卖房换年金

许多老年公民面临着经济上的困境。在某些情况下，无论是储蓄还是养老金都不足以支付目前的生活费用。在其他情况下，健康问题会导致护理费用上升。唯一的出路是：卖掉自己的房子。

但是对于许多老年人来说，他们的家不仅仅是他们头上的一个屋顶。它是他们的家，是他们生活了几十年的地方，是他们熟悉的地方。卖掉他们的房子可能意味着他们要离开熟悉的环境，不得不搬到一个陌生的环境。

在这种情况下，出售房屋换取年金可能是一个有吸引力的选择。通过出售房屋换取年金，你可以继续住在你的房子里，并增加你每月的养老金支付。

房地产养老金如何运作

终身年金是卖方和买方之间的一项协议，卖方将其财产的所有权转让给买方，并获得终身年金作为回报。年金的数额在签订合同时确定，并取决于各种因素，如财产的价值、卖方的年龄和预期寿命，以及当前的利率。

作为对年金的回报，卖方保留了终身居住在该房产的权利。这意味着他可以继续居住和使用该房产。这使你可以继续呆在你熟悉的环境中，并仍然为自己提供经济保障。

人寿年金的概述：

• 平卖给年金提供者
• 每月支付年金而不是支付购买价格
• 终身居留权的登记

要求：年龄和财产价值

为了领取年金，必须满足某些要求。为了确保供应商有可计算的财务风险，许多人为卖家设定了最低年龄。这通常是在60到65岁之间。此外，无抵押的房地产通常是首选，而且房产的最低价值通常是固定的，因为它保证了最低的房地产年金。在这里，人们可以根据提供者单独设定的价值来确定自己的方向。一般来说，提供者要求的最低养老金为每月150至250欧元。

要求一目了然：

• 卖方的最低年龄：60岁及以上
• 最低赔付额：每月150欧元起
• 无抵押物的财产

税收：收入份额的所得税

在房地产终身年金的情况下，只有收入份额需要纳税，因为根据所得税法，年金支付被归类为 “其他收入”。收入份额受各种因素影响，特别是受签订合同时的年龄影响，可以作为特殊费用从税收中扣除。征税份额随着签订合同时年龄的增加而不断减少。这意味着，老年人一般要比年轻人缴纳更少的税。

人寿年金还是传统的平卖？

除了年金之外，你也可以选择传统的房屋出售方式。完全出售的优点：你一次性收到约定的购买价格支付。销售价格通常比终身年金高，但你失去了对房屋的所有所有权。

正如已经提到的，终身年金允许你继续住在家里，同时释放出你的房地产资产。此外，你还可以节省搬家的费用，不必购买新的公寓或支付租金。

以下是其优势一览：

• 终身年金：不需要搬出和释放房地产资本
• 传统销售：支付全部购买价格

结论：有保障地进入老年

总的来说，卖房换取终身年金为老年人提供了一个比传统卖房更有吸引力的选择。终身年金使人们有可能将出售所得转化为每月支付的养老金，直到人的生命结束，从而保证老年时有固定的收入。同时，人们必须意识到，随着房产的出售，所有的所有权都转移给了买方。为此，必须提前花足够的时间来权衡各自的优势和劣势，做出最适合自己的决定。

居住权的解释

说到作为退休计划的房地产，你可能听说过居住权的概念。居留权使受益人有权使用某处房产，即使它属于其他人。居住权可以约定有限的时间或无限的时间，可以是有代价的，也可以是免费的。

居住权的定义是：：

• 允许使用的财产
• 终身制与有限制
• 有偿与无偿

当涉及到终身居住权时，它变得特别有趣。终身居住权允许受益人在他或她的余生中占有该房产，即使该房产被出售或被继承。这种类型的居住权经常被用作老人或家庭成员的担保，以确保他们有一个永久的家。

居住权对谁来说是值得的？

原则上，终身居住权可以授予不同的人，这取决于个人情况和需求。然而，通常情况下，终身权益是授予希望居住在业主的房产中但又无法购买自己的房产的老人或家庭成员。

老年人可以获得终身居住权，以确保他们在晚年可以继续生活在自己熟悉的环境中，而不必担心出售或购买新的房产。对于单身或伴侣已经去世的老年人来说，这通常是一个不错的选择。

