UG (haftungsbeschränkt) – 基金会, 融资, 责任 & Co.

UG是在2008年《私营有限公司法现代化和打击滥用法》（MoMiG）过程中创建的，因此是较新的公司形式之一。关于所需的启动资金，体现了创业型公司（haftungsbeschränkt）的特殊性。该公司可以用低至1欧元的现金出资成立，这就是为什么这种法律形式有时被简单地称为1欧元的有限公司。

通过将所需的股本降低到象征性的欧元，许多新成立的公司的成立过程被大大简化：与其费力地预留资金并为成立一个传统的有限公司节省25,000欧元，你几乎可以立即成为一个公司的自营商。然而，UG（haftungsbeschränkt）在成立时总是希望以后能将其法律形式改为传统的GmbH。这没有时间限制，但在某一时刻，商业管理的创业型公司（haftungsbeschränkt）将不可避免地成为一个有限责任公司。

其他典型的公司。

• 有限责任公司(GmbH)
• 公共有限公司(AG)
• 欧洲公司（Societas Europaea，简称：SE）
• 股份有限合伙企业(KGaA)

基金会和公司名称

你可以只用一个人就成立一个UG（有限责任公司）。这意味着，作为创始人，你也要担任管理职务。要做到这一点，你需要从税务局获得一个税务识别号码–简称税号，并且必须在贸易局注册你的公司。此外，你还必须注意建立合伙协议又称公司章程，并对其进行公证。如果你最多有三个创始成员，你也可以简单地使用一个样本协议，因为它可以作为《有限责任公司法》（Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung, GmbHG）的一个附件：这样你就可以把公司章程、总经理的任命和股东名单都处理好了。

在下一步，你可以在商业登记处注册你的公司。你的公司名称可以是一个人名、一个部门名称、一个假想的名称或这些名称的混合。重要的是，名称中必须包含 “Unternehmergesellschaft（haftungsbeschränkt）”或 “UG（haftungsbeschränkt）”–正好是这两种变体中的一种。括号是必须的，禁止使用缩略语!当达到最低股本25,000欧元时，您可以决定是将公司名称改为GmbH（有限责任公司）还是继续作为UG（有限责任公司）。

融资和利润分配

即使只有一欧元的捐款在开始时可能听起来相当有吸引力……在确定你的公司的资本存量时要谨慎。如果资本太低，不能满足公司的具体需要，你就会迅速滑向破产的境地!因此，许多UG创始人选择了约500至1000欧元的启动资金。这样，他们可以确保他们的创业公司（haftungsbeschränkt）不会在第一次小规模采购后破产。

在成立UG（haftungsbeschränkt）时，您只能使用现金捐助；禁止使用实物捐助。如果设定的股本超过25,000欧元，你就不能再把你的公司设立为创业型公司（haftungsbeschränkt），而将自动被视为有限责任公司（GmbH）。在你的股本达到这一限额之前，你要履行保留义务，禁止你分配全部利润，你必须将25%的利润转入法定储备金。

UG股东的责任、会计和税收

作为一个创业型公司，你的责任是有限的，而且–与有限公司一样–通常对你的出资额负责，即至少一欧元。但是，作为UG的股东，您也要履行申请破产的义务：如果出现违反职责或刑法规定的其他相关行为，在某些情况下，您也可能被追究个人责任。

在德国，Unternehmergesellschaft（haftungsbeschränkt）与它的大姐妹Gesellschaft mit beschränkter Haftung一样，需要缴纳相同的税。因此，它必须履行复式簿记的义务–年度资产负债表加损益表–并且，根据公司的规模，可能必须定期编制管理报告。此外，它还完全承担着公司税、贸易税和进项税或营业额税，以及–在向股东分配利润方面–资本利得税和其他最终预扣税。对所有自然人来说，所得税照常适用。

• 企业所得税 (KSt)
• 贸易税 (GewSt)
• 增值税(VAT)
• 所得税 (EST)
• 资本利得税 (KapESt)

Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) – 对谁来说是值得的？

UG（有限责任公司）是那些资产不多，但仍想以有限责任方式创办自己的企业的个人创始人的最佳选择。迷你有限公司特别适合服务行业的小型公司，因为与有限公司的成立过程不同，公司成立不需要大量的启动资金。另一个主要优势是责任限制，它保护了UG股东的私人资产。

那么，对谁来说，值得成立一个创业型公司（haftungsbeschränkt）？如果以后计划将形式改变为有限责任公司，那么法律形式总是有意义的。通过这种方式，即使还没有超过25,000欧元的股本，也可以在早期阶段与公司一起赚取第一笔利润，并建立业务关系。UG（有限责任公司）是比GmbH更有利的初级阶段–从UG到GmbH的转换本身非常简单，因为它基本上只是在同一法律形式下的名称变更。

比较：独资企业、一人有限公司、小型股份公司还是创业型公司？

如果你打算自己建立一个企业，你可以选择不同的法律形式的企业。一方面，有一个典型的独资企业，你作为一个自由职业者或注册商人，或成立一个小企业。另外，你可以选择一人有限责任公司和创业公司–通常被称为 “小型有限公司”–或者成立一个小型公共有限公司。

