Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. 信息：柏林不动产。 Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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购买房地产时的错误：你应该不惜一切代价避免它们

情绪化的房地产购买，在一个糟糕的地点购买一个过于特殊的房产，以及为个人使用而购买一个房子–可能的错误清单很长。在这里了解一下你应该不惜一切代价避免的东西!

错误：房产的位置不好

最严重的错误之一是在一个糟糕的地点购买房产。需求很低，租房很困难，空置风险很高。抢手的B区的大城市最适合。在大都市之外的郊区，房地产投资也是值得的。以下是最好的地点，一目了然。

• 在大城市购买（不是顶级A区的大都市）。
• 大都会区，著名的Speckgürtel，有良好的B区位置
• 抢手的B区城市

错误。你的房地产太特殊了

你的房产越特殊，以后出售或出租就越困难。一个能看到天际线的别致阁楼或森林边缘的设计师别墅 听起来很诱人，但远不如城市边缘的普通1-3室公寓更受追捧。我们的建议：所以在你开始寻找房产之前，要掌握不同类型的房屋和公寓及其需求，不要投资于过于花哨的房产。

虽然市场上的每处房产都有其独特的魅力，但以后转手可能就不那么容易了。

错了。购买个人使用的房产

初学者犯的最基本的错误之一是为自己的用途购买房产。毕竟，付清房产的不是租户和税务局，而是你自己。这使得业主自住成为最昂贵的住房形式。这就是为什么我们建议首先将房产作为资本投资，然后才是自住。

阅读提示：个人使用还是资本投资？优势和劣势

错误：购买房子作为你的第一个房产

与自住类似，当你买房时，你100%会承担费用。因此，对于你的第一处房产，不要投资于房子，而是投资于公寓。作为一个房主，你必须始终独自承担所有费用。然而，如果你是一个单位的所有者，这些费用将在各方之间分配。

错误：情绪化的房地产购买

你已经处理了房地产投资的话题，不同类型的地点和房地产类型，并澄清了投资或收益物业的问题，突然你偶然发现了一个让你想起童年的单位？这里最重要的是。永远不要根据自己的情绪来购买房产。坚持你的战略和你的目标，理性地思考购买问题。

错误：没有考虑到转售价值

在购买房产时，还要考虑到转售价值。毕竟，你不应该在以后的转售中出现大的损失。在这里，最重要的是，地点再次发挥了重要作用。

以下是3种类型的位置及其价值增长的比较。

• A区：每年价值增长4-6%。
• B地点：年价值增长1-2%。
• C区：价值没有增加（可能会有小幅下降）。

错误：因为有顶级设备而购买

如果你因为房产的特点而购买它，你甚至可能在购买时支付不必要的溢价。相反，你应该使用 “买入并翻转 “策略。换句话说，你以低廉的价格买下一处房产，对其进行装修和翻新，从而在转售时再次获利。毕竟，你不能增加你的财产的平方米，但你总是可以改善设施。

购买房产。从A-Z学习

如果你想了解更多关于个别错误来源的信息，那么请看我们的指南。

• 购买房地产时的错误(外部)

如果你想了解更多关于购买房产的信息，无论是自用还是投资，众多的文章，关于出租与未出租主题的指南，以及检查清单，都是免费的，24小时在线提供，与我们一起分享

单位、房子、公寓楼，房地产初学者的一切!

现在Immobilien-Erfahrung.de上有了新的消息。

• 购买房地产：学习– 外部

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宏观、中观和微观：定义

除了区分A-、B-和C-位置外，确定位置的第二步是区分宏观、中观和微观位置。宏观定位定义了房产的城市，中观定位指的是邻里，微观定位指的是周围的环境。为了描述一个物体的中观和微观位置，我们必须首先定义宏观位置。

以下是概述。

• 宏观位置（在德国的什么地方）
• 中间位置(哪个区)
• 微观定位（确切位置）

让我们仔细看看不同类型的情况。

宏观位置：A、B和C位置

宏观位置取决于你的个人目标和个人战略。你想投资房产作为一项资本投资吗？这是一个回报，还是一个投资物业？对于投资性房地产，我们总是推荐A类地区，即柏林、汉堡和慕尼黑等大都市地区。对于收益型房产，最好在好的B区和C区寻找，因为与购买价格相比，这里的租金收益很高。当然，你的个人喜好也是最重要的。

不同的宏观定位的总结。

• 甲地（大都市）
• B-地点（大城市/有积极发展的城市）
• C-定位（发展停滞的小城镇/城市）

因此，宏观定位的问题是：财产位于德国的什么地方？

中间位置：基础设施、连接与合作。

所以你现在已经决定了一个城市或一个地方？非常好!那么我们现在必须回答这个问题。

你想去城市的哪个部分？

大城市尤其提供各种有吸引力的地区，所有这些地区的特点和魅力各不相同。该区的交通状况如何？乘坐公共交通是否方便？邻近地区是否安全？到学校和/或工作地点的距离是否很长？所以要提前考虑你的生活状况、未来计划和需求。

