出售公寓楼 [年]：逐步进行

让我们先来看看首次售房者最常见的 3 个问题：

• 您的公寓楼值多少钱？
• 有没有房产中介？
• 公开销售还是谨慎销售？

然后，您将学会销售的全部 18 个步骤！

您的公寓楼值多少钱？

在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福以及全德国，有许多问题需要解答。最好的答案就是请一位专家为您进行房产估价。如果您想出售您的公寓楼，那么有一点很重要：明智的、以市场为导向的、现实的购买价格。房产类型决定了确定市场价值的估价方法。有三种标准化估价方法可用于确定房地产的市场价值：比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。通常情况下，至少有两种方法同时计算。

• 比较价值法
• 资本化收益法
• 实际价值法
• 剩余程序
• 抵押贷款价值的确定

业主的核心问题我的房产值多少钱？如何计算公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁来确定房产的市场价值？银行如何评估房产价值？为了让您对位置、市场价值、可比物业、建筑结构等方面的复杂性有一个初步印象，我们编写了这本公寓楼估值指南。

• 公寓房评级

有无房产中介？

不要低估准备时间。例如，对于可能积压的翻修工作，要实事求是，坦诚相待。除了公寓或房屋的所有工程外，还有出售的所有准备工作。

超过 70% 的销售是在地产代理的专业支持下完成的。从评估到制作宣传册，再到接触客户和销售阶段，几个月的时间就这样过去了。在所有领域，位置都是最重要的因素，不仅仅是在销售公寓楼时。在销售房地产时很容易犯错误，尤其是在销售公寓楼等大型房产时。

对于 “卖房时要不要找房产中介？

在市场上销售还是在市场外销售？

非市场销售 – 非市场销售意味着您的房产销售永远不会公开。您的公寓楼只会被推荐给内部的、有理想的买家群体。非市场销售尤其适用于希望对销售情况、地址、照片等保密的知名人士。私人也可以使用这项服务，例如，如果他们不想让家人或邻居知道即将出售的房产。您的优势：没有人会发现出售信息。

• 非市场房地产

在市场上销售–在市场上销售时，您的公寓楼由中介通过常规营销渠道进行展示。您可能对典型的营销渠道并不陌生：

• 在经纪人办公室展示广告
• 地区报纸广告
• 超地区房地产门户网站
• 易趣等分类门户网站

因此，在通常的 18 个步骤中，为您增加了 +1 个问题：

在市场上销售还是在市场外销售？

要找到优秀的非市场房产中介，您应特别注意参考资料和已售出的房产。您通常可以在房产中介的网站上找到这些信息。因此，值得仔细查看一下房产中介的网站，而不是直接进入 “联系 “页面。

销售的 18 个步骤：清单 MFH

程序、成本和技巧 – 一篇关于房产、公寓、住宅、别墅、公寓楼的免费大文章。逐步了解如何出售房产：出售房产。

全部 18 个步骤分为 3 个阶段：

1. 准备工作：准备房屋和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价
6. 创作揭露
2. 销售阶段：推销房屋并寻找买家
1. 市场物业
2. 与潜在买家联系
3. 筛选潜在买家
4. 信用检查
5. 观看日期
6. 销售会谈和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 与公证人签订购房合同
2. 公证任命
3. 土地登记和付款处理
4. 物业移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 纳税

下面是更多细节。

销售准备：程序

您想在没有房产中介的情况下出售房产？那么您就应该按顺序计划和执行这些销售步骤。

决定出售

什么时候出售最合适？ 归根结底，只有您自己才能决定何时出售。对于出售房地产来说，没有什么时间是特别 “有前途 “或 “特别不成功 “的。如果您不想在节假日或圣诞节期间出售房产，那也只能由您自己决定。因为购房者自己通常完全不考虑一年中的时间。

