Básico | Lukinski https://lukinski.one Sun, 17 Jul 2022 18:26:06 +0000 zh-Hans hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 1室/2室公寓出售。小型公寓（单位），程序，经纪人和税收 https://lukinski.one/1%e5%ae%a4-2%e5%ae%a4%e5%85%ac%e5%af%93%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e5%b0%8f%e5%9e%8b%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%88%e5%8d%95%e4%bd%8d%ef%bc%89%ef%bc%8c%e7%a8%8b%e5%ba%8f%ef%bc%8c%e7%bb%8f%e7%ba%aa/ Wed, 02 Feb 2022 11:21:52 +0000 https://lukinski.de/1%e5%ae%a4-2%e5%ae%a4%e5%85%ac%e5%af%93%e5%87%ba%e5%94%ae%e3%80%82%e5%b0%8f%e5%9e%8b%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%88%e5%8d%95%e4%bd%8d%ef%bc%89%ef%bc%8c%e7%a8%8b%e5%ba%8f%ef%bc%8c%e7%bb%8f%e7%ba%aa/ 出售一室/两室公寓[年] – 你想出售你的小型一室公寓或两室公寓？小公寓不适合有孩子的家庭，但它们非常适合单身的人。特别是在那些备受追捧的地方，如柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑甚至斯图加特、海德堡等城市，你不需要那么大的空间。但是，你如何出售一个50平米、40平米、30平米甚至只有25平米的小公寓？你如何确定价值？卖房时要交什么税？无论是微型公寓、宿舍的学生房、公寓楼里的公寓还是高层建筑：在这里你会找到所有的答案+我们出售公寓的18步清单。

1室/2室单位出售：到期日

你想出售一个小公寓，也许这是你要出售的第一个房产。然后出现了许多问题，我将在这里很快回答这些问题。

PS：我是直接购买的，请给我打电话或在这里的联系方式下给我写信。

首次销售时的4大问题

初次卖家最常问的问题。

  • 我的小公寓值多少钱？
  • 有无经纪人销售？
  • 我是否需要在出售公寓时缴税？
  • 出售公寓的第一步是什么？

让我们首先澄清最重要的问题。之后，我将向你详细介绍出售公寓的18个步骤。从第一步到购买合同和公证预约。

公寓楼、高层建筑或公寓区的单位。

我的小公寓值多少钱？

一处房产的价值，无论它是小公寓、大公寓还是一栋公寓，一般总是根据三个核心因素来衡量。

  1. 地点（城市、区和街道）
  2. 物业类型/条件（外观维修到翻新积压）。
  3. 租户/空缺

让我们从洞察力开始。估值。

公寓的位置：慕尼黑与杜伊斯堡 – 因素一

位置–是估值的核心，土地的价格或你的单位的位置。施瓦宾（慕尼黑）的40平方米与马克斯洛（杜伊斯堡）的40平方米有很大不同。

位置不仅意味着在哪个城市销售，而且意味着在哪个区，在哪条街，用哪个门牌号。区与区之间的差异很大，但街道之间的差异也很大。试想一下，一个靠近主干道交叉口的单位，典型的噪音，而只有300米的距离，是一个小型的田园城市公园。同一条街，差别很大。

比较，地点：慕尼黑/杜伊斯堡。

  • 慕尼黑施瓦宾的40平方米：48.3万欧元
  • 杜伊斯堡Marxloh的40平方米：74,000欧元

慕尼黑/杜西堡的差异。

+ 550%的价格差异

谁会买小型公寓？

在看了供应方（你的单位）之后，我们看一下买方。你的微观地点（街道和区）的供需情况如何？特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他有大学和学院的城市，销售速度比农村地区快。仅仅是因为这里的需求明显更高。

同时，着眼于未来的发展，人口结构的变化，如单人家庭数量的增加。大家庭较少，但单身人士较多。观点在评价中发挥了作用。

说完了地点，我们再来看看房产本身，你的一室一厅或两室一厅。

物业类型/条件（外观维修到翻新积压）–因素#2

物业类型本身与所有买家有关。这是一个1室/2室的单位，这一点很清楚。那么其他因素就是，比如说，整个建筑。你的公寓是在一个高质量的公寓楼里，还是在一个无名的公寓区。这使得它对后来的买家/租户或多或少有吸引力（租金价格）。

