出租别墅：投资回报和价值增加

值得在西班牙租房吗？是的!正如你在后面的例子中所看到的，有些人仅仅通过在旺季和旺季前后的租赁，每年就能产生5%-10%的购买金额。剩下的3-6个月，你自己使用你的别墅。

你是否打算第一次租房？

不仅是租金有利可图，在马洛卡或伊比沙等特殊地点，房产的价值也会增加。在收益率计算之后，会有更多关于这方面的内容。

在这里的指南中了解你需要知道的一切!

租房：别墅的收益

在德国，房产很少作为度假屋使用，在非高峰期出租。如果是这样，计算方法与典型的完全出租的房产有点不同。在一份长期租赁合同中，租户X每月支付Y的款项。在度假胜地租房也意味着有点投机，这取决于淡季和旺季的情况。然而，原则上，财产收益率的计算是相同的。

租金收益目标：租户为你的别墅买单

让我们总结一下良好的财产回报的简单目标。

回报应该很高，以至于你的租户能付清你的别墅。

价值不一，目前好的收益率至少是6%（在德国）。随着国外融资利率的提高，价值也相应增加。多1%的利息直接需要多1%的回报–简单来说就是这样。

计算回报。开始时的例子

通常的收益率计算方式是这样的：计算每年的冷门租金（即月租金*12）。在部分出租的情况下，可能的年度冷门租金也同样重要，但重点是一年中你自己不使用该房产的几个星期或几个月。

简单的计算。

回报=年收入（冷租金）/投资（购买价格和辅助成本）。

快速的例子。

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

提示!除了别墅（如游泳池等额外设施）和良好的位置，卧室/浴室的数量总是对好的租金价格起决定性作用。

然而，在原则上，一切都保持不变。产量计算。

别墅的收益率总结

事实1）只要你想出租你的房产，计算房产的回报就变得很重要。事实2）简单地说，它把租金的收入与你的库存（购买价格和辅助成本）联系起来，目的是让你的租户，支付你的别墅。

事实3）房地产收益率的结果是一个百分比。如果这个数字（目前）高于6%，可以说所有的运行成本（融资[还款、利息]和维护）都被覆盖了。如果收益率（目前）低于6%，你就按月支付。

这里还是为了说明问题，计算 “通常 “的回报（用于投资的全额租金），并进行调整，计算你也使用的海外出租房产（度假屋）的回报。

公式

计算的公式。

全部出租。

回报=每年的冷门租金（冷门租金*12）/投资（购买价格和辅助费用）。

局部放行。

回报=每年的冷门租金/投资（购买价格和辅助费用）。

所以原则上来说，计算方法是一样的。

租金：哪个别墅的租金是多少？

提示。想知道价值X的房产能租出多少钱？比较度假公寓平台或AirBnb上的报价。使用类似的参数（位置、条件、居住空间、卧室）。

这样，你也可以从当地其他房东的经验中获益，而不必自己做大量的租赁实验。

例子：在主要季节租房–2.6%的回报率!

例如，一个熟人仅在7月份就将他价值210万欧元的房产以5.4万欧元的价格出租。

这个月的产量。

购买价格的2.57%。

在德国，投资者的资本投资主要集中在房地产上，年回报率为6%，所以在伊比沙这样的热点地区，你可以在一个月内赚取几乎一半的必要最低回报。当然，一年中没有提供12次的7月（温度高，许多国家的暑假）。但单是5月至9月的主要季节，就能产生相当数量的回报。

不幸的是，你要支付更多的利息，而且还必须组织租赁。

费用。租赁和房屋服务+优势

那些在马略卡岛、伊比沙岛或马贝拉等热点地区租房的人自然不会自己去打理它。但当地有很好的联系人，他们直接处理一切事务，收取20-25%的租金收入。租房，房屋清洁，维修，花园和游泳池维护。当然，你可以把所有的东西分开来租，但一站式采购是租给认真的租户的最好方式，没有压力。

