Steuerhöhe | Lukinski https://lukinski.one Sun, 02 Aug 2026 12:26:22 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.10 出售带租客的公寓：权利、义务 & 特殊情况 https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%9c%89%e7%a7%9f%e6%88%b7%e7%9a%84%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%9a%e6%9d%83%e5%88%a9%e3%80%81%e4%b9%89%e5%8a%a1%e5%92%8c%e7%89%b9%e6%ae%8a%e5%8a%9f%e8%83%bd/ Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000 https://lukinski.de/%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%9c%89%e7%a7%9f%e6%88%b7%e7%9a%84%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%9a%e6%9d%83%e5%88%a9%e3%80%81%e4%b9%89%e5%8a%a1%e5%92%8c%e7%89%b9%e6%ae%8a%e5%8a%9f%e8%83%bd/ 出售带租客的 平坦 – 出售已出租的自有 平坦 可能是一种释放资金、重新投资被占用的自有资金或战略性调整投资组合的有利可图的方式。然而，这一过程伴随着诸多特殊之处：租客权利、解约禁令期、优先购买权以及明显较小的买家群体，导致实际交易价格相比空置 平坦 的售价通常会降低 20 至 35%。有关整个流程的所有详细信息，请参阅我们的 房产出售指南。在本文中，您将了解到租客拥有哪些权利、如何找到合适的买家、哪些税务陷阱潜伏其中，以及如何在有租赁关系的情况下获得市场合理的价格。

出售带租客的 平坦：需要注意的事项

出售已出租的平坦比出售空置房产要复杂得多。从《德国民法典》第566条规定的解约保护，到租户的优先购买权（《德国民法典》第577条）以及出于自用需求的解约禁令的封锁期（《德国民法典》第577a条），存在诸多法律障碍。此外，买家群体也在缩小——自用买家被排除，资本投资者成为主要目标群体。我们来详细看一下最重要的几个要点。

解约保护：购买不终止租赁（《德国民法典》第566条）

出售平坦并不会终止租赁关系。核心原则“购买不终止租赁”在《德国民法典》第566条中明确规定：新业主将继承现有租赁合同中的所有权利和义务。租金价格、解约期限、房屋修缮条款、现代化改造协议——所有内容均保持不变。只要租户履行合同义务，其对平坦的无干扰占有权依然有效。

实际上这意味着：即使租金多年来一直低于市场水平，新业主也无法简单地调整合同。租金上涨只能在封顶限制（三年内15–20％）和当地比较租金的范围内进行。正是这一点导致严重空置的物业出现显著的价格折扣。

一目了然的重点：

  • § 566 BGB：购房不终止租赁
  • 买家需承担租赁合同，包括所有条款
  • 押金也一并转移给买家（§ 566a BGB）
  • 租金上涨只能在法定范围内进行
  • 卖方需对过户前的欠租负责

租户的优先购买权（§ 577 BGB）

当一栋公寓楼首次被分割为独立产权单元并出售给第三方时，租户享有法定的优先购买权。这一保护机制旨在防止租户因物业的转换和出售而被驱逐。重要的是：优先购买权仅适用于分割后的首次出售，不适用于之后的每一次转售。

实际操作中优先购买权的运作方式如下：

  • 出售方必须以书面形式向承租人告知买卖合同内容
  • 承租人有两个月的时间行使优先购买权
  • 行使优先购买权必须通过公证形式进行
  • 承租人需以与第三方买家相同的条件购买
  • 例外情况：出售给家庭成员或同住人时，不适用优先购买权

关于多户住宅分割出售时还需注意的其他事项，请参阅此处：单独出售公寓。

转换后的解约禁令（《民法典》第577a条）

一个常被低估的要点：当出租公寓被转为自有产权并出售时，新业主在出于自用或增值目的解约方面将受到解约禁令的限制。在此期间，买家不得以自用为由解约。

禁令期限概览：

  • 全国最低保护期：产权转移后3年
  • 在紧张的住房市场（按州法规）：长达10年
  • 适用于慕尼黑、柏林、汉堡、科隆、法兰克福等大城市
  • 期限从新业主在土地登记簿上登记之日起开始

