房地产投资信托基金：形成、优势和劣势

对于一个较大的投资类型。可以设立一个管理房地产投资的信托基金，许多股东在其中投入大量资金。这些是华尔街版的房地产控股公司，涉及大量的资本。

定义和基础知识：房地产信托基金

房地产投资信托基金首先是一个房地产投资信托基金。乍一看，房地产投资信托基金类似于一个房地产公司。它是一家经营或拥有房地产的公司。这些通常是产生收入的，如酒店、基础设施或仓库。这意味着其经济的大部分来自于收入，而不是销售或增值。房地产投资信托基金通常也不是多样化的。例如，一个专门从事木材的房地产投资信托基金将拥有大量的土地，但很少有办公空间。

• 房地产投资信托 – 上市公司

建立一个房地产投资信托基金。大型房地产公司

如果你想成立一个房地产投资信托基金，你首先需要起草公司章程。通常情况下，房地产投资信托基金最初是管理公司，因为需要100个投资者。接下来，你决定在哪个州成立你的房地产投资信托基金，并联系该州的秘书。接下来，《私募备忘录》（也称为《发售备忘录》）包含了关于房地产投资信托基金的重要信息，如将要投资的物业和董事会成员的信息。现在你开始通过提供你的招股说明书来寻找投资者，让他们了解你的战略、结构等。一旦达到100这个神奇的数字，你就可以申请公司证书了。最后，向国税局提交1120表，你就完成了!

过程总结。

1. 起草公司章程
2. 决定一个地点
3. 与国务秘书联系
4. 撰写私人配售的备忘录
5. 在招股说明书的帮助下寻找投资者
6. 提交公司证书和1120表

文件。

• 私募备忘录（又称发售备忘录）。
• 手册
• 1120表

优势。低风险、多样化和灵活性

投资者可以从他们通常不会进行的投资中获益。这些可能是大规模的基础设施项目，一个普通人通常没有钱投资，但可以与许多人合作作出贡献。此外，他们能够在房地产市场内实现投资的多样化，因为他们以最小的金额拥有多个房产的股份。房地产投资信托基金投资的风险也较低。另一个肯定的优势是，投资者可以迅速出售他们的股票。另一个优势是，虽然你不能以外国公民的身份在美国投资传统的房地产，但你可以通过房地产投资信托基金投资。

• 从本来不可能的投资中获利
• 多样化的投资
• 低风险
• 快速出售股票
• 如果是外国的，则不被阻止

劣势。缓慢、征税和失去控制

前面已经提到了一些缺点。主要的缺点是，房地产投资信托基金通常没有什么增长，因为它们不能将其收益再投资。他们被迫将90%的利润返还给投资者，这意味着只有10%的利润可以再投资于公司。虽然大多数红利只征收15%的税，但房地产投资信托基金的红利要作为常规收入征税。这是个更高的比率。还有一个缺点是，房地产投资信托基金的投资者对运营决策没有控制权，这意味着他们对无效的变化可能无能为力。最后，一些房地产投资信托基金（但不是全部，做你的研究！）会产生高昂的管理和交易费用。这在逻辑上会导致对股东的分配减少，从而降低投资者的回报。

• 增长乏力
• 股息被高度征税
• 对运营决策没有控制权
• 管理和交易费用高

房地产REIT：要求、利润

如果你想进入房地产投资信托业务，有几件事需要考虑。如果你拥有房地产或想买卖房地产，房地产投资信托基金不适合你。相反，如果你有多余的资本，想投资于一个缓慢增长和安全的信托，这是正确的选择。

REITs是否在证券交易所上市？

是的！这是与其他有限责任公司或例如有限合伙公司的根本区别。它们是公开交易的，因此你可以像投资其他信托或股票一样投资于房地产投资信托基金。在某种意义上，它们是你投资于物业经理的股票。

• 是的，REITs是公开交易的

我可以建立自己的房地产投资信托基金吗？要求

是的！即使这并不容易。有几件重要的事情要牢记在心。首先，在成为房地产投资信托基金之前，大多数公司是有限责任公司，一旦找到足够的投资者，就申请成为房地产投资信托基金。这些要求不是在房地产投资信托基金的第一年提出的，而是通常在第二年提出。