通过代理机构租赁。

租金收入的20%-25%。

再一次，大的优势。

• 租用别墅
• 与租户的沟通
• 别墅交接（搬入和搬出）。
• 维护
• 户外设施，如花园、游泳池、网球场等。
• 一切没有压力

现在让我们直接看一个有具体数字的实际例子。

优势。出租的回报和价值的增加（房产）。

西班牙热点地区的房地产当然比在 “国内 “购买要贵一些。这就带来了产量上的优势，不是每个人都 “敢于迈出这一步”。此外，你在国外需要更多的股本资本，多达购买价格的50-60%。稍后会有更多关于这方面的内容。

1. 良好的回报，往往超过10%。
2. 此外，财产价值的增加

购买价格包括装修，例如计算

在这个例子中，你以190万欧元的价格购买了一套房产，包括附属费用，然后再投资24万欧元进行装修，以达到最后的效果。

• 购买价格：1,900,000欧元
• 修复：240,000欧元
• 投资：214万欧元

在6月、7月和8月这样的高峰期，你可以得到50.000至60.000欧元/月，实际情况是，在1月、2月和3月进行了预先预订。我们计算出旺季14,000欧元/周+/-旺季前后1个月；我们也考虑到现实的空置情况和你自己的使用情况，例如在冬季。

计算方法：租金收入

然后几个月的时间就不同了。例子。

• 1月-3月：自我利益
• 四月：空
• 五月：12,000欧元/周
• 六月至八月：14.000欧元/周
• 九月：11,000欧元/周
• 10月-11月：空
• 12月：利己主义

然后，你的回报是由购买价格、租金/房屋服务和收入计算出来的。

• 年冷租金：260,000欧元/年
• 房屋服务（20%）：26,000欧元/年
• 年冷租金（净值）：234,000欧元/年

总而言之。

• 投资：2,140,000欧元/年
• 产量：10.9 % 产量

在德国，收益率超过10%的房产极为罕见，或者位于C区，这就带来了风险。在这里，你买到的是最好的位置，带泳池和海景的别墅。

财产价值的增加

然后，在房产收益率的基础上，还有土地价格的普遍上涨。你知道像Ibiza和Mallorca这样的地方有什么优势吗？空间不是无限的。就像在瑞士一样，例如，建筑空间是有限的，相应地，与你在附近 “家门口 “进行的资本投资相比，真正的土地价格涨幅更大。

以下是《法兰克福汇报》的摘录，从去年开始。

“平均而言，岛屿房产价格上涨了27.2%，市场研究人员记录的最高涨幅是在帕尔马市，为42.1%，其次是西南部，那里的度假房产现在比五年前高出37.8%。”

让我们用27.2%的平均值来计算 “只有”。

• 27.2 % / 5 = 5.45 % p.a.

购买房地产时会产生哪些辅助费用？

如果你真的考虑到所有方面，辅助费用这块的成本是相对广泛的。但也有一些区别。

经纪人的费用

经纪费用 – 在德国，经纪费用（私人购买）在卖方和买方之间各占50%（法律规定）。如果房产从公司卖到公司，经纪费用的分配在买方和卖方之间可以自由分割。在西班牙（也包括伊比沙岛、马略卡岛或马贝拉），中介费用已经包含在房产的购买价格中（标准房产为5%）。

购买别墅的房产税

财富税–如果你在西班牙购买房产，并从股权（非融资）中拿出超过70万欧元的购房款，你必须为超过70万欧元免税额的部分缴税。西班牙的财富税是你带来的净资产的0.2至2.5%。

提示。各个城市的免税额度不同。在加泰罗尼亚和瓦伦西亚，免税额只有50万。 在马德里，免税额是无限的。

例子。

• 别墅的总购买价格：180万欧元
• 股权份额（60%）: : 108万欧元
• 津贴：700,000欧元
• 应税资产：308,000欧元
• 税率：0.3
• 税额：924,00欧元

财富税：表

以下是所有税率与评估限额。

资料来源。WF萨利纳斯。

翻新现有房产

翻新和升级 – 你肯定想根据你的愿望和想法来设计你的别墅。要做到这一点，你至少要考虑到升级的费用，而且根据房子的建造年份或最后一次装修，还要考虑到装修费用（花园、游泳池到卧室、厨房、浴室）。

典型的辅助费用一目了然。

1. 理论上的旅行费用（现场访问）
2. 经纪费用 – 由卖方支付
3. 公证费-购买合同
4. 土地登记费用–所有权变更
5. 修复/升级（针对现有建筑）
6. 财富税（700,000欧元起）
7. 房产税（购买后）

结论：购买和租赁别墅

你现在真的学到了很多东西。关于季节性时期的租金回报。你已经了解了税收，但也了解了从与房产中介购买到租房维护的额外费用。

有了这些知识，你可以在西班牙找到一个有利可图的别墅出租。

在这里，我有两个额外的提示给你!

