出售 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 02 Aug 2026 11:38:28 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.6 出售平坦 & 宅院 汉堡：评价，文件，流程 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%b1%89%e5%a0%a1%e5%85%ac%e5%af%93%e5%92%8c%e4%bd%8f%e5%ae%85%ef%bc%9a%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e3%80%81%e6%96%87%e4%bb%b6%e3%80%81%e7%a8%8b%e5%ba%8f/ Thu, 24 Aug 2023 13:56:20 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%b1%89%e5%a0%a1%e5%85%ac%e5%af%93%e5%92%8c%e4%bd%8f%e5%ae%85%ef%bc%9a%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e3%80%81%e6%96%87%e4%bb%b6%e3%80%81%e7%a8%8b%e5%ba%8f/ 出售公寓 & 宅院在汉堡 – 您是否想在这里出售您的公寓、您的宅院或公寓楼？汉堡属于德国最昂贵的房地产市场之一，其每平方米价格在如 Blankenese、Harvestehude 或 HafenCity 等高端地段经常超过 10,000 欧元。通过我的免费指南 房地产出售，您可以有条理地进行准备：从必备文件、评估、税收和中介佣金到各个城区的每平方米价格。 汉堡房地产 极其抢手 – 尽管如此，您仍应避免 出售时的常见错误。还有疑问？请随时联系我，完全免费： 联系我们。

步骤 1：文件 & 资料

在房屋出售过程中，需要准备各种文件。您的潜在买家也会寻找有关建筑许可、建筑描述以及产权方面的法律问题的信息。在计划出售之前，应确保以下文件已准备齐全：

  • 能源证书（发布广告时的必填文件）
  • 地籍簿摘录（不超过三个月）和地形图
  • 根据居住面积规定计算的居住面积
  • 建筑描述 & 建筑许可
  • 平面图、立面图、剖面图（最好是数字格式，可测量）
  • 位置图，不动产登记簿摘录
  • 维护、现代化改造和维修的证明
  • 如为共有物业：共有声明，最近三次业主大会会议记录，财务计划，物业费结算，维护储备金金额
  • 如为出租物业：当前租赁合同，租户历史，附加费用结算

汉堡特别：在哪里可以获取哪些文件？

  • 地籍图: 汉堡-市中心地方法院或负责的地区法院（约20欧元，处理时间1–2周）
  • 地形图/位置图: 州地理信息与测绘局（LGV），可在线订购
  • 建筑档案: 各区办公室的建筑审查部门（阿尔托纳、艾姆斯比特尔、北区、市中心、万茨贝克、贝尔格多夫、哈堡）
  • 能源证书: 能源顾问（使用量证书约100欧元起，需求量证书约400欧元起）

经验法则：为完整文件夹预留四到八周的时间。在继承情况或建筑档案不明确的情况下，也建议预留十二周。

有问题？评价，出售，Lukinski

斯蒂芬·M·茨贾（Lukinski）

您还有关于评估或出售的疑问吗？免费价值评估、中介建议，也许我们直接就有合适的买家。您可以随时给我写信或打电话，完全无约束。

评价宅院 & 平坦 – 第2步

无论是埃彭多夫地区的宽敞 老式公寓，韦林斯比特尔的联排别墅，还是布莱肯埃塞地区的豪华 独栋别墅，经验表明，业主通常会设定一个明显过高的出售价格。这套房子深受喜爱，投入了很多时间和精力。在房地产销售中，精致的内部装修对买家往往吸引力不大——价格上的加价通常不会被接受。

有意购买的买家首先关注的是地理位置、房产的技术状况和空间布局。如果您计划通过 汉堡的工匠 或 汉堡的建筑师 进行 增值翻新 或 修缮，这可以显著提高您房产的价值。

三种评估方法 – 哪种适合您的汉堡房产？

  • 比较价值法： 适用于房产和联排别墅的标准方法。汉堡拥有密集的比较数据库（评估委员会），在像埃姆斯büttel或温特胡德这样的同质化社区中运作良好。
  • 实物价值法： 适用于独立的单户住宅和位于高端地段（如Blankenese, Othmarschen, Nienstedten）的别墅——也就是比较对象稀少的地方。
  • 收益价值法： 多户住宅和收益物业的强制要求——通过租金收入、经营成本和地产利率（目前汉堡根据地段在2.0至3.5个百分点之间）进行评估。

汉堡影响价值的因素

  • 微区位：河景，阿尔斯特湖景，公园区位——可能有15至40%的溢价
  • 交通连接：靠近地铁/市郊铁路，连接A1/A7高速公路
  • 建筑等级 & 文物保护（尤其是在Rotherbaum, Harvestehude）
  • 能源状况（KfW标准，供暖类型——根据GEG越来越具有价格相关性）
  • 地块的地价标准（汉堡每两年发布一次）
  • 浴室、厨房、电气和供暖的现代化程度

在这里了解汉堡评估的重要信息：

步骤 2b：税费、佣金 & 公摊费用

在刊登广告之前：请明确税务状况。在汉堡过去几年的房价上涨情况下，提前出售可能会迅速引发六位数的税款。

私人出售时的投机税

  • 十年期限：在购买后十年内出售已出租或空置的房地产，其收益需按个人所得税率（最高45％加团结附加税）征税。
  • 自用例外：如果在出售当年及前两个日历年中，房地产仅用于自住目的，则自用房地产免征所得税。
  • 三物业限制：在五年内出售超过三处房地产的个人将被视为商业房地产经营者，需额外缴纳商业税，且十年期限不再适用。

