为什么建筑检查对建筑商如此重要!

建筑检查是许多建筑商根本忘记或接受而不知道的事情。在许多情况下，即使没有进行适当的建筑验收，客户也会认为该建筑已被接受。例如，如果承包商在建筑合同中规定了验收的最后期限，但客户却让其过期，这就适用。这种情况比人们想象的要经常发生，在大多数情况下，建筑商的压力很大，他们不再知道适当的验收是必要的。

建筑物验收–一个重要的法律行为

许多建筑公司认为建筑检查只是一种形式，并淡化其重要性。然而，事实上，建筑检查是一个重要的法律行为，可以产生深远的法律后果。在验收过程中没有认识到的错误会让建筑业主付出巨大的代价。一般来说，验收是指将完工的建筑移交给建筑业主。通过验收，客户承认一切都按照合同规定完成，而且建筑公司方面没有任何缺陷。随着验收的进行，对建筑公司的履约要求也同时失效，可以提出担保要求。已经很清楚，不进行验收对建筑商和业主来说是多么大的破坏。一旦接受了，举证责任就会倒置。这意味着在验收前，建筑承包商负责向建筑业主证明缺陷，而从验收开始，建筑业主必须向承包商证明缺陷，并证明这些缺陷不是由他造成。举例说明，这意味着在出现诸如镶木地板翘曲的缺陷时，镶木地板层必须在验收前证明这种缺陷不是由于他的木材不好或他的工作缺陷造成的，而是有其他原因。但在验收后，施工方有责任证明缺陷是工匠的过错而不是自己的过错。这对建筑商来说可能很困难，因为事后很难证明缺陷的来源。因此，验收后，缺陷是建筑商的问题，而不再是建筑承包商的问题。因此，所有建筑商都应谨慎行事，认真进行验收，以避免此类风险。

建筑检查–这都是过程的一部分

为了安全起见，在进行建筑检查时，你应该从一开始就注意几件事。最好是在建筑合同中直接规定，在房产竣工后进行正式的建筑检查。正式验收建筑工程是绝对必要的，以便有权对可能的缺陷进行纠正。对于建筑检查本身，你肯定应该带上你自己的专家。由于大多数建筑商在实质上并没有太多的专业知识，所以值得让有经验的人参与进来，并能发现你所看不到的可能的缺陷。在接受的时候，会拟定一个所谓的接受协议。这里面列出了验收当天发现的所有缺陷，也包括之前发现的、尚未补救的缺陷。建议在验收前一天和专家一起去参观房子，以便在平静和没有时间压力的情况下详细检查一切。专家们经常会发现错误，因为他们通过经验确切地知道该去哪里找。建筑商必须对验收过程中发现的所有缺陷进行保留登记，否则他将失去对缺陷进行补救的权利。然而，建筑商在某些情况下也可以拒绝接受，而且肯定应该这样做，特别是在有严重缺陷的情况下。如果在验收过程中发现了严重的缺陷，如供暖系统不能正常运行或雨棚尚未安装，即使建筑商催促，建筑商在任何情况下都应拒绝在建筑验收协议上签字。在任何情况下，只有在真正消除了所有的缺陷之后，才应该签署协议。对建筑商来说，承诺在不久的将来消除缺陷应该是不够的，你应该对这种重要的手续非常精确地处理!因此，在起草合同时，要坚持验收并认真执行。遵守所有的手续，这样你才真正有权利在事后对缺陷进行纠正。