对投资者而言，这属于中性至积极的影响——他们本来就想出租。对于自住买家而言，这一禁售期可能成为交易的决定性因素，并实际上将这一买家群体排除在外。

解除租赁合同：昂贵但干净的解决方案

如果您希望空置出售以获得更高的自住买家价格，解除租赁合同通常是唯一合法的途径。租户通过一笔补偿金自愿放弃其租赁权利，并在约定的时间点搬出。

市场常见的补偿金额：

  • 标准：6至12个月净冷租金
  • 在紧张的市场：12至24个月净冷租金
  • 大致金额：10,000欧元至50,000欧元，在优质地段也可能明显更高
  • 经验法则：补偿金应低于出租与空置价格之间的差额

计算示例：慕尼黑一套冷租金为1,200欧元的公寓，出租可带来480,000欧元，空置时可带来620,000欧元。差额为140,000欧元。在此情况下，支付30,000–50,000欧元的补偿金是经济合理的，因为净收入仍可保留90,000–110,000欧元的额外收益。

房东的看房权

无论是 复式公寓 还是 微型公寓 – 如果您想出售您的公寓，您可以 安排看房时间。然而，看房权是明确受限的。房东必须尊重租户的隐私，提前通知看房时间（通常：至少提前3–4天）并说明看房目的。

法院认为可以接受的看房安排：

  • 每周最多一次看房
  • 工作日 10 点至 19 点，周六有限制
  • 提前通知时间：至少 24 小时，最好 3–7 天
  • 看房时间：每个预约最多 30–45 分钟
  • 允许多人同时看房，但不可强制

实践经验提示：为租户提供小额补偿（例如每次预约 50–100 欧元）或一次性补偿。这能显著减少冲突，并确保您获得合作的预约。

自住用户：因自用而解约

有效自用解约的条件

如果房东需要将房屋用于自己或近亲属，可以提出自用解约 – 但必须满足严格的条件。笼统的声明是不够的；必须具体且可验证地说明需求。

哪些人属于“近亲属”：

  • 配偶、注册伴侣、子女、父母
  • 兄弟姐妹、祖父母、孙子女
  • 岳父母、女婿（视情况而定）
  • 为家庭成员提供护理的护理人员

自用情况下的解约期限

法定的解约通知期根据租赁期限而定：

  • 租赁期限不超过5年：3个月通知期
  • 租赁期限5至8年：6个月
  • 租赁期限超过8年：9个月
  • 如进行产权转换：额外3至10年的禁止出租期（《民法典》第577a条）

特殊情况条款和风险

根据《民法典》第574条，如果解约对承租人造成特殊困难，例如高龄、严重疾病、怀孕或缺乏替代住房，承租人可以提出异议。此外需注意：如果房东后来未能实际使用所述自有住房（“虚假的自有住房需求”），可能会面临五到六位数的损害赔偿要求。

有效的自有住房需求解约的前提条件概览：

  • 房东具有正当且具体的利益
  • 用于自己或近亲属的使用
  • 需书面说明并注明姓名和需求原因
  • 遵守法定的解约通知期限
  • 注意转换后的禁售期
  • 实际执行在搬出后是强制要求的

出租 vs. 空置：直接对比

“出租出售还是空置出售”的决定具有重大财务后果。以下是最重要的因素直接对比：

标准 带租约出售 空置出售
出售价格 低于市场价值20–35% 100%市场价值
买家群体 资本投资者，投资者 自用买家 + 投资者
营销时长 通常较长（3–6+ 个月） 通常较快（1–3 个月）
评估标准 租金倍数 / 收益率 比较价值 / 实物价值
看房成本 高（需协调租客） 低（随时可能）
是否可进行家居展示 否 是
租金损失风险 由买家承担 不相关
谈判空间 有限 较大

目标客户为资本投资者：投资者的思维方式

通过租金倍数进行评估

虽然自用买家在情感上进行购买并以比较价格作为标准，但资本投资者纯粹通过租金倍数（也称倍数因子）来评估房地产。公式：购买价格 ÷ 年净租金 = 倍数。

各区域的市场因素：

  • A类区域（慕尼黑、汉堡市中心）：系数30–45
  • B类区域（杜塞尔多夫、斯图加特、科隆）：系数22–32
  • C类区域（中等大城市）：系数16–24
  • D类区域（中等城市）：系数12–18

计算示例：一套1,000欧元冷租金（每年12,000欧元）的公寓，在慕尼黑以系数35计算，售价可达420,000欧元；而在莱比锡以系数22计算，售价仅为264,000欧元。如果存在转租情况，在出售前应检查是否可以合法提高租金——每月每增加1欧元租金，售价将按系数×12增加。

哪些类型的投资人适合?