Lukinski 的建议：有花园的房产实际上在春季和秋季之间卖得更好。不过，花园也应保持良好的状态。

市场分析和定价策略

如何获得合适的售价？

这就是非常特别的地方！因为对房地产市场的总体评估和区域评估需要大量的知识和经验。这同样适用于房地产估价。尤其是当涉及到您自己待售的 “四面墙 “时。

在确定房产价值时，最好不要对房产产生 “情感依恋”。因此，如果您想在没有房产中介的情况下出售房产，就必须摆脱与房屋的所有 “联系”。但即便如此，私人卖家仍有可能掉入足够多的 “陷阱”。例如，对浴室、地板等高质量设备的投资本身并不会提高房产的价值。尤其是浴室、地板、设备等的选择往往取决于房主的品味。例如，新房主不愿意在这些方面花钱，就会想方设法降低购买价格。像卢金斯基这样的房地产经纪人很清楚哪些家具属于 “高档 “家具。

您的房产价格是否 “合适 “的一个重要指标，是与地理位置、设备和条件相当的其他房产的价格进行比较。为此，您需要与其他房产的买家和卖家交谈，或者浏览您所在地区的相关房产中介门户网站。然而，即便如此，您也无法确定其他房产的价格是否完全适用于您的情况。这是因为微观因素在房地产估价中始终起着作用，房地产专家会不带偏见地向您解释这些微观因素。

准备工作：翻新、设计、现代化？

卖房时的常见问题：必须事先装修吗？在这一点上，我们的卢金斯基小建议：如果您想让自己的房产卖出最高价，就应该清除主要的建筑缺陷。当然，这应该有相应的发票可以证明。墙壁上的潮湿点、霉菌、油漆剥落的窗框、”盲目 “的窗户或磨损的镶木地板都会大大降低购买价格。即使您的房产只有几处没有展现出其最好的一面，这些缺陷也会影响到整个房产。

翻新或现代化改造的费用必须与预期销售价格保持合理的比例。这通常很难估算。当然，在这方面也可以咨询建筑专家。但这种专家意见无论如何都是要花钱的。Lukinski 公司，当然还有其他房产中介公司，都会以丰富的专业知识和经验为您提供免费咨询。

出售时没有（或不再）有人居住的房产属于特殊情况。一旦从房屋或公寓中搬出所有家具和个人物品，任何可能的损坏都会很快显现出来。这里的座右铭也是：搬走！否则，日后可能会因为隐瞒缺陷而取消出售。如果房产中还有任何家具，它们应该完好无损。其他所有物品都会给人 “大件垃圾 “的印象，应在首次预约看房前搬走。

这对私人卖家来说比较困难，但对房地产专家来说已经是司空见惯的做法：所谓的 “房屋分期”。为预约看房而特意布置空房。这给买方留下了舒适和惬意的印象，从而增加了买方的购买意向，而买方往往没有注意到这一点。

营销与演示：博览会

如何撰写销售阐述？

当然，在销售过程中，最艰巨的任务之一就是为房产制作一份内容翔实的销售文件。通常情况下，售房说明书是决定房产价格和销售速度的因素之一。合适的照明条件、拍摄照片时的良好视角和有意义的文字是图片展示的决定性因素。照片应传达出房产的真实面貌，而文字则不应过于冗长。如果说明中的表述与实际情况相差太远，就会给买方留下卖方不可信的印象。

即使在数字时代，印刷和装订成册的揭露书通常也非常有用。尤其是当您的房产价值较高时。如果您想用家用打印机制作博览会，墨盒里的墨水应该充足。颜色暗淡或条纹打印绝对不专业。

无论如何：通过照片和文字展示您的房产都需要大量时间。此外，在选择合适的文字进行配文时，还需要更深的体验。撇开与房产的所有私人关系，尽可能以一种超然的视角来看待您的房产。

报价和谈判

谁是最佳买家，如何获得最佳价格？

如果您在没有房产中介的情况下出售房产，您几乎不可能提前筛选买家。潜在买家可以在电话中给您留下很好的印象。但最终，您永远不知道谁会在看房时进入您的房子。在第一次试探性谈话中，要向潜在买家提出一系列问题。其中包括您目前的居住地和居住方式。同样重要的是要询问是否已经有融资银行为可能购买的房屋提供融资。不过，只有经过训练的耳朵才能听出潜在买家在电话中说的是真话还是假话。

如果您私下出售房产，您还必须自己协调和安排所有看房预约。对于特别感兴趣的房产，这通常是最耗时的工作。因为真正的潜在买家会在参观过程中提出非常详细的问题。最后，您还必须拒绝那些没有入围的意向客户。这也需要花费时间和精力。

