保持 | Lukinski

实心房屋：适合家庭建造或购买的大户型自住房，具有长久的使用寿命

Laura — Thu, 04 Feb 2021 14:55:56 +0000

购买或建造联排别墅 —— 无论是公寓还是房屋，选择合适的房产都不是一个简单的决定。无论是购买公寓、购买房屋、房屋建造还是以后的出售房屋：了解自己房产的建筑方式，有助于做出更好的决定 —— 在融资、增值和转售方面。除了成品房屋、双拼别墅或乡村别墅之外，联排别墅是最高档的选择：最长的使用寿命、最好的室内气候、最高的转售价值 —— 但也最昂贵、最耗时的建筑形式。在这里，您将了解到关于建筑方式、每平方米的成本、融资、能源标准（GEG，KfW 40/55）、作为投资的回报潜力以及购买时最重要的陷阱。返回到房屋类型的概览。

什么是联排别墅？建筑方式、材料和特点

砌体房屋是在建筑工地上逐块石头垒砌而成的——承重墙和非承重墙均由实心矿物建筑材料构成。与预制房屋的区别在于：预制房屋的木质框架墙板是在工厂预先制造好的，然后在两到三天内安装完毕。而砌体房屋则由传统的泥瓦工逐层施工——建造时间需要6到12个月，但使用寿命可达100到150年。

砌体建筑方式详解：5种常见的材料

并非所有砌体房屋都是一样的。材料的选择会显著影响隔热性能、隔音效果、成本和建造时间：

砌块（空心砖）： 经典材料，通过空气腔体实现良好的热绝缘性能。通常可以采用整体砌筑方式，无需额外隔热层。成本：约80–110欧元/平方米墙面面积。
石灰砂砖： 具有很高的隔音和抗压强度，但隔热性能较差——必须强制使用外墙保温系统（WDVS）。在多户住宅建筑中很受欢迎。
多孔混凝土（Ytong）：轻质，良好的隔热性能，施工速度快。隔音效果较差，毛坯阶段对湿气敏感。
钢筋混凝土：最大承重能力，适合地下室、多层建筑和大跨度的建筑师别墅。成本最高。
面砖 / 预制砌块：双层结构，外层为可视面砖 —— 极少维护，使用寿命超过150年，在北德地区具有更高的转售价值。

空间布局：自由设计自己的四面墙

由于每栋实体房屋都是在建筑工地根据客户需求单独建造的，因此在平面布局、层高和楼层划分方面几乎没有任何限制，除了结构要求。步入式衣柜、开放式厨房岛、隔音音乐室、画廊、凸窗或不对称的平面布局 —— 这一切都可以与建筑师共同实现。这是与预制房屋的根本区别，后者必须依赖于预设的模块网格。

实体房屋 vs. 预制房屋：数字对比

想要理性决策，需要硬性的对比数据。以下是两种建筑方式最重要的关键指标概览：

标准	砖混房屋	预制房屋
每平方米建筑面积的建造成本	2,400–3,500 €	1,800–2,800 €
建设时间（从毛坯房到入住）	6–12 个月	3–6 个月
使用寿命	100–150 年	60–80 年
30 年后的转售价值	约新价格的 70–80 %	约新价格的 50–60 %
隔音效果（外墙）	52–58 dB	42–48 dB
防火等级	F90–F120（不可燃）	F30–F60
户型的个性化程度	几乎无限	模块/网格限制
银行的贷款价值	较高	较低

