1.5% 这个数字意味着什么？

如何继承遗产，该怎么办？遗产税又被称为“愚蠢税“，这可不是没有道理的。换句话说，不处理遗产税的人都是傻瓜。为什么这么说呢？从这里您就能一目了然：3,000 万欧元的税负仅为 150 万欧元。

1.5% 并非法定税率，而是大额公司遗产可能产生的实际平均税率。当商业资产的免税规则、递延以及某些情况下的减免共同作用时，就会产生 1.5%的税率。因此，只有一小部分遗产价值被征税。

下面是一个具体的计算示例，显示了公司继承 1 亿欧元遗产的实际税率如何从30%降至1.5%。非常简短，所以很容易理解。

第一个起点 – 无福利

法定比率：30

计算：
1 亿欧元 × 30 % = 3000 万欧元税款
→ 有效税负：30

2. 减免折扣（标准减免 85）

遗产税和赠与税法》（ErbStG）规定，如果企业持续经营至少5 年，则企业资产可免税 85%。

计算：
1 亿 × 15 % = 1,500 万欧元应纳税额
1500 万 × 30 % = 450 万欧元税款
→ 有效税负：4.5

3. 期权豁免（可 100%豁免）

任何人只要承诺将公司继续经营7 年，并且不大幅减少工资，就可以申请100%的免税。

计算：
1 亿欧元 × 0 % = 0 税收
→ 实际税负：0

4. 结构化与推迟相结合

在实践中，往往是混合使用：

• 部分资产外包给控股机构。
• 税款可无息延期支付7 年。
• 在进行“需求测试“的情况下，可以部分免税。

这意味着

真正的效果
税务局往往只能收到150万欧元，而不是450 万欧元。
→ 有效税负：1.5

5. 计算概述

以下是概述：

简而言之：您只需缴纳 150 万欧元的税款

从法律上讲，国家可以要求支付3 000 万欧元。实际上，由于免税规定、控股和延期，公司继承人往往只支付150 万欧元。

结束。

如果你想知道…没有家族基金会的参与？

SPIEGEL 杂志文章中的 1.5%是在没有家族基金会的情况下得出的–这完全是由于法定的商业资产豁免。家庭基金会可以起到补充作用，但不是产生这一数字的原因。

另一方面，家族基金会本身也是一种结构化工具。它也可用于优化税收，但方式不同：

• 有了家族基金会，资产可以在继承之前转移。
• 这样就可以避免或推迟遗产税义务。
• 不过，这里适用不同的规则：应缴纳遗产税，但有时间差（如每 30 年）。

结合企业资产，家族基金会可用于节省额外税款，但这是一个单独的策略。

了解更多信息：

• 家庭基金会

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家庭基金会：什么时候才值得？

节税、优化和税收结构，但什么时候值得在家族基金会中这样做？

• 基金会何时开始回报？只有从 100 万股本开始，基金会的成本和回报才真正物有所值。
• 在此之前，您可以选择成立公司（所谓的Immobilien GmbH或vermögensverwaltende GmbH、GmbH und Co. KG等），在这里您可以找到德国的所有法律形式。

概述：这是您在指南中学到的内容

建立家庭基金会的 7 个节税方面。

享受税收优惠：如何从家族基金会中获益

您想优化您的财务状况并节税吗？家庭基金会可以解决这个问题。但您是否知道，您不仅可以享受一次税收优惠，还可以享受多次优惠？在本文中，我们将向您介绍如何利用这些优势来减轻您的税务负担，并为子孙后代保护您的资产。

设立家族基金会的多重税收优惠

在建立家庭基金会时，您可以从多个方面享受税收优惠。首先，您可以从您的应税收入中扣除作为特殊支出的转让资本。个人有机会在 10 年内扣除多达 100 万欧元，已婚夫妇则可扣除多达 200 万欧元。此外，您还可以向基金会捐赠更多资产，并将这些捐赠作为特殊支出从收入中扣除，扣除比例最高可达 20%。

只需缴纳 15%的公司税（租金收入）

一旦您的资产投入基金会，您就可以使用和投资现有资产。

重点来了。基金会需要缴纳企业所得税。因此，你只需缴纳 15%的公司税，而不是交易税。

只有商业性的家族基金会才需要缴纳交易税。然而，仅仅购买、管理和持有房地产并不是商业行为。您只是让您的资产发挥作用。

您的租金收入现在也只需缴纳 15%的公司税。

向基金会转让不动产

将不动产转移到基金会还提供了一种有效的资产保护机制。将不动产转移到基金会后，不动产就与个人资产在法律上分开了。这可以保护它们免受潜在债权人或其他财务风险的侵害。因此，家庭基金会可以成为一种宝贵的安全措施，保护您的不动产资产免受意外事件的影响，并确保您家庭的长期财务稳定。

• 向家族基金会转让房地产：转让协议

免征遗产税和赠与税

家庭基金会的另一大优势是免征遗产税和赠与税。通过将资产转移到基金会，您可以避免这些税收。此外，慈善家庭基金会的收入也是免税的，这意味着这些资产将完全用于基金会的目的。

