家庭基金会：什么时候才值得？

节税、优化和税收结构，但什么时候值得在家族基金会中这样做？

• 基金会何时开始回报？只有从 100 万股本开始，基金会的成本和回报才真正物有所值。
• 在此之前，您可以选择成立公司（所谓的Immobilien GmbH或vermögensverwaltende GmbH、GmbH und Co. KG等），在这里您可以找到德国的所有法律形式。

概述：这是您在指南中学到的内容

建立家庭基金会的 7 个节税方面。

享受税收优惠：如何从家族基金会中获益

您想优化您的财务状况并节税吗？家庭基金会可以解决这个问题。但您是否知道，您不仅可以享受一次税收优惠，还可以享受多次优惠？在本文中，我们将向您介绍如何利用这些优势来减轻您的税务负担，并为子孙后代保护您的资产。

设立家族基金会的多重税收优惠

在建立家庭基金会时，您可以从多个方面享受税收优惠。首先，您可以从您的应税收入中扣除作为特殊支出的转让资本。个人有机会在 10 年内扣除多达 100 万欧元，已婚夫妇则可扣除多达 200 万欧元。此外，您还可以向基金会捐赠更多资产，并将这些捐赠作为特殊支出从收入中扣除，扣除比例最高可达 20%。

只需缴纳 15%的公司税（租金收入）

一旦您的资产投入基金会，您就可以使用和投资现有资产。

重点来了。基金会需要缴纳企业所得税。因此，你只需缴纳 15%的公司税，而不是交易税。

只有商业性的家族基金会才需要缴纳交易税。然而，仅仅购买、管理和持有房地产并不是商业行为。您只是让您的资产发挥作用。

您的租金收入现在也只需缴纳 15%的公司税。

向基金会转让不动产

将不动产转移到基金会还提供了一种有效的资产保护机制。将不动产转移到基金会后，不动产就与个人资产在法律上分开了。这可以保护它们免受潜在债权人或其他财务风险的侵害。因此，家庭基金会可以成为一种宝贵的安全措施，保护您的不动产资产免受意外事件的影响，并确保您家庭的长期财务稳定。

• 向家族基金会转让房地产：转让协议

免征遗产税和赠与税

家庭基金会的另一大优势是免征遗产税和赠与税。通过将资产转移到基金会，您可以避免这些税收。此外，慈善家庭基金会的收入也是免税的，这意味着这些资产将完全用于基金会的目的。

基金会当期收入的征税

基金会通常需要缴纳企业所得税，如果适用，还需要缴纳贸易税。但税收优惠的家族基金会通常免缴这些税。这意味着来自捐赠、资产管理和为慈善目的服务的经济活动的收入可以免税。但是，如果通过非慈善目的的经济活动获得收入，则需要纳税。

家族基金会的税务优势

家族基金会在所得税方面也有税收优势。由于企业所得税仅为 15%，而且可能不征收交易税，因此可以大大减轻您的税务负担。不动产的资本收益与个人的处理方式类似，向受益家庭成员的分配大多只需缴纳 25% 的最终预扣税。如果您想将家族基金会用作控股结构或避免退出税，还有更多税收优惠等着您。

家族基金会的非慈善性质

需要注意的是，家庭基金会并不惠及大众，而是根据基金会章程中的宗旨，只惠及您和您的家人。因此，慈善基金会的全面免税政策并不适用。尽管如此，家庭基金会在确保和保护家庭资产方面仍有许多税务优势。

结论：建立基金会，节省税收

家庭基金会不仅可以帮助您节税，还可以为您的后代确保资产安全，并支持慈善事业。家族基金会在成立时可享受多种税收优惠，包括遗产税和赠与税豁免，以及所得税方面的税收优惠，是优化您财务状况的一种极具吸引力的方式。请记住，我们建议您听取税务专家的合理建议，以考虑到您个人的税务和法律需求，并尽可能从家庭基金会中获得最佳收益。

在我的专家帮助下，您可以安全地建立自己的企业，并享受所有税收优惠。

• 建立家庭基金会
• 联系方式

当然，您也可以将不动产转让给基金会。

房地产投资者的A-Z税种

根据不同的情况，不同的税收可能适用于房地产。有关征税的规定是在联邦、州或市一级制定的，在评估基础和税率及征收捐款的数额上都有所不同。对于房地产的买卖，无论是单位买卖还是房屋买卖，多户型房屋和土地。

最重要的税种的快速列表

财产税的例子。

• 房地产转让税(GrESt)
• 财产税(GrSt)
• 投机税
• 遗产税(ErbSt)
• 礼品税（SchenkSt）
• 增值税（VAT）和贸易税（GewSt）。

现在让我们详细了解一下所有的税收负担。

房地产转让税（GrESt）：购买房地产

房地产转让税是一种合法的交易税，其一次性征收通常是由收购一块土地或房地产引发的。它是在传统的购买协议以及财产交换协议或分割的基础上征收的。此外，由于转让以及强制拍卖中的最高出价而导致的房地产转让税意义上的所有权变化，也会导致税收征收。

