出售公寓楼：完全出售还是每个单位单独出售？

谈到出售公寓楼，有几种方法。一种可能性是将整栋楼作为一个单元出售。另一种选择是将大楼分成各个单元，然后分别出售。这两种选择都有优点和缺点，在做决定时必须考虑到。

你有这两个选择：

1. 出售整个财产
2. 出售个别单位

在大多数情况下，业主决定出售整个房产。

完全出售房产的优势和劣势

如果你决定出售整栋公寓楼，在完整出售的情况下，销售过程要简单得多。毕竟，为一栋完整的大楼寻找买家比为几个独立的单位寻找买家要容易。同时，完整的公寓楼比单个单位或独户住宅的需求量小，因为公寓楼通常只对资本投资者和投资者感兴趣。

然而，出售整栋楼也可以获得较低的价格，因为买方要承担潜在的空置和租赁问题的风险。

以下是其优点和缺点：

• 优势：容易和快速销售
• 缺点：零售价格低

这就是为什么值得划分公寓楼的原因

相比之下，将建筑分成独立的单位可以提高售价。由于每套公寓现在可以单独出售，也可能更容易找到买家。

但缺点是，将大楼分割成独立的单位可能涉及额外的费用，如建造隔墙和安装独立的公用事业线路。此外，你应该提前预留足够的时间，因为公寓楼的分割必须认真准备和处理。

• 优势：增加购买价格和许多感兴趣的人
• 缺点：成本和时间密集

即使把房子分成几个单位需要很多资源，但把房子分成几个产权份额也是值得的。为了使这一做法顺利进行，你有几件事要考虑。

将一栋公寓楼划分为独立单元

为了将公寓楼分割成独立的单位并分别出售，你必须采取某些步骤。我们现在就来仔细看看这是如何进行的。

建筑监理机构出具的完备性证明

如果一栋公寓楼被划分为几个共管公寓，就会成立一个共管公寓业主协会（简称WEG）。这方面的一个重要前提是，根据《共管法》的规定，要有自成一体的证书。该证书由负责的建筑监督机构颁发，并确认各个公寓是独立的。这意味着它们有一个独立的、可上锁的入口，有自己的天花板和墙壁，还有自己的卫生间。

必须满足这些条件，住宅才能被视为上锁：

• 独立的、可上锁的通道
• 自己的天花板和墙壁
• 自己的卫生间

通过建筑师或工程师提供的隔断计划

除了隔离证书外，你还需要一份整个建筑物的分区计划。该计划是分割声明的一个重要部分，显示了建筑物将如何被分割。

关于分配计划的最重要信息一目了然：

• 另外还需要
• 显示建筑物的划分
• 包括位置和尺寸
• 由建筑师或工程师创作

它必须由合格的建筑师或工程师编制，并说明各个单位的确切尺寸和位置。

分割声明的公证证明

一旦你收到隔离证书和分房计划，你就可以准备分房声明。这说明每个业主将把他或她的财产转换成与整个住宅区的份额相对应的共同所有权份额。分割声明必须经过公证，才具有法律效力。

共同所有权份额的土地登记条目

最后，你必须在土地登记处进行登记，以确保共同所有权的份额。这通常是由公证员完成的，公证员起草所有权转让契约，并在相关的土地登记处申请登记。

一旦完成这一步骤，你就可以出售相应的单位。但出售后，租户会怎样？

这是你需要牢记的内容：租户的优先购买权

如果你将一栋公寓楼改建成独立的公寓并出售，你必须记住，目前的租户有优先购买权。这意味着租户有机会以你和另一个买家之间的购买合同中约定的相同条件购买他们以前的公寓。优先购买权的作用是给租户一些安全感，确保他们不会被轻易踢出他们的公寓。