你可以在这里找到更多关于个人创业者的不同法律形式。

• One-man GmbH – seeGmbH
• 独资企业(欧盟)
• 小型公共有限公司–见AG

独资企业和一人有限公司

基本上，独资企业和一人公司这两种法律形式之间没有太大的区别，因为在这两种情况下，你都是唯一的股东，拥有唯一的管理权和唯一的代表权。然而，决定性的区别在于责任的形式：作为注册商人（e. Kfm.）或注册女商人（e. Kff.），你要承担无限制的、直接的、连带的责任–另一方面，作为一人有限公司的唯一股东，你要对企业承担唯一的责任，以你的出资额为准。

你是否也是一个独资企业，不再想承担巨大的责任风险？那么你应该考虑将你的独资企业转变为一个人的有限责任公司。形式的改变是很容易做到的，但在损失的情况下却能带来巨大的变化!为了避免个人责任，作为注册商人（e. K.）的一部分，你只需要一份公证证书，确认你的企业价值至少为25000欧元，并将其与期初资产负债表一起提交给商业登记处。独资企业实际上是作为一种实物贡献被带入有限公司。

创业型公司和小型公共有限公司

另外，您可以考虑成立一个 “公司”（Unternehmergesellschaft）（UG）。通常被称为 “小型GmbH “或 “迷你GmbH”，这种法律形式的企业是传统有限责任公司的子形式，但与 “普通 “GmbH不同，它只需要一个欧元作为股本。因此，它对银行账户中没有25,500欧元的个人创始人特别有吸引力。然而，如果没有有限公司的股本，你在银行的形象可能会降低，你获得良好贷款的机会也会减少。

所谓的 “小AG “主要是针对那些希望将其公共有限公司保持在一个小圈子里的个人股东。除了个人股东也同样承担着董事会的角色外，只有另外三个人需要被任命为监事会成员。然而，成立公共有限公司，无论其规模大小，都是非常耗时的，而且比其他常见的公司法形式更耗费成本。因此，如果你打算单独成立公司，一人有限责任公司或创业公司可能更合适。另外，你也可以考虑成立一个独资企业。

替代UG的方法：德国的法律形式

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是成立公司过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产有限公司/资产管理有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 房地产股份公司(REIT-AG)
• 欧洲协会(SE)
• 基金会/家庭基金会

有限公司：形成、优势和劣势

在下文中，你将了解到关于设立GmbH公司所需的一切信息。你如何成为一个有限公司的股东？不完整和完整的公司之间有什么区别？有什么优势？弊端是什么？我如何设立公司？什么是公司？你将得到所有这些问题以及更多问题的答案–简单而快速的解释。再加上你需要知道的关于德国税收和房地产交易的一切。

在这里了解你需要知道的一切!此外，您还可以找到所有的德国公司类型和法律形式，以及设立公司的提示，包括房地产有限公司、家庭基金会和有限公司的特殊情况。

如果你正在考虑组建一个有限责任公司，你需要了解的第一件事就是组建过程。究竟谁能组建什么，何时组建，组建多少人……各种形式的公司法之间有什么区别和相似之处？了解有限公司的优势和劣势同样重要。从利润分配到节税–七个最重要的创立标准概述。

创始标准是什么？

1. 股东人数
2. 管理层
3. 基金会
4. 公司名称
5. 资助
6. 责任
7. 利润分配

股份有限公司：根据HGB进行管理

在创业领域，有许多不同的商业形式可以选择。它们大致分为两类，即独资企业和公司，而公司又分为不完整的公司–这些公司包括休眠公司和BGB公司–和完整的公司–合伙企业、公司和其他一些公司。

有限责任公司–简称GmbH–是所谓的完全公司之一，与不完全公司相比，不受《德国民法典》（BGB）的约束，而受《德国商法典》（HGB）的约束。作为一个公司，GmbH的结构比其他形式的公司法更为复杂，因为它不能像普通合伙企业（OHG）那样非正式地成立，而是需要对股东协议进行公证。

其他典型的公司。

• 创业型公司/UG（有限责任）。
• 公共有限公司(AG)
• 欧洲公司（Societas Europaea，简称：SE）
• 股份有限合伙企业(KGaA)

法律形式变体GmbH & Co KGaA – 有普通合伙人GmbHçš„KGaA

有时，GmbH也与股份有限公司（KGaA）一起出现。例如，家族企业有时会以Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien（简称：GmbH & Co KGaA）的形式组织自己。在这种情况下，他们形成了法律意义上的公共有限公司–然而，作为个人责任股东的普通合伙人不是普通的自然人，而是专门的有限责任公司（GmbH）。如果普通合伙人是由AG体现的，我们就说AG & Co KGaA，如果是Societas Europaea，就说SE & Co KGaA。

更多关于个别混合形式。

• AG & Co KGaA – 见公共有限公司（AG）。
• SE & Co KGaA – 见Societas Europaea（SE）。

在联邦最高法院（BGF）的一项法庭裁决明确解释了公开的法律问题后，以GmbH & Co KGaA的法律形式变体运作的公司只在20世纪90年代末才存在。一些知名足球俱乐部的授权部门选择成立GmbH & Co KGaA，其他许多行业的公司也是如此。食品、药品、服装、出版和数字媒体，仅举几例。