居住权是近亲、配偶、父母和祖父母的理想选择。

对整个家庭的好处

原则上，你可以将你的公寓卖给任何感兴趣的人。然而，居住权使一些感兴趣的人望而却步。出于这个原因，带有居住权的公寓在家庭内部传承。这有几个好处。

对卖家的优势

居留权确保你继续有地方住，同时又能从出售或赠送住宅中获得经济利益。此外，在家庭内部赠送或出售单位可以帮助将财产留在家庭内部，避免家庭纠纷。

对继承人的好处

同时，你的继承人可以享受较低的购买价格，因为居住权降低了公寓的价值。由于公寓提前易手，他们还可以节省遗产税。

所有优势一目了然：

• 不需要搬出
• 通过销售获得经济利益
• 留在家里
• 较低的购买价格
• 节省遗产税

必须遵守这一点

如果你决定出售你的有注册居住权的公寓，有一些事情需要考虑到。现在我们就来仔细看看这种销售的特殊性。

居住权的期限

居留权可以是有时间限制的，也可以是终身的，也就是说，它在约定的期限结束时或随着受益人的死亡而失效。只有在特殊情况下才可以撤销居留权。然而，受益人可以在任何时候自愿放弃居住权，例如，如果他或她搬进养老院。仅仅不使用居留权并不自动意味着取消居留权。只有在不使用30年后，才可以在未经受益人同意的情况下将居住权从土地登记簿上删除。

综上所述：

• 时间提前确定
• 只有在特殊情况下才能撤销
• 弃权在任何时候都是可能的
• 30年不使用后取消

不可能继承给第三方

一般来说，居住权不能继承，并随着有权居住的人的死亡而结束。因此，继承人或继任者不能继承或继续居住权，除非在原始协议中明确规定。

这意味着在居住权所有者死亡后，财产所有者再次拥有对财产的完全处置权，可以出售、出租或以其他方式使用该财产。

在土地登记册上的公证记录

此外，居住权必须经过公证并在土地登记册上登记，才能具有法律效力。在土地登记册上的登记是确定居住权作为财产的真正权利所必需的。公证员的任命在这里起着重要作用，因为公证员确保所有必要的步骤和手续都得到遵守。

在土地登记册上登记居住权，可以确保每个人都能清楚地看到居住权的存在，以及谁是这个居住权的持有人。它还为居住权的受益人提供了法律保护，因为它使他能够对第三方，包括财产的所有者主张他的利益。

以下是确保居住权的必要条件：

• 公证认证
• 在土地登记册上的记录

出售有居留权的单位

假设该公寓已经有了居住权的担保，现在要再次出售。这也是可能的，尽管有居住权的出售比没有居住权的出售更复杂。那么，这里需要考虑什么呢？

居住权仍然存在

当拥有居住权的房产被出售时，必须遵守某些规定。卖方不仅要告知买方现有的居住权，而且要保护拥有居住权的人的权利。例如，出售时不得损害或以其他方式危害居住权。

即使在所有权改变的情况下，居住权仍然存在

因此，即使房产被出售，居住权仍然存在，而且买方必须承认并接受居住权。

价值减少&购买价格降低

当一个人想获得一项财产时，其目标通常是对其拥有不受限制的处置权。然而，现有的居住权会限制这种自由，从而减少对这种房产的需求。房产的价值也会因现有的居住权而降低，这就是为什么在大多数情况下会出现较低的购买价格。

结论：准备是战斗的一半

如果你想卖掉你的房子但仍留在该地区，终身权益可以是一个很好的选择。它让你可以自由使用出售公寓的资金，同时继续生活在你熟悉的环境中。然而，需要注意的是，居住权不能继承，而且必须经过公证并在土地登记簿上登记。居住权对以后的销售也有影响，因为它降低了需求和价值。

所以总的来说，对于想确保自己余生都有房子的人来说，终身房产可以是一个不错的选择。然而，人们应该事先充分了解法律问题和对销售价格的可能影响。

卖掉你的公寓并留下来。这可能吗？

卖掉你的公寓可以让你改善你的财务状况，并且仍然留在你的家里。但除了改善流动资金外，你还可以享受其他各种好处。

优势。提高流动性和更大的自由度

例如，有些模式允许你在以后买回你卖出的财产。你的继承人也可以被授予优先回购权。此外，释放的资本可以用来偿还贷款，你和你的家人在经济上得到了缓解，你可以无忧无虑地享受你的退休生活。