• REITs有几个要求
• 大多数房地产投资信托基金开始时是有限责任公司

一个房地产投资信托基金有多少投资者？

第一个重要的要求是，你必须有至少100名投资者。对于大多数人来说，很难找到这些。特别是如果你对房地产没有什么经验，就很难找到这么多愿意承担风险的投资者。

• 至少100

REITs的分配 – 超过90%的利润

根据法律规定，房地产投资信托基金的结构必须是每年至少有90%的利润必须作为红利分配给投资者。这是一条法律，因此，一旦房地产投资信托基金不这样做，它就失去了这样的地位，不再有资格享受房地产投资信托基金的额外好处。

• 房地产投资信托基金必须向投资者分配至少90%的利润

房地产投资信托基金的投资对象是什么？

国税局的另一项法律：房地产投资信托基金还必须将其价值/资产的至少75%投资于某种形式的房地产。这通常不是一个问题，因为大多数房地产投资信托基金将其90%以上的资产投资于房地产。房地产投资信托基金还必须从房地产投资中获得至少95%的总收入。

• 房地产投资信托基金必须将其资产的至少75%投资于房地产

你能通过REITs发财吗？- 利润、投资红利

大多数人不会通过房地产投资信托基金致富。它们只缓慢地产生红利，但它们通常非常安全。例如，你不太可能将你的投资翻倍。尽管如此，大多数房地产投资信托基金的长期表现优于大多数股票，这意味着它们是一种更安全的投资。虽然有一些巨型房地产投资信托基金显示出大规模的升值和为投资者带来巨大的利润，但它们并不是快速致富的股票。

• 房地产投资信托基金是一项安全但增长缓慢的投资

投资于房地产或REITs？如何决定

如果你无法决定是投资于房地产投资信托基金还是房地产？观看这段视频，它解释了你需要知道的关于REITs和房地产的一切。

有限责任公司可以成为房地产投资信托基金吗？差异和相似之处

首先，最重要的是，房地产投资信托基金像公司一样被征税。在实践中，这意味着大多数打算成为房地产投资信托基金的管理公司将以有限责任公司/LLC的形式开始运作。一旦这个有限责任公司足够大，它将申请成为一个房地产投资信托基金。

税收。少数优势

如果你想要减税，REITs可能不适合你。与传统的房地产投资相比，税收注销几乎是无限的，包括折旧、抵押贷款、利息等，房地产投资信托基金没有那么多的特权。

1. 房地产投资信托基金的股息征税
2. 折旧费用

普通收入 – 房地产投资信托基金的股息

房地产投资信托基金产生的至少90%的收入必须转给投资者。这要根据投资者的个人边际税率来征税。换句话说，投资者从房地产投资信托基金中获得的收入要像其他收入一样征税。

• 股息由投资者作为普通收入来征税

折旧费用 – 房地产投资信托基金税收优惠

折旧费用可以减少收入的数额。房地产投资信托基金的投资者可以通过将这些注销与收到的红利相抵销来最大限度地减少他们的税收。

• 使用房地产投资信托基金，你可以注销折旧

房地产投资信托基金的结论：大时代，小时代

REITs当然有很好的存在理由。他们提供了一种独特的方式来投资于庞大的、似乎无可匹敌的房地产市场，而不必花费数百万美元或进行抵押贷款。然而，风险越小，回报就越少，这种类型的投资不太可能迅速或强烈地得到回报。这是一个小而稳定的回报。它可能有吸引力，也可能没有吸引力，这取决于你喜欢什么!

多个实体。基础、优势和劣势

因此，你想通过建立不是一个而是几个实体来改善你的房地产投资？这是一个明智之举，因为你不应该在同一个实体中拥有非常不同的投资。如果你既有短期投资（如炒房），又有长期投资（如租房），你应该把它们作为独立的实体来处理。

定义和基础知识：多个实体

定义就是这样。例如，如果你是一个以上实体的成员，你既是有限责任公司 的一部分，也是有限合伙企业的一部分，或者同时是单一成员的有限责任公司和S公司的一部分。

• 不同的实体满足不同的需求

建立多个实体。需要考虑的问题

事实上，如果你拥有一个以上的实体，就很少有冲突。这意味着，如果你有一个以上的实体，你就没有额外的努力。唯一的问题可能是，你必须把它们分开。要了解如何建立每种类型的实体，请看下面的链接。

