Immobilien AG: 活动、股票交易、条件和优势

房地产股份公司–或简称房地产股份公司–是一家具有普通股份公司（AG）法律形式的房地产公司，其核心业务主要面向房地产行业。因此，该公司的资产主要–或完全–用于房地产投资，否则就是由房地产的建设和随后的销售组成。

德国最大的住宅房地产上市公司（截至2019年12月31日）。

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业务活动 房地产股份公司–建筑、贸易、管理和公司。

房地产股份公司的活动范围侧重于，例如，项目开发和房地产建设。房地产的管理和销售也是这类公司不罕见的焦点。总而言之，股份公司可以参与房产交易、房产经纪以及持有和管理自己的投资组合，或者为非公司投资组合提供相应的服务。房地产股份公司是一个受欢迎的选择，特别是在租房方面。

可能的活动一目了然。

• 项目开发
  • 建筑
• 房地产交易
  • 收购
  • 分布情况
• 房地产管理
  • 保持
  • 耕作
  • 租金
• 对第三方的服务
  • 在公司外采购房地产

证券交易所的房地产公司–法律要求和优势

房地产股票公司可以选择是否要在证券交易所上市。如果你是一家房地产股份公司的股东，并决定将公司在证券交易所上市，你将受到德国房地产投资信托法（REIT法）的约束。房地产投资信托法》决定了哪些一般法规适用于你的公司，你的公司必须具备哪些资格才能被接纳为房地产投资信托公司，以及必须考虑到哪些税收法规。

许多希望以公共有限公司（AG）的形式在房地产领域经营的家族企业故意决定不上市，因为他们公司的股东将被限制在他们自己的家庭关系圈内，并且不打算公开进行股票交易。

交易所交易的房地产股票公司/REIT-AG

房地产投资信托基金公司最初是基于美国的一种公司形式，即 “房地产投资信托基金”–简称：REIT–它使交易所交易的房地产公司有了名字。自成立以来，该信托基金经历了一个相当大的上升期。这种在1960年还鲜为人知的公司法律形式，在20世纪90年代缓慢而稳定地征服了世界，并获得了国际声誉。随着2007年《房地产投资信托法》的颁布，REIT-AG的法律形式也进入了德国。

为了便于区分，德国房地产投资信托基金也经常被称为G-REITs，其中的 “G “代表 “德国”。有时REIT在这个国家也被错误地翻译为房地产基金–然而，与德国的房地产基金法律形式相比，有一些特殊的法律和经济特征。

根据REITG的法律要求–证券交易所的上市、配额和股份。

为了使房地产股份公司被承认为房地产投资信托基金股份公司并享受相应的优势和利益，它们必须满足《德国上市房地产股份公司法》（REITG）中规定的一些要求。这些规则之一要求房地产股份公司必须强制在证券交易所上市。其他限制涉及到公司允许的自由流通量–即在几个较小的投资者之间分配的所有公司股份–以及股东的参与和股份的人均分配。其他要求规定了股本、固定资产和房地产管理所产生的营业额。

对REIT-AG的法律要求。

• 德国境内的总部和管理层
• 必须在市场上上市
• 进入证券交易所时的自由流通量：至少25%。
• 上市后的自由流通量：至少15%。
• 资产负债率：至少45
• 房地产投资（不动资产）：至少75%。
• 来自房地产的收入：至少75
• 每个股东参与的房地产投资信托基金：最多10%。
• 分配率（净利润）：至少90%。

小提示：对于上市前不久的房地产股票公司，有两年的时间窗口来满足所有必要的要求。在满足REITG的所有要求之前，这样的公司被认为是一个预REIT。

房地产投资信托基金公共有限公司的优势–免税、竞争优势&Co

在证券交易所上市的房地产股份公司特别受金融家和大型投资者的欢迎，因为只要它们符合REITG的法律要求，就可以免除公司税和贸易税。由于房地产是一个特别安全的投资机会，它提供了缓冲通货膨胀波动和风险的机会。此外，由于市场准入，股票的购买和销售很简单，所有权的转让可以快速和灵活地进行。

