部分出售/部分购买：是什么？解释+优势

当然，你已经看到了许多部分购买供应商的广告。这一购买提议特别针对需要资金的老年业主，例如为了更愉快地退休。

看看使用成本、优势、劣势、销售总额、通货膨胀下的计算增值以及比较什么是 “更便宜的”：部分购买或替代性房产贷款，更确切地说，抵押贷款？此外，税收，从继承人的社区出售，离婚等等。

在这里，你还可以找到所有带例子的计算器。部分销售商的比较。

首先，一个快速、简短的定义。

部分出售或部分购买的定义

部分出售房地产是什么意思？

当然，没有第二个人搬进你的房产，你仍然是唯一的使用者。然而，作为以前的唯一所有者，你现在为使用部分购买后不再完全拥有的那部分财产支付费用–与租金相当。这种支付被称为 “使用的补偿 “或 “使用的补偿”。

部分销售总结。

• 你出售你的部分财产（通常是10-50%）。
• 部分购买房屋：是
• 部分购买单位：是
• 部分购买土地: 是
• 金融公司成为部分所有者
• 你仍然是房产的唯一使用者
• 你每月支付一笔使用费
• X年的总销售额（可选）

关于部分购买的最重要问题

最重要的问题一目了然。

• 我可以卖掉一半的房子吗？是的，大多数卖家~20-50%。
• 我可以出售我单位的一部分吗？是的。
• 部分购买也是为了土地？是的。
• 优势？快速、不复杂的购买价格转移。
• 劣势？用户费（~每年3-5%）。
• 此外，对于总销售额：有时低于通货膨胀率

购买零件时的这些重要因素

部分销售的关键因素。

• 财产的价值=500,000欧元
• 希望立即得到的报酬=100,000欧元
• 出售的份额=20%
• 每月使用费=？
• (如果）X年后的销售总额=？

你必须回答比较中的两个核心问题。

1. 每月的使用费是多少？
2. (在总的销售，以后)升值和费用？

区别：出售与部分出售

部分出售与正常财产出售的区别是什么？如果你想以正常的方式出售房产，你总共要经历三个主要阶段（准备、看房/信用度检查、出售），而这三个阶段又包含几个步骤。寻找有偿付能力的买家（信用度）可能需要更长的时间，这取决于房产情况（需求）。

常规房产销售：时机

粗略地说，房地产销售包括以下步骤。

1. 准备文件
2. 估值
3. 房地产营销
4. 编写一份揭露性报告
5. 开展和规划看房预约
6. 购买谈判
7. 处理和起草购买合同
8. 钥匙交接

缩短了销售阶段

在部分出售的情况下，这些步骤的很大一部分被完全跳过。你直接去找一个金融服务提供商，他按比例购买你的财产。因此，以下步骤仍然是普通房产销售过程中的步骤。

1. 估值
2. 处理和起草购买合同
3. 钥匙交接

优势一目了然。迅速售出并支付费用

无论是排屋、独立屋，甚至是公寓楼里的公寓：你从未如此迅速地出售过你的部分房产。

部分出售有好处。

• 独立于银行的融资方式
• 无信用检查，比照信用融资
• 快速的销售过程

劣势？在成本比较中使用

正如导言中所述，”部分购买 “的提议特别针对年长的房产所有者。

“银行不给老年人贷款/很少贷款”。

这是一种常见的偏见。这就是为什么以 “部分购买你的房产 “作为广告，目前效果非常好。然而，后续费用往往没有被考虑在内。例如，如果你卖掉25%的房产，然后每月支付300欧元的使用费，你肯定应该把这个数额与普通的房地产贷款，更确切地说，是抵押贷款进行比较。

否则，事后看来，这是一个每个月都要花钱的经历。

让我们开始分析。

部分购买的使用费：劣势1

现在说说 “后续费用”。

什么是用户月费？目前，许多人宣传说它 “容易”、”愉快”、”没有银行”。这倒是真的。但价格很高。最重要的是，在对金融公司的部分购买中产生的持续成本。金融公司成为共同所有者。已出售的部分房产再次供您处置。

因此，你不会把花园的 “一半 “或你的部分房间让出去：你继续单独使用你的财产。

为此，你要支付 “使用补偿”。

使用补偿的金额

财务公司要求的财产使用补偿通常与。

• 每年支付金额的3-5%之间。

总数指的是每种情况下的1年。每月的使用费（取决于供应商）的计算公式。

• 每月使用费=3%*购买价格（份额）/12
• = 3% * 100.000 / 12

这意味着，如果部分销售价值为100,000欧元，你每月支付250欧元。

100,000欧元的用户费=250欧元/月

一如既往，取决于供应商。你可以在这里找到所有的供应商，在部分购买房屋：比较。

房地产贷款比较：便宜了2-4%。

你目前为 “经典 “房地产贷款支付多少钱？由于是低利率阶段，你目前只需支付。

• 每年约为支付金额的1%。

与10万的融资要求相比，只有~80欧元/月。

仅限信贷~80欧元/月

当涉及到你的财产的部分出售时，计算和考虑是值得的。提示!你还会了解到 “房地产年金 “是部分出售的另一种选择。

税收。你必须支付什么？

部分销售的税收与正常销售没有区别。

正如你在这份税收清单中所看到的，对于私人来说，它实际上 “只 “涉及投机税。当房产在购买后的前10年内再次出售时，它就会生效。投机税的数额是根据个人税率计算的，可以超过25%。

为了完整起见，任何在5年内卖出3套或更多房产的人也要进行商业房产交易，因此也要缴纳贸易税。最后，为了完整起见，商业房地产交易的周转税（买方）。

更多关于出售房地产时的税收问题。

• 出售房地产：税收

计算器!供应商比较

在这个分析中，我在所有供应商的计算器中为你计算了一个例子。使用费是多少？你总共能得到多少钱？你可以在这里找到大供应商的比较。

• 部分销售商的比较

总购买价格和通货膨胀：劣势2

如果你仔细思考一下第2步）总购买量的在线计算，你会注意到，你没有指定任何地区（房产所在地）的房产。因此，价值的增加是一个非常粗略的数值。但让我们把这作为一个基础。

通货膨胀与升值：比较（损失-2.8%）。

通货膨胀因素（货币贬值）–如果你现在加上通货膨胀作为第二个因素，根据欧洲中央银行的说法，通货膨胀率应该是每年2%，但目前却高达5%（截至01/22），那么你会看到。

在15年内，价值只增加了25％，30％，甚至不能弥补通货膨胀的影响。

因此，让我们比较一下15年内的30%和通货膨胀（”如意 “的2%，没有增加）。

我们比较的结果。

根据（大多数）在线计算器，损失为-2.8%。

相应地，如果你低于32.8%，你甚至不会得到通货膨胀的补偿。

为您的部分出售提供提示：使用、生活年金、离婚和继承。

这里有一些实用的提示和思考。

房地产养老金。另一种选择

你现在已经了解了部分销售，也了解了抵押贷款。也许给你的另一个提示是房地产的养老金。如果你已经达到较高的年龄，通常是70或75岁，这就特别有意思。

房地产年金意味着：你完全出售你的财产（直接），但保留终身居住和使用的权利。此外，你每月还能收到一小笔钱。对一些人来说，这是一个很好的解决方案。因为你也不再有什么维护费用，新的主人会照顾这些。

房地产养老金的简单解释。

• 直接、完整地出售你的财产
• 终身居住权和使用权
• 卖方每月提供的小额 “额外养老金”。
• 没有维护费用

用益权：”终身的、唯一的居住权

在我们比较不同的供应商之前，如果你真的应该决定部分出售你的财产，这里有一个重要的提示。正如你在部分出售指南中已经了解到的，你可以通过2种方式出售你的房产。部分或部分包括在X年内全部出售。