但是，租户有可能不行使他或她的优先购买权。在这种情况下，你可以把房子卖给其他愿意履行购买合同条件的买家。

出售房屋时免受解雇的保护

此外，根据《德国民法典》（BGB），买方受现有租赁协议的约束。这意味着，即使在房屋出售后，租户仍然保留他们的租赁协议，不必担心他们会被终止。

如果你打算出售公寓楼里的各个单元，你必须遵守至少三年的通知锁定期。在这段时间内，新的买家不能简单地终止租赁协议。

提示：为了避免卖房时买家和租客之间的潜在冲突，你应该在购买合同中加入有约束力的条例。这些规定应提及未付租金的索赔、运营成本的支付和押金的偿还。

综上所述：

• 买方受现有租约的约束
• 出售后终止租户不可能
• 终止锁定期为3年
• 提示：在购买合同中记录所有手续

结论：单独出售公寓楼

是将公寓楼作为一个整体出售，还是将其分割成单个单位出售，取决于各种因素，如大楼的状况、位置和该地区的住房需求。如果你决定将公寓楼分割成独立的单位并出售，你可以期待高的销售价格。同时，必须考虑到租户的优先购买权和对解雇的保护。

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出售公寓楼[年]：是这样做的

简要定义：出租屋或公寓楼是由一个业主拥有的出租物业（公寓楼、两户住宅，也包括单户住宅）–即不是房主协会。这意味着潜在的买家正在投资于通常是一个更广泛的项目。这就是为什么我为你写了这个关于 “出售公寓楼 “的小的、额外的指南。

不是每个人都有销售房地产和公寓楼的经验，有些人也是第一次面临房地产销售，往往是继承人对这样的房产管理不知所措，因为太远或因其他原因要出售。

在第一次销售之前，当然有很多东西需要了解，首先是（重要的）估价！这是最重要的。在这里学习基本知识。

他们不向自住者出售。投资出租房屋的投资者和资本投资者计算和比较关键数字。销售的准备工作做得越好，你能获得的利润就越多。

对于公寓楼，有3个核心因素适用。

• 你的财产的位置：位置和发展
• 公寓楼的状况：维修和翻新
• 租户、租赁协议和空缺

你的财产的位置：位置和发展

卖家有很多问题，但对很多人来说最重要的一个问题是 “我的出租屋值多少钱”？归根结底，房地产市场，像所有其他市场一样，是关于供应和需求。因此，估价一方面包括房产本身（销售对象），另一方面包括需求方（潜在的买家）。

地点检查：城市、区、街道、门牌号

位置（城市、区和街道）–最重要的方面，不管是多户住宅形式的公寓楼，还是单户住宅或两户住宅，房产的位置对房产价格影响最大，因此也对你的房子的整体估值影响最大。

土地价格

那是什么意思？一个简单的例子：在一个糟糕的C区（例如北威州的杜伊斯堡）的公寓楼对买家来说不如一个好的B区物业（北威州的埃森）有兴趣。因此，C类地区的房地产价格较低。在B区，需求要高得多，房产价格也是如此。在此了解更多关于房产位置的信息。

稍后会有更多的内容，以慕尼黑对杜伊斯堡为例进行计算。

销售时间

在A类地区（如汉堡）的公寓楼，只要有现实的估值和良好的网络，就能迅速售出。特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他拥有大学、学院和良好综合发展的城市。如果 “价格 “合适，在B地也是如此。对于位于C区的公寓楼，销售过程可能需要更长的时间。