成立有限责任公司

组建有限责任公司是一个相对简单的过程。在我们的文章中，你会发现整个解释和详细的分步指南，说明你在组建有限责任公司时需要考虑什么。

LLC – 房地产

有限合伙企业的成立

有限合伙企业也是最受欢迎的房地产公司形式之一。通过这种形式，你可以实现相当大的安全和节约。你唯一要确保的是，你要和你的伙伴们相处得很好!了解更多。

有限合伙 – 房地产

成立S型公司

有时它被批评，但这种形式的公司在你的袖子里仍然是实用的。特别是对于短期投资，这种形式给你带来了安全和节税。如果你已经有一个用于长期投资的有限责任公司，但发现你的短期投资想法不能很好地被这种形式所满足，那么S型公司是理想的选择。此外，组建一个S型公司!了解更多。

房地产的S公司

房地产实体：许多实体，许多优势

有了多个实体，你就有了更多的自由，因为你不会被一种形式的公司的缺点所限制。

多个有限责任公司：我的财产有多少个有限责任公司？

可以选择为不同的财产选择多个有限责任公司。当你考虑到使用有限责任公司的原因时，这是有道理的。这是为了避免责任。如果你的有限责任公司拥有许多财产，你可能不承担责任，但所有的财产都可能发生损害。这意味着，虽然你可能不会失去你的钱，但你会失去你所有的投资。

多个有限责任公司=更少的责任

你是否需要为每个出租物业单独设立有限责任公司？

当然，这并不是一个坏主意，特别是如果你主要关心的是避免责任。另一方面，如果你拥有大量的房地产，这种越来越多的有限责任公司可能成为负担，不值得。简而言之，你不需要它们，但如果你没有太多的财产，你应该拥有它们。

• 没有，但你也许应该拥有它们

如何合并房地产实体

有这么多不同类型的实体，然后又有这么多方法来形成每个实体，你可能被困在一个有太多门的房间里。但不要担心，有一种典型的形式可能会适合你的需要。它是特拉华州有限责任公司与S公司（或作为S公司征税的有限责任公司）的结合。特拉华州有限责任公司由于其税收优势，很适合于长期投资。另一方面，S型公司很适合短期投资，这种形式的公司更容易管理。

• 特拉华州有限责任公司+S公司

多重实体摘要：所有世界中最好的东西

有了多个实体，你就最有可能做出正确的选择。无论你做什么投资，你都有可能在你的有限责任公司或有限合伙公司或S公司内找到一个合适的人选。

• 多个实体，多种选择
• 你可能会节省更多的钱

这笔钱的数额取决于你与死者的关系程度。配偶可以继承高达50万欧元的不动产，子女可以免税继承高达40万欧元。为了确保你也不支付投机税，如果继承的房子是在不到10年前购置的，你应该考虑你是否愿意自己住在这里。

计算遗产税

继承税的计算最好用一个例子来解释。如果你从父母那里继承了计算市场价值为30万欧元的房产，一般不需要缴纳遗产税。如果房子在你父母生前以赠与的形式转让给你，这也同样适用。因为你的免税额是40万欧元，所以除了房子之外，你还可以再继承10万欧元的现金或其他资产，同样不用缴纳遗产税。

如果你想自己住在继承的房产里，一般来说，你不需要支付遗产税。根据市场价值（即使你打算自己使用该房产，我们也很乐意为你计算），你会发现独立使用该房屋或公寓将节省多少钱。在以自住为重点的免税遗产的情况下，有一个特殊的特点。

只有在居住面积小于200平方米的非租赁房产的情况下，你才能免于继承遗产税。

关于继承专题的更多信息。

继承权的划分

在社区继承的房产在出售时构成了一个特别的困难。在继承人共同体的框架内，土地登记册上有几个所有者。这种情况对潜在买家的兴趣有不利影响，使销售过程更加困难。有一个解决方案可以简化结算，同时为所有继承人提供一个具有平等权利的明确准则。继承权的解决是指继承人共同体的解体，它是在明确的合同规定的基础上进行的，不受形式的约束。关于遗产结算的一切。

