回报杠杆：股权和利息

回报内最大的杠杆是：1）股权份额，2）利率和3）固定利息期。成本越高”，回报越差。

购买和租赁别墅的补充指南。

产量是什么意思？

回报，简单地说，就是将你的资本投资与你从你的财产（租金）中获得的收益进行比较。如果每年的回报率（收入/投资）是6%或更多，你的别墅所产生的收益就足以让租户支付你的别墅。

由于利率和其他因素造成的负收益效应。

每月的费用（还款、利息和维护）越高，回报就越低。因此，如果你必须为贷款支付的利率增加，这对回报有负面影响。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护

当然，这与公平是一样的。因为你一会儿就会知道，你必须提供明显更多的资产作为国外的抵押品。你要提供的资产越多，在你的财产中捆绑的资产就越多。

南部的租房和额外设施：游泳池、花园及共同。

此外，还有典型的维护费用，当然是延长的，还有花园服务和游泳池服务等方面。例如，如果你一年中只有2、3或4个月自己使用你的别墅，其余时间都租出去。

了解你需要知道的关于西班牙别墅融资的一切。

海外股权投资：西班牙

股本的使用在国外有很大的不同。其主要原因是，在出现疑问（违约）的情况下，银行只能通过加大努力来获取财产。因此，德国银行很少为国外的房产提供融资，而是将您推荐给当地的合作伙伴。

股票比较：德国、西班牙和美国

在德国，对于房地产融资，你需要为你的第一、第二和第三处房产提供大约15%的权益资本。

在西班牙，无论是马洛卡岛、伊比沙岛、马贝拉还是其他热点地区，银行的收费都要高得多，通常为50-60%。

• 德国的股权：10-15
• 在西班牙的股权：50-60
• 在美国的股权: 100%

如果你想在美国购买你的房产，你必须期待更多。通常情况下，你甚至要用100%的资金购买。这是为什么呢？

安全、访问和法律系统

正如导言中已经描述的那样。股权作为银行的抵押品。贷款的 “风险 “越大，条件越差。在这个国家，良好的信用等级足以获得10-15%的通常条件。在国外，许多因素都在起作用，例如法律制度。在欧洲，或欧洲共同体内，比在美国等第三国要容易一些。

贷款因素。

• 利率
• 固定利息期
• 股权份额

利率和固定利率

利率和固定利率 – 事实是，作为一个外国人，你在其他国家得到的条件更差，毕竟风险增加。利率，或更高的利率，对盈利能力有极端影响。

利息效应：成本增加仅为1%以上

假设你借了50万欧元作为融资的贷款。每年（每个月）你都要偿还一点贷款金额。这笔剩余债务越小，你支付的利息就越少。

第一年的利率实例。

• 500,000欧元，每年1%=5,000欧元/第一年
• 500,000欧元，每年2%=10,000欧元/第一年
• …

剩余的债务和利息计算年限(每年)

假设第1年后，你已经偿还了5%的贷款金额，即25,000欧元。这就留下了47.5万欧元的剩余贷款。下一年度的利息计算基础。

第2年的利率实例。

• 475,000欧元，每年1%=4,750欧元/第2年
• 475,000欧元，每年2%=9,000欧元/第二年

结论：增加1%的利息=增加94.9%的利息成本

你的贷款每运行一年，差额就会增加。

• 第1年+第2年，每年1%=9,750欧元的利息
• 第1年+第2年，每年2%=19,000欧元的利息
• 差额=9,250欧元（94.9%）。

利率固定的简要解释

按每年5%的还款率，你假设（没有无计划的还款），贷款期限为20年。这就是固定利率发挥作用的地方。

这就是为什么固定利率（借贷利率）如此重要。这里，利率在X期是固定的，并且在该期内保持不变。X年后，你就必须寻找后续融资。

这将告诉你更多关于你需要的资产、还款和你的利息块。我曾就西班牙等国家的别墅维护问题单独写过一份指南。

负面效应一目了然。

1. 股权投资
2. 还款
3. 兴趣
4. 维护–更多内容见指南。

在国外购买和租赁别墅

产量，季节，服务费，装修，融资…买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。

那些想出租别墅的人，不仅是为了自己使用而购买，也是作为一种经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。

