售给投资者 — 所谓的“基于养老金的出售”或“房产终身使用权”
• 兄弟姐妹的遗嘱 — 一方继承房产，另一方获得居住权

居住权非常适合亲近的亲属、夫妻、父母&祖父母。

何时不适合

如果受益人本来就在可预见的将来打算搬家，如果房产必须以低于市场价出售，因为市场疲软，或者如果业主需要外部融资——银行对设有居住权的房产评估更为保守，并且经常要求在地籍簿中进行权利让位——那么居住权的意义就不大。

价值计算：居住权的价值是多少？

每次谈判中的核心问题。根据《遗产税法》第14条，居住权的资本价值被确定，并减少购买价格或赠与税的计税基础。

公式

年价值（当地标准冷租金 × 12）× 年金因子 = 居住权的资本价值

年金因子根据受益人的统计预期寿命得出，并由联邦财政部长每年更新。简化来说：受益人越年轻，因子越高——居住权的价值减少也就越明显。

计算示例——慕尼黑的公寓

• 公寓的市场价值：850,000 €
• 当地标准冷租金：1,800 €/月 = 21,600 €/年
• 受益人：72岁女性，终身年金系数约为9.8
• 居住权资本价值：21,600 € × 9.8 = 211,680 €
• 折后出售价格（给女儿）：850,000 € − 211,680 € = 638,320 €

由于女儿享有400,000 €的赠与税免税额度，折后价值与免税额度之间的差额所涉及的税收明显低于没有居住权的情况。通过战略性地在十年内分批进行，通常可以将税负降至零。

快速计算的经验公式

对整个家庭的优势

已登记居住权的房产在自由市场上只能以明显折扣出售，因为它们对外部买家缺乏吸引力。因此，这类房产通常在家族内部流转——并在那里发挥其完整的税务和情感效应。

一目了然的优势 —— 谁能受益？

此外，对后续产权人具有税务相关影响的是：AfA Immobilien。

需要注意的事项

如果您决定出售带有居住权登记的公寓，必须妥善处理多个方面。在此过程中，如果处理不当，可能会在未来几十年内引发纠纷。

居住权的期限与终止

居住权可以约定为有期限或终身有效——它会在约定的期限结束或受益人去世时终止。除非出现特殊情况（例如受益人严重不当行为），否则业主不能单方面撤销居住权。受益人可以随时自愿放弃其居住权，例如搬到养老院时。单纯的未使用并不会自动导致居住权终止：在连续30年未使用后，居住权可在未经受益人同意的情况下从土地登记簿中注销。

• 期限需事先由公证人确定
• 仅在特殊情况下可撤销
• 受益人随时可自愿放弃
• 受益人去世后自动终止
• 连续30年未使用后可注销

费用与负担——谁来支付?

产权变更后最常见的争议点。如果没有在公证合同中明确规定，则适用法定分配——而这往往并不合适。标准做法：

建议：在合同中逐条列出这种分配方式——诸如“居住权人承担日常费用”等概括性表述往往会导致冲突。

无法继承给第三方

居住权具有高度个人性，不可继承。居住权在居住权人去世后终止——继承人或继任者不能继续行使，除非原始协议中另有明确规定（这是例外情况）。去世后，业主将完全恢复处分权，可以出售、出租或自行使用该不动产。

搬入养老院——接下来会发生什么？

一个常被低估的实务情况。如果权利人长期搬入养老院，居住权最初仍然有效——但房屋将空置。有三种选择：

• 权利人放弃 —— 简洁，但不可逆
• 租赁协议 —— 租金收入通常可以抵消养老院费用
• 社会福利部门追偿 —— 在需要护理和领取社会救助的情况下，社会福利部门可以将居住权视为资产，或要求其资本化

提示：在合同中加入所谓的“租户补偿条款”——该条款规定，当租户搬出时，只要居住权在形式上仍然有效，业主需向有权人支付减少的月租金。

公证及登记于地籍簿

居住权必须经过公证并登记于地籍簿（第二部分），才能作为物权对之后的任何业主产生法律效力。在 公证环节，公证人将确保所有程序符合规定。地籍簿的登记使居住权具有公开可见性，并保护有权人免受之后任何买家的影响。

保障所需：

• 合同的公证
• 登记于地籍簿第二部分
• 对使用空间、共同使用权、费用分摊的明确描述
• 搬出/养老院情况的处理规定

清单：公证前需确认

• 是居住权还是使用权更适合？
• 居住权包含哪些房间（整个住房还是仅部分）?
• 是否规定了花园、地下室、车库、阁楼的共同使用权?
• 是否根据当地现行的冷租金（租金参考表/评估报告）作为评估依据?
• 是否根据年龄计算终身年金因子?
• 费用分摊是否详细（消耗、维护、地税、保险）?
• 是否纳入了养老院条款和承租人补偿规定?
• 是否与税务顾问优化了赠与税免税额度（十年规则）?
• 是否在地籍登记中确定了优先权（在银行抵押权之前或之后）?
• 是否明确了翻新义务和外观修缮责任?
• 是否考虑了家族的优先购买权?
• 是否商定了通过补偿金达成一致解除合同的可能性?