如果你在X年后考虑整体出售，一定要看一看。

在完全出售的情况下的用益物权

简单地说，用益权意味着你有使用你的财产的唯一权利–即使在出售后（以及在其他情况下，如提前继承）。

优势：用益权给你的优势是，你在任何时候都不依赖于卖方的善意或同意。

尽管目前有融资，但部分出售是可能的？

部分出售是可能的–通过安排–但你作为借款人（房产所有者）和银行都从根本上受到所缔结的贷款协议的约束，至少在商定的固定利息期间是如此。理想情况下，你的财产已经付清。

部分出售和终身年金之间有什么区别？

首先让我们澄清一下人寿年金这个词。在终身年金下，你出售你的财产，以换取年金支付和同步的、终身的居住和使用权。因此，它是出售房产的一种特殊形式。优势：流动性。

• 大部分是70岁以上的业主
• 完全出售给一家金融公司
• 作为回报，终身居住权和使用权
• 为您提供的每月额外金额（终身年金）
• 无额外费用/维护费用

继承人共有：继承后出售

你可以出售继承人社区中的份额吗？是的。参照BGB第2033条第1款，其中规定。

“每个共同继承人可以处置遗产中的份额。”

更多关于这个主题的内容。

• 继承人的共有：出售财产

离婚：分居后的销售

分居或离婚后是否可以出售股份？在离婚的情况下，事情一开始会比较复杂。原则上，只有在分居一年后，但最迟在离婚后，配偶才能要求其伴侣出售房屋。与提供者单独讨论这个问题。

更多的是为了。

• 离婚。出售财产

所有类型的财产估价与方法

你想匿名销售？在此阅读我们对土地的购买简介。私人出售土地涉及许多危险和风险，这就是出售土地时出现错误的原因。

在这里了解更多关于财产评估的主题。你如何评价一个房产？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？价值因素，位置，设施，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

• 评估师或专家（房地产经纪人）的估价
• 如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

市场价值、抵押贷款价值和资产价值

估值是基于不同的财产价值。最重要的是市场价值、抵押贷款价值和资产价值。原则上，公平的市场价值，也称为市场价值，是在财产估价或房地产评估中确定的。

考虑到常用的估价方法。

• 实际价值
• 抵押借贷价值
• 单位价值
• 标准接地值
• 土地价值

哪种评估方法适合我的财产？物业+房地产

允许专家和估价师采用三种标准化的方法来确定财产的价值。比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。哪种方法是合适的，什么时候合适，取决于财产。如果是地块，则采用比建筑物更多的其他估价方法。对自住和出租的房产也采用不同的估价方法。如果是强制拍卖的房产，可以在主管地区法院查看房产的评估结果–通常是在网上。在这种情况下，不需要征得业主的同意，任何有关方面都可以免费查看这种专家意见。

房地产估价条例 (ImmoWertV)

在1988年之前，房地产的估价是基于《估价条例》（WertV）。2010年，这被《房地产估价条例》（ImmoWertV）取代。新法的目的是进一步规范估值。在通过新条例时，立法者也考虑到了外国投资者。ImmoWertV规定了私人委托和公共任命的估价师的约束性条款和程序。它对房地产估价的专家委员会也有约束力。

房地产价值条例》对以下方面进行了区分。

• 房地产的估价和
• 建筑物的估价

已开发和未开发的土地

有了IPV的比较值，可以更精确地确定报价。与由房地产经纪人拟定的比较价值相比，市场价值是指房产在某一日期可望获得的确切价格。进入市场价值的内容由《建筑法》（BauGB）规定。为了确定房产的市场价值，不仅要考虑位置、条件、设备（在建成后），还要考虑法律情况。市场价值这个词是同义的。

土地价值是在土地估价时确定的。土地价值的确定是基于比较价值法和使用合适的标准土地价值。根据《建筑法》（BauGB），将成立专家委员会来计算土地价值。这些专家委员会由独立专家和税务机关的一名雇员组成。

标准值表明在某一地点，一平方米的土地平均成本是多少。然而，土地的具体属性并不包括在标准土地价值中。由于只使用区域位置的平均值进行估值，标准的土地价值可能与土地的实际价值有很大偏差。

建筑地块和土地登记册摘要

为了确定建筑地块的价值，有必要检查土地登记册的摘要。这种摘录可以从土地登记处获得，包含了该地块的所有土地登记条目，相当于该地块的历史。

然而，只有卖方有权要求从土地登记册中提取。

从土地登记册上摘录的内容确保了卖方对该房产有相应的权利，并可实际出售。如果有几个受益人登记，他们只能出售各自的股份。

对房产用途的现有限制也会被录入土地登记册的摘要中（例如，房产只能建为住宅用途）。对于买家和卖家来说，土地登记册的摘录是对土地或财产进行估价、分割或出售所必不可少的。

估值中的另一个重要点是土地或财产的位置。估值的标准是。

• 宏观位置，即区域或邻近地区
• 微观位置，即房产的直接邻近地区

例如，邻里之间的社会环境和基础设施都包含在估值中。即使与购物区、学校和工业区的良好交通联系只是未来的规划，但这已经可以对房地产的估值产生影响。

投资者关注的房产评估

对于投资者来说，除了标准估值外，一块土地或房产的盈利能力也是特别值得关注的。

房地产的盈利能力是指其在未来几年的发展。由于财产的边际参数以及参考日期的估值可能会在短时间内发生变化，因此只能对预期盈利能力进行估计。在这个估计中，”地点 “这个因素也被赋予了特别的权重。

在一项研究中，Welt考虑了2030年前德国所有地区的宏观位置的发展。未来价值发展的另一个关键因素是 “整修积压”，因为预期会有高于平均水平的维修措施。如果你的房产营销特别是针对投资者，则需要进一步的标准来评估投资报价。

专家评估的良好理由

如果对财产的价值感兴趣，必须确定市场价值。如果要出售房产，如果正在办理离婚手续或涉及继承事宜，则以房产的市场价值为基础。市场价值也是在发放贷款和其他形式的财产分割时进行谈判的价值基础。在房地产资产分割的情况下（离婚、继承人共有），价格范围是不合适的。因此，作为公平市场价值评估的一部分，必须在财产评估中说明一个具体的金额。这个市场价值指的是评估中确定的时间点。

在土地买卖中，精确的价值不那么具有决定性，通常确定的土地价值是以价格范围来量化的。在出售土地和建筑物时，区域市场以及供求关系起着重要作用。

根据不同的销售策略，对确定的比较价值或市场价值要遵循不同的程序。以固定价格出售和以竞标方式出售财产之间有一个基本区别。在任何情况下，房产的 “感知价值 “都不应被纳入营销基础。如果销售价格高于市场价值，买方必须提供比必要的多得多的权益。

之前在这里读过。

• 标准接地值
• 标准土地价值图
• 市场价值

出售土地。检查清单

所有关于程序、建筑法、房地产经纪人、公证、费用和税收的信息。

• 出售土地

出售公寓：出售公寓

了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？有房产中介还是没有？你需要提前准备哪些文件？如果你的房子还没有完全付清，你可以出售你的房子吗？

在我们一步步深入探讨 “卖房 “这件事之前，先说说你肯定熟悉的（核心）价值因素。

位置、位置、位置

估值因素位置和销售价格

无论你是卖地、卖房还是卖公寓楼，位置都是房产售价的核心估价因素。私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，有风险，使销售以及整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。还要考虑到谈判。熟练的买家很快就会把你的房子砸了。这里有建筑错误，那里有缺陷。因此，销售有两个角度。