这些是优点。

• 改善流动资金
• 不需要搬出
• 灵活性
• 继承权的清算
• 偿还贷款

劣势。丧失所有权和稳定的成本

然而，你也应该考虑其缺点。根据不同的模式，尽管获得了居住权，你可能不再能够处置整个公寓，而且你可能被禁止出租或租赁你的房产，例如。同时，你仍然需要支付房产的维护费用、维修费用和房产税。

所有缺点一目了然。

• 财产损失
• 禁止租借/租赁
• 持续成本

因此，总而言之，当涉及到出售你的公寓并仍然住在里面时，既有优势也有劣势。究竟哪些是你必须考虑的优势和劣势，最终取决于你选择的模式。

最重要的模型一目了然

如上所述，有多种选择供你选择，使你不必搬离你熟悉的环境就能出售你的房屋。我们把它们介绍给你。

部分出售：一次性立即付款

通过部分出售你的单位，你的单位最多有50%的面积被出售给专业的部分出售公司。你会立即收到购买价格。终身用益权在土地登记册上为你担保，你每月向部分买方支付费用。部分出售的特点：你可以继续出租和租赁你的公寓，从而产生额外的现金流。此外，你还可以将售出的部分全部买回。

部分销售一目了然。

• 处置不超过50%的住宅
• 获得即时赔付
• 土地登记法规定的用益物权的保证
• 支付每月的使用费

人寿年金：定期支付年金

部分出售的另一个选择是终身年金。这是一种安排，你卖掉你的房子，作为回报，你可以在你的余生中收到一笔定期付款。每月支付的金额通常取决于卖家的年龄和房屋的价值。卖家的年龄越大，月付款额就越高。然而，与部分出售相比，终身年金并不保证你的用益权，而只是保证你的居住权。

人寿年金的概述。

• 出售完整的单位
• 额外的养老金支付
• 金额取决于房产价值和房龄
• 居住权的保证

无论是部分出售还是终身年金–在不搬出的情况下出售公寓是创造财务缓冲的理想选择，而不必搬出你的家。

反向抵押贷款：住宅作为贷款抵押品

逆向抵押贷款还允许你在成功出售后留在你的房子里。如果你选择了反向抵押贷款，你的房子就被用作抵押品，从贷款人那里获得资金。与传统抵押贷款不同的是，借款人要支付利息和还款，而在反向抵押贷款中，借款人不需要支付任何款项。相反，贷款金额会随着时间的推移增加利息和费用，并在借款人死亡或搬出时到期。

关于反向抵押贷款，你需要知道的一切。

• 平面作为贷款人的抵押品
• 借款人无需额外支付

在出售和捐赠的情况下，使用权或居住权

然而，你也可以出售或赠送你的公寓，并注册唯一的用益权。就房产而言，用益权允许用益权人占有房产，并按他或她认为合适的方式使用它，以赚取租金收入或将其出租。用益权通常不受任何特定时间的限制，一旦用益权人死亡就会结束。

代替用益物权的是居住权，也可以注册。与用益物权相比，居住权只赋予使用和占有财产的权利，但不赋予从财产中赚取收入或出租的权利。

结论：利大于弊

如果你想留在自己的四壁，并在这个过程中增加你的经济来源，有多种选择供你参考。这包括部分出售、反向抵押贷款、终身年金、用益权和居住权。这些概念中的每一个都有其优点和缺点。因此，为了做出正确的决定，仔细研究这些条款是很重要的。一些优点是额外的收入、连续性和不用搬家，而一些缺点是财产的损失、限制和费用。

因此，要花足够的时间来比较不同的模型，并做出最适合你的决定。

部分出售/部分购买：是什么？解释+优势

当然，你已经看到了许多部分购买供应商的广告。这一购买提议特别针对需要资金的老年业主，例如为了更愉快地退休。

看看使用成本、优势、劣势、销售总额、通货膨胀下的计算增值以及比较什么是 “更便宜的”：部分购买或替代性房产贷款，更确切地说，抵押贷款？此外，税收，从继承人的社区出售，离婚等等。

在这里，你还可以找到所有带例子的计算器。部分销售商的比较。

首先，一个快速、简短的定义。

部分出售或部分购买的定义

部分出售房地产是什么意思？

当然，没有第二个人搬进你的房产，你仍然是唯一的使用者。然而，作为以前的唯一所有者，你现在为使用部分购买后不再完全拥有的那部分财产支付费用–与租金相当。这种支付被称为 “使用的补偿 “或 “使用的补偿”。