• 购买和租赁别墅

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要，从公证到融资。我在马洛卡、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅可以在这里找到。

• 卢金斯基：别墅

这是我们大型购房指南的一部分。返回到美国买房。

天使之城–在洛杉矶购买公寓

洛杉矶，梦想成真的地方。这里有名人、好莱坞、广阔的城市景观、海滩和冲浪以及你能想象到的其他一切。从马里布到贝莱尔，银湖和威尼斯海滩。为了体验这个城市的独特氛围，大都市的交通和混乱是值得的。所以你想住在洛杉矶，但你不知道从哪里开始？要想知道在哪里和如何生活，当然不容易。你是选择中城或和零售业的天堂，还是选择银湖并与年轻的学生一起玩耍？我们在下面为您介绍全部情况。

洛杉矶经济 – 概述

洛杉矶拥有庞大的经济，是仅次于东京和纽约的世界第三大经济体。当然，它的优势在于创意部门。好莱坞是世界上最大的电影制作区，无数的明星和女星在这里拥有自己的豪宅和大宅。然而，这并不能说明全部情况。它也是一个蓬勃发展的高科技产业的所在地，有一波初创企业搬到这个沿海城市。还有一个强大的航空航天和运输业，也许出乎意料的是，它是全国最大的国际贸易行业。

• 国内生产总值：9410.6亿。
• 创意、高科技和放大器；航空工业

洛杉矶无人机–它可以是多么的美丽

洛杉矶有很多视觉上的享受。海边的夕阳，海滩和摩天大楼。看一看洛杉矶的无人机镜头。

洛杉矶全面指南–热门街区+更多内容

买还是租？计算方法解释

无论你是买还是租，在洛杉矶你都要付出高昂的代价。你是买还是租，取决于经典的 “收支平衡点”。你需要支付多长时间的租金才能达到付清房子的金额。例如，在洛杉矶，一个中等价位的房子大约是63万美元，而租金可能是2000美元左右。这意味着，如果你在你的房子里住了6年，你将支付相同数额的租金，以便能够购买它。简而言之，这取决于你是想买还是想租。假设你在住宅中至少住了五年，你的租金必须低于2,600美元，以使租房更有利可图。

此外，当你考虑到洛杉矶可控的房产税时，在洛杉矶买房甚至可能比在其他地方买房更好 这意味着拥有房产并不是一项高额的经常性投资。

• 如果你的租金>2,600美元，则购买

现在是在洛杉矶买房的好时机吗？

也许。目前，高空置率意味着低租金。这意味着，目前租房可能更有优势。然而，考虑到不断增长的市场，现在投资可能是明智的，因为高空置率可能导致更多的房东以比平时更高的价格出售他们的房产，从而推动价格下降。这意味着，当市场不可避免地恢复时，你有可能迅速获利。

哪个州的房产税最高？ 完整列表

• 各州房产税 – 列表

洛杉矶房地产市场 – 解释

洛杉矶的房地产市场，就像美国的许多超级城市一样，表现良好。例如，单户住宅销售同比增长23.2%。房价中位数为63万美元，这表明这里的房地产是多么独特。洛杉矶既不是一个卖方市场，也不是一个买方市场。有多少财产清单，就有多少销售。结合高增长，这显示了强劲的销售和成熟的投资机会。价格也在上涨，单户住宅上涨超过16%。