1. 宏观视角（位置到楼层）
2. 微观视角（住宅类型、家具）。

地点之后是房产本身，即公寓。您是在出售柏林一栋老建筑中150平方米的宽敞公寓，还是在出售汉堡一栋60平方米的小阁楼或宽敞的阁楼？

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

下面是对大城市的另一个特别关注。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

原因是。搬迁、继承、离婚或流动资金

出售公寓可能有各种原因。你买房是为了投资，由于资金瓶颈而被迫与公寓分手？还是你自己住在单位，因为职业或个人原因要搬到另一个城市？无论什么原因促使你出售。快速的交易和符合你期望的销售价格对你来说当然很重要。

如果你对公寓有很深的感情，例如因为你是因离婚而出售公寓，或者是在经历了其他激烈的经历后，如继承房产，你应该仔细考虑私人出售的问题。

新业主支付的不是（！）公寓的理想价值，而是实际价值。

有了感情上的依恋，现实的估价是很困难的，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。

情感上的依恋与现实的评价

在出售公寓时，你应该意识到事情的复杂性，并从第一时间采取专业的行动。如果你对房子有很深的感情，例如因为离婚或其他激烈的经历而出售房子，你应该仔细考虑私人出售。

有了感情上的依恋，对条件、位置、家具等的现实评估就更加困难，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。新业主支付的不是公寓的理想价值，而是从他们的角度（也是市场条件）的真实价值。因此，在销售过程的这个早期阶段，卖方的第一个隐患已经在等待。

程序。快速出售公寓

刚才所说的情感联系，现实的购买价格，谈判，这些都是雇用房地产经纪人的原因。而且，首先要想到许多看房预约，与潜在房产买家或投资者的谈判以及必须提前进行的信用检查。

业主问题：出售前–检查清单

早在你出售公寓之前，你就需要做出安排。最重要的问题之一当然是你是否已经有一个（安全的）后续财产的前景。公寓的翻新，特别是旧楼的翻新，可以在出售前提高你的公寓的价值。谈到重建和库存，你是否已经收集了所有必要的文件，如地籍图、土地登记册的摘要、平面图和能源证书 ？以下是在你开始出售你的公寓之前，对最重要的问题的一个快速概述。

在出售之前，作为所有者，你需要问自己9个问题。

1. 你是否有预期的后续财产？
2. 单位是否需要翻新/整修？
3. 是否有所有的记录和文件？
4. 是否要支付提前还款的罚金？
5. 是否有分房声明、建筑保险、业主会议记录、水电费账单、租金清单等？
6. 是否有公寓的维护清单（维护费用）？
7. 库存是否应该出售？
8. 是否有优先购买权？
9. 公寓的价值？

时间规划：销售阶段–检查表

然后我们真正进入了卖房子的问题。在这里，特别是关于房地产交易的经验，以便在出售公寓时提前避免风险和错误。积极的部分也是为了推销房产。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有计划销售的时间，从准备到上市，回答询问，预约看房，检查感兴趣的一方的信用度，谈判，购买合同，税收等等。

出售公寓的9个简单步骤。

公寓估价：计算购买价格

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估。公寓估价 – 你有一套公寓，想知道它的价值吗？当然，你可以带着这个问题直接去找评估师和/或房地产经纪人。

然而，最迟在你想出售或遗赠公寓时，准确的估价就变得很重要。在抵押的情况下，也应该非常精确地确定价值–例如，因为你想购买另一处房产。这就是专家发挥作用的时候。

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前，让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

• 我如何对房产进行估值？
• 谁决定房产的市场价值？
• 银行是如何对房产进行估值的？

位置、位置、位置：价值提升和销售论证

这指的是所有你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

• 率平

总是有需求的：市中心。

销售的规划和准备

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。

文件和补充内容

除了经典的文件（土地登记条目、平面图等），在公寓与自住房屋没有区别的情况下，还需要进一步的文件和证据。如果是公寓业主协会或作为投资而租用的公寓，这一点尤其正确。

业主协会或作为资本投资的出租公寓

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。除了公寓与自住房屋没有区别的经典文件外，还需要进一步的文件和证明。如果是业主协会或作为投资而租用的公寓，这也适用。

所有权、剩余物偿还和税收

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。

土地登记册摘录到平面图

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。

平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。如果你雇用房地产经纪人出售公寓，根据法律规定，你可以坚持要求买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

陷阱：由于放弃节税而导致的财务损失

即使是私人销售，也不能没有外部专业支持。一般来说，你需要一个律师或公证员来起草和执行购买合同。

税务顾问对于那些到现在为止已经出租公寓，现在想知道税收变化的人来说是很有用的。由于出售时也建议进行客观的市场价值评估，所以你还需要一个评估师或专家。所有这些服务都是有成本的–你的成本！你的成本。

底线是，单独委托出售公寓的服务费用高于直接与经纪人合作并选择从一个来源获得所有服务。对公寓的销售进行有利的规划，并计算出如何才能最好地节省资金，花费最少的时间，而不必为每项服务去找不同的联络点。

请务必记住这一点。

地产代理只有在购买完美时才会花钱。

谁来支付经纪费用？

如果你使用房地产代理出售公寓，立法允许你坚持由买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

业主方和新业主

如果你出售自己的房产中的单位，这个问题就不会出现。然而，如果是由他人管理的房产或由几个业主拥有的房产，《共管法》规定，所有业主方必须同意你的出售和新业主。

当然，你问自己的第一件事是为什么其他单位的业主对你的销售有发言权。法律对此有规定，因为每个公寓楼除了私人区域外，还有各种共同管理的场所和区域。

多个业主？

几年前，你在一个由几个业主管理的物业中购买了一套公寓。或者经理是你在购买时与之沟通并决定同意的联系人？如果是这样，公寓的销售可能会带来更大的挑战。

在业主协会销售

私人销售可能会变成一项复杂的、几乎无法解决的任务。另一方面，通过熟悉公寓协会的当地经纪人出售公寓，他们有多年出售有管理的综合体中的公寓的经验。

业主会议

如果你出售的是由继承人共同拥有的房产中的一套公寓，澄清所有权也是必要的。只要你不是土地登记册上整个建筑群的唯一所有者，在出售公寓时就会有一些特殊情况需要考虑。在大多数情况下，在业主大会上的发言是有帮助的，可以告诉你其他业主在多大程度上理解你出售和接受新业主的意图。你不能忽视看似合理的拒绝理由，但应与房产中介和业主委员会一起寻求双方都能接受的解决方案。

是的，它是。

如果管理人不同意出售公寓，该怎么办？

作为一家在公寓销售方面拥有专业知识和技能的地产代理，我们可以在这一点上向您保证。一般拒绝出售通常是不可能的，所以你可以出售你的公寓。

新业主：拒绝、偿付能力和拒绝的理由

拒绝的基本方面只指你提议并在业主大会上提出的新业主。如果对潜在的新业主的偿付能力有合理的怀疑，超过了购买价格，那么拒绝是合理的，必须被你接受。

拒绝同意的另一个理由与房产的使用计划有关。例如，如果潜在买家设想将公寓用于商业用途，而这与社区规则相抵触，管理员、业主社区或继承人社区也可以拒绝。

拒绝的理由。

• 对偿付能力的疑虑 – 阅读提示：信用评估
• 财产使用计划

避免错误和风险？

如果你想出售你的公寓，并从一开始就避免这些陷阱，请直接联系房地产公司。房地产经纪人是具有专业知识的联系人，他们甚至在业主会议上提出建议之前就会检查潜在的买家，并了解他们的信用状况。