为了给你的财产估值，你需要看看它的状况。一方面，你与公寓业主委员会共享的部分所有权和你的独立财产–单位。主题包括外观维修、翻新、拥堵，但有时也包括现有的家具。

为了进行这样的评估，你应该与专业人员交谈，检查单位，如果有必要，还可以查阅一些文件。你可以在指南中更进一步，在出售公寓的18个步骤中了解到更多这方面的信息。

在出售前进行翻修/翻新？

很多第一次卖房的人经常会问，他们是否还需要对公寓进行装修，甚至翻新？事实上，他们不需要这么麻烦；许多买家喜欢购买他们可以随后升级的房产。当然，最后，这对房产收益率有积极的影响。

租户、租赁协议和空缺 – 因素3

租户/空置率–一室一厅或两室一厅单位的估值因素3是目前的入住率。

出售租来的房子–如果房子是租来的，租户的历史在转售中也有一定的作用。理想情况下，没有任何拖欠或困难。同样，空置也起着一定的作用，或者是为了以后重新租房的费用。如果你以前作为自住者住在你的公寓里，这也算作空置；毕竟，如果新业主不想自己作为自住者住在公寓里，就必须重新出租。

我们越是深入研究，价格最终受到的影响就越小。

因此，我们再次将三个中心评估因素合在一起。

  1. 地点（城市、区和街道）
  2. 物业类型/条件（外观维修到翻新积压）。
  3. 租户/空缺

有无经纪人销售？

私下出售还是与房产中介合作？除了估值，销售方面的大问题。如果你还没有出售公寓，一开始你可能会想：不通过房产中介出售可以为我省钱！但现在你知道了，你的目标是什么？然而，事实上，私下出售涉及一些风险。只要想想前面提到的估价，还有整个程序和购买过程，个别房产广告，与感兴趣的各方和真正的潜在买家不断沟通，谈判，购买合同和……。

在一天结束时，你作为卖家支付的百分之几的地产代理费用与可能发生的错误相比并不多。然而，更重要的是时间因素，正如你将在后面看到的整个18个步骤，直到购买合同和公证预约。

现实的评估、个人网络、沟通和顾问。

我是否需要在出售公寓时缴税？

对于作为卖家的你来说，在出售公寓时只有一个相关的税种需要考虑，那就是投机税。

销售的投机税：何时和多少？

投机税的解释相对快速和简单。第一次区分。自住者和资本投资者（租房）。

如果你自己完全占用了你的公寓，那么销售是免税的。

一旦你出租了你的公寓，情况就会发生变化。现在投机税生效了。

  • 自身利益 = 免税
  • 资本投资（租金）=投机税的发生
  • 投机期10年（购买/出售之间）。
  • 例外：销售当年的自用+之前的2年

你将对你的利润进行征税。

公式。

  • 应税利润=销售价格-购买价格

为什么存在投机税？

投机税的目的是使太快的房地产交易（投机者）变得无趣，因为适用的税率相对较高。投机税的数额是基于常规税率（所得税），对于私人来说，最高可达42%。从年收入~25.5万（包括销售利润），富人税也适用+3%。

  • 投机税最高可达45%。

因此，如果你已经出租了你的房产，就会产生投机税。那么这个时期（投机期）就是10年。这意味着在购买你的单位和出售你的单位之间必须有十年的时间。那么你的公寓的销售是免税的。如果你在这十年内出售，你将不得不支付投机税。

有一个例外：如果你已经出租了你的房产，但在出售前又自己使用了两年，你可以在第二年免税出售。

  • 不属于出售房地产收益的征税范围
  • 自身利益 = 免税
  • 资本投资（租金）=投机税的发生
  • 投机期10年（购买/出售之间）。
  • 例外：销售当年的自用+之前的2年
  • 金额以所得税率为基础（人）。

出售公寓的第一步是什么？

出售公寓的第一步是决定你要出售你的公寓!如果你已经到了这一步，请在这里学习卖房的18个步骤。

一步一步来：销售检查表

你现在知道4个重要的问题和答案了吧!我的小公寓值多少钱？有无房产中介出售？我是否必须为出售我的公寓缴税？出售公寓的第一步是什么？现在就通过这个18步的检查表来详细了解。从销售到公证任命和转让购买价格的时间。