部分销售总结。

• 你出售你的部分财产（通常是10-50%）。
• 部分购买房屋：是
• 部分购买单位：是
• 部分购买土地: 是
• 金融公司成为部分所有者
• 你仍然是房产的唯一使用者
• 你每月支付一笔使用费
• X年的总销售额（可选）

关于部分购买的最重要问题

最重要的问题一目了然。

• 我可以卖掉一半的房子吗？是的，大多数卖家~20-50%。
• 我可以出售我单位的一部分吗？是的。
• 部分购买也是为了土地？是的。
• 优势？快速、不复杂的购买价格转移。
• 劣势？用户费（~每年3-5%）。
• 此外，对于总销售额：有时低于通货膨胀率

购买零件时的这些重要因素

部分销售的关键因素。

• 财产的价值=500,000欧元
• 希望立即得到的报酬=100,000欧元
• 出售的份额=20%
• 每月使用费=？
• (如果）X年后的销售总额=？

你必须回答比较中的两个核心问题。

1. 每月的使用费是多少？
2. (在总的销售，以后)升值和费用？

区别：出售与部分出售

部分出售与正常财产出售的区别是什么？如果你想以正常的方式出售房产，你总共要经历三个主要阶段（准备、看房/信用度检查、出售），而这三个阶段又包含几个步骤。寻找有偿付能力的买家（信用度）可能需要更长的时间，这取决于房产情况（需求）。

常规房产销售：时机

粗略地说，房地产销售包括以下步骤。

1. 准备文件
2. 估值
3. 房地产营销
4. 编写一份揭露性报告
5. 开展和规划看房预约
6. 购买谈判
7. 处理和起草购买合同
8. 钥匙交接

缩短了销售阶段

在部分出售的情况下，这些步骤的很大一部分被完全跳过。你直接去找一个金融服务提供商，他按比例购买你的财产。因此，以下步骤仍然是普通房产销售过程中的步骤。

1. 估值
2. 处理和起草购买合同
3. 钥匙交接

优势一目了然。迅速售出并支付费用

无论是排屋、独立屋，甚至是公寓楼里的公寓：你从未如此迅速地出售过你的部分房产。

部分出售有好处。

• 独立于银行的融资方式
• 无信用检查，比照信用融资
• 快速的销售过程

劣势？在成本比较中使用

正如导言中所述，”部分购买 “的提议特别针对年长的房产所有者。

“银行不给老年人贷款/很少贷款”。

这是一种常见的偏见。这就是为什么以 “部分购买你的房产 “作为广告，目前效果非常好。然而，后续费用往往没有被考虑在内。例如，如果你卖掉25%的房产，然后每月支付300欧元的使用费，你肯定应该把这个数额与普通的房地产贷款，更确切地说，是抵押贷款进行比较。

否则，事后看来，这是一个每个月都要花钱的经历。

让我们开始分析。

部分购买的使用费：劣势1

现在说说 “后续费用”。

什么是用户月费？目前，许多人宣传说它 “容易”、”愉快”、”没有银行”。这倒是真的。但价格很高。最重要的是，在对金融公司的部分购买中产生的持续成本。金融公司成为共同所有者。已出售的部分房产再次供您处置。

因此，你不会把花园的 “一半 “或你的部分房间让出去：你继续单独使用你的财产。

为此，你要支付 “使用补偿”。

使用补偿的金额

财务公司要求的财产使用补偿通常与。

• 每年支付金额的3-5%之间。

总数指的是每种情况下的1年。每月的使用费（取决于供应商）的计算公式。

• 每月使用费=3%*购买价格（份额）/12
• = 3% * 100.000 / 12

这意味着，如果部分销售价值为100,000欧元，你每月支付250欧元。

100,000欧元的用户费=250欧元/月

一如既往，取决于供应商。你可以在这里找到所有的供应商，在部分购买房屋：比较。

房地产贷款比较：便宜了2-4%。

你目前为 “经典 “房地产贷款支付多少钱？由于是低利率阶段，你目前只需支付。

• 每年约为支付金额的1%。

与10万的融资要求相比，只有~80欧元/月。

仅限信贷~80欧元/月

当涉及到你的财产的部分出售时，计算和考虑是值得的。提示!你还会了解到 “房地产年金 “是部分出售的另一种选择。

税收。你必须支付什么？

部分销售的税收与正常销售没有区别。

正如你在这份税收清单中所看到的，对于私人来说，它实际上 “只 “涉及投机税。当房产在购买后的前10年内再次出售时，它就会生效。投机税的数额是根据个人税率计算的，可以超过25%。