在与有关方面的个人谈话中，他们发现了使用的意图，也可以事先排除这个拒绝的理由。

房地产经纪人向你提出的建议是基于他们对公寓的了解，社区规则和其他业主的要求。

有了地产代理的服务，你就排除了漫长的谈判和被拒绝的买家，这样你就可以迅速为公寓起草购买合同并开始交接。

核对表–出售公寓的文件

在发布房产广告之前，应该已经有了以下文件。能源证书是强制性的。我们也很乐意帮助你获得其他文件。

提示。为出售公寓整理一份档案，保存所有重要文件。在看房预约时，你不仅可以胜任地回答问题，还可以用证书和官方证明来证实信息。

平面图

这个平面图显示了公寓的面积，以及阳台、公寓和附属房间的平方米数。房间的布局也可以从平面图中看到。

• 平面图

分歧声明

这是一份公证契约，买方在出售公寓前必须收到，因为它是公证合同的基础。分割声明规定了共管公寓业主的内部关系。

• 分歧声明

土地登记摘录

你可以从土地登记处获得一份最新的、完整的摘要。彻底阅读摘要，熟悉单位、房屋和土地的法律细节。火灾保险证明：这通常是由买方要求的，他基本上需要它来为公寓融资。在德国，火灾保险是强制性的。

• 土地登记摘录

业主会议记录

后面的3个协议一般来说是足够的。你也可以向物业管理部门索取这些资料。业主会议记录为买方提供了关于业主大会决议和计划的进一步信息。住房补贴报表/经济计划/储备金：最后一份住房补贴报表显示了住房补贴支出的月度构成，每年有多少储蓄等等。

• 业主会议记录

建筑物描述

如果还有房屋建造时期的建筑说明，那么在确定市场价格时，可以作为信息提交给买方。

能源证书

通常情况下，你会从物业管理部门收到能源证书。该能源证书是单位销售的强制性文件。

• 能源证书

也用于出售公寓楼。

共管公寓的估价

在新建筑中，但也在旧建筑中，市场价值是出售公寓的基础。这些分析比在自己的地块上独立存在的房屋更广泛。

在确定要价时，不仅要考虑到公寓的大小和家具，还要考虑到影响整个房产的因素。这些包括，例如，公共设施的状况，建筑中的住宅单位数量和其他单位的所有权。

比较价格也是由这些其他单位确定的，并与你的房产进行比较。因为过高的购买价格明显延长了销售时间，过低的价格则给你带来痛苦的损失。

• 指南：公寓估价

销售价格太低？

价格定得太低会导致业主大会上的不满，并将导致你的高额损失。你不应该用你当时支付的购买价格作为你目前计算的基础。房产的价值普遍提高，对公寓的需求也在增加，因此，你可以在销售中获得有吸引力的回报。

专业的估价会告诉你，你要多少钱才能买到公寓，你可以有多少谈判的空间。在紧急销售的情况下，如果你允许有一点向下的回旋余地，给我们谈判的机会，这是值得的。我们以市场价值为基础，通过市场分析确定比较价格，并确保您的公寓在卢金斯基那里达到理想的销售价格。

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在这里，你可以看到在2010年和2018年的比较中，公寓每平方米价格最高的城市*（单位为每平方米欧元）。

1. 慕尼黑 （巴伐利亚）每平方米8,342欧元；从2014年的每平方米6,737欧元；4年内每平方米增加1,695欧元。
2. 斯图加特 （巴登-符腾堡州），每平方米5925欧元；从2014年的每平方米4744欧元；每平方米增加1181欧元
3. 美因河畔的法兰克福，每平方米6060欧元；从2014年的每平方米4373欧元；每平方米增加1687欧元
4. 弗莱堡市（巴伐利亚），每平方米4943欧元；从2014年的每平方米4740欧元；每平方米增加203欧元
5. 英戈尔斯塔特（巴伐利亚），每平方米4969欧元；从2014年的每平方米4287欧元；每平方米增加682欧元

你可以在Statista找到更多的统计数据

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。

确定价值的 “软因素”

要确定你的房子的价值，一些 “软 “的影响因素首先要发挥作用。这些都是你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

确定价值的 “硬因素”

微观定位的 “硬 “因素又包括与医生、公共设施或文化场所的距离。因为这里的条件至少可以从距离和可用设施的数量方面来衡量。

这里的基本规则是。

越是接近公共生活，这些因素就越能提升价值

你的公寓靠近公共交通也是–当然也是越来越多的–一个优势。毕竟，在气候辩论的背景下，公共汽车和火车在城市和国家的重要性越来越大。当然，拥有自己的停车位，甚至是地下停车场，也会对单位的价值产生积极影响。

你知道你所在地区的犯罪率吗？这是住房估价中真正的软硬兼施的 “混合因素”。一方面，这个 “硬 “比率可以通过数字来确定，但另一方面，一个街区的比率不一定要适用于你的财产的直接街道位置。特别是在这个地区，有很多 “感知 “的安全或不安全因素。

• 阅读更多。率平
• 提示：房地产统计

检查你的信用度或进行检查？

信用检查是销售的核心。这是一项复杂而耗时的工作，正如在 “特殊特征和拒绝的原因 “中所指出的，对潜在买家的偿付能力检查需要非常谨慎。在业主协会和管理的公寓楼中，良好的信用等级和购房的融资担保是不够的。

安全、高收入和储蓄

有保障的高收入以及储蓄对决定有积极作用，并向共有人表明，买方有能力支付任何出现的维修费用，并为建筑群的公共费用作出贡献。

风险：信用评估很复杂

对潜在买家的审查是复杂和耗时的。由于涉及大笔资金，例如购买公寓的信用检查需要了解分数，即对潜在合同伙伴的风险评估。必须对数据进行专业的解读和评估，以便透明地根据真相评估风险。

作为一家房地产中介公司，我们在您的房屋销售过程中承担这一任务，并将符合业主委员会条件的有意者的文件转交给您，从而保证不被拒绝。我们还在进一步的销售过程中陪伴你，是你和买方之间的接口。

私下销售的缺点：风险、感情用事和购买价格低

由于出售公寓的复杂性，只有当你已经有了经验，并能用专业知识克服面前的障碍时，才建议你私下进行。否则，销售将旷日持久，导致潜在买家的拒绝，或因购买价格低而产生损失。在出售公寓时，我们会筛选潜在的买家并为您提供全面的服务。

归根结底，这不仅仅是为一个提议做广告。公寓的出售带来了许多问题。基本的是关于估值的，但也有详细的。

• 出售公寓需要哪些文件？提示：稍后我们会有文件的核对表!
• 一套公寓需要多少钱？
• 什么是管理员同意？
• 什么叫特殊财产？还有一些更具体的问题，如。
• 什么是单独财产，什么是共同财产？
• 水管是共管财产吗？
• 阳台是共管的财产吗？
• …以及更多

与经纪人的销售：谈判，销售价格

让我们得出一个结论：你现在肯定已经注意到了一件事：不要低估出售房地产所需的努力和时间！你要知道的是，如果你没有足够的时间，你是不可能成功的。缺乏经验和过高或过低的售价会决定性地阻碍销售。只需几个步骤，你就可以通过我们真实地评估你的公寓的销售机会。你是否在考虑出售你的自住或以前租用的公寓？然后投资于国家房地产机构的专业知识。他们会免费承接你的任务，然后迅速找到买家。