房地产价格发展

洛杉矶地区的住房价格每年上涨约13%，去年的销售数量也在增加。现在公寓的中位价是66.7万美元。此外，从平均租金来看，近年来租金价格一直保持稳定。

• 2017: 2,281 $/m²
• 2018: 2,385 $/m²
• 2019: 2,516 $/m²
• 2020: 2,524 $/m²

你需要知道的关于洛杉矶地区的情况

洛杉矶是一个巨大的城市，横跨几个区。要选择住在哪里几乎是不可能的。一般来说，有的人想住在贝莱尔或比佛利山庄等著名的住宅区，也有的人想住在洛杉矶市中心的喧嚣或年轻的人，而那些想找一个更舒适的氛围的人则会去银湖或中城，例如。一般来说，在洛杉矶，租房而不是买房是一个不错的选择。购买价格相对较高。

• 最低的租金。杰弗逊公园 1,355美元
• 最高的租金。蒙大拿州北部 4,690美元

如何买房

当然，买房是一个漫长而艰巨的过程，需要大量的时间和资金投入。从开始到结束，有一些不可替代的步骤，如果错过了，就会造成很大的损失。如果你不确定要投资哪些房产，可以从这里开始。

• 房产类型 – 你应该买哪一个

检查清单 – 购买前要做的事情

如何准备买房。在你购买房产之前，你需要做这5件事。

• 了解你的财务状况
• 汇编有关你的财务的文件
• 与你潜在的抵押贷款经纪人交谈
• 决定融资的类型
• 寻找律师、房地产经纪人和验房师

当你购买房产时，你需要支付抵押贷款的首付款。在洛杉矶，由于房产价格相对较高，你的首付至少应该是20%，以避免抵押贷款的利率，这可能会非常高。

单位购买–从谈判到成交的过程

为了最终买下这套房子，你要开始谈判。

出价–如何就售价进行谈判

所以你决定这是你的梦想公寓。现在怎么办？好了，现在是时候提出建议了。这意味着要带着报价去找卖家。谈判有两个方面，你必须选择一个或另一个。要么你试图降低销售价格。例如，以80万美元购买房产，而不是85万美元。另一个选择是谈判成交费用，例如，就销售价格达成一致，但要求卖方支付一些额外费用，包括房产购买税。当然，这些策略意味着要么在那一刻银行账户上有更多的钱，要么在未来减少每月的费用数额。作为一项规则，你可以期望谈成销售价格的5%-10%。

接下来的步骤–建筑检查

你的贷款人肯定会要求你对公寓楼以及单位本身进行检查。这通常显示出轻微的缺陷，例如，未来有必要进行的维修工作或结构性缺陷等。

降低房地产的销售价格

现在你可以重新谈判了。你已经确定了建筑物的缺陷，现在有了一个强有力的谈判地位。把你的顾虑传达给卖家，他很可能在谈判中更加宽松。

在购买房产的过程中，你还可以节省很多容易产生的额外费用，我们给你提供完整的指南。

• 购买房屋时的所有额外费用

最后，一个重要的步骤!通过

不要忘了走进去!这是最常见的初学者的错误之一。搬出后，事情可能会发生变化，以前的主人可能打破了一些东西，或者一个橱柜可能掩盖了一个错误。如果你不做最后的走访，这可能是你以后最大的遗憾。它不需要那么长的时间，而且肯定是值得的，至少是为了安心。

在洛杉矶有什么不同？

当然，与美国其他地方相比，在洛杉矶买房也有一些注意事项。当然，正常的过程会发生。你用首付作为抵押贷款的一部分买了一套房子，支付过户费，然后是税费，然后搬进去。

洛杉矶的热门房地产类型。

在洛杉矶，有几种不同类型的热门房产。与其他大多数郊区一样，最受欢迎的是独立式住宅、半独立式住宅和共有公寓。这些都很受欢迎，因为它们提供了一个相当私人的空间，而没有邻居与你挨家挨户的麻烦。请注意，复式楼（甚至三层楼）通常很难为居民所拥有，因为投资者倾向于购买和出租它们。其他类型的房产包括排屋、小型联排别墅（优势：没有业主协会！）、合作社（”建筑合作社”），类似于纽约的住房市场，TIC（共有产权），当然还有臭名昭著的空置地块，你只需购买一块空地。

• 独立式房屋
• 复式
• 平坦
• 联排别墅
• 小生活
• 贸促会
• 空置地块

购买公寓前的准备和规划

在洛杉矶，获得预先批准是同样重要的，甚至是更重要的。用英语来说，这就是抵押贷款预先批准。这意味着你的贷款人必须证明你将有能力为你的房屋提供抵押贷款的证明。

• 获得抵押贷款预先批准!