GmbH & Co KGaA公司的例子。

• 阿斯利皮奥斯公司（Asklepios Kliniken GmbH & Co.慕尼黑大学
• 多特蒙德有限公司（Borussia Dortmund GmbH & Co.慕尼黑大学
• CoinIX GmbH & Co.慕尼黑大学
• Funke Mediengruppe GmbH & Co.慕尼黑大学
• H&R GmbH & Co.慕尼黑大学
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co.慕尼黑大学
• Merz Pharma GmbH & Co.慕尼黑大学
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co.慕尼黑大学
• 诺康信息技术有限公司慕尼黑大学
• 帕拉贡有限公司（Paragon GmbH & Co.慕尼黑大学
• Schwartauer Werke GmbH & Co.慕尼黑大学
• Wiley-VCH GmbH & Co.慕尼黑大学

CEWE Stiftung & Co. KGaA是一个特殊案例。在这家公司中，普通合伙人由一个基金会体现出来。原则上，股份有限合伙制在所有可以想象的组合中都是可能的，GUB Investment Trust KGaA就指出了这样一个例子。

在这里阅读更多关于 “建立家庭基金会 “的主题。

• 建立一个家庭基金会

基础和管理：单独，作为合作伙伴或在团队中

你想成立一家有限责任公司，在现实中实现你的独立梦想？没问题!因为对于一个有限公司的成立，一个自然人–或法人–就完全足够了。如果你愿意，你可以成为公司的唯一创始人，从而自动单独接管管理。另一方面，创始人二人组通常分享管理权，而在多人有限公司中，所有合伙人都可以行使其共同管理权。也可以选择将总经理的职位外包出去，由外部人员担任。在这种情况下，人们说的是一个受委托的外部总经理。

无论谁最终掌握了管理的权力…其他股东有义务提供有关有限公司事务的信息，并在他们提出要求时向他们提交账簿和文件供其查阅。

提示：有限责任公司是建立家庭企业的绝佳方式。由于使股本和企业股份适应所有家庭成员的财务框架和跨代管理企业的灵活可能性，父母、子女和孙子女可以共同参与有限责任公司。

在商业登记册中的条目：对有限公司创始人最重要的申请

内部关系决定了公司的开始是合伙人之间合同约定的日期。然而，在外部关系中，有限责任公司的成立日期为代表公司的第一次行动，即最迟在商业登记册上有约束力的条目。注册费用平均约为200至300欧元，通常由公证处进行。

由于你在商业登记处注册为GmbH的股东，你可以–就像OHG的股东一样–以公司的名义正式进行交易。这意味着你的公司有一个公司名称，即一个正式名称，你可以和其他股东一起自由设计。无论是个人公司、实物公司、虚构公司还是混合公司，都无所谓。只要名称符合禁止误导人的规定，并且名称为 “Gesellschaft….如果你的公司是 “mbH “或有 “GmbH “的后缀，几乎任何东西都是允许的。

税号、贸易许可办公室、公司章程和公证处

你将首先从当地税务局获得一个税务识别号–简称税号，这是办理所有其他手续和申请的基本要求。有限责任公司作为公司或商业企业的注册工作由贸易许可办公室进行，处理费约为10至65欧元。

此外，可以在股东协议中约定一个所谓的追加出资的义务。这是合伙人在现有缴款基础上进一步有限或无限地追加缴款的可选义务。这种要求通常与某些条件或某些情况的发生相联系，例如，有待重新开发的财产。根据《有限责任公司法》（GmbHG），这种商定的额外出资必须与各个股东的GmbH股份成比例。然而，通过放弃的方式–即放弃自己在公司的股份–有可能使自己摆脱现有的义务，作出额外的贡献。

法律摘录 – § 26 GmbHG:

(1) 公司的备忘录和章程可以规定，股东可以决议要求进一步支付超过股份名义金额的款项（额外出资）。

(2) 额外捐款的支付应按股份比例进行。

(3) 额外出资的义务可在公司的备忘录和章程中限制在一定的数额内，按股份比例确定。

25,000欧元股本，一半为现金基金

在商业登记处注册的先决条件是向企业账户支付所需的至少25,000欧元的股份资本。有限责任公司成立时，至少有一半的指定金额必须以现金形式支付给企业账户。对于剩余价值来说，无论是现金出资还是实物出资，如房地产、机器、抵押贷款等，都是无关紧要的，主要是名义上的出资要根据其类型在股东协议中注明。

可能的实物捐助。

• 房地产
• 机器
• 汽车
• 办公和商业设备
• 版权声明
• 房地产留置权
• 商标权
• 专利
• 可收回的应收款项

一般来说，股本被定义为所有出资的总和，在资产负债表中被赋予 “认购资本 “这一术语。确切的价值是由股东在股东协议中确定的，对各个股东来说可能有所不同。规定的最低金额被定为100欧元以上，据此，所有较高价值的捐款必须是50的倍数。此外，每次出资必须至少缴纳四分之一，直到达到12500欧元的总和。

利润、损失和责任

与普通合伙企业（OHG）和有限合伙企业（KG）等合伙企业相比，有限责任公司的利润不一定直接支付。相反，合伙人共同决定如何处理利润。在分配利润的情况下，利润份额的计算是按照各个合伙人的股份比例进行的。另一方面，在储备金形成的情况下，利润被保留下来，并为股本的增加做出贡献。

责任限制是有限公司名称中的一个关键因素，通常是选择这种而不是其他法律形式的企业的标准。作为一家公司，有限公司是私法下的法律实体。因此，个人股东的责任仅限于公司的资产，在公司负债的情况下，他们不必用私人资产分担损失。然而，在商业注册之前，它仍然是一个前股份有限公司，因此所有参与前基金的合伙人都要承担无限制的直接和共同及个别的责任。