代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合

作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要的话，从公证到融资。在这里可以找到我在马略卡岛、马贝拉和伊比沙岛的一小部分别墅。

• 卢金斯基：别墅

国外融资：股权和利率

你想在西班牙购买别墅？无论是马略卡岛、马贝拉还是伊比沙岛，房地产融资的条件都有很大的不同。如果你购买别墅不是为了100%个人使用，而是部分或全部出租作为投资，那么你应该了解西班牙的特殊条件。此外，我还会给你一些来自美国的见解，作为对比。这样你就可以看到在国内的融资有多便宜，而作为外国人在其他国家的贷款变得有多贵，这与你的利率和你的资产有关。归根结底，这始终是关于回报。

• 海外融资

长远规划：财富积累的战略

长期的财富积累并不是在及时需要资产的时候开始的。这意味着，例如，在退休前不久或在 “必须 “花钱的决定前不久。例如，在年底或涉及较大的投资时，也在选举之前，例如联邦议院选举（目前有捐赠/WEG基金会）。但是–我们想停留在起点上。

20、30、40、50年的财富积累？

你应该何时开始积累资产？你何时开始积累资产并不取决于你的年龄。重要的是，你要 “尽早 “开始处理资本积累的问题。你可用于投资的每一欧元都能产生新的利润。利润又可以再投资，因此附加值，即一欧元的回报系数，已经大大增加。你的钱能 “工作 “得越久越好。从计算实例中可以看出（后面）。

每一欧元翻倍，每10年，年回报率只有10%。(per anno = 每年)

这样你的资产就会增长，越来越多的权益可以用于投资。

无论是20年、30年、40年、50年……。重要的是：开始!

比较：按年龄划分的财富积累

在这个比较中，我们假设投资为50,000欧元。在这里你可以看到到60岁时的回报，每年10%。

• 20年 > 60岁时1,870,217欧元
• 30年 > 60岁时721,049欧元
• 40年 > 60岁时277,995欧元
• 50年 > 107,179欧元，60年

你看，你越早开始，就越好。

时间就是金钱!

投资形式和年龄 – 在选择正确的投资形式时，年龄也是不重要的。无论是快速投资，如股票，还是长期投资，如作为资本投资的房地产，这都不重要。你可以在这里找到投资形式的概述，例如，清单。资本投资（外部，杂志）。基础是你的权益资本的数量，以及 “我可以承担哪项投资 “的问题。

财富积累是如何进行的？

首先，有一条你必须遵守的黄金规则。

多多益善，那些拥有少量、大量甚至是大量资本的人处于优势地位

为什么？例如，富裕的投资者可以负担得起同时负责避税的税务顾问。因此，当你缴纳资本利得税时，他们却利用漏洞来避税。这完全是合法的。如果你知道如何省税，你应该利用你的知识–后面会有更多的介绍。所以我们认为。

金钱帮助很大：股权/回报比较

他们的目标是。

财富积累

为什么 “更多的钱是好的”，你可以看到这里。资本只会缓慢地繁殖。让我们来计算一下，你的金融投资每年获得的小的、真实的回报。

例如100,000欧元的股本 – 假设你每年产生10%的回报，无论是房地产（股本最低~20,000欧元，你马上就会发现为什么[杠杆效应]）还是各种股票的ETF基金（股本从100欧元开始，例如太阳能行业），然后你增加你的资本从。

