什么是 “抵押贷款”？

翻译过来，”抵押 “就是抵押贷款。抵押贷款是任何房地产投资的一个关键组成部分。不管是什么资产或地区。你将不得不处理有关抵押贷款的事实，你必须支付的总金额和利息。要选择正确的抵押贷款，你需要了解关于抵押贷款的一切。你可以在下面找到这一切和更多的信息。如果你想在抵押贷款上省钱，而且你已经知道在房产税上省钱，你应该详细了解这一点。我们从抵押贷款的定义开始。

抵押贷款的定义和解释

抵押贷款是一种贷款类型。也就是说，它是贷款人代表借款人支付的一笔钱。抵押贷款是一种用于偿还财产的贷款。借款人必须偿还他或她所借的钱，但要分期付款，而不是一次性付款。这意味着，例如，相对于在一次交易中支付100万，借款人可以在100个月内每个月支付1万。此外，贷款人通常会收取利息，即除贷款的基本金额外，借款人还需支付贷款总额的一个百分比。

你用抵押贷款来支付什么？

通过抵押贷款，你支付的不仅仅是你所借的金额。当你办理抵押贷款时，你要支付额外的费用，你可能要购买私人抵押贷款保险，你还要支付抵押贷款利息。你为此支付的金额通常遵循一个公式，即你在成交时支付的金额越多，即你预先支付的抵押贷款越多，你以后或每年支付的金额就越少。

这些只是你在购买房产成交时支付的一些额外费用。我们在另一篇文章中解释了这些以及其他许多买房时的成交费用。

• 买房时的所有额外费用和隐藏费用

贷款–结束抵押贷款

当然，你有义务偿还你所借的金额。如果你借了50万美元，你必须在抵押贷款结束时全额偿还这笔钱。这是你的抵押贷款中最容易和最容易管理的部分，但也是最大量的金额。

抵押贷款结束费用 – 预付款项

这些是在你完成抵押贷款时必须预先支付的费用。你要支付诸如产权保险、申请费等费用。当然，抵押贷款过户费用是由房产的买方在购买时支付的。有太多的东西需要列举，它们各不相同，取决于许多事情，但其中一些常见的包括。

• 贷款发放费：最高为贷款总额的1%。
• 托管费：350-1,000美元，但可能更多。
• 估值：500-1000美元，但可以更多。
• 预付税款和保险费：1,000-4,500美元，但可以更多。

这些通常是总贷款额的2-5%左右。因此，对于75万美元的贷款，你可能要额外支付37,500美元的抵押贷款结束费用。它们不应该与过户费相混淆，例如你买房时支付的税款。

折扣点。降低抵押贷款成本

折扣点是你在贷款开始时支付的点数。你在这里付的钱越多，你在抵押贷款上得到的折扣就越多。如果你 “买 “了2个折扣点，你的抵押贷款就会有2%的折扣。

抵押贷款利息 – 最低的抵押贷款利率

抵押贷款利息是指抵押贷款的利息。利息是你为别人借钱给你的服务和风险付出的代价。抵押贷款利息以年付款的形式表示，例如，是贷款额的5%。这意味着你每年必须向抵押贷款机构支付总贷款额的5%的额外费用。

我们的文章涵盖了你需要知道的关于这个主题的一切。

• 抵押贷款利息的解释

谁是抵押贷款的贷款人？

抵押贷款最常由独立的抵押贷款公司发行。这意味着专门从事抵押贷款发放的组织，即银行或信用社等金融机构。在美国，银行占抵押贷款的32.4%，信用社占8.8%，抵押贷款公司占市场的54.4%。然而，这些并不是所有类型的贷款人。以下是美国所有类型的贷款人名单。

抵押贷款公司和银行哪个更好？

一般来说，节省房产税并不难，但你不希望在抵押贷款上花费超过必要的费用。通常，抵押贷款公司（或抵押贷款人）是灵活的。这意味着他们可以与你的信用相匹配，更快地完成你的贷款，并对谈判更加开放。因为他们专门从事贷款，通常也有更多的专业知识。

• 抵押贷款公司（例如：Quicken Loans）。
• 银行(如富国银行)
• 储蓄/信贷协会（如抵押贷款银行家协会）。
• 网上贷款人（如GuaranteedRate）。
• 信用社（例如：Connexus）。
• 私人（如家庭朋友）。

哪些是最受欢迎的贷款人？

美国的顶级贷款人是Quicken Loans、United Wholesale Mortgage和Wells Fargo。你可以很快看到，专业抵押贷款机构是目前最受欢迎的选择。以下是美国最常用的抵押贷款机构的名单。

1. 加速贷款 – 541,000笔贷款
2. 批发抵押贷款 – 339,000笔贷款
3. 富国银行 – 232,000笔贷款
4. 摩根大通 – 186,000笔贷款
5. 费尔威独立抵押贷款公司–147,000笔贷款
6. LoanDepot – 146,000笔贷款
7. Calibre房屋贷款 – 136,000笔贷款
8. 美国银行–134,000笔贷款
9. 自由抵押贷款 – 110,000贷款
10. 美国银行 – 94,000笔贷款