触发GrESt的税收征收。

• 经典购买合同
• 土地置换协议
• 土地划分
• 转移
• 赎回权拍卖中的最高出价

房地产转让税的数额：联邦各州

税率在全国范围内确定，从2020年起，税率可以在购买价格的3.5%至6.5%之间。评估的基础是作为公证证明结果的购买价格–它乘以国家特定的税率，以确定应支付的税额。

现行税率2020年（最低的先）。

• 巴伐利亚: 3.5 %
• 萨克森州: 3.5 %
• 汉堡：4.5 %
• 不来梅：5.0 %
• 下萨克森州: 5.0 %
• 莱茵兰-法尔茨州：5.0
• 萨克森-安哈尔特州：5.0 %。
• 黑森州: 6.0 %
• 梅克伦堡-西波美拉尼亚：6.0 %。
• 勃兰登堡州：6.5 %
• 北莱茵-威斯特法伦州：6.5 %。
• 萨尔州: 6.5 %
• 石勒苏益格-荷尔斯泰因: 6.5 %
• 图林根州: 6.5 %

更多关于土地转让税的信息。

税务债务人、纳税人和免税人

原则上，买方和卖方同样受到税负的影响。然而，作为一项规则，支付义务被转移给房地产买方。在解决其税收负担的过程中，纳税人会从税务局收到一份所谓的清算证书，作为新业主在土地登记册上合法登记的基础。

房地产转让税法》（GrEStG）允许在某些条件下免除所需的一次性付款。例如，这适用于以直线方式向家庭成员出售房地产，以及在合伙企业内或在离婚或解体过程中向配偶/合伙人出售房地产。购买价格不超过2,500欧元的房地产或土地也可免征房地产转让税。

免税的条件。

• 父母和子女或祖父母和子女（关系度I）。
• 配偶或注册伴侣
• 购买价格不超过2500欧元的房地产/土地

在应税继承和赠与的情况下，为了避免纳税人和纳税人的双重负担，房地产转让税被完全免除了。

财产税（GrSt）：估价、税率和评估率

房产税是一种市政税，每年向各市镇缴纳的房地产财产税。对财产税A–农业–和财产税B–结构–进行了区分，因为特别评估率适用于农业和林业用途的财产。

评估基础、估价和财产税征收

2024年的新改革–在确定应税财产的价值时，有两部法律起作用：一方面是《土地税法》（GrStG），另一方面是《估价法》（BewG）。由于陈旧，计算财产税所需的标准值目前正在进行改革，并由新的标准值取代。这一过程将在2024年底前完成。

首先，国家税务局借助所谓的资本化收益价值法确定一个标准价值。土地的实际价值以及开发的类型、位置和大小都被考虑在内。

其次，评估值乘以相应的税率，这与各自的财产有直接关系。例如，农业和林业财产的统一税率为每千米6.0，而建筑财产的每千米税率为2.6至3.5。

按财产类型划分的税收测量数字概览。

• 6.0/mille的农业财产
• 2.6/mille或3.5/mille的单户住宅
• 两户人家的房子，每平方米3.1元
• 剩余的结构性财产为3.5/mille

然后，最终的房产税被计算为税务局发出的房产税评估通知和房产税评估率的乘积。评估率由市政府制定，通常适用于一年的时间。

分期付款，自己使用和第三方使用的房地产

通常情况下–在业主自住的情况下–税收债务人是房产的所有者。税款评估后，业主会收到市政当局的相应纳税评估，该评估至少在一个日历年内具有约束力。因此，每个日历年1月1日时的合法所有者被认为是税收债务人，即使他在此期间转售了该财产。当然也可以进行有利于财产卖方的私法和解。

财产税一般每年分四次缴纳，分别在2月15日、5月、8月和11月。对于15至30欧元的小额付款，通常每半年分期付款–在2月15日和8月，而对于低于15欧元的税款，每年8月15日的分期付款被认为是足够的。

财产税分期付款。

• 税款>30欧元：每季度一次（15.02.，15.05.，15.08.和15.11.）。
• 15-30欧元的税款：每半年一次（15.02.和15.08.之前）。
• 税款<15欧元：每年（8月15日前）。

然而，在出租物业的情况下，只要事先达成相应的合同协议，这些税款可以作为可分摊的辅助费用转嫁给租户。如果不是因为租户的过错而发生大额租金损失，可以向地方当局提交房产税减免申请。

公共部门拥有的财产、教会财产和非营利公司拥有的财产完全免征财产税。

投机税和期间

根据联邦法规，投机税是在私人销售交易中对房地产卖方征收的一种税。根据《所得税法》（EStG）的规定，该税种是对所有私人销售产生的利润收入征收的，但业主自用的房地产除外。

租用、未开发的土地、可继承的建筑权及有限公司。

范围和到期日 – 出售出租公寓和房屋以及未开发的土地和可继承的建筑权必须缴税。封闭式房地产基金的股票和共同拥有的股票也受到投机税的影响。

投机税的范围。

• 租用公寓和房屋
• 未开发的土地
• 租赁案件
• 封闭式房地产基金的单位
• 共同财产中的股份

应付日期是销售的那一年。征税金额由联邦各州单独决定，并根据价值增长和卖方的所得税率等标准决定，但可以通过某些费用减少。

这包括，例如，减少利润的现代化成本–只要它们超过原始购置成本的15％–、某些广告费用以及房地产经纪人和公证费。巧妙地安排分期付款，有时也可以利用豁免限制来减少缴款。