带现有居住权的住房

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出售公寓的附加费用：清单

出售公寓涉及多种费用，这些费用根据国家和地区可能有所不同。

在我们详细查看各项费用之前，以下是最重要的费用概览：

1. 中介费
2. 公证费
3. 土地转让税
4. 评估报告费用
5. 主要文件费用

在大多数情况下，房主会选择不私下出售房产，而是委托中介进行房产出售。因此，中介费用通常也占去了大部分附加费用。什么时候进行房地产评估是有意义的，以及它需要多少钱，您可以在我们的指南中找到相关信息。中介费用通常也占去了大部分附加费用。让我们更仔细地看一下。

中介费用用于市场推广 & 出售

如果您委托 房地产中介 出售您的公寓，通常需要支付 中介佣金。在 中介佣金计算器 中，您可以一目了然地看到买卖双方的所有费用。这笔佣金因中介而异，通常在房价的 3% 到 7% 之间。中介费用通常包括房产的推广费用、安排看房、协助协商房价以及起草购房合同的费用。

房价的 3% 到 7%

公证费用

在房屋出售过程中，通过公证人进行交易是法律规定的。因此，您也无法避免公证费用。公证费用由多种费用组成，这些费用根据房产的购买价格而定，并由法律规定。费用通常为购买价格的1.5%至2%。其中包括例如以房产价值为基础的基本费用，以及出具文件和证明的费用。

购买价格的1.5%至2%

在大多数情况下，买方承担公证费用。

土地转让税：由买方支付

在出售房产时，也会产生土地增值税。这笔费用也由买家支付。土地增值税的金额因联邦州而异，为房价的3.5%至6.5%。该税款是基于房价计算的，须在购房后的几周内支付给税务局。

房价的3.5%至6.5%

有关税收方面的更多信息，请在此了解：

• 房产出售税收

房地产评估费用

无论是 复式住宅 还是 微型公寓 – 在出售您的公寓之前，您首先需要知道该物业的价值。为此，公寓将由一名认证的评估师检查其状况和可能的缺陷，并出具一份价值评估报告。这将成为日后售价的基础。价值评估的费用根据评估范围和类型的不同，可能在几百到几千欧元之间。

主要文件的费用

出售房屋时，您还需要准备一些文件，这些文件不仅需要交给新业主，而且在签订购房合同和处理销售过程中也需要使用。例如，包括能源证明、地籍簿摘录以及建设规划。消费型能源证明您可以花费不到100欧元获得，而需求型能源证明您则需要准备几百欧元。此外，地籍簿摘录也不应被遗忘。未经认证的地籍簿摘录费用为10欧元，经认证的为20欧元。

获取 销售文件 的一些费用概览：

• 消费型能源证明：低于100欧元
• 需求型能源证明：高于100欧元
• 未经认证的地籍簿摘录：10欧元
• 经认证的地籍簿摘录：20欧元

可选：翻新 & 现代化费用

为了提高 房产价值 并提高售价，一些业主选择在出售前对房屋进行翻新和现代化改造。这些工作的费用取决于翻新工作的范围、所使用的材料以及房屋的大小。

总结：提前计算成本

总的来说，出售房屋涉及多种费用，应在事前精确计算。精确的规划和准备可以帮助避免不愉快的意外和不必要的开支。因此，建议在事前进行充分的了解，并制定详细的成本概览。

]]> https://lukinski.one/%e8%b4%ad%e6%88%bf%e5%90%88%e5%90%8c%e7%9a%84%e5%85%ac%e8%af%81-%e5%85%ac%e8%af%81%e3%80%81%e5%85%ac%e8%af%81%e6%97%a5%e6%9c%9f%e5%92%8c%e4%bb%98%e6%ac%be/ Fri, 31 May 2019 11:00:52 +0000 https://lukinski.de/%e8%b4%ad%e6%88%bf%e5%90%88%e5%90%8c%e7%9a%84%e5%85%ac%e8%af%81-%e5%85%ac%e8%af%81%e3%80%81%e5%85%ac%e8%af%81%e6%97%a5%e6%9c%9f%e5%92%8c%e4%bb%98%e6%ac%be/ 公证 – 为了起草一份房产销售合同，必须进行公证。公证的目的是为了保护买方和卖方不作出仓促的决定，并确保双方的利益得到适当记录。 了解更多：首页。利益记录是由公证员进行的，他不是一方利益的代表，而是公正地行事。

公证一目了然。对不平衡合同的保护

• 购买合同必须经过公证
• 由公正的公证员进行公证
• 有助于防止仓促决定
• 确保各方的利益得到代表

什么是认证预约？

在公证预约时，所有重要的细节都由公证员记录。这可以保护你，并确保双方的利益得到适当记录，如上所述。

公证认证的费用是多少？

当你给当地公证处打电话时，你可以了解到确切的价格。

收到公证处的付款请求需要多长时间？

服务结束后立即开具发票。

公证认证是如何进行的？

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销售合同中的所有权转移一目了然。承担一项财产的责任

• 指财产的所有权以及相关的风险、税收和负担
• 在签订购买合同时进行
• 准确界定了转移占有的日期
• 是独立于所有权转让的

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