基金会当期收入的征税

基金会通常需要缴纳企业所得税，如果适用，还需要缴纳贸易税。但税收优惠的家族基金会通常免缴这些税。这意味着来自捐赠、资产管理和为慈善目的服务的经济活动的收入可以免税。但是，如果通过非慈善目的的经济活动获得收入，则需要纳税。

家族基金会的税务优势

家族基金会在所得税方面也有税收优势。由于企业所得税仅为 15%，而且可能不征收交易税，因此可以大大减轻您的税务负担。不动产的资本收益与个人的处理方式类似，向受益家庭成员的分配大多只需缴纳 25% 的最终预扣税。如果您想将家族基金会用作控股结构或避免退出税，还有更多税收优惠等着您。

家族基金会的非慈善性质

需要注意的是，家庭基金会并不惠及大众，而是根据基金会章程中的宗旨，只惠及您和您的家人。因此，慈善基金会的全面免税政策并不适用。尽管如此，家庭基金会在确保和保护家庭资产方面仍有许多税务优势。

结论：建立基金会，节省税收

家庭基金会不仅可以帮助您节税，还可以为您的后代确保资产安全，并支持慈善事业。家族基金会在成立时可享受多种税收优惠，包括遗产税和赠与税豁免，以及所得税方面的税收优惠，是优化您财务状况的一种极具吸引力的方式。请记住，我们建议您听取税务专家的合理建议，以考虑到您个人的税务和法律需求，并尽可能从家庭基金会中获得最佳收益。

在我的专家帮助下，您可以安全地建立自己的企业，并享受所有税收优惠。

• 建立家庭基金会
• 联系方式

当然，您也可以将不动产转让给基金会。

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房地产投资者的A-Z税种

根据不同的情况，不同的税收可能适用于房地产。有关征税的规定是在联邦、州或市一级制定的，在评估基础和税率及征收捐款的数额上都有所不同。对于房地产的买卖，无论是单位买卖还是房屋买卖，多户型房屋和土地。

最重要的税种的快速列表

财产税的例子。

• 房地产转让税(GrESt)
• 财产税(GrSt)
• 投机税
• 遗产税(ErbSt)
• 礼品税（SchenkSt）
• 增值税（VAT）和贸易税（GewSt）。

现在让我们详细了解一下所有的税收负担。

房地产转让税（GrESt）：购买房地产

房地产转让税是一种合法的交易税，其一次性征收通常是由收购一块土地或房地产引发的。它是在传统的购买协议以及财产交换协议或分割的基础上征收的。此外，由于转让以及强制拍卖中的最高出价而导致的房地产转让税意义上的所有权变化，也会导致税收征收。

触发GrESt的税收征收。

• 经典购买合同
• 土地置换协议
• 土地划分
• 转移
• 赎回权拍卖中的最高出价

房地产转让税的数额：联邦各州

税率在全国范围内确定，从2020年起，税率可以在购买价格的3.5%至6.5%之间。评估的基础是作为公证证明结果的购买价格–它乘以国家特定的税率，以确定应支付的税额。

现行税率2020年（最低的先）。

• 巴伐利亚: 3.5 %
• 萨克森州: 3.5 %
• 汉堡：4.5 %
• 不来梅：5.0 %
• 下萨克森州: 5.0 %
• 莱茵兰-法尔茨州：5.0
• 萨克森-安哈尔特州：5.0 %。
• 黑森州: 6.0 %
• 梅克伦堡-西波美拉尼亚：6.0 %。
• 勃兰登堡州：6.5 %
• 北莱茵-威斯特法伦州：6.5 %。
• 萨尔州: 6.5 %
• 石勒苏益格-荷尔斯泰因: 6.5 %
• 图林根州: 6.5 %

更多关于土地转让税的信息。

税务债务人、纳税人和免税人

原则上，买方和卖方同样受到税负的影响。然而，作为一项规则，支付义务被转移给房地产买方。在解决其税收负担的过程中，纳税人会从税务局收到一份所谓的清算证书，作为新业主在土地登记册上合法登记的基础。

房地产转让税法》（GrEStG）允许在某些条件下免除所需的一次性付款。例如，这适用于以直线方式向家庭成员出售房地产，以及在合伙企业内或在离婚或解体过程中向配偶/合伙人出售房地产。购买价格不超过2,500欧元的房地产或土地也可免征房地产转让税。

免税的条件。

• 父母和子女或祖父母和子女（关系度I）。
• 配偶或注册伴侣
• 购买价格不超过2500欧元的房地产/土地

在应税继承和赠与的情况下，为了避免纳税人和纳税人的双重负担，房地产转让税被完全免除了。

财产税（GrSt）：估价、税率和评估率

房产税是一种市政税，每年向各市镇缴纳的房地产财产税。对财产税A–农业–和财产税B–结构–进行了区分，因为特别评估率适用于农业和林业用途的财产。

评估基础、估价和财产税征收

2024年的新改革–在确定应税财产的价值时，有两部法律起作用：一方面是《土地税法》（GrStG），另一方面是《估价法》（BewG）。由于陈旧，计算财产税所需的标准值目前正在进行改革，并由新的标准值取代。这一过程将在2024年底前完成。

