Real Estate Ltd. | Lukinski https://lukinski.one Wed, 04 Oct 2023 11:49:43 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 房东常犯的 9 大错误：租金损失、空置、租户流失及公司损失。 https://lukinski.one/%e6%88%bf%e4%b8%9c%e5%b8%b8%e7%8a%af%e7%9a%84-9-%e5%a4%a7%e9%94%99%e8%af%af%ef%bc%9a%e7%a7%9f%e9%87%91%e6%8d%9f%e5%a4%b1%e3%80%81%e7%a9%ba%e7%bd%ae%e3%80%81%e7%a7%9f%e6%88%b7%e6%b5%81%e5%a4%b1/ Wed, 04 Oct 2023 11:49:43 +0000 https://lukinski.de/%e6%88%bf%e4%b8%9c%e5%b8%b8%e7%8a%af%e7%9a%84-9-%e5%a4%a7%e9%94%99%e8%af%af%ef%bc%9a%e7%a7%9f%e9%87%91%e6%8d%9f%e5%a4%b1%e3%80%81%e7%a9%ba%e7%bd%ae%e3%80%81%e7%a7%9f%e6%88%b7%e6%b5%81%e5%a4%b1/ 这就是房东面临的 9 大挑战：从租金损失到法律义务。 更多请访问Lukinski.one。出租物业是一项要求很高的业务，作为房东，您将经常面临租金损失、租户问题和法律要求等问题。在本文中，我们将盘点您面临的十大挑战，并告诉您成功克服这些挑战的方法。小贴士。房东的陆金所。

1. 租金损失：当租金未支付时

房东失眠的主要原因之一是拖欠房租。这种情况发生在租户不按时或根本不支付约定租金的情况下。拖欠租金会造成经济困难，通常需要采取法律行动来收回欠款。房东应准备好储备金，以应对财务挫折。

租金损失：未支付租金：

  • 窍门 1： 设置明确的租金支付期限，提醒租户按时支付。自动付款提醒在这方面很有帮助
  • 提示 2：建立一个财务安全垫，以弥补意外的房租损失。这可以在您遇到经济困难时为您提供帮助。

2. 租户问题：与难缠的租户打交道

房东经常要面对处理问题租户的挑战。这可能包括反复的噪音滋扰和不当行为，也可能包括对物业的严重破坏。处理这些冲突需要技巧和执行租约及适用法律的能力。

租户问题：处理难缠的租户：

  • 窍门 1： 在租约中明确规定行为准则，并尽早告知租户任何违反准则的行为
  • 提示 2：与租户保持坦诚沟通，在问题升级之前及早处理和解决。

3. 维修和保养：保持房产的价值

物业的定期维护对于保持其价值和确保租户满意度至关重要。维修、翻新和维护工作可能会产生意想不到的费用，需要可靠的技工和服务提供商进行管理。不过，从长远来看，维护良好的物业可以带来更高的租金和转售价值。

维修和保养：保持房产的价值：

  • 窍门 1：保持定期检查，及早发现和解决潜在的维修问题
  • 秘诀 2：做好长期规划，制定维修和保养预算，更好地管理意外费用

4. 租户流动：寻找长期租户

租户频繁流动会导致房屋空置，增加成本。业主通常会寻找长期可靠的租户来克服这一难题。这就需要对租户进行全面的筛选，遵守公平的租赁条款，并与租户进行适当的沟通，以满足他们的需求并建立长期的联系。