我们的服务组合包括组织所有文件，与建筑群的其他业主或管理部门沟通，以及看房和检查潜在的买家。出售公寓需要花费大量的时间和神经，因为费用远远高于出售独栋别墅。

保护自己免受陷阱和经济损失

通过进行估价并让我们检查对新业主的要求，保护自己免受陷阱和财务损失。

安全问题

我们负责一切，从对你的房产进行免费估价到信用检查。

节省时间

通过经常性的客户和在媒体上的存在，你的房地产将更容易得到。

良好的销售价格

凭借对买家和市场的了解，我们的房地产经纪人将为您实现一个良好的销售价格。

比较：德国的房产价格

公寓销售的好时机–住房市场上的价格果然不错。目前，公寓–即使在莱茵-美因河地区的农村地区–也可以有利地出售。我们将很乐意告诉你区域市场的发展情况。为此，我们将通过比较可比地点的类似房产来确定一个最佳的市场价值。只有这样才能决定是否需要出售公寓。

为了便于比较，你可以在这里找到德国的各种房产价格。重点是各个联邦州的大型城市群。

房地产价格。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 科隆
• 汉堡
• 汉诺威
• 慕尼黑
• 斯图加特

经验。6大错误

正如你已经看到的，私下出售房屋可能要求很高。但更糟糕的是，在私人销售中可能出现的风险和错误。这些错误最终导致销售价格降低，从而给作为卖家的你带来直接的经济损失。出售公寓时最常见的错误。

在时间压力下销售，准备不足

出售公寓的努力和范围往往被低估。一个经常出现的后果是由此产生的时间压力，这对销售价格产生了负面影响。销售准备中的错误会产生深远的影响–不仅是财务上的。毕竟，买方还必须凭借所提供的信息和提交的文件从其银行获得融资。如果准备不足，销售项目在任何阶段都可能失败。

提示：不要放过任何机会。花足够的时间来准备你的公寓销售。

设定目标，并有预见性地计划销售的步骤。让我们的专业服务支持您有针对性地、最好地出售您的房屋。

现实地估计销售价格

必须准确确定单位的价值。业主的个人评估往往与此相差甚远。销售价格估计太高或太低。在这两种情况下，都会有经济损失，买方可能无法为该住宅物业融资。我们与市场一致的估值是由各种因素组成的。我们只考虑与你的房产有可比性的房产。这适用于房产的类型，以及位置和家具。购买价格的确定是成功出售公寓的一个非常决定性的方面。

提示：我们的程序会评估你所在地区的已售房产，从而确定一个符合市场的现实销售价格。不要把钱送出去。

不完整的文件

获得并提交与销售和公寓有关的文件在每个阶段都是必要的。潜在的买家、当局、办公室和银行要求提供文件或发放文件。尽早汇编所有必要的文件。目前的土地登记摘录是由当地法院发布的，而住宅小区的分房声明也很重要。认真的潜在买家最迟将在看房预约时要求提供该房产的完整关键数据，这些数据来自于建筑图纸、土地登记摘录和场地规划。如果在早期阶段无法获得能源通行证或重要文件，潜在的买家可能会失去兴趣，或者在以后的日子里销售失败–例如，如果银行反对缺少文件或购买价格太高。

提示：如果你愿意，我们可以为你获得许多必要的文件。

所有信息都包括在我们的评估中，以确定公平的市场价值。有了完整的文件和关于房产的真实陈述，未来的买家也可以评估并完成所有的购买法律步骤。

不要以低于价值的价格介绍你的财产

今天，房地产在网上出售–无论是离婚、分居还是继承。潜在的买家在互联网的社交媒体和在线数据库中搜索合适的单位。根据目标群体，以最佳方式展示你的财产。

提示：在预约看房之前，甚至在第一次拍照之前，出售的房产必须看起来保养得很好，很像家。

不要错过让你的财产从里到外都处于最佳状态的机会。

• 不要再推迟维修工作和维护。
• 整理并创造一个清晰的印象。
• 确保清洁，并有一个温馨和吸引人的氛围。

所谓的 “家庭分期 “得到了回报。为此，房产的准备工作要让潜在的买家立即感到宾至如归，并爱上这个单位。我们很乐意为您提供建议。关于家庭分期的一些提示。

• 在看房预约前，请将个人物品搬走。
• 在视觉上和情感上增强平面。

照片：日光、开放空间和多样性

然而，最重要的因素可能是图片。买家自然希望尽可能多地看到房产，以了解该房产是否适合他的情况。

为了给你的财产拍出好照片，你需要考虑几件事。首先，房间应该是整洁干净的。没有人会被乱七八糟的房子的照片所吸引，因为潜在的买家在看照片的时候会希望想象自己住在这个房子里。

你一定要在日光下拍照，这样才能真正看清房间的情况，买家才能评估日光落入房间的程度。你的封面照片应该是最有表现力的，代表了单位最好的东西。

最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是能看到风景的窗台。第一张照片应该给人留下深刻的印象，让潜在的买家想去看看这个房子。所有房间的图片，如果有的话，还有花园/阳台/露台的图片，外景图，最重要的是平面图，绝对不能缺少。

平面图绝对不能缺少，因为它能让潜在的买家对各个房间之间的比例有一个印象，并且更容易看到房间的布局。视频也是可能的，虽然它不能取代看房预约，但它确实给潜在的买家一个很好的概述。

照片提示一目了然。

• 房间干净整洁
• 日光（讲的是明亮的房间）
• 第一张照片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和表面
• 平面图

揭幕式创作：视频教程

图片和文字可以销售你的房产。从众多的网上报价来看，它应该吸引潜在的买家–第一眼就能看到。要做到这一点，照片和描述都必须显得专业和称职。我们会考虑哪一群买家对你的公寓感兴趣，并相应地设计照片和文字的曝光。

提示：在准备销售简报时，不要低估专业人士的工作。我们非常了解各地区的住房市场，知道哪些特征和房产是有需求的，哪些买家群体擅长这些。

对看房预约的准备不足

潜在的买家在看房预约时有重要的问题。他们需要时间来熟悉房产和周围的环境。当涉及到结构性问题时，人们期待有能力的和专业的信息。在出售共管公寓时，要详细询问有关公共财产的问题，因为这些股份也是和单位一起购买的。

提示：我们在看房预约时对可能的问题提供帮助。在选择潜在买家的过程中，我们已经进行了预选，这样既不浪费时间也不浪费精力。

我们为您接管销售谈判。凭借多年的经验，我们可以非常成功地进行单位销售的谈判。作为房地产经纪人，我们保持客观，不允许自己在做出决定时受到压力。

• 看房预约提示

出售公寓的步骤：结论

总之，出售公寓是一个需要做好准备的项目。耐心和谈判技巧是销售阶段的关键。在确定购买价格时，要依靠专家的估价。不要把价格定得太高或太低。根据估计的市场价值，决定出售的时机是否合适。以下是出售公寓的最重要的里程碑。

平面图和土地登记册–在出售你的公寓之前，要获得相应的平面图、土地登记册的摘录和其他必要文件。

经纪人的佣金–考虑到根据联邦州的情况，在销售中要收取经纪人的佣金–但这在销售项目的各个阶段都会得到回报。

遗产税–在出售继承的房屋时，你必须考虑可能要缴纳的遗产税。我们将很高兴为您提供关于使用或出售继承的住宅物业的建议。作为业主，你需要注意什么？更多关于出售继承财产的话题

离婚–离婚后出售公寓或房屋时也有许多细节需要考虑。我们的专家知道法律上的隐患和问题–即使是在离婚时的危急出售情况下。你需要牢记什么？更多关于离婚后出售财产的信息

贷款–尽管有尚未偿还的贷款，但仍可出售公寓，但有各种法律问题需要考虑。通常情况下，贷款可以由未来的买家接管。我们的专家熟悉赎回和承担贷款的基本条件。更多关于房地产贷款的话题