深入阅读：房地产投机税 – 计算方式、示例、例外情况。

汉堡中介佣金

自《中介费用分摊法》（私人购房买方承担原则）实施以来，规定如下：向私人买家出售房产时，中介费用通常由买卖双方平分。在汉堡，当地惯例是总中介费用为7.14％（含增值税），即买卖双方各承担3.57％。对于纯粹的投资交易（如公寓楼、投资物业），可自由协商费用，通常为买方承担3至4％。

出售时的附加费用（卖方）

  • 能源证书：100至500欧元
  • 地籍图、土地登记簿摘录等：50至150欧元
  • 注销土地抵押：土地抵押总额的0.2％（公证人 + 土地登记处）
  • 出售摄影/房屋展示：300至3,000欧元
  • 在有贷款的情况下提前解约赔偿金：视情况而定，通常为剩余贷款金额的百分之几
  • 中介费用（部分）：见上文

在汉堡，买方需支付哪些费用？

  • 汉堡土地增值税：5.5％的购房价格（高于巴伐利亚的3.5％，与北莱茵-威斯特法伦相同）
  • 公证人和土地登记费用：约1.5至2.0％
  • 中介佣金（部分）：3.57％含增值税。

这些约10至11％的买方附加费用是谈判相关的内容：在较困难的微区，买家期望价格折扣，以部分补偿附加费用。

Exposé, 买家获取 & 谈判 – 第3步

现在要采取主动行动了。您已经收集了所有 出售文件，因此可以很好地证明您的报价。理想情况下，这一报价还应通过一份详尽的 房产评估 来支持。

一间小公寓很容易在房产门户上进行推广——但在汉堡，您可以直接预期收到 100 到 250 条回复。其中哪五个能提供足够的财务保障？在收到邀请后，将安排看房时间，个别谈话，谈判，之后是 购房合同 和公证处的预约。

汉堡的买家画像

  • 汉萨家族 & 继承人： 传统上在奥特马森、尼恩斯特登、韦林斯布特尔、玛丽恩塔尔寻找房产。财务状况良好，长期导向，通常自有资金雄厚。
  • 科技 & 媒体经理： 港口城、埃彭多夫、温特胡德。高流动性，但注重回报率。
  • 航运商 & 企业家： Blankenese、Falkenstein、Nienstedten 的高端别墅。优先选择离市交易（Off-Market）。
  • 海外投资者（DACH、斯堪的纳维亚、荷兰）： Eimsbüttel、Eppendorf、Altona-Nord、St. Georg 的多家庭住宅。
  • 家族办公室： 起投金额 500 万欧元，专注于持有型策略。

汉堡出售时间 – 实际时间轴

  • 标准公寓（60–90 平方米）：6 到 12 周的销售期，4 到 8 周至公证
  • 中等位置的单家庭住宅：总共 3 到 6 个月
  • 高端别墅（Blankenese、Othmarschen）：6 到 18 个月，通常为离市交易
  • 多家庭住宅 / 收益物业：4 到 9 个月，取决于租金状况和土地价值发展

清单：90 天内具备销售条件

  • 第 1–14 天： 要求文件，订购能源证明，委托评估
  • 第 15–30 天： 税务审查（投机期限、自用情况），查询提前解约赔偿
  • 第 31–45 天：房屋展示，专业摄影，平面图可视化，房源介绍
  • 第 46–60 天：营销策略（公开 vs. 非公开市场），选择房产中介，刊登广告
  • 第 61–90 天：看房，审核买家信用，进行谈判

在这里学习最重要的内容：

  • 出售宅院
  • <a href="
    ]]> 房地产直接购买经验：立即购买单位、房屋、公寓楼 https://lukinski.one/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%9b%b4%e6%8e%a5%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e7%bb%8f%e9%aa%8c%ef%bc%9a%e7%ab%8b%e5%8d%b3%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e5%8d%95%e4%bd%8d%e3%80%81%e6%88%bf%e5%b1%8b%e3%80%81%e5%85%ac%e5%af%93/ Sat, 13 May 2023 08:17:13 +0000 https://lukinski.de/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%9b%b4%e6%8e%a5%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e7%bb%8f%e9%aa%8c%ef%bc%9a%e7%ab%8b%e5%8d%b3%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e5%8d%95%e4%bd%8d%e3%80%81%e6%88%bf%e5%b1%8b%e3%80%81%e5%85%ac%e5%af%93/ Immobilien Sofort Ankauf – 在这里，我给你一个关于直接购买房产的主题的洞察力，包括经验、技巧和联系的想法。它是什么？这个过程有多快，有什么优势和可能的风险？我还会给你提供直接购买公寓、住宅 和公寓楼的潜在联系人的名字。你将了解到房地产销售中的时间浪费和直接购买的原因。此外，我将介绍我们客户的正面经验（例子），并给你提示如何避免负面的经验作为一个业主:在，你有任何问题吗？我在这里为你服务：联系。

    直接购买：是什么？

    正如你在后面的客户感言中所看到的，迅速出售的原因各不相同。生活环境改变了，人们在职业上有了新的发展，你搬回了家。有时房产被继承了，在500公里之外，没有房东经验的继承人问自己：怎么办？这时，往往必须尽快进行，例如为新房产融资。

    让我们从最基本的东西开始!

