所有类型的财产估价与方法

你想匿名销售？在此阅读我们对土地的购买简介。私人出售土地涉及许多危险和风险，这就是出售土地时出现错误的原因。

在这里了解更多关于财产评估的主题。你如何评价一个房产？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？价值因素，位置，设施，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

• 评估师或专家（房地产经纪人）的估价
• 如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

市场价值、抵押贷款价值和资产价值

估值是基于不同的财产价值。最重要的是市场价值、抵押贷款价值和资产价值。原则上，公平的市场价值，也称为市场价值，是在财产估价或房地产评估中确定的。

考虑到常用的估价方法。

• 实际价值
• 抵押借贷价值
• 单位价值
• 标准接地值
• 土地价值

哪种评估方法适合我的财产？物业+房地产

允许专家和估价师采用三种标准化的方法来确定财产的价值。比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。哪种方法是合适的，什么时候合适，取决于财产。如果是地块，则采用比建筑物更多的其他估价方法。对自住和出租的房产也采用不同的估价方法。如果是强制拍卖的房产，可以在主管地区法院查看房产的评估结果–通常是在网上。在这种情况下，不需要征得业主的同意，任何有关方面都可以免费查看这种专家意见。

房地产估价条例 (ImmoWertV)

在1988年之前，房地产的估价是基于《估价条例》（WertV）。2010年，这被《房地产估价条例》（ImmoWertV）取代。新法的目的是进一步规范估值。在通过新条例时，立法者也考虑到了外国投资者。ImmoWertV规定了私人委托和公共任命的估价师的约束性条款和程序。它对房地产估价的专家委员会也有约束力。

房地产价值条例》对以下方面进行了区分。

• 房地产的估价和
• 建筑物的估价

已开发和未开发的土地

有了IPV的比较值，可以更精确地确定报价。与由房地产经纪人拟定的比较价值相比，市场价值是指房产在某一日期可望获得的确切价格。进入市场价值的内容由《建筑法》（BauGB）规定。为了确定房产的市场价值，不仅要考虑位置、条件、设备（在建成后），还要考虑法律情况。市场价值这个词是同义的。

土地价值是在土地估价时确定的。土地价值的确定是基于比较价值法和使用合适的标准土地价值。根据《建筑法》（BauGB），将成立专家委员会来计算土地价值。这些专家委员会由独立专家和税务机关的一名雇员组成。

标准值表明在某一地点，一平方米的土地平均成本是多少。然而，土地的具体属性并不包括在标准土地价值中。由于只使用区域位置的平均值进行估值，标准的土地价值可能与土地的实际价值有很大偏差。

建筑地块和土地登记册摘要

为了确定建筑地块的价值，有必要检查土地登记册的摘要。这种摘录可以从土地登记处获得，包含了该地块的所有土地登记条目，相当于该地块的历史。

然而，只有卖方有权要求从土地登记册中提取。

从土地登记册上摘录的内容确保了卖方对该房产有相应的权利，并可实际出售。如果有几个受益人登记，他们只能出售各自的股份。

对房产用途的现有限制也会被录入土地登记册的摘要中（例如，房产只能建为住宅用途）。对于买家和卖家来说，土地登记册的摘录是对土地或财产进行估价、分割或出售所必不可少的。

估值中的另一个重要点是土地或财产的位置。估值的标准是。

• 宏观位置，即区域或邻近地区
• 微观位置，即房产的直接邻近地区

例如，邻里之间的社会环境和基础设施都包含在估值中。即使与购物区、学校和工业区的良好交通联系只是未来的规划，但这已经可以对房地产的估值产生影响。

投资者关注的房产评估

对于投资者来说，除了标准估值外，一块土地或房产的盈利能力也是特别值得关注的。

房地产的盈利能力是指其在未来几年的发展。由于财产的边际参数以及参考日期的估值可能会在短时间内发生变化，因此只能对预期盈利能力进行估计。在这个估计中，”地点 “这个因素也被赋予了特别的权重。

在一项研究中，Welt考虑了2030年前德国所有地区的宏观位置的发展。未来价值发展的另一个关键因素是 “整修积压”，因为预期会有高于平均水平的维修措施。如果你的房产营销特别是针对投资者，则需要进一步的标准来评估投资报价。