首先，国家税务局借助所谓的资本化收益价值法确定一个标准价值。土地的实际价值以及开发的类型、位置和大小都被考虑在内。

其次，评估值乘以相应的税率，这与各自的财产有直接关系。例如，农业和林业财产的统一税率为每千米6.0，而建筑财产的每千米税率为2.6至3.5。

按财产类型划分的税收测量数字概览。

• 6.0/mille的农业财产
• 2.6/mille或3.5/mille的单户住宅
• 两户人家的房子，每平方米3.1元
• 剩余的结构性财产为3.5/mille

然后，最终的房产税被计算为税务局发出的房产税评估通知和房产税评估率的乘积。评估率由市政府制定，通常适用于一年的时间。

分期付款，自己使用和第三方使用的房地产

通常情况下–在业主自住的情况下–税收债务人是房产的所有者。税款评估后，业主会收到市政当局的相应纳税评估，该评估至少在一个日历年内具有约束力。因此，每个日历年1月1日时的合法所有者被认为是税收债务人，即使他在此期间转售了该财产。当然也可以进行有利于财产卖方的私法和解。

财产税一般每年分四次缴纳，分别在2月15日、5月、8月和11月。对于15至30欧元的小额付款，通常每半年分期付款–在2月15日和8月，而对于低于15欧元的税款，每年8月15日的分期付款被认为是足够的。

财产税分期付款。

• 税款>30欧元：每季度一次（15.02.，15.05.，15.08.和15.11.）。
• 15-30欧元的税款：每半年一次（15.02.和15.08.之前）。
• 税款<15欧元：每年（8月15日前）。

然而，在出租物业的情况下，只要事先达成相应的合同协议，这些税款可以作为可分摊的辅助费用转嫁给租户。如果不是因为租户的过错而发生大额租金损失，可以向地方当局提交房产税减免申请。

公共部门拥有的财产、教会财产和非营利公司拥有的财产完全免征财产税。

投机税和期间

根据联邦法规，投机税是在私人销售交易中对房地产卖方征收的一种税。根据《所得税法》（EStG）的规定，该税种是对所有私人销售产生的利润收入征收的，但业主自用的房地产除外。

租用、未开发的土地、可继承的建筑权及有限公司。

范围和到期日 – 出售出租公寓和房屋以及未开发的土地和可继承的建筑权必须缴税。封闭式房地产基金的股票和共同拥有的股票也受到投机税的影响。

投机税的范围。

• 租用公寓和房屋
• 未开发的土地
• 租赁案件
• 封闭式房地产基金的单位
• 共同财产中的股份

应付日期是销售的那一年。征税金额由联邦各州单独决定，并根据价值增长和卖方的所得税率等标准决定，但可以通过某些费用减少。

这包括，例如，减少利润的现代化成本–只要它们超过原始购置成本的15％–、某些广告费用以及房地产经纪人和公证费。巧妙地安排分期付款，有时也可以利用豁免限制来减少缴款。

减少投机税的征收。

• 现代化成本>收购成本的15%。
• 广告费
• 经纪费
• 公证费

投机期：10年&3个对象限制

投机期为10年。这意味着，在这一时期之后，所有根据私法进行的销售交易都免征投机税。另一方面，如果公寓或房屋被业主临时使用，则可以规避10年的期限，将其缩短为2至3年。

如果房地产在销售年度和之前的两个年度完全用于纳税人自己的居住目的–即使是自住的第二居所或度假屋，也总是这样的。只要房地产所有者能证明为其子女领取儿童福利，他们的私人用途也被认为是纳税人的 “自己的居住目的”。

如果在五年的时间窗口内总共进行了三次以上的房产销售，并因此超过了三个房产的限制，根据法律规定，这些销售被视为商业贸易，因此自动需要缴纳贸易税。

遗产税（ErbSt）：确定不动产的价值和免税额

当死者留下的遗产被受益人接受时，遗产税就会发挥作用。

税基和税款征收

根据基准日的市场价值征收遗产税–与国外相比，联邦法规没有将遗产税定义为遗产税，而是定义为继承税，这意味着税款的征收一般与遗产的具体数额有关。延长的税负确保受益人在继承遗产时不会从移民国外中获益。

房地产估价条例（ImmoWertV）规定了基于比较价值、资本化收益价值或资产价值方法的估价。对于房地产的继承，估值是基于参考日期的当前市场价值，即在该日立即出售该房产可实现的价值。

