使用权 | Lukinski https://lukinski.one Sun, 17 Jul 2022 18:31:31 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 部分出售房地产：优势，劣势，税收，离婚，继承…部分购买 https://lukinski.one/%e9%83%a8%e5%88%86%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e4%bc%98%e5%8a%bf%ef%bc%8c%e5%8a%a3%e5%8a%bf%ef%bc%8c%e7%a8%8e%e6%94%b6%ef%bc%8c%e7%a6%bb%e5%a9%9a%ef%bc%8c%e7%bb%a7%e6%89%bf/ Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000 https://lukinski.de/%e9%83%a8%e5%88%86%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e4%bc%98%e5%8a%bf%ef%bc%8c%e5%8a%a3%e5%8a%bf%ef%bc%8c%e7%a8%8e%e6%94%b6%ef%bc%8c%e7%a6%bb%e5%a9%9a%ef%bc%8c%e7%bb%a7%e6%89%bf/ 部分出售房产 – 你可以出售部分房产吗？是的!有可能出售房屋、公寓或地块的一部分。部分出售是否有意义？你可以在这里了解答案。对许多人来说，他们自己的财产在某个时候变得 “太大了”，同时，他们所存的钱也变得越来越少。出售自己的部分财产，拥有完全的居住权和使用权（用益权），听起来很诱人–特别是如果购买的价格可以立即转让。但部分购买真的有意义吗？

部分出售/部分购买：是什么？解释+优势

当然，你已经看到了许多部分购买供应商的广告。这一购买提议特别针对需要资金的老年业主，例如为了更愉快地退休。

看看使用成本、优势、劣势、销售总额、通货膨胀下的计算增值以及比较什么是 “更便宜的”：部分购买或替代性房产贷款，更确切地说，抵押贷款？此外，税收，从继承人的社区出售，离婚等等。

在这里，你还可以找到所有带例子的计算器。部分销售商的比较。

首先，一个快速、简短的定义。

部分出售或部分购买的定义

部分出售房地产是什么意思？

当然，没有第二个人搬进你的房产，你仍然是唯一的使用者。然而，作为以前的唯一所有者，你现在为使用部分购买后不再完全拥有的那部分财产支付费用–与租金相当。这种支付被称为 “使用的补偿 “或 “使用的补偿”。

部分销售总结。

关于部分购买的最重要问题

最重要的问题一目了然。

  • 我可以卖掉一半的房子吗？是的，大多数卖家~20-50%。
  • 我可以出售我单位的一部分吗？是的。
  • 部分购买也是为了土地？是的。
  • 优势？快速、不复杂的购买价格转移。
  • 劣势？用户费（~每年3-5%）。
  • 此外，对于总销售额：有时低于通货膨胀率

购买零件时的这些重要因素

部分销售的关键因素。

  • 财产的价值=500,000欧元
  • 希望立即得到的报酬=100,000欧元
  • 出售的份额=20%
  • 每月使用费=？
  • (如果）X年后的销售总额=？

你必须回答比较中的两个核心问题。

  1. 每月的使用费是多少？
  2. (在总的销售，以后)升值和费用？

区别：出售与部分出售

部分出售与正常财产出售的区别是什么？如果你想以正常的方式出售房产，你总共要经历三个主要阶段（准备、看房/信用度检查、出售），而这三个阶段又包含几个步骤。寻找有偿付能力的买家（信用度）可能需要更长的时间，这取决于房产情况（需求）。

常规房产销售：时机

粗略地说，房地产销售包括以下步骤。

  1. 准备文件
  2. 估值
  3. 房地产营销
  4. 编写一份揭露性报告
  5. 开展和规划看房预约
  6. 购买谈判
  7. 处理和起草购买合同
  8. 钥匙交接

缩短了销售阶段

在部分出售的情况下，这些步骤的很大一部分被完全跳过。你直接去找一个金融服务提供商，他按比例购买你的财产。因此，以下步骤仍然是普通房产销售过程中的步骤。

  1. 估值
  2. 处理和起草购买合同
  3. 钥匙交接

优势一目了然。迅速售出并支付费用

无论是排屋、独立屋，甚至是公寓楼里的公寓：你从未如此迅速地出售过你的部分房产。

部分出售有好处。

  • 独立于银行的融资方式
  • 无信用检查，比照信用融资
  • 快速的销售过程

劣势？在成本比较中使用

正如导言中所述，”部分购买 “的提议特别针对年长的房产所有者。

“银行不给老年人贷款/很少贷款”。

这是一种常见的偏见。这就是为什么以 “部分购买你的房产 “作为广告，目前效果非常好。然而，后续费用往往没有被考虑在内。例如，如果你卖掉25%的房产，然后每月支付300欧元的使用费，你肯定应该把这个数额与普通的房地产贷款，更确切地说，是抵押贷款进行比较。