准备：准备财产和销售

销售阶段：推销房产，寻找买家

销售交易：购买合同直至移交

现代化的微型公寓，带有家具的单位。

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

]]> 雇用房地产经纪人：任务和优势 – 概述 https://lukinski.one/%e9%9b%87%e7%94%a8%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba%ef%bc%9a%e4%bb%bb%e5%8a%a1%e5%92%8c%e4%bc%98%e5%8a%bf-%e6%a6%82%e8%bf%b0/ Wed, 26 Jan 2022 10:49:59 +0000 https://lukinski.de/%e9%9b%87%e7%94%a8%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e7%bb%8f%e7%ba%aa%e4%ba%ba%ef%bc%9a%e4%bb%bb%e5%8a%a1%e5%92%8c%e4%bc%98%e5%8a%bf-%e6%a6%82%e8%bf%b0/ 雇用房地产经纪人 – 有还是没有经纪人？只要记住：卖价不是要价。这就是为什么我们总是建议寻求房地产经纪人的专业知识。有经验的房地产经纪人对目前的市场了如指掌，拥有自己的买家网络，并借鉴他们的经验。在这里了解所有关于经纪人的任务和他们的优势。还有：如何找到一个有信誉的房地产经纪人，以及房地产经纪人的合同中有哪些重要内容。返回: 出售房产。

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房地产经纪人的任务：准备和结算

如果没有一个有经验的顾问，知道如何推销房产，许多房产的销售会很困难。不要忘记：每年有超过70%的房产是通过房产中介出售的。他不仅熟悉房产的准备工作，而且还熟悉销售合同、税收，当然还有信用调查。

经纪人的任务清单。

  • 推销房产
  • 关于税收和财务的建议
  • 信用检查
  • 查看日期
  • 谈判和论证
  • 结算、购买合同和公证
  • …

很大程度上依赖于经纪人，但不仅仅是因为这些个人程序和过程。特别是他们自己的时间对大多数卖家来说是一种高价商品。

房地产中介的优势：经验和专业知识

谁有时间私下处理100、200个潜在买家的询问，进行信用检查，安排看房预约，进行看房，等等。正是如此!而这使得时间因素成为大多数雇用房地产经纪人的人的最重要方面。其次才是围绕着营销策略、曝光、信用检查、与感兴趣的各方沟通、看房预约和最佳销售价格。

房地产代理的优势。

  • 对大多数人来说：时间和压力
  • 来自经验的房地产营销
  • 战略和方法组合，针对各自的对象类型和目标群体
  • 拥有由房地产开发商和私人组成的投资者网络
  • 为真正的潜在买家过滤
  • 尽可能的销售价格，而不是在私人销售上的损失

雇用房地产代理：指南

现在，房地产经纪人的任务和优势已经很清楚了。如果你不想自己私下出售你的房产，那么现在就要寻找一个有信誉和能力的房地产经纪人。

找到一个房地产经纪人。在线和离线

现在让我们来看看这个重要的问题。

如何找到一个房地产经纪人？

理想情况下，你已经有朋友或熟人已经卖出了房产，可以向你推荐人。否则，你也可以在当地的日报上找到这个消息。而其他方面，你可以在互联网上寻找你所在地区的房产中介。优势：你可以参考网上的推荐，仔细看看房地产经纪人的网站和房产的照片。而根据房屋或公寓的类型，你甚至可以找到一个专门处理你的房产的房地产经纪人。

这就是你如何找到一个合适的经纪人。

  • 朋友、家人和熟人的推荐
  • 要求区域房地产经纪人
  • 在线。寻找专业的经纪人

单一授权还是简单的经纪合同？

你还需要问自己：你想只由一个房地产经纪人代理吗？或者你想保持所有的选择，在几个代理处为你的房产做广告？独家委托的好处是，代理有义务尽一切可能快速有效地出售你的房子或公寓。毕竟，他是唯一愿意接手你的房产的房地产经纪人。如果你选择一个简单的经纪合同，你可以让你的财产由几个经纪人来推销。这对双方都没有约束力，你仍然可以选择私下出售。

她可以在这些经纪合同中进行选择。

  • 简单的经纪合同
  • 唯一的任务
  • 合格的单独订单

签署一份经纪合同。检查清单

一旦你决定了经纪合同的类型，你只需要提前签署经纪合同。在这之前，我们为你提供一些提示，告诉你如何识别一个好的经纪人!有时并不那么容易。所以一定要提前解决以下几点，以确保你们在同一起跑线上。