抵押价值这一要点对投资者至关重要：银行采用实物价值评估法对砌体房屋进行明显更高的估值——这有助于实现更好的融资结构和更低的利率。

优缺点：地段、基础设施、建造时间等

砌体建筑方式在德国仍然是主导的建筑形式——大约四分之三的新建独栋住宅采用传统砌筑方式建造。原因在于其巨大的结构优势，但在实际中也带来了明显的缺点。

优势：高使用寿命、价值稳定性和隔音性能

个性化设计： 可自由确定平面布局、尺寸、材料和装修
高品质室内环境： 矿物建筑材料可缓冲湿度，防止霉菌生长
防火等级 F90–F120： 90–120 分钟的耐火时间——更低的保险费用
隔音性能： 外墙隔音可达 58 分贝，适合城市地段
使用寿命 100–150 年： 可供三代人使用
耐候性： 抵抗强降雨、冰雹、风暴 —— 如今比以往任何时候都更重要
价值稳定性： 二次出售时具有更高的市场价值
更高的贷款额度： 银行接受高达 80 % 的贷款额度
自付部分可计入： 肌肉抵押贷款最高可达约 10–15 % 的建筑总金额，作为自有资金

缺点：建造时间长、成本风险和天气依赖性

更高的建筑成本： 比同等的预制房屋贵 15–25 %
建造时间长： 标准建造时间为 8–12 个月，需同时承担租金和融资压力
天气导致的延误： 冻结期会完全停止主体结构施工
较长的干燥时间： 砌体需要数月才能干燥 —— 首年供暖费用明显更高
多个工种：多达 15 个手工业者 —— 没有工地监督员将面临较高的协调风险
固定价格较难：在建筑师设计的混凝土房屋中，经常是成本递增而非固定价格

混凝土房屋的成本：建筑成本、附加费用和隐藏项目

房屋建造中最大的陷阱是将建筑成本与总成本混淆。仅比较每平方米的价格，通常会低估实际成本 30–40 %。

140 平方米混凝土房屋的实际成本估算（示例）

位置	费用（范围）
土地（500平方米，中等位置）	80.000–250.000 €
纯混凝土房屋建造成本（2.500 €/平方米）	350.000 €
土地开发	10.000–25.000 €
地质勘察	800–2.000 €
建筑师费用（HOAI 第1–9阶段）	建筑工程总金额的10–15 %
建筑许可，测量	3.000–6.000 €
外部设施，花园，车道	15.000–40.000 €
土地转让税（3.5–6.5 %）	针对土地
公证人 + 土地登记（约1.5–2 %）	针对土地
总体费用范围	500.000–750.000 €

重要：此列表说明了为何在施工开始前，自有资金需求应合理地设定为总成本的 20–30 %。详细计算：购房附加费用和购房附加费用。

建筑业主的能源标准：GEG、KfW 40/55 和能源证明

自《建筑能效法》（GEG）实施以来，新建建筑在初级能源需求、保温性能和供暖技术方面都必须遵守强制性的最低标准。忽视这些规定可能会面临罚款、强制拆除以及转售时的重大价值损失。

供暖义务：可再生能源 65% 规则

在新建住宅区内的新建建筑中，新安装的供暖系统必须至少有 65% 使用可再生能源。在新建建筑中，传统的燃油和燃气供暖系统基本上不再允许使用。典型解决方案包括：

热泵（空气-水或地源-水）——成本 25,000–45,000 €
颗粒炉供暖——成本 20,000–35,000 €
集中供暖接口（如有）—— 费用 10,000–20,000 €
混合系统：燃气 + 太阳能热能 + 光伏（有限允许）

KfW节能住宅标准：40、40 NH、55

想要利用国家补贴的购房者应力争达到KfW 40或40 NH（可持续性）标准。优势在于：可通过KfW获得利率优惠贷款（“气候友好型新建住宅”项目）以及部分还款补贴。砌体结构通过整体砌块墙几乎自动满足KfW 55标准——而KfW 40则需要额外的保温层、带热回收的通风系统和光伏系统。