然而，一个单独的责任适用于总经理：在有疑问的情况下，他是唯一一个也必须用他的私人资产承担责任的人。

公司机构：总经理、监事会和股东大会

有限责任公司由几个机关组成。这些器官被分为：。

1. 董事们。
2. 监事会和
3. 大会。

总经理处理公司的日常业务和其他事务，并根据GmbHG的规定对外代表其公司。根据法律规定，监事会需要超过一定数量的雇员，并作为公司的控制机构，通过任命执行委员会并向其提供建议，同时也对其进行监督，并在有疑问的情况下对其进行解雇。另外，它的成立也可以在公司章程的框架内确定。股东大会作为有限公司的决策机构。

如果你想了解更多关于有限责任公司的个别机关，请继续阅读这里。

• 有限公司的机关

优势。信誉、信用等级、安全性、灵活性&Co。

在介绍了有限责任公司的典型特征后，你肯定已经认识到这种法律形式为你提供的优势。高额的启动资金也使有限责任公司成为一种有信誉的法律形式，特别是在公司融资的问题上，这可能是一个优势。因此，金融机构往往愿意发放良好的贷款，商业伙伴和客户通过良好的信用评级获得更多的安全感。

此外，也接受实物捐助，因此，它不完全取决于股东的现金资产。另一方面，财务风险仍然很低，因为合伙人不需要用他们的私人资产来承担责任。在许多情况下，用公司税征税也比通过所得税来处理一切–如合伙企业的情况–更为有利。

灵活的有限公司模式还允许单独或在合作伙伴之间以及在团队中建立一个有限公司–管理可以安排在内部和外部的一个或多个人员。个人和法律实体都可以购买和出售有限公司的股份。这使得股东的变更更加容易。

• 受人尊敬的法律形式
• 高信用等级
• 为银行、商业伙伴和客户提供更多安全保障
• 允许提供实物捐助
• 由于责任的限制，财务风险低
• 用公司税进行更有利的征税
• 结构和管理方面的高度灵活性
• 接受法律实体作为股东
• 股东的简单变更

劣势。贸易税责任，25,000欧元的股本和责任

创办有限公司的缺点也很快被发现。一方面，至少25,000欧元的高额股本对许多企业家来说是一个明显的问题。社会责任也至少是25,000欧元。基金会可能不是非正式地进行的，而是要经过大量的手续和要求。在有疑问的情况下，总经理也要用他的私人资产承担责任。如果银行尽管有很高的信用度，但其目的是为了从股东那里获得可直接执行的担保，则很容易破坏免责条款。最后但并非最不重要的是，有限责任公司需要缴纳贸易税，并根据公司的目的和处理方式进一步支付税款。

• 需要高额的股份资本
• 基于股本的负债
• 没有非正式的基础
• 董事总经理可能承担的私人责任
• 银行可以要求提供直接可执行的担保
• 高额的贸易税征收

评估：投资、风险和套期保值

在比较了优势和劣势之后，我们可以清楚地看到：乍一看，形成过程似乎很复杂，比例如民法伙伴关系（GbR）要广泛得多。然而，基本上，这个过程并不太困难，特别是如果它是一个人的公司。如果计划中的商业项目面临很大的风险，或者如果总经理和股东是同一个人，那么成立有限公司就特别有意义。拥有货币储备的初创企业和房地产投资者在通过GmbH公司构建和管理其梦想和创业目标方面有很多选择。

特别是对于家庭来说，有限公司往往是一种合适的法律形式，因为每个家庭成员都可以根据自己的资格、可能性和可靠性为公司做出贡献，而且可以很容易地进行跨代变更。

有股东和无股东的GmbH模型

作为唯一的股东，你是你自己的老板：你同时是创始人、股东和总经理，可以完全按照你的意愿建立你的有限公司。如果创业的责任对你来说太高，或者如果你有依赖几个人的计划，你可以根据自己的意愿引入更多的联合创始人，或者以后把他们加入GmbH。你也可以把管理权分给一个或多个人。因此，多人有限公司是最常见的有限公司模式。

通过任命新股东或离开现有股东，你所选择的GmbH模式很容易发生变化。无论是一个人的公司，还是两个人的有限公司，甚至是一个根本没有任何股东的公司，都在运作。在任何情况下，有一些特殊的功能你应该注意，因为它们偏离了传统有限责任公司的规范。在下文中，你将了解到单人创办者、双人创办者和团队创办者最重要的方面，这样你就可以在创业前就最适合你和你的计划的公司形式做出明智的决定。

• 两个人的有限公司
• 一个人的公司
• 启迪人寿保险股份有限公司

提示：一个样本协议可用于最多有三个股东的GmbH公司的组建，这可以大大简化你的组建过程。

Immobilien GmbH：管理、租赁、营销及合作。

你认为有限责任公司的想法一点也不坏，现在问自己如何将有限责任公司与房地产行业结合起来？房地产公司是一个服务于房地产融资、开发、变现、租赁或营销的企业–从单一财产到三位数或多位数的房地产组合。代表第三方的房地产物业或第三方房地产的管理也可以由房地产公司处理。