在一个现实的销售价格。

• 像汉堡这样的A级地点 – 迅速售出
• 像埃森这样的B级地点–相对较快地售出
• 像杜伊斯堡这样的C区–相对较长（高于价格的销售）。

快速的意思是，如果有一个有效的买家，你将在2-3周内到达公证处。

提示：确认潜在买家的融资情况

这里有一个提示：在你对潜在买家投入大量 “时间 “之前，让他们向你出示他们银行的融资确认书。在这种情况下，X对象的融资金额为X，已经被银行提前批准。

地区和发展

看完了宏观形势，我们再看中观形势，即具体的地区。当然，不仅城市的情况/发展（人口发展、人口统计、经济……）起作用，而且在评估中也考虑到了地区的发展。

最后一步是微观定位，即你的房产的具体街道和门牌号。

因此，如果你想利用第三人的专业知识对你的出租物业进行估价，你就必须公开地址–所以要寻找有推荐信的值得信赖的合作伙伴。

只有在有地址（位置）+检查（条件）的情况下才可能进行估价

想想看，一栋公寓楼，在一条繁忙的主干道上，和仅有200米远的公寓楼，在城市绿地上的区别。

同样的街道，不同的质量和土地价格

这里有一个小小的、有趣的比较。

慕尼黑/莱比锡/杜伊斯堡的售价—-比较!

地点对公寓楼价值的影响也相应较大。作为一个例子，让我们来比较一下一栋有400平方米居住空间的公寓楼，它的建造年份和状况都差不多。在杜伊斯堡（北威州）等C区，莱比锡（萨克森州）的B区和慕尼黑（巴伐利亚州）的A区，400平方米。

慕尼黑。

• 地区：Lehel
• 发售价格：6,671,000欧元
• 莱比锡的差距：+ 4.8米/+ 259 %。
• 杜伊斯堡的差距：+6米/+871 %。

莱比锡

• 地区：Lindenau
• 发售价格：1,860,000欧元
• 慕尼黑之差：- 4.8米
• 杜伊斯堡的差异：-1.2Mio.

杜伊斯堡

• 地区：Hochemmerich
• 发售价格：68.7万欧元
• 慕尼黑之差: – 6米
• 莱比锡的差异: – 120万。

因此，慕尼黑（A区）和杜伊斯堡（C区）的公寓楼之间的差异是相当大的+ 871 %。

地点之后是对他们的公寓楼的仔细观察。

公寓楼的状况：维修和翻新

一处房产做的工作越多，投资者想花的钱就越少。工作越少，投资者愿意支付的费用就越多–这是一条简单而合理的经验法则。

相应地，第二个主要价值因素是你的公寓楼的状况。所有的东西都得到了维护，或者说老公寓楼里也许还有积压的翻新工程？根据维修措施的广泛程度，这必须包括在报价中。

现有的旧房产–无论建于1920年、1930年还是1960年，与 新建筑相比，旧房产都有各自的缺陷和劣势。关于建筑结构、砖石、隔热和隔音的一切，以及你作为业主应该期待哪些维修和缺陷。

房产越老，缺陷的清单就越大。在这份指南中，我实际上是为买家写的，你会发现按年代列出的典型房产集。

• 制造年份和缺陷

评估一栋公寓楼：了解方法

你的房产的市场价值、估价和购买价格 – 如果你想出售你的出租房产，那么有一点很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。

为了让你对位置、市场价值、可比房产、建筑结构及公司的复杂性有一个初步印象，并帮助你在销售时避免错误，我们为你写了这篇关于公寓楼估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。

• 评价公寓房

莱比锡的一个1A的比较，在翻新（对买方来说）或维护良好的现有财产的支出，差异是巨大的。

租户、租赁协议和空缺

因素1）位置，因素2）实质，在出售公寓楼时，估值的第三个主要权重是租户和租赁协议。租户名单和租户历史在这里起着核心作用。你的房子里有哪些住户？商定了哪些条件，租户如何履行其付款义务？

并非每所房子都是完全出租的，有些房子也有空缺。房产的位置在这里也有影响；在C区，空置率自然高于良好的B区或绝对的黄金地段，即A区，那里的居住空间总是供不应求。

关于租户，但也关于房产的状况，有时需要文件和记录来进行具体的估价。非常有经验的房地产经纪人、投资者和开发商，只需要检查房子。

稍后，你将在销售的18个步骤中了解更多这方面的信息。

最后，对于那些第一次销售的人来说，一个重要的问题。

有无房产中介出售？

对于那些第一次卖房的人来说，一个好的、有经验的房地产经纪人是必不可少的。

事实上，经纪人为你分担了很多，真的很多工作。

与你的出租屋不约而同的是，简单的公寓放在房地产门户网站上，寻找购买自住的买家，相应的买家数量很多。

租赁房屋更有可能在个人网络内被中介，有经验的房地产经纪人，有良好的声誉和良好的投资者买方网络。

事实上，很大一部分房产都是通过房地产经纪人进行中介的，特别是当涉及到大型房产、公寓楼，甚至是有很多住宅单元要出售的新楼。

如果你在出售房产时犯错，你将付出沉重的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。下面是对主要城市的考察。

