5分钟内评估公寓楼

让我们从一个可能今天就发生在你身上的案例开始：

想象一下，一位朋友坐在你旁边的咖啡馆里，说：“在这条街上有人想出售一栋公寓楼，我认识那位老妇人，现在她的儿子在处理这件事。我帮你问问看。” 一天后，你通过WhatsApp收到了这些数据：年租金24万欧元，购买价格应为850万欧元，A类地段。听起来很吸引人 – 但这真的是一笔好交易吗？

重要的是：你只需要两个数字——购买价格（KP） 和 年净冷租金（JNKM）。凭借这两个数字，你可以立即计算出 价格系数 和 毛租金收益率。这两个指标是判断一项投资是否具有意义最重要的关键数据。

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计算房价因素和毛收益率

示例：

• 房价：8,500,000 €
• JNKM：240,000 €

现在立即开始：

房价因素 = 房价 / JNKM = 8,500,000 / 240,000 = 35,4

一个 购买价格因素 为 35 意味着：你需要超过 35 年的时间，通过租金收入才能收回购房成本 – 不考虑费用、利息和风险。

计算毛租金收益率

收益率 = 年租金收入 / 购买价格 = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

听起来似乎不错 – 但这只是 毛收益率。扣除费用后，实际剩余的金额会明显减少。相关内容稍后将详细说明。

根据地段理解购买价格因素的范围

一个35的系数并不总是不好 – 一个18的系数也不总是好。以下是典型的范围：

神奇的界限：为什么只有在约5.5%的毛收益率时才开始计算

如果你使用 外债 – 几乎所有人都会这么做 – 你必须计算持续的成本。以下是诚实的拆解：

真正吞噬你收益的是什么？

• 利息：目前约为贷款金额的 3.5 % 年利率
• 维护费用：1.0 %（新房）至 4.0 %（未翻新的旧房）– 经验法则平均值：2.0 %
• 管理费：每套住房每年 250–350 欧元（约 KP 的 0.3–0.5 %）
• 租金损失补偿：JNKM 的 2 %（空置、租客流失）
• 偿债：1–3 % – 这不是 损失，而是资产积累

经验法则：只有在 毛收益率超过 5.5 % 时，该物业才能自给自足。在 2.8 % 时，即使租金收入满额，你每个月都在亏损。

毛收益 vs. 净收益 – 决定性的差异

以 400 万欧元的购买价格和 24 万欧元的 JNKM（= 6 % 毛收益率）为例：

• 毛租金收入：24 万欧元
• – 维护费用 2 %：−8 万欧元
• – 管理费：−10.000 €
• – 租金损失 2 %：−4.800 €
• = 净租金收入：约 145.000 €
• 净租金回报率：145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

从 6 % 毛租金很快就能得到 3,6 % 净租金。这个数字应该出现在每一个推介中。

你最多应该支付多少钱？

将公式倒过来。你想要至少 6 % 的毛回报率？

最高购买价格 = 年净租金 / 目标回报率 = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

因此，如果目标是 6 %，该物业的最高价格应为 400 万欧元。如果目标是 8 %，甚至只能支付 300 万欧元。

例子：你想要 8 %

购买价格 = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

所有高于这个价格的，从财务角度来看都不具吸引力 – 或者你必须压低购买价格。

购房附加费用 – 被忽视的因素

注意：单纯的购买价格从不是最终价格。在购买公寓楼时，还有 8–12 % 的 购房附加费用：

• 土地转让税：3,5 %（巴伐利亚）至 6,5 %（北莱茵-威斯特法伦、勃兰登堡）
• 公证人 + 土地登记簿：约 1,5–2,0 %
• 中介佣金：0–7,14 %（可协商，通常由买卖双方各承担一半）

在 400 万欧元的购房价格下，你实际需要计划的资本投入约为 430–450 万欧元。这些额外费用还会使你的收益率额外降低约 0.3–0.5 个百分点。

现金流现实检查 – 每月末还剩多少？

针对 400 万欧元的联排别墅，采用 80 % 贷款的快速计算：

• 自有资金（20 % + 额外费用）：约 120 万欧元
• 贷款：320 万欧元 → 利率 3.5 % + 还款 2 % = 5.5 % 年供
• 年供：176,000 欧元
• 年净租金收入：约 145,000 欧元
• 运营现金流：−31,000 欧元/年（税前，折旧前）
• 扣除折旧（2 %）和税收优惠后：通常为 ±0 或略微为正

结论：即使毛收益率达到 6 %，这笔交易在最初几年也常常只是“黑零”。财富积累是通过还款 + 房价上涨实现的，而不是通过现金流。

租金上涨潜力 – 隐藏的杠杆

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

• 租金合同有多久了？（指数租金？阶梯租金？）
• Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
• 是否存在现代化改造的潜力（§ 559 BGB 改造后的租金上涨）？
• 如何确定 当地比较租金？