小提示：在收购和/或管理房地产时，要确保所有细节都在股东协议中明确说明。

Vermögensverwaltende GmbH – Variant 1: Immobilien GmbH的优势

这种资产管理有限公司的变体通常被称为租赁公司，因为它有相关的优势。它有几个优点，首先是令人印象深刻的税收优势。与其要私下为出租的房产缴纳高额税款（所得税、团结附加费、教会税），不如在房产前放置一个公司，可以在相当程度上节省税收。租金收入被算作商业收入，因此按公司税率征税，这大大降低了整体税收负担。

此外，私人房地产的出租和租赁一般不被认为是需要纳税的商业活动。纯粹的资产管理发生在一般商业交易之外，这就是为什么在向主管税务局申请时完全省略了贸易税。为了不冒以后按全额贸易税率征税的风险，你应该把所有商业管理和手工任务外包出去，作为预防措施。

注意：在房地产有限责任公司的情况下，没有规定通常的利润分配，因为在分配利润的情况下，股东必须对其收益收取最终的预扣税。相反，因税收优惠而产生的任何节余都将用于偿还债务或作为资产投资。

资产管理有限公司–变量2：控股公司的优势

这种资产管理有限公司的变体是–与上面介绍的房地产有限公司相反–商业房地产公司。在这里，直接持股被合并到一个等级较高的母公司–称为控股公司。除了在GmbH和AG这样的公司中持股外，还可以纳入其他形式的公司法。控股公司的目的之一是为了节税。通过合并各公司的持股，在利润分配的情况下，不会征收资本利得税。

有限公司股东的税收：KSt, GewSt, USt & Co.

作为GmbH公司的股东，你需要了解一些类型的税收，因为当你成立公司时，你从企业获得收入，当然必须为其纳税。因此，根据税法，只要有限责任公司不只是进行免税的营业额，您自然必须缴纳营业税。所有公司都要缴纳企业所得税。在某些情况下可以免征税款，例如，如果有限责任公司符合非营利地位的标准。即使所有的创始成员都是自由职业者，贸易税的缴纳对有限公司来说也是强制性的，因为根据其法律形式，它总是被视为一个商业企业。

• 企业所得税 (KSt)
• 贸易税 (GewSt)
• 增值税(VAT)
• 所得税 (EST)
• 资本利得税 (KapESt)

其他税种：雇员的LST，GrESt和GrSt

作为雇主，有限责任公司当然也有责任为所有与之有雇佣关系的人缴纳所得税。根据税法，总经理被认为是受抚养的雇员。购买房产时，应缴纳一次性的土地转让税。如果公司不仅租用房地产，而且通过购买获得房地产，则总是要征收的。对于GmbH拥有的所有房地产，则要征收财产税。

• 工资税 (LSt)
• 房地产转让税(GrESt)
• 财产税 (GrSt)

你可以在这里了解到你在房地产公司可以预期的税收。

• 节省房地产税

结论：有限责任公司–对谁来说是值得的？

多样化的有限公司模式使你可以在任何星座中开始你拥有自己公司的梦想，并有可能对股东人数的变化作出灵活的反应。无论你是喜欢单独工作还是在团队中工作–有限责任公司为个人创始人、团队创始人和创业伙伴提供了合适的法律形式，即使是有风险的业务也能巧妙地进行，而且不需要承担私人责任。容易引进新的股东和可变更的管理层，使得有限责任公司可以跨代管理，也可以组织安全的继承。

从房地产的角度来看，资产管理型房地产公司对于那些希望在非商业（Immobilien GmbH）或商业（Holding）基础上管理、出租并在必要时出售自己和/或第三方房地产组合的初创企业和拥有高额私人资产的投资者来说特别值得一试。有限责任公司也是将房地产财产长期转让给子女和孙子孙女的良好选择。此外，即使出现私人资金瓶颈，对有限公司的出资也受到保护。

比较：独资企业、一人有限公司、小型股份公司还是创业型公司？

如果你打算自己建立一个企业，你可以选择不同的法律形式的企业。一方面，有一个典型的独资企业，你作为一个自由职业者或注册商人，或成立一个小企业。另外，你可以选择一人有限责任公司和创业公司–通常被称为 “小型有限公司”–或者成立一个小型公共有限公司。

独资企业和一人有限公司

基本上，独资企业和一人公司这两种法律形式之间没有太大的区别，因为在这两种情况下，你都是唯一的股东，拥有唯一的管理权和唯一的代表权。然而，决定性的区别在于责任的形式：作为注册商人（e. Kfm.）或注册女商人（e. Kff.），你要承担无限制的、直接的、连带的责任–另一方面，作为一人有限公司的唯一股东，你要对企业承担唯一的责任，以你的出资额为准。

你是否也是一个独资企业，不再想承担巨大的责任风险？那么你应该考虑将你的独资企业转变为一个人的有限责任公司。形式的改变是很容易做到的，但在损失的情况下却能带来巨大的变化!为了避免个人责任，作为注册商人（e. K.）的一部分，你只需要一份公证证书，确认你的企业价值至少为25000欧元，并将其与期初资产负债表一起提交给商业登记处。独资企业实际上是作为一种实物贡献被带入有限公司。