• 投资：100,000欧元
• 返回：10,000欧元
• 股本（新）：110,000欧元

例如10,000欧元的股权 – 如果你以较小的规模接近财富积累，例如用加密货币、股票或ETF的投资组合，用10,000欧元，你将赚取1,000欧元以上。

• 投资：10,000欧元
• 产量：1,000欧元
• 股权（新）：11,000欧元

让钱 “只是 “工作

因此，如果你 “只 “把钱用在工作上，你需要大量的钱来生活，不用工作，可以说是通过 “利息 “的被动收入。如果 “只有 “10,000欧元，你需要40年才能积累50,000欧元的资产。具有稳定的10%的年回报率。

例表。

还有……然后是税收

利润和税收–对那些资产少的人来说是另一个不利因素。税收。甚至没有考虑到资本收益税，每种情况下的资本收益为25%。因此，按实际价值计算，10%的回报率只有7.5%，也就是税后。

大的投资者有决定性的优势，他们可以负担得起税务顾问，他们知道如何通过公司建设（如家庭基金会）和其他细化措施（如家庭内部的礼物）来避税。

所以你看。

财富积累需要权益资本，最好是10万欧元以上，这样才有 “乐趣”；但也很重要：如果你的可用资金较少，就把这一笔10万欧元的权益资本看作是你的第一个目标和激励措施

为什么？如果你想在某个时候投资房地产–所有大型投资者都会这样做–你需要资金，例如用于购买，但也用于即将到来的装修。

现在你知道了起始情况，让我们继续讨论你需要的工具（知识）。

杠杆效应和债务资本

这就是为什么了解一些最初的机制和杠杆是如此重要。首先。

债务资本（贷款）是企业的一部分

杠杆融资交易、房地产和类似的交易是要增加股权（通过债务）时的选择手段。

通过这种杠杆作用，你可以购买价值100万的公寓，然后将其出租，只需筹集10万至20万欧元的股本来购买房产。

通常情况下，你需要（10至）20%的资产来购买第一处房产。

这与股票和证券交易所的交易没有什么不同，当你用杠杆进行交易时，必须始终提交一定的股票作为抵押品。经纪人借钱给你做投资。银行借钱给你做房地产投资。正如我所说，借来的资本（贷款）是交易的一部分。

你的回报基础（例如来自于租赁）现在是100万欧元，而不是 “只有 “10万欧元。

在这里，大型投资者还有一个优势，只要有足够的资产份额，融资游戏就会出现转机。突然间，你不再需要去银行要求融资，银行会主动找你，与他们一起实现项目。这只能归结为信用度和你的资产。

反之，这意味着对于所有的初学者来说，要带着耐心，专注于财富积累的长期战略!

公式。商业研究中的摘录

当然，安全地积累你的资产并没有确切的公式。然而，为了完整起见，应该提到，经典商业研究中有一个股本回报率的公式，你可以用它来比较不同时期（月、季度或年），例如。

配方之后是提示!

提示。储蓄，智能投资，多元化发展

1. 节约。不工作也能赚到 “钱
2. 投资（在自己身上）而不是花钱
3. 分散投资：尽量减少损失风险

节约。不工作也能赚到 “钱

因此，最关键的是你在开始时已经读出的内容，要有长远的考虑!它的开始非常简单。到星巴克的快速旅行，度假时的豪华酒店，总是，马上就有最新的智能手机型号。

最终的第一个提示，特别是对初学者来说：储蓄能带来更多的财富，永远如此。

无论是对那些几乎没有资产的人来说的星巴克咖啡，还是对那些已经很富有的人来说的 “多余的 “船（有后续费用），这都不重要。在积累财富时，储蓄是必不可少的。

为了增加你的资产，削减不必要的费用，节约是当务之急！”。一个简单的例子：对于不必坚持固定工作时间的企业家来说，例如，在预订旅游时应利用淡季，你的假期已经花费了15%-30%。但也要考虑到税收问题，不要回避这个问题!免税额是你在年终时拿回的现金。

在小规模的情况下，转换费用可以在报税时扣除，在大规模的情况下，例如，在设立家庭基金会时，可以获得50万欧元的免税津贴（节省赠与税）。

从储蓄到税收，你可以在这里做很多事情，没有任何新的麻烦。

因此，不要让你的财务状况听天由命，积极计划，为你自己的未来和作为退休准备。

投资（在自己身上）而不是花钱

始终对自己进行投资!简单地说，一辆昂贵的汽车作为声望，也许对个人的自我感觉 “很好”，这取决于你如何看待它，但当涉及到积累财富时，对资产负债表不利。另一方面，如果你把钱花在进修上，无论是机电一体化还是汽车工业设计，那么这钱就花得值。因为它将随着你的业绩增加而成倍增长。