减少投机税的征收。

• 现代化成本>收购成本的15%。
• 广告费
• 经纪费
• 公证费

投机期：10年&3个对象限制

投机期为10年。这意味着，在这一时期之后，所有根据私法进行的销售交易都免征投机税。另一方面，如果公寓或房屋被业主临时使用，则可以规避10年的期限，将其缩短为2至3年。

如果房地产在销售年度和之前的两个年度完全用于纳税人自己的居住目的–即使是自住的第二居所或度假屋，也总是这样的。只要房地产所有者能证明为其子女领取儿童福利，他们的私人用途也被认为是纳税人的 “自己的居住目的”。

如果在五年的时间窗口内总共进行了三次以上的房产销售，并因此超过了三个房产的限制，根据法律规定，这些销售被视为商业贸易，因此自动需要缴纳贸易税。

遗产税（ErbSt）：确定不动产的价值和免税额

当死者留下的遗产被受益人接受时，遗产税就会发挥作用。

税基和税款征收

根据基准日的市场价值征收遗产税–与国外相比，联邦法规没有将遗产税定义为遗产税，而是定义为继承税，这意味着税款的征收一般与遗产的具体数额有关。延长的税负确保受益人在继承遗产时不会从移民国外中获益。

房地产估价条例（ImmoWertV）规定了基于比较价值、资本化收益价值或资产价值方法的估价。对于房地产的继承，估值是基于参考日期的当前市场价值，即在该日立即出售该房产可实现的价值。

对于出租的房产，采用10%的统一税率估值折扣，而对于非出租的房产，100%的市场价值被纳入估值。

根据ImmoWertV的评估基础。

• 对于租用的房产：市场价值的90％。
• 对于不出租的房产：市场价值的100％。

估价师的报告可以作为附属的继承费用从税收中扣除。

免税额和税收减免：亲属和近亲属

继承人与死者的关系程度及自己的使用情况 – 遗产税的缴纳额度可以通过某些补贴来减少。这些都是根据受益人与死者各自的亲属关系程度来决定的。

根据关系提供的津贴。

• 配偶/生活伴侣500,000欧元
• 亲生子女以及继子女和领养的子女和幸存的孙子女400,000欧元
• 200,000欧元给孙子女
• 父母和祖父母为100,000欧元
• 所有其他继承人（相关和非相关）20,000欧元

法律规定，死者生前居住在自用房产，其继承人在继承发生后至少连续10年将该房产用于自己的居住目的，就可以免征遗产税。另一方面，在提前离开的情况下，会有后续的税收。

礼物税（SchenkSt）：礼物合同和免税

赠与税不适用于赠与受益人的资产，而不是出售、借出或继承。

在房地产捐赠方面，捐赠者通常被授予居住权和/或用益权。在这些情况下，建议签订赠与合同，如果有必要的话，应包括收回权，以避免在最坏的情况下进行强制拍卖或扣押。如果授予终身居住权，也应在土地登记册上做相应的记录，以确保明确的可核查性。

免税额和税收减免

受益人与捐赠人的关系程度–在向配偶或民事伙伴捐赠的情况下，可以完全免于纳税。这也适用于正在办理离婚或解除婚姻关系的伴侣，只要他们在赠与时仍共同占有家庭住房。

礼物方面的免税额度可以每十年重新计算一次。就父母而言，这甚至有可能是两次。他们在捐赠者和受赠者之间的家庭关系方面有所不同。

根据关系提供的津贴。

• 配偶/生活伴侣500,000欧元
• 子女和幸存的孙子女400,000欧元
• 200,000欧元给孙子女
• 父母和祖父母为100,000欧元
• 所有其他受益人（相关和非相关）20,000欧元

赠与和继承情况下的强制部分索赔和补充索赔

在排除继承权的情况下，死者的近亲属有一个所谓的对强制性部分的要求，即对遗嘱继承人的付款要求。

你目前是否正在考虑从长远来看什么是更好的：遗赠还是出售？在这篇文章中，我将更具体地论述 “适当遗赠 “的话题。这是因为早期出售往往可以防止家庭中的重大纠纷。

• 给业主的阅读提示：正确的遗赠方式

对于继承人，在这篇文章中，我深入探讨了继承人的侧面，程序和更多。

• 给继承人的阅读提示：正确继承

根据《联邦民法》（BGB）的规定，死者在去世前的最后十年内所做的赠与，可作为其继承人享有的强制部分的补充。索赔额按照摊销模式逐年减少，并从继承前的第11年起降至0%。