租户流动：寻找长期租户：

  • 窍门 1：对租户进行全面的背景调查，挑选可靠的长期租户
  • 秘诀 2：提供条件诱人的长期租约，长期留住租户，尽量减少空置率

5. 法律要求和规定：法律陷阱

房地产租赁受众多法律法规的制约，从租赁到歧视法，再到安全法规，不一而足。房东必须彻底熟悉地方、州和联邦法规，以避免法律问题。否则会导致代价高昂的法律诉讼。

法律要求和法规：法律陷阱：

  • 提示 1：尽早了解当地、州和联邦的租赁法律法规，确保您符合所有要求
  • 秘诀 2：遵循最佳做法，避免法律问题，如谨慎管理租赁协议和遵守歧视法。

6. 保险和责任：保护自己免遭风险

购买合适的保险对于保护房东免受意外损害或责任索赔至关重要。这包括责任保险、财产保险以及可能的租金损失保险。应谨慎选择正确的保险，以确保获得最佳保护。

保险和责任：保护自己免受风险：

  • 提示 1：咨询保险专业人士，为您的财产选择合适的保险，包括责任保险和财产保险。
  • 提示 2：调查租金损失保险的可能性，以弥补租金损失时的经济损失。

7. 税收与财务：会计和税收筹划

房地产的财务管理需要准确的记录保存和有效的税务规划。房东应了解租金收入和支出的税务影响，以实现利润最大化，并避免与税务机关发生问题。

8. 营销和出租：寻找合适的租户

寻找合适的租户需要市场营销和看房。关键是要以吸引人的方式展示房产，并对潜在租户进行全面筛选，以做出正确的选择。有效的营销和租赁流程可以最大限度地减少空置率，提高盈利能力。

营销和出租：寻找合适的租户：

  • 窍门 1： 花时间和精力展示您的房产，包括吸引人的照片和详细描述，以吸引合格的租户。
  • 提示 2：对潜在租户进行全面的背景调查，确保他们可靠并了解租赁条款

9. 经济波动：应对不确定时期

房地产租金可能会受到经济波动的影响。经济变化会影响租金收入和房产价值。业主应为经济的不确定性做好准备，建立充足的资金储备，并制定灵活的战略以适应市场。

我的结论：租房时的错误

出租房产是一项回报丰厚的投资，但同时也面临着许多挑战。作为房东，通过全面了解情况、寻求专业支持（小贴士：房地产指导）和采用最佳实践，您可以更好地管理这些问题，提高出租的成功率。

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]]> 亚历克斯-费舍尔的 “房主 “大师课程：教练、经验、内容 https://lukinski.one/%e4%ba%9a%e5%8e%86%e5%85%8b%e6%96%af-%e8%b4%b9%e8%88%8d%e5%b0%94%e7%9a%84-%e6%88%bf%e4%b8%bb-%e5%a4%a7%e5%b8%88%e8%af%be%e7%a8%8b%ef%bc%9a%e6%95%99%e7%bb%83%e3%80%81%e7%bb%8f%e9%aa%8c%e3%80%81/ Mon, 05 Jun 2023 07:41:18 +0000 https://lukinski.de/%e4%ba%9a%e5%8e%86%e5%85%8b%e6%96%af-%e8%b4%b9%e8%88%8d%e5%b0%94%e7%9a%84-%e6%88%bf%e4%b8%bb-%e5%a4%a7%e5%b8%88%e8%af%be%e7%a8%8b%ef%bc%9a%e6%95%99%e7%bb%83%e3%80%81%e7%bb%8f%e9%aa%8c%e3%80%81/ 作为一个房主：在，你面临着各种挑战和障碍，这可能会磨损你的神经。从寻找可靠的租户到处理维修费用和法律事务，财产所有权可能是一个情绪化的过山车。但是，尽管有这么多困难，还是有解决办法和方法来成功驾驭这些问题。在亚历克斯-菲舍尔的这个大师课程中，你将掌握专家知识和实用技巧，以优化你的房地产投资，减少财务负担，并从长远来看，作为一个房主，体验更多的成功和喜悦。