创业型公司和小型公共有限公司

另外，您可以考虑成立一个 “公司”（Unternehmergesellschaft）（UG）。通常被称为 “小型GmbH “或 “迷你GmbH”，这种法律形式的企业是传统有限责任公司的子形式，但与 “普通 “GmbH不同，它只需要一个欧元作为股本。因此，它对银行账户中没有25,500欧元的个人创始人特别有吸引力。然而，如果没有有限公司的股本，你在银行的形象可能会降低，你获得良好贷款的机会也会减少。

所谓的 “小AG “主要是针对那些希望将其公共有限公司保持在一个小圈子里的个人股东。除了个人股东也同样承担着董事会的角色外，只有另外三个人需要被任命为监事会成员。然而，成立公共有限公司，无论其规模大小，都是非常耗时的，而且比其他常见的公司法形式更耗费成本。因此，如果你打算单独成立公司，一人有限责任公司或创业公司可能更适合。另外，你也可以考虑成立一个独资企业。

你可以在这里找到更多关于个人创业者的不同法律形式。

• 独资企业(欧盟)
• 创业型公司/UG（有限责任）。
• 小型公共有限公司–见AG

阅读提示：法律形式和房地产有限公司

1. 法律形式。列表
2. 房地产有限公司/资产管理有限公司

法律形式。列表

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是公司成立过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• 房地产有限公司/资产管理有限公司
• 公共有限公司(AG)
• 房地产股份公司(REIT-AG)
• 欧洲协会(SE)
• 基金会/家庭基金会

房地产有限公司/资产管理有限公司

在这篇文章中，你将了解有关房地产公司的基本情况。简要解释：房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现和/或营销目的的公司。不管是一个还是几个财产，都不重要。住宅和商业房地产的管理–为了自身利益或作为提供给第三方的服务–也是房地产公司和资产管理有限责任公司的一个热门焦点。了解更多关于购买房地产的主要优势和劣势以及可预期的费用。

• 地产有限公司

快速出售土地

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

基本原则：

• 建筑用地或
• 农用地

首先，我们快速了解一下土地出售：

1. 出售还是不出售？合适的时机
2. 具体评估所需的文件
3. 在展示资料中展示土地
4. 与潜在买家的沟通
5. 看房和谈判（价格）
6. 与公证人预约及签订买卖合同

出售还是不出售？合适的时机 – 第一步

第一步是出售决定 – 在所有领域，地段尤为重要，不仅在出售您已开发或未开发的土地时如此。在所有房地产出售中，包括所有土地，地段首先是对售价的中心评估因素。

一个实际例子：

• 简单出售：柏林的建筑用地，位于最佳基础设施中心
• 困难出售：巴伐利亚阿尔卑斯山区的一块土地，没有基础设施

私下或“免费”且不通过中介出售房产会带来风险，并使整个交易过程（从 评价 到 公证人 和 购房合同）容易出错。出售房地产需要良好的买家网络，通常房产也不会公开展示，而是仅在内部作为 非公开市场房产 推出。因此，没有人会知道您正在出售这块土地。此外，直接向建筑商出售土地在这里也很受欢迎。

• 粗略的房地产评估（是否在出售时进行）
• 公开出售或非公开出售

具体评估所需文件 – 第二步

第二步是文件 – 另一个重要的方面是与销售相关的文件。获取这些文件需要花费大量时间、金钱和精力。但是，如果没有这些重要文件，您将无法出售您的土地，因此您不能忽视这部分组织工作。为了简化销售流程并附上所有相关文件来出售您的宅院，聘请房地产经纪人是值得的。只有从这里才能对 土地进行评估 并确定一个报价。关于如何确定 房产的市场价值 以及需要注意的事项。

通常包括以下内容：

1. 地籍图或土地局提供的土地登记图
2. 建设规划图
3. 土地登记簿摘录（来自土地登记办公室）
4. 土地利用规划图
5. 建设申请
6. 建筑负担说明
7. 射击证明
8. 土地税决定书

土地在宣传册中的展示 – 第3步

第3步是展示 – 无论是在“隐蔽”市场还是“公开”市场，一份专业的 宣传册 和具有说服力的照片都是出售土地的基础。通过广告或非公开市场，宣传册是您与潜在买家建立首次联系的桥梁，并为参观请求奠定基础。如果您的描述信息不足或照片引发疑问，买家的兴趣将不会产生，或者您将不得不面对大量单独的问题。

在这里，潜在买家已经做出了第一项“购买决定”。我是否需要了解更多？

与潜在买家的沟通 – 第4步

第4步是沟通 —— 如果您的土地引起了兴趣，潜在客户将期待快速的回应，并假定您可以通过电话和在线方式联系到您。正是这一点占据了99%的时间投入。房产越独特，事前需要进行的审查就越多。因为看房和谈判会耗费更多的时间。

看房和谈判（售价）—— 第5步

第5步是看房和谈判 —— 这里正是房地产中介的经验真正发挥作用的时候。报价和买家的出价往往相差30%、40%，该怎么办？这时就需要谈判技巧，一些销售心理学知识，以及关于建筑、结构、基础设施和地段的硬性事实。此外，地区的发展情况以及土地的潜力分析也起着重要作用。

如果买卖双方达成一致，就可以起草购房合同。在 公证处的约定时间，所有交易都将正式签署。

公证处约定时间及购房合同 —— 第6步

公证手续始终遵循一定的程序。首先，需要预约一个公证时间。在该时间里，除了公证人之外，所有合同当事人也必须亲自到场。公证人将宣读 购房合同。之后还可以进行修改。公证人将决定所希望的修改是否可行。随后，购房合同将由合同双方和公证人正式签署。