对于在婚姻或登记的民事伙伴关系中进行的馈赠，可以无限地要求对强制部分进行补充。然而，礼物本身仍然绝对有效。

增值税和贸易税: 商业房地产交易

在商业地产销售中，增值税（VAT）按购买价格的19%转给买方和新业主。

贸易税（GewSt）由房地产卖方在商业销售交易中支付，并根据资本收益单独计算。与3.5%的税率相对应的利润份额乘以市政评估率，得出应缴纳的贸易税金额。

贸易税额=利润的3.5%*评估率

自动贸易税责任和免税额

合伙企业、自然人和公司 – 只要房地产是一种商业资产，相关的利润收入一般都要纳税。如果在出售房地产单位时，没有达到《所得税法》（EStG）规定的关于投机税的10年期限，或者超过了三个对象的限制，相应的收入也会自动缴纳贸易税。

因此，在五年内转售原本作为多户住宅购买的房产，在更好的出租过程中被分割成几个单位，就会导致自动产生这样的纳税义务。

合伙企业和自然人在法律上有权获得24,500欧元的津贴。其他公司和协会在某些条件下可以享受较低的免税额，即5000欧元。

提示!在购买或租赁房地产的街区之后，这里有几个有趣的房地产所有者和投资者的税务提示

阅读更多。购买/租赁房地产时的税费

房地产入门–在购买房屋、公寓、公寓楼或只是一块地时，你要期待什么？

基础：购买房地产时的附带费用

低利率、优惠的贷款和不可抗拒的购买价格诱惑着一些人，使拥有房屋的梦想成为现实。然而，大多数人没有对这个问题给予足够的重视，忘记了买卖双方在签署购买合同时可以预期的额外费用。购买公寓时会产生哪些额外费用？买房时的比例是多少？

签署购买合同时，融资已被包裹起来。然而，辅助性的购买成本往往被低估。贷款一经确定，房地产中介、公证处、土地登记处和税务局的账单就会出现。这就是为什么贷款往往被定得太低。

• 购买房地产的附带费用

房地产转让税：按联邦州征税

只要在德国购买一块土地或一块土地的份额，就要缴纳土地转让税。

土地转让税是一种国家税。它是由每个联邦州单独设定的。目前的税率在3.5%至6.0%之间，取决于联邦州。该税种是根据《土地转让税法》（GrEStG）征收的。土地转让税的数额由联邦各州决定。因此，它是一种国家税。因此，各联邦州可以自行决定是否将征收的税款转给其城市。

• 房地产转让税

对房地产进行估价。减少辅助成本+投资资本

财产的估价越高，辅助费用和营业税就越低。这就是为什么我建议你也研究一下房地产的估价。PS：顺便说一下，这也是很多人雇用房地产经纪人的原因。如果你立即接受一个购买价格，你可能会支付更多。你可以把它作为学徒工来写。但如果是5位数的金额，对很多人来说很快就会变得很痛苦。你可以把钱投资在装修或现代化上，例如安装一个新的供暖系统。这将有两个积极的副作用。

1. 通过具体的批评点（如建筑结构）使购买价格最小化
2. 通过翻修/现代化改造转售的价值增加

因此，你不仅要支付较少的费用，还可以利用现有的资产来增加你的财产价值。因此，请记住：你对房产检查得越详细，你就能越早地将购买价格降到最低。在这里，你可以了解更多关于评估房地产时的重要内容，请看领头文章。

• 对房产进行估价

如果你已经有了一个特定的房产，我建议你阅读关于土地、公寓、房屋等的个别文章。

• 率平
• 给房子评分
• 评价公寓房
• 汇率属性

租金收入的税收。有限公司或基金会

为了尽可能有效地对你的租金收入征税–在第一层，你应该考虑为你的房产设立一个额外的公司。

租金收入的税收肯定是房东的问题。私人房地产所有权、房地产有限公司（资产管理有限公司）或家族基金会？在以下两篇文章中，我将告诉你为什么在你私人购买房产或成立房地产有限公司之前，考虑一下基金会是非常明智的。

Immobilien GmbH: 资产管理有限公司

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – 在这篇文章中，你将了解有关房地产公司的基本知识。谁会在购买房屋或公寓时想到成立一个有限责任公司？诚然，这对自住的人来说没有意义，但对租房的人来说有意义。

什么是房地产公司？房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现或营销房地产的公司。不管是一个还是多个属性，都不重要。它还包括对自己和第三方的房产进行物业管理。

• 房地产公司

你现在可能会问自己这个问题。

房地产公司、家族基金会，这不是一回事吗？

的确，在购买和征收租金收入的问题上，这两种法律形式几乎没有任何区别。然而，当涉及到房地产的销售时，事情就变得有趣了。虽然房地产有限公司内的资本收益必须全额征税，但在投机期满后，房地产的销售是免税的。

家庭基础：养老金、子女，几乎免税

反复强调：在房地产有限公司中，资本收益是全额纳税的。家庭基金会出售房地产是免税的（在投机期之后）。

在下面的税务文章中，我将与你深入探讨基金会、家庭基金会、房地产购买、税收和税收优化的主题。设立一个基金会，或者更具体地说，设立一个家庭基金会，对你有很多好处。从投机税后的免税资本收益到租金收入的低税率、15%的税收。在这篇文章中，你将了解到这是如何运作的，你如何建立一个基金会，以及你的孙子孙女仍将从中受益。