    直接购买迅速解释

    房地产中的直接购买是指直接向买方出售房产，而不需要通过房地产经纪人或中介机构进行转移。在直接购买中，对房产感兴趣的潜在买家直接与卖家接触。买方通常以私人、投资者或房地产公司的身份出现。

    直接购买有各种好处。首先，省去了房地产经纪人的中介费，这可以节省开支。此外，由于没有中间环节，销售过程通常可以更快完成。卖方和买方可以直接进行谈判，就销售条款进行协商。此外，直接购买更加谨慎，因为销售没有公开广告，只有相关各方参与。

    检查清单：立即购买房地产的优势

    让我们总结一下这些优点：

    优势
    ➡️ 没有经纪人或代理机构的销售
    ➡️ 节省中介费
    ➡️ 更快的销售过程
    ➡️ 自由裁量权和隐私
    ➡️ 直接谈判和谈判的空间
    ➡️ 为卖家节省潜在的成本
    ➡️ 卖方和买方之间的直接联系
    ➡️ 合同和条件协议的灵活性
    ➡️ 更少的公共广告和曝光
    ➡️ 更快结算的可能性
    ➡️ 潜在的时间节约和效率
    ➡️ 对销售过程的直接控制
    ➡️ 减少官僚主义和手续
    ➡️ 有可能降低交易成本
    ➡️ 灵活地选择买方
    ➡️ 对销售价格进行直接谈判

    卖掉：但如何卖？

    如何出售的决定最终总是由你来做。在这里，我将迅速向你展示如何相对快速地出售的3种方法。

    直接购买的联系人：投资者到熟人

    重要提示：特别是在当前时代，利率总是发挥着很大的作用，因为几乎所有的房地产都是融资的，而不是用股权现金支付。利息对成本有很大影响。在此阅读更多关于房地产融资的信息。

    1. 直接从投资者、开发商和公司购买。
      • 优势：快速处理
      • 劣势：给谁写信？
      • PS: 我的联系人
    2. 直接卖给家人、朋友或熟人
      • 优势：快速处理
      • 劣势：购买价格通常较低

    对于房地产专业人士，如投资者、开发商等，请查看购买简介，它说的是正在寻求什么房产。然后我们讨论另一个重要问题：

    1. 有还是没有经纪人？两者都有可能，取决于你有多少时间/想投资。
      • 优势：庞大的买家网络，谈判技巧
      • 劣势：佣金

    出售公寓或房屋时的时间浪费者

    在我的小指南“Immobilien Sofort Ankauf“中，我已经谈到了典型的时间浪费者。

    接近我的卖家，在销售房地产方面的经验不到20%。最重要的是，私人在一生中只卖一次，也许两次。那么从哪里开始呢？通过直接购买，你避免了问题和许多耗时的工作。

    直接购买的原因：时间（金钱）。

    最重要的是，这些任务吞噬了销售的时间：

    1. 房地产估价
      • 太贵：没人购买，财产被 “烧毁”。
      • 太便宜：你会亏损
    2. 准备财产（文件、照片等）。
    3. 保持广告在搜索结果中的 “顶端 “位置
    4. 与潜在买家的沟通
    5. 预约参观
    6. 现场访问、会谈
    7. 信誉证明（买方是否真的能买得起你的房产？）
    8. 购买价格谈判

    积极的经验：柏林的例子

    现在你会说，”好吧，卢金斯基先生，我想知道风险、错误、危险！而不仅仅是积极的经验！而不仅仅是积极的经验”。你说得很对。因此，这里只是我们直接购买的一个正面经验。然后，我会带着这样的问题和你一起回顾网上的一些负面经验：这个人应该怎么做？

    新艺术风格的柏林别墅，有6个住宅单元

    来自柏林的K女士自己住在这里，并出租了其他5个住宅单位。在柏林生活了几十年后，她终于想跳槽到一个更阳光的地方：到马洛卡。由于国外融资需要明显更多的股权（50%以上），她不得不比预期更早地出售她的公寓楼。

    来自柏林的K女士

    当我决定出售我在柏林的美丽的新艺术派别墅时，对我来说特别重要的是，整个过程真的非常谨慎、匿名和快速。我很高兴一切都进展得如此顺利。我有我的长处，但说实话，我不卖房地产。这就是为什么我很高兴我被照顾得这么好，这不仅仅是钱的问题。我觉得我在良好的手中，非常感谢你们！”！

    这就是立即购买房地产的工作方式。

    避免负面的经验：该怎么做？

    任何想要或需要快速出售的人都有一个特别的问题：

    时间对你很不利，那些能够快速和容易地筹集 “现金 “的买家和投资者知道这一点。

    与专业人士交谈 – 提示1

    迅速卖给家人、朋友或熟人是实现房产快速销售的最流行方式。问题一：不是每个人都应该知道。问题2：你的房产到底值多少钱？有人会付更多的钱吗？

    在工作和日常生活之间，这当然不容易。这就是为什么A&O：

    与以投资房地产为业务的有经验的专业人士交谈

    例如，投资者、房地产开发商、建筑公司等。

    因此，也要注意技巧2：比较报价！这是最重要的！

    有还是没有经纪人？

    当然，如果你愿意为专业知识投资一小部分，你也可以和房地产经纪人谈谈。最后，这是一个简单的计算：

    • 你是否愿意/能够投入时间？
    • 如果你实现了+4%（例如通过强有力的谈判），2%、3%是可以接受的，他们仍然可以赚取更多的利润
    • 优势：经纪人有现有的买方联系人，可以节省很多时间
    • 劣势：经纪人不直接购买，他们充当中间人。

    获取比较报价 – 提示2

    无论是超市还是房产投资，最终的储蓄建议都是一个经典的、老式的，但又是黄金的建议：

    始终获得（最少）2个比较报价

    投资者、房地产开发商、建筑公司甚至是房地产经纪人。如果你只获得一个报价，你就没有选择。如果你有3个价格套餐，请为你的公寓或房子，公寓楼采取最佳价格。

    当然，如果你把你的房产提供给我出售，这也适用。你应该与我或其他买家进行良好的切割。

    我希望各方都有好的交易，因为这样一来，你推荐我的可能性就大得多了！”！

    对比一下总是有好处的!