1. 有经纪人的柏林：78.6%
2. 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
3. 汉堡的经纪人：65.1%
4. 有经纪人的科隆: 63.0%
5. 斯图加特的经纪人：56.8%
6. 有经纪人的慕尼黑：55.2%
7. 有经纪人的法兰克福：53.3

尽管如此，了解销售的步骤是很重要的，因为这将帮助你找到好的和有经验的房地产经纪人来进行销售。有了这些知识，你也可以越来越多地建立起自己的网络，例如，如果你打算在未来更频繁地参与房地产市场。

一步一步来：销售检查表

现在你已经了解了很多关于出租房屋（和公寓楼）的价值或估价，现在是关于房屋的实际销售。不管是独立屋、半独立屋还是公寓楼，所有类型的出租屋最终都是以同样的方式出售的，其中包括18个步骤–除非你碰巧认识一个私人买家，从而可以跳过个别步骤，如曝光、与感兴趣的人沟通和看房。

这就是他们在公寓楼里的销售方式，分18个步骤。

准备：准备和评估租约

准备好财产和销售

• 财务规划和销售时机
• 聘请房地产经纪人
• 记录和文件
• 提高财产价值
• 确定报价价格
• 创作揭露性文章

销售阶段：潜在的买家和谈判

营销房产并寻找买家

• 市场财产
• 与潜在的买家联系
• 筛选和选择潜在的买家
• 信用检查
• 查看日期
• 销售谈话和购买价格谈判

销售处理：移交一栋公寓楼

购买合同直到移交

• 在公证处起草购买合同
• 公证员任命
• 土地登记册的输入和付款处理
• 财产移交
• 公证费和经纪人佣金
• 缴税

祝您在销售中取得好成绩!

你有问题吗？你想从我们这里得到一个估值，并有购买选择吗？我很高兴，在这里你可以找到我的详细联系方式。

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出售旧房地产[年]：需要注意什么？

首先，初始情况是进一步程序的一个重要参考点。例如，非常基本的问题。

销售经验、时间和资本

你是在出售你的第一个房产还是已经有了房地产交易的经验？

本指南特别为初学者而设!

这方面的原因各不相同，从房地产继承到礼物（省税），再到离婚。因为有时你会很意外地来到一个老房子或公寓楼。例如，每年都有数十亿的房地产价值被继承，从土地到公寓楼。

那些自发拥有的人可能在出售方面的压力最小。毕竟，到目前为止还没有用资产进行过计算。这通常也会影响你增加价值的选择，因为往往缺少工匠、建筑师和公司的必要股权。

我的老房子还值钱吗？

即使你的老房子或公寓楼绝对需要翻修，而且是在C区。

发售价格符合买方要求

首先。

总能以合适的价格找到买主

第二，记住。

有房子的地方就有地盘

公寓楼和土地

老式独立屋、半独立屋或排屋，特别是公寓楼都有潜力。即使许多第一次卖房的人一开始常常想：谁会对我的老房子感兴趣？

有两个方面会让你特别感兴趣。

• 多户住宅（由几个单位组成的存量）。
• 大块土地（也可用于独栋别墅），面积2000平方米起。

针对投资者而不是门户网站

如果建筑面积足够大，公寓楼有足够的公寓，那么老房子、公寓楼及其地块可以与房地产投资者有很大的潜力，在国内，也可以与外国投资者在市场外交易。

最大的好处是，整个销售更快，而且由于独家优惠而不是门户上的广泛平台，销售价格往往对你更有利可图。

为了接触到这样的投资者（家庭办公室、公司、投资和房地产基金、其他机构），你需要与非市场领域的专家一起出售你的房产。这意味着什么呢？在这里，房地产是由房地产中介机构专门推销的。