• 房地产家庭基金会

房地产收购中的其他法律形式

税收是一个重要的话题。你赚得越多，税收负担就越大。在某些时候，税收是你最大的支出。作为一个房东或房地产投资者，你可以通过选择正确的法律形式来节省大量的资金。经典的有，例如，房地产有限责任公司或家庭基金会。在此了解更多关于设立企业的不同法律形式。

• 法律形式

这些是你在德国的所有选择。但是，国外的房地产投资情况如何？这里有一个洞察力。

在国外购买房产

在美国买房、买地或买公寓时要交哪些税？在我们的 “美国税 “专题中，你现在可以在一个清晰的列表中找到所有重要的美国税。然后，我们转向欧洲的房地产投资，重点是法国、意大利和西班牙（以及马略卡岛作为额外的）。

美国的税收：房地产专项

美国吸引房地产投资者的程度是地球上其他国家所无法比拟的。除了极度富有的人的小热点，如基茨比厄尔或摩纳哥。加利福尼亚州和洛杉矶尤其如此，但纽约市也是重点。此外，数以万计的人正在寻找单位、公寓和房屋，因为他们的职业吸引他们来到美国。硅谷（靠近洛杉矶）、华尔街（纽约），这里是经济、政治和文化理念的铸造地。因此，在美国投资只有在参数正确的情况下才有意义。

然而，对于房地产买家来说，最大的问题是美国的税收制度是如何运作的？我们和美国的房地产经纪人一起，就美国的税收问题写了详细的文章。第一部分可在此查阅。

• 美国的税收：购买房地产

旧金山的景色，有典型的美国天际线。

减税。利用美国税收制度的优势

抵押贷款信贷？财产税？在这里，我们解释了你在美国税收制度中会遇到的所有重要术语，因为它与房地产有关。在这里，你会发现一个简单的指南，说明如何减少你在美国购买房产的价格（包括附带费用）。从税收抵免到扣减和津贴。在这份税务指南中，你将快速、简单地了解到哪些因素会影响你的税务计算，以及你如何合法地减少你所支付的税款。

• 美国省税

在欧洲投资：法国、意大利和西班牙

你要搬到一个邻国吗？在此，我们为您提供在欧洲邻国购买房产的小建议。据统计，大多数德国人都被吸引到西南部，走向法国、西班牙和意大利。在地中海地区购买房产与在德国购买房产是不同的。它从研究好的、可推荐的房产开始，以非常精确的看房预约结束，从而使现场的可用时间得到最佳利用。

• 法国
• 意大利
• 西班牙和
• 马洛卡

税务技巧解释：向富人学习

最后，从税收优化和税收技巧领域的几个 “小插曲”。

股票的税收：整批股票（10亿）几乎免税

为什么，当你还可以利用极其聪明的可能性时！？在这个例子中，我向你展示了如何能够在斯普林格转让价值数十亿的股份包，几乎是免税的。”实际上，出版商的遗孀给她的高层经理的礼物不会这么慷慨。家庭以外的礼物超过免税额20,000欧元的，应缴纳50%的礼品税。在这种情况下，几乎5亿欧元。但有一些豁免规则，例如对商业资产的豁免”。(Pressehaus) – 现在阅读更多关于这款轿跑车的信息。

• 股票方案几乎是免税的

所得税：美国总统只需支付750美元/年

只要把损失变成节税就可以了!2005-2007年收到的7010万美元的退款似乎是由于2009年申请的约7亿美元的商业损失的结转。这些损失很可能是基于已经完全 “放弃 “特朗普大西洋城赌场业务的说法（资料来源：《中国日报》）。国税局。”出版物544（2019），资产的销售和其他处置。”2020年10月1日访问）。在这里阅读所有关于这个故事的内容。

• 所得税只有750美元/年

程序：建立基础

在我们深入探讨家庭基金会的主题之前，让我们先从基金会的总体概况开始。在我们仔细研究两个主题之前，先对定义、资产等要求和设立基金会的过程有一个基本的了解：1）基金会和房地产，以及2）家庭基金会。首先，问题是：什么是基金会？

什么是基金会的简单解释？

基金会是如何工作的？一般来说，基金会是一个借助于资产追求明确目的的机构。目的是由创始人自己决定的。

任何18岁以上的自然人都可以成立基金会，但也可以成立任何纯粹的法人和具有法律能力的协会。可以说，资产是建立基金会的唯一先决条件。原则上，有。

• 慈善基金会
• 而且还有其他的子形式，如家庭基金会（如下）。

慈善基金会是做什么的？

在我们谈到家庭基金会之前，这里有一个区别：非营利组织在教会中很活跃，或追求其他慈善目的。例如，他们颁发奖学金，支持幼儿园。

这方面的收益反过来又有利于这些目的（基金会）。

因此，如果你的银行账户里有1000万，你可以拿100万来成立这样一个慈善基金会。如果你还没有1000万的私人资产，请查看AF税务辅导，它教你如何将税收转化为私人资产。这只是一个侧面的说明!