购买合同：合同的个性化程度如何？

在私下交易的情况下，为最终购房合同指定公证人也是卖方的责任。当然，公证人也会告诉您哪些事项属于合同内容，哪些不属于。许多买方在支付购房款、交房日期、责任等方面都有自己的意愿。讨论这些合同事项也非常耗时。另一方面，由于公证人在购房合同签订前的准备工作中只起咨询作用，因此私人卖家在此时犯重大错误的风险肯定较小。

房屋交接

根据房地产与卖方之间的关系，这无疑是卖房过程中感情上最困难的部分之一。尤其是当房屋买卖是在紧急情况下发生的，与房产的分离或多或少是非自愿的。在这个时候，通过第三方（如卢金斯基公司）出售房屋就显得尤为安静和没有问题。

房屋交接经常会出现延误。例如，由于卖方的新房产尚未准备好入住，或其他原因导致交房延迟。在纯粹的私人销售中，卖方又要负责处理这些延误。这往往涉及与买方进行不愉快的讨论，甚至是法律纠纷。作为真正意义上的中介，经纪人的知识和经验在这方面也很有用处。

检查、谈判和误差

准备：文件、规划和支持

您想卖掉自己的房子或公寓，并迅速找到有能力、有偿付能力的买家？那么一定要记住，准备阶段是顺利出售房屋的基础。做好准备，迎接耗时而复杂的任务。

对于私人出售，您需要一整套文件。即使是最小的错误，也可能造成代价高昂的后果，导致房屋买卖变得非常困难和长期。复杂性始于报价的确定。如果您在专业房产估价的基础上设定条件，就很有可能达到理想的销售价格。然而，谈判技巧、敏感度和对人性的了解是必不可少的。准备好应对潜在买家提出的各种问题，并准备好所有必要的文件，这些文件可能会被要求出示，也可能不需要出示。现在，您需要准备一份简介，如实描述您的房产，但要从它最美的一面出发。介绍中的用词决定了房产转手的速度和价格。

参观：讲座和演讲

每个潜在买家都希望在购房前看房，以便了解房屋的外观。因此，看房是销售阶段的一个重要环节。房产展示得越吸引人，您回答潜在买家问题的准备越充分，成功的几率就越大。不过，这需要一些准备工作和良好的组织能力。

第一印象很重要

整洁、开放和适当的氛围–在出售房屋时也是如此：第一印象很重要。这就是为什么要尽可能吸引人地展示房产。这意味着内部和外部都应做好相应的准备。草坪和绿篱应保持良好。如有必要，建议给外墙刷上一层新漆。应清除垃圾和大件废物。室内应整洁干净，营造愉悦的氛围。参观最好在白天进行。冬季应提供充足的照明。如果房间昏暗，会给人不舒服的感觉。您可以通过使用植物或窗帘等低调的装饰品使房间看起来温馨。

展示和装饰

但重要的不仅仅是介绍。卖房者还应能够在预约看房时回答关键问题。在这一点上，如果您聘请房产中介，您也会占有优势。他们知道常见的问题，当然也知道适当的答案。他们会准备好平面图和能源证书，并了解房屋的建筑面积。许多潜在购房者还对配套费用和房费信息感兴趣。在看房过程中，所有问题都应得到满意的回答。可以强调优点。反之，则不应隐瞒缺陷。即使在签订合同后，卖方也要对这些缺陷负责，至少如果他知道这些缺陷，但在被问及时没有指出。经验丰富的房产经纪人清楚地知道哪些应该披露，哪些不应该披露。

通常情况下，卖方最好不要参加看房预约。相反，把这项任务完全交给房产中介。这样做有很多好处。例如，潜在买家在提问时不会那么拘束。此外，作为卖方，您也不会冒着发表言论的风险，使潜在买家望而却步。此外，在交谈过程中，房产经纪人始终保持专业和不带感情色彩。看房结束后，他会把一份事先准备好的介绍资料交给准买家，其中包括房产的所有重要关键数据。

谈判：准备、专业知识和经验

房屋买卖谈判不仅需要专业知识和经验，还需要敏锐的洞察力。出售公寓或房屋的业主通常对房产充满感情，对其价值的估计往往高于实际情况。这不仅不利于评估房产价值，在谈判过程中也是如此。而房产中介则始终保持客观。他不会被情感所左右，因此通常能提供更好的谈判结果。