税收 – 出售公寓可能还涉及某些费用，如税收。我们可以给你一个预期费用的初步估计。

钥匙交接

钥匙在签署最终购买合同的当天交接。买方已经支付了购买价格，卖方交出钥匙作为回报。这一象征性的姿态结束了 “所有权和拥有权的转移”。

买方在签署购买合同的当天就拥有该房产。他或她可以住在里面，也可以按照自己的意愿租出去。这也转移了所有风险和附带的费用。应由业主为房产购买保险（水灾、火灾、盗窃……）。此外，还有必须支付的地方税、费用和任何共同拥有的工程。

为了在交出出租公寓的钥匙时在法律上保护自己，有几点需要考虑。你肯定不希望被不必要的装修费用所困扰吧？

• 交接的良好技巧（外部）：交接钥匙

提前移交钥匙(临时购买协议)

许多买家在签署初步购买合同时已经想拿到钥匙。例如，开始房产的建设工作，商店的配件等。这种提前交接钥匙的做法对买家来说是有利的，可以节省时间或方便。然而，不等购买合同签署就提前交出钥匙，会给你这个卖家带来风险。

从卖家的角度来看

如果销售不成功，作为卖方的你可能在自己的房产上有一个没有权利要求或所有权的占用者。尽管如此，在有疑问的情况下，他仍然可以在财产上停留很长时间。例如，如果买方没有获得抵押贷款，如果市政厅行使其优先购买权，如果买方死亡，就可能出现这种情况。

如果买方进行了重大工程，那么房产的实质可能已经被削弱了。有时会发生这样的情况：买方在施工过程中发现了建筑缺陷的存在，于是决定不再购买该房产。在这种情况下，买方可能会试图向卖方要求赔偿所做的工作，因为他觉得被欺骗了。

如果在出售前将钥匙交给买方，而发生了灾难（火灾、水渍等），这一般会导致与保险公司发生问题，并要求对灾难进行赔偿。

对于卖家来说，提前移交钥匙会带来很多不利因素

房地产经纪人和联系人：ETW

在出售你的公寓时要慢慢来。作为Lukinski，我们为您的公寓销售提供重要的帮助。在出售您的房产时，我们可以节省时间和金钱。从估价到提交契约和文件，再到准备博览会，我们接管了重要的和促进销售的职能，以便短期内顺利出售您的住宅物业。相信我们在销售谈判方面的经验–会有回报的

请与我们的房地产团队和公寓的联系人联系–我们期待着您的问题!

• 经纪人/共管人 – 联系人
• 扁平化评估– 提示、计算和错误

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都是关于土地、公寓、住宅、别墅、公寓楼的免费大文章。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售公寓：3个阶段的检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

• 出售财产

出售房产：程序+检查表

房地产有很多类型，每种类型的房地产都吸引着非常具体的买家群体（目标群体）。公寓、住宅、别墅、公寓楼甚至是土地。但是，出售的原因也很重要（如果必须迅速发生的话）。出售房地产可以有各种原因，包括 “紧急 “情况，如即将破产、离婚，甚至是继承父母的房屋，有一个大问题：怎么办？持有、租赁和管理还是出售？

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

出售房地产。你应该牢记什么？

在这本指南中，你将了解销售的所有核心步骤。适用于所有类型的房地产，从共管公寓到公寓楼。你会发现这里有关于多户住宅的特别之处。卖掉一栋公寓楼。让我们从销售房地产这件事开始，一步步来。

在我们的咨询课程中，这些是客户最常问的8个问题。

• 出售房产的最佳方式是什么？
• 我应该何时出售我的房产？
• 在销售开始之前，你应该澄清什么？
• 私自出售房产还是通过房产中介出售？
• 你能以什么价格出售你的房产？
• 哪些段落应该出现在购买合同中，哪些不应该？
• 你应该在购买合同中提到已知的缺陷吗？
• 什么时候出售房产是免税的？

在所有领域。

位置和类型极大地决定了你的财产的销售价格

让我们从3个阶段的程序开始–这就是你如何出售你的房产!

房地产销售的3个阶段

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

准备：准备财产和销售

在出售房产之前，与所有盈利的创业项目一样，在谈判结束时有足够的利润，有必要提前计划。一个人从自己的投资组合中出售X个房产中的一个，因此没有什么时间压力。别人卖掉自己的房子（自住），需要资金来资助新的房产，这就造成了销售中的时间压力。

因此，第1步：”时间规划，如有必要，财务规划”。

财务规划和销售时机

因此，在准备销售时，有两个方面特别重要。一个切合实际的前瞻性时间计划和一个初步的、粗略的财务计划（对于较大的财产，宿舍和公司）。S0不仅要实事求是地确定销售时间，还应该提前计算任何辅助费用。

• 财务规划和销售时机

雇用房地产代理：任务和优势

有无房产中介出售？很大程度上依赖于房地产经纪人，但不仅仅是因为这些个别的程序和过程，特别是他们自己的时间，对大多数卖家来说是一种高商品。因此，我们总是建议与房地产经纪人一起出售你的房子或公寓。一个有经验的房地产经纪人非常熟悉目前的市场，有自己的买家网络，并利用自己的经验。

• 聘请房地产经纪人

那些在出售房产时犯错的人要付出昂贵的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。

1. 有经纪人的柏林：78.6%
2. 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
3. 汉堡的经纪人：65.1%
4. 有经纪人的科隆: 63.0%
5. 斯图加特的经纪人：56.8%
6. 有经纪人的慕尼黑：55.2%
7. 有经纪人的法兰克福：53.3

出售所谓的 “免费”，即私人和没有经纪人，涉及风险，并使销售以及整个交易（估值到公证和购买合同）容易出现错误。

文件和记录：能源证书和公司

你需要为销售准备哪些文件？在我们进行房产营销之前，你首先需要组织好销售所需的所有重要文件。这可能需要相当长的时间。在此了解出售房屋或公寓需要哪些文件。

• 记录和文件

提高财产价值：公寓和房屋

在准备过程中，你可以做很多事情来积极地影响你的房产的销售价格。根据房产、建筑类型、条件和可能性的不同，范围从视觉上的改善，例如由专业的清洁人员进行，到翻新和现代化，以提高房产的价值。

• 提高财产价值：公寓和房屋

确定报价价格。对房屋和公寓的估价

正如我们之前所了解到的，出价并不是卖价!你可以以500万的价格在波鸿提供一个简单的100平方米的公寓，但是否有一个相关的感兴趣的人随后会对报价做出回应是个问题。因此，确定一个好的报价是很重要的。但如何计算房产的销售价格？财产如何估价？

• 确定报价价格。对房屋和公寓的估价

为房子创作揭秘–检查清单

你已经学到了很多关于销售房地产的知识。现在，是时候通过创建财产说明来应用初步知识了。这篇揭露文章让感兴趣的人有了初步的了解。在必须组织耗时的看房预约之前，潜在的买家可以快速而轻松地看到最重要的信息，在有疑问的情况下，还可以与其他报价进行比较。

• 创作揭露性文章。文件、照片、战略

现在让我们进入销售阶段。

估值：财产类型（市场价值）

除了 “出价：估价和期望销售价格 “这一步骤外，这里还有关于各个房产类型的更详细的信息。所有关于房地产销售估价的重要信息，为您总结。对财产进行估价。

我的房子还值多少钱？无论是房子、地块、公寓还是整栋公寓楼，成功的房地产转让的基础始终是对自己的财产进行坚实、现实的估值。

如果要价远远高于现实的市场价值，你就不会卖出/买家就不会出手。

如果价格太低，你就是在送钱；如果购买价格太高，你就是在疏远真正的潜在买家。设定正确的要价是出售房产时最重要的一点。

个别财产类型的估价。

• 房地产估价
• 土地
• 平坦
• 房屋–也包括排屋、半独立式房屋及有限公司。
• 公寓房

现在让我们来看看上面提到的3种估价方法。

1. 资本化收益法
2. 材料价值法
3. 比较价值法

收入法。市场价值和建筑收入价值的细目

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。

地价利息=7%*100,000欧元=7,000欧元

建筑物收入价值=5,600欧元*12.50（乘数）=70,000欧元

这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此，租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。