成立公司的程序。目的、资产、法律形式

首先，基金会是一种什么样的法律形式？在设立基金会时，有两种法律形式可供你作为创始人使用。一个是具有法律能力的基金会，另一个是受托的基金会。

备选方案1：具有法律行为能力的基金会

它独立行事，所以它还必须有一个基金会理事会，在所有事务中代表基金会。

变体2：信托基础

在这里，你按照合同规定将股本转让给受托人。这个受托人将你的资产与他自己的资产分开管理，并按照你的基金会章程的规定进行管理。

一旦你做出了决定，基础阶段就来了。

在德国，成立基金会的过程有明确的规定，其他法律形式也是如此：。

1. 检查要求（目的和资产）
2. 选择基金会的目的
3. 确定基金会资产
4. 选择基金会的受益人
5. 选择法律形式
6. 基金会业务和章程
7. 基金会监督机构和税务局的认可
8. 转移股本
9. 运行基金会

你现在知道了关于基金会的基本情况。

基金会追求的是一个特定的目的。它以创始人提供的资产（股本）进行运作。它可以是独立的，也可以是信托管理的。到目前为止，一切都很好。现在我们来到了令人兴奋的部分。房地产、税收优化和家族基金会。

首先，给你一个小提示。

更多税务提示!像超级富豪一样省税

我今年和明年的大目标是：我想给你们提供更多的税务提示！”。从初学者的税收到实用的税收技巧，如美国总统支付750美元的所得税和10亿的股份包几乎免税。像超级富豪一样省税!加入我的行列，了解税收优化的世界!为博客。

• 学习税收

家族基金会：房地产和税收优化

家庭基金会通常是为资产积累而设立的。更明确地说：用于税收优化的资产积累。但你也可以利用家族基金会来优化房地产的税收。

一个简单的例子。

有了家庭基金会，你只需为房地产的租金支付15%的公司税。

资本收益是免税的（在投机期后）。

遗产税、赠与税、收入：准免税

创始人和他的子女可以各自提取三分之一的收入。这意味着三分之二的收入已经消失。那是什么意思？你的慈善基金几乎是完全免税的，遗产税、赠与税和收入也是如此。

家庭基金会通常由一个人建立。创始人将他或她的资产转移到基金会。这反过来又会引发赠与税。然而，在基金会协议中，你有一个津贴。

基金会的津贴：避免礼品税

免税额度取决于谁是基金会的受益人。如果你的妻子是受益人，你将有50万欧元的赠与津贴。如果你的一个孩子是基金会的受益人，那么，在400,000欧元以内的转让可以免征赠与税。

值得注意的是，这一免税额只适用于基金会成立时。如果你只是在基金会成立后才设立，你可以申请的免税额度只有20,000欧元。

关于基础的说明。

• 公司成立后的资产转让
• 津贴最高可达50万（配偶为受益人）
• 成立后的基金会，免税额为20,000

投资于房地产。只有15%的公司税（租金收入）

一旦你的资产投资于你的基金会，你可以使用和投资现有的资产。

现在是关键时刻。基金会须缴纳企业所得税。因此，你只需支付15%的公司税，而不是贸易税。

只有在商业化的情况下，你才会向家族基金会缴纳贸易税。纯粹购买、管理和持有房地产并不是商业行为。你只是在让你的资产发挥作用。

你的租金收入现在也只需缴纳15%的公司税。

基金会或房地产有限公司（资产管理）？

也许你现在会说，我也可以成立一个资产管理的有限责任公司（对外）？是的，但是。

在某些时候，你肯定会想卖掉其中一处房产。这就是家庭基金会和房地产有限公司的区别所在。

如果你通过一家有限公司出售房产，那么你的销售利润是要全额纳税的，即按15%，有时甚至是30%纳税。

如果你通过基金会出售房产，资本收益是完全免税的，前提是你已经等待了10年的投机期。

投机期（摘录）

为了减缓房地产市场的价格上涨，立法者制定了以下简单的规定。如果在购买和出售房产之间至少有10年的时间，出售房产的收益仍然免于征税。这样一来，房地产投资应该具有长期性，短期获利的吸引力较小。

如果我想从基金会拿到钱怎么办？

如果你从你的家庭基金会中提取资金，要缴纳25%的资本利得税。这与从有限公司提取资金（利润分配）的情况相同。谁收到钱，即谁是受益人，在你设立家庭基金会时就已经确定了。

家庭基金会的优势：结论

因此，通过家族基金会，您可以结合房地产有限公司的优势，从第11年开始，通过家族基金会，租金收入只需缴纳15%的公司税，而资本收益（投机期后）则是免税的，就像私人一样。