继承人的共同体

从实践中可以看出，继承人群体很少达成一致。然而，关于房地产继承的分歧和公开的纠纷会导致损失，而你可以通过审慎的方式来避免。通过寻求房地产经纪人的建议和在支持下找到最好的方式，避免在房地产上发生冲突。如果遗嘱没有其他规定，所有共同继承人都有同等权利和义务。这意味着出售往往是最好的解决方案，让你有机会在所有共同继承人之间分配遗产收益，从而避免出现遗产纠纷问题。了解更多关于继承人群体的信息。

继承权证书

你在遗嘱中被登记为父母家的唯一继承人。如果遗嘱经过公证，在法律上有效，你的继承权就不会受到质疑。然而，如果没有额外的继承证书，你最迟将面临一个问题，例如，如果你因土地登记的更正而成为房产的所有者，并想将其出售。你应该有一份独立于遗嘱的继承证书，从而在继承房屋或公寓时保护自己。关于继承权证书的一切。

继承人群体中的分割拍卖

部分拍卖是强制拍卖的一个特殊变体，在几个人拥有一件东西的所有权时使用。这通常涉及一块土地或一处房产被拍卖，所得收益在业主之间分配。这种情况经常发生在遗产包括房产或土地的继承人社区。在继承人共有制中，继承人共同拥有遗产物的所有权。因此，每个人都可以处置他或她自己的份额，但只有在与其他人达成协议的情况下才能处置整个财产。关于分区拍卖的一切。

继承债务

遗产并不主要意味着财富和新的财产。遗产往往背负着债务，对继承人来说意味着很大的责任。死后，继承人不仅要接管资产，还要接管死者的权利和义务。如果这其中包括债务，继承人也要用他们的私人资产来承担这些债务。如果发生继承案件，应仔细审查和检查遗产是否有债务。了解更多关于继承债务的信息。

指定继承人

遗产可以由任何继承人放弃。如果遗产的债务过高，或者例如破旧的房地产是遗产的一部分，这一点就特别重要。然而，免责声明要求必须遵守某些形式和最后期限。因此，关于遗嘱人的资产和债务的精确信息是非常重要的。在这种情况下，正确的建议是成功的关键。关于继承的一切。

没有遗嘱的继承人

如果没有遗嘱，继承法就会生效。这规定了谁在死亡后接受死者的资产以及如何进行。如果有几个继承人，并且遗产转入他们手中，就可以形成继承人社区。如果有几个继承人，继承人的共同体在死者去世后自动形成。然后，他们必须在他们之间分配遗产，并对继承的财产，如房地产作出共同决定。如果你想自己决定哪些亲属继承哪些财产，你应该起草一份遗嘱并详细规定一切。了解更多关于无遗嘱继承的信息。

遗产的强制性部分

对于被剥夺继承权的亲属来说，强制性的部分是一个重要的话题，因为他们对遗产仍有一定的要求。然而，为了正确地提出这一要求并履行手续，必须遵守一些事项。份额总是取决于其他继承人和遗产的数额。现在阅读更多关于遗产的强制部分。

遗产津贴

为了保护继承人免受巨大的财务负担，根据关系的程度适用不同的税率和津贴。这些津贴包括各种不必纳税的东西，这样继承人就不必支付最多的税款，特别是在大笔遗产的情况下。关于免税额问题的一切!

继承人群体的部分拍卖

像房地产或土地这样的物品经常会引起继承人群体的纠纷。关于如何处理共同财产的想法差异太大，参与者无法达成一致。每个继承人都有权在任何时候要求分割继承人群体，从而迫使其解体。在这种情况下，分割拍卖可能是解决纠纷和解散继承人共同体的最后手段。你可以在这里了解到在发生纠纷和分房拍卖时需要考虑的因素。

了解更多关于继承人社区的信息!

申请分权拍卖–必须遵守正确的形式

申请程序总是先于分区拍卖。这种申请可以由继承人群体中的任何继承人提出。在形式上，必须向主管地区法院提交书面申请就可以了。然而，它必须附有某些文件。在第一次申请中，必须毫无疑问地证明申请人对要拍卖的财产拥有共同所有权。适当的文件是土地登记册的相应摘录，其时间不得超过6个月。一旦收到申请，地区法院将对其进行审查，并启动下一步程序。