因此，说到1:1，房地产机构只根据先前已知的资料联系选定的联系人。这样，你的房产将不会出现在房地产门户网站上，而是非常具体地呈现给具有合适购买条件的个人投资者。

大的投资者想要直接和独家访问，其他房产对他们来说不感兴趣，因为他们要花费时间。

资本和购买力：例如用于现代化建设

这些投资者圈子也有必要的资金来开发旧物业。他们有2个选择。

翻新积压的房产。

例子：从租赁到所有权的发展

一个非常简单的例子：你有一栋旧公寓楼，有15、20、30或40个租户。现在有两种可能性。

方案1：区域买家

区域投资者通常比在国内或国际上经营的投资者拥有更少的资本。因此，很大一部分财产将继续按原样运营。

这意味着旧房产的潜力较小，购买价格下降。

方案2：超区域投资者

另一方面，较大的投资者将资本掌握在自己手中并开发房地产，例如将出租公寓变成公寓。

同样地，作为卖家，你会得到更高的报价。

这就是为什么你不会把时间浪费在房地产门户网站上，不得不回答100封电子邮件，不断进行信用检查。那么你如何检查买方的资产或融资情况呢？

如果你在市场外出售你的旧房产，第一个接触的人已经成为房产的买家，这并不罕见。购房合同和公证预约在四个星期后完成。

优势：有融资证明，也有投资者的购买资料=快速销售过程

估值：需要翻修的旧房产

财产如何估价？如果你要出售你的第一处房产，你会有很多关于这个过程的问题，但也有关于旧房产的估价问题。毕竟，估价是报价的基础，因此也是后来实现购买价格的基础，最终也是你出售房产的利润。

你卖的是什么类型的房子？

稍后，我们将根据你想出售的房屋类型，为你提供更详细的关于房屋、公寓楼和别墅的房产评估指南。根据房子的类型，参数会发生变化，从排屋到公寓楼。

首先，你拥有什么类型的房产，你想出售吗？有不同类型的房子，从排屋到独立别墅、乡村别墅甚至公寓楼，如上所述。

根据房产的大小，房产的状况，出租的能力越高（相对于空置），位置和房产的大小，报价结果是现实的，并为你的房产吸引潜在的买家。

望着河对岸，你可以看到不同类型的分布，从旧到新。

第一步的评价标准

五个重要的评价标准。

• 财产的大小
• 地块的大小
• 形势与发展
• 目前出租
• 对物的条件

当然，你不是自己准备这个估价，而是由评估师或专家准备。这提供了一个客观的估价，为整个计算的基础，从中可以计算出收购价格。

物业的发展和潜力： 发售价格

因此，在计算出价时，未来的发展也可以被计入。

在这里可以了解到更多关于房屋估价、公寓楼估价的基本知识，当然还有土地估价。

• 给房子评分
• 评价公寓房
• 出售别墅
• 也是价值属性

古老的城堡，古老的宫殿或庄园？

比房屋和公寓楼更特别的是古老的城堡和宫殿等物品，它们已经过了它们的黄金时期。

但在这里，房地产投资者或投资基金也很有可能会对你的房产感兴趣。根据列名建筑的状况，从 “简单 “的选择（改建为业主自用的公寓）到更复杂的改建或重新奉献的可能性，在这里也可以实施。

这就是为什么我们不能在这里为你提供一个标准的指导方针，类似于老房子和公寓楼。这总是取决于个人的位置，发展的可能性，例如，由于古迹的保护，但也有历史与这些财产计数。