主课程一目了然：”房主

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在我们讨论内容之前，有一个重要的问题：

大师课程是为谁准备的？典型问题

你拥有房地产吗（或想以最好的方式为自己做准备）？那么你可能对这些典型的问题很熟悉，从空置到行政费用。

  • 空缺：房产全面出租有困难
  • 拖欠租金：租户不愿意或无法支付的问题
  • 维护成本：在融资和组织维修和翻新方面的挑战
  • 霉菌：出租公寓的潮湿和霉菌问题
  • 租户流动：频繁更换租户造成额外的工作和成本
  • 法律问题：遵守租赁法和合同谈判方面的困难。
  • 融资：获得和管理贷款和抵押贷款方面的挑战
  • 税收方面：与房地产税和报税有关的复杂问题
  • 行政费用：对财产进行一般管理所需的时间和精力

教练的主题和学习领域

请注意!这里有很多内容!让我们从所有的事实开始：

课题 学习
租房游民：风险和保护 了解如何保护自己不受租赁游牧民族的影响，不再担心。
购买建筑材料时节省成本 有了这个提示，你可以节省高达50%的装修材料费用。
寻找廉价工匠 了解如何寻找和选择负担得起和可靠的商人。
全面放行–基本知识 学习完全租赁的基本知识以及如何创造额外的收入。
完全出租 – 配套的厨房 告诉你如何在紧张的预算下始终实现满员和高回报。
ARGE的租金转让 确保你的租金像教堂里的阿门一样被接收的提示，即使是ARGE的租户。
减少高达50%的加热成本 发现简单的方法，为您和您的租户减少高达50%的供暖成本，而无需昂贵的装修。
由于发霉导致的租金减少 – 不正确的通风 补救霉菌问题和减少租金的解决方案和技巧。
降低能源成本 这个几乎免费的技巧可以为你节省更多的取暖费用，而不是昂贵的外部保温。
因发霉而减租–潮湿的房间 了解湿润的房间里霉菌生长的原因和廉价的解决方法。
大量节约的税务提示 了解如何通过正确的买卖策略将你的税收负担减少到几乎为零。
房地产基础知识百科全书 在可下载的房地产词汇表中获得最重要的房地产术语的简单解释。
使工艺品更便宜 告诉你在需要维修时如何能节省大量的钱。
全套租赁–蒸汽淋浴 了解你如何以独特的方式为租户提供无与伦比的服务。
由于快速的Schufa自我披露，更快地缔结合同 加快Schufa的自我披露过程，以避免租赁游民。
租户自我披露 获取符合法律规定的租户自我披露，以选择可靠的租户。
房地产融资：市场/银行融资审批过程中的后台工作 了解银行的融资审批程序是如何进行的。
通过在所得税卡上的记录，每月享受房地产税收优惠 了解你如何能从你的投资物业中获得每月的税收优惠。
房地产融资：收回资产并节省税收 告诉你如何在为房地产融资时拿回你投入的资产并节省税收。
组织房地产账户 学习如何组织你的房地产账户，使你花的钱永远不会超过你赚的钱，并提高盈利能力。
更高的租金收入 学习简单而具有成本效益的方法来减少你的租户的服务费，从而增加你的租金收入。
租户的顺利交接 了解如何使更换租户的工作顺利进行，以避免压力和额外工作。
维护费用的预算编制 了解如何在没有资金瓶颈的情况下支付维修费用，并保持低水平。
为未来的租户提供证书 为未来的租户办理合法合规的证书，以避免出现问题。
处理建筑业预扣税的正确方法 了解你需要知道的关于建筑扣税的一切，以节省时间和金钱。
房地产融资：名义利率和实际利率的区别 了解名义利率和实际利率之间的差异意味着什么，取决于贷款的类型。
偿付能力：如何建立和维持它 学习如何平衡你的收入和支出并建立偿付能力。
用时间换取金钱–如何停止这样做 学习如何投资你的时间以产生更多的自由时间和金钱。
你在通往财务自由道路上的对手 克服障碍，实现财务自由。
正确计算装修费用 获得一个电子表格，以快速和方便地计算装修成本。
谁在用非货币化（通货膨胀/货币崩溃）来衬托自己的口袋？ 了解谁会受到非货币化的影响，以及你如何保护自己免受其害。
令人信服的物体照片：这就是它的做法 学习如何创建引人注目的房地产照片。
两个重要的回报率 学习如何计算投资的盈利能力。
房地产融资：固定利率/暂停还款贷款与年金贷款对比 比较不同类型的房地产融资贷款。
房地产融资：名义利率和实际利率的区别 了解名义利率和有效利率之间的差异意味着什么，这取决于贷款的类型。
信用度基础知识 学习如何建立和使用你的信用分数。
正确的加热和通风 学习如何正确地加热和通风，以节省能源成本和防止发霉。
房地产融资：年金贷款的还款时间表 了解用年金贷款偿还房产是如何进行的。
租赁协议=可能是门面交易 了解哪些错误会导致租约被宣布无效。
对通货膨胀及其后果一知半解的疏忽大意 了解你需要知道的关于通货膨胀、其影响和如何应对的一切。
房地产融资：股权的类型 了解更多关于不同类型的股权和它们在房地产融资中的重要性。
正确的加热和通风 学习如何正确地加热和通风，以节省能源成本和防止发霉。
房地产融资：年金贷款的还款时间表 了解用年金贷款偿还房产是如何进行的。
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你将在 “房主 “大师课程中学习到这些以及更多。这里有3个重要的主题，从亚历克斯-费舍尔的课程中简单解释，我想简单介绍一下：