分区拍卖和继承人社区 – 视频

程序–一步步走向分区拍卖

分割拍卖的过程已经开始，来自继承人群体的一个继承人必须向地区法院提出申请。随后是进一步的步骤，依法进行分权拍卖。

专家意见–评估财产的价值

分割拍卖需要对财产或土地的价值进行评估。法院需要这一点，以便能够确定分权拍卖的最低出价。这种专家意见可以通过三种不同的方式获得。申请人可以获得私人评估，但整个社区的继承人必须同意这一步骤。另一种方法是通过法院获得估价报告。通常情况下，已经有了一份评估报告。只要这个东西不超过几周或几个月的时间，也可以使用。

最低出价–由法院决定

法院在分割拍卖前设定一个所谓的最低出价，以确保分割拍卖的收益能够支付诉讼费用和继承人的所有索赔。一旦确定了这一点，财产或土地的市场价值和购买价格都不相关，最低出价被认为是名义价值。它是由权利、担保和最低现金额组成的。在分权拍卖中获得财产或土地的人，除了标的物之外，还承担了所有的权利和抵押权，从而成为购买者和债务人。

拍卖–出价最高者为赢家

一旦法院确定了最低出价，就可以确定分割拍卖的日期。随后，财产或土地的分割拍卖应在报纸和互联网上公布，以吸引人们对该财产的兴趣。在与继承人群体协商后，也可以预约看房。在拍卖日，所有感兴趣的人都可以在预先确定的时间范围内提交竞标。出价最高的人赢得财产，继承人的共有财产可以被分割。

持续时间 – 因人而异

分区拍卖的期限根据案件的不同而不同。这尤其取决于准备专家意见需要多长时间，以及处理申请需要多长时间。申请人只有在提出申请时已经有了一份评估报告，并且法院同意使用，才能缩短期限。

拨付–继承人群体的纠纷

只有当收益成功分配后，继承人的共同财产才会成功解散。这里也可能出现争议。如果遗嘱人没有在遗嘱中确定分配方式，通常适用法定继承配额。如果继承人不同意，可以提起民事诉讼。分割拍卖的收益存放在地区法院，只有在继承人就分配问题达成书面协议后才会支付。

成本–有多高，谁来承担？

分割拍卖会产生一定的费用。这些费用包括申请费、程序费、专家费、律师费以及报纸和互联网广告费。所有这些费用都是在法院下令进行分房拍卖时产生的。通知共同继承人的费用包括在申请的费用中。通常情况下，诉讼费用必须作为预付款支付。谁承担分区拍卖的费用取决于拍卖的结果。如果拍卖成功，所有费用都会从收益中扣除，因此每个继承人都平等地分享费用。但是，如果拍卖不成功，则由申请人单独承担费用，而继承人的共同体继续存在。

替代方案 – 私下出售或自愿拍卖

分区拍卖涉及一些风险，应事先充分考虑。财产可能以低于价值的价格出售，导致继承人的低利润。有一些替代品可以消除这些风险。财产可以私下出售，这样可以节省申请、程序和法律费用。此外，继承人可以自己选择买主，从而确保财产不会低于价值出售。

另一个选择是自愿拍卖。继承人群体可以求助于组织和进行拍卖的公共拍卖师。这里对继承人的好处是，最低出价可以自己确定，因此不存在低于价值的拍卖危险。然而，在这两种情况下，共同继承人必须一致同意出售财产。

关于继承人群体中分割拍卖的最重要问题

分割拍卖可以解决继承人群体中的纠纷，但也可以重新引发纠纷。为了避免错误和节省时间，采取正确的步骤很重要。卢金斯基的专家为您详细解答关于分区拍卖的最重要问题。

为什么要进行分区拍卖？

分割拍卖可以结束长期的纠纷，特别是在继承人的社区，并导致所有继承人同意的结果。分割拍卖也提供了在无法达成协议的情况下的最后手段。

为解散社区的目的是什么意思？

分割拍卖成功的目的是解散社区，以便从一块土地或财产等不可分割的物体中产生可分割的现金等值。

什么是房屋的部分拍卖？

当几个人都是房产的共同所有者时，就会举行部分拍卖。部分拍卖将不可分割的物品变成了可分割的金额，可以在所有者之间进行分割。

BGB第1010条是什么意思？

根据《民法》第1010条，地块的共同所有人可以对地块的管理或使用做出规定，或排除要求解散社区的权利。

ZVG是什么意思？

缩写ZVG代表Zwangsversteigerungsgesetz。这对强制销售和强制管理都有规定。