为了完整起见，任何在5年内卖出3套或更多房产的人也要进行商业房产交易，因此也要缴纳贸易税。最后，为了完整起见，商业房地产交易的周转税（买方）。

更多关于出售房地产时的税收问题。

• 出售房地产：税收

计算器!供应商比较

在这个分析中，我在所有供应商的计算器中为你计算了一个例子。使用费是多少？你总共能得到多少钱？你可以在这里找到大供应商的比较。

• 部分销售商的比较

总购买价格和通货膨胀：劣势2

如果你仔细思考一下第2步）总购买量的在线计算，你会注意到，你没有指定任何地区（房产所在地）的房产。因此，价值的增加是一个非常粗略的数值。但让我们把这作为一个基础。

通货膨胀与升值：比较（损失-2.8%）。

通货膨胀因素（货币贬值）–如果你现在加上通货膨胀作为第二个因素，根据欧洲中央银行的说法，通货膨胀率应该是每年2%，但目前却高达5%（截至01/22），那么你会看到。

在15年内，价值只增加了25％，30％，甚至不能弥补通货膨胀的影响。

因此，让我们比较一下15年内的30%和通货膨胀（”如意 “的2%，没有增加）。

我们比较的结果。

根据（大多数）在线计算器，损失为-2.8%。

相应地，如果你低于32.8%，你甚至不会得到通货膨胀的补偿。

为您的部分出售提供提示：使用、生活年金、离婚和继承。

这里有一些实用的提示和思考。

房地产养老金。另一种选择

你现在已经了解了部分销售，也了解了抵押贷款。也许给你的另一个提示是房地产的养老金。如果你已经达到较高的年龄，通常是70或75岁，这就特别有意思。

房地产年金意味着：你完全出售你的财产（直接），但保留终身居住和使用的权利。此外，你每月还能收到一小笔钱。对一些人来说，这是一个很好的解决方案。因为你也不再有什么维护费用，新的主人会照顾这些。

房地产养老金的简单解释。

• 直接、完整地出售你的财产
• 终身居住权和使用权
• 卖方每月提供的小额 “额外养老金”。
• 没有维护费用

用益权：”终身的、唯一的居住权

在我们比较不同的供应商之前，如果你真的应该决定部分出售你的财产，这里有一个重要的提示。正如你在部分出售指南中已经了解到的，你可以通过2种方式出售你的房产。部分或部分包括在X年内全部出售。

如果你在X年后考虑整体出售，一定要看一看。

在完全出售的情况下的用益物权

简单地说，用益权意味着你有使用你的财产的唯一权利–即使在出售后（以及在其他情况下，如提前继承）。

优势：用益权给你的优势是，你在任何时候都不依赖于卖方的善意或同意。

尽管目前有融资，但部分出售是可能的？

部分出售是可能的–通过安排–但你作为借款人（房产所有者）和银行都从根本上受到所缔结的贷款协议的约束，至少在商定的固定利息期间是如此。理想情况下，你的财产已经付清。

部分出售和终身年金之间有什么区别？

首先让我们澄清一下人寿年金这个词。在终身年金下，你出售你的财产，以换取年金支付和同步的、终身的居住和使用权。因此，它是出售房产的一种特殊形式。优势：流动性。

• 大部分是70岁以上的业主
• 完全出售给一家金融公司
• 作为回报，终身居住权和使用权
• 为您提供的每月额外金额（终身年金）
• 无额外费用/维护费用

继承人共有：继承后出售

你可以出售继承人社区中的份额吗？是的。参照BGB第2033条第1款，其中规定。

“每个共同继承人可以处置遗产中的份额。”

更多关于这个主题的内容。

• 继承人的共有：出售财产

离婚：分居后的销售

分居或离婚后是否可以出售股份？在离婚的情况下，事情一开始会比较复杂。原则上，只有在分居一年后，但最迟在离婚后，配偶才能要求其伴侣出售房屋。与提供者单独讨论这个问题。

更多的是为了。

• 离婚。出售财产