充分让基本知识

本课提供了在创造额外收入的同时实现充分占用的基本知识。本课介绍了避免空置和增加租赁物业需求的策略和技巧。

购买建筑材料时节省成本

在本课程中，您将了解到如何在购买建筑材料、镶木地板、配件、电子产品和其他材料时作出明智的选择，从而大大节省装修项目的费用。有了这个小窍门，你可以减少高达50%的材料成本，从而提高你的盈利能力。

房地产收益立即免税

在本课中，你将了解到一种策略，它可以使你立即获得房地产的免税收益，而不必等待通常的10年持有期。你将了解到如何通过巧妙地运用 “活用 “策略来积累财富而无需纳税。本课为你提供了宝贵的见解和法律信息，使你的房地产投资在税收方面得到优化，从而在长期内产生更多的利润。

结论 大师课程：我的经验

Alex Fischer的 “职业力量 “大师班提供了一个宝贵的机会，使你的职业生涯更上一层楼。涵盖了从团队合作到理解老板的期望和有效的时间管理等广泛的主题，你将获得宝贵的知识和实用的建议，以提高你的效率，并在工作环境中获得最大的成功。本课程将为你提供工具和策略，以实现你的职业目标，获得你应得的声望和认可。

对你的职业未来进行投资，接受优化你的职业道路的挑战。通过职业动力大师课程，你可以提高你的技能，实现你的潜力，使你的职业生涯更上一层楼。抓住这个机会，加速你的成功，实现你梦想中的职业。你有潜力实现伟大的事情 – 让亚历克斯-费舍尔的职业动力大师课程成为你职业成功的催化剂。

我对大师班的评价

根据我对硕士课程的经验，我的结论是：

4.7 / 5.0颗星

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]]> 应用程序房地产：为租户、房东和房地产投资者提供的建议 https://lukinski.one/%e5%ba%94%e7%94%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e5%af%b9%e7%a7%9f%e6%88%b7%e3%80%81%e6%88%bf%e4%b8%9c%e5%92%8c%e6%88%bf%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85%e7%9a%84%e5%bb%ba/ Fri, 03 Mar 2023 11:30:05 +0000 https://lukinski.de/%e5%ba%94%e7%94%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%9a%e5%af%b9%e7%a7%9f%e6%88%b7%e3%80%81%e6%88%bf%e4%b8%9c%e5%92%8c%e6%88%bf%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e8%80%85%e7%9a%84%e5%bb%ba/ 房地产应用程序 – 这些应用程序适用于所有房屋猎人、房东、卖家或房地产投资者。它们提供计算房地产关键数据的工具和计算器，您也可以找到自己梦寐以求的房产，用于自用或投资。您可以在此列表中找到所有应用程序的概述和相应的下载链接。