进入资本市场使房地产公司能够巧妙地产生股权资本，然后可以为房地产投资提供资金。因此，房地产股份公司在股权增长速度方面具有明显的优势，这意味着在整个市场上具有更大的竞争力。另一方面，其他法律形式的公司则依赖于保留其利润–即：将利润留在公司，而不是在那里分配和积累–以增加其公司的权益资本，或者对利润的分配没有合法要求。这种法律形式还提供了相当程度的安全保障，因为股本仅占公共有限公司总资本的一半以下。

上市房地产公司的优势。

• 没有企业所得税
• 没有贸易税
• 通过有形资产（房地产）进行安全投资
• 有机会抵消通货膨胀
• 快速和容易的购买/出售股票
• 灵活的股份转让
• 简单的股权采购
• 通过高增长率获得竞争优势
• 通过股权比例实现高安全性

投资者的优势 – 稳定的现金流、增长和90％的股息

另一个好处是：房地产投资信托基金的公共有限公司也为投资者提供了一个有利可图的业务。公共有限公司通常是长期成立的，这意味着公司可以为投资者提供稳定的现金流和长期增长的前景，而不会使他们面临更大的风险。股息支付对股东也非常有吸引力，根据商业法，法定最低要求是当年净利润的90％。

房地产AG投资者的优势。

• 稳定的现金流
• 长期的企业增长
• 低风险
• 有吸引力的股息支付

然而，在利润分配方面，股东不可能适用一半收入的程序。他们的利润必须被完全征税。

房地产股份公司/REIT-AG–对谁来说是值得的？

你是否也在考虑创办一家房地产公司或入股一家现有的房地产公司？对于建筑公司和开发公司来说，这往往是一个有利可图的冒险，而且作为一个金融家或房地产控股公司的股东，成立一个房地产股份公司可能是相当值得的。此外，房地产股票公司的经济发生延伸到住房协会、物业管理公司和大型经纪公司。

房地产投资组合的所有权可以由房地产公司本身或由另一家房地产公司直接投资持有，后者的股份由房地产公司通过参与的方式获得。经常使用直接投资和第三方投资的混合方式来收购、持有或出售房地产。由于住宅以及商业地产的范围很广，因此证券交易所的上市对房地产公司来说是一个有吸引力的模式。

AG：基金会，法律形式，房地产股份（名单）。

1. 公共有限公司(AG)
2. 地产股：公司名单
3. 地产有限公司
4. 房地产投资信托基金的替代品：德国的法律形式

公共有限公司(AG)：成立、责任、法律形式和公司。

Aktiengesellschaft (AG) – 公共有限公司是德国的一种法律形式，至少由一个人成立，由不同的机构组织。公司不设总经理，而是由一个至少由一人组成的董事会管理。正如名字已经表明的那样，这种法律形式的公司主要代表股份交易。你想自己或与其他人一起成立公司，并提前了解更多关于公司法的形式吗？那么你就来对地方了!

• 公共有限公司(AG)

地产股：公司名单

房地产股份 – 不是每个人都能负担得起房地产作为资本投资。然而，通过房地产股份，每个人都可以参与到房地产市场中，进行投资理财。大公司的股价年复一年地上涨。Vonovia、Deutsche Wohnen、Dream Global、CBRE和Patrizia是德国最知名的几个活跃公司。此外，还有超过25家其他公司。我们为作为投资者的你准备了一份最受欢迎的房地产股份的概述。但是，首先要看一下股票的风险，股市，对于初学者和新手来说。现在来看看清单和更多关于房地产市场的内容，你的投资选择和所有价格一目了然，这里有关于房地产股票的文章。

• 地产股

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

替代方案 – 在这篇文章中，你将了解到关于房地产公司的基本情况。简要解释：房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现和/或营销目的的公司。不管是一个还是几个财产，都不重要。住宅和商业房地产的管理–为了自身利益或作为提供给第三方的服务–也是房地产公司和资产管理有限责任公司的一个热门焦点。了解更多关于购买房地产的主要优势和劣势以及可预期的费用。

• 地产有限公司

房地产投资信托基金的替代品：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产有限公司/资产管理有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 欧洲协会(SE)
• 基金会/家庭基金会