要问经纪人的重要问题–检查清单。

  • 确定购买价格的因素是什么？
  • 房产是如何推销的？
  • 他是否专门从事你的房产类型？
  • 去年有多少房产被成功售出？
  • 房产照片的质量如何？
  • 佣金是多少？
  • 佣金是归买方、卖方还是两者都有？

在没有房产中介的情况下出售房产。私人销售

当一个有经验的买家或投资者发现了一个又一个的缺陷，并以可理解的方式一点一点地将购买价格向下修正时，你会怎么做？许多私人卖家在这里落入陷阱，最终以一个太低的销售价格而告终。除了缺乏谈判技巧外，大多数私人卖家还缺乏经验和专业知识。

以下是私人房产销售最常见的错误。

  • 不正确的估价
  • 没有自己的客户网络
  • 错误的看房预约
  • 缺少信用检查
  • 价格谈判进行得不好

仅仅因为这个原因，第一步就是要得到一张房产的照片。你在正确文件的帮助下做到这一点。

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继续进行第3步：文件和记录

在你创建博览会和为房产做广告之前，你应该确保组织和汇编所有文件和记录。你会在我们的检查清单中找到完整的概述。

回到步骤1：财务规划和销售时机

我们都知道，良好的准备是战斗的一半。这也适用于房地产的销售。你不仅应该提前考虑到任何额外的费用，而且还应该为销售设定一个现实的日期。

]]> 卖掉一个地下停车场。估值、程序、销售+检查表 https://lukinski.one/%e5%8d%96%e6%8e%89%e4%b8%80%e4%b8%aa%e5%9c%b0%e4%b8%8b%e5%81%9c%e8%bd%a6%e5%9c%ba%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%e3%80%81%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e9%94%80%e5%94%ae%e6%a3%80%e6%9f%a5%e8%a1%a8/ Wed, 05 Jan 2022 17:39:17 +0000 https://lukinski.de/%e5%8d%96%e6%8e%89%e4%b8%80%e4%b8%aa%e5%9c%b0%e4%b8%8b%e5%81%9c%e8%bd%a6%e5%9c%ba%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%e3%80%81%e7%a8%8b%e5%ba%8f%e3%80%81%e9%94%80%e5%94%ae%e6%a3%80%e6%9f%a5%e8%a1%a8/ 出售地下停车场[年] – 估值、程序、销售和房地产代理，出售地下停车场时，什么变得很重要？谁买了地下停车场？然而，对于那些首次出售（例如继承）的人来说，往往最重要的是：一个地下停车场值多少钱？我的小指南可以让你对销售过程（由18个步骤组成）有一个初步的了解，在这之前，更粗略的说：在评估中什么变得重要。所有这些都是对后来的销售的第一次、小的洞察力。提示。你 “只 “想卖一个车位？然后在这里阅读更多信息：出售地下停车位。对于地下车库的卖家，这里有你需要知道的一切，从估价程序到税收。

出售一个地下停车场[年]：价值、经纪人和程序

让我们从第一次卖家最重要的问题之一开始：我的地下停车场价值多少？在这3个核心因素之后，你会发现房地产销售的所有步骤也与你和你的地下停车场的销售有关，从文件，到代理人的问题，到购买合同和移交。

让我们从3个最重要的价值因素开始。

  1. 地点（城市、区和街道）
  2. 地下停车场的状况
  3. 短期、长期租户/空缺

地点：城市、街道和波动

你的地下停车场的位置越好，就越容易将车位出租给长期和/或短期停车者。为了保持尽可能低的空置率，估价时首先要看的是位置。

评估中的情况（当前和前景）。

  • 宏观角度 – 你在哪个城市销售？
  • 中间视角–哪个区？
  • 微观视角–哪条街、哪个门牌号？

不管是小城镇、中型城市还是大都市，城市中心的汽车每年都越来越多。波动越大，在该地竞争的报价越少，越好–也是为了投资者的回报。

下一步是让买家（了解他们的观点很重要）来评估你的地下停车场的状况。

您的地下停车场的状况

很少有投资者愿意进行大规模的地下车库改造。当然，也有一定比例的人想以非常非常便宜的价格购买，因此寻找旧的或维护不好的房产。条件在你的地下停车场的估值中起着核心作用，同时还有位置。