否则，事后看来，这是一个每个月都要花钱的经历。

让我们开始分析。

部分购买的使用费：劣势1

现在说说 “后续费用”。

什么是用户月费？目前，许多人宣传说它 “容易”、”愉快”、”没有银行”。这倒是真的。但价格很高。最重要的是，在对金融公司的部分购买中产生的持续成本。金融公司成为共同所有者。已出售的部分房产再次供您处置。

因此，你不会把花园的 “一半 “或你的部分房间让出去：你继续单独使用你的财产。

为此，你要支付 “使用补偿”。

使用补偿的金额

财务公司要求的财产使用补偿通常与。

  • 每年支付金额的3-5%之间。

总数指的是每种情况下的1年。每月的使用费（取决于供应商）的计算公式。

  • 每月使用费=3%*购买价格（份额）/12
  • = 3% * 100.000 / 12

这意味着，如果部分销售价值为100,000欧元，你每月支付250欧元。

100,000欧元的用户费=250欧元/月

一如既往，取决于供应商。你可以在这里找到所有的供应商，在部分购买房屋：比较。

房地产贷款比较：便宜了2-4%。

你目前为 “经典 “房地产贷款支付多少钱？由于是低利率阶段，你目前只需支付。

  • 每年约为支付金额的1%。

与10万的融资要求相比，只有~80欧元/月。

仅限信贷~80欧元/月

当涉及到你的财产的部分出售时，计算和考虑是值得的。提示!你还会了解到 “房地产年金 “是部分出售的另一种选择。

税收。你必须支付什么？

部分销售的税收与正常销售没有区别。

正如你在这份税收清单中所看到的，对于私人来说，它实际上 “只 “涉及投机税。当房产在购买后的前10年内再次出售时，它就会生效。投机税的数额是根据个人税率计算的，可以超过25%。

为了完整起见，任何在5年内卖出3套或更多房产的人也要进行商业房产交易，因此也要缴纳贸易税。最后，为了完整起见，商业房地产交易的周转税（买方）。

更多关于出售房地产时的税收问题。

计算器!供应商比较

在这个分析中，我在所有供应商的计算器中为你计算了一个例子。使用费是多少？你总共能得到多少钱？你可以在这里找到大供应商的比较。

总购买价格和通货膨胀：劣势2

如果你仔细思考一下第2步）总购买量的在线计算，你会注意到，你没有指定任何地区（房产所在地）的房产。因此，价值的增加是一个非常粗略的数值。但让我们把这作为一个基础。

通货膨胀与升值：比较（损失-2.8%）。

通货膨胀因素（货币贬值）–如果你现在加上通货膨胀作为第二个因素，根据欧洲中央银行的说法，通货膨胀率应该是每年2%，但目前却高达5%（截至01/22），那么你会看到。

在15年内，价值只增加了25％，30％，甚至不能弥补通货膨胀的影响。

因此，让我们比较一下15年内的30%和通货膨胀（”如意 “的2%，没有增加）。

时间 价值 通货膨胀 (Σ)
第1年 2.00%
第2年 4.20%
第3年 6.40%
四年级 8.60%
第5年 10.80%
六年级 13.00%
七年级 15.20%
八年级 17.40%
9年级 19.60%
10年级 21.80%
11年级 24.00%
12年级 26.20%
13年级 28.40%
第14年 30.60%
第15年 30.00% 32.80%

我们比较的结果。

根据（大多数）在线计算器，损失为-2.8%。

相应地，如果你低于32.8%，你甚至不会得到通货膨胀的补偿。

为您的部分出售提供提示：使用、生活年金、离婚和继承。

这里有一些实用的提示和思考。

房地产养老金。另一种选择

你现在已经了解了部分销售，也了解了抵押贷款。也许给你的另一个提示是房地产的养老金。如果你已经达到较高的年龄，通常是70或75岁，这就特别有意思。

房地产年金意味着：你完全出售你的财产（直接），但保留终身居住和使用的权利。此外，你每月还能收到一小笔钱。对一些人来说，这是一个很好的解决方案。因为你也不再有什么维护费用，新的主人会照顾这些。

房地产养老金的简单解释。

  • 直接、完整地出售你的财产
  • 终身居住权和使用权
  • 卖方每月提供的小额 “额外养老金”。
  • 没有维护费用

用益权：”终身的、唯一的居住权

在我们比较不同的供应商之前，如果你真的应该决定部分出售你的财产，这里有一个重要的提示。正如你在部分出售指南中已经了解到的，你可以通过2种方式出售你的房产。部分或部分包括在X年内全部出售。