    结论：如何快速出售

    你现在已经学到了很多。我希望我的这个简短指南能给你带来一点帮助

    1. 什么是直接购买
    2. 直接购买单位和房屋的联系
    3. 销售中的时间浪费者，或直接购买的原因
    4. 我们的客户的积极经验（例）。
    5. 避免负面的经验：该怎么做？

    由于我不想以 “负面经验 “作为结束语，这里是北威州的另一个成功故事。

    到目前为止，我们最快的采购。

    杜塞尔多夫（北威州）：到目前为止，最快的购买

    自己看吧：

    来自杜塞尔多夫的Y先生：”当我因为工作原因不得不返回日本时，急需迅速出售我在杜塞尔多夫上卡塞尔的公寓楼，以便为我的新房产融资。该团队了解我的情况，并在一天内安排了看房。仅仅3天后，我就收到了一份购买报价，我也在同一天接受了。整个销售过程快速、顺利，我对你们和你们团队的支持感到非常满意”。

    他继续亲切地说，我不想剥夺你的权利：

    “如果你正在为你的房产销售寻找一个快速和不复杂的解决方案，我可以高度推荐这个团队。他们满足了我的期望，并迅速处理了销售，使我完全满意。”

    ]]>         Apps 房地产：租客、房东及房地产投资者推荐 https://lukinski.one/%e5%ba%94%e7%94%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7-%e6%8e%a8%e8%8d%90-%e7%a7%9f%e5%ae%a2-%e6%88%bf%e4%b8%9c-%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85/ Fri, 03 Mar 2023 11:30:05 +0000 https://lukinski.de/%e5%ba%94%e7%94%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e5%af%b9%e7%a7%9f%e6%88%b7%e3%80%81%e6%88%bf%e4%b8%9c%e5%92%8c%e6%88%bf%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85%e7%9a%84%e5%bb%ba/ 房地产应用 – 这些应用适用于所有寻找住房的人、房东、出售房产者或房地产投资者。它们提供工具和计算器，用于计算与房地产相关的各项指标，或帮助您找到用于自住或作为投资的理想的房地产。您可以在本列表中找到所有应用及其各自的下载链接。

    房地产应用：知识 & 新闻

    通过以下应用，您可以随时掌握房地产领域的最新动态。这些应用适合初学者和高级用户。

    房地产经验应用

    房地产经验.de 应用为您提供有关投资、物业管理和增值、融资和经营的完整房地产知识。通过实用的计算器，您可以了解购房附加费用和许多其他指标。在房地产百科中，您可以轻松找到超过1,000个专业术语的解释。

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    IZ – 房地产日报

    通过 IZ 房地产日报，您可以随时掌握德国房地产行业的最新消息。了解所有关于投资机会或投资物业的信息，一切尽在一款应用中。

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    Das Magazin “Haus & Grund” bietet aktuellen Informationen zu Themen der Immobilienbranche für Mieter, Vermieter und Immobilieneigentümer. Hierbei werden beispielsweise politische Entwicklungen, steuerrechtliche oder mietrechtliche Neuigkeiten sowie Verwaltungsthemen behandelt. Leser haben die Möglichkeit, mit einfachen Lesezeichen Beiträge zu markieren und später zu kategorisieren.

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    借助这些工具，您可以快速简便地计算与房地产相关的实用指标。从自有资金和收益率到使用面积和建筑面积，您都可以通过这些应用程序了解所有信息。

    房地产专家（我的应用）：学习应用 & 计算器

     房地产专家应用 为您提供20多个与房地产相关的在线工具。您可以访问大量实用的指标，这些指标可作为决策参考或高级知识。该应用使您能够快速简便地计算房地产的储备计划、自有资金和收益率。

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    Vermietet.de 是一款专为房东和物业管理人员开发的房地产应用。该应用提供了一种简单、安全且节省时间的方式，帮助您管理所有与房地产相关的事务，无论您的房产组合是公寓还是公寓楼。应用的功能包括合法的附加费用结算、安全的租赁合同、估价功能以及经过官方审核的催缴通知和租金上涨模板。

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    Immocation.de的应用程序提供了一个简单明了的计算器，在购买或出售房地产之前，可以快速准确地为您提供收益率信息。此外，该应用程序还提供其他工具，为您提供有关房地产的详细信息。由于用户友好的界面和简单的滑动调节器，应用程序的操作非常简便。

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    德卡房地产基金

    德卡房地产基金应用可全面为您提供德卡集团房地产基金的所有重要信息。通过这款应用，您可以快速简便地获取诸如份额价格、物业信息以及买卖背景等信息。通过应用的推送功能，您可以随时掌握最新动态，并了解当前的发展情况。

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    房地产应用：购买、出售、出租 & 租赁

    借助以下应用，您一定能找到理想的房地产。无论是自住房、投资房产还是度假房产，通过这些应用，您一定能找到心仪之选。

    Lukinski Villa

    Lukinski 的别墅应用为您提供德国、巴利阿里群岛和美国的度假房产和投资房产的房源和概览。通过简单下载该应用，您可以轻松查找符合您需求的房产。

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    您可以在 AppStore（iPhone）和 Playstore 上找到该应用，适用于所有安卓智能手机。

    Immoscout24

    Immoscout24-应用为您提供寻找或提供买卖及出租房地产的机会。通过多种筛选选项，您可以有针对性地搜索您理想的房地产。该应用还提供有用的工具，如搬迁和融资规划，以帮助您做出决策并实现您的计划。

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    Immowelt

    房地产世界房地产应用为您提供在德国、奥地利和瑞士搜索出租或出售房地产的机会。您可以通过多种筛选条件，如费用、居住面积或房间数量，轻松找到符合您需求的房地产。此外，该应用还提供实用功能，如地图视图进行搜索，或直接在应用中申请信用报告。