房地产应用程序：知识与新闻

有了以下应用程序，您将始终掌握房地产方面的最新信息。适用于初学者和高级用户的应用程序。

房地产体验应用程序

Immobilien-Erfahrung.de应用程序为您提供有关资本投资、建筑管理、升级以及融资和管理的所有房地产知识。通过实用的计算器，您可以了解辅助购买成本和许多其他关键数据。在房地产维基中，您可以找到 1000 多个专业术语的简单解释。

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从 Google Play Store 和 Apple App Store 下载。

IZ – 房地产报

通过 IZ-Immobilienzeitung，您可以随时了解德国房地产行业的最新动态。只需一个应用程序，您就能了解有关收益机会或投资房产的所有信息。

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应用程序下载：iOS 和 Android

您可以在 AppStore（iPhone）和 Playstore（适用于所有安卓智能手机）中找到该应用程序。

Haus & Grund 杂志

Haus & Grund》杂志为租户、房东和业主提供房地产领域的最新信息。例如，政治动态、税法或租赁法新闻以及行政管理方面的话题。读者可以用简单的书签标记文章，并在以后进行分类。

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房地产应用程序：在线工具和计算器

利用这些工具，您可以快速、轻松地计算与房地产有关的实用关键数据。从资产净值和投资回报率到可用空间和建筑面积，您都可以通过这些应用程序找到答案。

房地产大师（我的应用程序）：学习应用程序和计算器

Immobilien Guru 应用程序为您提供 20 多种房地产方面的在线工具。通过这些工具，您可以获得各种实用的关键数据，作为决策辅助工具或高级知识。通过该应用程序，您可以方便快捷地计算储备金、股权和房地产回报的储蓄计划。

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房地产应用程序 Vermietet.de 是专为房东和物业管理人员开发的。该应用程序提供了一种简单、安全和省时的方式来组织物业管理的各个方面，无论投资组合的类型是公寓还是公寓楼。该应用程序的功能包括符合法律规定的服务费报表、安全租赁协议、估价以及经官方验证的提醒和加租模板。

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Immocation.com

Immocation.de 应用程序提供了一个简单明了的计算器，可在您购买或出售房产之前为您提供快速、准确的投资回报信息。此外，该应用程序还提供其他工具，为您提供有关房地产主题的详细信息。由于用户界面友好，滑块简单，该应用程序的操作非常简单。

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Deka 房地产基金

Deka Immobilienfonds 应用程序为您提供有关 Deka 集团房地产基金所有重要细节的全面信息。通过该应用程序，您可以方便快捷地获取单价、物业信息和买卖背景信息等信息。该应用程序的推送功能意味着您可以随时了解最新进展。

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房地产应用程序：购买、出售、出租和租赁

在以下应用程序的帮助下，您一定能找到梦想中的房产。无论是自住、投资还是度假房产，有了这些精选应用程序，您就能找到自己想要的。

卢金斯基别墅

卢金斯基别墅应用程序为您提供德国、巴利阿里群岛和美国的度假房产和投资项目的报价和概况。只需下载该应用程序，您就可以轻松搜索符合您需求的房产。

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Immoscout24

Immoscout24应用程序为您提供了寻找或提供待售、待租或待租物业的机会。通过多种过滤选项，您可以专门搜索您想要的房产。该应用程序还提供搬迁和融资规划等实用功能，帮助您做出决定和实施计划。

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Immowelt

通过 Immowelt 房地产应用程序，您可以搜索德国、奥地利和瑞士的租赁或购买房产。您可以使用各种过滤器（如价格、居住面积或房间数量）轻松找到符合您需求的房产。此外，该应用程序还提供实用功能，如搜索地图视图或直接在应用程序中申请 Schufa 报告。