能源证书：买卖和出租时的强制要求

在出售或出租房产时，必须出示有效的能源证书。能源效率等级从A+（最佳）到H（需翻新）不等。未标明效率等级的房产可能被处以最高15,000 €的罚款。

土地：选择和评估合适的建设用地

一块土地必须根据《建筑法》第30条或第34条被划为建筑用地，你才能无限制地进行建设。第35条（外部区域）仅在特殊情况下允许建设。建设规划规定：

容积率（GFZ）和地面率（GRZ）
最大屋脊高度和屋顶坡度
建筑方式（开放、封闭、特殊）
允许用途（纯住宅区、混合用途区）
与相邻土地的间距

微区与宏观区位：投资者需关注的内容

专业人士会将宏观区位（城市、地区）与微观区位（具体街道、邻里）区分开来：

宏观区位：人口发展、就业市场、基础设施、公共交通
微观区位：噪音水平、朝向、邻近建筑、洪水风险、高压线、移动电话基站、气味排放
地质条件：地下水位、污染场地 —— 需预留800–2,000欧元用于土壤检测
建筑用地等级：决定地基的施工难度（地面板 vs. 桩基）

清单：选择土地

Ausgewiesenes Bauland nach §30/§34 BauGB?
查看建设规划——您想要的户型合适吗？
Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Glasfaser)

离婚过程–选择、建议、解决方案

Laura — Thu, 15 Aug 2019 21:35:50 +0000

离婚, 过程, 可能性, 建议, 解决方案, 房子, 财产, 融资, 出售, 保留, 财产分割, 婚前协议, 技巧

在所有的联合收购中，房子是你拥有的最大资产。更多信息：如何出售。仅仅因为这个原因，在婚姻存续期间购买的共同财产也将成为离婚过程中财产分割的最大 “争论点”。

出售、持有或遗赠？做出正确的决定!

如果没有婚约，双方都拥有50%的房屋。这意味着，无论你想出售还是保留房子，配偶双方都有权获得正常市场价值的一半。如果出售在即，财务划分还是比较简单的。如果你想继续留在房子里，因此面临着支付一半的问题，情况就变得更加复杂。出售的正确时间或联合融资的房屋出售也应仔细规划。

你可以通过联系我们房地产经纪人并提出你的顾虑来保护自己不做错误的决定。根据你的可能性和想法，我们将找到最佳的方式和不同的选择，如果离婚时与你的房子有关。

通过婚前协议划分资产

在共同拥有房地产的情况下，建议使用!

即使婚前协议是不浪漫的，而且很少成为新婚夫妇的话题：如果发生离婚，事先达成的协议将简化你们的财务事务。最迟在你们买房并一起融资时，不应排除婚前协议。通过这个合同，你可以排除房产被强制拍卖的可能性，从而使你在坚硬的门面情况下经常损失50%的实际价值。

通过这种方式，你可以在合同中规定在离婚时如何分割房屋，以及采取什么措施。在你们意见一致和相爱的时候，这种决定总是比在离婚过程中更容易。

在出售房屋/偿还合伙人之前，有必要确定市场价值。

一般来说，你需要财产的价值。在出售的情况下，但也在向迁出的配偶付款的情况下，市场价值成为焦点。请记住，你当时为房子支付的物质价值和你的价格并不足以作为当前估值的基础。由于需求量大，房地产成本上升，你可以认为你的房子的价值在最近几年已经增加。

如果没有婚约，20万欧元的市场价值将自动导致伴侣双方的权利，其中包括10万欧元的房屋。如果你的财产还在融资，这些细节也应该被澄清，不要在离婚过程中导致额外的分歧。

谁继续为房地产融资提供服务？

一般来说，在婚姻中，可以假定你们一起为房子贷款，并共同偿还，直到分居时为止。但如果你们提出离婚，不再共同占有房产，会发生什么？如果你们双方都签署了房地产联合贷款协议，你们双方仍有义务偿还银行的债务。

在还款困难的情况下，银行保留通过强制出售你的财产的权利。为了避免这个问题，你必须自己积极行动起来，为进一步处理债务作出明确安排。如果配偶之一从土地登记册中删除，房屋因此而转让，那么贷款责任的问题就可以解决。在这方面，有必要在离婚过程中，一方明确表示放弃，另一方也能够独立地、作为一个人保证融资。