对于出租的房产，采用10%的统一税率估值折扣，而对于非出租的房产，100%的市场价值被纳入估值。

根据ImmoWertV的评估基础。

• 对于租用的房产：市场价值的90％。
• 对于不出租的房产：市场价值的100％。

估价师的报告可以作为附属的继承费用从税收中扣除。

免税额和税收减免：亲属和近亲属

继承人与死者的关系程度及自己的使用情况 – 遗产税的缴纳额度可以通过某些补贴来减少。这些都是根据受益人与死者各自的亲属关系程度来决定的。

根据关系提供的津贴。

• 配偶/生活伴侣500,000欧元
• 亲生子女以及继子女和领养的子女和幸存的孙子女400,000欧元
• 200,000欧元给孙子女
• 父母和祖父母为100,000欧元
• 所有其他继承人（相关和非相关）20,000欧元

法律规定，死者生前居住在自用房产，其继承人在继承发生后至少连续10年将该房产用于自己的居住目的，就可以免征遗产税。另一方面，在提前离开的情况下，会有后续的税收。

礼物税（SchenkSt）：礼物合同和免税

赠与税不适用于赠与受益人的资产，而不是出售、借出或继承。

在房地产捐赠方面，捐赠者通常被授予居住权和/或用益权。在这些情况下，建议签订赠与合同，如果有必要的话，应包括收回权，以避免在最坏的情况下进行强制拍卖或扣押。如果授予终身居住权，也应在土地登记册上做相应的记录，以确保明确的可核查性。

免税额和税收减免

受益人与捐赠人的关系程度–在向配偶或民事伙伴捐赠的情况下，可以完全免于纳税。这也适用于正在办理离婚或解除婚姻关系的伴侣，只要他们在赠与时仍共同占有家庭住房。

礼物方面的免税额度可以每十年重新计算一次。就父母而言，这甚至有可能是两次。他们在捐赠者和受赠者之间的家庭关系方面有所不同。

根据关系提供的津贴。

• 配偶/生活伴侣500,000欧元
• 子女和幸存的孙子女400,000欧元
• 200,000欧元给孙子女
• 父母和祖父母为100,000欧元
• 所有其他受益人（相关和非相关）20,000欧元

赠与和继承情况下的强制部分索赔和补充索赔

在排除继承权的情况下，死者的近亲属有一个所谓的对强制性部分的要求，即对遗嘱继承人的付款要求。

你目前是否正在考虑从长远来看什么是更好的：遗赠还是出售？在这篇文章中，我将更具体地论述 “适当遗赠 “的话题。这是因为早期出售往往可以防止家庭中的重大纠纷。

• 给业主的阅读提示：正确的遗赠方式

对于继承人，在这篇文章中，我深入探讨了继承人的侧面，程序和更多。

• 给继承人的阅读提示：正确继承

根据《联邦民法》（BGB）的规定，死者在去世前的最后十年内所做的赠与，可作为其继承人享有的强制部分的补充。索赔额按照摊销模式逐年减少，并从继承前的第11年起降至0%。

对于在婚姻或登记的民事伙伴关系中进行的馈赠，可以无限地要求对强制部分进行补充。然而，礼物本身仍然绝对有效。

增值税和贸易税: 商业房地产交易

在商业地产销售中，增值税（VAT）按购买价格的19%转给买方和新业主。

贸易税（GewSt）由房地产卖方在商业销售交易中支付，并根据资本收益单独计算。与3.5%的税率相对应的利润份额乘以市政评估率，得出应缴纳的贸易税金额。

贸易税额=利润的3.5%*评估率

自动贸易税责任和免税额

合伙企业、自然人和公司 – 只要房地产是一种商业资产，相关的利润收入一般都要纳税。如果在出售房地产单位时，没有达到《所得税法》（EStG）规定的关于投机税的10年期限，或者超过了三个对象的限制，相应的收入也会自动缴纳贸易税。

因此，在五年内转售原本作为多户住宅购买的房产，在更好的出租过程中被分割成几个单位，就会导致自动产生这样的纳税义务。

合伙企业和自然人在法律上有权获得24,500欧元的津贴。其他公司和协会在某些条件下可以享受较低的免税额，即5000欧元。

提示!在购买或租赁房地产的街区之后，这里有几个有趣的房地产所有者和投资者的税务提示

阅读更多。购买/租赁房地产时的税费

房地产入门–在购买房屋、公寓、公寓楼或只是一块地时，你要期待什么？

基础：购买房地产时的附带费用

低利率、优惠的贷款和不可抗拒的购买价格诱惑着一些人，使拥有房屋的梦想成为现实。然而，大多数人没有对这个问题给予足够的重视，忘记了买卖双方在签署购买合同时可以预期的额外费用。购买公寓时会产生哪些额外费用？买房时的比例是多少？

签署购买合同时，融资已被包裹起来。然而，辅助性的购买成本往往被低估。贷款一经确定，房地产中介、公证处、土地登记处和税务局的账单就会出现。这就是为什么贷款往往被定得太低。