为了进行具体评估，有必要确定实际状态和目标状态。

第一个十年的典型缺点是。

  • 地下停车场楼层
  • 地板涂料
  • 混凝土修复
  • 裂缝密封
  • 封闭天花板
  • …

有时也是整修的积压，例如由于业主委员会对整修的争议。

事先很重要，这只是一个例子。

多层停车场的维护成本波动很大，这取决于其状况。

非常老的地下停车场：40年以上的历史

这里有一个例子，一个非常古老的地下停车场，大约有100个停车位。

比方说，地下停车场现在已经有40、50年的历史了，而且确实已经到了尽头，年头越来越长。因此，对于新的地下停车场业主来说，改建和翻新费用是不可避免的。

对于地下停车场的每个停车位，你可以预期支付~6000欧元（作为一个总的项目），规模为100个停车位。

仅仅升级一个地下停车场楼层就需要花费约140万欧元。除此之外，混凝土的翻新将花费约110万欧元。

接下来，我们看一下地下停车场天花板的密封情况。对于新的防止滴水的绝缘材料，你可以期待另外50万欧元（来源：DZ在线）。这些项目较小，但总的来说并非不重要。此外，还会有排烟、通风，甚至是电气装置的更新，也是为了能够顺应日益增长的市场，如城市内部和住宅区越来越多的电动汽车。

短期、长期租户/空缺

除了现场的短期租户外，评估还对长期租户和空缺进行了考察。最后，评估的依据是短期/长期租户和停车场未来可能的潜力（整修、开发、营销）。

长期租赁协议当然是最理想的情况，而空缺则相反。为了确保估价的真实性，并使后来的有关各方有一个大致的了解，要收集来自你的租户的信息。此外，许多较小的参数也被考虑在内，例如，在好的A区，也有用于广告的商业空间租金（车道、停车区和外墙）。

这给了你3个确定价值的核心因素。

  1. 地点（城市、区和街道）
  2. 地下停车场的状况
  3. 短期、长期租户/空缺

一步一步来：销售检查表

地下车库的销售比简单地销售一个车位、停车场或单个车库要专业得多。许多地下车库也不是通过房地产门户网站出售的，而是通过个人网络，往往是由优秀的、有经验的房地产经纪人出售的。

然而，重要的是要知道为销售，以便你能做好准备，也能找到一个有经验的房地产经纪人。

准备：经纪人、文件和估价

关于准备房产和出售房产的最重要的事情。

销售阶段：联网和谈判

第二阶段是推销你的房产，寻找有足够信用度的买家和投资者。

销售处理：完全转移

从购买合同到交接。

部分所有权的地下停车场：单一停车位？

最后，关于最小的单位：你是否也可以单独出售一个地下停车位？可以单独出售地下停车位。然而，这取决于停车位是一个独立的财产还是一个特殊的使用权。不同的是，如果你有一个停车位，有自己的土地登记页（特殊所有权），销售就很简单。如果是属于共管的特殊使用权，特殊使用权只能卖给另一个共同所有人。

了解更多关于地下停车场车位的单独销售情况。

位置，位置，位置!房地产市场

在德国的许多热点地区，停车位很稀缺。这就是为什么第一个好消息是，你可以以一个现实的价格出售你的停车场。因为仅在去年，就有292万辆新车注册。根据KBA（Kraftfahrt-Bundesamt–联邦汽车运输管理局）的数据，与前一年的报告日期相比，德国的车辆数量增加了整整110万辆，达到约6690万辆，整整+1.6%。