随后，公证人负责确保该购房在土地登记簿上进行预登记。此外，公证人还会通知税务局，税务局将向买方发出土地增值税决定书。最后，公证人将向买方提供其服务费用清单。

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已开发 & 未开发：建筑用地、农田或林地

和房屋出售一样，土地出售时也会进行价值评估。通常，各社区每两年会确定所谓的土地基准价格，这些价格是根据其他土地的销售情况得出的。但这些土地基准价格对销售并无约束力。土地的位置和交通连接也是价格制定的重要因素。位于热门居住区的建筑用地往往能获得更高的价格。同样，朝南的土地也具有更高的销售价值。之后您需要找到买家。在当今时代，这通常在线上完成。

买家 / 建筑商想要什么？- 检查清单

在深入探讨法律等相关问题之前，我们先来看一些更一般性的问题：出售土地需缴纳多少税？出售土地需要哪些东西？可以不通过公证人出售土地吗？出售土地是否需要缴税？

我们从潜在的买家，即买家开始。他们最终决定是否拒绝、接受甚至超过报价。

在寻找合适的买家时，可以考虑以下因素：

• 土地类型
• 使用可能性
• 土地面积
• 土地坡度
• 城市或乡村位置
• 交通连接

使用可能性（法律状况）

土地的类型也决定了其使用可能性。它是建筑用地、农业耕地还是一片林地。土地面积通常以平方米为单位表示。对于大面积的农业用地，通常使用公顷作为单位。倾斜度指的是土地的坡度，这在山坡地段尤其重要。

位于城市中的土地，其使用可能性与位于乡村地区的土地不同。这尤其体现在建筑类型上。此外，交通连接也起着重要作用，这在建筑用地或商业用地中尤为重要。

市区内的农田或建筑用地：

可视化：新建项目出售之后。

出售准备 – 检查清单

在日常生活的繁忙中出售一块土地无疑是一项具有挑战性的任务：需要规划和思考，以及各种交谈，正如您在接下来的两份房屋出售准备检查清单中将看到的那样。

业主在出售前的问题

时间投入、预约、信用状况和看房。作为房地产中介，您知道出售一块土地需要多少工作。

这里尤其涉及在房地产交易中的经验，以避免在出售土地前出现风险和错误。

此外，积极地进行土地的市场营销。必须找到合适的平台，或者也可以不，比如非市场房产。此外，还需要安排出售的时间表，从准备、广告、照片、门户、回答潜在买家的询问、安排看房时间、审查潜在买家或投资者的信用状况、价格谈判、购买合同、税收等许多方面。

出售土地的9个简单步骤：

我的土地价值多少？

这个问题是首要的。为了发布一个报价，您需要知道土地的价格。然而，确定报价价格并不简单。除了房产的基本价值（如果您的土地已开发），还有其他因素会影响销售价格。

交通价值评估是销售的基础

与此相关，评估市场价值成为重点，并为一个符合该物业、地理位置相关信息以及基础设施嵌入性的价格奠定基础。

基于确定的市场价值，您可以排除高估该土地的可能性，也可以避免以低于实际价值的价格进行挂牌。

鉴于房地产价格的持续上涨，您应在出售前直接进行价值评估，而不要依赖于您所了解的、已过去数年的市场价值信息。

顺畅的土地出售流程

您的广告已发布并引起关注。现在，该房产的销售进入了一个阶段，此时完美的组织和安排变得尤为重要。看房必须进行计划，与您和潜在买家的时间协调、执行并进行评估。

如果有买家表现出真诚的兴趣，经纪人将检查其信用状况，并获取包括融资确认在内的个人声明。通过及早审查潜在买家的财务背景，可以避免在签署合同前出现问题。

评价：位置、选项和发展

有许多问题需要回答，最好的答案是拥有专业评估师为您提供 房产评估，或者对土地进行评估。您的土地，无论是否附带房产，一个合适且现实的价格是多少？如果购买时间不长，当时的购买价格可以作为一个初步参考。此外，地区在线提供的类似土地也可以提供一个粗略的评估。

在出售土地时，“感觉价值”并不是一个理想的依据。

价格经常被降低，从而导致土地的实际收益潜力丧失，您将错失一笔可观的资金。这一现象也得到了 Sparkassen 与 FlowFact AG 以及 IIB Dr. Hettenbach 研究所合作进行的一项研究证实。研究发现，营销时间、销售价格与挂牌价格之间存在联系。该研究证实，如果在土地评估时依靠现实的评估，收益会更高，营销时间也会更短。