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    Immonet房地产

    Immonet-应用可帮助您按照自己的设想找到合适的房地产。通过互动地图功能，您可以精确地划定搜索范围并使用增强的GPS功能。通过简化的搜索条件，如“阳台”或“车库”，您可以轻松筛选出合适的房地产。此外，该应用还支持Apple Watch的集成。

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    您可以在AppStore（iPhone）和Playstore上找到这款应用，适用于所有Android智能手机。

    Trovit Immo

    Trovit Immo 是一款简单的房地产应用，可帮助您快速轻松地找到适合购买或租赁的房产。搜索半径功能可以个性化调整，通过广泛的搜索条件可以高效地缩小搜索范围。得益于推送通知，您可以随时掌握最新信息。

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    来自 Poll 房地产

    Von Poll 房地产应用为您提供了一种简单的方式，发现广泛的 房地产 选择。通过业主仪表板，您可以出售或出租自己的 房地产。此外，该应用还提供快速简便的在线 房地产 评估，以确定您 房地产 的实际价值。

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    Immosuchmaschine.de

    Immosuchmaschine.de 应用 是一款专门用于房地产搜索的应用程序。它汇集了德国最知名的房地产门户网站，使您能够同时在多个门户上进行搜索和比较。通过搜索代理功能，您可以设置搜索条件，一旦找到符合要求的房源，搜索代理将立即通知您。

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    ]]>         Fix & Flip 策略：购买房地产，提升价值后出售 – 房地产交易 https://lukinski.one/%e4%bf%ae%e5%a4%8d%e5%92%8c%e7%bf%bb%e8%bd%ac%e7%ad%96%e7%95%a5%ef%bc%9a%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e3%80%81%e5%8d%87%e7%ba%a7%e5%92%8c%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7-%e6%88%bf%e5%9c%b0/ Thu, 02 Feb 2023 12:31:12 +0000 https://lukinski.de/%e4%bf%ae%e5%a4%8d%e5%92%8c%e7%bf%bb%e8%bd%ac%e7%ad%96%e7%95%a5%ef%bc%9a%e8%b4%ad%e4%b9%b0%e3%80%81%e5%8d%87%e7%ba%a7%e5%92%8c%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7-%e6%88%bf%e5%9c%b0/ Fix & Flip 是活跃房地产交易的王道：低价购买，有针对性地翻新，盈利出售。听起来简单——其实不然。现实的净利润率在 15% 到 25% 之间，持有期为 6 到 12 个月，而在五年内完成第四次出售之后，您将自动成为商业房地产商。在本指南中，您将了解到该策略如何真正运作，需要计算多少自有资金，每平方米翻新应预留多少费用，以及新手可能因哪些税务陷阱而损失数十万欧元。您的自有资金比例应为多少，请参阅文章 自有资金比例。

    Was ist Fix & Flip? Definition, Marge & Risiko

    Fix & Flip 描述的是一种短期交易策略，即以低于市场价的价格购入需要翻新的房产，通过有针对性的措施进行增值，然后在 6 至 18 个月后以盈利的方式转售。利润来自于销售价格与总投资（购买价格 + 购房附加费用 + 翻新费用 + 融资成本 + 销售费用 + 税收）之间的差额。

    在计算准确的 Fix-&-Flip 项目中，现实的净利润率通常在销售价格的 15% 至 25% 之间 —— 低于这个范围的风险是不值得的。

    与 Buy-&-Hold 策略不同，它并不关注数十年的租金收益或资产增值，而是以主动交易为主 —— 类似于股票交易，但需要更高的资金投入、更长的周期以及巨大的税务影响。

    Fix & Flip 与 Buy & Hold：直接对比

    Kriterium Fix & Flip Buy & Hold
    Haltedauer 6–18 Monate 10+ 年
    Gewinnquelle Verkaufsmarge 租金 + 欣赏价值
    Eigenkapital 25–40 Prozent 10–20 Prozent
    Steuer auf Gewinn Voll steuerpflichtig (Spekulation/Gewerbe) Nach 10 Jahren steuerfrei (privat)
    Zeitaufwand Sehr hoch (aktiv) Niedrig (passiv)
    Risiko Hoch Mittel
    利率敏感性 Sehr hoch Mittel

    Vorteile von Fix & Flip

    该策略可以在短时间内实现实质性收益，并比任何经典的出租策略更快地增加自有资金。如果在两年内完成三个成功的翻新项目，潜在地可以将初始资金翻倍——前提是市场条件合适。

    • 快速资本增长：6–18 个月内获得收益，而不是 10+ 年
    • 可扩展性： 收入可立即重新投资于下一个物业
    • 市场经验： 对楼层、建筑质量、承包商和买家行为有深入的实践经验
    • 无租户风险： 没有租金损失，没有附加费用结算，没有租赁法律纠纷
    • 价值创造的控制： 您自己通过翻新决定杠杆作用

    缺点和实际风险

    Fix & Flip 不是新手的游乐场 —— 媒体的炒作掩盖了其复杂性。低估翻新成本、错误地把握市场时机或忽视税收，会使 50,000 欧元的利润迅速变成 30,000 欧元的损失。

    • 成本爆炸： 隐藏的缺陷（霉菌、木霉、石棉、结构问题）可能使预算增加 50–100%
    • 施工延误： 每多一个月都会增加利息、准备金和机会成本
    • 市场时机： 翻新期间利率上升或需求下降可能会颠覆计算
    • Volle Steuerpflicht: Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ist der gesamte Gewinn einkommensteuerpflichtig
    • 3物业限制：在五年内进行第四次出售将面临被归类为商业房地产商的风险
    • 流动性风险：如果找不到买家，您将持有一处已翻新但尚未出租的房产
    • 专业竞争者带来的挑战： 房地产开发商和现有物业持有者通常能更便捷地获取非公开市场交易机会。