德国有6690万辆注册车辆

有了合适的买家和投资者网络，通常通过有成功交易经验的经纪人，你的地下停车场会相对较快地售出。

以下是对较大城市的一般房产销售的特别关注。

]]> 父母年迈，出售房产（房子/公寓）？给孩子和孙子的提示+2个替代品 https://lukinski.one/%e7%88%b6%e6%af%8d%e5%b9%b4%e8%bf%88%ef%bc%8c%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%88%e6%88%bf%e5%ad%90-%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%89%ef%bc%9f%e7%bb%99%e5%ad%a9%e5%ad%90%e5%92%8c%e5%ad%99%e5%ad%90/ Sun, 02 Jan 2022 13:57:25 +0000 https://lukinski.de/%e7%88%b6%e6%af%8d%e5%b9%b4%e8%bf%88%ef%bc%8c%e5%87%ba%e5%94%ae%e6%88%bf%e4%ba%a7%ef%bc%88%e6%88%bf%e5%ad%90-%e5%85%ac%e5%af%93%ef%bc%89%ef%bc%9f%e7%bb%99%e5%ad%a9%e5%ad%90%e5%92%8c%e5%ad%99%e5%ad%90/ 出售房产–房子越来越大，二楼几乎不使用，维修费用也是一个负担。也许该公寓也在四楼或五楼–没有电梯。这里有给孩子和孙子的提示!当爸爸妈妈、奶奶或爷爷变老时，该怎么办？特别是到了老年，从70岁，75岁，最晚到80岁，问题就来了，如何处理自己的财产？今天我想向所有的子孙解释3种选择：1）直接出售房产，但也有两种选择，2）部分出售和3）房地产养老金。

为父母、祖父母和近亲出售房产

作为一个孩子，你担心妈妈和爸爸，作为一个孙子，你担心奶奶和爷爷。退休规定不会永远存在，就像储蓄一样。在某些时候，财产变得太大，同时储蓄也变得越来越少。最迟现在，必须为你的亲人找到一个解决方案!

当你不得不出售时，该怎么办？

预防胜于治疗：选择

在它是关于悲伤的表达之前，它是关于良好的解决方案。人会变老，到了一定的时候，生活必须要有适当的安排。对许多人来说，这意味着卖掉房子，搬进适合养老的公寓。相应地，他们身边的人必须做出决定。这包括生前遗嘱，以防你的亲人在某个时候不再能够决定自己的行动。但这同样是思考自己财产的一部分。

有一点也很重要：首先，不要考虑你自己的遗产，要考虑你的家人!

让我们来看看这3个选项，供您了解。出售房产，部分出售和房地产年金!提示，你会发现所有三个主题的进一步链接，并有详细解释。当有人变老时该怎么办？这里有三个备选方案!

出售房地产时的选择。

  1. 房地产年金–出售时享有终身居住权
  2. 部分出售–按比例，可选择全部出售
  3. 出售–完全出售房产

也为业主提供：关于正确遗赠问题的额外提示。

房地产养老金：带额外 “养老金 “的销售 – 方案1

你的第一个选择是房地产养老金。房地产年金对于已经达到较高年龄的人来说特别有意义，通常是从70岁或75岁开始。如果你更倾向于一种解决方案，即你的亲属可以留在自己的财产中，直到他们的生命结束（！），而没有任何复杂的问题，那么终身年金是你应该考虑的一个选择。

终身年金是指财产全部出售，但业主保留全部居住权和使用权，直至死亡。这些特权由用益物权来保证。此外，卖家每月还能收到少量的额外 “养老金”。另一个好处是，你不再需要担心维护费用。新主人要对此负责。总而言之，这是一个舒适的解决方案，尤其是在晚年。

房地产养老金的简单解释。

  • 直接、完整的销售
  • 终身居住权和使用权
  • 前主人每月的小额 “额外养老金”。
  • 没有维护费用

在此阅读更多关于该主题的内容。

无忧无虑，安享晚年。

部分出售：按比例，有可能全部出售 – 方案2

如果你希望你的亲人能够继续住在他们的房产里，无论是公寓还是房子，第二个选择是部分出售房产。

部分出售是这样的：你将房产的一部分，通常是按比例的10%到50%，出售给一家金融公司。对于这种售出的份额，金融公司收取所谓的 “用户费”。支付使用费是为了换取唯一的居住权和使用权仍然被授予的事实。这意味着金融公司只成为部分所有者。优点是：你得到的销售价格相对不复杂，不需要像银行贷款那样进行大的信用检查。缺点是：使用费相对较高，例如与抵押贷款相比。

部分销售总结。

在此阅读更多关于优势和劣势的信息。

完整的财产销售 – 方案3

你的第三个选择，如果你需要找到一个解决方案，就是完全出售公寓、房子、公寓楼。对于常规流程，经常会出现这样的问题，是私下出售还是通过经纪人出售？特别是在情绪化的情况下，如决定自己的父母或祖父母的未来，建议与有经验的房地产经纪人合作。毕竟，这涉及到所有的广告，与感兴趣的各方沟通，根据认真或不认真进行选择，随后的信用检查，安排看房预约等等。当然，以前的房产估价也是一个很大的因素。