如果您在出售房屋和谈判时需要帮助，最好联系卢金斯基。我们销售房地产，凭借专业知识和多年经验脱颖而出。在谈判过程中，我们会运用我们的专业知识和技巧，让您获得最佳的购买价格。请相信我们的销售才能，并从我们的日常工作中获益。

谈判中的重要事项

准备充分是价格谈判成功的关键。卢金斯基的房产经纪人知道，买方也会为谈判做准备，知道如何利用房子的每一个缺点来对付他。因此，了解房产的优势就显得尤为重要。例如，这些优势包括位于乡村的安静位置或位于城市的中心位置。良好的交通连接和购物设施也会提高房产的价值。其他优势还包括新安装的供暖系统、粉刷一新的墙壁或最近的翻修。临近大学或重要雇主也是房产的有利条件。

由于出售房屋总是要经过谈判，因此起价无法达到是意料之中的事。因此，起价应该定得高一些，但也不能太高。如果房屋中介和卖方决定一个适中的起价，买方就会觉得自己受到了公平的对待，而不会觉得自己对面坐着的是一个暴发户。虚高的购买价格会导致更长、更艰难的谈判，在谈判过程中，价格必须降得更低。如果房屋位于热门地段，需要快速出售，也可以设定一个较低的价格，这样就会有多个潜在买家相互竞价，而作为卖家的您最终会以理想的价格成交。哪种策略适合您的房产取决于许多个人因素。

避免错误：私下出售还是通过经纪人出售？

出售自己的房子或公寓并不难。但是，如果您贸然出售自己的房子，代价高昂的错误就已经预设好了。在详细介绍这些错误并告诉您为什么应该委托像卢金斯基这样经验丰富的房产中介出售房产之前，我们想指出一个根本问题。

如果您独自管理房屋销售，您实际上是日夜操劳，必须投入所有时间介绍房产、回答买家询问和安排看房。即使是事先准备好所有必要的文件，也是一个障碍，不是每个愿意出售房产的业主都能在不被 “黑眼圈 “的情况下克服的。您可以将复杂的工作外包，由卢金斯基等房地产代理专业执行，从而认真、专业地销售房地产。作为一家在线房产中介，我们的工作快速可靠，让您可以毫无压力地以最优惠的价格出售给有实力的买家。

销售时最常见的错误

第一个错误发生在你还没开始处理揭露和准备揭露之前。您将房产的要价定得太高，往往会高估它的价值，这与您对房产的情感有关。与市场完全脱节的天文数字般的高价最终会导致销售被不必要地拖延，您的房产也不会引起买家的真正兴趣。相反，过低的出价也会给您带来不利。如果您的出价低于房产的价值，会有很多买家立即出手，但在签订合同时，您一定会吃亏。文件缺失、照片毫无意义或曝光不足、雨天拍摄的房产照片、显示街道和门牌号的照片，这些都是房产销售中的错误。如果你不想在没有约定看房时间的情况下被赶出家门，你就应该让人很难找到你的房产，为此要有意避免在公开信息中公布门牌号或街道标识等信息。私人出售会吸引讨价还价者，但也会吸引众多可疑的转售者。您很难避免询价，但也很难达到理想的价格和令人满意的销售交易。最迟在看房时，房主的出现也会对销售产生不利影响。

采购合同：程序、公证、初步合同和主合同

出售合同包含出售房屋所需的所有规定和信息。因此，在起草合同时应非常谨慎。为了避免出现含糊不清和令人不快的意外情况，建议将购房合同和整个房屋买卖交由经验丰富的房产中介负责。

经过公证的初步合同几乎总是具有约束力

在出售房屋或公寓时，要签订所谓的初步合同。这些合同只有在公证后才具有法律约束力。只有公证人签字后，房屋才算真正售出。初步合同中记录了房屋销售的所有重要关键点。如果双方同意并签订了初步合同，则随后签订主合同。如果初步合同未经公证，则没有任何意义。在这种情况下，买方和卖方均可撤回合同，无需说明理由。但是，一旦经过公证，初步合同就具有约束力，从而为双方提供保障。只有在极少数情况下，才有可能解除初步合同。例如，自然灾害。如果没有重大原因，双方中的一方退出初步合同，另一方可以要求赔偿损失。