• 资本化收益法

材料价值法。新建物业的价值

计算时首先用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。

真实的建筑价值是由建筑生产成本减去任何年限的减少而计算出来的。土地的实际价值（土地的市场价值）和建筑物的实际价值加在一起，再乘以一个实际价值系数。

实物价值=（100,000欧元+150,000欧元）*0.5=125,000欧元

实际价值系数的计算是基于建筑类型、初步实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的有形资产总价值表明了重建该财产所必须花费的财政资源。

• 材料价值法

比较价值法。类似房产的比较

比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。

可比房产的每平方米价格=300,000欧元/100平方米=3,000欧元/平方米

待估房产的购买价格=3,000欧元*200平方米=600,000欧元

在比较中，只考虑位于类似地点和具有可比性布局的房产。纳入评估的房产应来自住宅物业的附近。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值，因为这些地方在区域上是相对可比的。

• 比较值程序

在我们进入销售过程之前，下面是各个房产类型的估价方法。

单位/公寓的估价（包括部分地块）。

最迟在你想出售或遗赠公寓时，你自己的公寓的确切估价变得很重要。即使在抵押的情况下–例如因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的地方。是什么影响了公寓的价值？但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

• 率平

率性的房子/独立的房子

粗略评估购买价格或对其进行估计 – 如果房子或公寓是不久前买的，建筑成本或购买价格为房子的估值提供了初步的指导。最重要的标准是位置。各个地区的房产价格差异很大。因此，只有附近的房产才应该被列入房产比较中。微观和宏观位置以及房产的直接位置在房屋估价中也很重要：背景噪音、景观和光线条件会引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

• 给房子评分

公寓楼的估价（包括租赁协议）。

如果你想出售你的公寓楼，那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。业主的核心问题。我的财产值多少钱？如何计算一栋公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁决定房产的市场价值？银行是如何对房产进行估值的？在多户房屋估价过程中，会遇到很多问题和很多事实。为了让你对围绕位置、市场价值、可比房产、建筑结构等的复杂性有一个初步印象，我们为你写了这份关于多户房屋估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格。

• 评价公寓房

对土地（已开发和未开发的）进行估价

确定市场价值、估价和购买价格 – 如何对房产进行估值？如何计算房产的市场价值 谁可以对房产进行估值？谁提供关于标准地价的信息？

• 汇率属性

销售阶段：推销房产，寻找买家

销售阶段从找到一个战略开始。房地产销售中的策略寻找？是的，这是正确的。在这里，这也是一场供求关系的游戏。

营销房地产。防御性、进攻性和非市场性

为了把你的公寓或房子带给买家，还必须进行适当的营销。这方面有几个策略，根据房产类型和地点的不同而不同。让我们仔细看一下不同的选择。

• 营销房地产。防御性、进攻性和非市场性

与潜在的买家联系。接受查询

现在很大一部分工作是处理来自有关方面的询问。因为：你的房产刚做完广告，潜在的买家就开始联系你了。在此阅读更多信息。

• 与潜在的买家联系。接受查询

筛选和选择潜在的买家。技巧

根据房产的排他性，与每个潜在买家的沟通过程可能需要数小时甚至数周。毕竟，不是每个潜在的买家都是合适的买家。

• 筛选和选择潜在的买家

信用评估：检查相关方的经济信用度

为了确保潜在的买方有能力支付，首先必须检查他的经济信用。信用评估的过程是什么意思，它是如何运作的–更多内容请看这里。

• 信用评估：检查经济信用度

组织和进行看房预约

必须认真准备看房预约。毕竟，这里往往决定了谁对你的房产真正感兴趣，谁将被排除在买家之外。为了提出正确的论点，所有的文件最迟必须在此时提供。毕竟，大多数新买家都想知道他们在购买房屋或公寓时遇到了什么。

• 组织和进行看房预约

销售谈话和购买价格谈判

不仅看房要做好准备，销售会谈也要做好准备。一旦找到了合适的买家，下一步就是谈判价格了在这里，你既需要销售技巧，也需要说服力。你可以在这里找到我们的提示。

• 销售谈话和购买价格谈判

销售交易：购买合同直至移交

一旦找到了合适的买家，就该进入下一个阶段，即销售过程了

在公证处起草购买合同

购买谈判很成功，找到了一个买家。祝贺你!现在只是起草购买合同的问题，交易可以开始了。钥匙的数量，交接，设备和有限公司 – 在这里找出哪些要点必须包括在购买合同中。

• 在公证处起草购买合同

公证员任命。公证、程序和期限

在你移交你的财产之前，你和买方进行公证预约，以确认财产的销售。在我们的指南中阅读更多关于程序和期限的信息。

• 公证员任命。公证、程序和期限

土地登记的输入和付款处理

随着在土地登记册上的登记和购买价格的转移，计划中的房产销售成为成功的销售。全额购买的价格将记入你的账户，你现在可以用这笔钱进行新的投资。

• 土地登记册的输入和付款处理

财产移交

移交协议，更确切地说，是公寓移交协议或房屋移交协议，总结了向新业主、房东或租户移交房产时的状况。交接过程总是一样的，重要的文件被移交，当然是原件，最后是钥匙。

• 财产移交

公证费和经纪人佣金

在购买价格之后，买方通常需要支付公证员和房地产经纪人的费用。然而，这里有一个小的变化，这就是为什么将其作为一个项目单独提及。有了关于房地产代理的新法律，在保留的前提下，在出售给私人时，我为房地产代理分担费用，这就是情况。根据这项新的法律，卖方必须至少支付房地产经纪人的一半费用。值得注意的是，这只适用于私人销售。

• 公证费和经纪人佣金

出售房地产时交税

在税收方面，在大多数卖家中，只有买方要承担土地转让税。如果你以个人身份进行销售，而且不是出于商业目的，一般不需要缴税。然而，这只适用于房产销售发生在购买十年之后，并且在过去五年中你没有出售超过三处房产，包括这一处。请在此查看当前的确切立法。

• 出售房地产时交税

出售房产 – 结论

通过这份关于出售房地产的详细和免费的指南，我想让你深入了解出售房地产的过程。从正确的时间管理开始，选择房地产经纪人，准备房地产，正确的展示，营销，与感兴趣的各方沟通，安排看房预约，购买价格的谈判，购买合同，公证，土地登记和其他一切

你学会了如何一步一步地出售房产，沿途有一些小技巧和提示。

如果您正在为您的公寓、房屋或别墅寻找房地产专家，我们是您的正确联系人。在德国、欧洲和美国拥有强大的网络。这样一来，你不仅可以从典型的门户网站上接触到典型的买家。你可以接触到独家买家圈，来自德国的房地产开发商，来自欧洲的企业家，来自美国的投资者。我们找到正确的策略，你就可以利用你的时间获利。

• 联系我们

出售房地产：给卖家的更多提示

在这里，你会发现更多关于土地、公寓、住宅、公寓楼和别墅的具体提示。

• 出售土地/农业用地/林地
• 出售平房
• 出售房屋
• 出售别墅
• 商业地产出售/酒店/购物中心
• 出售公寓房/旧公寓房
• 出售房地产

出售土地

出售房产是一个你考虑了很久的决定。出售的原因可能是多方面的。但是，当涉及到销售的成功时，所有业主都达成了共识。财产应该以最好的价格出售，而且不需要长时间的等待。如果你决定私下出售，你将面临巨大的任务组合和组织细节。在实践中，通过具有专业知识的房地产经纪人提供您的房产已经证明了它的价值，因为错误的来源被消除了，您可以完全没有压力地提供您的房产，并对您的日常生活进行重新组织。