检查清单：你向卖家询问哪些数字？

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

• 购买价格 + 展示谈判空间
• JNKM – 每单位配置（应缴和实缴租金）
• 居住及使用面积（平方米，总计 + 每单位）
• 建造年份 + 最后一次彻底翻新
• 能源证书（能效等级，最终能源需求）
• 供暖系统（类型，建造年份，是否符合GEG标准）
• 屋顶 + 外墙（状况，最后一次翻新）
• 租户结构（租期，年龄，社会状况）
• 空置率 当前 + 近三年
• 维修储备金（如存在）
• 地籍簿摘录（负担，地役权，通行权）
• 土地价值 + 土地面积
• 地上权?（对许多买家来说是关键因素）

850万是一个好交易吗？收益物业 vs. 投资物业

在immobilien-erfahrung.de我已经详细谈到过：收益型与投资型房地产的区别。

区别在于侧重点：在收益型房地产中，重要的是每月进入你账户的金额——即通过租金收入带来的正向现金流，通常位于B类地段和C类地段。而在投资型房地产中，你依靠的是长期的资产增值和出售收益——通常位于A类地段，如柏林、科隆、杜塞尔多夫、汉堡、慕尼黑。

你想要直接获得现金？ 第一种方式能为你带来持续的收入。 你想要长期获得更多现金？ 第二种方式需要耐心、资金和市场知识——作为回报，将来可能会有丰厚的收益（并且可能在10年后免税）。

更佳：

如果你以低价购买A区房产并进行增值：现金流 + 长期资金 = 顶级选择。购买、增值、提高租金、享受资产增值。

FAQ – 关于公寓楼快速评估的常见问题

从哪个购买价格系数开始，购买公寓楼才值得？

粗略的经验法则：低于20的系数属于典型的现金流区域，20–25属于混合计算，超过25则需要实质性的

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朗读提示让朗读成为一种日常仪式

以下是《FIV》杂志提供的6 条阅读好建议：

1. 营造平静的氛围
2. 找到合适的阅读时间
3. 选择合适的故事
4. 生动朗读
5. 与故事互动
6. 富有想象力的对话

营造平静的氛围

提供一个舒适的环境，没有电视或手机等干扰，这样您就可以全神贯注地听孩子讲故事。

找到合适的阅读时间

最好每天选择同一时间朗读。入睡前是一个特别好的静心时间，但其他场合也很适合，如等待时间或旅行时。

选择合适的故事

以孩子的兴趣为导向，无论是侦探故事、冒险故事还是非小说类书籍。如果孩子喜欢这个故事，他们也会更热衷于朗读。

生动的朗读

根据故事内容调整您的声音和语调，使其更加生动。这有助于保持孩子的注意力。

与故事互动

让孩子提问并评论故事。一起看书中的图片并描述它们。

富有想象力的对话

与孩子讨论您所读到的内容，思考其他结局或故事如何继续。尽情发挥想象力吧！

有关朗读的常见问题

我可以从几岁开始给孩子读书？

朗读从一两岁开始就有意义。有适合不同年龄段的书籍，甚至适合 3 个月大的婴儿。

哪些书适合朗读？

从图画书到儿童系列丛书，这里有适合各种年龄和兴趣的各种书籍。

我应该多久给孩子读一次书？

理想情况下，朗读应每天进行，至少 15 分钟。

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为什么要搬迁？

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实例：紧凑型视频讲解

一张图片胜过千言万语！下面是几个例子：

购置房产：如何获得优惠的房产报价

真正的利润在于购买，这就是为什么房产收购 是你成为房产投资者和房产投资家的过程中一个如此重要的话题。在 YouTube 上，我提供了从数字渠道到给业主打冷电话等各种收购技巧。

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刚开始做投资者时，最重要的是购置有利的房产：

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只要有人听到风声，就会有人提供线索。

被动收入：通过出租赚钱

被动收入是许多人孜孜以求的梦想，而房产则为实现这一梦想提供了机会。试想一下，在工作之余，无需主动工作，每月就能获得 5000 欧元的收入。你会有什么感觉？许多人正是依靠房产来实现这一目标的。

• 通过租金收入积累资产
• 额外收入 – 被动收入
• 安心

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5%的回报率：这意味着什么？

5% 的回报率意味着什么？在这段视频中，我将解释为什么在不同的资产类别中，5% 的估值是不同的。

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如果您想直接 “用房产赚钱”，5% 是不够的。请阅读 “您需要多少回报率“：如果您想在出租的第一个月就直接赚钱，“至少 “需要多高的回报率。

作为通货膨胀保护手段的财产：保值

购买共有公寓是一个明智的决定，尤其是对于房产新手而言。购买公寓后，您就成为了公寓业主协会（WEG）的一员，这意味着许多公共费用都由协会分担。试想一下，在一栋有五方业主的公寓楼里，您只需支付 20% 的公共费用。这意味着您可以节省大量费用。