• 城堡和宫殿的出售

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房屋评估

最重要的标准是位置。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被列入房产比较中。作为莱茵兰-法尔茨州和黑森州地区的房产销售专家，我们可以通过房产对比迅速提供一个现实的评估。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中非常重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值及有限公司的估值问题之前，让我们从我们在与客户的咨询会议上收到的3个基本问题开始。

• 如何给房子估值？
• 谁决定房子的市场价值？
• 银行是如何对房子进行估值的？

当然，总有两方在寻找房地产的粗略估价方法。房地产卖家和房地产买家。

首先，这里有2个给卖家和买家的直接提示。

卖方 – 最快的估价方法

自己进行估价–为此使用初始指标，例如这个价格图集（外部），了解当前的土地价格。然而，这只能给你一个概述。许多其他因素在一个好的、粗略的估值中起作用。

由专业人员进行估价–适用于土地、公寓、房屋、公寓楼，但也适用于特殊房产。这6个因素对估价有影响：房产类型、位置、楼层和居住面积、房产的建造年份。可选的因素有：出售的原因（如果你需要快速出售）和房产的图片。

• 获得评级

买方 – 最快的估价方法

5秒钟内完成估值？这可以通过租金收益率，或者更准确地说，毛租金收益率来实现。作为一个小插曲，对于长期投资，拥有大量资产的买家来说，还有一个购买价格因素。

但是，区别是什么，这种超级快速的估价是如何进行的？房地产初学者和新手在评估房产时经常听到两个技术术语，购买价格因素和总租金收益率（简单说就是租金收益率）。两者都有助于快速的房产估价，以便你可以比较不同的报价。甚至在看房之前，在房地产门户网站上看博览会、报价或广告时。

5秒内评级。

• 租金收益率（和购买价格因素）

市场价值的定义：简单解释

市场价值被定义为在某一时间点根据各种标准计算出来的价格，而且是在正常业务过程中可以实现的财产。确定市场价值有几个出发点。一方面，它们涉及法律环境，另一方面涉及财产的实际特征。这指的是装修状况、家具、建筑中的位置、能源证书等等。

业主的个人情况不在考虑范围之内。因此，对于市场价值来说，业主是否和如何迫切地需要出售的资金并不重要。另一方面，对相应类型房产的普遍需求对市场价值也有影响。在欧洲法律中，往往不使用市场价值这一术语。在这里，人们长期以来一直在谈论市场价值。

估值依据：物质、产量或比较价值

为确定一项财产的价值，规定了三种不同的程序。进行房屋估价，例如，使用物质价值法、资本化收益价值法和比较价值法。在所有的估价方法中，财产的物质价值是第一个决定性因素。这些评估方法可以单独使用，也可以组合使用。方法的选择主要取决于住宅的用途。例如，资本化收益价值法通常用于出租公寓，而比较价值法用于自住公寓和房屋。

目前，交通价值在南部地区的上升尤为强劲。

ä½ å¯ä»¥åœ¨Statista找到更多信息图表

进入市场价值的因素

房产的市场价值最终是指在市场上能够实现的销售价格。然而，在实践中，房屋或公寓的市场价值主要是基于对供应和需求的现实评估：对一块土地或房产的需求越高，相应的供应越少，房产的市场价格就越高，从而其市场价值就越高。

按标准地价确定场地的价值

确定房产位置的最简单方法是使用标准地价。在德国，每块土地的标准地价是单独确定的。然而，土地价值也只是一个指导性价值，因为只考虑了固定的平均价值。具体地块的实际特点–有利的和不利的–并没有反映在标准地价中。标准值是一个从其他土地销售中得出的计算值。标准地价在比较价值程序中起着核心作用。

建筑物的价值是如何确定的

对于一个完整的财产评估，除了土地价值外，还要考虑到现有建筑物的市场价值。建筑物的价值是由其潜在用途决定的。如果是租用的建筑物，则要比较每年的租金收入和同一时期内将发生的维修费用。例如，如果只能实现很低的租金，例如基于当地的租金指数，那么房产的收入潜力也是有限的。这也包括在市场价值中。