• 出售土地
• 汇率属性

出售平房

公寓出售–生活中的许多原因让我们打起了出售公寓的主意。特别是在晚年。是不太适合老年生活，难以到达，还是根本就太大太贵？是与工作有关的搬迁，还是公寓对家庭来说已经太小了？卢金斯基在出售房屋的过程中为您提供有力和可靠的支持。使用我们的在线服务，并收到您的住宅物业的估价。

从估价到投机税。在这本指南中，你会发现所有重要的因素都以简单的术语解释。逐步了解卖房的过程，这样你也能回答这个问题。有无房产中介出售？房地产的私人销售涉及许多风险和错误来源，从单位的评估到要价再到个人的营销，从 “广告 “到内部客户网络和非市场房地产销售。了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？出售时需要提前准备哪些文件？还有，如果你的房子还没有完全付清，你能卖掉吗？

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出售房屋

出售房屋 – 单户房屋的特点是只有一个家庭、一对夫妇或一个人单独居住。他们有一个花园，也是属于主人的。并非所有的独立屋都是由其主人居住的。也有可能租到带花园的独立屋。在几乎所有的联邦州，单户住宅作为一种住房形式非常受欢迎。房地产市场上的需求也相应地高涨。

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• 给房子评分

房屋类型：类型

不同房屋类型的销售过程是相似的。

• 单户住宅（和公寓楼）
• 排列式房屋
• 半独立式住宅
• 城市别墅
• 墅
• 设计师之家
• 乡村别墅
• 半木结构的房子
• 包豪斯/立方体
• 地中海之家
• 更加特别的（船长之家、弗里斯兰之家、帐篷之家、瑞典之家或平房）。

为了最好地协助你出售房产，我们建议你在预约前以最佳方式准备必要的文件。

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迅速出售你的房子？技巧

迅速出售房屋 – 出售房屋是一个复杂的问题，涉及许多不同的步骤。从创建一个有吸引力的广告，到房产的评估和随后的法律步骤，如购买合同和与公证人的预约。在所有这些步骤中，必须考虑到各种要点，以便尽可能快地完成房产销售的利润。

尽快成功出售房产，比你想象的要难。有许多事情需要考虑，也有许多错误可能会犯。因此，你应该从一开始就了解这些过程，并确保你所做的一切是正确的。只有拥有正确的专业知识和对这个问题的正确支持，这个过程才会让你更容易。

• 你没有时间？快速出售房屋

出售公寓房

出售公寓楼 – 你想出售？如果你决定私下出售你的房子，这意味着投入大量的时间。从评估到创建博览会，到接触客户和销售阶段，几个月过去了，对市场没有任何了解。

这就是为什么对私人卖家来说，最重要的是始终要实事求是地估计时间!毕竟，这一切都始于销售之前，你一定不要低估了准备时间。对自己要现实和诚实，比如说，对可能积压的装修工作。除了公寓或房屋的所有工作外，还有出售的所有准备工作。

基本问题早在销售之前就出现了。以下是在你开始销售公寓楼前最重要的问题的简要概述：你是否有后续物业的前景？是否需要翻新/整修？是否有所有的文件（地籍图、土地登记册的摘录、平面图、能源证书）？

• 出售公寓房
• 评价公寓房

出售别墅

出售别墅–别墅和专属庄园的出售并不遵循常规模式。为什么？越是独家的房产，卖家就越有可能寻找绝对谨慎的房产中介。这里的技术术语。非市场物业。他们没有出现在任何财产门户中。非市场房产只提供给内部的、已知的买家，如私人、家庭办公室和投资者。以下是对该主题的概述：出售别墅。

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离婚

无论谁决定结婚娶妻，在大多数情况下都打算与配偶永远共度一生，分享属于他们的一切。结婚时，没有人想到最终会有离婚，甚至可能会有财产纠纷。但在2017年，德国的离婚率超过36%，这表明不幸的是，并非所有的婚姻都能永远持续下去。通常情况下，出轨、日常生活包括例行公事、甚至财务问题都是离婚的原因。

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遗产

出售继承的房子–有一些常见的问题传到我们这里，如 “我什么时候可以出售继承的房子？”特别是围绕一个主题有许多变化：出售时的税收。出售继承的房屋是否需要纳税？继承的房屋如何征税？一套房子的遗产税是多少？在出售继承的房屋之前，必须首先决定是否接受遗产。应该注意的是，遗产只能作为一个整体接受。不仅土地和财产被收购，而且抵押贷款和任何债务也由继承人承担。因此，继承人不仅有权利，也有义务。你有六个星期的时间来决定支持或反对遗产。在这段时间内，你必须计算接受遗产在经济上是否有利可图。

在大多数情况下，继承人决定继承。即使财产离继承人的居住地很远。但正是在这种情况下，出现了应该如何处理该财产的问题。如果居住或出租房屋都不是一种选择，最常见的考虑是出售继承的房屋。

• 出售房地产。继承性
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遗产破产

遗产破产，是什么？一个与我们关系密切的人的死亡，总是一个沉重的负担。不管是已经可以预见一个人活不了多久了，还是命运出人意料的一击，对亲属来说，这种情况总是不容易。一个人的死亡通常不仅与繁重的悲痛有关，而且还必须处理遗产问题。有许多不同的情况。有些人在死前已经想好了谁应该继承哪些股份，而另一些人则没有想过这个问题，或者没有时间去处理这个话题，因为他们被命运的安排吓了一跳。

• 出售房地产。遗产破产

房地产新闻在线

在这里，你会发现我们的主题和其他著名的房地产新闻在线门户网站和报纸的一个伟大的概述。

列表来自房地产新闻在线。

• 商业公报
• 房地产投资者亚历克斯-费舍尔
• 经理人杂志
• FIV杂志/房地产
• 法兰克福汇报》（Frankfurter Allgemeine
• 星级
• 焦点在线
• IM房地产经理
• 豪夫
• T-Online
• 南德意志报
• 联邦公报
• Berlin.de
• 地产报
• 镜子

新的!房地产科罗纳危机：需求增加

这些天来，许多人都在谈论现在正在向德国，但也向整个世界袭来的第二波浪潮。早在一开始，随着科罗纳病毒的流行，许多经济新闻和金融新闻都警告说，秋季将有一波破产潮向我们袭来。破产的一个合乎逻辑的后果是财产的损失，不仅是珠宝、汽车或家具，如果德国的破产率上升，房地产当然也会受到影响。单家独户的房子，但也有几个租户的公寓楼。

• 房地产科罗纳危机：需求增加

新闻特刊：来自德国的新闻

Stephan M. Czaja（Lukinski）的分析和特别文章。

迅速卖掉房子。科罗娜和破产的风险

投资伊斯坦布尔：在土耳其投资？

Vonovia & Deutsche Wohnen在DAX中的地位

在柏林买房和租房

德国: 大城市价格图集

购买豪华房地产。事实和价格

杰夫-贝佐兹是这样生活的：世界上最富有的人

科罗娜：房地产泡沫是否破裂？

冠状病毒：意义和发病情况

投资：房地产、股票和公司。

房地产采访

当前新闻中的房地产采访。

房地产作为一种投资：需要注意什么？

投资于房地产。经典还是异国情调？

建立储蓄是否值得？

投资者访谈。视频