• 财产的长期增值
• 租金收入逐步增加
• 稳定的摊销率

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公寓与住宅：公寓的优势

投资者通常选择 30 年或 35 年的长期融资。这为进一步投资创造了流动资金。您可以向银行贷款，而不是自己支付全部购房款，通常只需投入 20% 的股权。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

• 加入业主协会
• 分担成本 – 例如供暖系统

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长期投资融资

投资者通常在 30 年或 35 年的较长时期内进行融资。这为进一步投资创造了流动性。您无需自己支付 100%的购房款，而是从银行贷款，通常只出资 20%。这样，您就可以拥有多处投资房产，并从收益中获益。

• 创造流动性
• 通货膨胀导致资产增加，而摊销额保持不变

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在 A 类地区和 B 类地区购房：区别

在房地产界，地段通常分为 A、B 和 C 地段。在 Instagram 上，我将为您讲解这些地段的基本知识，并分析它们的区别和优缺点。敬请关注，获取宝贵的房产投资知识。

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投资者的故事：向伟大的投资者学习

你可以在我的博客上找到很多投资者的故事，当然，我现在也为 LinkedIn 做了一些！比如这里的《好莱坞乐园》。

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实例：视频简明扼要

视频胜过千言万语！下面是几个例子：

被动收入：租房赚钱

被动收入是许多人对生活的向往和追求。因为它让你无忧无虑。假设你知道，除了资本积累（房产由租户偿还），你每月还能不劳而获 5000 欧元：你会作何感想？这就是许多人将房地产作为资本投资的原因。

• 财富积累，租户为您的房产买单
• 额外收入、被动收入
• 无忧无虑

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Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

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房地产收购：如何获得低廉的房地产报价

真正的利润在于购买，这就是为什么物业收购 是您成为物业投资者和房地产投资者之路上的一个重要话题。在 YouTube 上，我提供了从数字渠道到给业主打电话（冷电话）的购房技巧。

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Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

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作为资本投资者，起步阶段的第一件大事就是购置负担得起的房地产：

让人们知道您在 X 地区购买房地产！家人、亲戚、朋友、熟人、同事，所有这些都是您强有力的宣传工具。

只要有人听到风声，就会有人提供线索。

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Here’s Real Estate Tip 3 for all you savvy property hunters out there! If you’re looking to snag some budget-friendly real estate deals and maximize your profits, here’s the secret sauce: Get in touch with property owners directly. By cutting out the middleman, you’ll face less competition in the market, or dare we say, no competition at all! This gives you a unique advantage in negotiations and a better chance to strike a fantastic deal. So, remember, it’s not just about finding the right property; it’s about connecting with the right people to make it happen. Happy real estate hunting! #RealEstateTips #InvestmentInsights

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物业作为通胀保护：增值

通货膨胀率每上升一年，您的钱就会贬值一年。什么能保护你免受这种情况的影响？房产！它的价值会随着通货膨胀而增加，您的租金收入也是如此。与此同时，另一个优势是您的还款率保持不变。好极了！这就是在 TikTok 上学习房地产投资的方法。

• 从长远来看，房产价值会增加
• 租金收入长期增长
• 还款率保持 “不变

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Why invest in real estate? 1⃣ Inflation Protection: Historically, real estate has proven to be an excellent hedge against inflation. Your wealth remains stable as prices rise.

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公寓与别墅：公寓的终极优势

共管公寓通常是初学者的最佳选择，因为您是业主协会（WEG）的一员。这确保了许多费用的分摊。比方说，公寓楼里有 5 个当事人，那么您只需支付公共财产所产生费用的 20%。例如，您只需支付 2400 欧元（少了 9600 欧元），而不是 12000 欧元。

• 有了公寓，您就是 WEG 的一员
• 共同财产的成本分摊，例如供暖系统

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Apartment House as your first capital investment? Advantage of owning an apartment: Cost-sharing within a homeowners’ association. Is it better to invest in an apartment or in your own house first? The key difference and advantage of owning an apartment is that you become part of a homeowners’ association, sharing many costs. For instance, if you had to repair the heating system in a house on your own, it could cost you $ 10,000. However, in an eight-unit apartment building, you’d only split the cost, paying just $ 1,250! #RealEstateInvestments #ApartmentVsHouse

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投资者的故事：兴奋+学习

你会在我的博客上看到很多投资者的故事，当然也有一些是我现在为 LinkedIn 做的！比如这里的威尼斯运河。

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Join me on an enchanting journey through the Venice Canals in Los Angeles! I’ll be releasing a brand new video soon, showcasing the stunning canals of Venice and unraveling the captivating investor story behind them. Who would have thought these canals held so much history and charm? Stay tuned for more! #VeniceCanals #LosAngeles #InvestorStory #HiddenGems

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花絮比如在马里布的查莉游泳池拍到的照片

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Working in Malibu today just a little impression of the area and it’s the crew area because Charlie Sheen is living here!

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