• 购买房地产的附带费用

房地产转让税：按联邦州征税

只要在德国购买一块土地或一块土地的份额，就要缴纳土地转让税。

土地转让税是一种国家税。它是由每个联邦州单独设定的。目前的税率在3.5%至6.0%之间，取决于联邦州。该税种是根据《土地转让税法》（GrEStG）征收的。土地转让税的数额由联邦各州决定。因此，它是一种国家税。因此，各联邦州可以自行决定是否将征收的税款转给其城市。

• 房地产转让税

对房地产进行估价。减少辅助成本+投资资本

财产的估价越高，辅助费用和营业税就越低。这就是为什么我建议你也研究一下房地产的估价。PS：顺便说一下，这也是很多人雇用房地产经纪人的原因。如果你立即接受一个购买价格，你可能会支付更多。你可以把它作为学徒工来写。但如果是5位数的金额，对很多人来说很快就会变得很痛苦。你可以把钱投资在装修或现代化上，例如安装一个新的供暖系统。这将有两个积极的副作用。

1. 通过具体的批评点（如建筑结构）使购买价格最小化
2. 通过翻修/现代化改造转售的价值增加

因此，你不仅要支付较少的费用，还可以利用现有的资产来增加你的财产价值。因此，请记住：你对房产检查得越详细，你就能越早地将购买价格降到最低。在这里，你可以了解更多关于评估房地产时的重要内容，请看领头文章。

• 对房产进行估价

如果你已经有了一个特定的房产，我建议你阅读关于土地、公寓、房屋等的个别文章。

• 率平
• 给房子评分
• 评价公寓房
• 汇率属性

租金收入的税收。有限公司或基金会

为了尽可能有效地对你的租金收入征税–在第一层，你应该考虑为你的房产设立一个额外的公司。

租金收入的税收肯定是房东的问题。私人房地产所有权、房地产有限公司（资产管理有限公司）或家族基金会？在以下两篇文章中，我将告诉你为什么在你私人购买房产或成立房地产有限公司之前，考虑一下基金会是非常明智的。

Immobilien GmbH: 资产管理有限公司

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – 在这篇文章中，你将了解有关房地产公司的基本知识。谁会在购买房屋或公寓时想到成立一个有限责任公司？诚然，这对自住的人来说没有意义，但对租房的人来说有意义。

什么是房地产公司？房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现或营销房地产的公司。不管是一个还是多个属性，都不重要。它还包括对自己和第三方的房产进行物业管理。

• 房地产公司

你现在可能会问自己这个问题。

房地产公司、家族基金会，这不是一回事吗？

的确，在购买和征收租金收入的问题上，这两种法律形式几乎没有任何区别。然而，当涉及到房地产的销售时，事情就变得有趣了。虽然房地产有限公司内的资本收益必须全额征税，但在投机期满后，房地产的销售是免税的。

家庭基础：养老金、子女，几乎免税

反复强调：在房地产有限公司中，资本收益是全额纳税的。家庭基金会出售房地产是免税的（在投机期之后）。

在下面的税务文章中，我将与你深入探讨基金会、家庭基金会、房地产购买、税收和税收优化的主题。设立一个基金会，或者更具体地说，设立一个家庭基金会，对你有很多好处。从投机税后的免税资本收益到租金收入的低税率、15%的税收。在这篇文章中，你将了解到这是如何运作的，你如何建立一个基金会，以及你的孙子孙女仍将从中受益。

• 房地产家庭基金会

房地产收购中的其他法律形式

税收是一个重要的话题。你赚得越多，税收负担就越大。在某些时候，税收是你最大的支出。作为一个房东或房地产投资者，你可以通过选择正确的法律形式来节省大量的资金。经典的有，例如，房地产有限责任公司或家庭基金会。在此了解更多关于设立企业的不同法律形式。

• 法律形式

这些是你在德国的所有选择。但是，国外的房地产投资情况如何？这里有一个洞察力。

在国外购买房产

在美国买房、买地或买公寓时要交哪些税？在我们的 “美国税 “专题中，你现在可以在一个清晰的列表中找到所有重要的美国税。然后，我们转向欧洲的房地产投资，重点是法国、意大利和西班牙（以及马略卡岛作为额外的）。

美国的税收：房地产专项

美国吸引房地产投资者的程度是地球上其他国家所无法比拟的。除了极度富有的人的小热点，如基茨比厄尔或摩纳哥。加利福尼亚州和洛杉矶尤其如此，但纽约市也是重点。此外，数以万计的人正在寻找单位、公寓和房屋，因为他们的职业吸引他们来到美国。硅谷（靠近洛杉矶）、华尔街（纽约），这里是经济、政治和文化理念的铸造地。因此，在美国投资只有在参数正确的情况下才有意义。

然而，对于房地产买家来说，最大的问题是美国的税收制度是如何运作的？我们和美国的房地产经纪人一起，就美国的税收问题写了详细的文章。第一部分可在此查阅。

• 美国的税收：购买房地产

旧金山的景色，有典型的美国天际线。

减税。利用美国税收制度的优势

抵押贷款信贷？财产税？在这里，我们解释了你在美国税收制度中会遇到的所有重要术语，因为它与房地产有关。在这里，你会发现一个简单的指南，说明如何减少你在美国购买房产的价格（包括附带费用）。从税收抵免到扣减和津贴。在这份税务指南中，你将快速、简单地了解到哪些因素会影响你的税务计算，以及你如何合法地减少你所支付的税款。