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伊莫内特房地产公司

Immonet 应用程序可帮助您如愿以偿地找到合适的房产。通过交互式地图功能，您可以精确绘制搜索半径并使用先进的 GPS 功能。通过简化搜索条件，如 “阳台 “或 “车库”，您可以轻松筛选合适的房产。此外，该应用程序还集成了 Apple Watch。

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Trovit Immo

Trovit Immo 是一款简单的房地产应用程序，可让您快速、轻松地找到合适的房产进行购买或租赁。搜索半径功能可自定义，广泛的搜索条件可有效缩小搜索范围。通过推送通知，您可以随时了解最新信息。

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冯波尔房地产公司

Von Poll 房地产应用程序为您提供了一种发现大量房产的便捷方式。通过业主仪表板，您可以出售或出租自己的房产。此外，该应用程序还能快速、轻松地进行在线房产估价，以确定房产的实际价值。

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Immosuchmaschine.de

Immosuchmaschine.de应用程序是一款专为房地产搜索而设计的应用程序。它结合了德国最知名的房地产门户网站，允许您同时在多个门户网站上进行搜索和比较。通过搜索代理功能，您可以指定搜索条件，一旦找到合适的房产，搜索代理就会立即通知您。

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]]> 房地产资产负债表/盈利能力：收益的房地产，房地产购买和现金流优化 https://lukinski.one/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e8%b5%84%e4%ba%a7%e8%b4%9f%e5%80%ba%e8%a1%a8-%e7%9b%88%e5%88%a9%e8%83%bd%e5%8a%9b%ef%bc%9a%e6%94%b6%e7%9b%8a%e7%9a%84%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%8c%e6%88%bf%e5%9c%b0/ Wed, 14 Oct 2020 17:32:48 +0000 https://lukinski.de/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e8%b5%84%e4%ba%a7%e8%b4%9f%e5%80%ba%e8%a1%a8-%e7%9b%88%e5%88%a9%e8%83%bd%e5%8a%9b%ef%bc%9a%e6%94%b6%e7%9b%8a%e7%9a%84%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%ef%bc%8c%e6%88%bf%e5%9c%b0/ 房地产资产负债表（来源：Alex Fischer）–你希望别人和你一起积累财富吗？在这段视频中，你将了解到你如何通过某些收入房产，每支付一欧元就能再获得六欧元的收入!全面审视房地产的经济部分，既适用于货币投资者，即出于投资原因购买房地产的人，也适用于自住者。提前简单地总结了一下。想象一下，你用10,000欧元得到的东西，其价值为100,000欧元。因此，你不会在30年内得到10万欧元，你会立即得到10万欧元的价值。例如：你买了一辆价值100,000欧元的保时捷，但你只需要支付10,000欧元，而且你已经得到了这辆保时捷的交付。你不必立即支付这10,000欧元，而是一点一点地支付。你会喜欢这样吗？了解一下房地产的原理。更多关于亚历克斯-费舍尔的信息。

房地产资产负债表：投资转盈余

如果你没有机会观看视频（飞机、火车等）：你可以在视频下面直接找到包含所有提示的文字记录。

提示。税收，财务。这是老板的事。我关注亚历克斯作为房地产投资者已有近一年时间。最近，我还参加了他的税务辅导，在这里阅读更多关于那段时间和我在税务辅导中学到的东西。Alex Fischer的经历。

房地产作为一种投资是如何运作的

你只需支付一次10,000欧元，就能立即获得100,000欧元的价值。再说一次，你不是在30年内拥有这10万欧元的价值，而是立即拥有，价值的增加可以立即发生。这怎么能行呢？我现在就给你看!