教育是很重要的，因为进一步的发展，就像上面已经提到的网页设计师在汽车工业设计方面的进一步教育，直至税收的话题。

分散投资：尽量减少损失风险

另一个重要的见解是不要投资于单一的 “渠道”。你的投资越分散，单个股票的失败风险就越低。例如，假设你把一切都押在一家电动汽车制造商的股票上。突然出现多起不可预见的事件，甚至可能在路上发生死亡事件，负面新闻。股价现在可能开始长期下滑，可能需要几个月或几年才能恢复。

如果你需要在这段时间内动用你的储备（价格低），这只有在你接受高价格损失的情况下才有可能。

这就是为什么你要将你的投资多样化。

• 股票，更好的ETF（捆绑的股权证券）；如果有必要，小份额的加密货币
• 黄金等贵重金属
• 房地产作为一种投资

抵御通货膨胀的保护：投资性房地产

财产从来没有100%的风险保护，但它确实提供了稳定的保护，抵御通货膨胀。我在这份关于通货膨胀保护（货币贬值）主题的指南中展示了这意味着什么。

今天的新闻。美国超过5%的通货膨胀率!

通货膨胀的巨大阴影又出现了。通货膨胀意味着 “货币贬值”。什么，我的钱不值钱了？对每个人都是一种冲击，但不是对每个人都是。有贷款的房产买家对通货膨胀感到高兴!钱更不值钱=商品要花更多的钱来弥补贬值的损失。因此，业主1）以相同的贷款金额获得更多的租金；2）虽然资金贬值，但房产的价值不变。

• 投资性房地产：通货膨胀

这是第一个小的洞察力。现在让我们深入实践，从储蓄开始。

投资金钱和建立资产

1. 通过储蓄获得财富。没有股权资本和有股权资本
2. 证券交易所的财富积累：替代品
3. 股票和ETF
4. 加密货币

通过储蓄获得财富。没有股权资本和有股权资本

那些在财富积累方面仍处于起步阶段的人，几乎没有可用的股权资本。因此，我们回到了最重要的规则之一，即减少成本。你要花的钱越少，留在你口袋里的再投资就越多。

我们的免费指南提供了一个非常详细的基础。从日常家庭，到购物，再到节省旅行费用。税收、水、电和更多的东西!

在这里阅读关于如何省钱的众多提示。

• 保存（XXL）。

证券交易所的财富积累：替代品

对许多人来说，最容易入门的方式是股票市场。今天，像eToro这样的应用程序允许你在几分钟内参与股市交易，不管是股票、货币、ETF还是加密货币。每项投资总是伴随着风险，所以我们想在这里给你一个概述。

• 证券交易所开放时间

股票和ETF

相对来说，在金融投资方面，如加密货币和货币，股票提供的风险较小，而捆绑的股票组合，即所谓的ETF，风险更小。但在个别股票或部门中，风险也有所不同。例如，如果你看一下最大的房地产股票，你可以看到过去几年和几十年的稳定增长，因此也可以看到投资者的红利，以及出售股票时的回报。

• 股票
• 房地产份额

加密货币

加密货币起初听起来像经典货币（FIAT货币），但原则上它的行为更像股票市场，只是没有公司的等值物。因为在货币交易中，正如你稍后将了解的那样，你以货币对的形式进行投机，或以构成相应货币的经济/政治体系背后的新闻和信息进行投机。

加密货币更像是一种大众现象。相信价值增长甚至价值稳定的人越多，就越会投资。相信的人越少，投资的人就越少。产品背后没有公司，所以即使没有负面消息，价格也会在一夜之间跌得很厉害。

有高风险的地方，也有高的潜在利润。相应地，用加密货币交易吸引了很多人，特别是因为你只需用几欧元或几美元就可以投资。因此，即使是小投资者也可以用低至10、100或1000欧元或美元开始投资。