施工验收–缺陷如何处理？

在验收完成的房屋后，必须全额支付给建筑商。但是，如果在验收过程中出现了缺陷，建筑商有权扣留部分款项，直到缺陷得到修复。建筑商被允许从其最终付款中扣留两倍于预计需要修复缺陷的金额。他肯定应该这样做，以确保缺陷真正得到补救。不幸的是，在建筑检查过程中，缺陷经常出现，因此早已不再是一种罕见的现象。如果在验收房屋建筑过程中出现了明显的缺陷，你应该在验收协议中与建筑公司确定一个日期，在这个日期之前，所有发现的缺陷必须已经消除。在这一天，应进行第二次验收检查，以检查缺陷是否已按照合同规定被消除。如果在这个日期仍能发现缺陷，你可以设定一个新的日期，在这个日期之前必须消除缺陷。建筑公司一般不能拒绝接受完成的对象。为了防止麻烦和讨论，在建筑合同中明确一切，并事先与公司达成一致，这样你就不必在事后为这些小细节争论。对你来说也很重要的是，建筑公司只需要在验收日完成合同中规定的内容。因此，最好是准确和详细，特别是在建筑合同的内容方面。例如，如果建筑合同中没有列出某些东西，而你只是与建筑公司口头约定，那么在验收日期，你将不会对其提出任何法律要求。如果建筑公司安装了建筑合同中没有列出的额外东西，也同样适用。你没有义务为这一额外费用付费。为了保护所有人，一份详细的建筑合同是最有意义的。

扁平化交接协议–内容、交接与损害

扁平化的交接协议对所有参与方都是一个优势。它记录了所租房屋的状况以及任何缺陷、损坏或翻新工程。迁出和迁入时都要做交接报告，以保护所有相关方。特别是当涉及到缺陷时，由于观点不中立，往往会出现争议。为了防止这种情况，协议书应准确记录房产的状况，以消除误解。

内容–扁平化移交协议中都有哪些内容？

然而，在单位交接协议中不仅要记录房产的缺陷，还要记录可能导致日后纠纷的重要标准。为了避免任何误解，以下是肯定应该出现在协议中的最重要的几点。

• 所有钥匙的数量（前门、单元门、信箱、地窖、阁楼…）。
• 所有电气设备的功能（水龙头、花洒、马桶冲水、加热器…）。
• 电表、水表和散热器的准确读数
• 墙壁、墙纸、门、锁、窗、地毯、瓷砖和镶木地板的状况
• 注意是否有霉菌，特别是在浴室和墙壁上（包括湿点）。

然而，在迁出的情况下，交接协议还应该包含其他要点。例如，你的房东承诺的维修或翻新应被列出。你也可以从租赁协议中了解到你必须如何交接房子。这包括，例如，刷白的墙壁或扫帚式的交接。你必须遵守这些要求，否则部分存款可能会被收回。

交接 – 你应该注意这一点

交接记录的问题是，它们既不是强制性的，也没有法律规定。如果你的房东在你交房时没有做，而你事后发现了缺陷，你没有证据证明这不是你造成的。因此，你不仅要坚持交接协议，而且要做好准备。由于顺利交接也符合房东的利益，对他来说，以协议方式进行交接应该不是问题。由于计划很少有坏处，因此你应该提前考虑实施，并考虑一些事情。

首先，重要的是，公寓的交接是在空旷和翻新的状态下进行的。因此，如果可能的话，房东应该事先与老房客进行过交接，或者与你一起进行交接，这样他就可以检查房东是否按照租赁协议的约定离开了公寓。如果你的房东拒绝进行有协议的交接，你也可以在中立的见证下单独进行。这样一来，你就会站在安全的一边，并且是正确的。花足够的时间进行交接，真正找到所有的缺陷，即使你的房东在催促你。坚持彻底交接。如果有任何缺陷，用照片并在协议中记录下来。检查结束后，双方都会收到一份协议书的副本，双方都应在上面签字。这样一来，所有各方都有了安全保障。