如果你在X年后考虑整体出售，一定要看一看。

在完全出售的情况下的用益物权

简单地说，用益权意味着你有使用你的财产的唯一权利–即使在出售后（以及在其他情况下，如提前继承）。

优势：用益权给你的优势是，你在任何时候都不依赖于卖方的善意或同意。

尽管目前有融资，但部分出售是可能的？

部分出售是可能的–通过安排–但你作为借款人（房产所有者）和银行都从根本上受到所缔结的贷款协议的约束，至少在商定的固定利息期间是如此。理想情况下，你的财产已经付清。

部分出售和终身年金之间有什么区别？

首先让我们澄清一下人寿年金这个词。在终身年金下，你出售你的财产，以换取年金支付和同步的、终身的居住和使用权。因此，它是出售房产的一种特殊形式。优势：流动性。

  • 大部分是70岁以上的业主
  • 完全出售给一家金融公司
  • 作为回报，终身居住权和使用权
  • 为您提供的每月额外金额（终身年金）
  • 无额外费用/维护费用

继承人共有：继承后出售

你可以出售继承人社区中的份额吗？是的。参照BGB第2033条第1款，其中规定。

“每个共同继承人可以处置遗产中的份额。”

更多关于这个主题的内容。

离婚：分居后的销售

分居或离婚后是否可以出售股份？在离婚的情况下，事情一开始会比较复杂。原则上，只有在分居一年后，但最迟在离婚后，配偶才能要求其伴侣出售房屋。与提供者单独讨论这个问题。

更多的是为了。

]]> 停车位/车位/车库出售。估值，条件，有无经纪人+检查表 https://lukinski.one/%e5%81%9c%e8%bd%a6%e4%bd%8d-%e8%bd%a6%e4%bd%8d-%e8%bd%a6%e5%ba%93%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%ef%bc%8c%e6%9d%a1%e4%bb%b6%ef%bc%8c%e6%9c%89%e6%97%a0%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba/ Sun, 05 Sep 2021 16:50:09 +0000 https://lukinski.de/%e5%81%9c%e8%bd%a6%e4%bd%8d-%e8%bd%a6%e4%bd%8d-%e8%bd%a6%e5%ba%93%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%ef%bc%8c%e6%9d%a1%e4%bb%b6%ef%bc%8c%e6%9c%89%e6%97%a0%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba/ 出售停车场/停车位/车库[年] – 如果你想出售停车场/停车位或你的车库，也许是有史以来第一次准备出售，那么这个关于公寓所有权和特殊使用权的简短介绍，以及对 “出售18步 “指南的过渡将帮助你了解出售的整个过程。

卖点：了解销售情况

你是否已经检查过你是否被允许出售你的停车位？在这里，你可以了解特殊所有权和特殊使用权之间的区别。

如果你知道区别，请直接向下滚动到销售：程序

共管公寓和特殊使用权：重要意义

公寓和特殊使用权的区别对销售有很大影响–在此了解原因。

让我们很简单地总结一下 “特殊财产 “和 “特殊使用权”。在租房方面，这没有什么区别。但当涉及到销售时，它确实会产生差异。

个人车位通常是公共财产。

因此，在出售之前，你必须检查你是否被允许作为1）授权用户或2）作为特殊业主出租你的车位，出租或同时出售（简单地说，没有其他业主的同意）。

在这里你可以了解到哪种情况（1，2）发生时。

快速解释!什么情况下适用？

在法律上（根据《共管法》[WEG]），区别在于a）地上[特殊使用权]或b）地下[特殊财产]的问题。对于 “封闭的 “空间，也有例外，所以地上车库也可以是独立的财产。