因此，为了顺利进行销售，强烈建议由专业人士对土地的市场价值进行评估。

• 由评估师或专家（房地产经纪人）进行价值评估
• 在广告发布时间过长的情况下，降价会导致收益潜力丧失

更多信息请阅读：

• 土地评估

建筑法规：地块的后期开发

法律依据 – 建筑法规是地块后期开发的基础。为此，建筑部门需要一些文件，如：

• 地籍
• 田区
• 地块
• 轮廓
• 法律负担
• 已登记的建筑限制
• 相邻地块的信息

地籍：不动产登记

地籍是社区地产登记册中的一块面积单位。地籍描述了土地的所有权关系，并在土地登记簿中登记。”Flur”一词指的是一块开放区域，通常为农业用地。

一块地块是官方测量的一块面积的一部分。轮廓图描绘了该地块的面积范围。

土地抵押权（原称抵押）：法律负担

土地的法律负担主要包括抵押、土地抵押权、租金债务、终身年金、土地役权、使用权和现实负担。抵押以前是贷款担保的一种常见形式。尤其是银行利用这些方式来保障贷款。

如今，在德国，抵押已被 土地抵押权 所广泛取代。

地役权与抵押权不同，它不依赖于需担保的债权。年金债务是另一种地役权形式，用于保障支付。这些支付并不清偿债务，而应视为利息支付。

终身年金、使用权和权利

在终身年金中，土地可以作为担保。终身年金本身是一种债权合同，在特定情况下可以提起诉讼。地役权规定了邻居使用土地的权利，或土地所有者不得在自己的土地上进行某些行为，这主要适用于通行许可或拟登记的建筑禁令。

用益权规定了土地的使用。用益权人因此获得与土地所有者相同的各项权利，唯独禁止其转让土地。现实负担包括土地所有者所承诺的所有行为。现实负担使债权人有权对土地进行拍卖。

房屋建造 在住宅区：

商业区大型建筑工地：

税收：税额和投机期限

在出售土地时，最重要的问题之一是税务局向您征收的税款。

几乎在其他任何时间点，土地的出售都没有今天这么有利可图。尤其是建筑用地，能够达到最高价格，对私人和商业买家都具有吸引力。如果您拥有一块位于热门地段或靠近市区的土地，您无需花费很长时间寻找一个有支付能力的买家。但纯粹的土地出售并不免税。

每次出售都会产生税款。

这当然也适用于土地。

收益税（出售收入）

自2012年以来，出售土地时需缴纳25%的税款。实用小工具：您可以使用计算器来计算您的 净收入 – 包括所有附加费用。这适用于从出售土地中获得的利润。土地出售不征收增值税。只有当购买的土地被归类为经营资产时，才需缴纳商业税。

税率：25%

10年投机期限

对于未开发的土地，持有时间起着重要作用。为了节省投机税，在出售前，土地应在您的名下至少持有10年，继承情况下应在被继承人的名下持有。对于未开发的土地，无法证明自用（即居住），因此投机期限成为税务评估中的一个关键因素。

因此，这里也适用10年的投机期限。利润通过购买成本与出售收入之间的差额计算。

投机期限：10年

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• 节省资本利得税：至少持有10年
• 无法证明自用情况适用于未开发土地
• 大型未开发土地进行分割是有意义的
• 一些联邦州需要官方批准进行分割
• 可作为投资出售或出租
• 有效的土地利用规划对于开发选项非常重要

特殊情况：森林、草地、农田和水源

农业用地、森林用地或带水源的土地：这里还有一些特殊的案例，我们经常收到相关咨询。

出售农业用地

出售农业用地 – 您计划出售农业经营用地，包括农田、草地和牧场。出售的常见原因包括高龄、放弃经营或财务压力，例如正在进行的融资，或者在其他企业中的财务负担。有时需要精简公司结构，有时则只是涉及遗产。第一个问题是：出售流程是怎样的？在出售农业用地时需要注意哪些事项？

• 出售农业用地

出售林地

森林、草地、估价、税收 & Co. – 森林具有一个巨大的优势，它们提供可再生的原材料。同时，对于经营者来说，森林不会带来短期收益，但能带来长期回报。因此，许多森林土地所有者并不像“典型”的房地产和财产所有者那样思考，他们经常计划跨越几代人。你知道吗，即使生长迅速的松树在自然状态下也可以活到600岁。在70到80年后，它们会被砍伐，此时树干高度大约为30米。简而言之：影响森林土地出售的参数有很多。我该如何出售我的森林？

• 出售森林土地

出售土地和水源

流程、评价、土地匿名出售 & 来源 – 即使在出售水源时也存在许多问题。现在是否是您出售的合适时机？如果是，如何最有效地出售？水是一种稀缺资源。尽管地球表面超过71%由水组成，但越来越缺乏丰富且干净的水源。供应减少，需求增加：您不仅要考虑本地买家，还要考虑投资基金，甚至食品公司。

• 出售水源

出售房产：XXL 指南 + 检查清单

流程、成本和技巧 – 所有内容都在一篇大型免费文章中，适用于土地、公寓、宅院、别墅和公寓楼。学习如何一步步出售房产： 出售房产。

出售土地：3阶段检查清单

您是否已经了解房地产销售的3个阶段？

1. 准备阶段：准备房地产和销售
   1. 财务规划和销售时机
   2. 委托房地产经纪人
   3. 文件和文件
   4. 提高房地产价值
   5. 确定报价
   6. 制作房产展示册
2. 销售阶段：出售房产并寻找买家
   1. 出售房产
   2. 与购房意向者联系
   3. 筛选和选择购房意向者
   4. 信用审查
   5. 看房预约
   6. 销售谈话 & 价格谈判
3. 销售执行：从签订购房合同到交房
   1. 与公证处签订购房合同
   2. 公证预约
   3. 地籍登记及付款结算
   4. 房产交付
   5. 公证费用 & 房产中介佣金
   6. 缴纳税款

在此指南中，您将逐步了解所有步骤。非常适合首次出售房产的人。

• 出售房产