    Schritt 1: Fix-&-Flip-Immobilie finden & kaufen

    利润是在采购时赚取的 —— 而不是在出售时。这一交易者智慧在房地产交易中尤为适用。谁以低于市场价 10% 的价格购买，那么在交钥匙当天就已经赚到了一半的利润。谁按市场价格购买，就必须通过翻新来获取利润 —— 而在 80% 的情况下都会失败。

    Lage-Strategie: Wo Fix & Flip in Deutschland funktioniert

    纯粹的A级地段（慕尼黑、汉堡-埃彭多夫、法兰克福-韦斯滕德）对于Fix & Flip来说通常过于昂贵——入场价格如此之高，以至于翻新利润难以覆盖。真正的Fix-&-Flip黄金地段是正在崛起的B级和C级地段，具有 gentrification 动力：

    • 顶级七大城市的核心区域： 有S-Bahn连接的通勤社区
    • 大都会的第二梯队： 直接毗邻潮流街区的城区
    • 正在崛起的中型城市： 莱比锡、德累斯顿、马格德堡、埃尔福特、不来梅、奥格斯堡
    • 具有增长潜力的大学城： 海德堡、明斯特、图宾根、雷根斯堡

    Off-Market：专业人士真正购买的地方

    在ImmoScout上很少能找到真正的Fix-&-Flip交易——当一个房产出现在那里时，它通常已经经过了三位专业投资者的查看。经验丰富的翻新者则采取不同的方式：

    • 强制拍卖： 地方法院的拍卖日历，通常低于市场价值20–30%
    • 继承人共同财产： 快速出售，因为多个继承人无法达成一致
    • 遗产管理人和破产管理人：直接联系效果显著
    • 通过信件直接联系：联系显眼空置物业的所有者
    • 中介网络：与知道您能带来现金和速度的中介合作
    • 建筑商剩余尾货：来自较旧项目的个别未售出单元

    实质审查：红旗标志 & 交易杀手

    在您提出报价之前，请请独立的建筑专家进行检查——800至1,500欧元的费用是您所能做的最好的投资。

    • 房屋木腐菌：维修费用从30,000欧元起——几乎总是交易杀手
    • 屋顶、地板或外墙中的石棉：专业处理，通常需要五位数的费用
    • 地下室潮湿：外部排水和防水处理从20,000欧元起
    • 静态缺陷：裂缝、下垂的天花板、沉降
    • 过时的电气系统（软线）：全面重新安装，费用为80–150欧元/平方米
    • 能源证书F、G、H： 需要进行GEG翻新义务，无法使用KfW杠杆
    • 继承地役权而非产权： 销售价格降低20–40个百分点
    • 空置储备的业主委员会： 可能面临特别摊派
    • 文物保护： 高昂的附加费用，有限的翻新自由度

    Fix-&-Flip融资：银行、自有资金比例 & 过渡融资

    传统银行不太愿意为Fix & Flip提供融资——持有时间短，没有租金作为资本支出，销售风险高。他们需要一家专业银行、私人投资者或过渡融资。

    • 自有资金比例： 25至40百分比——明显高于传统出租
    • 利率： 相比现有融资，加收0.5至1.5个百分点
    • 偿还款项： 通常为一次性还清的贷款，因为通过销售偿还
    • KfW资助： 在纯销售情况下通常不可用——保留是前提条件
    • 提供利率：在较长的翻新期内，未使用部分每月0.25百分比
    • 提前解约补偿：在利率绑定期结束前出售——应事先在合同中约定

    有关融资的更多信息，请参阅我们的合作伙伴：Fix & Flip Finanzierung。

    步骤2：提升房产价值——具有最高利润率的翻新杠杆

    并非每次翻新都能带来相同的利润。专业人士会在那些每投入一欧元翻新成本能带来两到三欧元增值的地方进行投资——并避免那些只会浪费金钱而无法吸引买家的措施。

    每平方米翻新成本：现实范围

    修缮范围 每平方米成本 每平方米增值
    表面修缮（油漆、地板） 150–300 EUR 300–500 EUR
    中度（浴室、厨房、门） 500–900 EUR 900–1.500 EUR
    核心修缮（除外壳外全部） 1.000–1.500 EUR 1.500–2.500 EUR
    全面修缮包括外壳 & 能源 1.500–2.500 EUR 2.000–3.500 EUR

    提升效果最高的五项措施

    1. 浴室翻新： 8.000–15.000 EUR 投资，20.000–30.000 EUR 增值
    2. 厨房（开放式、现代）： 视觉上是仅次于浴室的第二大销售因素
    3. 橡木地板或高端乙烯基地板： 替代地毯/复合地板，提升高端印象
    4. 节能修缮并提升能源证明等级： 从 G 级提升到 C 级对购买决定至关重要
    5. 平面布局优化： 拆墙打造开放式起居-厨房区域，通常低于 5.000 EUR

    您不应该做的事情

    • 设计师龙头或奢侈品牌 —— 买家不会为溢价买单
    • 泳池、桑拿、智能家居全套设备 —— 目标客户群狭窄
    • 品味设计（醒目颜色、异域瓷砖） —— 彻底中和
    • 无工匠经验自行装修 —— 耗时并降低出售价值

    深入探讨：提升房产价值。

    步骤3：出售 —— 布局、定价 & 时机

    经过专业翻新的房产值得进行专业出售。业余的手机照片和错误的价格信息可以在两周内将5万欧元的翻新成果彻底粉碎。

    定价策略：如何找到最佳报价

    • 三项独立评估： 经纪人、评估师、在线工具交叉比较
    • 不要定得过高： 超出市场价值10%以上会导致滞销和怀疑
    • 不要过低： 过快的销售会留下利润空间 —— 先建立需求
    • 检查招标流程：在需求旺盛的顶级地段，通常可获得5–10百分比的溢价