通过这种法律形式，你可以建立起一个税收优化的大型房地产投资组合。更有利的税收负担使你的投资组合增长得更快，毕竟你可以更快地偿还负债，从而更快地进行再投资。

最重要的是，除了投机期后的免税资本收益外，你还能获得税后85%的租金收入。

家庭基金会对下一代，即你的孩子和孙子也有好处。在继承的情况下，你的股份在第一顺位继承人之间平分，即你的配偶和你的子女。如果他们死了，基金会就会传给下一代。

免费学习：设立公司和法律形式

除了家族基金会，还有一些其他类型的公司可能对作为创始人的你有兴趣想了解更多关于创业的信息吗？了解更多关于股本、税收和不同类型公司的优势和劣势。

在这里，你可以找到作为德国创始人可以选择的所有法律形式，以及一份带有检查清单的指南。

1. 法律形式。列表
2. 创办一家公司。程序、费用和概述

法律形式。列表

法律形式 – 有哪些类型的公司？如果你想成立你的第一家公司，选择理想的法律形式是公司成立过程中的第一个步骤之一。无论你是想成立一个特殊的房地产公司还是一个初创公司，我在这里为你总结了德国所有类型的公司。

• 法律形式。列表

公司类型详见。

• 独资企业
• 注册商人/注册女商人 (e. K.)
• 民法伙伴关系（GbR）
• 普通伙伴关系(OHG)
• 有限合伙企业 (KG)
• 创业型公司 (UG)
• GmbH: 有限责任公司
• 房地产公司/资产管理公司
• 公共有限公司(AG)
• 房地产股份公司(REIT-AG)
• 欧洲协会(SE)

设立一个公司。程序、费用和检查表

成立公司（房地产） – 你想成立你的第一家公司？对你作为创始人的要求、股本、股东协议、基金会的费用、法律表格和检查表。这对初学者来说听起来很复杂，但实际上很简单。成立公司的过程通常是相对相同的。我在这里用简单的步骤为你总结了这个过程。学习如何建立自己的公司。在关于所有法律形式和公司类型的大指南之后，今天我们详细了解一下为初学者设立（房地产）公司的情况。

• 找到一家公司

继承权、遗产、房屋和单位的统计数字

更多的研究和统计数据可以在联邦统计局的网站上找到，也可以在我们这里找到。

• 房产统计
• 投资统计
• 天气统计

遗产和礼物

在这里你可以看到德国的遗产和礼物。调查范围从2008年到2018年，显示每年有超过11万份遗产被分配。如果继承人群体不能达成一致意见，就很有可能发生纠纷。

你可以在Statista找到更多的统计数据

有多少钱是继承的？

自2014年以来，特别是汉堡在德国一直处于领先地位。汉堡目前以167.80欧元位居榜首。在其他城市，没有这么多的遗产。以占全德国2.19%的人口比例（8279万中有182万），每年继承的总量为30573.16万欧元。

• 人口比例 汉堡 2.19%
• 德国的继承权（对比年份）109,635；据统计，汉堡有2,401份继承权
• 遗产总额（汉堡/年）305,731,600欧元

卖掉一份遗产？德国的住房价格

在这里，你可以看到在2010年和2018年的比较中，公寓每平方米价格最高的城市*（单位为每平方米欧元）。

1. 慕尼黑（巴伐利亚）每平方米8,342欧元；从2014年的每平方米6,737欧元；4年内每平方米增加1,695欧元。
2. 斯图加特（巴登-符腾堡州），每平方米5925欧元；从2014年的每平方米4744欧元；每平方米增加1181欧元
3. 美因河畔的法兰克福，每平方米6060欧元；从2014年的每平方米4373欧元；每平方米增加1687欧元
4. 弗莱堡市（巴伐利亚），每平方米4943欧元；从2014年的每平方米4740欧元；每平方米增加203欧元
5. 英戈尔斯塔特（巴伐利亚），每平方米4969欧元；从2014年的每平方米4287欧元；每平方米增加682欧元

德国的比较：其他国家的继承权

遗产税批评者：德国人怎么看？

德国人对遗产和税收问题的看法是什么？问题是：”你认为批评遗产税的人关于继承的资产在你生前已经被征税的说法是否合理？”

统一遗产税–调查

是否应该对遗产税实行统一而低的税率？

你可以在Statista找到更多的统计数据

饶恕家族企业–调查

家族企业的继承人今后是否应继续基本免于征税？

遗产税和估价法的改革

联邦议院议员对遗产税和估价法改革的法律草案进行表决

取消对遗产的征税

是否应该普遍废除对遗产的征税？

反对取消遗产税，赞成增加遗产税？

如果你反对取消遗产税，你是否也赞成增加遗产税？

更多的研究和统计数据可以在联邦统计局的网站上找到，也可以在我们这里找到。

• 房产统计
• 投资金钱/资本投资
• 德国天气

遗嘱中的前继承和后继承

原则上，”继承和遗产 “的话题总是由一个（专业）律师来负责的。前继承人和后继承人的构建很复杂。尽管如此，有几个容易理解的原则，每个业主都应该知道，也可以很容易地自己实施。以下是一些反复出现的问题，我们将在下文中回答。

• 前继承人和后继承人–这到底是怎么回事？
• 我母亲是前任继承人。她被允许如此轻易地出售她的那部分房子吗？
• 房主（前继承人）是否有权不经后继承人同意而出售房屋，还是后者必须同意出售？
• 我是继承人，现在怎么办？
• 尽管有继承权，但房子还是要卖？