以下几点应记录在初步合同中：

• 买卖双方的姓名和地址
• 购买物品（包括家具）的详细情况
• 购买价格和付款条件
• 签订主要合同的固定日期
• 补偿条款

在明确资金来源后，即可签署初步合同并进行公证。公证员会检查土地登记簿，并与合同双方讨论进一步的细节。公证员随后起草主合同。主合同包含初步合同中的信息以及在公证员会议上讨论的所有条件。例如，其中包括房屋交接、购房款支付规定和到期日、土地登记声明以及融资授权书（如适用）。如果买方需要贷款为房产融资，则需要提供该委托书。

双方都有时间审查主合同。如果没有异议，就可以签署主合同并进行公证。这样，房屋买卖就具有了法律约束力。在付款日期之后，可以按照合同中的约定移交房屋和钥匙。

检查买方：信用检查

资信和偿付能力调查 – 资信调查提供各种因素的信息。一方面，它可以证明购买房地产的融资能力，另一方面，还可以证明支付意愿和可靠性。这些数据可以通过过去的贷款和分期付款获得。有了 Schufa 的自我披露信息，卖方就可以真实地评估买方是否有能力支付购房款以及其他费用，如公证费或土地转让税，以及买方是否愿意支付。卖方可以自己向 Schufa 申请信息，也可以要求买方自行披露。后者在实践中更常用，因为费用较低。此外，自我披露包含所有相关数据，如对付款风险的总体评估和过去付款经验的所有信息。自我披露对买方是免费的。

确认融资、公证托管账户和信用评级

此外，还可以要求银行出具融资确认书。不过，这只有在贷款明确用于购买房地产时才有意义。此外，贷款的发放不应取决于其他条件。

为了提供更多安全保障，还可以设立一个公证托管账户。该账户由公证人监管，旨在保护卖方。只有在收到款项后，房产才会转到买方名下。

信用评估应尽早进行。这样可以避免冗长的谈判到头来变成多余。此外，您可能已经拒绝了其他在此期间购买了另一处房产的潜在买家。好的房产中介会及时进行买方检查。此外，他（她）还会向买方指出，他（她）应尽早与银行商讨融资事宜。因为融资确认书最长需要 14 天才能签发。此外，买方必须准备好贷款审批文件，这可能需要先获得贷款。

移交：协议、钥匙和文件的移交

一旦签署了购房合同并办理了公证，接下来就是房屋买卖的最后一步：交房。这是将房产交到新业主手中的时候。为了确保在签署购房合同后不出现任何问题和意外，有几点需要注意。损坏或随后降低购买价格会让很多买家焦头烂额。

一旦签署了购房合同并完成了公证预约，接下来就是房屋买卖的最后一步：交房。这是将房产交到新业主手中的时候。为确保在签订购房合同后万无一失，不出现令人不愉快的意外，有几点需要注意。损害赔偿或随后的降价会让许多买方焦头烂额。但事实并非如此。

交房是您出售房屋时必须克服的最后一道障碍。作为房产中介，我们当然也会为您承担这项任务。交接协议可以使交接清晰明了，避免纠纷。仅凭购房合同并不能记录所有重要事项。在协议中可以再次或更详细地记录缺陷、水表读数和现有库存。卖方在协议上签字后，就不能再声称他没有按照合同约定找到房子。

出售房屋的交接规程与出租房屋的交接规程并无太大区别。但是，还必须记录其他重要事项。例如，其中包括卖方仍需修复的缺陷。此外，还应为此设定一个日期。此外，移交协议还应记录哪些库存仍需清除。此外，还应记录所有水表读数。移交钥匙的过程也应在协议中注明。如果还缺少钥匙，则应注明钥匙的数量和交接时间。顺便提一下，通常只有在付清购房款后才会移交钥匙。

房屋交接时，不仅要移交钥匙，还要移交许多其他重要文件。建筑规划图、平面图、居住面积计算书、建筑合同、专家意见书、维修合同、保险单等等都要在这一天移交给新房主。如果出售的是出租房，还必须移交租赁协议和各租户的相关文件。在交接过程中，卖方通常还会向买方解释供暖系统以及房屋内其他重要设备的功能。