    Home Staging & Vermarktung

    • 专业 HDR 摄影（300–800 欧元投资，通常产生 5,000 欧元以上的额外收入）
    • Drohnenaufnahmen bei Häusern mit Garten oder besonder
      ]]> NFT / 数字艺术：它是什么？意义、市场、价格 – Crypto Art https://lukinski.one/nft-%e6%95%b0%e5%ad%97%e8%89%ba%e6%9c%af%ef%bc%9a%e5%ae%83%e6%98%af%e4%bb%80%e4%b9%88%ef%bc%9f%e6%84%8f%e4%b9%89%e3%80%81%e5%b8%82%e5%9c%ba%e3%80%81%e4%bb%b7%e6%a0%bc-crypto-art/ Sat, 02 Apr 2022 11:23:01 +0000 https://lukinski.de/nft-%e6%95%b0%e5%ad%97%e8%89%ba%e6%9c%af%ef%bc%9a%e5%ae%83%e6%98%af%e4%bb%80%e4%b9%88%ef%bc%9f%e6%84%8f%e4%b9%89%e3%80%81%e5%b8%82%e5%9c%ba%e3%80%81%e4%bb%b7%e6%a0%bc-crypto-art/ NFT – 数字艺术，一种新的现象。在这里你将了解到一切：什么是NFT？ 你如何购买NFTs？存在哪些市场，艺术品市场对投资者来说是如何发展的。同时，在数字艺术市场上取得的价格要比实体市场高。像“CryptoPunks“、“Bored Ape Yacht Club“这样的收藏品只是最著名的数字艺术作品中的两个。作品《5000天》使这位艺术家一夜之间成为在世的第三大富豪（在克里斯蒂拍卖行以6900万美元成交）。购买、出售、收藏和数字艺术的画框。欢迎来到NFT的世界。

      NFT[年]：那是什么？

      让我们一步一步地开始吧。在这篇文章中，你将学习基本知识。

      NFT简单解释：数字艺术。

      缩写NFT的意思是 “Non-fungible Token”，或翻译为 “不可替换的代币”。正是这种 “不可替代性 “使数字艺术成为可能。

      在此了解原因和方法!

      迄今为止，数字艺术市场与艺术作品的实体市场的区别在于，数字作品（图像、视频等）可以被无限复制，而无法事后追溯哪个图像是原作。一个比较：卢浮宫的《蒙娜丽莎》也被复制了数千次。原作挂在卢浮宫，我们知道，因为这一件艺术品的历史是可以核实的。NFT是数字作品，其历史是有记录的。这使他们变得独特并不断增加，成为许多投资者的投资对象，包括较大的对冲基金。

      例如：”无聊的猿人游艇俱乐部”。

      收藏品往往很受欢迎，一个收藏品中会有1000个变化。

      Bored Ape Yacht Club系列是NFT商业上最成功的五个项目之一。

      这里有3个例子。

      NFT是什么意思？

      什么可以成为NFT？任何数字化的东西：图片、视频、音乐，甚至附件，例如新的世界，如metaverse。有哪些类型的NFT？

      • 收藏品
      • 艺术
      • 游戏
      • 音乐
      • 增补/进入
      • 领域

      现在我们来澄清一下NFT这个词。NFT=不可伪造的代币，如果你把它翻译成1：1。说得再好听一点。

      NFTs是数字的、独特的、受保护的对象

      因此，它们是独一无二的，是独一无二的东西。一个物体的销售历史被精确地记录下来（区块链）。这样一来，一件作品就是独一无二的。

      现在有两个技术术语。请不要出去这已经是他们的全部了。

      区块链：交易历史

      一切都被记录在区块链中，目前主要是以太坊。在这个去中心化的网络中进行的每一笔交易都有记录。通过这种方式，所有的交易都可以被追踪，从创作者（内容的生产者/艺术家）到所有的买家/卖家。

      简要介绍一下。

      1. 区块链（总称）=分布式、公共数据库
      2. 以太坊=区块链网络
      3. 代币 = 是一种资产，使用现有的区块链，可以包含额外的信息（智能合约 > NFT）。

      PS对于所有已经交易加密货币的人来说，以太币是硬币，以太坊是网络。

      是什么让《蒙娜丽莎》具有价值？

      例如蒙娜丽莎：也有数百万张蒙娜丽莎的照片，有数字的也有模拟的。然而，只有一件原作，它挂在卢浮宫，并有精确的销售历史记录。

      因此，唯一的症结在于理解数字对象的准确记录。因此，它变得稀少，当供应满足需求时，就会产生一个市场。

      • 市场=供应（1）和需求（x）。
      • 对象的可追溯历史

      交易在NTF市场上进行，如OpenSea、Binance、SuperRare和许多其他市场。无论是从智能手机、平板电脑、笔记本还是智能电视的浏览器或应用程序。

      谁买了NFT？在艺术市场的建立：佳士得 “5000天 “的例子

      克里斯蒂拍卖行的政变表明，数字艺术对老牌拍卖行来说已经变得非常重要。快速解释：佳士得抢走了一个艺术家（Beeple），他已经做了超过15年的数码图片，或者更准确地说，每天做一张数码图片。问题是（在当时），数字艺术永远没有价值，因为它可以被无限地复制。NFT的交易历史解决了这个问题。因此，佳士得将其收藏品合并为一件作品：《5000天》。这次拍卖会筹集了整整6900万美元。