什么时候允许出售你的球场，什么时候不允许？

迅速解释特殊使用权

在特殊使用权的情况下，不允许单独出售车位–至少在业主大会上没有得到所有业主的同意。租赁本身完全由你决定。如上所述，要想出售，你需要得到其他人的同意。

特别使用权。

  • 租用容易实现
  • 只有在所有业主同意的情况下才能出售

共管式公寓的快速解释

在特殊所有权的情况下，要为停车位建立一个单独的土地登记表。这意味着，向第三方转售是可能的，没有任何问题。

共管公寓。

  • 租用和出售给第三方很容易实现

在分居声明/分居协议中进行规定

什么时候是特殊使用权，什么时候是共管所有权？

具体财产的答案可以在分房声明或分房协议中找到。在这里，业主大会已经规范了它是1）特殊财产，还是你 “只 “对停车位有2）特殊使用权。

什么时候，哪种情况（一般）存在，由《共管法》（WEG）规定。第一个，决定性的区别来自于这个问题，就是你的停车空间。

  1. 地面上（停车场）
  2. 或者在地下停车场

地上停车位（停车场）。

地下停车位（地下停车场）。

地面上的例外，封闭的空间（车库），这个问题稍后再谈。

停车位的特殊使用权

另一方面，特殊使用权意味着你作为业主可以单独使用公共财产的某些部分。因此，在特殊使用权的情况下，未经全体业主在业主大会上同意，不得单独出售车位。

特别使用权被称为。

  • 专属使用权
  • 未经业主团体同意不得出售

资料来源。WEG §5

停车位的共管所有权

正如已经了解到的那样，在共有产权的情况下，要为停车位建立一个单独的土地登记表，这样才有可能转售。

根据《共管法》（WEG），特殊所有权在很大程度上等同于完全所有权。同样重要的是，特别是对于地上的停车位，根据WEG第3条第2款的规定，只有封闭的空间才可以有特殊的所有权。这也使问题有了很大的不同：你是否允许出售你的停车位？

被称为特殊属性。

  • 据WEG称，僻静的房间
  • 可以不经投票而转售

资料来源。WEG §3（《共管所有权和永久居留权法》[Wohnungseigentumsgesetz]）。

共管公寓所有权？地上/地下(地下停车场)

相应地，什么类型的停车位才有资格成为共管公寓的所有权？

  • 地下停车场的停车位=是

单独的地下停车位有资格获得单独的所有权。在这方面，WEG第3条规定了额外的 “车库停车位被认为是封闭的空间，如果他们的区域可以通过永久标记看到”。

地上停车位不符合公寓所有权的要求。

  • 地上停车=否

例外：地上和封闭式

根据WEG第3条第2款，这里的例外是 “封闭的空间”，如车库和车库设施。

规章制度在划分声明、社区规则或协议中确定。如果缺少这一点，在土地登记册上登记的所有业主必须同意特殊所有权（或特殊使用权）。

一步一步来：销售检查表

如果你是在出售你的第一份投稿，你不必偏离典型的房产销售过程。参数基本相同，特别是如果你的买家是资本投资者（租房）。这一切都始于时机，这也直接将你带到了第二个问题，有无房产中介出售？

无论是停车场还是公寓，出售房产时的原则总是一样的。你必须做出出售的最后决定，你需要正确的文件，你需要由专业人士对你的财产（停车位）进行估价。为了让你为你的第一次停车场销售做好充分准备，这里有一个全面的指南，分18个步骤!

在18个步骤中学习你需要知道的一切!

准备：准备财产和销售

销售阶段：推销房产，寻找买家

销售交易：购买合同直至移交

投球。统计数据

特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他在各个领域（人口、人口统计、经济等）有稳定、上升趋势的城市，停车位的需求量很大。你是否已经知道：尽管有 “气候辩论”，这个国家的汽车销售每年都在增加。

仅在去年，就有292万辆新乘用车注册（来源：KBA）。根据KBA的数据，与前一年的报告日期相比，德国的车辆数量增加了整整110万辆，达到约6690万辆，整整+1.6%。

德国有6690万辆注册车辆

别担心，你的车位会被卖掉的!唯一的问题是：你的停车位/车库值多少钱？

这里又是关于乘用车销售的数字。

Statistik: Umsatz auf dem Gebraucht- und Neuwagenmarkt in Deutschland von 1990 bis 2020 (in Milliarden Euro) | Statista

]]> 指数租金作为可变基本租金 https://lukinski.one/%e6%8c%87%e6%95%b0%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%bd%9c%e4%b8%ba%e5%8f%af%e5%8f%98%e5%9f%ba%e6%9c%ac%e7%a7%9f%e9%87%91/ Thu, 14 Mar 2019 11:48:39 +0000 https://lukinski.de/%e6%8c%87%e6%95%b0%e7%a7%9f%e9%87%91%e4%bd%9c%e4%b8%ba%e5%8f%af%e5%8f%98%e5%9f%ba%e6%9c%ac%e7%a7%9f%e9%87%91/ 指数租金 – 指数租金是一种可变租金，这意味着商定的基本租金可以改变。 访问首页。因此，这是一份书面协议，其中的租金只能参考消费者价格指数（CPI）。但是，如果合同中提到了另一个指数，这就是无效的。此外，租金必须至少在一年内保持不变。

与指数挂钩的租金一目了然。可变租金

  • 基本租金是可以改变的
  • 租赁协议只能提及消费物价指数（CPI）。
  • 如果提及任何其他指数，相关合同应是无效的。
  • 租金必须每次至少保持一年不变

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