移交文件清单：

• 建筑图纸
• 平面图
• 计算居住面积
• 建筑合同
• 专家意见
• 维护合同
• 保险政策

公证：由公证人公证

为了起草房产销售合同，必须对合同进行公证。公证的目的是保护买方和卖方免于仓促做出决定，并确保双方的利益得到妥善记录。利益记录由公证员进行，公证员不代表一方利益，而是公正行事。

房地产估价：确定市场价值

我能以什么价格出售我的房子？每个要卖房的业主都会问这个问题，他们想知道出价多少才算合理。虽然房产估价是一种估算，但它是建立在客观的基础上的，因此是可信的。实践证明，不同估价师的估价是不一样的，尽管有房地产估价，但也会出现不同的价格建议。尽管如此，在涉及房屋售价时，您还是不应该依赖自己的直觉或情绪化的估价。要对房产进行估价，必须考虑各种因素。房产估价越全面、越专业，您出售房屋的成本就越有把握，出价低于或高于实际市场价值的风险就越低。

没有房产估价？无法进行实际定价！

不进行房产估价意味着您的房屋价格主要取决于您对房产的感觉和投入。未经物业估价而出售的房产通常定价过高，因此实际上无法出售，或者定价过低，因此出售时会出现亏损。作为业主，如果选择专家估价，您就不需要知道影响要价的因素。在确定价格并承诺出售金额之前，您一定要弄清楚房屋的市场价值。如果您在没有进行房产估价的情况下出售房屋，您就犯了房地产行业中最大的错误之一，而且您的出价很少会符合所出售房产的实际情况，因此买方会感兴趣，您自己的财务状况也会合适。

实际价值和市场价值–区别

在出售房屋时，最终有两种价值，其中市场价值或公平市场价值与确定价格相关。实际物质价值是指根据房屋的建造年份、设备和实质内容以及地块的大小来确定房屋的价值。知道了物质价值，就知道了房屋的客观价值。然而，购买价格与纯物质价值无关，而是与市场价值或公平市场价值有关。这种房产估价考虑了与环境和市场相关的因素，是定价的基础。为了确定市场价值，需要大量的专业技能和市场知识、分析和比较以及房地产估价方面的经验。由于需求量大、出价少，目前的市场价值往往高于纯资产价值，因此您有机会以目前可能的最高价格出售房产。市场在确定市场价值方面发挥着最重要的作用，是决定您能以好价格还是相当低的价格出售房屋的决定性因素。为避免失误，您应委托房地产经纪人或测量师进行估价，并让他们确定您的房产广告和销售的最佳要价。

按揭贷款价值是基于有充分依据的专家对物业估值的意见

市场价值不仅对作为业主的您来说是一个重要参数，对潜在买家来说也是如此。为实现房地产融资，贷款银行需要房产的抵押贷款价值。该价值以市场价值为基础，相当于房产评估中确定的市场价值总额的 80%。明确地说，抵押贷款价值是对房产在较长时期内可出售金额的有理有据的估计。对于潜在买家而言，房产估值非常重要，原因有二。要价反映了严肃性，表明要价是根据专业知识确定的，而不是受情绪影响估算的。其次是抵押贷款价值，它在融资方面非常重要，决定了潜在买家是否能以特定要价为房产融资并获得银行确认。

估值报告中的重要事实

房地产估价由不同方面组成。当然，建筑结构，即房屋的实际物质价值，起着重要作用，甚至可以说是最重要的作用。但同样重要的是地理位置的细节，这对销售价格有着决定性的影响。在人流量大和受欢迎的地区，房产价格远远高于农村、基础设施薄弱和不太受欢迎的地区。虽然房地产的资产价值是一个可变的变量，例如通过拆迁和新建，但地理位置是静态的、不可改变的。物业估价要考虑到该地区的未来发展以及您希望出售物业的地点目前的受欢迎程度。房产所在地的基础设施建设和网络越完善，要价就越高。在进行房产估价时，还要考虑到该地点的房产需求量和房屋供应量。估价中还包括同一地点类似房产的比较价格。