• 美国省税

在欧洲投资：法国、意大利和西班牙

你要搬到一个邻国吗？在此，我们为您提供在欧洲邻国购买房产的小建议。据统计，大多数德国人都被吸引到西南部，走向法国、西班牙和意大利。在地中海地区购买房产与在德国购买房产是不同的。它从研究好的、可推荐的房产开始，以非常精确的看房预约结束，从而使现场的可用时间得到最佳利用。

• 法国
• 意大利
• 西班牙和
• 马洛卡

税务技巧解释：向富人学习

最后，从税收优化和税收技巧领域的几个 “小插曲”。

股票的税收：整批股票（10亿）几乎免税

为什么，当你还可以利用极其聪明的可能性时！？在这个例子中，我向你展示了如何能够在斯普林格转让价值数十亿的股份包，几乎是免税的。”实际上，出版商的遗孀给她的高层经理的礼物不会这么慷慨。家庭以外的礼物超过免税额20,000欧元的，应缴纳50%的礼品税。在这种情况下，几乎5亿欧元。但有一些豁免规则，例如对商业资产的豁免”。(Pressehaus) – 现在阅读更多关于这款轿跑车的信息。

• 股票方案几乎是免税的

所得税：美国总统只需支付750美元/年

只要把损失变成节税就可以了!2005-2007年收到的7010万美元的退款似乎是由于2009年申请的约7亿美元的商业损失的结转。这些损失很可能是基于已经完全 “放弃 “特朗普大西洋城赌场业务的说法（资料来源：《中国日报》）。国税局。”出版物544（2019），资产的销售和其他处置。”2020年10月1日访问）。在这里阅读所有关于这个故事的内容。

• 所得税只有750美元/年

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程序：建立基础

在我们深入探讨家庭基金会的主题之前，让我们先从基金会的总体概况开始。在我们仔细研究两个主题之前，先对定义、资产等要求和设立基金会的过程有一个基本的了解：1）基金会和房地产，以及2）家庭基金会。首先，问题是：什么是基金会？

什么是基金会的简单解释？

基金会是如何工作的？一般来说，基金会是一个借助于资产追求明确目的的机构。目的是由创始人自己决定的。

任何18岁以上的自然人都可以成立基金会，但也可以成立任何纯粹的法人和具有法律能力的协会。可以说，资产是建立基金会的唯一先决条件。原则上，有。

• 慈善基金会
• 而且还有其他的子形式，如家庭基金会（如下）。

慈善基金会是做什么的？

在我们谈到家庭基金会之前，这里有一个区别：非营利组织在教会中很活跃，或追求其他慈善目的。例如，他们颁发奖学金，支持幼儿园。

这方面的收益反过来又有利于这些目的（基金会）。

因此，如果你的银行账户里有1000万，你可以拿100万来成立这样一个慈善基金会。如果你还没有1000万的私人资产，请查看AF税务辅导，它教你如何将税收转化为私人资产。这只是一个侧面的说明!

成立公司的程序。目的、资产、法律形式

首先，基金会是一种什么样的法律形式？在设立基金会时，有两种法律形式可供你作为创始人使用。一个是具有法律能力的基金会，另一个是受托的基金会。

备选方案1：具有法律行为能力的基金会

它独立行事，所以它还必须有一个基金会理事会，在所有事务中代表基金会。

变体2：信托基础

在这里，你按照合同规定将股本转让给受托人。这个受托人将你的资产与他自己的资产分开管理，并按照你的基金会章程的规定进行管理。

一旦你做出了决定，基础阶段就来了。

在德国，成立基金会的过程有明确的规定，其他法律形式也是如此：。

1. 检查要求（目的和资产）
2. 选择基金会的目的
3. 确定基金会资产
4. 选择基金会的受益人
5. 选择法律形式
6. 基金会业务和章程
7. 基金会监督机构和税务局的认可
8. 转移股本
9. 运行基金会

你现在知道了关于基金会的基本情况。

基金会追求的是一个特定的目的。它以创始人提供的资产（股本）进行运作。它可以是独立的，也可以是信托管理的。到目前为止，一切都很好。现在我们来到了令人兴奋的部分。房地产、税收优化和家族基金会。

首先，给你一个小提示。

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家族基金会：房地产和税收优化

家庭基金会通常是为资产积累而设立的。更明确地说：用于税收优化的资产积累。但你也可以利用家族基金会来优化房地产的税收。

一个简单的例子。

有了家庭基金会，你只需为房地产的租金支付15%的公司税。

资本收益是免税的（在投机期后）。

遗产税、赠与税、收入：准免税

创始人和他的子女可以各自提取三分之一的收入。这意味着三分之二的收入已经消失。那是什么意思？你的慈善基金几乎是完全免税的，遗产税、赠与税和收入也是如此。

家庭基金会通常由一个人建立。创始人将他或她的资产转移到基金会。这反过来又会引发赠与税。然而，在基金会协议中，你有一个津贴。

基金会的津贴：避免礼品税

免税额度取决于谁是基金会的受益人。如果你的妻子是受益人，你将有50万欧元的赠与津贴。如果你的一个孩子是基金会的受益人，那么，在400,000欧元以内的转让可以免征赠与税。