谈判–多付了你的房子

在洛杉矶，因谈判而导致的价格急剧变化是罕见的。绝大多数房产都是以清单价格或其附近的价格出售。这意味着几乎没有谈判，即使有也是小规模的谈判。

税收 – 额外的房地产费用

当然，洛杉矶的税收与全国其他地方不同。如果你想在洛杉矶拥有房地产，了解加州从房产税到房地产转让税的独特税收是很重要的。

几乎每个人都交了太多的税。节省房产税尤其容易。了解如何。

• 节省税款 美国房地产

保险 – 昂贵的额外费用

不要忘记，你需要支付房主保险。洛杉矶的房主的保险金额范围很广。在一些地方，你可以支付低至837美元，洛杉矶的平均金额为1116美元。

• 1,116美元/年 房主保险

节省的技巧 – 降低你的房主保险!

这些是减少你在房屋保险上花费的最重要的提示。

• 安装一个包括火灾、烟雾和一氧化碳警报器的家庭安全系统
• 改造你的老房子以符合地震法规
• 用防火材料替换你的屋顶
• 向你的保险代理人查询，看你是否有资格获得折扣方案
• 修理和更换线路和管道，使之符合现行建筑规范。

在洛杉矶生活的地方–最佳邻里关系

你可能听说过康普顿、英格尔伍德、好莱坞之类的地方。你可能也有一些先入为主的观念，认为在这里生活到底有多危险或多安全。我们给你一份经过充分研究的洛杉矶最差居住地区的名单。

为超级富豪提供的房屋

当然，美国的一些超级富豪在洛杉矶有超豪华住宅，其中有来自各地的超级明星，几乎每个电影明星都在洛杉矶有至少一处住所。下面我们就来看看这些价值5000万美元的超高端房产之一。当然，你会在传说中的贝莱尔区找到它。

洛杉矶最差的社区–危险、犯罪、低生活水平

你可能听说过康普顿、英格尔伍德、好莱坞之类的地方。你可能也有一些先入为主的观念，认为在这里生活到底有多危险或多安全。我们给你一份经过充分研究的洛杉矶最差居住地区的名单。最好记住，洛杉矶在百老汇以东的地方都比较危险。

• 滑板街
• 时尚区
• 洛杉矶中南部
• 康普顿
• 中心城市
• 杰弗逊公园

洛杉矶值得一去的地方

有几个居民区是你不能错过的。这些都是经典之作，如好莱坞或贝莱尔。在洛杉矶，最适合投资的街区当然是那些著名的街区，但如果你想在正确的地方投资，也有几个街区需要注意。洛杉矶的时尚街区比比皆是，比如卡尔弗城或银湖。你可能已经错过了一些，如回声公园、Frogtown和Tujunga。

经典：好莱坞，比佛利山/贝尔-艾尔，市中心

臀部：费尔法克斯，埃尔塞贡多，中国城，卡尔弗城

未来：回声公园、弗罗格镇、图琼格

您想了解更多信息。在洛杉矶哪里可以买到公寓？我们告诉你你需要知道的一切

• 最适合购买的街区–洛杉矶

洛杉矶最佳学区

你在考虑搬到洛杉矶去吗？当你考虑到教育质量、安全等问题时，这些是最好的学区。

• 赫莫萨海滩市小学
• 纽霍尔
• 南帕萨迪纳大学
• Palos Verdes Unified
• 圣马力诺联合大学
• 胡桃谷联合大学
• 洛杉机加拿大统一
• 天普市联合大学
• 曼哈顿海滩联合大学
• 阿卡迪亚联合大学