在此阅读更多信息。

出售房地产。程序和步骤

为了让你初步了解这样一个销售过程是如何运作的，这里用18个简单的步骤来解释，分为三个阶段。

  1. 准备：准备财产和销售
    1. 财务规划和销售时机
    2. 聘请房地产经纪人
    3. 记录和文件
    4. 提高财产价值
    5. 确定报价价格
    6. 创作揭露性文章
  2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
    1. 市场财产
    2. 与潜在的买家联系
    3. 筛选和选择潜在的买家
    4. 信用检查
    5. 查看日期
    6. 销售谈话和购买价格谈判
  3. 销售交易：购买合同直至移交
    1. 在公证处起草购买合同
    2. 公证员任命
    3. 土地登记册的输入和付款处理
    4. 财产移交
    5. 公证费和经纪人佣金
    6. 缴税

这3个选项主要是为你提供的。

这些是与你所爱的人一起销售和为你所爱的人销售的最重要的提示!

无论是位于A区黄金地段的公寓，还是位于B区黄金地段的公寓，都能让你的生活更加美好。

…位于60/70年代预制建筑的公寓。

额外提示：正确遗赠/继承

这里有几个额外的提示给你。

带用益权的销售

如果你想把你父母、祖父母或近亲的房产直接卖掉，一定要看一下用益权。用益权的意思很简单：”终身的、唯一的居住权”。这意味着你的亲属拥有唯一的财产使用权，即使是在出售之后。这也适用于其他情况，如预期的继承（以上链接：继承）。

优势：用益权给你带来的好处是，你的亲属在任何时候都不依赖于卖方的善意或同意。

预期的遗产: 税收和公司。

提示!在为时已晚之前，尽早与你的父母和祖父母谈谈遗产问题。因为提前继承可以为你节省不少费用，尤其是税收。在这里了解更多关于早期继承的信息。

对于继承人。

正确的继承也常常意味着防止子女之间的争吵。

采取预防措施!

]]> 卖掉一个停车场。估值、条件、租户和销售 – 18个步骤 https://lukinski.one/%e5%8d%96%e6%8e%89%e4%b8%80%e4%b8%aa%e5%81%9c%e8%bd%a6%e5%9c%ba%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%e3%80%81%e6%9d%a1%e4%bb%b6%e3%80%81%e7%a7%9f%e6%88%b7%e5%92%8c%e9%94%80%e5%94%ae-18%e4%b8%aa%e6%ad%a5/ Fri, 05 Nov 2021 16:39:15 +0000 https://lukinski.de/%e5%8d%96%e6%8e%89%e4%b8%80%e4%b8%aa%e5%81%9c%e8%bd%a6%e5%9c%ba%e3%80%82%e4%bc%b0%e5%80%bc%e3%80%81%e6%9d%a1%e4%bb%b6%e3%80%81%e7%a7%9f%e6%88%b7%e5%92%8c%e9%94%80%e5%94%ae-18%e4%b8%aa%e6%ad%a5/ 出售多层停车场[年] – 估值、条件、房产中介和租户名单，出售多层停车场时什么是重要的？谁买了一个多层停车场？谁甚至可能购买停车场作为一个投资组合？这个小指南不是为房地产专业人士准备的，而是为初学者准备的。特别是对于那些第一次出售的人（例如继承）：一个多层停车场值多少钱？销售是如何进行的？在这里，你可以深入了解销售情况、评估因素，还有一个问题：与或不与房地产经纪人一起销售？提示!你 “只 “想卖一个车位？然后在这里阅读更多信息：出售停车位。对于停车场卖家来说，这里有一切重要的东西，从估价程序到税收的话题。

出售停车场[年]：对地产商的估价

让我们从第一次卖家最重要的问题之一开始：你的停车场价值多少？

在这3个重要因素之后，你会发现销售的所有步骤，从文件，到经纪人问题，到购买合同和移交。

让我们从3个最重要的价值因素开始。

  • 地点（城市、区和街道）
  • 停车场的状况
  • 租户/空缺

停车场的位置：透视

你的停车场的位置越好，以后就越容易出租给短期和长期的租户或停车结束。为了保持尽可能低的空置率，估价的第一步是仔细观察位置。

评估中的情况（当前和发展）。

  • 宏观视角–哪个城市？
  • 中观的角度–哪个区？
  • 微观角度–街道和门牌号？

不管是小城镇、中型城市还是城市群，每年城市中心的汽车越来越多–在后面关于德国房地产市场的例子中也可以看到。当地的波动越大，这里的竞争报价越低，对你的销售成功越有利，但也对投资者的回报越有利。