你是否应该让抵押贷款经纪人参与进来？

与直接贷款人相比，抵押贷款经纪人的优势是什么？直接贷款人是向你提供资金的机构（如银行或信用社），你反过来向其支付利息。抵押贷款经纪人是一个中间人，是为你寻找最佳抵押贷款的专家。换句话说，抵押贷款经纪人负责联系和寻找直接贷款人。

• 直接贷款人：银行、信用社等。
• 抵押贷款经纪人：寻找最佳交易的中间人

如果你在寻找贷款方面有困难，抵押贷款经纪人是有益的。这可能是由于低信用分数或收入使贷款对你没有吸引力。抵押贷款经纪人还经常可以获得普通公民无法获得的抵押贷款方案。当然，你必须支付一笔额外的费用，以支付经纪人的服务。

• 适合低信用分数或低收入的经纪人

像银行这样的直接贷款人是有优势的，因为你减少了一个中间人。在这种情况下，你只需要向贷款官员（在机构中监督你贷款的人）支付佣金费用。这也有一个好处，就是经纪人不会为了自己的利益而行事，比如选择支付最高经纪费的机构。

• 直接贷款人允许你避免经纪人费用

有哪些不同类型的抵押贷款？

有几种不同类型的抵押贷款。它们在三个重要的变量上有所不同。换句话说，在决定抵押贷款时，你需要事先决定你属于以下三个变量中的哪一类。

贷款类型：匹配贷款与非匹配贷款

美国政府已经制定了某些准则，以区分 “符合要求 “和 “不符合要求 “的贷款。这些贷款的区别在于你能借到的金额。这个限额是51万美元（截至2020年）。这意味着，如果你得到的贷款超过这个数额，你将得到一个不符合规定的贷款。不符合规定的贷款比符合规定的贷款有更差的利率和费用。在非正规贷款中，”巨额贷款 “是最受欢迎的。

贷款类型：固定利率与可调整利率

固定利率贷款和可调整利率贷款，顾名思义，区别在于利率的可变性。这意味着固定利率贷款在整个贷款期限内具有相同的利率，而可调利率贷款在整个贷款期限内具有不同的利率。

第一，固定利率的贷款是有吸引力的，因为它们提供了安全性。利率不会改变，因此预算和规划很容易。一般来说，固定利率贷款从一开始就比可变利率贷款要贵。此外，固定利率贷款是根据时间段设定的。最受欢迎的时间框架是15年固定利率贷款。这意味着借款人在15年内偿还贷款和相同的利率。

其次，可调利率贷款最初是有吸引力的，因为利率较低。然而，由于它们可以改变，借款人可能会惊讶地发现，随着时间的推移，利率会增加。这些通常也是以例如5年的固定利率开始，之后利率开始变化。

• 固定利率=整个期限内的相同利率
• 可调利率（ARM）=可变利率

贷款类型：常规贷款与政府支持贷款

政府支持的贷款是由政府提供保险或担保的贷款。例如，联邦住房协会（FHA）贷款或退伍军人管理局（VA）贷款。如果你有不符合规定的贷款，就不可能获得政府支持的贷款。常规贷款和政府贷款的主要区别是，常规贷款有更严格的要求（如更好的信用分数和更高的收入），由私人保险，准则更宽松，这意味着 “更少的文书工作”。

抵押贷款术语解释

有许多房地产贷款市场特有的词汇，在日常生活中并不使用，这使得外行人对抵押贷款的理解更加复杂。以下是对这些词的定义和解释。

托管 – 意义

托管账户或信托账户是一个储蓄账户，资金被放在其中。这个账户由你的服务机构管理，他们将每笔按揭付款的一部分存入你的托管账户，以支付你的估计房产税和保险费。并非所有的抵押贷款都有一个托管账户。

什么是抵押贷款本金？

按揭本金是指按揭本金，即你的贷款的未偿金额。换句话说，就是你所借的金额中尚需支付的金额。例如，如果你借了400,000美元，支付了320,000美元，你的贷款本金就是80,000美元。

首付 – 首期抵押贷款支付

首付是存款的一种类型。这是你买房子时预付的钱。你几乎总是要支付首付款才能获得抵押贷款。较大的首付通常意味着更好的信贷条件和更便宜的月供。

例如，以你的100万美元房屋的5%首付为例：你在购买时只需支付5万美元，但每月要支付私人抵押贷款保险和可能更高的利率。如果你在首付上支付更多，你也可以得到折扣点，从而降低利率。然而，如果你支付25%的首付，你在购买时将支付25万美元，但你将不必支付私人抵押贷款保险，并将获得更好的利率。

• 较大的首付=较低的利息

抵押贷款期限 – 抵押贷款的长度

这是你偿还贷款的时期。例如，期限为15年的固定利率贷款，其抵押贷款期限为15年。抵押贷款期限越长，利率就越高，贷款就会跟着你越长。尽管如此，你每个月要支付的费用会减少。

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