专家评估的良好理由

如果对财产的价值感兴趣，必须确定市场价值。如果要出售房产，如果正在办理离婚手续或涉及继承事宜，则以房产的市场价值为基础。市场价值也是在发放贷款和其他形式的财产分割时进行谈判的价值基础。在房地产资产分割的情况下（离婚、继承人共有），价格范围是不合适的。因此，作为公平市场价值评估的一部分，必须在财产评估中说明一个具体的金额。这个市场价值指的是评估中确定的时间点。

在土地买卖中，精确的价值不那么具有决定性，通常确定的土地价值是以价格范围来量化的。在出售土地和建筑物时，区域市场以及供求关系起着重要作用。

根据不同的销售策略，对确定的比较价值或市场价值要遵循不同的程序。以固定价格出售和以竞标方式出售财产之间有一个基本区别。在任何情况下，房产的 “感知价值 “都不应被纳入营销基础。如果销售价格高于市场价值，买方必须提供比必要的多得多的权益。

之前在这里读过。

• 标准接地值
• 标准土地价值图
• 市场价值

出售土地。检查清单

所有关于程序、建筑法、房地产经纪人、公证、费用和税收的信息。

• 出售土地

Agrar verkaufen [å¹´]: Wiese, Feld, Acker & Co.

你可能已经读过我们关于出售土地的大指南，或者你可能已经读过更具体的指南，例如关于出售林地的指南。

对于那些第一次处理土地销售问题的人来说，肯定会产生这样的问题。

• 如何出售我的农业用地？
• 我应该从哪个步骤开始？
• 谁为我提供建议，准备专家意见&Co。

这里有一些关于农田、农业用地和其他更专业的土地销售的提示。你还可以阅读更多关于出售土地的过程、错误和风险以及税收的信息。

私下出售还是与专业人士合作？

这个问题的回答相对较快。有各种参数影响销售价格。这些包括，例如，土地估价，以及坚实和资本雄厚的买方网络，但也包括谈判技巧。毕竟，这不是 “仅仅 “关于一个公寓，而是关于更复杂的、可用于农业的土地，以及所有关于土壤专业知识、预测和发展可能性的补充。

最小化努力，最大化利润

私下出售农业用地，例如通过房地产门户网站，不是最好的主意。

1. 你如何处理所有的请求？
2. 你需要哪些文件、论文和专家意见？
3. 谁来发送信息和打电话询问？
4. 谁真正有信用和购买意愿？
5. 你想/需要进行多少次访问？
6. 谁来准备和主持谈判？
7. …

从信用度到看房预约和谈判。时间就是金钱。这就是为什么在这个国家，70%+的人在专业人士的帮助下出售，如房地产经纪人。

私下出售？风险私售

时间是一个重要的因素。如果你没有销售的压力，那就太好了。那么你就有可能允许自己犯一两个错误。但谁愿意这样做呢？这里有一个最近的例子，一个客户想出售他在柏林的房产。私人。

柏林腹地的农业用地实例

下面是一个客户与我们接触的例子，一个典型的案例。那是柏林地区的一个区域，将被出售。简而言之，错误在于：在没有充分的信用检查或银行的融资确认的情况下私自出售。其结果是：几个月的拖延和放弃。