前继承人-后继承人：这是什么意思？

任何想遗赠东西的人都可以自由决定继承人，因此也可以将自己的遗产错开转让给几个人。随后的继承人就是在另一个人–所谓的前继承人–之前继承了遗产之后才接受遗产的人。例如，立遗嘱人可以为继承的发生选择一个场合或时间点，如成年或通过硕士考试。

前任和后任继承人都是遗嘱人的合法继承人。然而，他们并没有形成一个继承人共同体，在这个共同体中，他们会同时继承，但由于遗嘱人的唆使，他们会一个接一个地继承。

已婚夫妇的前继承人和后继承人–保障家庭资产的安全

通过前继承人和后继承人的方式进行继承监管，经常被已婚夫妇使用。通过这种方式，他们可以确保整个联合资产留在自己的家庭中。为此，配偶双方各自指定对方为前继承人，共同子女为后继承人。即使在配偶一方死亡后再婚的情况下，资产也不能由新配偶继承。

前任继承人–任务、义务和权利

预先继承人也被称为 “临时继承人”。这是因为他们对遗产只有有限的处置权。特别是在继承房地产的情况下，这种情况对双方都有影响–即前任和后任继承人。首先，有遗产税。开始时，总是要由前任继承人支付。

• 前任继承人必须从前任继承人的资金中支付遗产税。
• 预先继承人只是继承人，直到后来的继承事件发生为止
• 如果房产被继承并由之前和之后的继承人自己居住，则不需要缴纳遗产税
• 在接受遗产后，该房产必须由业主自住至少十年
• 业主自用的居住面积不得超过200平方米
• 只有这样才不需要缴纳遗产税

统计数据–德国的遗产

在此阅读更多事实和数据。房产统计。我们还有其他有趣的研究、调查和统计数据，主题是：德国的继承权。

处置的限制–例外情况和前任继承人 在房地产交易中的权利

前任继承人不能自由处置遗产。继承法对前任继承人处置遗产有一定的限制，因为在后续继承的情况下，资产要不折不扣地归属后续继承人。例如，未经后来的继承人同意，前任继承人不得出售或赠送遗产中的任何财产。前任继承人可以将其他继承物品据为己有，但他有义务在继承发生后对继承人的价值进行补偿。

然而，遗嘱人可以免除预继承人的许多限制。这就被称为豁免预继承人。”豁免遗产”–届时也可能包括不动产–可由豁免的前继承人单独出售，而不必征得后继承人的同意。

继承前和继承后–律师的建议

经纪人提示：购买继承的房产时要注意

如果要出售房产，有许多细节需要考虑–对卖方和买方都是如此。最迟在这里–在咨询了律师的意见后–房地产经纪人应该发挥作用。卢金斯基-卢金斯基的专家们拥有必要的专业知识来帮助解决这些复杂的问题。

尤其重要的是：房地产经纪人有必要的距离，以准确确定继承的财产的价值。对于继承的房屋，往往因为继承人想迅速摆脱继承的财产而不必要地送出钱财。也有可能出现相反的情况：许多记忆和情感附着在继承的房子上，以至于价值被定得太高。这样一来，房产就很难出售。

找到一个作为预继承人的经纪人

作为预继承人寻找经纪人意味着要注意非常特殊的服务。这是因为经纪人必须非常熟悉错综复杂的继承法律问题，以及前任和后任继承人之间的联系。

卢金斯基作为预继承人为你表演。

• 你所继承的财产的中性估价
• 对销售所需的所有遗产文件进行专业筛选和排序
• 对您的物品进行专业的、促进销售的展示（照片/视频）。
• 你的情绪状态会得到特别考虑
• 正确创建一个有吸引力的销售宣传片
• 在所有相关媒体上谨慎地介绍你的财产
• 分析我们广泛的客户档案，寻找合适的买家
• 谨慎地组织和执行看房预约
• 谨慎地与潜在的买家进行谈判（如果需要，不需要你在场）。
• 与公证处合作完成购买合同的签订

经纪人何时能得到报酬？

一个有信誉的房地产经纪人和房产卖家只有在成功完成后才会得到报酬，并在销售过程开始时就讨论其收费标准。因此，公开性和透明度是房屋卖家识别好的房地产经纪人的基本标准。

在德国有多少遗产？

在这里你可以看到德国的遗产和礼物。调查范围从2008年到2018年，显示每年有超过11万份遗产被分配。如果继承人群体不能达成一致意见，就很有可能发生纠纷。在这里，你可以找到更多关于主题的有趣研究、调查和统计数据：德国的继承权。

你可以在Statista找到更多的统计数据

有多少钱是继承的？

自2014年以来，特别是汉堡在德国一直处于领先地位。汉堡目前以167.80欧元位居榜首。在其他城市，没有这么多的遗产。以占全德国2.19%的人口比例（8279万中有182万），每年继承的总量为30573.16万欧元。

• 人口比例 汉堡 2.19%
• 德国的继承权（对比年份）109,635；据统计，汉堡有2,401份继承权
• 遗产总额（汉堡/年）305,731,600欧元

你可以在Statista找到更多的统计数据