值得注意的是，这一免税额只适用于基金会成立时。如果你只是在基金会成立后才设立，你可以申请的免税额度只有20,000欧元。

关于基础的说明。

• 公司成立后的资产转让
• 津贴最高可达50万（配偶为受益人）
• 成立后的基金会，免税额为20,000

投资于房地产。只有15%的公司税（租金收入）

一旦你的资产投资于你的基金会，你可以使用和投资现有的资产。

现在是关键时刻。基金会须缴纳企业所得税。因此，你只需支付15%的公司税，而不是贸易税。

只有在商业化的情况下，你才会向家族基金会缴纳贸易税。纯粹购买、管理和持有房地产并不是商业行为。你只是在让你的资产发挥作用。

你的租金收入现在也只需缴纳15%的公司税。

基金会或房地产有限公司（资产管理）？

也许你现在会说，我也可以成立一个资产管理的有限责任公司（对外）？是的，但是。

在某些时候，你肯定会想卖掉其中一处房产。这就是家庭基金会和房地产有限公司的区别所在。

如果你通过一家有限公司出售房产，那么你的销售利润是要全额纳税的，即按15%，有时甚至是30%纳税。

如果你通过基金会出售房产，资本收益是完全免税的，前提是你已经等待了10年的投机期。

投机期（摘录）

为了减缓房地产市场的价格上涨，立法者制定了以下简单的规定。如果在购买和出售房产之间至少有10年的时间，出售房产的收益仍然免于征税。这样一来，房地产投资应该具有长期性，短期获利的吸引力较小。

如果我想从基金会拿到钱怎么办？

如果你从你的家庭基金会中提取资金，要缴纳25%的资本利得税。这与从有限公司提取资金（利润分配）的情况相同。谁收到钱，即谁是受益人，在你设立家庭基金会时就已经确定了。

家庭基金会的优势：结论

因此，通过家族基金会，您可以结合房地产有限公司的优势，从第11年开始，通过家族基金会，租金收入只需缴纳15%的公司税，而资本收益（投机期后）则是免税的，就像私人一样。

通过这种法律形式，你可以建立起一个税收优化的大型房地产投资组合。更有利的税收负担使你的投资组合增长得更快，毕竟你可以更快地偿还负债，从而更快地进行再投资。

最重要的是，除了投机期后的免税资本收益外，你还能获得税后85%的租金收入。

家庭基金会对下一代，即你的孩子和孙子也有好处。在继承的情况下，你的股份在第一顺位继承人之间平分，即你的配偶和你的子女。如果他们死了，基金会就会传给下一代。

免费学习：设立公司和法律形式

除了家族基金会，还有一些其他类型的公司可能对作为创始人的你有兴趣想了解更多关于创业的信息吗？了解更多关于股本、税收和不同类型公司的优势和劣势。

在这里，你可以找到作为德国创始人可以选择的所有法律形式，以及一份带有检查清单的指南。

1. 法律形式。列表
2. 创办一家公司。程序、费用和概述

法律形式。列表

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是公司成立过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产公司/资产管理公司
• 公共有限公司(AG)
• 房地产股份公司(REIT-AG)
• 欧洲协会(SE)

设立一个公司。程序、费用和检查表

成立公司（房地产） – 你想成立你的第一家公司？对你作为创始人的要求、股本、股东协议、基金会的费用、法律表格和检查表。这对初学者来说听起来很复杂，但实际上很简单。成立公司的过程通常是相对相同的。我在这里用简单的步骤为你总结了这个过程。学习如何建立自己的公司。在关于所有法律形式和公司类型的大指南之后，今天我们详细了解一下为初学者设立（房地产）公司的情况。

• 找到一家公司

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遗产津贴–哪些需要征税，哪些不需要？

为了保护继承人免受巨大的经济负担，根据关系的程度适用不同的税率和津贴。这些津贴包括各种不必纳税的东西，这样继承人就不必支付最多的税款，特别是在大笔遗产的情况下。你现在可以查出有哪些免税额，以及各家庭成员的免税额有多高。

• 终身财产：正确遗赠
• 了解更多关于：正确继承

养老金津贴–对子女和配偶有精确的规定

如果伴侣或子女依赖死者的经济支持，则应支付养老金津贴。对于配偶，养老金津贴为256,000欧元，前提是未亡配偶没有寡妇养老金或职业养老金，而这些养老金是不需要缴纳遗产税的。如果存在这种养老金，则根据预期的福利期限来确定养老金的价值，并从该价值中扣除养老金津贴。