  • 私人投资者： 寻找1–3处用于养老的房产，注重系数
  • 持有者 / 家族办公室： 购买组合资产，关注现金流和区域质量
  • 翻新转售投资者： 寻找具有增值潜力的房产，通常存在即将到期的租赁关系
  • 机构投资者： 仅在组合规模较大时才相关，要求高回报

出售时的税务问题

投机税（§ 23 EStG）

如果在购买后10年内出售出租的住房，将按照您的个人所得税税率（最高45％加上团结附加税）对收益征收投机税。期限从公证买卖合同的日期开始计算——而不是从交付或土地登记开始。

关于投机期限的重要事项：

  • 出租物业的持有期限为10年</li
    ]]> 出售平坦：需要注意什么？- 税收、房源介绍 & Co. https://lukinski.one/%e5%87%ba%e5%94%ae%e4%bd%8f%e6%88%bf%e6%97%b6%e9%9c%80%e6%b3%a8%e6%84%8f%e7%a8%8e%e6%94%b6%e9%97%ae%e9%a2%98%e5%8f%8a%e6%88%bf%e4%ba%a7%e5%b1%95%e7%a4%ba/ Mon, 20 Feb 2023 10:36:52 +0000 https://lukinski.de/%e7%a7%81%e4%b8%8b%e5%87%ba%e5%94%ae%e5%85%ac%e5%af%93%e3%80%82%e6%88%91%e5%ba%94%e8%af%a5%e7%89%a2%e8%ae%b0%e4%bb%80%e4%b9%88%ef%bc%9f-%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e3%80%81%e6%9b%9d%e5%85%89%e5%92%8c%e5%85%ac/ 出售私人房产 – 在出售自有房产时有两种方式：通过中介或自行出售。选择私人出售可以节省中介佣金，通常为3.57％（含增值税，买方和卖方合计约7.14％）。以500,000欧元的房价计算，每方节省的费用很快就会达到17,850欧元。同时，您将承担全部风险：错误的定价、缺少文件或融资失败可能会让您付出比中介收费多得多的代价。在这里，您可以了解整个流程、费用、税收、展示资料、文件和常见的陷阱。有关全面概述，请参阅我们的指南：出售房产。

    私人房产出售：优缺点一览

    私人出售听起来像是快速获利 – 但只有在您拥有时间、市场知识和谈判能力时，才具有经济意义。一个诚实的对比：

    私人出售的优势

    • 无需支付中介佣金 – 以400,000欧元的房价计算，大约可节省14,280欧元（卖方部分）
    • 完全控制价格策略、市场营销和买家选择
    • 直接联系潜在买家 – 真实展示房产
    • 灵活的时间安排无需第三方协调
    • 更高的净收益在合理定价的情况下

    您应诚实地考虑的缺点

    • 定价风险： 低估5% = 在500,000欧元的情况下已损失25,000欧元 – 超过节省的佣金
    • 时间投入： 准备、看房和谈判需要现实的40至80小时
    • 责任风险在展示资料或购房合同中提供错误信息时
    • 没有信用检查流程： 私人卖家常常忽视要求财务确认
    • 情感谈判 – 房主往往过于让步或顽固
    • 覆盖范围较小没有中介网络和高级门户访问

    出售房产：6个阶段的流程

    在实际操作中，您应为整个流程计划四到七个月的时间 – 根据具体情况和市场阶段也可能更长。

    阶段 时长 核心任务
    1. 估价 1–2 周 市场分析，如有需要可聘请估价师
    2. 收集文件 2–4 周 能源证明，地籍簿，住宅管理文件
    3. 房源介绍 & 拍照 1–2 周 房屋布置，摄影师，文案撰写
    4. 营销 & 看房 8–16 周 房产门户，客户咨询，看房安排
    5. 谈判 & 信用审查 2–4 周 价格，融资确认
    6. 公证 & 交割 4–8 周 购房合同草拟至钥匙交付

    评估房产价值：三种方法对比

    评估 房屋价值 是最重要的一步 – 价格过高会使房产在市场上难以出售，价格过低则会损失真金白银。

    方法 费用 准确性 适用情况
    在线评估工具 免费 ±15–25 % 初步参考
    自行比较价值分析 免费 ±10–15 % 密集市场中的标准房产
    专家简要评估 500–1.500 € ±5–10 % 高端或特殊细分市场的房产
    完整评估（市场价值） 1.500–3.000 € ±3–5 % 遗产、离婚、法院