确定市场价值

房地产估价条例》（ImmoWertV）对房地产市场价值的确定做出了法律规定。除了用途类型、房产面积和房产状况外，能源状况也是决定市场价值的重要因素。城市发展情况（城市重建区的城市规划措施）和可预见的未来发展的价值相关性也在考虑之列。市场价值由房地产经纪人或测量师确定。不过，只有持有执照的房地产估价师才能确定法院认可的市场价值。

市场价值是指根据财产或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他特征和位置，在规定的时间内，在正常业务过程中可以获得的价格。2004 年，在《德国商法典》（Baugesetzbuch，BauGB）第 194 条的市场价值定义中增加了 “市场价值 “一词，该词在欧盟范围内通用。因此，市场价值是对市场上可以实现的价格的估计。在土地和建筑物的买卖中，通常使用市场价值。在强制拍卖、税务局征税以及离婚和继承的情况下，也有必要确定市场价值。

确定市场价值：哪些因素很重要？

市场价值评估是指房地产的宏观位置（城市/地区）和微观位置（房地产的周边环境）、地段、面积以及任何可能降低价值的现有土地费用条目。根据 BauGB 的规定，市场价值不是一个永久固定的价值，而是指评估报告中所述的参考日期。在一定时期内，市场价值可能会发生决定性变化。

市场价值量化了估价时的价值。市场价值评估需要考虑以下几点：

• 房产的有形价值（如果建在上面
• 房地产的性质和位置（面积、开发类型）
• 法律情况（如土地登记、古迹保护）
• 估值的其他目的

但事实上，市场需求对房产价值有着决定性的影响。不同地区对房地产的需求以及所追求的功能大不相同。

确定市场价值的实用程序

在出售房地产时，免费房地产估价是实现快速、良好销售的绝佳起点。但是，如果需要估价师来确定市场价值，则应首先与客户讨论具体任务。在特殊情况下（如继承纠纷或离婚），如果需要市场价值评估或市场价值书面声明，则必须指定一名评估师。评估师只能在可以进入所有场所的现场预约中确定财产的状况和价值。

确定市场价值的文件

一般来说，房地产销售估价要评估以下文件：

• 土地登记摘录
• 建筑平面图、楼层平面图、剖面图
• 建筑说明
• 场地平面图和地籍图
• 居住面积计算
• 能源证书

如果是公寓所有权，还需要提供以下材料：

• 最近三次业主大会的会议记录
• 业务计划
• 分割声明（土地登记）
• 住房福利声明

如果是收入房产，还必须提交以下材料：

• 运营成本
• 租赁清单
• 租赁协议

就权利和抵押权而言，还必须包括以下内容：

• 公证契约
• 特殊登记（通行权、居住权等）

市场价值标准的权重

对物业的位置和未来预期风险给予了特别权重。这些风险主要是现代化方面的风险，如翻修积压的预期成本。此外，还要评估最昂贵的维护措施，通常包括屋顶、地下室、窗户和暖气。房屋类型也要进行评估。1945 年前的建筑被视为旧建筑，1945 年后的建筑被视为新建筑。此外，外部设计、平面图、花园、外墙、房间布局和采光条件也在评估之列。

位置、阳台和对目标群体的吸引力等因素对房产的可出租性起着重要作用。估价中还包括其他因素，例如电梯和房产的装修：

• 房产面积（居住面积比例或总面积）
• 根据《居住面积条例》（WoFIV）规定的居住面积
• 车库、地下停车场、停车位（现有重建风险）
• 地窖还可用于地下室的翻修等积压工作
• 物业所在地的人口统计
• 物业类型（商业、住宅、护理、纪念碑、其他特殊形式、混合物业）

估值：资本化收益价值法和资产价值法

为您清晰概述房地产销售估价及其他估价程序的所有重要信息：

资本化收益价值法–分为市场价值和建筑收益价值

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑物的收益价值。这包括租金收入、维护成本以及管理土地和建筑物的成本。因此，将租金收入减去管理成本与包括利息在内的土地价值进行比较。

我们卢金斯基的投资者团队很乐意为您的梦想房产进行收益计算。我们可以向潜在买家保证良好的收益。根据要求，我们将告知您计算所需的数据。收到文件后，我们将确定资本化价值，并为您提供收益率的初步估算。