估值费用

为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

对于价值低于150,000欧元的房产，你可以期待大约1500欧元的费用。对于价值超过100万欧元的豪华房产或公寓楼，估计费用增加到3000欧元。

• 价值150,000欧元以下，约1500欧元
• 价值超过1,000,000欧元，约3,000欧元

来源：联邦专家协会

房屋估价中什么算数

对于非租赁建筑，除地价外，房屋估价中还包括以下标准。

• 地点
• 房屋类型– 独栋别墅、公寓房、排屋、别墅、半木结构房屋等。
• 装备
• 建筑质量
• 带有尺寸、布局和房间数量的建筑平面图

建筑质量和地板覆盖物、浴室、厨房和屋顶的状况也是确定市场价值的标准。其他区别于附近其他房产的特殊功能，如壁炉、漂亮的花园、温室、地板采暖、游泳池或安全和智能技术，都会影响价格的确定。由于大型和现代化的浴室以及定期的翻新措施，住宅物业也变得有趣。

资产价值法：这就是资产价值的计算方法

与以市场为导向的比较价值评估不同的是，公开任命或宣誓的估价师使用资产价值法来计算财产的内在价值。只有标准的土地价值和财产的生产成本被考虑在内。然而，通过有经验的房地产经纪人的估价，你也可以依靠确定最佳的购买价格。我们知道哪些地点和特征是特别受欢迎的。在确定购买价格时，我们会考虑到房地产市场的当前情况。我们的评估程序能够对你的财产的可实现的市场价值得出准确的结论。所用的比较价值法并不注重房产的实质价值，而是注重可比地点的类似房产报价实际达到的销售价格。

• 实际价值法

总是很重要：能源效率

卖方在法律上有义务向潜在的买方提供该公寓或建筑的能源证书。在房地产中，低能源需求是一个非常受欢迎的特征，对房地产的估值有有利的影响。经验法则。能源效率越高，买方的能源成本（供暖、电力）就越低。同时，理想化的原因也在购买房地产时的能源效率方面发挥了重要作用：现代房地产客户只想在尽可能小的程度上对气候变化负责。

创造附加值。加建、改建和装修

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说到房产的状况，窗户、屋顶和外墙是最重要的。如果已经进行了翻新，以取代过时或陈旧的装置，这肯定会增加房产的价值。测量师还考虑了 “装修积压 “一词下与房产状况有关的因素：未来的业主在接下来的几年里可以预期哪些费用？新的节能供暖系统、更新的浴室设备、门把手或额外的隔热材料是为房产增值的进一步措施。

提交土地登记摘要

土地登记摘录包含了有关房产及其发展的过去和现在的事件：房产何时为谁所有，哪些建筑是在哪一天建立或改变的？地方法院的土地登记处负责管理本地区所有的土地登记条目，并根据要求向业主提供土地登记摘要。

• 土地登记摘录

租赁协议包括在估值中

通常情况下，推销没有出租的房产比较容易，因为许多买家想搬进他们自己买的新房子或公寓。如果房产被出租，在这种情况下，销售收入就会有所下降。另一方面，对于投资者来说，公寓的入住率是影响购买意向的决定性因素。

对于出租房屋的财产评估，非常重要的是现有的租赁协议。如果潜在的买家可以通过购买房产获得回报，那么出租的住宅房产当然可以引起投资者的兴趣，并提高价格。租赁协议提供了关于租户在房屋或公寓里住了多长时间以及每月净租金有多高的信息。好的房地产经纪人使用资本化收益价值法来确定购买出租物业的实际回报。

德国的住房价格：上升的趋势

你可以在Statista找到更多的统计数据

确定的购买价格

无论哪种评估程序，购买价格最终都会受到市场事件的影响。从买方的角度来看，目前要求的购买价格对许多人来说似乎太高了。另一方面，卖方在目前的房地产价格发展中具有相当大的优势：由于–当然取决于位置–目前可达到的价格，许多业主目前可以出售他们的房产，大大高于实际市场价值。

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