我应该租一个合作公寓吗？

合作社在纽约可能比其他地方更有名，更受欢迎。然而，你仍然会在洛杉矶不时地遇到他们。合作公寓有点难，有一个复杂和耗时的过程，但时间的投资是值得的，通常有较低的房产税，有机会建立股权，还有更多。

什么是合作公寓？房地产公司

合作公寓是指由住房合作社管理的公寓。当你购买合作公寓时，你实际上并没有购买房产，即你想居住的四面墙。相反，你是在购买一个法律实体的股份。你购买的股份使你有权使用建筑物的某一部分。因此，你不是房产的所有者，而是一个允许你使用你居住的公寓的会员。当然，这也意味着你们不做抵押贷款，而是做联合贷款，即贷款支付股份。

• 你买的是股票，不是房产

为什么你应该选择合作社 – 解释

由于你不是房产本身的所有者，所以你不需要支付房产税。相反，合作社支付整栋楼的房产税，并在成员，即居民之间进行分配。合作社的主要优势在于它更便宜。每位居民支付的房产税较低，由于合作社不以盈利为目的，所以额外费用也较低。最后，合作社的居民，即使他们不拥有房产，也有权享受房产所有者可以要求的许多税收减免。

• 更加便宜

如何在洛杉矶购买合作公寓–一步一步来

在你买入合作社之前，有几个步骤需要经过。在你接触合作社或确定你感兴趣的单位之前，你需要咨询律师、抵押贷款经纪人和工程师。虽然这不是必须的，但这将大大增加你得到你想要的房子的机会。这是因为一旦你确定了你想要的单位，你就会申请。董事会对你的申请作出决定。这个委员会显然希望有最好的居民，所以你要把自己表现成一个认真的买家，这很重要。所有合作社都有一个具体的要求清单，包括你需要支付多少首付和你有多少财务储备。然后你与卖家联系，开始产权搜索和抵押贷款申请程序，并完成购买。

在洛杉矶购买公寓 – 检查清单

如果你想在洛杉矶买房，这些是你最需要做和考虑的事情。

1. 下定决心吧!租用还是购买？
2. 做好准备!参观城市，探索市场
3. 律师上!寻找你的律师
4. 选择负担得起的!促进单位、合作社或新兴社区的发展

阳光、温暖和幽默：意大利的生活

你需要从德国的日常工作中休息一下吗？有什么能比有机会逃到你在意大利的海外房产中呆上几周更好呢？完全没有。如果你在经济上有可能，国外的房产是一项很好的投资。在这里，我们有几个意大利美丽地方的例子，并向你展示那里的美丽房产的例子。

加尔达湖：湖上生活

加达湖是意大利最受欢迎的目的地之一。每年都去意大利同一个度假胜地的度假者在这里购买自己的小型度假屋也不是完全不可能的。他们不仅省去了寻找合适住所的麻烦，也省去了担心在他们想要的时候是否有空房的麻烦，而且还节省了大量的资金。然而，你应该牢记，国外的房产需要一定的维护。在这一点上，你应该权衡一下，对你来说是否值得购买。

加尔达湖在意大利的地图和位置

环境和前景

撒丁岛。意大利地中海岛国

意大利的地中海岛国撒丁岛也是意大利一个非常受欢迎的目的地。这也难怪，因为这里有这么多的沙滩，而且风景也很适合徒步旅行。这段视频中的别墅不是大多数人的选择，但看到撒丁岛的生活可以如此美丽，这很有意思。在这里有可能找到你梦想中的房产。最好是使用一个合适的房地产门户网站。

撒丁岛地图及在意大利的位置

南蒂罗尔：自然的天堂

南蒂罗尔是意大利最北端的省份。这个度假胜地以其美妙的自然环境说服了度假者。在这里，你可以体验到葡萄酒景观和阿尔卑斯山的结合。特别是那些想从大城市的压力中切换到更多农村生活方式的人，在这里是正确的。这里的地貌非常适合徒步旅行。如果你对南蒂罗尔州充满热情，并想在国外投资房产，最多样化的门户网站适合成功的搜索。