      以69,346,250美元成交

      通过这次拍卖，比普尔（艺术家）一夜之间成为世界上第三位最富有的在世艺术家。

      因此，NFTs是有价值的，因为我们对它们进行了价值评估。昂贵的艺术品被购买，几乎总是表明：”我买得起”。就像法拉利，就像劳力士。

      1个NFT的费用是多少？

      每个NFT的价格各不相同。许多人以几美元起价。价格是由创作者，即艺术家本人在发布时确定的，希望他们能实现要价。NFT的买方可以在任何时候转卖他们的NFT。在这种情况下，物品的卖家确定价格。

      发售价格由以下因素决定。

      • 出版：创作者（艺术家）的价格
      • 在转售的情况下：卖家的价格

      买家也可以在大多数平台上进行报价。

      什么是NFTs的简单解释？

      让我们再一次总结一下。

      • NFT = 数字艺术（图像、视频、音乐等）。
      • 一切都被记录在区块链中，通常是以太坊
      • 在NFT平台上交易，如OpenSea、Binance、SuperRare等。
      • 购买时，必须购买加密货币（以太币），通过Coinbase、MetaMask等。

      越来越多的投资者正在自己发现NFTs。下面我们深入探讨：代币/NFT是如何工作的？

      代币/NFT是如何工作的？

      这就是目前的基本情况。现在让我们对NFT的问题再深入一步。

      区别：硬币、代币和不可伪造的代币

      正如已经了解到的那样，NFTs（Non-fungible Tokens）记录了一个数字对象的历史（所有交易）。为此，他们使用现有的结构，如以太币，在其区块链中记录所有交易。然后用硬币进行支付。

      1. 硬币
      2. 代币
      3. NFT

      硬币

      比特币，以太坊，都是作为支付单位。它们各自都有自己的区块链结构。

      币是支付手段，有自己的区块链结构

      金币简要地解释说。

      • 付款单位
      • 自己的区块链

      代币=可交换

      区别：代币建立在现有的结构上（如以太[Ethereum]）。只有那些拥有有效代币的人被授权在相关区块链上进行交易。

      代币是建立在现有区块链结构上的支付手段。

      托肯简要地解释道。

      • 资产
      • 没有自己的区块链，建立在现有结构上（以太/以太坊）。
      • 令牌实现了广泛的应用范围

      因此，区别在于。

      币是一种支付手段，代币有更广泛的功能

      不可伪造的令牌 = 一次性使用

      更广泛的功能确保了进一步的信息可以被存储在令牌中。例如，一个 “智能合约”，使代币成为唯一的、不可伪造的代币。

      • 资产
      • 没有自己的区块链，建立在现有结构之上
      • 实现了广泛的应用范围
      • 包含 “智能合约

      对艺术品来说是理想的，因为其价值总是取决于其可证明的历史。

      这样的NFT是通过存入一个智能合约来创建的。

      艺术品是原作吗？这样的NFT使其容易被识别（通常通过以太坊区块链）。

      智能合约将代币变成NFT

      NFTs使用智能合约。一个已经存入的程序化合同。这可以包含各种东西，例如，什么时候买的，什么时候卖的，谁买的，谁卖的（交易的历史），但也包括原始文件的链接。

      此外–这也是对艺术家来说有趣的地方–创作者可以在智能合约上附加一个百分比，他或她将在未来的每一笔（是的，每一笔）交易中获得。大多数情况下<10%。与普通的实体艺术品市场相比，有一个巨大的优势，那就是创作者只在第一次销售时获利一次。在NFTs中，创造者在每笔交易中都会收到份额。

      由于区块链中的历史：可追溯和可验证的

      结论NFT/数字艺术贸易

      NFT通过交易历史显示原件是什么。因此，你可以确定独特的所有者。就像在现实世界中一样。即使是实物艺术品，也是要用所有权历史来检查艺术品，追溯到铸币（NFT的出版）。

      在NFT的基础知识之后，现在是购买、销售和合作。

      交易NFT：购买和出售

      要交易数字艺术，你需要一个钱包，需要合适的数字艺术市场，还需要了解数字艺术作品背后的收藏和艺术家。与实体艺术一样，这都是关于项目背后的艺术家。你知道的越多，你就越能调查数以千万计的作品的市场。即使是个别的收藏，有时也包含1000或10000个单独的数字图像或内容。

      在这里阅读完整的说明，一步一步来。

      NFTs的市场空间：列表

      现在有相对多的NFT市场和平台。Binance、Crypto.com、OpenSea、GameStop、Rarible只是其中几个最重要的名字。更少的人没有来，因为数字艺术的重要性越来越大。较大的投资者，甚至对冲基金，也在投资数字艺术。

      在这里，你可以很好地了解到NFT的最重要的市场空间。

      NFT相框

      如果没有人看到它，艺术会是什么？人们购买艺术品，最重要的是一个原因：我买得起。通过NFT相框，数字艺术作品可以被实际展示，无论是在客厅、门厅还是画廊。

      NFT收藏

      NFT收藏和艺术家 – 如果你想第一次购买NFT，你首先要了解NFT和数字艺术的世界。因为与实体艺术不同，也有由数百甚至数千件单独物品组成的整个收藏。下面是对几个成功的NFT收集的例子的一个小洞察。CryptoPunks “和 “Bored Ape Yacht Club”。

      例如，这些收藏品是众所周知的。

      1. 无聊的猿人游艇俱乐部
      2. 隐蔽性强
      3. 涂鸦
      4. 变异猿人游艇俱乐部
      5. 凉爽的猫咪
      6. 讯康兹
      7. 亡命之徒

      隐蔽性强

      屏幕截图。OpenSea / CryptoPunks

      无聊的猿人游艇俱乐部

      屏幕截图。OpenSea / Bored Ape Yacht Club

      房地产, 卢金斯基

      出售NFT（创造者）：创建，…

      • 出售NFT–即将到来
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