缺陷 – 哪些外观维修你必须承担，哪些不需要承担

化妆品维修本身就是一门艺术，因为没有任何地方真正规定了具体的保障内容。每个人都有不同的想法，在《德国民法典》（BGB）中也没有准确的定义。 德国市场：德国房产。那么它包括什么，哪些是你必须做的，哪些是你的房东必须做的？德国租户协会已经尝试了一个定义，并在其主页上写道。”外观维修或翻新是指在正常生活中随着时间推移而磨损的一切，通常可以用油漆、墙纸和一些石膏来更新。这包括：在墙壁和天花板上贴壁纸，粉刷或刷白墙壁和天花板，粉刷散热器，包括暖气管，粉刷公寓内的门，粉刷窗户内侧，粉刷公寓门内侧。”简而言之，根据这一定义，租户自己 “磨损 “的一切都属于外观修理的范畴。

术语 “外观维修 “不包括更换地毯、打磨镶木地板或翻新地下室、阳台或露台等事项。这些都是明显不是租户的错的事情。但是，房东不能给你设定任何最后期限。任何房东都不能强迫你在前一年已经重新粉刷了整个公寓。但是，在外观维修方面，你到底要做什么，房东要负责什么？

必须由租户承担的外观修理。

• 粉刷门窗和平面门（内部）。
• 墙面和天花板的铺设和油漆
• 闭合钻头和镙丝孔
• 给暖气片和暖气管上漆

不必由租户承担的外观修理。

• 对露台、阳台、地窖、杂物间和公共房间的绘画
• 地毯更换
• 油漆窗户和平面门（外面）。
• 镶木地板的打磨和密封
• 明显不是由租户造成的损坏

在协议之后才发现的缺陷–你可以做什么

大多数缺陷是明显可见的，但总有这样的情况，即缺陷被识别得太晚，因而没有出现在协议中。但不要担心，因为在有严重缺陷的情况下，你不会被留下费用。你可以向房东报告这些发现得太晚的缺陷，这些缺陷必须由房东支付。这些问题包括，例如，暖气不能正常工作，有缺陷的管道，但也包括霉菌。

如果你在入住后或在交接房产时发现了这样的严重缺陷，你必须立即向房东报告，然后给他一个相应的时间，让他把缺陷消除。为你的房东设定一个期限，对于可能对健康有害的特别紧急的情况，如发霉，这个期限应该是足够的，但也可能更短。如果房东在给定的时限内没有做任何事情，你可以考虑减少租金。

如果他们在交接报告后只注意到一个小的缺陷，即所谓的边际损害，房东没有义务去修理它。这包括破损的瓷砖或有缺陷的毛巾栏等缺陷。但是，无论如何一定要向房东报告这个标记，否则你可能会被追究责任。

租房押金–数额、交接和扣减

租房押金是一笔不小的开支，特别是对租户来说，它代表了房东的安全。由于这通常涉及大笔资金，因此必须准确无误，避免纠纷。因此，为了保护房东和房客，有一些规则可以遵循。

提示1 公寓交接协议–入住时检查缺陷

入住前的第一步是在交接房屋时坚持签订交接协议。作为一项规则，反正有一个，因为它能确保双方的安全。它记录了房产的所有缺陷。移交财产时，要花足够的时间仔细查看。通过这种方式，你可以防止前任房客的任何缺陷落在你身上，并在以后减少你的押金。了解更多关于交接协议的信息!

提示2 个人账户 – 存款与资产分开

为了确保你的资金安全，房东在法律上有义务将房租押金与其他资产分开投资（BGH，2015年6月9日的决定，VIII ZR 324/14）。如果存款是以现金形式上交的，通常是投资于专门为此目的而设立的储蓄本。这里还需要注意的是，存入的金额只作为租赁协议的担保，房东不能用于其他方面。这可以防止房东的滥用，保护你和你的钱。为了安心，让房东向你提供一份账户文件的副本。在租赁期间，房东也不允许在没有进一步申诉的情况下动用你的押金，并将其用于其他方面（BGH，2014年5月7日的判决，VIII ZR 234/13）。