房地产的有趣之处在于它是一个资产负债表。这意味着它有一个收入方和一个支出方。房地产的另一个特点是，你不一定要有10万欧元。如果你通常想把钱投资于股票基金或建筑协会，你必须有10万欧元，才能进行10万欧元的建筑协会或10万欧元的投资。

对于房地产，它是这样运作的。例如，如果你的收入足够好。这意味着你作为单身人士的净收入超过2000欧元，或作为已婚人士超过2500欧元。那么这就意味着你已经交了税，你在银行有一个好名声。这意味着银行认为你是一个好客户。为此，银行借给你10万欧元，并以该房产作为抵押。

阅读提示!房地产融资：银行是怎么想的？

现在让我们来看看这份资产负债表。

财产的收入方和支出方

我已经说过：资产负债表有一个收入方和一个支出方。在收入方面，第一个因素是 “租金”。这里我们计算出大约5%的租金收入，相当于每年5000欧元。那么我们就有了税收优势。这大致相当于每年1%，也就是1,000欧元。这将是收入方面的问题。支出方面：我们有利息；关于利息，重要的是它是债务的利息。 你借了钱，所以你必须向银行支付债务的利息，因为你对银行有债务。可以说，这就是钱的贷款费用。不要与信贷余额的利息相混淆。那是不同的东西。也就是说，如果银行欠你的钱，那么你就会得到钱。让我们把这个利息定为4%。这将相当于约4000欧元。

事实上，目前的利率甚至更低。但我更喜欢计算得更长远一点，对财产来说更糟糕一点，这样你就可以看到，即使是在加息的情况下，整个事情仍然会成功。稍后你会发现更多关于利率上升等问题。

资产负债表的收入方面。

  • 租金收入（5%）=5,000欧元/年
  • 税收优惠（1%）=1,000欧元/年

资产负债表的支出部分

  • 债务利息（4%）=4,000欧元/年

在这个例子中很重要的是：它是关于理解房地产的原则。

赎回和破坏性因素

现在让我们继续讨论还款问题。还款无非就是还钱。利息是借钱，还钱是还钱。 所以你要确保债务变得越来越少。

在这个例子中，我们现在将还款额定为2%。这相当于一个大约25-30年的期限。这相当于每年2,000欧元。然后，我们有必须计算的成本。这些包括维修，例如，如果物业上有什么东西需要修理，或者物业管理的费用。这些不能转让给承租人。换句话说，它们是你真正必须自掏腰包的费用。这些可以按1%计算，这是一个很好的平均值，在这个例子中相当于1,000欧元。

计算自己的投资。还款和费用后

现在我们画一条线。4,000欧元加2,000欧元加1,000欧元，一年总共是7,000欧元。资产负债表必须是平衡的。

支出方面的新情况。

  • 还款(2%)=2,000欧元/年
  • 时间：25-30年
  • 运行成本（1%）=1000欧元/年
  • [债务利息（4%）=4,000欧元/年，从上面看]。

如果我们现在把它加起来，我们会看到 “哎呀，少了1000欧元”。这就是个人投资。我们按1%计算，即1000欧元，注意，是每年。对于一个10万欧元的房产来说，这意味着每月约80欧元。为了这每月80欧元的收入，我们得到了价值10万欧元的房产。现在我告诉你，房地产的伟大之处在于，你必须一次投资1万欧元，甚至不是立即投资，而是分期付款。作为回报，你马上就能得到价值10万欧元的资金。

这（截图）是一个时间轨迹。从0年开始。那将是购买的年份。在第30年，也就是房产被付清的那一年。2%还款的房产将在大约30年后还清。我稍后会解释原因和方法。在这里，我简单地标记了中间站。因此，我们必须（最初）每年支付1000欧元的自有资金。这意味着我们每年支付1,000欧元，乘以10年。因此，我们总共要支付10,000欧元。

节选（上面的视频，6:15分钟）。

来源：Alex Fischer Youtube

因素租金上涨和期限

那么我们就说以下几点。在第10年，我们将租金提高一次，增幅为20%。当然，没有人这样做，但这里的重点是了解房地产的原则，这就是为什么我们保持简单。我们不是每年都连续增加，以小比例增加，而是在10年内什么都不做，然后增加一次，增加20%。