    实用小贴士： 将报价价格有意设定在您的目标价格之上3–7% – 这样您可以创造谈判空间，而不会使房产在市场中显得缺乏吸引力。

    私人房屋出售的费用：您将面临哪些开支

    即使没有中介，私人出售房产也不是免费的。标准公寓的现实成本概览：

    位置 费用范围 必要?
    能源证书（消耗） 50–100 € 是，在发布广告时
    能源证书（需求） 300–500 € 适用于1977年前未翻新的老建筑
    地籍簿摘录 10–20 € 是
    地形图 / 位置图 15–60 € 建议
    物业管理文件（经理） 50–250 € 是，在ETW时
    专业摄影 200–600 € 建议
    家居布置 1.500–4.000 € 可选
    广告高级平台 50–250 € / 月 建议
    估价报告 500–3.000 € 可选
    公证费用（通常由买家支付） 1,5–2 % 的购买价格 是
    提前解约赔偿金* 个别情况 在有贷款时

    * 如果提前偿还房产贷款，银行可能会要求支付提前还款补偿金 – 通常在5,000欧元至25,000欧元之间。在决定出售前请计算清楚。

    为出售做准备的住房：回报率最高的杠杆

    并非所有出售前的投资都能带来回报。谁如果彻底翻新一套住房，很少能在售价中1:1收回成本。请专注于投入产出比最好的措施：

    • 清空 & 去个性化： 花费几乎为零，但能明显提升感知价值
    • 将墙壁刷成白色： 材料费用300–800欧元，通常售价可提高2–5%
    • 修复小的缺陷： 水龙头、硅胶密封条、灯具开关 – 传达出维护良好的状态
    • 深度清洁窗户 & 地板
    • 在高档地段进行Home-Staging： 投资回报率通常为5至10倍

    注意：只有在现有状况使房产无法出售时，进行全面的厨房或浴室翻新才是值得的。否则，买家希望实现他们自己的品味。

    创建有说服力的房产说明：必备内容

    专业的房产说明是您最重要的销售文件。它具有两种功能：法律规定的必要信息和情感化的销售文件。

    法定必要信息（否则可能面临最高15,000欧元的罚款）

    • 能源证明的类型（能耗 / 需求）
    • 最终能源消耗或需求，单位为kWh/(m²·a)
    • 主要能源类型（天然气、燃油、区域供暖、电力）
    • 根据能源证明的建筑年份
    • 能源效率等级（A+ 至 H）

    提升销售效果的内容

    • 10–20张高质量的横版照片，自然光，广角拍摄
    • 带尺寸标注和说明的平面图
    • 带微区描述的地理位置（学校、公共交通、购物步行可达）
    • 具体配置特征：地面类型、供暖、窗户、浴室
    • 在ETW中：住房补贴、维护储备金、特殊使用权
    • 真实描述 – 夸大其词可能构成责任陷阱

    房屋出售的重要文件

    完整的文件 应 在首次看房 之前 准备好 – 需要融资的买家需要它们提供给银行。

    一般文件

    • 最新的地籍簿摘录（不超过3个月）
    • 能源证明
    • 地块地图 / 位置图
    • 按照WoFlV计算的居住面积
    • 平面图
    • 建筑图纸 / 建筑说明
    • 现代化改造证明（发票）

    业主公寓的附加文件

    • 分割声明附分割图
    • 最近3次业主大会会议记录
    • 最新的经济计划
    • 最近的物业管理费结算
    • 维护储备金的金额
    • 现行及已通过的特别摊派一览
    • 管理人合同及联系方式

    买家信用审查：最常见的新手错误

    私人卖家在获得第一份承诺后便会在公证处签署合同——结果买家的融资却后来失败。请保护自己：

    • 要求银行出具融资确认函 – 不仅仅是贷款预审
    • 对于希望现金支付的买家，要求其提供自有资金证明
    • 对于私人买家：要求提供信用信息自我声明（自愿，但常见）
    • 对于商业买家：要求提供商业登记簿摘录和最新的年度财务报表
    • 在获得信用审查证明之前，不要签署预订协议

    私人房产出售的税收

    即使没有中介，税务局也会介入。应缴纳的税款取决于持有时间、自用情况和您出售的房产数量。

    投机税：10年内出售

    当购买和出售之间的时间少于十年时，将征收投机税。出售收益将按照您的个人所得税税率征税——对于高收入者，最高可达45%，加上团结附加税和可能的教会税。

    示例计算：

    • 6年前的购买价格：280,000 €
    • 购置附加费用（公证人、土地转让税、地籍簿）：28,000 €
    • 今天的出售价格：420,000 €
    • 出售附加费用（能源证明、广告、照片）：1,500 €
    • 应税利润：420,000 – 280,000 – 28,000 – 1,500 = 110,500 €
    • 在边际税率42%的情况下：约46,400 €的投机税