相应地，地点的发展也起到了一定的作用。

第二个重要问题：你的停车场的状况。

停车场的条件：整修

很少有买家和投资者愿意为新房产投入大量的工作，他们希望直接获得回报。对你来说，但也对那些乐意为较低的购买价格接受一点工作的人来说，目前的状况是在位置（宏观/中观/微观）之后最重要的。

对相对较新的停车场不重要，对老的停车场很重要。这里为你提供一个见解，特别是第一次卖家，这样的项目的翻新成本会有多高。

第一个十年的典型缺点是。

  • 碳酸盐修复（通过二氧化碳和二氧化硫）。
  • 地板涂料
  • 混凝土修复
  • 裂缝密封
  • 封闭天花板
  • …

事先很重要，这只是一个例子。

多层停车场的维护成本波动很大，这取决于其状况。

非常老的停车场：成本实例（100个停车位）。

比方说，这是一个非常老的停车场，有100个车位。

比方说，这个停车场已经有40、50年的历史，而且确实已经到了尽头。改造和翻新费用是不可避免的。如果我们粗略地计算一下，有大约100个停车位，你可以期待每个停车位有大约6000欧元（作为一个总的项目）。

仅升级一个停车场楼层就需要花费约140万欧元。然后是混凝土的翻新，一轮大约110万欧元。接下来，我们来看看停车场天花板的防水问题。对于新的防止滴水的绝缘材料，你可以期待另外50万欧元（来源：DZ在线）。这些项目较小，但总的来说并非不重要。此外，还会有排烟、通风，甚至是电气装置的更新，也是为了能够顺应不断增长的市场，例如城市内部和住宅区越来越多的电动汽车。

租户（长期/短期）和空缺

还有一个明显的区别，现有的租赁协议。特别是如果停车场不在住宅小区所在的繁华市中心，而是在特殊的地方，例如测量设施、机场甚至是外面的其他地方。

除了短期租户和地点的波动外，看看长期租户和空置情况也很重要。最后，在第一次评估中，最重要的是租户和停车场的潜力。

长期租赁协议当然是最理想的情况。相应地，空缺则是相反的。为了让潜在的买家有一个全面的了解，并使估值符合实际情况，需要关于租户的信息。

此外，还有许多较小的参数，在良好的A区位置，例如，也有商业空间租赁的广告（车道、停车区和外墙）。

这就是评价的3个核心因素。

  • 地点（城市、区和街道）
  • 停车场的状况
  • 租户/空缺

定期销售的步骤

停车场的销售比住宅区内的停车位、停车场或单个车库的简单销售要专业和广泛得多。

很大一部分停车场不是通过房产门户网站出售的，而是通过个人网络，通常是由优秀的、有经验的房地产经纪人出售的。

然而，重要的是要知道对于销售，这样你就可以做好准备，也可以找到一个有经验的房地产经纪人来销售你的停车场。

准备：经纪人、文件和估价

如何准备你的财产和销售。

销售阶段：联网和谈判

第二阶段是推销你的房产，寻找有足够信用度的买家和投资者。

销售处理：完全转移

从购买合同到交接。

多层停车场的部分所有权：单一停车位？

最后，最小的单位。

你（作为部分业主）也可以单独出售一个车位吗？个人出售停车位是可能的。然而，这取决于停车位是作为独立财产还是作为特殊使用权拥有。一般来说，地上停车位是一种特殊的使用权，所以出售需要得到全体业主的同意，除非分房协议中另有规定。

了解更多关于多层停车场中停车位的单独销售情况。

位置，位置，位置!房地产市场

在德国的许多热点地区，停车位很稀缺。这就是为什么第一个好消息是，你可以以一个现实的价格出售你的停车场。因为仅在去年，就有292万辆新车注册。根据KBA（Kraftfahrt-Bundesamt–联邦汽车运输管理局）的数据，与前一年的报告日期相比，德国的车辆数量增加了110万辆，达到约6690万辆，增长了1.6%。

德国有6690万辆注册车辆

有了合适的买家和投资者网络，通常通过有成功交易经验的经纪人，你的地下停车场会相对较快地售出。

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