提示3 分期付款 – 分期支付押金

关于房租押金的一些法律事实，你可能还不知道。你没有义务立即将全部房租押金交给房东，即使房东要求你这样做。法律规定，你可以分三期按月支付押金。三次付款中的第一次必须在租约开始时支付。另外两笔分期付款应在未来两个月内与租金一起支付（《德国民法典》第551（2）条）。 更多：德国市场。此外，房东不允许要求他们支付高于三个月冷门租金的押金（《德国民法典》第551（1）条）。对许多人来说，这种方法比一次性筹集全部存款金额更容易。在支付押金后，无论是分期支付还是一次性支付，在任何情况下都要坚持要求提供账目报表，如提示2所解释。这样你就可以确定，房东不能将你的押金用于其他用途。

提示4 保证 – 存款不是来自储蓄簿

通常的习惯是，从储蓄账户中取出给房东的押金，或将其与你的储蓄资金分开。毕竟，钱并没有损失，只是在你的租赁期内无法获得。在很长一段时间里，这种方法是入住时支付押金的唯一方法。然而，近年来，为了防止入住时资金紧张，考虑房租押金担保也变得很普遍。为此，有一些金融投资，由于利率较高，对租户来说比储蓄账户的选择更有吸引力。这些包括，例如，在银行的活期存款或存款账户。然而，租金押金担保也是一个合适的选择。有了这样的担保，可以不用现金存入租金担保，作为回报，你要支付年费。虽然你需要征得房东的同意，但对房东来说没有任何不利之处，所以这不应该是一个问题。

提示5 扣除–寻找缺陷

扣除租金押金对任何租户来说都不是好事。但要注意，因为房东不允许在你搬走时从你的押金中扣除每一个小瑕疵的东西。因此，只有某些缺陷才构成保留存款的理由。一般来说，正常的使用痕迹不能从押金中扣除，因为这些都由租金来支付。这些包括，例如，墙上的一个小洞或地毯上的一个小擦伤。另一方面，由他们造成的缺陷可以从押金中扣除。这包括，例如，地毯上的香烟燃烧孔，或因使用不当而陷入这种状况的堵塞的排水管。在这种情况下，房东可以从你的房租押金中扣除专业维修费用，并将其用于此目的。

提示6 化妆品维修 – 扣除押金

另一个可能导致押金减少的原因是外观修理。然而，一些规则在此适用。房东可以责成租户进行的外观维修只是一些小事，比如租户搬走时刷一层新的墙漆。然而，这些义务不得不合理地使租户处于不利地位，也不得免除房东的维护工作。这些仍然是房东的责任。然而，只有在租约中明确提到的情况下，才允许这种外观维修的义务。如果不是这样，遵守这些规定不能导致扣减押金!因此，在搬出时，要以租赁协议为导向，遵守规定的外观修理，以避免减少押金。

提示7 还款–搬出时的交接协议

租约结束后，你应该在 “约定 “的条件下移交出租的房产。如果租赁协议中约定了外观维修，你应该进行维修。如果在租赁期间发生的任何损坏可以归咎于你，你应该修复它。最好是在收到房子的情况下交出房子，以免影响到整个租房押金的偿还。

迁出时不要忘记交接协议，这样房东就不能要求你对事后的损失负责。双方都应签署并收到协议书的副本，从而记录出租物业的状况。在协议和移交发生后，所有现有的或不存在的缺陷都已记录在案，没有什么能阻止你支付押金，如果你做得正确，押金应该全额记入你的账户。

提示8 担保结束–偿还租金押金

租房押金的偿还问题也经常出现争议。房东有所谓的检查和考虑期的权利，他可以主张这个权利。这意味着他可以保留租房押金，在退还押金前检查租房的缺陷和故障。这段时间可能会持续6个月，这可能会给租户带来问题。但是，如果双方在交接时同意没有缺陷或未偿还的债务，则必须迅速退还押金。根据案例法，这预计需要几天时间。在这种情况下，租户会收到全部押金和利息。然而，房东在这里也有另一项权利。即使在租约结束后，他也可以保留一小部分租金押金，用于未付的服务费账户。