子女有权获得养老金津贴，该津贴根据子女死亡时的年龄分级发放。5岁以下的婴儿可享受52,000欧元的养老金津贴。从这一点开始，养老金津贴每五年减少约10,000欧元。因此，20至27岁的子女可以申请10,300欧元的养老金津贴，但这些津贴只在子女没有自己的养老金支付，如孤儿的养老金时才有意义。

• 如果伴侣或子女依赖死者的经济支持，则适用养老金津贴
• 配偶和登记的民事伙伴可获得256,000欧元
• 儿童可获得52,000欧元，但在某些条件下金额会减少

遗产税：巧妙利用免税额–专业律师的提示

其他津贴–根据关系的程度而不同

除养老金津贴外，其他津贴根据关系程度进行调节，与现有的遗属养老金或自有资产无关。因此，配偶和注册伴侣可继承50万欧元的津贴。死者的子女或死者的孙子女，如果他们的父母在继承前死亡，可以申请40万欧元的津贴。父母仍在世的孙子女可以申请20万欧元的免税津贴。对于曾孙子女或死者自己的父母，适用10万欧元的津贴。所有其他继承人可以申请20,000欧元的免税津贴。为了确保在继承时尽可能少地缴税，遗嘱人可以在死前很久就做出重要决定，并在遗嘱中确定。

只有扣除津贴后的遗产才需要纳税。每项应税收购都被四舍五入到100欧元整。遗产税的个人税率取决于继承人的不同税级，也是逐步递增的。

• 进一步的津贴适用于继承和赠予
• 补贴是根据关系的程度来决定的

礼物–津贴和礼物税

遗产税和赠与税是密切相关的。几乎适用于与继承相同的津贴，但是，作为礼物的津贴只能在十年内免税留下一次。因此，希望为其继承人减少遗产税的立遗嘱人必须在其死亡前十年开始赠送其资产。在拼凑家庭的情况下，这一规定意味着收养配偶的子女可能是有意义的，以使免税额与亲生子女的免税额相等。收养并不影响对另一亲生父母的继承权。

因此，赠与实际上可以节省遗产税。遗嘱人必须意识到这些可能性，并有针对性地使用这些可能性，以便在遗产中少缴税。非婚姻伙伴必须注意，即使是长期的民事伙伴关系，也只有在通过婚姻或通过伙伴关系的登记而被正式承认的情况下，才可以享受给定的税收优惠。

• 赠与税适用的免税额与遗产税相同。
• 两者密切相关，并遵循相同的前提

免税商品–艺术品、图书馆或家庭用品

除了免税津贴外，还有一些商品是免税的。对于第一类纳税人的近亲，家庭用品或类似的日常使用物品等动产，如果价值不超过42,000欧元，则视为免税。对于所有其他继承人，这里适用12,000欧元的价值。如果艺术品、档案馆或图书馆是遗产的一部分，一般来说，它们可以免征60%的税。如果遗产中包括一个继承人居住的建筑物，这也可以免征税收。

• 一些商品在一定的金额内免税或减税
• 档案馆、艺术品和图书馆可享受60%的免税待遇

了解更多有关主题：在你的有生之年正确地继承遗产!

关于免税额和遗产税的最重要问题

由于免税额因关系程度不同而不同，同时也取决于继承，所以在这个问题上经常出现问题。为了让你知道你有权获得哪种津贴以及应缴纳多少遗产税，Lukinski的专家回答了关于津贴和遗产税的所有重要问题。

遗产税的免税额有多高？

免税金额根据关系的程度而不同。对于配偶和伴侣，适用50万欧元的金额；对于子女和孙子女，如果他们的父母已经去世，适用40万欧元的金额。对于父母仍然健在的孙子女，适用20万欧元的金额，对于父母和祖父母，适用10万欧元的金额。

兄弟姐妹之间的遗产免税额有多高？

如果是兄弟姐妹之间的继承，适用20,000欧元的津贴。继承人要缴纳第2类税。

我怎样才能避免遗产税？

如果遗嘱人在生前已经开始赠送遗产，可以减少遗产税。在这里，必须遵守一些准则，以便不产生赠与税。如果一切都得到遵守，遗产税可以通过赠与来减少，根据情况甚至可以完全取消。

我何时缴纳遗产税？

遗产税是由每个继承人支付的。然而，只对超过免税额的部分征税。可能的免税额根据关系的程度而不同。

礼物是否需要纳税？

礼物税与遗产税非常接近。一般来说，赠与必须以与继承相同的方式征税，但同样的津贴也适用于此。因此，立遗嘱人可以通过在其有生之年进行捐赠来最大限度地减少遗产税。

遗产在什么时候才可以免税？

这取决于亲属关系的程度。配偶和子女等近亲的津贴高于死者的孙子女、父母或祖父母。

遗产税有多高？

遗产税的数额取决于关系的程度、遗产的数额，但也取决于各自的免税额。每个个案的遗产税有多高，必须单独计算。

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