    自用例外情况

    如果在出售当年及前两个日历年内，该住房仅用于自住，则出售所得可免征税。因此，只要满足两个完整的日历年度自住，加上前一年和出售当年的已开始天数即可——不强制要求36个完整月份。

    三套房产界限：注意商业房地产交易

    在五年内出售超过三套房产的，将被税务部门视为商业房地产经营者。后果相当严重：

    • 商业税 除所得税外另行征收（根据地区不同，实际税率约为7–17%）
    • 不再享有十年投机免税期——所有利润均需缴税
    • 必须进行账簿记录和双重账目
    • 需注册商业经营并加入工商会
    • 可能追溯审查之前的交易记录

    注意：修缮后出售或建设时即有出售意图，即使未达到三套房产的界限，也可能构成商业经营。

    其他税务方面

    • 增值税： Be
      ]]> 美国与德国财产税对比：比较 & 差异 https://lukinski.one/%e7%be%8e%e5%9b%bd%e5%92%8c%e5%be%b7%e5%9b%bd%e7%9a%84%e8%b4%a2%e4%ba%a7%e7%a8%8e%e6%af%94%e8%be%83%e5%b7%ae%e5%bc%82/ Thu, 09 Feb 2023 07:15:38 +0000 https://lukinski.de/%e7%be%8e%e5%9b%bd%e4%b8%8e%e5%be%b7%e5%9b%bd%e7%9a%84%e8%b4%a2%e4%ba%a7%e7%a8%8e%ef%bc%9a%e6%af%94%e8%be%83%e4%b8%8e%e5%b7%ae%e5%bc%82/ 美国与德国的土地税 – 不管您是在美国还是在德国拥有房地产，作为房地产所有者，您都有义务缴纳土地税，尤其是土地税。以下是对美国和德国之间在目的、计算方式、税率和付款期限方面的差异的简要介绍。

      土地税：这是什么？

      什么是土地税（房地产）：简单解释？

      土地税是一种每年征收的税，针对土地或房地产的所有权。它的目的是为公共事业如道路建设、消防、警察和学校提供资金。

      土地税的金额通常基于土地的估计 市场价值 / 通行价值 或 地价标准值 来计算。在某些地区，土地税也可能基于土地上建筑物的大小或状况来计算。

      土地税在美国各州或市镇之间可能有所不同。在德国，各联邦州之间的土地税也有所不同。

      通常，土地税的所有者或受益人每年或每季度需缴纳一次土地税。

      土地税比较

      美国和德国的土地税在一些重要方面有所不同：

      1. 税收的目的
      2. 计算和依据
      3. 税率和金额
      4. 缴纳和期限

      税收的目的

      美国的财产税用于资助公共事业服务，如学校、道路和公共安全。在德国，财产税用于对地产拥有权征税。

      计算和依据

      在美国，财产税是基于地产的估计市场价值计算的。在德国，财产税是基于地产价值计算的，该价值由土地单价和建筑物费用得出。

      税率和金额

      美国各州和各地方的财产税率各不相同。在德国，财产税税率由法律规定，通常为土地单价的300至600百分比。

      缴纳和期限

      美国的土地税每年到期，必须由业主支付。在德国，土地税通常每季度到期，也可以由业主或土地的受益人支付。

      总体而言，美国和德国的土地税存在显著差异，但它们都用于为两国的公共服务提供资金。

      US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

      US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren. Dieses exklusive Paket wurde speziell für deutschsprachige Tax-Lien-Investoren entwickelt und enthält alles Wichtige, was ein Investor benötigt, um seine Tax-Lien-Investments erfolgreich umzusetzen:
      • Gründung einer LLC oder Corporation
      • Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
      • Geschäftsadresse
      • Postservice
      Mehr erfahren:

      一目了然的事实：税表

      再次直接比较美国和德国的土地税：

      特征 美国土地税 德国土地税
      用途 公共事业的融资 对土地所有权征税
      计算 土地的预估市场价值 地价标准和建筑物费用
      税率 因州或市而异 法定规定（地价标准的300-600%）
      支付 由业主每年支付 由业主或使用者每季度支付

      此表格包含土地税最重要的差异！

      最重要的链接：土地税

      这里是德国和美国最重要的链接，重点放在纽约州和加利福尼亚州。

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