资产价值法–重建财产的价值

计算时首先使用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。建筑物的实际价值由建筑物的生产成本减去因使用年限而减少的部分得出。土地价值（土地的市场价值）和建筑物价值相加后乘以资产价值系数。实际价值系数的计算取决于建筑物的类型、临时实际价值和标准地价。以这种方式确定的总实际价值表明了重建房产所需的财政资源。

比较价值法–与类似房产进行比较

比较价值法将您的房产与类似房产进行比较。该方法尤其适用于出售自住公寓和住宅。比较价值也可用于确定未开发土地的价值。比较只考虑位置相似、布局相似的房产。纳入估价的物业应紧邻住宅物业。比较价值法被认为特别贴近现实。由于地段在区域内具有相对可比性，因此经常用于确定物业价值。

能源证书–出售房地产时的强制性要求

房产的能源状况是潜在买家最重要的决策标准之一。这也是能源护照被提上日程的原因，因为它提供了有关房屋能源效率的信息，从而也提供了有关未来消耗的信息。能源效率的等级从 A+ 到 H，其中字母 H 代表能源翻新方面的紧急措施，表示房产在能源消耗方面不再符合要求。

没有能源证书不得出售房地产

只有获得授权的专家才能准备能源证书（根据 EnEV 第 16 节）。这意味着您必须寻找一位获得相应授权的专家。EnEV 第 16 节规定，每个房产买家都必须获得能源证书。对于业主和卖方来说，这意味着您必须出示该证明并将其纳入销售文件。如果您拒绝出示能源证书，则属于行政违法行为，最高可被处以 15000 欧元的罚款。

为什么能源证书如此重要？它包含了与买方相关的有关房产能源状况的所有信息。它还提供了有关能源消耗的信息，以及未来业主可以预期的供应成本。如果能源平衡为负值，则向未来的买主表明需要进行适当的翻新，因此会产生高昂的费用，例如更新过时的电气和供暖系统。在我们的房产中介出售房屋时，能源证书是不可分割的一部分，会直接在网上公布。在看房时，有兴趣的人可以直接看到原件，并由我们解释如何阅读和评估能源证书。

需求证明还是消费证明？

消耗证书的费用为 100 欧元，而需求证书的费用在 300 至 500 欧元之间。出具能源证明的费用由房主承担，房主有义务在出售房屋时提供这些数据。我们建议您出具内容翔实的需求证明，而不要为了省钱而只提供消耗量证明，因为该证明提供的数据对买方的帮助要小得多。

消耗量证明基于能源供应商最近 3 年的年度账单。相比之下，需求证书包含由能源顾问现场检查的具体事实。能耗证书和需求证书的主要区别在于，前者提供的是过去的信息，而需求证书提供的是能源消耗的前景。这就需要专业人员到现场检查建筑物的状况、隔热材料和供热系统，并根据这些数据对建筑物的能源平衡进行预测。

房地产经纪人：优势

在出售房屋或公寓时，最大的挑战是确定一个正确的要价。在这方面，我们建议进行市场价值评估，其中包括与纯粹的房产价格相去甚远的所有因素。

房屋的陈设和建筑结构与地理位置、市场特定因素和基础设施以及供求差异一样，都是决定市场价值的重要因素。如果您以私人客户的身份进行估价，预计费用约为 1,000 欧元或更多。

确定市场价值和辅助采购成本

另一方面，如果您聘请的是房产中介，那么市场价值评估就包含在服务范围内，由买方通过附属购买费用来支付。在出售房屋或公寓时，您可以专业地出售房产，而无需支付任何费用。那些放弃市场价值评估的人通常会估算出一个难以置信的价格，并以高于或低于实际价值的价格出售房屋。在这两种情况下，您都犯了一个重大错误，可能会延长销售过程或导致本可避免的损失。

有了经验丰富的房地产经纪人，您就可以在出售房地产时避免犯错，并且可以放心地知道，您将收到一份包含您的房屋、土地或公寓当前价值的基于所有事实的销售报价。同样，您也不必担心文件整理、准备公开或发布报价等问题。与销售相关的所有流程都将由一家专业公司一站式完成。

壁炉一目了然。建筑物中的内置壁炉

• 俗话说的好
• 安装在建筑物内的壁炉及其排烟口
• 壁炉通常会增加房产的价值
• 烟囱必须由烟囱清扫员定期检查

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