威尔一目了然。死者的最后意愿和遗嘱

• 个人可以在死前起草一份书面声明，其中记录了他或她的资产分配情况。
• 每个人从16岁起就有能力立下遗嘱。
• 在手写遗嘱的情况下，遗嘱人亲手写下他或她的最后意愿和遗嘱。
• 在公证遗嘱的情况下，它是由公证人起草和公证的，其费用取决于遗产的价值。
• 应标明 “遗嘱 “或 “我的最后意愿和遗嘱”，以示明确，并包括签名和日期。
• 如果有几份遗嘱，日期最近的那份是决定性的。

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大型建筑项目中的租户安置

如果计划在外墙和内部进行大量的工作，建议提前将租户迁走。

对于一个完整的翻修工程，租户的离开甚至是强制性的

这也适用于在业主委员会的支持下，以多数决议的形式同意进行整修的业主。然而，新购置房产的业主也喜欢争取进行旧楼翻新，并随后重新出租。在德国所有地区，翻新后的公寓很有可能受到欢迎，随后在短时间内被租出去。

为了实现所有的翻新工作，并能够快速进行，最佳的规划是很重要的。有各种事情需要事先考虑和澄清。那么你就可以免受不愉快的意外之苦。

纪念碑保护的要求

在你开始详细规划旧建筑的翻新之前，重要的是你要处理好古迹保护的要求。

在出售房产时，这些条件并不总是直接告知，而这是有原因的。有时，这些条件阻碍了计划中的翻修，或者是导致高成本的原因。

窗户、门和外墙

纪念碑保护所关注的元素往往位于外墙。不得拆除灰泥，禁止改变墙体的门窗洞口。

有规定，窗户只能由木材制成，不能由塑料制成。其形状和设计也不得改变。例如，有时不允许用没有窗棂的窗户来代替有窗棂的窗户。

还请注意，根据一些条件，你根本不允许安装新的窗户，但必须对现有的元素进行翻新。如果门是外墙的一部分，同样适用于门。包括彻底翻修外墙以恢复其原始状态的要求可能是特别昂贵的。

旧楼翻新的许可证

即使名录上的建筑当局没有对建筑提出具体的条件，你也需要许可证来进行改造。这些主要涉及外观。改变门窗的墙面开口和外墙的新颜色设计应事先与当局讨论。

在购买房产之前，与当局联系是很有利的。通过这种方式，你会发现是否有任何要求，以及这些要求在多大程度上与你的规划有关。如果你愿意，我们将很乐意协助你获得所有重要的相关信息。

内部的变化提供了很大的空间

在室内翻新方面，你比设计窗户和外墙时要自由得多。通常情况下，悬挂天花板较低的大房间是没有问题的，通过这种方式创造存储空间并节省供暖费用。例如，通过整合轻质墙体，也可以使房间变小。

电缆和管道的更新也是改造的一个重要部分。但是，要确保这项工作由专业人员进行。

位于柏林的带壁炉的共管公寓。

旧楼全面翻修的费用

翻新旧建筑的费用通常很高。它们是由现代化的成本和房间的大小决定的，但也有楼主的个人愿望在起作用。如果是对较大的旧建筑群进行全面翻修，金额很快就会达到六位数。然而，由于在公开的住房市场上可以获得高标准的老建筑单位的非常好的价格，这些成本将很快得到补偿。

翻修费用举例

让我们假设一个典型的建于80年代的房子。建筑面积约为80平方米，居住面积为130平方米，分布在5个房间。

翻新费用：屋顶和外墙

使用寿命为20至40年，材料/劳动力成本比率约为20/80，每平方米的价格从50欧元起，用于无覆层的内部保温，上面的保温层最高约为200欧元。

屋顶隔热层约20,000欧元，包括下部结构

通过翻修实现增值？

翻新不仅提供了一个现代的外观，它还可以节省能源，从而提高房屋的价值。出于经济原因，翻修往往是有意义的。如果你不想卖房子，希望通过装修获得更高的销售价格，这也适用。这是因为所谓的精力充沛的改造可以大大减少你的辅助成本，所以从长远来看，投资是有回报的。

• 再开发 价值提升

结论：旧公寓的翻新是值得的

翻新旧公寓总是值得的。重要的是，你要提前处理好纪念碑保护的要求。这种要求会使成本大大增加。如果您想获得有关旧楼翻新和销售的建议，我们很乐意作为黑森州和莱茵兰-法尔茨州联邦的资深合作伙伴提供服务。