卖家在一个知名的门户网站上私下做了广告。迅速地，许多信息来了，但几乎所有的谈话都无果而终。几个星期过去了。

错误：信用度和核查不充分

几个月后，终于找到了一个有意愿和信用等级的人–据说。因此，在现场考察后，我们谈及买方银行的融资检查，然后等待。同样，几个星期过去了。

然后，再过几周，你收到买家或感兴趣的一方的反馈，说融资被第一家银行拒绝了，所以他们现在要问第二家银行。你等着。

又过了几个星期，他仍然没有得到银行的融资确认，没有初步的购买合同，也没有预约公证。

结论–压力和挫折。

突然间，出售的压力越来越大，同时挫折感也在上升。

你不会相信有多少私人卖家发生这样的故事。

这就是为什么2/3以上的地块是在专业人士的帮助下出售的（房产中介之类的）。

农业用地的专业土地交易

准备工作是最重要的，这样你就不会在A和B地点的销售中损失几个月，甚至在C地点损失几年。

准备是关键：即使是农业用地

但工作开始得更早，这也是为什么与经纪人合作是有利的另一个原因。

对经纪人的佣金给予提示!私下里，法律目前规定的是50/50的分成（买方、卖方）。在商业贸易中，你也可以把100%的责任放在买方身上。

因此，原则上，在商业贸易中，它甚至不需要花费你的钱。为此，你得到了网络，当它涉及到一个著名的房地产经纪人。

• 你需要什么文件和证件？
• 你用特殊财产解决哪些买家群体？
• 你想让所有人都知道你想卖掉你的农业用地吗？
• 每个人都应该知道这个价值（你的资产增长）吗？

谨慎：邻居、嫉妒和竞争

除了时间因素（=金钱），对于许多农业用地的卖家来说，你的财产被谨慎地经纪，也就是匿名，也是很重要的。从区域内的竞争到家庭、邻居，甚至是收到大笔的钱。有各种原因导致很大一部分卖家希望匿名和谨慎地销售。

个人网络：买家和投资者

当然，专业的房地产交易看起来非常不同。这里不是指在房地产门户网站上的营销，而是针对个人买家、投资者、基金以及外国投资者团体。

来自国外的投资者：有利可图的业务

外国投资者对一个农业区的投资？是的!许多人在这个国家寻找良好的回报和资本投资。由于这个国家有诱人的回报，而且总体上有良好的土壤质量和水质（地下水和水源），非常多来自远近的投资者也在寻找土地。

对你这个卖家来说，最大的优势是这里的钱比国内要宽松一些–简单地说。

当然，这其中的核心是，再一次有一个著名的房地产机构。

独家是快速的：供应和需求

对你来说，卖家方面的另一个强大优势。

交易完成得更快。

为什么？这些房产是专门交易的，而且只向个人提供报价。这种排他性确保了供应短缺，从而增加了客户方面的需求。

时间就是金钱!尤其是富有的客户不希望浪费时间

浪费时间，例如，在同一房产有几个感兴趣的人时。业务应该迅速完成。

找到一个房地产经纪人。著名的办公室或来自该地区？

因此，考虑与一个区域性的房地产经纪人合作，他做的是大家都做的事。在所有房地产门户网站上广泛宣传您的农业用地。在此之后，将有数百人写信，进行许多谈话，写电子邮件，外加电话。很多时间过去了，很少有人真正拥有前面所说的信用度、意愿。

寻找农田的过程需要几个月，有时甚至几年。

时间就是金钱!向投资者致辞

这里还有一个心理学方面的问题，在非市场交易中给你带来了优势。

当专业投资者或其雇员看到房地产门户网站上列出的房产时，问题立即出现了：为什么？为什么该房产没有找到买家？甚至没有人会再去管这个财产。毕竟，有成千上万的广告。谁应该把它们全部看完？

家庭办公室、房地产基金等。

因此，家庭办公室、房地产基金和其他机构直接与著名的房地产公司对话，只向他们介绍独家房产。然后一切都发生得非常快。

在非市场区域，你会发现大家族的名字，即家族办公室、房地产基金、其他机构，根据购买情况，单独和具体地进行接触。

这都是所谓的场外交易。

出售农业用地。程序、税收和小费

你想了解更多关于出售农业用地的信息吗？然后看看我们关于出售土地主题的详细指南。在这里，我们谈论的是销售过程中所有个别阶段的具体程序。你将了解更多关于出售时的典型错误，当然还有关于出售土地时的一切税收。

• 出售土地

农田土壤/有春天的田地

出售水源 – 评估、经纪人、谈判、程序和税收，出售水源时也有很多问题。现在是你销售的正确时机吗？如果是这样，最有效的销售方式是什么？水是一种稀缺资源。尽管我们的地球表面超过71%是水，但生产性的清洁水源却越来越少。供应少，需求多：不仅要考虑区域性买家，还要考虑投资基金，是的，甚至是食品公司。为此，你需要一个拥有独家网络的经纪人。无论你是独资企业还是水务合作社，都要在这里了解一下销售事宜。

• 卖场有弹簧

落叶林、混交林、针叶林：出售森林

落叶林、混交林甚至针叶林，森林都有一个很大的优势，它们提供了一个再生的原材料。同时，它们不是为经营者提供短期利润，而是提供长期回报。因此，许多林地的所有者并不像房地产和财产的 “典型 “土地所有者那样思考，他们往往是为几代人做打算。你知道吗，即使是快速生长的云杉树在自然界中的寿命也可以达到600年。70-80年后，它们被砍伐，那时它们的树干大约有30米高。简而言之，有许多参数影响到林地的销售。我怎样才能出售我的森林？

• 出售森林