因此，这里是你绝对应该牢记的中层内容。

• 基础设施
• 安全问题
• 离工作和学校很近
• 与其他地区的联系
• 环境影响

最重要的是在中间位置的情况下：该物业位于哪个区/街区？

微观定位：保证感觉良好的因素

最后，最后一步是确定微观定位。这是关于你的财产的周边环境。它是直接在街上还是靠近铁轨？这里是否安静，特别是在晚上，还是街道的噪音让你无法入睡？最近的购物市场在哪里？当你一走出你的前门时，你是否感到舒适和安全？

这一点以及更多是微观定位评估的重点。

• 噪声水平
• 停车设施
• 购物设施
• 洁净度

房屋的微观定位。

结论：个人偏好和客观决定

因此，在你开始寻找房产之前，考虑一下对你很重要的标准。看一下不同的区，还有房产所在的街道。毕竟，你应该在这里感到舒适和安全，并且在转售时不会遭受价值上的损失。

如果你想了解更多关于宏观、中观和微观位置的信息，请查看我为买家设立的新网站Immobilien-Erfahrung.de。

• 宏观、中观、微观形势解释–（外部）。

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解释不同的层类型：A-、B-和C-层

原则上，在寻找房地产时，要区分三种类型的地点。

• 甲地（大都市）
• B-地点（大城市/有积极发展的城市）
• C-定位（发展停滞的小城镇/城市）

为什么位置类型很重要？很简单，作为一个房产买家，你最好在购买房产之前就想好了自己的目标。你想购买房产自用还是作为投资？是收益还是投资物业？根据这个问题的答案，你应该看的地点也不同。

因此，现在让我们看一下不同的定义。

A级地点：受欢迎的大都市，如柏林和汉堡

大都市和省会城市一般被认为是A级地点。它们是受人追捧的居住地，因为以国际为基础的公司通常都在这里。经济蓬勃发展，教育系统有很多东西可以提供，生活从不乏味。德国的大都市也是最美丽和历史悠久的街区的所在地。如果你在这里购买房产，你可以期待一个高的购买价格，但低的回报。

典型的A类地区：昂贵的购买价格和低收益率

购买投资物业。低风险和高购买价格

由于购买价格高，回报率低，我们建议你寻找A区的投资物业。毕竟，每平方米的高价格很难被租金收入所覆盖。换句话说，由于大都市令人垂涎的需求，你可以期待你的财产在低风险下增值。为什么是低风险？慕尼黑、柏林和汉堡等地的受欢迎程度在未来几年极不可能减弱–毕竟，越来越多的年轻人被吸引到这些城市。

A级地段房产的目标：后期转售有利可图

因此，如果你不期望在购买房产后不久就有直接的现金流，那么位于A级地段的房产就正好适合你。另一方面，这里不太可能出现收益性的财产。因此，这里是一个简单的总结。

• 购买价格：高
• 产量：低
• 优势：风险低
• 物业类型: 投资物业
• 目标：以后转售有利可图

德国的A区：实例

哪些城市一般算作A类地点？这里按人口计算。

• 柏林
• 汉堡
• 慕尼黑
• 科隆
• 美因河畔的法兰克福
• 斯图加特
• Düsseldorf

B地点：经济实力雄厚的大城市，如纽伦堡和莱比锡

另一方面，位于B区的房产则以其高回报为特点。毕竟，B区靠近热门大都市，因此也被认为是热门的居住地。

B区的典型情况：购买价格适中，收益率高

产量财产的购买。适度的购买价格和覆盖成本的租金

虽然A区的每平方米价格很高，意味着租金无法覆盖这些成本，但B区和C区的房产却不存在这个问题。因此，位于B区的房产被认为是完美的收益房产。

以下是其优势一览。

• 购买价格：适中
• 产量：高
• 优势：覆盖成本的租金
• 物业类型: 收益物业
• 目标：即时现金流

德国的B类地点：实例

B类地点包括。

• 莱比锡
• 多特蒙德
• 食品
• 不来梅
• 汉诺威
• 纽伦堡
• 伍珀塔尔

在主要大都市之外的地方，有一些受人追捧的B区。

C-定位：高风险的低成本房地产

因此，C区也适合作为投资物业。这些地方的基础设施薄弱，只有低度或中度的经济实力。在这里，你可以享受较低的购买价格，但也要考虑到较高的风险，如空置、拖欠租金等等。因此，这里的收益属性具有高风险的特点。

C-location的属性简介。

• 购买价格：低
• 优势：房地产便宜货
• 物业类型：高风险的收益物业
• 目标：即时现金流

这里，是一个典型的预制建筑，位于C区。

结论：根据财产类型作出决定

A类地区是受欢迎的大都市，B类地区的特点是经济实力。C类地区不那么抢手，基础设施薄弱，但即使在这里，投资房产也是值得的。最好事先考虑你购买房产的目标是什么，以及你对什么类型的房产感兴趣。那么你在选择地点时就会容易得多。一旦你决定了A、B或C的位置，在第二步中要对宏观、中观和微观位置进行分析。

在此了解更多：宏观、中观和微观定位

提示!请在这里阅读A区、B区和C区之间的全面比较，包括我为房产买家提供的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）的例子。

• 物业位置：A、B、C位置– 外部

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