南蒂罗尔地图及在意大利的位置

House & Apartment for Sale – 意大利

从估价到投机税。在这本指南中，你会发现所有重要的因素都以简单的术语解释。逐步了解卖房的过程，这样你也能回答这个问题。有无房产中介出售？房地产的私人销售涉及许多风险和错误来源，从单位的评估到报价到个人的营销，从 “广告 “到内部客户网络和非市场房地产销售。

• 出售平房
• 出售房屋
• 出售土地
• 出售财产

购买。廉价房地产的门户网站

决定已经做出，你现在正在寻找能满足你愿望的海外房产？如果你开始在互联网上寻找意大利的海外房产，你会遇到无数的门户网站，为你提供最好的报价。他们通常有不同的过滤功能，你可以用它来缩小你的搜索范围。我们已经为您选择了最好的门户网站，在这些网站上寻找合适的海外房产是值得的。

Immobiliare.it: 意大利专家

如果你已经确定你正在寻找意大利的海外房产，那么这个房地产门户网站可能正好适合你。在这里，焦点完全集中在意大利这个美丽的国家。在这个门户网站上，你不仅可以找到适合居住的房产，而且如果你有在国外建立生活的想法，想开一家餐馆或做一个小生意，你可能会在这里找到你所寻找的商业房产。Immobiliare.it网站还提供各种过滤功能，从地区到价格和房产类型。

伊莫韦特：大量的选择

如果你还不太确定是否要在意大利购买海外房产，大型房地产门户网站Immowelt可能是适合你的东西。也许你在意大利和希腊之间仍有疑问，为此，在房地产门户网站上有更大的选择空间对你来说恰到好处。这使你有机会比较价格和你所考虑的房产的质量。你所需要的信息在这个门户网站上清楚地呈现。

Immozentral: 多方面的门户网站

房地产门户网站Immozentral也关注世界各地的房地产。在这里，你不仅可以发现许多房产，还可以为自己的一些房产做广告。那些想在国外脱手房产的人，如果没有房产中介，可以在这里轻松试试运气。在这个门户网站上，你可以找到来自90多个国家的房产。特别是对意大利而言，该网站有非常多的选择。

Immobilienscout24：同时提供信息的门户网站

在Immobilienscout24门户网站上，你可以提前获得一些关于你所选择的国家的基本信息。在这里，你不仅可以在世界任何地方搜索合适的房产，你还可以获得关于热门居住地的重要信息，融资技巧和其他你应该考虑的事情。只需几次点击和过滤功能，你就可以在任何时候找到你感兴趣的报价。

租用国外的房产。优势

对许多人来说，在国外的漂亮房产太好，不能在他们在家的时候被闲置。为什么不利用这个机会把这个房产租出去，从而创造一点额外的收入？此外，该物业有人居住，有人未经授权进入该物业的可能性要低得多。你不必担心，你为别人在你的公寓或房子里度过一个难忘的假期创造了可能，你甚至同时还能赚钱。

投资房地产：意大利

在国外生活和工作是一个非常难忘的经历，包括职业上、个人上、文化上，当然还有经济上。在这份免费指南中，你将获得欧洲、美洲和亚洲所有主要城市的投资建议，从纽约到伦敦到巴黎。

• 海外投资：房地产（外部）

意大利的房产不适合你？也许你对马略卡岛的房地产感兴趣。欢迎你阅读我们的文章。

在国外购买房产。技巧

• 纽约、洛杉矶、伦敦和其他地方：豪华房地产
• 地产代理
• 购买度假屋
• 外国财产 法国
• 西班牙海外房地产
• 马洛卡国外房地产
• 马略卡岛豪华物业
• 非市场–特别是在热门房地产市场