• 交易加密货币
• 隐性货币ETF

NFT：数字艺术/加密艺术

数字艺术，一个新的现象。在这里你将了解到一切：什么是NFT？ 你如何购买NFTs？存在哪些市场，艺术品市场对投资者来说是如何发展的。同时，在数字艺术市场上取得的价格要比实体市场高。像 “CryptoPunks”、”Bored Ape Yacht Club “这样的收藏品只是最著名的数字艺术作品中的两个。作品《5000天》使这位艺术家一夜之间成为在世的第三大富豪（在克里斯蒂拍卖行以6900万美元成交）。购买、出售、收藏和数字艺术的画框。

• 数字艺术/NFT

FIAT货币（欧元、美元等）–题外话

这里有一个小插曲，如果你对货币交易感兴趣，这里有另一篇内容丰富的文章，总结了关于外汇主题的所有材料。

• 货币交易

用房地产积累财富

风险较小，长期思考–当涉及到稳固、可持续的投资形式时，购买房地产是游戏的名称。

优势、要求和地点

通过房地产进行的财富积累是提前开始的，对购买房地产的考虑和规划。

有了房地产，你就有了各种优势，例如，租户和国家承担了很大一部分的月度费用。你只需确保你始终有足够的资金可用，例如用于翻新、整修和空置（在C类地点更常见）。

房地产，不管是公寓，房子还是公寓楼，在A和B的位置，都是一个安全的银行。因此，最开始的一步始终是，第一个财产。在这里了解更多关于这个主题的信息。

• 购买房产
• 就像买房子一样
• 购买公寓

住宅、商业、业主自用或出租

但光买还不够，现在是自住还是租房的问题？在这里，明显是在租房!当涉及到住宅物业或商业物业的问题时，显然是住宅物业。在许多城市中心，商业地产是空的。因此，重新出租就更难了。

让我们继续谈一谈税收的话题。当你购买公寓或房屋时，你需要支付什么税？关于税收的话题可以一直持续下去。税务顾问可以提供正确的推动力。然而，作为一项规则，税收是老板的事情，因此要根据你的个人规划，与税务顾问协商。

例如：转售的投机税

例如，一个容易记住的税种是投机税。它规定，房地产在10年后可以免税出售。因此，如果你持有你的房产十年，然后卖掉它，你就可以免去投机税。一个只拥有公寓而对其一无所知的人，在九年后卖掉公寓，将第一次了解到投机税。据此，再次得出反向结论：你是你财富积累的最佳组织者!

因此，只有当你逐渐扩大你的投资组合时，用房地产积累财富才有可能。用财产积累财富并不足以为老年生活打下坚实的基础。理想情况下，你买下一处房产并将其出租。

为了让你深入了解如何避税，例如通过某些法律形式/结构，这里有两个例子。每当它不再仅仅是单个房产的问题，而可能是50、100、500甚至5000个住宅单位的问题时，你就需要其他的构造，而不是典型的、个人的有限责任公司。如果你想更深入地了解房地产、投资和税收问题，这里还有两个很好的例子，说明当你最终达到 “成功 “的程度时，会有什么可能。

通常对于家庭来说，特别是为了将资产传给下一代，同时也为了能够将利润部分免税地传给下一代，很多人成为家庭基金会。

家庭基金会–实例

解释起来非常简单：如果你拥有大量的房地产，你可以成立一个家庭基金会。好处是：通过家庭基金会，你只需为房地产的租金支付15%的企业所得税，而且资本收益是免税的（在投机期后）。它变得更好，例如在公司注册时。在成立时转移资产时，最多可以将50万欧元免税（免赠与税）转移给基金会的受益人（免税额）。

• 家庭基金会

在资产管理方面，以后会变得更大，更多，更多。

资产管理–实例

资产管理也被称为富人的投资。事实上，向资产管理公司投资只有在超过一定数额时才能获利，对小投资者来说不是一个明智的选择。资产管理服务究竟是如何运作的，什么时候让别人来管理你的钱才有意义？资产管理的话题是非常多面的，只对某些人有价值。特别是对于机构投资者，如保险公司，这种投资是值得的。

• 资产管理