计算的例子。零跑者

然后在20年后，我们再次做同样的游戏。现在我们来看看这对我们的资产负债表有什么影响。在第10年，我们增加20%，也就是说，5000欧元是我们以前的租金，我们增加20%，那么我们突然有6000欧元的租金。6,000欧元的租金加上1,000欧元的税收优惠，就是7,000欧元，我们需要7,000欧元，这意味着我们自己的投资落空。这意味着从第10年到第20年，我们一直在支付正负零。

  • 租金（前9年）：5,000欧元/年
  • 租金（10-19年）：6,000欧元/年（+20%）。
  • 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
  • 总收入：7,000欧元/年
  • 自己的投资（从第11年开始）：0欧元

计算例子：正的现金流

然后在第20年，我们再把租金提高20%。这将是在这里，20%，我们现在有6000欧元的租金收入，意味着我们然后有7200欧元的租金收入。意味着我们现在在这里有1200欧元。为什么？ 我们有7200欧元，1000欧元的税收优惠是8200欧元，我们只需要7000欧元，这意味着我们有1200欧元的盈余。这意味着在20-30年，我们将得到12,000欧元的回报。

  • 租金（20-29年）：7,200欧元/年（+20%）。
  • 加上税收优惠（以上）：1,000欧元/年
  • 总收入：8,2000欧元/年
  • 盈余：1,200欧元/年

优化现金流，实现流程自动化

你首先要擦亮你的眼睛，寻找 “现金流机会”（产生被动现金流的方法）。在此了解更多关于优化现金流和自动化流程的信息。如何增加你的现金流（外部）。

  1. 步骤：房地产融资和购买
  2. 步骤：优化现金流

来源：Alex Fischer

房产的实际价值：面对通货膨胀的价值稳定性

但我原来说过，我们必须投资一次1万欧元，才能立即得到10万欧元的房产。那是因为我在这里没有考虑到这部分。因为我把这部分留给了不可预见的情况。例如，公寓可能不会被租出去，或者可能需要进行大修。房地产的另一个优势是，通常情况下，如果你有10万欧元的信贷，通货膨胀每年都会减少该信贷。

3%的通货膨胀率使你在一年后只有97,000欧元，或25年后有40,100欧元。

房地产的好处是，你有一个有形的资产，而这个有形的资产通过通货膨胀而增值。我们将在进一步的课程中解释这到底是如何运作的。

贷款减少，实际价值增加

资产是正的货币价值，贷款是负的货币价值。你购买房产的贷款是一种负的货币价值。这种负的货币价值当然也会受到通货膨胀的影响。就是说。

30年后，10万欧元的债务，即负货币价值，也只值4.01万欧元。

财产上升和债务同时下降的这把剪刀，是财产真正的乐趣所在。

记住：信用度就是一切

你们中的一些人可能会问自己，”哎呀，如果这有什么了不起。为什么不是每个人都这样做？这很简单：不是每个人都能做到这一点。为了能够做到这一点，你必须a）适当纳税，b）在银行有一个好名声。什么时候才能在银行有一个好名声？当你作为单身人士至少净赚2000欧元或作为已婚人士至少净赚2500欧元。

房地产还是投资基金？

房地产还是投资基金？房地产和传统投资的区别在于，在传统投资中，你不可能用5000欧元拥有20万欧元。这将永远不会奏效。对于投资性房地产来说，确实如此。例如，为什么把钱投资于房地产而不是基金是明智之举，以及房地产作为一种投资是如何运作的，我将在这里解释一下

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外观维修概述

  • 定义 – 非必要的小修小补，例如：贴墙纸
  • 作为一个原则问题，房东承担费用
  • 租赁协议中的条款可以改变这一点
  • 间隔时间限制：浴室、厨房-3年，客厅、厕所-5年，相邻的房间-7年。

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